业态、地下商业,高楼层商业共43页文档
业态、地下商业,高楼层商业
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租金水平
剧院 课外教育 慢摇酒吧 家庭餐饮 商务餐饮 主题餐饮 高层区 美容美发 儿童摄影 西式餐吧 专业百货 儿童早教
面积需求
消费频率
多 维 度 分 析
3C数码
体育用品
儿童服装
体育用品
儿童家居及用品 中式餐吧/茶餐厅 服装服饰 服饰配件
高楼层商业的价值提升
1.目的性消费业态组合设置 2.垂直交通系统的设置 3.地上停车场的设置 4.中庭、边庭等共享空间的设置
案例一
国际广场isquare，总建筑面积6.6万平方 米，包括商场、戏院和高座大楼三个部分。 地下至8楼为基座，商场街铺为国际品牌 旗舰店。
香港国际广场isquare
目的性消费的业态布局
小结：
1.把地下商业与周边的公共交通系统紧密结合，会带来大 量人流。 2.合理利用中庭空间，解决地下商业采光不足、空间压抑 等问题，还可通过中庭，使地上与地下的商业空间相互渗 透、呼应。 3.室外下沉广场的设置极大程度提高地下的商业价值，成 为一个人流汇集的休闲共享空间，对项目自身的品牌价值 也是巨大的提升。 4.把地下商业与地下停车场相结合，提升地下商业的价值， 使顾客有更便捷的购物体验。
地下商业与交通系统的融合
首创四个首层设计
顶层 空间 通天广场 中庭
深圳益田假日广场
深南大道/L1层 下沉式广场/B1层 地铁站厅/B2层
L3层 L2层
中庭
中庭
酒店/L2层
B3层
设计中充分利用地势高差，使商业空间与周边市政交通系统与无缝连接，使商场形成多 个首层，商业价值实现最大化。
中庭空间的合理利用
商业地产业态标准完整版
太平洋百货
品牌特点 太平洋SOGO百货集团秉持“改革、速度、挑战”的经营 “改革、速度、挑战” 行动方针，以专业、系统的管理制度。全力投资开拓百货事 业连锁规模，未来将更积极在全国各城市开拓新店。 经营定位 时尚生活方式缔造者 发展状况 太平洋百货集团为台北太平洋SOGO百货集团事业之一。 太平洋SOGO百货创立于1987年11月11日，为一个综合型 的百货事业体。1993年开始进入大陆百货零售市场，目前太 平洋SOGO百货集团在海内外共设有14家店。
中高收入阶层 六层
4层 总营业面 积1.5万平 方米 保利文化 广场 海岸 城
经营面积约 44,000平方米 星级酒店、百货 商场、超级巿场 密集
经营面积 28000平方米 地铁一号线 多家商场 超市
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专业店
具备一定规 模,根据具体 市场和产品 特性而定
根据具体经 营的商品而 定,一般在50600平米
面积在100平 方左右
规模较大
产品/ 产品/业 态
内部结构由 百货店或超 市为核心店， 集零售、餐 饮、娱乐于 一体；核心 店面积不超 过总面积80 ％
商品结构以服 装、家庭用品 为主、种类齐 全
商品结构体 现专业性和 深度性，品 种丰富，选 择余地大， 主营商品占 经营商品的 90％以上
多种零售店 铺、服务设 施集中在一 个建筑物内 或一个区域 内，向消费 者提供综合 性服务商业 集合体。分 市区、社区、 城郊型 5万-15万平 米为宜
百货商店
经营日用工业 品为主的综合 性零售商店
各业态物业要求标准(7)所有业态汇总
设立弱电机房。办公区
双路并用的市政生活供水，日供水量不低于200m3/天35m3/小时，配 套到位至计量表和生活水泵。 变频恒压供水（底层及顶层须设置水箱、水塔）不小于30m3的楼顶 生活水塔及蓄水箱 按照消防管理部门的要求另设消防水池、消防水泵 承租区内部的生活给水管路向当地自来水公司申请接水，承担贴费 及入网费等，并提供一个表后进水接口，提供进水接口管径不小于3 寸 全部各点的污水排水管接到墙内部，并于墙外部铺管联接入红线外 的市政污水排水管网 符合环保管理部门要求的化粪池、或生化处理池，并协助乙方取得 排水、排污执照 排水管道主干管为DN100，最小DN100。设立饮水间排水 其供水主管的管径不应小于DN32，连接供水干管与大便器的支管管 径为DN25
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给水
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消防
甲方按照乙方提供的平面布置图，对所有楼层内及停车场 （包括冷冻库、仓库及厕所等）的消防泵房、防火卷帘门和 防火门、室内外消火栓系统、消防水喷淋、火灾探测及自动 报警系统、消防广播系统、消防排烟、消防联动、消防控制 中心及其全部设备，以及消防疏散指示等进行设备的购置、 施工、安装、调试、检测和验收。 按乙方要求的净截面积预留排油烟竖井，熟食加工间：两个 独立排油烟竖井的面积均为1.2m2,补风竖井面积为0.5m2； 面包区：一个面积为0.65m2；员工餐厅：一个面积为 0.5m2；鱼池设备间：一个面积为0.3m2；化学试剂间为0.2 m2；每个饮食出租区：一个面积为1.5m2。压缩机房独立的 送、排风管井面积分别为1.2 m2。截面净尺寸为4200x500mm 的冷媒管井及1200x500mm的冷凝管井 采用专供乙方使用的独立的中央空调系统，温度应达到夏季 24~26 ?C，冬季18~20?C，相对湿度不大于55%。乙方独立使 用的空调主机至少配置2台。冷冻泵、冷却水泵应有一台备 用泵。 空调区域的划分约为每800~1000m2设置一台AHU。 角度：自动坡道：100 120 自动扶梯：300；扶梯能承受 100kg/m²的荷载。通往地下室 不少于两部供乙方专用的货梯(国产)，货梯载重量：3吨/ 台,门宽：1.8m,轿箱深度：不小于2.7m,提升速度：0.6m/s 或0.5m/s,通往地下室 甲方应在CCTV房至所有场地出入口之间预埋两根视频电缆， 型号为RG-59U(96编)及一根220伏三芯电源线，每根芯线直 径1mm。每根电缆在出线口外保留3m，在CCTV房里保留6m。 甲方需提供150对直线电话线(其中包括一条DDN专线及一条 ISDN线)至乙方商场UPS房。申请及初装费由乙方负责。DDN 要求运行速率为256K以上，物理功能提供方为中国电信或网 通。 甲方需提供一个分配器至乙方商场，其信号强度为70?5dB， 能支持6个有线电视信号点。 630KVA以上的临时低压电源至施工配电柜 100㎡/天以上的临时用水至指定的用水位置 入口前深度＞15m的小型广场，铺花岗岩面积不少于1500平 米 围绕建筑的4M宽消防环路 宽度＞7m以上，长度＞80m，净高度＞4.5m的双向货车通道 及卸货区半径＞25m之回转半径 地面接驳公交车位停靠及回转区域 按相应部门（绿化、交通）验收要求完成室外景观 乙方特别标志需求配合如入口T-bar、店招、外墙广告位 建筑物的汽车停车位不少于壹仟(1,000)个，其中提供两百 个车位专供乙方及其顾客使用，乙方顾客可凭乙方购物广场 的当日购物小票享受两个小时免费停车的优惠。。乙方授权 员工或乙方接送顾客专用巴士可免费停车，但不应超过二十 个停车位。 楼板完成至结构面后水泥砂浆粉平，不做面层装饰 墙面天花板砂浆粉平后按相关验收要求刷室内白色涂料 商场、卫生间与办公室间的精装潢 按规划部门及土建竣工验收要求，完成室外装修材料、门 （电动防盗卷帘门）、窗、玻璃幕墙、风除室、入门雨庇、 店招，广告看板等主要立面项目 提供2.5m×6m×2位＋3m×9m×4位＋3.5m×15m×2位之卸 货处（共8辆货车同时卸货并安装电动卷帘门），高度90cm 之卸货平台，保护防撞，深度＞3m之雨庇及排水设施，货柜 车的限高应达到4.5m，普通卡车的限高达到3.6m。
每周一例国内外城市综合体案例案例分析讲课文档
问题2
国内外经典综合体项目经典案例
第二十一页，共43页。
综合体的功能构成
1、城市缩微体 办公： ➢适合于各种混合开发 ➢建立竞争性，加强吸引力 ➢提高使用效益，形成最佳市场协同 酒店： ➢最赢利的项目
➢提供流动的“居住”人口和活动的人
➢提供娱乐设施和夜间服务
➢增加了城市的活力。
➢建筑群的中心是一个下凹的小广场。
➢各个建筑物之间都有地下通道连接。 ➢开发初期缺乏居住和旅馆难以形成良好的 功能协调。1963年，建了一座拥有2153间客 房的希尔顿旅馆。
高密度建筑群，土地集约利用
办公、旅店、购物、居住和娱乐等功能是城市综合体的重要组成部分，是功能协调的基础。
➢建于1931～1940年，世界最早的城市综合体。 ➢占地8.9公顷，容积率18，共有建筑19座。 ➢物业：办公、居住、商业、酒店、剧院等。 ➢R.C.A.大厦：中心主体建筑，70层，高259米 ➢国际大厦：41层 ➢时代与生活大厦：36层
业态包括室外商业步行街、室内商业步行街、娱乐楼、国美电器、万千百货及乐购超市。 室外商业步行街2层2.95万平方米，室内商业步行街3层4.15万平方米。
地上部分定位
第一层定位突出品牌概念形象，体现前沿概念、品牌展示以及购物功能
第二层定位以时尚服饰、精品特色店购物为主，体现时尚、流行、活力
第三层定位以多元化餐饮为主并辅之以休闲、时尚生活配套服务
B地块
情景体验购物中心
大型百货、情景体验购物街、CEO私人产权酒店、超五星级会 所、时尚餐厅
C地块 新势力动感世界
IMAX巨幕影院、国际品牌时尚酒店、特色餐饮酒吧街、恒温 游泳馆、商业步行街
D地块
创新标准高级商务 中心
最新整理地下商业街项目总体业态划分方案
B2：
序号 现状人流导入点 分析 未来人流导入点 分析 地铁五号费。
1
青少年宫方面
年轻消费群消费能力有限， 消费意愿较强，B2的特色餐 饮的新鲜感将吸引他们。
地铁五号线
2
湖南路方向
年轻消费人群聚集场所，受 到B2目的性较强的几个业态 的吸引导入B2。
周边办公、酒店 物业
未来办公、酒店物业的放量供 应，大大增加了这部分中高档 消费档次的消费客群。
3
西流湾公园方向
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业态组合方案-A区
B1：
序号 现状人流导入点 分析 未来人流导入点 分析 地铁人群由B2导入， 可能在B2形成一定的 分流，但B1主力商户 的吸引将大大增加有地 铁带来的消费人流。 地面的办公酒店人群受 到B1商业业态的丰富 性和时尚元素的吸引， 导入本案消费。 由地面导入地下的有一 定消费能力的办公、酒 店商务消费者将增加。
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项目总体业态比例分析
通过餐饮业业态的引入，带动项目人流客流的丰富性，有效延长客流消费逗留时间； 引入主力店，提升项目整体品牌号召力和知名度，确保项目整体形象；
选择高租金回报率的商户以确保项目整体收益最大化。
6
项目餐饮业态比例分析
餐饮业态对于整体项目的意义 本案餐饮业态比例占16%左右，将集中设置在A、C区域，并在B、D区域设置轻餐饮品、
1
青少年宫方面
平时人流不大，多为往湖南 路方向流动。 周末时有大量学生及家长在 少年宫参加培训班
04、05地块
2
湖南路方向
消费人流密集区，北边人流 大于南边人流，双休日人流 远大于工作日人流。消费者 消费能力相对较高，办公人 群集中。 白天主要为老年人为主，人 流较多出现在中午以及傍晚 时间，工作日人流较少。
商业街10大分类与定位
商业街10大分类与定位按照商业街的开发条件和商业定位，可大致将其分为如下类型1. 综合时尚商业街综合时尚商业街在业态组合上与一般购物中心相似，所不同的是在建筑形式上的差异以及给消费者不同的购物体验；由于业态综合，通常综合时尚商业街体量较大，相对于其他商业街而言，其平面和垂直动线的安排更为关键；综合时尚商业街易于标准化，可复制性强，并且相对于购物中心而言，租户的营业时间更为灵活，因而这几年的发展速度很快；然而，正因如此，这类商业街的同质化现象十分显著，特色化定位和经营是脱颖而出的关键，本报告除了阐述其共性点（业态组合、硬件参数），还将着力总结特色化亮点因素。
代表项目：三里屯village（北京）、大宁国际（上海）、明洞商业街（韩国）2. 国际名品街概述通常所见到的奢侈品商业体大多为购物中心或百货的形态，简言之，即“大盒子”，而国际名品街则是在建筑形态上的创新，使常规的封闭式高端购物环境变成开放式或半开放式的街区形态；国际名品街在本质上与一般商业街区没有太大区别，但因入驻租户的不同（国际名品街均以国际一线和二线品牌为主），故在街区的业态排布、动线安排、形象塑造以及运营策略方面有自身独有的特点；目前国内的国际名品街不多，其中杭州的湖滨国际名品街和宁波的和义大道是为数不多的代表性项目，而这两个项目的出现都是基于众多因素的合力（城市商业核心、高端消费聚集、城市规划限定等等）。
代表项目：湖滨国际名品街（杭州）、和义大道（宁波）3. 历史建筑改造街区历史建筑改造街区是在都市再开发和老城区改造过程中出现的，由于其区位和建筑的历史特征，往往也是城市人文旅游景点；历史建筑改造街区的典型代表当属上海新天地、南京1912，随后在全国其他城市连锁开发，与此同时各地类似概念的商业街区不断涌现；历史建筑与商业之间有内在的连接，从消费者角度来说，历史建筑及其背后故事本身就足够具备吸引力，加之在这样环境中体验消费，文化体验与商业消费相互融合；从租户角度来说，历史建筑可以增加品牌价值和品位；但历史建筑涉及到诸多硬件条件不足的问题，尤其是餐饮业态对于风火水电的要求，往往使得改造成本很高；尽管历史建筑没有可复制性，但该类商业街提供了街区开发的一种思路，即“营造怀旧历史街区氛围”。
地下商业项目业态定位方案资料
爱尚街业态定位方案一、爱尚街主题1、爱尚街标识：2、广告语：不是传统商场、不是批发市场、而是时尚生活特区。
——爱尚街3、分区命名：外贸名品廊【差异化经营做成外贸一条街】食尚元素【汇聚特色餐厅】摩登地带【淘你喜欢的物质街】儿童天地【读物和益智类工作室、儿童服装和妇幼用品】酷玩地带【青少年为主的特色经营和运动类服饰】格调生活馆【家庭用品的大本营】4、入市主题：1、不是传统商场、不是批发市场、而是时尚生活特区。
——爱尚街2、爱逛的、爱淘的、能混的、疯玩的、8090联合起来——我们爱尚街！5、销售主题：【1】、拾亿人民九亿商、还有壹亿也在想欢迎进入商铺时代-------------爱尚街【2】、我们与保险箱的唯一不同点——钱放在这里每年增力近10%【3】、为钱工作还是钱为你工作？安全创富新模式 2011投资新路标【4】、建议您一种全新的安全的理财方式！——年年坐收稳定的净收益，让您的钱“赚”起来！6、招商主题：【1】、做爱尚街的第一掌柜【2】、见证新趋势，掘金第一街【3】、全城轰动，他们都是你的客户二、总体定位1、消费档次逐渐提升，与周边物业及人群形成呼应2、目标消费客群逐渐趋于年轻化区域主要目标客户群年龄层次零售服装单价（元/件）餐饮类客单价（元/人）25-30岁150-200 50-100 18-25岁80-100 25-50A区：外贸名品廊【差异化经营做成外贸一条街】在外贸名品廊，在最集中的区域阅读外贸时尚最新的潮流，感受高品质的享受。
穿梭在知名外贸精品之中，仰望头顶的点点星光，仿若步行在星光大道，在时尚大道让你不忍错过任何精彩的角落。
B区：酷玩地带【青少年为主的特色经营和运动类服饰】酷玩地带是年轻人相约聚会的地点，等待相约的朋友。
金属光感、现代技，完全贴合年轻人的现代潮流消费需求。
足够的展示空间，充分的潮流个性展示，所新奇刺激或是吃喝玩乐的点子，都可以在这块现代活力空间里发扬光大。
C区：食尚元素【汇聚特色餐厅】西点、咖啡、概念餐饮、特色餐饮、中西快餐组成,满足交际/商务/ 休闲的需求。
商业街开发模式及经典案例分析_44页
2021/5/27
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板状式布局—— 南大街
2021/5/27
项目简介：南大街商业步行街,一条“S”型人流主动线清 晰明了。一、二层为精品店铺，三层为风情美食街， 集休闲、购物、餐饮、旅游、办公、娱乐等多功能于 一体。
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板状式布局—— 南大街
① 南大街上是由一条“S”型步行街讲三个地 块串联起来，主动线非常清晰。
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独栋式街区布局——大宁国际广场
独栋式街区的规划方式：
一种是品牌超级旗舰店；
大 润
另一种是一层为零售，二
发
三层以上为餐饮娱乐休闲
主题。
2021/5/27
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条状式布局——汉口东部购物公园
2021/5/27
汉口东部购物公园位于武汉市汉口区，项目总用地面积 13万平方米，总建筑规模达40万平方米，集购物、餐饮、 休闲、娱乐、教育文化为一体的一站式消费的大型零售 商业中心。
世界城·光谷步行街位于湖北省武汉市武昌区鲁巷广场，总占地41.79万平
方米，是由一条1350米目前世界最长纯步行商业街串起，集购物消费、
餐饮娱乐、旅游观光、休闲健身、商务办公、酒店居住于一体的、多功
能、全业态、复合型超级商业步行街区。
2021/5/27
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板状式布局——光谷步行街
世界城·光谷步行街一期工程为 板式街区，其二、三、四层通 过大平台及连廊将各区连接， 以主题化经营，从而保证项目 后续经营。
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2、高楼层业态避免零售化，尽量餐饮休闲娱乐化与经营主题
开发商为了商业街二层冲高价，定位为零售，结果售价上来了，经营下 去了。其实商业街二层以上应该以餐饮休闲娱乐和主题商城式的业态为主， 而应尽量避免零售化的业态在二层经营，只有这样，商业街二层商业以上 才有生命力。
商业零售业态分类及业态要求
商业零售业态分类及业态要求-1--2-10种商业业态分类和基本要求1、超市要求选址在城区中心、居民区，商圈目标顾客为经营服务辐射半径0.5km，目标顾客以居民为主，营业面积应在300㎡以上，商品经营结构为以销售食品、生鲜食品、日用品为主，经营方式为采取自选销售方式，出入口分设，统一结算。
2、便利店要求选址在城区中心、居民区、交通要道，以及车站、医院、学校、娱乐场所、办公楼等公共活动区，商圈目标顾客为目标顾客以居民、单身、年轻人为主，营业面积应在50㎡左右，商品经营结构为以销售食品、小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点，经营方式为以开架自选为主，统一结算。
3、大型综合超市要求选址在城市中心区、城郊结合部、交通要道、大型居住区附近，商圈目标顾客为经营服务辐射半径3km以上，目标顾客以居民、流动顾客为主，营业面积应在3000㎡以上，商品经营结构为大众化衣、食、用品齐全，满足一次性购全，注重本企业品牌开发，经营方式为采取自选销售方式，出入口分设，统一结算。
4、仓储商店要求选址在城乡结合部的交通要道，商圈目标顾客为经营服务辐射半径5km以上，目标顾客以中小零售店、餐饮店、集团购买和流动顾客为主，营业面积应在5000㎡左右，商品经营结构为以销售大众化衣、食、用品为主，自有品牌占相当部分，实行低价批量销售，经营方式为采取会员制，自选销售方式，出入口分设，统一结算。
5、专业店要求选址在城区中心、专业街以及百货店、购物中心内，商圈目标顾客为目标顾客以有目的地选择某类商品的顾客为主，营业面积根据商品特点而定，商品经营结构为以销售某类或某种商品为主，体现专业性、深度性，其品种丰富，选择余地大，经营方式为采取柜台销售或开架面售方式。
6、大型专业店要求选址在城区中心、城郊结合部、交通要道和符合城市规划的大型居住区附近，商圈目标顾客为经营服务辐射半径5km以上，目标顾客以-3-有目的地选择某类或某种商品的流动顾客为主，营业面积应在2000㎡以上，商品经营结构为以销售某一大类商品为主，其品种齐全、选择余地大，经营方式为采取自选销售和开架面售相结合方式。
商业业态布局分类
商业业态布局分类商业业态布局分类邱易商业业态，是指经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或营业形态。
购物中心的商业业态规划，则是指充分利用各种商业资源，为实现成功招商、销售和日后的成功营运，而对商业项目各功能分区和各楼层营业项目所进行的规划。
商业业态规划是一个购物中心整体性的、具有战略意义的商业组合，它综合反映了该购物中心的整体定位和特色。
合理的商业业态规划能为项目的招商提供方向性的指导，促进项目招商的进度；同时也能在项目的营运过程中为个体商家创造利润，更能通过整体的效应扩大项目的商业影响力，吸引尽可能多的目标顾客，增加购物中心的内在价值，提升市场竞争力，为项目的长期繁荣奠定基础。
因此在宝龙集团商业地产快速发展的情况下研究业态规划的综合考虑因素有着现实的意义。
一、购物中心业态规划应考虑的宏观因素1、项目当地的经济发展水平丰富的业种、业态组合是购物中心项目发展所必需的，但这种组合不是没有原则的“堆砌”，一定要有市场作为支撑，一定要考虑与项目定位和目标市场的一致性，这是购物中心空间资源充分利用、租金回报稳定上升的先决条件。
一个城市的经济发展水平决定了这个城市消费能力的强弱。
一个成功的购物中心必须与当地城市的发展水平相匹配，符合当地人民的消费习惯和消费能力。
同时必须主动顺应城市发展的需要，主动为城市经济社会发展服务。
只有这样，才不会与城市的发展相脱节。
在面临竞争的情况下，如果购物中心项目不能满足目标消费者的需求，消费者就会流失，即转移到其它能够提供更好的商品、价格和服务的购物中心，这样势必降低本项目的客流量，而其它卖场却扩大了市场范围。
城市经济发展的潜力直接决定了购物中心业态规划，必须具有一定的超前性。
一个购物中心可以在一定的程度上改变当地的消费习惯。
进行业态规划时，在参考当地的消费能力的情况下，可以保持适度超前的规划，但不能和当地的消费情况偏离太远，否则就会出现“曲高和寡”的局面，导致购物中心的经营失败。
地下商业
地下商业一、地下商业的由来世界上第一条地下商业街是1957年建成的日本大阪“唯波地下街”。
1963年大阪又建成“梅田地下街”，接着又建成当时全国最长的地下街——“虹地下商业街”。
“虹地下商业街”总面积近4万平方米，街顶距地面8米，长1000米，宽50米，高6米，内有4个广场、三四百家商店和许多餐馆、酒吧、咖啡店等相关配套场所。
商店出售各种商品，从日常生活用品到高级装饰品，从现代电器到名贵古董等，凡是地上商场有的地下商业街大体俱全。
二、地下商业的优势1.地面商业资源的弥足珍贵，土地价格太高：随着城市的进化，核心商业街区的土地资源的价格上涨，尤其是成熟商业用地的稀缺，带来高额的开发成本，而且由于新建成的商业大厦竞争环境的恶化，使商业项目开发风险越来越大，因此政府及开发商将目光投向地下。
目前的地下商业街正从政府投资的人防工程兼做地下商业街，向开发商主动进行商业化开发、兼有人防功能的趋势转型。
从被动利用地下人防工程进行商业化利用，转向主动开发城市核心地段的地下空间，有目的的发展特色地下商业。
因是民间资本进入地下人防工程，因此相应的土地资本大幅降低，尤其是政府可以为此类项目办理产权，达到平、占共享资源的良好开端，是一个可喜的转型。
在科学的规划建设下，实现科学开发，有效利用，赢得了好的经济效益、社会效益和环境效益。
2.地面购物环境的恶化：地面购物环境的恶化促生了地下商业街，核心商业区地面交通车辆拥堵、噪音、粉尘、气候的变化都对消费者的出行购物带来不利的影响。
而地下商业街在地下内建成宽阔的街道，街道两旁商店标立，和地面上的街道完全一样。
地下街有充足的光源，光线柔和，强制换风带来充足新鲜的空气，适宜的湿度和温度，冬暖夏凉的空调比地面上更舒适，也没有地上街的车辆、噪音和灰尘。
尤其是具备“通路”条件的地下街给消费者带来极大的便捷性。
对于来往的客流中百分之十消费者的顺便购物，就可以维持良好的经营业绩，而且商品结构不断优化，吸引旅客自愿消费，能够把大批过客的潜在消费激活，激发游客的消费冲动，调动消费方面的流动偏好，给商家带来无限商机，此类地下商业街成为投资者认同的炙手可热的投资首选。
各商业业态物业条件及工程技术要求(做商业地必备)
各类商业业态物业条件及工程技术要求一、购物零售类1、精品超市品牌举例：如华联BHG，华润OLE、等等。
位置要求：交通方便，所在位置位于城市中心区，最好地块处于交通主干道的十字路口。
周边居民人口集中，商圈内有常驻人口不低于5万。
建筑面积：面积要求在3000—5000平方米之间，长宽比例最佳为10:7或10:6。
卸货区：一般要200—400平米。
楼层净高：地上建筑净高≥5.5米，地下室净高≥4.8米。
楼板载荷：卖场区≥750kg/m2，生鲜加工区≥1000kg/m2，仓库区≥1200kg/m2，卸货区≥3000kg/m2，收货区≥1500kg/m2，办公区≥350kg/m2。
冷库区降板500mm。
柱网间距：最低柱网间距不低于8.0m×8.0m。
供配电：提供电容量1000-1300KVA变电设备，双路供电方式，三相五线380V/220V、50Hz，安装店方独立高压计量电表。
给排水：提供管径为50mm的独立进水管1根及独立计量水表，每天至少80吨用水量指标。
提供给店方100mm排水管2根。
排污设施：提供给店方100mm排污管一根，就近接入足够容量的排污化粪池，或有二级生化处理设施。
通讯设施：提供30对通局电缆到交换机房，并开通10门直线。
提供2条数据专线，燃气容量：配备80m3/h煤气，或50m3/h的天然气。
空调制冷：总冷负荷概算指标200w/m2，宜采用空气-水系统，水冷式离心冷冻机或水冷式螺杆机组，可变风量及水量空气调节末端。
北方地区需根据气候设计暖气供应。
排油排烟：生鲜加工区预留净空0.5m2排烟井道消防系统：店方独立使用消防喷淋系统和消火栓系统。
消防报警：在店内设中央监控中心，配备独立消防报警控制系统。
停车位：一般预留50个机动车位。
2、便利店类别释义：指面积较小的零售店铺，不具备餐饮功能。
品牌举例：如全家便利、7-11、联合快客等。
建筑面积：一般在建筑底层，面积在70—150平米之间,进深面宽比为1:2最佳。
各种商业业态物业条件及工程技术要求
各类商业业态物业条件及工程技术要求一、购物零售类1、精品超市品牌举例：如华联BHG,华润OLE、等等.位置要求：交通方便,所在位置位于城市中心区,最好地块处于交通主干道的十字路口.周边居民人口集中,商圈内有常驻人口不低于5万.建筑面积：面积要求在3000—5000平方米之间,长宽比例最佳为10:7或10:6.卸货区：一般要200—400平米.楼层净高：地上建筑净高≥5.5米,地下室净高≥4.8米.楼板载荷：卖场区≥750kg/m2,生鲜加工区≥1000kg/m2,仓库区≥1200kg/m2,卸货区≥3000kg/m2,收货区≥1500kg/m2,办公区≥350kg/m2.冷库区降板500mm. 柱网间距：最低柱网间距不低于8.0m×8.0m.供配电：提供电容量1000-1300KVA变电设备,双路供电方式,三相五线380V/220V、50Hz,安装店方独立高压计量电表.给排水：提供管径为50mm的独立进水管1根及独立计量水表,每天至少80吨用水量指标.提供给店方100mm排水管2根.排污设施：提供给店方100mm排污管一根,就近接入足够容量的排污化粪池,或有二级生化处理设施.通讯设施：提供30对通局电缆到交换机房,并开通10门直线.提供2条数据专线,燃气容量：配备80m3/h煤气,或50m3/h的天然气.空调制冷：总冷负荷概算指标200w/m2,宜采用空气-水系统,水冷式离心冷冻机或水冷式螺杆机组,可变风量及水量空气调节末端.北方地区需根据气候设计暖气供应. 排油排烟：生鲜加工区预留净空0.5m2排烟井道消防系统：店方独立使用消防喷淋系统和消火栓系统.消防报警：在店内设中央监控中心,配备独立消防报警控制系统. 停车位：一般预留50个机动车位.2、便利店类别释义：指面积较小的零售店铺,不具备餐饮功能.品牌举例：如全家便利、7-11、联合快客等.建筑面积：一般在建筑底层,面积在70—150平米之间,进深面宽比为1:2最佳.楼层净高：大于3米.楼板载荷：≥300kg/m2.供配电：提供电容量大于30KVA变电设备,三相五线380V/220V、50Hz,安装店方独立计量电表.给排水：提供管径为25mm的独立进水管及水表,每天8吨用水量平价指标.提供给店方50mm排水管一根.通讯网络：直拨电话2部,用作电话传真及电脑终端站,用于市内及长途电话线.另配通讯专用POS机数据终端线路一条.空调制冷：提供物业屋顶上约20m2场地给店方放置室外机组包括空调机、制冷机组、排烟设备等,并提供室外机正常运转所需的散热、回风空间.消防喷淋：消防喷淋改造,按店方施工图设计施工.消防报警：消防报警改造,按店方施工图设计施工,与业主总控制柜连接. 消防栓：提供消防栓,供店方使用.3、快时尚品牌品牌举例：ZARA/H&M/优衣库.建筑面积：面积要求在1500—3000平方米之间,进深一般不大于面宽的3倍楼层净高：地上一层建筑净高≥5.5米,二层净高≥4.5米.楼板载荷：≥400kg/m2.柱网间距：最低柱网间距不低于8.0m×8.0m.通讯设施：直拨电话二部,用作电话传真及电脑终端站,用于市内及长途电话线.另配通讯专用POS机数据终端线路一条.空调制冷：总冷负荷概算指标100w/m2,可变风量及水量空气调节末端.北方地区需根据气候设计暖气供应.消防系统：店方独立使用消防喷淋系统和消火栓系统.消防报警：在店内设中央监控中心,配备独立消防报警控制系统.4、普通零售店铺品牌举例：ONLY/vero moda/亨吉利/OMEGA建筑面积：面积要求在100—300平方米之间,面宽\进深比为1:2——1:2.5楼层净高：地上一层建筑净高≥5.5米,二层净高≥4.5米.楼板载荷：≥350kg/m2.柱网间距：最低柱网间距不低于8.0m×8.0m.通讯设施：直拨电话一部,用作电话传真及电脑终端站,用于市内及长途电话线.另配通讯专用POS机数据终端线路一条.空调制冷：总冷负荷概算指标80w/m2,可变风量及水量空气调节末端.北方地区需根据气候设计暖气供应. 消防系统：消防喷淋改造,按店方施工图设计施工消防报警：消防报警改造,按店方施工图设计施工消防栓：提供消防栓,供店方使用.二、休闲娱乐类5、健身会所类别释义：指配备了相关健身运动设施的综合性会所.根据项目档次需要决定是否配备游泳池、网球场等高端附属设施.如配备,参照后附标准.品牌举例：如美格菲、亚历山大、一兆韦德、星之健等等.建筑面积：一般面积在2500—4000平方米,最佳面积在3500平方米上下楼层净高：层高不小于3.5m.楼板载荷：不低于400kg/m2.柱网间距：最好大于8m×8m.供配电：提供电容量1000KVA变电设备,双路供电方式,三相五线380V/220V、50Hz.给排水：提供管径为100mm的独立进水管1根及独立计量水表,每天100吨用水量指标.提供给店方500mm排水管1根.排污设施：提供给店方100mm排污管一根,就近接入足够容量的排污化粪池.通讯网络：直拨电话二部,用作电话传真及电脑终端站,用于市内及长途电话线.空调制冷：总冷负荷概算指标180w/m2,采用VRV中央空调系统或采用中央空调系统.消防喷淋：消防喷淋改造,按店方施工图设计施工.消防报警：消防报警改造,按店方施工图设计施工,在店方经理室设独立报警控制柜与业主总控制柜连接. 消防栓：提供消防栓,供店方使用.主要附属设施及场地要求：■游泳池标准尺寸：以21米×25米为最佳.水深：水深大于1.8m,两端池壁自水面上0.3m至水下0.8m处.池岸宽：出发台池岸宽大于5m,其它池岸宽大于3m.泳池装饰：水池池壁垂直平整,池底防滑,池面层平整光洁易于清洗.一般池壁贴白色马赛克,池底贴白色釉面砖,泳道标志线为黑色釉面砖.进水设计：泳池应采用底部均匀进水,四周溢流的方式进行泳池设计泳池供热：宜采用煤气或天然气为能源,采用常压铸铁锅炉为宜,如无煤气天然气,可采用其他高效能源,避免电加热,成本过高.供热系统须考虑淋浴热水、泳池热水及其他美容、卫生间热水,应考虑泳池四周地热系统.热水管道尽可能采用铜管等防腐材质.水处理：水处理系统必须有加药和过滤设备,宜加设臭氧消毒和活性炭吸附设备,以确保水质.系统应设自动水质监测设施和自动调正水处理的控制系统.■网球场标准尺寸：不小于36m×18m,有效双打场地的标准尺寸：23.774m×10.973m,在每条端线后应留有空余地不小于6.40米,在每条边线外应留有空余地不小于3.66米. 净空高度：不低于7米.球场中心网柱：两柱中心间距12.80米,网柱顶端距地平面是1.07米,球网中心上沿距地平面是0.914米.地面材料：丙烯酸涂料或体育草坪或PU胶. 户外围网：高度不低于4米.6、影院类别释义：指包括了多个大小不等的放映厅的多厅影院.品牌举例：如星美、保利博纳、柯达电影世界、上海影城等等.建筑面积：不低于3500平方米.影厅座位数长米 x 宽米面积平方米小厅：容纳80-150人,长宽 13~20 x 8~11 ,面积150—250中厅：容纳150-250 人,长宽18~24 x 11~15,面积 250—350大厅：容纳250-400 人,长宽24~30 x 15~17, 面积350—450功能房间面积：放映厅不小于300 m2,不大于700m2.公共面积及休息区,0.50㎡/座.衣物存放处面积,0.04m2/每座.多种营业面积,0.50m2/座.楼层净高：电影放映厅至少9米,多种营业用房净高不小于3米,放映室净高不小于2.8米.楼板载荷：观众厅不小于350kg/m2,放映厅不小于400kg/m2,空调设备室500公斤/平方米.柱网间距：大于10m×10m.卫生间：男卫生间,每150座设1个大便器,每75座设1个小便器,每150座设1个洗脸盆.女卫生间,每50座设1个大便器,每150座设1个洗脸盆.供配电：提供电容量不低于500KVA变电设备,标准不低于75千伏/银幕,双路供电方式,三相五线380V/220V、50Hz,安装店方独立计量电表,电缆桥架及电线管道不穿越观众厅隔墙.应急电力要求300千伏.给排水：提供管径为50mm的独立进水管2根及独立计量水表,每天20吨用水量指标.提供给店方50mm排水管1根.排污设施：提供给店方150mm排污管一根,就近接入足够容量的排污化粪池.通讯系统：每500座设置一门直线电话.暖通空调：夏季24C-28C,冬季16C-20C,相对湿度,55％-70％平均风速,夏季风速0.3-0.5m/s,冬季风速0.2m/s-0.3 m/s,新风量22m3/h.噪声标准电影院内低于30.宜采用空气-水系统,水冷式离心冷冻机或水冷式螺杆冷冻机,可变风量及水量空气调节末端.冷冻水管道及空气管道不穿越观众厅隔墙.消防喷淋：店方独立使用消防喷淋系统.消防报警：店方监控中心设独立报警控制系统.消防栓：店方独立使用消火栓系统水量5l/s.7、量贩式KTV建筑面积：一般1—3层建筑,总面积在3000—5000平米.楼层净高：大于2.8m.楼板载荷：350kg/m2.供配电：提供电容量800KVA变电设备,三相五线380V/220V、50Hz,安装店方独立计量电表.给排水：提供管径为100mm的独立进水管及水表,每天200吨用水量指标.提供给店方100mm排水管一根,与5m3容量的隔油池连接.排污设施：提供给店方150mm排污管一根,就近接入足够容量的排污化粪池.通讯设施：直拨电话5部,用作电话传真及电脑终端站,用于市内及长途电话线.空调制冷：提供物业屋顶上约200m2场地给店方放置室外机组包括空调机、制冷机组、排烟设备等,并提供室外机正常运转所需的散热、回风空间.排油排烟：提供合适的空间供店方单独使用以放置排油烟风井净空800mm1200mm. 消防喷淋：消防喷淋改造,按店方施工图设计施工.消防报警：消防报警改造,按店方施工图设计施工,在店方经理室设独立报警控制柜与业主总控制柜连接.消防栓：提供消防栓,供店方使用.停车位：4.5m2营业面积配置一个停车位.8、儿童游乐场品牌举例：如好孩子、爱德乐等.建筑面积：大于800—1500m2.楼层净高：大于3.2m.楼板载荷：450kg/m2.柱网间距：大于8m×8m.供配电：提供电容量80KVA变电设备,三相五线380V/220V、50Hz,电缆接入店方红线内配电柜指定位置并安装店方独立计量表.通讯设施：直拨电话2部,用作电话传真及电脑终端站,用于市内及长途电话线.空调设备：提供物业屋顶上约40m2场地给店方集中放置室外机组包括空调机、制冷机组等.消防喷淋：提供租赁范围内喷淋设施的免费接入及预留接口.消防报警：提供租赁范围内报警设施的免费接口及预留在业主总控制柜连接回路.三、餐饮类9、中西式快餐类别释义：主要是指含有烹饪厨房的国内外品牌快餐.品牌举例：如KFC、麦当劳、必胜客、棒约翰、汉堡王、味千拉面、永和大王、真功夫等. 建筑面积：一般在250平方米——400平方米.楼层净高：大于3米.楼板载荷：用餐区≥250kg/m2,厨房区≥450kg/m2.供配电：提供电容量150KVA如配备燃气设备-300 KVA变电设备,三相五线380V/220V、50Hz.根据用电容量提供匹配的空气开业主总电柜,并安装店方独立计量电表.给排水：提供管径大于50mm的独立进水管及水表,提供餐厅每月400-800吨用水量餐饮业平价指标.提供给店方管径大于100mm排水管一根,并与足够容量的隔油池连接.排污设施：提供给店方管径150mm排污管一根,就近接入足够容量的排污化粪池.垃圾房：业主提供红线外垃圾房的使用建筑面积为3.5 m2,高2m,有水、电设备.通讯网络：直拨电话二部,用作电话传真及电脑终端站,用于市内及长途电话线.另配通讯专用POS机数据终端线路一条.空调制冷：提供物业合适场地给店方放置室外机组包括空调机、制冷机组、排烟设备等,并提供室外机正常运转所需的散热、回风空间,预留冷凝水管.排油排烟：提供合适的空间供店方单独使用,以放置排油烟风井净空不低于700mm2.燃气设施：提供给店方15m3/h燃气计量表具预留.消防喷淋：提供租赁范围内喷淋设施的免费接入及预留接口.消防报警：提供租赁范围内报警设施的免费接口及预留在业主总控制柜连接回路.消防栓：提供适当数量消防栓,供店方使用.店招预留：为品牌提供一定的店招位置,及室外照明电源.10、咖啡及简餐类别释义：指一般不配备明火厨房的咖啡店、简餐店等,一般厨房区域较小,配置较低.品牌举例：如星巴克、上岛、避风塘、新旺茶餐厅、一茶一坐等.建筑面积：不低于250平方米,如两层则不低于400平方米.楼层净高：大于3米.楼板载荷：用餐区≥300kg/m2.供配电：提供电容量100KVA-200KVA变电设备,三相五线380V/220V、50Hz,根据用电容量提供匹配的空气开业主总电柜,并安装店方独立计量电表.给排水：提供管径大于32mm的独立进水管及水表,给餐厅每月400吨用水量餐饮业平价指标.提供给店方管径大于50mm排水管一根,并与足够容量的隔油池连接.排污设施：提供给店方管径150mm排污管一根,就近接入足够容量的排污化粪池.通讯网络：直拨电话二部,用作电话传真及电脑终端站,用于市内及长途电话线.另配通讯专用POS机数据终端线路一条.空调制冷：提供物业合适场地或外立面给店方放置室外机组包括空调机、制冷机组、排烟设备等,并提供室外机正常运转所需的散热、回风空间,预留冷凝水管.排油排烟：提供合适的空间供店方单独使用以放置排油烟风井.消防喷淋：提供租赁范围内喷淋设施的免费接入及预留接口.消防报警：提供租赁范围内报警设施的免费接口及预留在业主总控制柜连接回路.消防栓：提供适当数量消防栓,供店方使用.店招预留：为品牌提供一定的店招位置,及室外照明电源.11、大型品牌餐饮类别释义：指面积较大、实行餐饮分区的大型中式餐饮店、大酒楼、自助餐厅等.品牌举例：如金钱豹、俏江南、小南国、海鲜舫等等.建筑面积：一般在1000——3000平米间,超大型的可超过5000平米.楼层净高：大于4.5米.楼板载荷：用餐区≥350kg/m2,厨房区≥450kg/m2.柱网间距：超过8m×8m柱网.垂直交通：首层主入口附近设置垂直客梯,或餐厅专用客梯.供配电：提供电容量1000KVA变电设备,三相五线380V/220V、50Hz,电缆接入店方红线内配电柜指定位置并安装店方独立计量表.给排水：提供管径为100mm的独立进水管及水表.提供给店方管径为200mm排水管一根,与足够容量的隔油池接.排污设施：提供给店方150mm排污管一根,就近接入足够容量的排污化粪池.燃气设施：提供给店方180m3/h燃气计量表具预留.通讯网络：直拨电话四部,用作电话传真及电脑终端站,用于市内及长途电话线,另加电信专用POS机线路一条.空调设备：总冷负荷概算按照顶层350w/m2,其余楼层250w/m2标准设计,宜采用热泵系统,可变风量及水量空气调节末端.新风量标准为30m3/人/小时.换气次数6次/h.排油排烟：提供合适的空间供店方单独使用以放置排油烟风井净截面积1500mm2,排风量70000m3/h.消防喷淋：消防喷淋改造,按店方施工图设计施工.消防报警：消防报警改造,按店方施工图设计施工,在店方经理室设独立报警控制柜与业主总控制柜连接. 停车位：配备50—80个机动车停车位.店招位置：为其预留至少2处大型店招位置,配备充足的室外照明电源接入.。
地下商业的现状和发展趋势14p
——（全文14页）——欢迎下载地下商业的现状和发展趋势合理利用城市地下空间，发展地下商业是都市商业成熟的标志。
尤其是在土地资源日趋紧缺的中国的大城市，科学、有序、理性、有效地发展地下商业，是一个国际化的趋势。
从空间发展战略来看，发展地下商业是增加城市商业成熟度的一个重要因素，是形成“立体商业”的重要一环。
也是实现商业地产整合城市景观和空间资源的需求。
立体商业的概念将是国内商业发展的必然趋势。
地下商业街开发的现状随着我国大城市经济发展、人口的增长和居民消费的需求的提升，有很多城市，如哈尔滨、大连、广州、郑州等，都开发了各种类型的人防商业街。
蓝光作为成都商业地产老大，２００４年开发ＣＰ香槟广场负１层的四方街地下商业街。
以女性饰品、彩妆为主题，定位于“打造一条由主题卖场和主题广场为主的女人街”。
厦门2005年开发建设第一条地下商业街长420米，东起华夏大酒店，西到世贸商城，穿过凤屿路、湖滨东路，总宽度为30米。
甚至一个湖南宁乡在县城人民路两边开发了“金满地”地下商业街。
大连金州开发了地下商业街。
尤其是从2008年以来，香港嘉堡集团在南昌投资八一大道地下商业街。
地处西部的西宁市，开发了大十字地下商业街东西长约700米，主体地下一层，呈十字形。
青岛的地下商业街已经形成了规模。
地下商业街的开发，已经成为一种时尚。
各个城市的地下商业街，经营状况大不相同，有喜有忧。
厦门、成都地下商业街比较红火，北京的地铁配套地下商业设施，生意兴旺。
而石家庄市、青岛等地的一些地下商业街，资源限制，经营堪忧。
石家庄市的地下商业设施开发，也走过了10来个年头。
火车站地下商业街作为人防工程商业街，刚建成初期，曾热闹了一阵子，后来萧条下来。
人民广场的地下商业街，也曾炒作过一阵子，结果到现在一直限制。
联邦明珠大厦地下商业街，几万平方米营业面积。
从08年建成后一直在招商，目前尚未形成经营业态。
北国商城地下商业街，由于整合了北国商城地上零售业态，整体经营良好。
地下商业案例分析
安全性保证和舒适性营造
严格制定安全的措施防护地下空间是重要的基础，也可加入技术措施，以 避免不良反应。在日常运营的基础之上可在硬件方面加入更多自然“呼吸” 式的营造和人文细节。比如，利用光、水、绿植来布置，增加休闲座椅和 娱乐设施。
地下地上构成完整体验环境
这种结合的形式可以分为两类：一是地下空间与地上商场相结合，共享客 流而得到更多商机。二是地下购物中心开发与城市景观相结合，例如结合 地上城市休闲绿地广场，在地下进一步开发，比如打造景观阶梯、中庭广 场等，将消费群体逐步引入地下空间，这是随着人们对于城市景观的重视 而新兴起的模式。
内部布置的观景电梯，自动扶梯，挑台，天桥，喷水池，以及大量的观赏 植物，甚至空中还点缀各式的模型。许多游客不仅为这里的各种品牌商品 吸引，也为风格迥异的建筑慕名而来，甚至把这里当作一个观光景点，拍 照留影。
蒙特利尔RÉSO
这座地下购物中心的几项数据都非常惊人：占地400万平方米，连接了10 个地铁站，2个公共汽车终点站，1200个办公点，200个餐馆，40家银行， 40家影院，2个大型购物商场，近2000家店铺，3个大型展览楼和其他娱 乐场所。更有奥林匹克公园，贝尔中心，蒙特利尔火车站，艺术广场等都 被涵盖在周边。
合理的商业定位和经营项目
与地面商业形成差异化，是购物中心地下空间可以发展起来的关键。例如 加拿大蒙特利尔的地下购物中心，因为广阔的占地面积而拥有数量众多的 餐饮店铺，人们在这里可以拥有更多的选择。
空间环境和建筑设计
采光和通风往往是地下空间设计中的关键，地下本身的封闭造成的阴暗和 潮湿特性，要依靠充足的采光和通风设计突破人们的压抑感。
万达业态布局分析DOC
商业综合体业态布局与动线规划要点摘要：对于规模庞大、业态众多的商业综合体来说，业态布局和动线规划非常复杂。
本文先对商业业态进行了归类分析，进而阐述了业态布局的一般性原则及四个要点：合理分区、增强互动、引导客流和顺应流程。
动线规划不仅能够引导商业综合体内外人流、车流、物流的有序流动，更是提升商业品质和价值的关键手段，这主要依赖合理的客流动线规划。
本文通过解析大量案例，提出了“有机疏解”和“分类引导”等客流动线规划的一般规律，并归纳出方位感、均好性、连续性、舒适性和尺度感等客流动线设计的要点。
最后，本文展望了商业综合体规划设计的未来趋势。
商业建筑是与人们生活最为密切的公共建筑之一，按规模形态层级可分为商铺及商铺集合形成的带状商业街、单体百货楼或专业商场、购物中心、商业综合体、城市综合体。
《中国购物中心发展及预测报告2009－2011》中将购物中心定义为“单体形态的Shopping Center或Shopping Mall，即以零售、餐饮、娱乐、休闲、服务为完整功能的综合性商业设施”。
其实在欧美商业发展较早的国家，购物中心是指以零售为主要业态的大型商业项目，是专卖店、百货店、超市等的集合，可能配备一点餐饮，但只是辅助性功能。
而近年来，特别是在亚洲新兴市场，出现了很多包含零售、餐饮、娱乐、休闲健身、教育文化等多种业态在内的大型商业项目，零售占比往往只有1/3左右，我们将其称为商业综合体，以便与购物中心加以区分。
如果一栋大型建筑除商业以外，还带有办公、公寓、酒店、住宅等物业类型，我们称为城市综合体，但其商业部分是功能和流线最为复杂的部分。
近年来，我国商业项目建设量迅速膨胀，很多开发商纷纷转型商业地产，动辄十万平方米量级的项目开建，体量庞大，功能复杂，投资巨大，风险极高。
我们常常看到有些商业人气旺盛，经营火爆，而有的则冷冷清清，生意惨淡，甚至在一个商圈紧邻的两个项目，经营效果都差别巨大。
业内有句话叫“隔街死”，形容马路两边商业经营状况的差异，还有一句话叫“一步差三成”，点透了商铺的位置虽然只差一点儿，但营业额却差距很大的现实。
商业综合体业态布局
商业综合体业态布局任何建筑都一样，设计首先需要解决的是功能布局和交通组织。
而对于商业综合体而言，业态布局和动线规划就更为重要，这是商业设计的核心，也是难点，是空间组织的提纲和线索。
业态布局和动线规划是紧密联系在一起的，我们不能抛开业态谈动线，也不能不考虑动线来布置业态。
一、商业业态归类分析规划设计的第一步，是梳理建筑的各种功能空间的关系，绘出功能关系图。
商业项目之不同，在于各种业态之间并无直观的工艺流程关系，甚至项目设计之初，根本就没有确定业态设置，仅仅只是限定了规模，这就要求建筑师必须对各种业态做到心中有数，了解各种业态的功能、档次以及价值贡献，如此才能得心应手地进行布局。
1.按功能性质分类商业业态包括百货、超市、精品区（服装、箱包、珠宝、饰品、食品、化妆品、文体用品等）、专业卖场（家居、家电、建材、配件等）、生活配套服务（美容、美发、美甲，药店、花店、杂货店、干洗店、宠物店等）、餐饮、娱乐、体育、教育、休闲、文化……我们常把这些缤纷多彩的业态大体分为零售、休闲娱乐和餐饮三大类，这三大类业态的面积比例在商业综合体中往往各占约三分之一，依据项目定位和经营情况略有调整。
2.按消费方式分类我们一般把顾客的消费行为分为目的性消费和随机性消费。
对应业态，可视零售百货、生活配套、小型餐饮等为随机性消费业态，其余业态如超市、酒楼、娱乐、健身、教育等为目的性消费业态。
3.按消费层次分类可划分为从日常必须性消费到奢侈性消费的若干档次，商品可划分为民生商品、生活消费品、中档时尚消费、奢侈品等，对应百货的定位可以有大众百货、时尚百货，精品百货等，餐饮可以分为日常性快餐、地方风味小吃、追求文化情调高附加值的西餐以及高端商务宴请为主的大酒楼。
4.按对项目的价值贡献按业态对商业项目的价值贡献分析，可分为主题营造价值、品牌价值、租金价值及聚客价值。
如国际一线品牌的引入能给项目带来品牌价值的提升，而大型超市更看重的则是其聚客能力。
城市综合体常见业态物业要求
天虹商场、深圳海 雅、岁宝百货 家乐福、华润万家 国美电器、顺电电 器 赛格电子市场 好百年家具、金海 马集团 百安居、乐安居、 世纪中心 深圳书城 漓江又一轩、民间 瓦岗——滋味堂 KFC、麦当劳、面点 王、嘉旺、永和大 王 王子厨房、0755 味 工场 丹桂轩大酒楼、海 港大酒楼 中森名菜、味千拉 面 雨花西餐、KOSMO、 星巴克 避风塘茶艺馆 新港鸿保健中心 梦园皇宫、玛莎纤 体 网上人间网吧 物质生活书吧 首脑美发、左右发 型会所 金朝阳健美俱乐
上 30-40 个 ≥100 个 20-40 适当宽 阔 8×8m 以 上 需要或周边 有停车场 30-50 个 宽敞、开阔 无特殊要求 50-80 商洽 50-80 待定 待定 待定 5年 8年 5-10 年 10 年 左 右 6-10 年 1-3 年
部、中航健身会 雄牛保龄球馆 嘉禾影城 根据地酒吧、本色 酒吧 加州红、酷比龙 方特乐园 玛丝菲尔、淑女屋、 歌力思、经典故事、 季候风 宽敞、通透 无特殊要求 性好 需要少量 待定 宽敞开阔 待定 待定 宽敞、开阔 待定 无特殊要求 无特殊要求 最好是裸 露的 无特殊要求 无特殊要求 待定 待定 无特殊要求 待定 无特殊要求 待定 待定 待定 待定 待定 待定 待定 待定 待定 待定 待定 待定 待定 待定 待定 1年 1年 1年 1年 1-3 年 1-3 年 0.5-1 年 1-3 年 一 般 10 年 1年 1年 1-2 年 待定 待定 1年 金利来、雅戈尔、 皮尔卡丹 鲁鲁贝尔、可可鸭、 小鱼安琪 佐丹奴、堡狮龙、 美特斯邦威 安莉芳、曼妮芬、 黛安芬 百丽、哈森 路易威登、沙驰 卡姿兰、欧莱雅、 美宝莲 VVA 珠宝、君安首 饰、润金店 屈臣氏、千色店 瑞士军刀、万宝龙 SWATCH 博士眼镜、眼镜 88 天工坊 恒波、天音、协亨 雅芳婷、富安娜
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56、死去何所道，托体同山阿。 57、春秋多佳日，登高赋新诗。 58、种豆南山下，草盛豆苗稀。晨兴 理荒秽 ，带月 荷锄归 。道狭 草木长 ，夕露 沾我衣 。衣沾 不足惜 ，但使 愿无违 。 59、相见无杂言，但道桑麻长。 60、迢迢新秋夕，亭亭月将圆。
61、奢侈是舒适的，否则就不是奢侈 。——CocoCha nel 62、少而好学，如日出之阳；壮而好学 ，如日 中之光 ；志而 好学， 如炳烛 之光。 ——刘 向 63、三军可夺帅也，匹夫不可夺志也。 ——孔 丘 64、人生就是学校。在那里，与其说好 的教师 是幸福 ，不如 说好的 教师是 不幸。 ——海 贝尔 65、接受挑战，就可以享受胜利的喜悦 。——杰纳勒 尔·乔治·S·巴顿