物业管理早期介入和前期物业管理

第一节 物业管理的早期介入
❖ 一、物业管理早期介入的含义
物业管理早期介入，是指物业管理企业在接管竣工物业 之前，接受发展商的委托，早期介入项目的开发建设， 参与项目的可行性研究规划、设计、施工、安装、调试、 验收、交房等阶段的工作，凭借丰富的物业管理经验和 资源，从维护业主（发展商与未来业主）利益的立场出 发，为发展商在物业各个生产环节提出从功能设置、施 工建造、安装调试、建筑质量到监理验收等各方面的意 见与建议，以便建成后的物业能够满足业主和使用人的 要求。
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第三节 物业管理招标投标制度
❖ 一、物业管理招标投标的意义
1、企业竞争和市场发育的必然要求 2、推进全行业市场化进程的必然趋势 3、行业自身建设发展的需要 4、保证服务质量、提升企业资信程度的基础 5、促进专业化管理、实现规模效益的条件
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第三节 物业管理招标投标制度
❖ 二、物业管理招标投标的主要环节
（一）物业管理招标
❖1、 物业管理招标的形式
公开招标 邀请招标
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第三节 物业管理招标投标制度
❖2、 物业管理招标文件的内容
招标文件包括以下内容（1）招标人及招标项目简介，包括招 标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房 的配备情况等；（2）物业管理服务内容及要求，包括服务内 容、服务标准等；（3）对投标人及投标书的要求，包括投标 人的资格、投标书的格式、主要内容等；（4）评标标准和评 标方法；（5）招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间 及地点等；（6）物业服务合同的签订说明；（7）其他事项 的说明及法律法规规定的其他内容。
3、 一旦签订前期物业管理委托合同，物业管理企业接下来就要实 施验收接管工作
4、 物业管理企业制定一系列的管理制度
5、 物业管理企业着手组建物业的常设管理机构，并配备相应的管 理人员，必要时还要进行社会招聘和上岗培训的工作
6、 建立与社会协作单位的联络及与相关专业企业的合作，构筑综 合服务网络
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第一节 物业管理的早期介入
❖ 三、物业管理早期介入的主要工作
（一）立项决策阶段
❖物业管理人员的主要工作是对该项目的市场定位、潜 在业主的构成和消费水平、周边的物业管理概况以及 日后物业管理和服务的内容、标准、成本、利润测算 等多方面提供参考建议
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第三节 物业管理招标投标制度
（二）物业管理投标
❖投标文件应当包括以下内容：
（1）投标函； （2）投标报价； （3）物业管理方案； （4）招标文件要求提供的其他材料
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第一节 物业管理的早期介入
（四）接管准备阶段
❖ 接管准备阶段的工作主要分为以下几个步骤进行：
1、 物业管理企业与房地产开发企业接洽前期物业管理委托事项
2、 在洽谈过程中，物业管理企业制定物业接管方案，并以此作为 依据与房地产开发企业进一步协商或参与竞标。
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第二节 前期物业管理
（四）进户管理
❖商品房的购房业主或承租使用人的进户程序一般为：
1、 物业正式使用条件全部具备后向业主或使用人发出入住 的书面通知书
2、 业主或使用人在通知书指定的时间实地验收物业 3、 业主或使用人同物业管理公司约定代为装修，代为添置
或更换自用设备、设施等代办事宜 4、 签订《业主临时公约》 5、 物业管理公司要求业主或使用人如实填写登记卡
❖ 物业管理公司落实该物业的管理机构设置以及管理人员的配备。 机构的设置应考虑委托物业的类型、面积等因素；人员的配备包 括管理人员的选派和操作人员的招聘或委派。
（二）规章制度的制定
❖ 制定一些适用的制度和细则，如管理机构的职责范围、各岗位职 责说明、停车库管理规定、住户手册等，同时还应协助建设单位 制定临时业主公约。
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第二节 前期物业管理
（三）物业的验收和接管
❖物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共 用设施设备进行查验。
❖物业的接管，是指接收委托的物业管理企业接受房地 产开发企业移交物业相关资料的过程。
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第一节 物业管理的早期介入
（二）规划设计阶段
❖ 物业管理企业此时的主要工作是对以下几个方面提出自己的看法 和建议
1、 养护、维修方面：建筑材料的选用 2、 日常管理方面 3、 日后服务方面 4、 物业自身方面
（三）施工安装阶段
❖ 物业管理企业在施工安装阶段的主要工作是派员到施工现场，发 觉的缺陷问题或遗漏项目向开发商反映，以便采取相应的整改措 施
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第二节 前期物业管理
6、 物业管理公司向业主或使用人发放《用户手册》，向业 主介绍物业概况
7、 物业管理公司向业主或使用人筹集维修基金，预收物业 管理费或租金
8、 物业管理公司有责任向业主或使用人介绍所在区域和社 区相关部门的办事指南
9、办妥必要手续后，业主或使用人即可签领钥匙，完成进户 程序
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第二节 前期物业管理
❖ 一、前期物业管理的定义
前期物业管理就是指物业竣工验收后至业主或业 主大会选聘物业管理企业之前的物业管理。
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第二节 前期物业管理
❖ 二、前期物业管理的内容
（一）管理机构的设立和人员的培训
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第一节 物业管理的早期介入
❖ 二、物业管理早期介入的作用
（一）完善物业的整体功能
❖ 1、完善物业本身的功能 ❖ 2、促进小区合理规划
（二）有效提高施工质量 （三）为验收接管后的工作打好基础
❖ 1、有利于准确的进行财务预算 ❖ 2、有利于各项管理制度的建立 ❖ 3、有利于人员的培训