物业管理早期介入和前期物业管理
物业管理的早期介入和前期管理
物业管理的早期介入和前期管理一、物业管理的早期介入（一）物业管理早期介入的涵义所谓物业管理的早期介入，是指物业服务公司在接管物业之前，就参与物业的策划、规划设计和建设，从业主、使用人及物业管理的角度提出意见和建议，以便物业建成后能满足业主、使用人的需求，方便物业管理。
（二）物业管理早期介入的意义1.完善物业的规划设计和使用功能2.保证施工质量3.为验收接管夯实基础4.便于日后对物业的管理（1）方便日后维修保养计划的制定；（2）方便日后检修，缩短检修时间；（3）易保证维修质量；（4）方便后期改建改造。
（三）早期介入的形式与工作内容物业管理在物业建设与使用中按时间顺序如图所示：1.项目可行性研究阶段（1）介入形式向物业建设单位及其聘请的专业机构提供专业咨询意见（选址、投资额、目标市场、市场定位等），同时，对未来的物业管理进行总体规划。
（2）主要工作内容①根据物业建设成本及目标客户群的定位确定物业管理模式；②根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容；③根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；④根据物业管理成本初步确定物业管理费的收费标准；⑤设计物业管理框架性方案。
2.规划阶段（1）介入形式参与各项规划设计的讨论会，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议，从而更好地满足购房者的需求，降低开发风险；减少后续的更改和调整，为建设单位节约资金。
（2）主要工作内容①就物业的结构布局、功能方面提出改进建议；②就物业环境设计，配套设施的合理性、适应性及细节提出意见及建议；③提供设备、设施的设置、选型及服务方面的改进意见；④就物业管理用房等公共配套建筑、场地的设置、要求等提出意见。
3.建设阶段（1）介入形式主要是派出工程技术人员进驻到现场，对建设中的物业进行观察、了解、记录，并就有关问题提出意见和建议。
（2）主要工作内容①就施工中发现的问题与建设单位和施工单位共同磋商，及时提出并落实整改方案；②配合设备安装，现场进行监督，确保安全和质量；③对室内外装修方式、布局、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；④熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线铺设走向等。
物业管理实务分类模拟题早期介入与前期物业管理(二)有答案
物业管理实务分类模拟题早期介入与前期物业管理(二)
一、单项选择题
1. 是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要，引入的物业管理的咨询活动。
A.前期物业管理
B.早期介入
C.物业管理咨询
D.项目的可行性研究
答案：B
2. 下列阶段不属于早期介入阶段的是。
A.规划设计阶段
B.建设阶段
C.销售阶段
D.物业承接查验阶段
答案：D
3. 下列属于物业管理早期介入中规划设计阶段的内容是。
A.根据规划和配套确定设施设备的型号
B.就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议
C.根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准
D.设计与客户目标相一致的物业管理方案
答案：B
4. 物业服务企业参与，主要是为了掌握验收情况，收集存在的工程质量、功能配套以及其他方面存在的遗留问题。
为下一步物业的承接查验做准备。
A.竣工验收
B.共用设施设备验收
C.前期物业管理
D.日常物业管理
答案：A
5. 早期介入服务的对象是，并根据双方约定支付早期介入服务费用。
A.施工单位
B.建设单位
C.业主大会
D.业主委员会
答案：B
6. 下列不属于物业管理项目前期运作内容的是。
A.管理资源的完善与优化
B.管理制度和服务规范的完善
C.拟订维修资金年度使用计划
D.确定物业管理单项服务的分包
答案：C。
物业早期介入、前期管理工作内容
物业早期介入、前期管理工作内容(总5页)-本页仅作为预览文档封面，使用时请删除本页-工作内容物业管理企业在物业早期介入、前期物业管理主要涉及以下几个阶段的工作内容：一、早期介入1、立项决策阶段在对项目的市场定位、业主群的构成等进行严谨调研分析的基础上，可做出以下主要工作内容。
1）根据物业建设和目标客户群的定位确定物业管理模式；2）根据规划和配套情况确定物业管理服务的基本内容；3）根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；4）根据物业服务成本初步确定物业公共服务费的收费标准。
2、规划设计阶段要求物业企业根据以往的管理经验和日后方便物业管理的需求提出合理建议。
1）对物业的结构布局及功能定位提出合理建议；项目的整体构思、布局、楼间距的合理性，项目区域内人车分流，物业的采光、通风状况等问题，根据物业性质和项目定位提出合理建议；2）就物业环境、配套设施的合理性提出意见或建议；项目区域内的道路交通布置、环境的和谐美化，社区文化活动与文体设施的配置，停车区域的布局、车位数目等问题提出意见或建议；3）提供设施设备的设置、选型及服务方面提出合理建议；物业企业根据自身管理经验，对项目中央空调、电梯的选型与配置，建筑的智能系统（如：红外自动报警系统、门禁系统、停车场智能管理系统、电子巡更管理系统、消防联动系统等）的设置内容，配电房的设置位置及配电方案是否合理，供水系统是否采用变频技术，水电气的供应容量、集水井、污水井水泵使用功率是否合理，是否设置双电路、电路接口的数量、位置是否方便检修，开关、插座的高度、数量及具体的位置是否适当，是否方便以后使用等内容提出合理化建议；4）其它问题：在规划设计中易忽略的，如：物业服务用房、社区服务场所、垃圾通道及垃圾房的设置等公共配套设施、场地提出合理建议。
3、施工建设阶段在这一阶段中物业管理的介入，是加强工程监理的力量，保证建筑移交和日后管理的连续性。
1）与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同协商，及时向建设单位提出并落实整改方案。
物业管理师物业管理实务试题汇编之早期介入与前期物业服务(附答案解析)
物业管理师物业管理实务试题汇编之早期介入与前期物业服务(附答案解析) 物业管理师物业管理实务试题汇编之早期介入与前期物业效劳(附答案解析)一、单选题(备选项中惟独 1 个合乎题意)1．早期介入是指()建设单位根据工程开辟建设的需要所引人的物业效劳的咨询活动。
A、物业办理入住前B、新建物业竣工之前C、新建物业竣工时D、物业办理人住时【答案】B【解析】此题考查的是考生对早期介入概念的理解。
早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位根据工程开辟建设的需要所引入的物业效劳的咨询活动。
故此题选B，有关内容可参见教材第68 页。
2．前期物业效劳是指()的物业效劳阶段。
A、物业承接查验开始至业主大会选聘物业效劳企业为止B、物业销售开始至物业办理人住为止C、物业竣工验收开始至业主大会选聘物业效劳企业为止D、物业办理人住开始至业主大会选聘物业效劳企业为止【答案】A【解析】此题考查的是考生对前期物业效劳概念的理解。
前期物业效劳是指从物业承接查验开始至业主大会选聘物业效劳企业为止的物业效劳阶段。
故此题选A，有关内容可参见教材第68 页。
3．前期物业效劳效劳对象是()。
A、建设单位B、承建单位C、全体业主D、建设单位、物业产权人【答案】C【解析】此题考查的是考生对前期物业效劳的掌握程度。
前期物业效劳的效劳对象是全体业主，并按规定向业主收取物业效劳效劳费用。
故此题选c，有关内容可参见教材第68 页。
4．早期介入分为下列哪几个阶段实施()。
A、可行性研究、规划设计、建设、销售、竣工验收阶段B、可行性研究、规划设计、建设、销售阶段C、规划设计、建设、销售、竣工验收阶段D、可行陛研究、规划设计、建设、销售、竣工验收、承接查验阶段【答案】A【解析】此题考查的是考生对早期介入的掌握程度。
早期介入分为可行性研究阶段、规划设计阶段、建设阶段、销售阶段和竣工验收阶段。
故此题选A，有关内容可参见教材第68 页。
5．早期介入的效劳对象是()。
A、建设单位B、承建单位C、物业产权人D、全体业主【答案】A【解析】此题考查的是考生对早期介入的掌握程度。
物业管理早期介入与前期管理运作
纵观上述三个时期的介入，可以看出，管理公司在早期介入最好，提出的建议、意见最及时，发展商有充分考虑采纳的余地；中期介入虽然晚一点，但是不少方面还可以挽救，可以减少物业接管以后的返工，避免一些在后期管理中难以解决的问题；晚期介入虽对物业设计的完善及工程质量的控制为时已晚，无济于事，但对管理公司的全面运作来说也是正是时候。按照一般的惯例，管理公司最迟介入的时间应为交付前三个月，即管理公司至少需要三个月时间作各方面的准备。
而在北方，房屋设计就要考虑取暖问题。又比如通常的铝合金窗移动的滑轨都是平口槽型的，但对于台风较多的沿海地区，这样设计就有问题，每当台风到来时，就可能使槽内浸水，并倒灌进房，因此必须对这种平口槽进行改进，变成外低内高，有效防止进水等等。类似这些看似细小，实则影响房屋日后使用的问题，一般设计人员很难完全预料、估计，而有经验的物业管理人员却十分清楚这些问题的存在及其造成的后果。所以，物业管理公司从日后管理的角度及时向设计单位提出自己的意见，就能使设计单位避免许多设计缺陷。
内容作用不同。早期介入是建设单位在开发建设物业项目阶段引入物业管理，物业服务企业为建设单位的项目开发提供专业技术支持，前期物业管理是物业服务企业对新物业项目实施的物业管理服务。
服务的对象不同：早期介入服务对象是建设单位，并由建设单位根据约定支付早期介入服务费用。前期物业管理服务的对象是全体业主，并按规定向业主收取物业管理服务费用。
为适应晚期接管工作的需要，管理公司的整套队伍基本都要到位，许多准备工作在此时几乎是同步展开的。而且由于时间紧迫，为了赶上按时交楼或开业的日期，往往是一边竣工验收，一边准备入伙交楼，一边筹备开业庆典。对发展商来说，多年的苦心开发建设终于“瓜熟蒂落”，有回报了；对管理公司来说，多年来旁敲侧击（顾问），现在终于可能上台大展拳脚了。对发展商来说是创业的结束，对管理公司来说则是征途的开始。
前期物业管理与早期介入的作用与意义
前期物业管理与早期介入的作用与意义【摘要】：物业管理作为一个服务行业来到我国只有20年的时间，随着我国房地产业的发展也在不断地发展和完善，并在房产开发及后期服务中起到很重要的作用，同时也适应了我国的房地产物业需求，得到了全社会的认可和肯定。
很多人认为，物业管理是房产形成之后物业管理公司介入并进行相关的服务，即传统意义的物业管理。
然而，对于我国现今的房地产发展现状，物业管理是早期介入的，并服务于整个物业的形成之前和之后的。
通过早期介入这种建管结合的服务方式，使物业管理有一个良好的开端，为后期物业管理创造有了利条件，是后期物业管理顺利开展的重要保证，具有深远的作用和意义。
【关键字】：早期介入物业管理促进基础物业管理是一种对物业全程的管理，其首要环节是物业的前期管理，物业前期管理是指物业管理企业在物业的开发设计阶段介入，从事物业形成前的管理。
详细来说，物业管理早期介入，指开发企业邀请从事物业管理企业及有关人员，从物业管理和运作角度为开发企业提出小区规划、楼宇设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售租赁多方面的建设性意见，并制定物业管理方案，以便以后物业管理工作打下良好的基础。
由于现代的建筑，设计复杂，技术含量高，安装、施工难度大。
各种新材料的不断投入使用，专业门类越来越广。
对于物业管理企业为了对一个物业实施有效管理，保证物业正常使用和功能的发挥，需要他们前期介入。
一、物业管理早期介入的作用（一）对促进规划合理、设计优化、功能完善的作用以往的房地产开发商在物业规划时只考虑了房屋、配套设施建造时的方便和成本的节约，而没有从今后的物业管理和使用的角度去合理规划，对物业管理必需的设施，以及交通泊位、小区绿化、水、电、气、通风、采光、空调位置预留等配套设施，往往考虑不足，造成以后难以弥补的后果。
物业管理早期介入能将物业管理企业与使用人长期相伴的实践信息和要求建设性地提出，从物业管理、业主、使用人的角度出发，对户型结构、配套设施、道路绿化、车辆停放、物业用房等，向开发商提出具体建议，充分考虑设备、材料的经久耐用，便于维修，尽可能地避免在规划设计中，由于考虑不足和遗漏造成日后物业管理和业主使用中出现不必要的麻烦，使规划、设计更加合理。
早期介入概念和方式综述
六、把好工程质量验收关
把好工程质量验收关
房屋工程质量问题对物业 管理产生不良影响将是相 当长久化给管理带来的障 碍是巨大的，所以物业管 理公司进行工程验收时， 必须细致入微。
把好工程质量验收关
1、组织验收小组 由物业管理企业部门牵头、组织机电安装维修工程部 和管理处的有关人员组成验收小组。并做好验收准备。 比如： 主动与开发商的地盘和承建单位联系，协商楼宇交接 日期 与地盘、施工单位双方制定验收方案，统一验收标准 准备竣工验收的表格资料 房屋接管验收表 机电设备按盘验收表 等等
规划设计需要注意的问题
集中“能源计量表”
功能配备。如水、电 气能源量按功能区分，
煤 气
集中安放入公共区间，
表
通常讲“三表出户”。
出 户
水
电
表
表
出
出
户
户
规划设计需要注意的问题
各种指标牌、小区 （大厦）平面图，警 示标志（牌）配备。
规划设计需要注意的问题
物业管理用房的配备 （如办公室、调度室、 值班室、控制中心仓 库等）
在规划设计中，常有一些易被忽 视问题，但从日后使用和维修的 角度来看，都很重要。如：
灶台下放置煤气罐的高度是否低 于煤气罐的角度。
悬挂的厨柜向通道伸出了几十公 分，用户不小心会碰到脑门。
冰箱、洗衣机预留位置及下水口 是否适当。
电路接口是否足够、位置是否合 适等。
规划设计需要注意的问题
3、规划设计需要注意的问题 物业管理公司参与规划设计可从 下面几个方面考虑： ①实用性 房屋的功能首先满足实用功能。 采光、通风、隔热都应满足要求。
住宅底层可作为物业管理用房
垃圾处理。每层楼、每 幢房都应考虑配备收集垃圾 的相应位置及设施。
物业管理早期介入与前期管理
04
设备设施管理及维护保养计划
设备设施清单编制
编制设备设施清单， 包括设备名称、型号 、数量、安装位置等 信息。
建立设备设施档案， 记录设备设施的运行 、维修、保养等历史 信息。
对设备设施进行分类 ，明确各类设备设施 的管理责任和维护保 养要求。
维护保养计划制定
根据设备设施的使用情况和维 护保养要求，制定维护保养计 划。
收支平衡测算
根据收入和支出情况，进行收支平衡测算，判断物业管理项目是否能 够实现盈利。
盈亏平衡点分析
通过盈亏平衡点分析，了解物业管理项目在不同业务量下的盈利情况 ，为经营决策提供依据。
06
法律法规遵守及监管要求
物业管理法律法规概述
01
02
03
《物业管理条例》
明确了物业管理的定义、 原则、制度和监管等方面 的规定，是物业管理行业 的基本法规。
早期介入时机与方式
时机
物业管理早期介入的时机包括规划设计阶段、施工建设阶段、竣工验收阶段以及 接管验收阶段。在每个阶段，物业管理企业都可以根据自身的专业知识和经验提 出相应的意见和建议。
方式
物业管理企业可以通过与开发商、设计单位、施工单位等相关方进行沟通和协调 ，以书面报告、会议讨论、现场指导等方式提出意见和建议。同时，物业管理企 业还可以参与相关评审和验收工作，确保物业的质量和符合相关规定。
建立业主微信群/QQ群
方便业主之间及与物业的沟通交流，及时发布物 业通知和公告。
3
开设物业服务公众号/APP
提供线上报修、缴费、投诉建议等功能，增加服 务便捷性。
业主需求调查与分析
定期进行业主满意度调查
了解业主对物业服务的评价和需求，及时调整服务策略。
早期介入与前期管理
早期介入与前期管理
（五）竣工验收阶段
竣工验收——是指工程全部建成后为检查工程质量而进行 的一项工作程序。
1、内容：参与竣工验收（单项工程竣工验收、分期竣工验收、 综合竣工验收）
2、方法和要点：随同相关验收组观看验收过程，了解验收人员、 专家给施工或建设单位的意见、建议和验收结论。
见。 熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况。
早期介入与前期管理
2、方法和要点
（1）派出工程技术人员进驻到现场，对工程进行观察、了解、 记录、并就有关问题提出意见和建议。
（2）仔细做好现场记录。 （3）注意介入的方式方法，既要对质量持认真的态度，又不要
对正常的施工、监理工作造成影响。
早期介入与前期管理
早期介入与前期管理
5、早期介入与前期管理的阶段划分
物业开发项目的 可行性研究阶段
（立项阶段）
规划 设计 阶段
建设 阶段
早期介入
物业承 接查验
阶段
物业 入住 阶段
前期管理
业主大会 选聘物业 管理企业
销售 阶段
竣工 验收 阶段
早期介入与前期管理
二、早期介入的必要性
可以协助开发建设单位及时发现和处理建设销售过程中存 在的问题。
早期介入与前期管理
前期管理
一、物业管理项目前期运作 二、工程质量保修 三、前期沟通协调 四、前期管理的特点
早期介入与前期管理
一、物业管理项目前期运作
（一）管理资源的完善与优化
1、管理用房到位 2、物资配备到位 3、物业管理人员到位
（二）管理制度和服务规范的完善 （三）确定物业管理单项服务的分包
物业管理早期介入与前期物业管理
第六章物业管理早期介入与前期物业管理一、教学提示本章围绕物业管理的早期介入和前期物业管理，对它们的定义和容进行了阐述。
除此之外，本章还介绍了对两个重要的制度——物业管理招标投标制度和物业承接验收制度。
二、重点讲解1、物业管理早期介入物业管理早期介入是指物业管理企业在接管竣工物业之前，接受发展商的委托，早期介入项目的开发建设，以便建成后的物业能够满足业主和使用人的要求。
物业管理早期介入的作用是完善物业的整体功能，有效提高施工质量，为验收接管后的工作打好基础。
物业管理早期介入参与项目的立项决策阶段、规划设计阶段、施工安装阶段、接管准备阶段。
在立项决策阶段，物业管理人员的主要工作是对该项目的市场定位、潜在业主的构成和消费水平、周边的物业管理概况以及日后物业管理和服务的容、标准、成本、利润测算等多方面提供参考建议；在规划设计阶段，物业管理企业此时的主要工作是对养护、维修、建筑材料的选用、日常管理、日后服务、物业自身等方面提出自己的看法和建议；在施工安装阶段，物业管理企业的主要工作是派员到施工现场，发觉的缺陷问题或遗漏项目向开发商反映，以便采取相应的整改措施；在接管准备阶段物业管理企业与房地产开发企业就前期物业管理进行协商。
2、前期物业管理前期物业管理就是指物业竣工验收后至业主或业主大会选聘物业管理企业之前的物业管理。
它的包括以下容：管理机构的设立和人员的培训，物业管理公司落实该物业的管理机构设置以及管理人员的配备。
机构的设置应考虑委托物业的类型、面积等因素；人员的配备包括管理人员的选派和操作人员的招聘或委派；规章制度的制定，制定一些适用的制度和细则，如管理机构的职责围、各岗位职责说明、停车库管理规定、住户手册等，同时还应协助建设单位制定临时业主公约；物业的验收和接管，物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并接受房地产开发企业移交物业相关资料；进户管理，物业正式使用条件全部具备后向业主或使用人发出入住的书面通知书，实地验收物业，签订《业主临时公约》，要求业主或使用人如实填写登记卡，发放《用户手册》，筹集维修基金，预收物业管理费或租金，介绍所在区域和社区相关部门的办事指南，办妥必要手续后，业主或使用人即可签领钥匙，完成进户程序。
物业管理实务_第四章 早期介入与前期物业管理_2012年版
中大网校引领成功职业人生
中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： 1、早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要而引入的( )活动。
A:开发
B:设计
C:施工
D:物业管理咨询
答案:D
2、前期物业管理是指从( )开始至业主大会选聘物业管理企业为止的物业管理阶段。
A:开发建设
B:竣工验收
C:物业承接查验
D:业主入住
答案:C
3、物业竣工后，工程进行质量保修期，质量保修期事务应由( )负责。
A:施工单位
B:建设单位
C:物业管理企业
D:业主
答案:B
4、早期介入与前期物业管理的不同之处在于( )。
A:阶段不同。
物业管理实务分类模拟题早期介入与前期物业管理(三)有答案
物业管理实务分类模拟题早期介入与前期物业管理(三)一、单项选择题(每题的备选项中，只有1个最符合题意)1. 物业管理的早期介入是建设单位引入的。
A.设计工作B.工程监理工作C.开发建设工作D.物业管理咨询活动答案：D[解答] 早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的咨询活动。
2. 物业管理早期介入的主要服务对象是。
A.规划设计单位B.建设单位C.施工企业D.监理单位答案：B[解答] 物业管理早期介入服务的对象是建设单位，并由建设单位根据约定支付早期介入服务费用。
3. 前期物业管理是指的物业管理阶段。
A.物业承接查验开始至业主大会选聘物业服务企业为止B.物业销售开始至物业办理入住为止C.物业竣工验收开始至业主大会选聘物业服务企业为止D.物业办理入住开始至业主大会选聘物业服务企业为止答案：A[解答] 前期物业管理是指从物业承接查验开始至业主大会选聘物业服务企业为止的物业管理阶段。
前期物业管理服务的对象是全体业主，并按规定向业主收取物业管理服务费用。
4. 下列有关早期介入和前期物业管理的描述，不正确的是。
A.早期介入是建设单位开发建设物业项目阶段引入的物业管理专业技术支持B.前期物业管理是物业服务企业对新物业项目实施的物业管理服务C.前期物业管理服务的对象是施工单位D.早期介入服务的对象是建设单位答案：C[解答] 早期介入在项目的开发建设中有着积极的作用，其与前期物业管理是不同的，主要表现在：①内容作用不同，早期介入是建设单位开发建设物业项目阶段引入的物业管理专业技术支持，前期物业管理是物业服务企业对新物业项目实施的物业管理服务；②服务的对象不同，早期介入服务的对象是建设单位，并由建设单位根据约定支付早期介入服务费用。
前期物业管理服务的对象是全体业主，并按规定向业主收取物业管理服务费用。
早期介入和前期管理
某物业项目位于粤西的一个沿海城市，总建筑面积达40余万m2，属多层、中高层住宅物业，项目分三期建设，是当地最大的住宅建设项目。整个小区的建设申报了国家安居示范工程小区，是该市重点工程之一，倍受当地居民和政府的关注。建设单位为把这个项目建设经营好，在项目的立项阶段就选聘了一家具有丰富经验的物业管理企业，并由其负责该项目物业管理的早期介入工作。良好的物业管理品牌提高了这个商品房小区的知名度，同时早期介入物业销售初期综合环境的设计，使该项目与该市同类建设项目相比，具有更高的经济效益和社会效益。 1.在经济效益方面 首期16万m2很快售完，二期销售势头强劲，部分户型出现抢购热潮，房价也从前期最初的1200元/m2，达到二期销售时的1500元/m2，开发建设单位的实际收入超出预期，前期购房者也享受到了物业升值带来的收益。 2.在社会效益方面 (1)该小区已被当地政府指定为参观点和示范小区，成为了当地城市建设和物业管理的样板。 (2)该小区物业管理的成功，为提高当地物业管理水平，增强物业管理消费意识起到了积极的促进作用。 (3)该项目成功后，建设单位的品牌形象得到大幅度提升，使其他建设单位提高了对物业管理的认识。
（四)入住管理 入住是指业主、使用人正式进住使用物业，俗称"入伙"。商品房购房业主或承租使用人的入住程序一般为： 1．发入伙通知书 在物业正式使用条件全部具备后向业主或使用人发出入住书面通知书。 2．带业主或使用人实地验收物业，着重勘验 (1)房建质量； (2)设备质量，运转情况； (3)房型、装修、设施配备等是否与合同相符； (4)外部环境状况及影响。 3. 约定代为装修、添置或更换自用设备或设施等事宜即各种代办事宜 4．签订《前期物业服务协议》《房屋装饰装修管理协议》《临时管理规约》等 主要内容包括：在分清自用与公用部位、设备、设施的前提下确定双方享有的权利和应尽的义务，物业正常使用的行为规范及相应的违约责任。 5．要求业主或使用人如实填写登记卡 内容包括：业主或使用人的名称、通讯联络方式、所占用物业的编号、设备、设施及泊车位分配等内容。属于非居住性质的物业还需登记营业执照、经营范围、职工人数、出行、用餐等相关情况，便于物业管理与服务。 6．向业主或使用人发放《业主手册》 使他们了解物业概况，各项管理制度，如车辆停放管理，装修搬迁管理，物业保修的责任范围、标准、期限等等方面的规定，以及楼层权力归属、公用设施设备的合理使用等，以便正确把握自己的行为。 7．预收物业管理费或租金 物业管理公司根据有关规定或双方约定向业主或使用人预收物业管理费或租金。 8．向业主或使用人提供办事指引 即向业主、使用人全面介绍物业管理区域和社区相关部门的办事指南，使他们能及时办理相关手续。 9．业主、使用人签约领钥匙，完成入住程序。
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❖ 一、物业管理早期介入的含义
物业管理早期介入，是指物业管理企业在接管竣工物业 之前，接受发展商的委托，早期介入项目的开发建设， 参与项目的可行性研究规划、设计、施工、安装、调试、 验收、交房等阶段的工作，凭借丰富的物业管理经验和 资源，从维护业主（发展商与未来业主）利益的立场出 发，为发展商在物业各个生产环节提出从功能设置、施 工建造、安装调试、建筑质量到监理验收等各方面的意 见与建议，以便建成后的物业能够满足业主和使用人的 要求。
2020/4/29
Edited by Z. M. Gu
1
第一节 物业管理的早期介入
❖ 二、物业管理早期介入的作用
（一）完善物业的整体功能
❖ 1、完善物业本身的功能 ❖ 2、促进小区合理规划
（二）有效提高施工质量 （三）为验收接管后的工作打好基础
❖ 1、有利于准确的进行财务预算 ❖ 2、有利于各项管理制度的建立 ❖ 3、有利于人员的培训
2020/4/29
Edited by Z. M. Gu
3
第一节 物业管理的早期介入
（二）规划设计阶段
❖ 物业管理企业此时的主要工作是对以下几个方面提出自己的看法 和建议
1、 养护、维修方面：建筑材料的选用 2、 日常管理方面 3、 日后服务方面 4、 物业自身方面
（三）施工安装阶段
❖ 物业管理企业在施工安装阶段的主要工作是派员到施工现场，发 觉的缺陷问题或遗漏项目向开发商反映，以便采取相应的整改措 施
2020/4/29
Edited by Z. M. Gu
2
第一节 物业管理的早期介入
❖ 三、物业管理早期介入的主要工作
（一）立项决策阶段
❖物业管理人员的主要工作是对该项目的市场定位、潜 在业主的构成和消费水平、周边的物业管理概况以及 日后物业管理和服务的内容、标准、成本、利润测算 等多方面提供参考建议
2020/4/29
Edited by Z. M. Gu
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第三节 物业管理招标投标制度
❖ 一、物业管理招标投标的意义
1、企业竞争和市场发育的必然要求 2、推进全行业市场化进程的必然趋势 3、行业自身建设发展的需要 4、保证服务质量、提升企业资信程度的基础 5、促进专业化管理、实现规模效益的条件
2020/4/29
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第二节 前期物业管理
（四）进户管理
❖商品房的购房业主或承租使用人的进户程序一般为：
1、 物业正式使用条件全部具备后向业主或使用人发出入住 的书面通知书
2、 业主或使用人在通知书指定的时间实地验收物业 3、 业主或使用人同物业管理公司约定代为装修，代为添置
或更换自用设备、设施等代办事宜 4、 签订《业主临时公约》 5、 物业管理公司要求业主或使用人如实填写登记卡
❖ 物业管理公司落实该物业的管理机构设置以及管理人员的配备。 机构的设置应考虑委托物业的类型、面积等因素；人员的配备包 括管理人员的选派和操作人员的招聘或委派。
（二）规章制度的制定
❖ 制定一些适用的制度和细则，如管理机构的职责范围、各岗位职 责说明、停车库管理规定、住户手册等，同时还应协助建设单位 制定临时业主公约。
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第二节 前期物业管理
（三）物业的验收和接管
❖物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共 用设施设备进行查验。
❖物业的接管，是指接收委托的物业管理企业接受房地 产开发企业移交物业相关资料的过程。
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ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
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第二节 前期物业管理
6、 物业管理公司向业主或使用人发放《用户手册》，向业 主介绍物业概况
7、 物业管理公司向业主或使用人筹集维修基金，预收物业 管理费或租金
8、 物业管理公司有责任向业主或使用人介绍所在区域和社 区相关部门的办事指南
9、办妥必要手续后，业主或使用人即可签领钥匙，完成进户 程序
3、 一旦签订前期物业管理委托合同，物业管理企业接下来就要实 施验收接管工作
4、 物业管理企业制定一系列的管理制度
5、 物业管理企业着手组建物业的常设管理机构，并配备相应的管 理人员，必要时还要进行社会招聘和上岗培训的工作
6、 建立与社会协作单位的联络及与相关专业企业的合作，构筑综 合服务网络
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第一节 物业管理的早期介入
（四）接管准备阶段
❖ 接管准备阶段的工作主要分为以下几个步骤进行：
1、 物业管理企业与房地产开发企业接洽前期物业管理委托事项
2、 在洽谈过程中，物业管理企业制定物业接管方案，并以此作为 依据与房地产开发企业进一步协商或参与竞标。
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第二节 前期物业管理
❖ 一、前期物业管理的定义
前期物业管理就是指物业竣工验收后至业主或业 主大会选聘物业管理企业之前的物业管理。
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第二节 前期物业管理
❖ 二、前期物业管理的内容
（一）管理机构的设立和人员的培训
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第三节 物业管理招标投标制度
❖ 二、物业管理招标投标的主要环节
（一）物业管理招标
❖1、 物业管理招标的形式
公开招标 邀请招标
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第三节 物业管理招标投标制度
❖2、 物业管理招标文件的内容
招标文件包括以下内容（1）招标人及招标项目简介，包括招 标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房 的配备情况等；（2）物业管理服务内容及要求，包括服务内 容、服务标准等；（3）对投标人及投标书的要求，包括投标 人的资格、投标书的格式、主要内容等；（4）评标标准和评 标方法；（5）招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间 及地点等；（6）物业服务合同的签订说明；（7）其他事项 的说明及法律法规规定的其他内容。
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第三节 物业管理招标投标制度
（二）物业管理投标
❖投标文件应当包括以下内容：
（1）投标函； （2）投标报价； （3）物业管理方案； （4）招标文件要求提供的其他材料