2012年土地估价师估价理论方法第1部分第1章考点精讲

2012年土地估价师估价理论方法第1部分

第1章考点精讲

第一部分地价理论

第一章土地价格的概念(和去年考试大纲比较，没有变化)

【重点提示】

掌握：土地价格的内涵，土地价格的特征

熟悉：不同类型土地价格及特征

第一章土地价格的概念

考点1：土地价格概念(考试大纲定义为掌握部分)

重点等级：☆☆☆☆☆

1.土地价格的内涵与外延

(1)土地价格的内涵(这句话经常考)

土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。换言之，土地价格高低取决于可以获取的预期土地收益(地租)的高低。

案例说明：比如某块土地预期在未来每年的收益为50万元，土地收益年限为50年，资本化率为5%，则土地的价

格就可以通过收益法计算出。

(2)土地价格的外延

对于土地来讲，购买土地实际上是购买土地的权利，不同的土地权利为购买者带来的收益不同，因此其价格也不同，如在实际中可以表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等价格形式。

2.我国土地价格的形式

目前，我国实行土地公有制，土地价格是以土地使用权出让、转让为前提，一次性支付的多年地租的现值总和，是土地所有权在经济上的一种实现形式。因此，我国土地价格的含义不同于一般土地私有制国家：它是取得多年土地使用权时支付的一种代价，而不是土地所有权的价格。与土地所有权价格相比，不仅量不同，而且有质的差别。这类似于我国香港地区的情况，它是土地所有权价格的一部分但由于我国土地使用年期较长，一般都在70年左右(主要指居住用地使用年限，商业娱乐40年，工业和综合用地为50年)，而且在使用期间也同样拥有转让、出租、抵押等权利，又类似于土地所有权，因此，在估价程序与方法上与土地私有制国家又是相似的。

课后习题【经典试题】

(单选题)1.我国土地价格是( )和收益的购买价格。

A.土地价值

B.土地所有权

C.土地使用价值

D.土地

权利

答案：D (2008年考试真题)

(多选题)2.土地价格是( )。

A.土地权利和收益的购买价格

B.土地经济价值的反映

C.地租的资本化

D.土地自身价值的体现

E.土地自然价值的反映

答案：ABC

(多选题)3.我国城镇国有土地价格实质上是( )。

A.无限年期的土地所有权价格

B.有限年期的土地所有权价格

C.有限年期的土地使用权价格

D.完全的土地所有权价格

E.土地所有权价格的一部分

答案：CE (2009年考试真题)

(判断题)4.土地价格是土地经济价值的反映，其价格高低取决于可以获取的预期土地枚益(地租)的高低。( √ ) (2007年考试真题)

(判断题)5.我国土地所有权价格与使用权价格是等

价的。( × )

(判断题)6.土地价格是地租的资本化，是土地使用权的购买价格。( × )

(判断题)7.地价是土地权利的价格或价值，但是，土地估价结果中可以包括地上物和其他相关权利的价值。( √ ) (2009年考试真题)

(判断题)8.地价是指地上权利的价格，地下空间按照构筑物进行估价。( × ) (2009年考试真题)

(判断题)9.我国土地价格的含义与一般土地私有制

国家相同。( × )

(判断题)10.在估价程序与方法上我国与土地私有制

国家是相似的。( √ )

考点2:土地价格的特征(考试大纲定义为掌握部分)（略）

考点3：不同类型土地价格及特征（略）

考点4：我国土地价格的主要类型

重点等级：☆☆☆☆☆

1.按管理层次划分

地价按管理层次划分为基准地价和宗地地价两大类。根据《城镇土地估价规程》的规定，基准地价是“在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定年期土地使用权区域平均价格”。因此，基准地价是分用途的土地使用权的出让年限的区域平均价格，具有有限期、全域性、平均性、时效性】(2002试题)的特点。

其作用主要是反映土地市场中的地价水平及其变动趋势，为地价管理提供依据，为国家征收土地使用税提供依据，引导土地合理利用和流转】(2002试题)。作为宏观控制性地价，基准地价是整个地价体系的基础，为政府出让、租赁、划拨、收购土地等交易活动中确定宗地地价提供参考依据。由于各城市地价构成的差异，利用基准地价评估宗地地价的方法各不相同，一般情况下，下列公式反映了基准地价与不同类型地价的内涵差异：

土地出让金标准=基准地价-土地取得成本-城市市政配套费

毛地价=基准地价修正的宗地地价-宗地内拆迁补偿

费

2.按土地产权性质划分

按土地权属性质划分，土地价格可分为土地所有权价格和土地使用权价格。我国城市土地属于国家所有，所有权主体是的，因此不存在城市土地所有权交易，也就不存土地所有权价格。(2007试题)。

土地使用权价格是城市土地价格的主要形式，按产权权能构成可以分为出让土地使用权价格、划拨土地使用权价格、承租土地使用权价格和转让土地使用权价格。

划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格-土地使

用权出让金

承租土地使用权是指在国有土地租赁中，国家将国有土地出租给使用者，使用者所取得的土地权利。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定可将承租土地使用权转租、转让、抵押(2002试题)。根据《城镇土地估价规程》规定，“承租土地使用权价格等于承租土地使用权合同租金与市场租金的差值在租期内的资本化”。由此可见，承租土地使用权的价格主要由租金差额的多少来衡量。

3.按土地开发程度划分

根据土地的“生熟”条件，可粗略地将土地分为生地、毛地、熟地三类，土地价格相应地有生地价格、毛地价格和熟地价格。

毛地是指政府出让未经拆迁安置补偿的旧城区土地，生地是指未进行征地补偿的新区土地。

生地价格(2007试题)指已完成使用批准手续而未进行或部分进行基础设施配套开发和平整的正常市场条件下土地使用权价格。一般来说，毛地价和生地价由出让金和城市基础设施配套建设费两部分构成，不包括拆迁补偿费或征地费。如果由开发商自己承担小区配套设施建设任务，毛地价就只包括出让金和城市建设配套费中的部分项目，如大市政费、四源费等。

熟地是指政府出让的经过“三通一平”“五通一