物业管理的早期介入和前期管理

第一节 物业管理的早期介入和前期管理

一、物业管理的早期介入

（一）物业管理早期介入的涵义

所谓物业管理的早期介入，是指物业服务公司在接管物业之前，就参与物业的策划、规划设计和建设，从业主、使用人及物业管理的角度提出意见和建议，以便物业建成后能满足业主、使用人的需求，方便物业管理。

（二）物业管理早期介入的意义

1.完善物业的规划设计和使用功能

2.保证施工质量

3.为验收接管夯实基础

4.便于日后对物业的管理

（1）方便日后维修保养计划的制定；

（2）方便日后检修，缩短检修时间；

（3）易保证维修质量；

（4）方便后期改建改造。

（三）早期介入的形式与工作内容

物业管理在物业建设与使用中按时间顺序如图所示：

1.项目可行性研究阶段

（1）介入形式

向物业建设单位及其聘请的专业机构提供专业咨询意见（选址、投资额、目标市场、市场定位等），同时，对未来的物业管理进行总体规划。

（2）主要工作内容

①根据物业建设成本及目标客户群的定位确定物业管理模式；

②根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容；

③根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；

④根据物业管理成本初步确定物业管理费的收费标准；

⑤设计物业管理框架性方案。

2.规划阶段

（1）介入形式

参与各项规划设计的讨论会，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议，从而更好地满足购房者的需求，降低开发风险；减少后续的更改和调整，为建设单位节约资金。

（2）主要工作内容

①就物业的结构布局、功能方面提出改进建议；

②就物业环境设计，配套设施的合理性、适应性及细节提出意见及

建议；

③提供设备、设施的设置、选型及服务方面的改进意见；

④就物业管理用房等公共配套建筑、场地的设置、要求等提出意见。

3.建设阶段

（1）介入形式

主要是派出工程技术人员进驻到现场，对建设中的物业进行观察、了解、记录，并就有关问题提出意见和建议。

（2）主要工作内容

①就施工中发现的问题与建设单位和施工单位共同磋商，及时提出并落实整改方案；

②配合设备安装，现场进行监督，确保安全和质量；

③对室内外装修方式、布局、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；

④熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线铺设走向等。

4.竣工验收阶段

（1）介入形式

物业服务企业作为物业的管理者，从确保物业正常使用的角度，参与对已竣工物业的验收，严把质量关；房地产开发企业和施工单位也要为物业服务企业参与竣工验收提供方便与支持。

（2）主要工作内容

①参与隐蔽工程验收，做好记录，对问题工程提出整改建议；

②参与单项工程验收，做好记录，对问题工程提出整改建议；

③参与分期验收，做好记录，对问题工程提出整改建议；

④参与全部工程验收，做好记录，对问题工程提出整改建议。

5.销售阶段

（1）介入形式

物业服务企业以“售后服务者”的身份，积极参与开发商售楼活动。现今售后服务已成为人们选房的重要砝码，物业服务企业提前亮明身份，向业主、准业主展示自身的服务优势等于给其吃了定心丸，既有利于房产促销，同时也利于日后双方的和谐共处。

（2）主要工作内容

①派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供咨询服务，促进双方的了解；

②印发有关资料和制度，以加深业主对未来物业管理的认识并明了物业管理的消费内容和金额；将各项收费的用途和管理办法公开化、透明化；

③采取各种方法宣传并展示未来物业管理的状况；

④督促物业建设单位（业主）签定《前期物业管理合同》。

销售工作中物业管理的介入，既是前期物业建设和物业管理理念的延伸，也正式确定了以后物业管理的主要内容和要求，起到了承前启后的作用。

二、前期物业管理

（一）前期物业管理的涵义

前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的管理。

（二）前期物业管理中权利主体的相互关系

前期物业管理阶段，形成了开发企业、受托的物业服务企业以及业主三个权利主体共存的法律关系。

1.开发商与业主：买卖关系；

2.开发商与物业服务企业：合同聘用关系；

3.物业服务企业与业主：服务与被服务的关系。

（三）前期物业管理与早期介入的区别

1.早期介入的物业服务企业不一定与开发企业确定管理合同委托关系，而前期物业管理必须有委托关系，管理者已依法拥有该物业管理经营权；

2.早期介入一般还未确定物业与业主等具体管理对象，而前期物业管理必须有明确的管理对象；

3.早期介入中，物业服务企业只是起辅助作用，而在前期物业管理中起主导作用。

（四）前期物业管理的主要内容

1.构建与业主或使用人的联络平台

（1）积极听取业主或使用人对物业管理的要求、希望；

（2）主动了解业主或使用人对物业使用的有关安排；

（3）热情参与售房部门同业主或使用人签约。

2.设计管理模式，草拟管理制度

（1）与开发商一起草拟业主委员会章程、管理规约、装修施工管理办法等。

（2）设置物业辖区的组织机构，规定各部门人员岗位责任制，编制住户手册、物业辖区综合管理办法等。

（3）制定上岗人员的培训计划并加以实施。

3.建立服务系统和服务网络

（1）保安、清洁、维护、绿化队伍的设立或选聘，订立合同；

（2）同街道、公安、消防、交通、环保、卫生防疫、市政、园林、教育、水、电、暖、气、通讯、有线电视、邮政、金融、商业及文化娱乐等部门进行联络、沟通；

（3）建立代办服务项目网络