2012年土地估价师估价理论方法第1部分第1章考点精讲
2012年土地估价师测试大纲
2012年土地估价师测试大纲2012年土地估价师考试新手指南考试简介考试科目收费标准报名条件报名时间报名流程考试教材考试试题合格标准考试大纲考试时间证书发放成绩管理考试培训 2012年土地估价师考试大纲第一部分土地基础知识一、土地的概念二、土地的分类三、土地实体及特征四、土地权利第二部分土地管理知识一、土地管理的概念二、地籍管理三、土地规划管理四、耕地保护与土地整理五、农用地转用与征地管理六、建设用地供应管理七、土地市场交易与监管八、地价管理九、土地执法监察第三部分地价理论一、土地价格的概念二、土地价格影响因素三、地租理论四、区位理论五、土地报酬递减规律六、土地市场理论第四部分土地估价方法一、土地估价的概念二、土地估价的原则三、收益还原法四、市场比较法五、成本逼近法六、剩余法七、基准地价系数修正法八、路线价法第五部分宗地估价实务一、土地估价程序二、土地估价业务受理三、土地估价事项确定的内容四、土地价格定义的界定五、土地估价对象资料收集六、土地估价现场勘察七、土地市场调查与分析八、土地估价案例的调查九、土地估价方法选择十、土地估价结果分析与确定十一、土地估价报告撰写十二、土地估价报告审核十三、常见目的下土地估价十四、常见用途土地估价十五、其他土地权利估价第六部分土地分等、定级与基准地价评估等实务一、土地分等二、土地定级三、基准地价评估四、路线价评估五、城市地价动态监测六、征地区片综合地价评估第七部分地上定着物及相关财产估价知识一、房屋建筑工程基础二、建筑物估价三、其他定着物估价四、相关机器设备评估第八部分土地相关税收知识一、税收基本理论二、土地税收三、房产税收四、其他相关税收第九部分金融知识一、金融基础二、保险基础三、证券基础第十部分会计与统计知识一、会计知识二、统计知识第十一部分土地与房屋测量知识一、测量的基本知识二、土地测量三、房屋测量第十二部分城市经济与城市规划知识一、经济学基础二、城市经济学三、城市规划第十三部分地产开发与工程造价知识一、土地开发二、房地产开发三、工程造价第十四部分土地估价行业管理要求。
全国房地产估价师执业资格考试土地估价实务基础精讲班讲义
全国房地产估价师执业资格考试土地估价实务基础精讲班讲义第一章：土地估价基础概念1.1 土地估价的定义土地估价是指对土地价值进行评估和测定的过程，以确定土地的合理市场价格或价值范围的专业活动。
1.2 土地估价的重要性土地是房地产的重要组成部分，土地估价直接影响到房地产的开发、交易和投资活动。
准确的土地估价有助于保障房地产市场的健康发展。
1.3 土地估价的目的土地估价的目的主要包括：为土地交易提供参考价格，为土地征收提供基准价格，为土地抵押和担保提供评估依据，为土地开发提供决策支持。
第二章：土地估价方法与技术2.1 直接比较法直接比较法是利用市场上已发生的类似土地交易作为参照，按照土地的位置、用途、面积等因素来确定估价对象的市场价格或价值范围。
2.2 收益法收益法是基于土地的收益能力来进行估价的方法。
根据土地适宜用途的不同，可以采用不同的收益法，如地租法、地价法等。
2.3 成本法成本法是根据土地开发的成本来进行估价的方法。
根据土地的适宜用途和开发难易程度，可以采用不同的成本法，如折旧法、替代成本法等。
2.4 综合法综合法是将多种土地估价方法进行综合考虑，得出综合结论的方法。
通过权衡不同方法的优劣，可以提高土地估价的准确性和可靠性。
第三章：土地估价实务3.1 土地估价数据的收集和整理土地估价需要收集和整理大量的数据，包括土地市场的交易数据、土地规划和用途数据、土地开发的成本数据等。
合理有效地收集和整理数据对于准确估价至关重要。
3.2 土地估价过程的核算和计算土地估价过程中需要进行核算和计算，包括土地市场价格的核算、土地收益能力的计算、土地开发成本的核算等。
准确的核算和计算能够提高估价的精度和可靠性。
3.3 土地估价报告的编制和呈报土地估价报告是土地估价师向委托人提供的估价结果。
土地估价报告的编制需要包括估价目的、估价方法、估价数据和核算过程等内容，并对估价结果进行说明和分析。
第四章：土地估价案例分析4.1 商业用地估价案例分析以某地商业用地估价为例，通过直接比较法、收益法和成本法等方法进行估价，并分析不同方法得出的估价结果的差异和原因。
2012年土地估价师考试估价方法之路线价估价法
⼆、路线价及其修正体系的建⽴(理解就可以了)1、路线价及其修正体系确定的基本程序2、路线价区段划分与标准深度设定设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗⼟地的深度的众数。
3、路线价的评估确定样点宗地单位地价求取⽅法：收益还原法、市场⽐较法等平均这些标准宗地单位地价的⽅法：众数、中位数、简单算术平均、加权算术平均等路线价评估确定的具体步骤：地价实例调查-宗地地价计算-宗地数据检验-确定地价区段-计算区段地价-划分地价等级4、深度修正系数表的编制深度指数修正表是反映随宗地临街深度的变化，地价变化相对程度的表格。
(1)深度指数修正的原理(2)深度修正的各种⽅法欧美的慎格尔法则(四三⼆⼀法则)、苏慕斯法则、霍夫曼法则、哈柏法则路线价的表⽰⽅式不同，深度指数表的制作形式也有差异。
(3)深度修正表编制：单独深度百分率、平均深度百分率、累计深度百分率5、其他宗地条件修正系数表的编制宽度修正、宽深⽐率修正、容积率修正、出让转让年期修正、朝向修正、地价分配率修正三、利⽤路线价估价法评估宗地地价1、利⽤路线价估价法评估宗地地价的⼀般程序(1)确定待估宗地所处的路线价区段与路线价(2)确定待估宗地的临街深度和其他因素条件(3)确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数(4)估算宗地地价2、利⽤路线价估价法评估各类宗地地价的⽅法重点理解教材中的⼏个图和31个计算(台湾标准)(1)临街地：7种情况临街深度未达⾥地线者，按深度指数表和基本公式计算;平⾏四边形的宗地：以其⾼度为临街深度;梯形宗地分两种情况：平⾏的、垂直的;正三⾓形的宗地：以其⾼度的1/2为临街深度;逆三⾓形的宗地：⽐照袋地计算;街廓纵深在36M以下者：以中间线分前后两部分计算;宗地深度超过⾥地线者：以⾥地单价与临街单价按⾯积⽐例平均计算。
(2)路⾓地：⼏种加成减成情况(3)袋地：按起讫深度指数表，⽐照临街地⽅法计算(4)其他⼟地：主要是⾥地按路线价四成计算(5)实例计算。
2012年土地估价师考试《经济理论与方法练习及答案》
2012年土地估价师考试《经济理论与方法练习及答案》 1 2012 年土地估价经济理论与方法练习及答案(1)一、判断题1.市场经济是和一定的社会经济制度相结合面存在，不同的社会制度和历史条件下的市场经济具有不同的特征。
(V)2.价值规律、竞争规律和供求规律统称为市场经济运行的三大基本规律。
(V )3.如果甲、乙两商业路段样点地价的平均差异程度分别为150 元每平方米和300 元每平方米，标准样点地价的平均值分别为860 元每平方米和1650 元每平方米。
则表明两商业路段平均样点地价的代表性甲高于乙。
4.递延资产是指不能全部记入当期损益，应在以后年度内分摊的各种费用。
( V)5.在建设项目中，建设工程定额就是在正常施工条件下，为完成一定计量单位的合格产品所必需的劳动力、机械台班、材料和管理费用的数量标准。
(X)6.我国现行会计制度规定，房地产开发过程中所发生的各项间接费用不记入产品成本，应直接列入当期损益。
( X )7.建筑工程定额是在正常的施工条件下，为完成一定计时单位的合格产品所必须的劳动力、资金我、材料和管理费用的数量标准。
(X)8.从统计分类看，城镇土地利用现状调查属于一次性调查。
(V )9.城市主要道路用地的地形坡度一般不宜大于6%。
( X )10.已知某市2001 年商品房价格的逐月增长率，可以采用几何平均数求取该年的月平均增长率。
(V)11.在物价持续上涨时期，企业发出存货采用后进先出法，体系了会计核算中的稳健原则。
( V)12.某市2001 年商品房价格平均每月递增0.5%，则全年总计上涨6%。
( X )13.在商品经济中，商品的价格取决于商品的价格，因此价格与价值始终是一致的。
( X )14.所有者权益包括资本公积金、盈余公积金和未分配利润。
( V)15.指标是说明总体单位特征的概念。
( X )16.我国目前建设工程费用主要包括直接费用、间接费用、税金、合法利润和利息。
( X )17.企业能否向投资者分配利润，关键取决于该企业当年是否盈利。
2012土地估价理论和方法地租理论辅导
2012土地估价理论和方法地租理论辅导地租理论级差地租理论级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的、并最终归土地所有者所占有的超额利润，其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额。
因为这种地租与土地等级相联系，故称为级差地租。
级差地租I：土地肥力的差异、土地位置(距离市场远近)差异是形成级差地租I的条件。
级差地租Ⅱ：由追加投资带来的超额利润，是级差地租Ⅱ的实体。
二者的关系：各有不同的表现形式，但二者在实质上是一致的，级差地租Ⅱ要以级差地租I为前提和基础。
从历看，级差地租I的产生先于级差地租Ⅱ。
在资本主义发展初期，还存在大量未耕种土地，农业经营方式是粗放的，与此相适应的地租形式是级差地租I;随着资本主义的发展，城市和工业对农业的需求日益增加，土地使用向集约化方式发展，与集约化经营方式相对应的地租形式是级差地租Ⅱ。
从一定时期的运动看，级差地租I也是级差地租Ⅱ的出发点。
在级差地租I和级差地租Ⅱ并存的情况下，农产品的社会生产价格仍由劣等地的农产品的个别生产价格来决定。
这就是说，级差地租Ⅱ的形成，是以同一块土地连续投资的生产率高于劣等地的生产率为前提的。
地租与地价的关系地租是土地所有者凭借土地所有权而获得的一种收益。
由于土地空间位置的固定性、数量的有限性、土地利用的持久性等特点，地租是一种恒久的收益流。
随着土地权属的转移，这种收益流也将会发生转移。
因而，土地收益本身就是价格的一种表现。
地租的存在决定了土地价格存在的客观性。
然而，地价不是对土地实体的购买价格，而是对土地预期收益的购买价格，其实质是土地未来地租的资本化，即：土地价格：地租/利率。
由此可见，地租与地价是密不可分的，是一个事物的两个方面。
地租是地价的基础和出发点;地价是地租的货币表现和结果，是地租的资本化。
地租理论在土地估价中的应用西方地租、地价理论侧重于对地租、地价量及其影响因素的分析，而忽视或避免从本质上分析地租、地价。
马克思的地价理论则阐明了其本质、来源及所反映的经济关系，两者存在根本的区别。
土地估价理论与方法各章详解
土地估价理论与方法各章详解第一章土地估价概述第一节地价的概念一、地价的定义土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。
换言之，土地价格高低取决于可以获取的预期土地收益(地租)高低。
对于土地来讲，实际中可以表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等价格形式。
我国土地价格的含义不同于一般土地私有制国家：它是取得多年土地使用权时支付的一种代价，而不是土地所有权的价格。
与土地所有权价格相比，不仅量不同，而且有质的差别。
在估价程序与方法上与土地私有制国家又是相似的。
二、地价的特点1．表示方式不同2．价格基础不同土地价格是土地权利和收益的购买价格。
例题：判断题：土地价格是土地权利和收益的购买价格。
[ r ]3．形成时间不同4．土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产成本决定.现实中土地的开发是有成本的，在土地价格中应该得到体现。
实质是地价的附加。
5．地价主要由地产需求决定一定条件下，需求是影响地价的主要方面。
6．地价具有明显的地区性和个别性7．地价呈明显上升趋势，地价上升的速度高于一般商品价格的上升速度。
主要是由两方面的原因造成的。
首先，土地具有稀缺性，且对土地的需求总是持续增加的；其次，由于整个社会的资本有机构成的提高，使得社会平均利润率下降，导致利润有下降的趋势，从而使地价呈上升势态。
8．市场结构不同土地价格受主观因素影响很大。
9．折旧现象不同一般商品有折旧现象，其价值随使用年限增长而降低；但土地不仅没有折旧现象，而且还有增值现象，其价格常随社会经济发展而自然升高。
三、地价的分类从不同目的出发，可以将地价分成不同种类，各地价种类之间会有所交叉，同一块土地之上可能会有多种价格。
(1)按土地权利分类。
土地权利是多个权利的集合，包括土地的所有权及使用权、租赁权、抵押权等。
相应地，土地价格可以划分为所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格等。
土地所有权价格，是一种土地所有权转移价格，或说为卖断价格。
2012土地估价师测试理论方法之用正算法评估划拨土地价格
2012土地估价师测试理论方法之用正算法评估划拨土地价格土地估价师考试理论方法辅导：用正算法评估划拨土地价格自从“划拨土地使用权具有价格”的观念在我国土地市场上确立以来，划拨土地使用权价格评估便成为土地估价中的一项常见业务，特别是在国有企业改制中大量出现。
2001年，国土资源部发布《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，提出“可依据划拨土地的平均取得成本和开发成本，评定划拨土地使用权价格”。
2002实施的国家标准《城镇土地估价规程》明确规定：“划拨土地价格与土地使用权出让金之和为出让土地使用权价格”。
这些规定成为确定划拨土地价格评估方法的重要参考。
事实上，时至今日，划拨土地价格评估实务中，仍存在不少模糊、有争议的问题。
划拨土地使用权价格的内涵界定地价内涵通常包括权利类型及权利期限、用途、利用限制条件(如容积率、建筑密度)等核心要素。
对划拨土地使用权而言，首先明确，它是一种用益物权，其拥有的权益是其价格存在和价格度量的本质所在。
关于划拨土地使用权年期的界定存在两种观点，一种为“无限年期”，另一种则通常按用途的法定年期设定。
笔者倾向于后一种观点：首先，《城镇土地估价规程》在“土地价格”的定义中，明确了我国的土地使用权价格是“一定年期”下的价格;其次，虽然以划拨形式取得的土地使用权没有明确的年期规定，但并不等同于使用者必然可以“无限年期”使用。
事实上，这种不加界定代表着一种不稳定的状态，国家可以随时因需要收回;第三，虽然在理论和方法上，可以测算出无限年期的土地使用权价格，但是在操作层面，难以对这种并不稳定的“无限年期”的权益状况进行预期。
划拨土地使用权价格评估的两种思路倒算法：长期以来，评估划拨土地使用权的传统思路是将其设定为出让，评估正常的出让土地使用权价格，再按地方政府规定的固定比例或金额扣减出让金。
这种从出让价格入手的方法可称之为“倒算法”。
该法可操作性强，成为广泛使用的传统方法。
土地估价师资料——第一、二部分详细整理资料
第一部分土地基础知识一、土地的概念（一）土地的定义土地是地球陆地表面由地貌、土壤、岩石、水文、气候和植被等要素组成的自然历史综合体，它包括人类过去和现在的种种活动结果。
这一定义把握以下几个要点：（1）土地是综合体。
土地的性质和用途取决于全部构成要素的综合作用，而不取决于任何一个单独的要素。
（2）土地是自然的产物。
人类活动可以引起土地有关组成要素的性质变化，从而影响土地的性质和用途的变化。
（3）土地是地球表面具有固定位置的空间客体。
（4）土地是地球表面的陆地部分。
陆地是突出于海洋面上的部分，包括内陆水域、海洋滩涂。
（5）土地包括人类过去和现在的活动结果。
（二）其他学科对土地的定义土地概念的区分1．从经济学角度从经济学角度看，土地是指大自然无偿资助人类的地上、水中、空中、光热等物质和能力。
2．从地理学角度从地理学角度看，土地是气候、土壤、植被和水文等自然要素与人类劳动所形成的一个立体的自然综合体，对土地的任何利用活动，都受土地生态系统某些构成要素的制约，并对土地的演变产生影响。
（二）土地的特性土地的特性，包括自然特性和经济特性。
土地的自然特性是指不以人的意志为转移的自然属性；土地的经济特性则指人们在利用土地的过程中，在生产力和生产关系方面表现的特性。
1．土地的自然特性（1）土地面积的有限性。
人类不能创造土地，填海、围湖仅仅是改变土地用途，没有增加土地的面积。
（2）土地位置的固定性。
决定了土地的有用性和适用性随着土地位置的不同而有较大的变化，这就要求人们必须因地制宜地利用土地；同时也决定了土地市场是一种不完全市场，不是实物交易，而是土地产权流动的市场。
（3）土地质量的差异性。
（4）土地永续利用的相对性。
只有在利用过程中维持了土地的功能，才能实现永续利用。
2．土地的经济特性（1）土地经济供给的稀缺性。
（2）土地用途的多样性。
（3）土地用途变更的困难性。
（4）土地增值性。
（5）土地报酬递减的可能性。
（6）土地的产权特性（7）土地的不动产特性（三）土地的功能1．人类生存的物质基础2．人类生产生活的场所（四）我国土地资源的特点（1）土地面积绝对数量大，相对数量小。
土地估价师讲义-2012
总述考试题型三大类：一是案例分析：两道题。
题干内容主要是估价过程中的一个片断，如项目背景情况、估价对象描述、调查资料等，考察估价程序各环节及内容、相关法规政策在估价实务中的运用。
二是报告片段：摘录估价报告中一部分，就相关内容提问题。
考察估价报告的构成及其内容的掌握程度，是估价理论方法等的运用。
三是报告挑错：完整的一份报告（技术），设置错误点或不合理点，找出来并指出错误原因，考察土地估价知识的综合运用。
学习的建议考试特点：知识运用型，模拟估价实务过程。
具体包括两大类：估价理论方法与实践结合，法规政策与实践结合。
考察的是估价中的解决问题的能力。
从内容看：主干是估价程序，再加上不同目的估价、不同用途估价、不同权利状态下的估价思路或技术要点。
学习难点：知识点的运用。
学习建议：第四科涉及的知识点面广量大，学习技巧就是抓主干带细节，主干就是估价程序。
只要理顺和掌握估价程序各环节的逻辑关系、各环节的内容和要求，就能灵活运用估价知识并解决具体问题。
学习方法：问题归类法。
二、三、四科的关系第二科：概念、理论、方法第三科：小型、简约型案例应用第四科：综合型应用讲课安排分四部分：第一部分：估价流程第二部分：估价思路第三部分：估价报告课后练习：宗地勘察练习案例分析练习清单1.历年案例分析题2.《报告案例分析》及思考题3.历年所列的评估报告（考试为挑错，但也是好的案例分析练习）4.以估价程序为主线结合各环节的要求和内容提问题报告片段分析练习清单1.历年报告片段分析题2.《报告案例分析》及思考题3.历年所列的评估报告，以各部分为独立练习对象（考试为挑错，但也是好的片段分析练习）4.对估价报告各部分的内容和要求提问题练习报告及方法挑错练习1.农地：估价报告（2006年）收益法和成本逼近法2.剩余法：2007年报告片段假设开发、2009年报告片段二现状剩余法，3.收益还原法：2007年报告片段4.市场比较法： 2006年报告片段，2008年报告挑错5.基准地价系数修正法：2007年报告挑错，2009年报告挑错6.成本逼近法： 2007年报告挑错， 2008年报告片段第一讲宗地估价流程宗地估价程序一、宗地估价流程考试：重点在第三科和第四科中考核。
土地估价师《土地估价理论方法》备考讲义1
按照2006、2007年⼟地估价理论与⽅法考试情况，以及2008年全国⼟地估价师资格考试⼤纲的要求，本课程相对2007年课程做了部分调整，调整后课程内容更符合考试科⽬的内容。
2008年课程涵盖了考试⼤纲：第三部分地价理论、第四部分⼟地估价⽅法、第六部分地上附着物及其他财产评估、第⼗三部分⼟地估价⾏业管理等部分内容。
具体如下：第三部分地价理论第⼀章⼟地价格⼀、考试⼤纲要求：⼀、⼟地价格的概念(⼀)考试⽬的测试应考⼈员对⼟地价格理论的基本内涵、基本特征及类型的理解与掌握程度。
(⼆)考试范围1．⼟地价格概念(1)⼟地价格的内涵与外延(2)我国⼟地价格的形式2．⼟地价格的主要特征(1)⼟地价格是权益价格(2)⼟地价格不由⽣产成本决定(3)⼟地价格主要由⼟地需求决定(4)⼟地价格呈上升趋势(5)⼟地价格具有明显的地域性3.⼟地价格的类型(1)按⼟地权利分类：⼟地所有权价格、使⽤权价格、租赁权价格、抵押权价格和其他他项权利价格(2)按⼟地价格形成⽅式分类：交易价格、理论价格、评估价格等(3)按政府管理⼿段分类：申报地价、公告(⽰)地价等(4)按⼟地价格表⽰⽅法分类：⼟地总价格、单位⾯积价格、楼⾯地价等(5)按⼟地的存在形态分为：⽣地价格、熟地价格、⽑地价格、净地价格(6)按⼟地交易的⽅式分为：拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格(7)按⼟地价格使⽤⽬的分为：买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格等(8)其他⼀些划分⽅法形成的⼟地价格4．我国⼟地价格的主要类型5．我国⼟地价格理论的发展历史(三)考试基本要求掌握：⼟地价格的定义，⼟地价格主要特征和我国⼟地价格的内涵；熟悉：不同分类⽅式下的⼟地类别，我国⼟地价格的主要类型及⼟地价格的影响因素；了解：我国⼟地价格理论的发展历史。
⼆、本章知识汇总:1.1 ⼟地价格概念：从内涵上看，⼟地价格实际上是⼟地经济价值的反映，是为购买获取⼟地预期收益的权利⽽⽀付的代价，即地租的资本化。
土地估价师考试——土地管理基础与法规精讲班第1讲课件讲义
土地管理基础与法规精讲班第1讲讲义前言一、2009年考试大纲变化情况(一) 《土地管理基础》考试大纲变化情况1、土地的分类中，删去了“建设用地的主要特征”内容，增加了“主要类别土地的特征”内容；2、土地实体特征中增加了“地下空间及特征”内容；3、建设用地供应管理中，增加了“建设用地节约集约评价”和“开发区用地集约利用评价”的内容；4、在土地市场交易与监管中，将土地市场管理与土地市场供需调控的相关内容进行了合并。
(二) 《土地管理法规》考试大纲变化情况1、2009年新增政策、法规（1）土地管理法规1）《村庄和集镇规划建设管理条例》。
（2）相关法律法规1）《企业国有资产法》；2）《保险法》；3）《仲裁法》；4）《企业破产法》；5）《社会团体登记管理条例》。
（3）中共中央、国务院规范性文件1）中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定；2）国务院关于印发《土地利用总体规划纲要（2006—2020年）》的通知；3）国务院关于促进资源型城市可持续发展的若干意见（国发【2007】38号）；4）国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发【2007】24号）；5）国务院办公厅转发人力资源社会保障部等部门关于促进以创业带动就业工作指导意见的通知（国办发【2008】111号）；6）国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发[2008]131号）等。
（4) 部门规章、规范性文件1）土地利用总体规划编制审查办法（国土资源部令第43号）；2）违反土地管理规定行为处分办法（监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部令第15号）；3）中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于金融促进节约集约用地的通知（银发【2008】214号）；4）国土资源部关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见；5）关于为扩大内需促进经济平稳较快发展做好服务和监管工作的通知（国土资发[2008]237号）；6）关于进一步加强土地整理复垦开发工作的通知（国土资发【2008】176号）；7）国土资源部、国家工商总局关于发布《国有建设用地使用和出让合同》（示范文本）的通知（国土资发【2008】86号）；8）国土资源部关于全面实行耕地先补后占有关问题的通知；9）关于部署运行土地市场动态监测与监管系统的通知（国土资发【2008】284号）；10）关于进一步加强土地税收管理工作的通知（国税发【2008】14号）；11）关于进一步加强市场改进建设用地备案工作的通知（国土资发【2007】326号）；12）关于印发《国有建设用地划拨决定书》的通知（国土资发【2008】73）；13）国土资源部、农业部关于加强国有农场土地使用管理的意见（国土资发【2008】202号）；14）关于开展开发区土地集约利用评价工作的通知（国土资发【2008】145号）；15）国土资源部、国家发展和改革委员会、国家统计局关于发布和实施《单位GDP和固定资产投资规模增长的新增建设用地消耗考核办法》的通知（国土资发【2009】12号）；16）关于土地整理复垦开发项目信息备案有关问题的通知（国土资发【2008】288号）；17）国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知（国土资发【2009】56号等。
全国土地估价师《土地估价理论与方法》考试大纲Word文档
2013年全国土地估价师《土地估价理论与方法》考试大纲第一部分地价理论第一章土地价格的概念考点1：土地价格概念考点2：土地价格的主要特征考点3：土地价格的类型考点4：我国现行地价体系考点5：我国土地价格的主要类型考点6：我国土地价格理论的发展历史第二章土地价格影响因素考点1：一般因素考点2：区域因素考点3：个别因素考点4：主要地价影响因素的作用规律考点5：不同用途地价影响因素的特点第三章地租理论考点1：地租概念考点2：级差地租考点3：绝对地租考点4：垄断地租考点5：矿山地租考点6：建筑地段地租考点7：新古典城市地租理论考点8：地租与地价的关系考点9：地租理论在土地估价中的作用第四章区位理论考点1：区位概念考点2：区位的影响因素考点3：农业区位论考点4：工业区位论考点5：中心地理论考点6：区位理论在土地估价中的作用-第五章土地报酬递减规律考点1：土地报酬递减的含义考点2：土地报酬递减的基本原理考点3：土地报酬递减规律在土地估价中的应用第六章土地市场理论考点1：土地供给考点2：土地需求考点3：土地供需平衡原理第二部分土地估价方法第一章土地估价概念考点1：土地估价的定义考点2：土地估价的作用及现实意义考点3：土地估价的使用方向考点4：我国土地估价的产生背景和发展过程第二章土地估价的原则考点1：土地估价原则考点2：土地估价各原则的理论依据和产生背景第三章收益还原法考点1：收益还原法概念考点2：收益还原法的基本公式考点3：收益还原法不同情况下的公式考点4：收益还原法估价的基本步骤考点5：土地年总收益的概念、测算方法，不同情况下总收益的测算考点6：总费用的测算方法考点7：土地纯收益的概念及测算方法考点8：土地还原率的概念及确定方法考点9：收益还原法的适用范围第四章市场比较法考点1：市场比较法概念考点2：市场比较法的特征考点3：市场比较法的原理考点4：市场比较法的基本公式考点5：市场比较法的估价步骤考点6：调查与选择比较案例考点7：确定价格可比基准考点8：交易情况修正考点9：估价期日修正考点10：区域因素比较与修正考点11：个别因素比较与修正考点12：其他相关修正的类型及修正方法考点13：确定比准价格考点14：市场比较法的适用范围第五章成本逼近法考点1：成本逼近法概念考点2：成本逼近法的基本公式考点3：成本逼近法估价步骤考点4：土地取得费考点5：土地开发费考点6：利息考点7：利润考点8：土地增值考点9：土地价格修正与确定考点10：成本逼近法适用范围第六章剩余法考点1：剩余法的概念考点2：剩余法的基本公式考点3：剩余法估价步骤考点4：调查待估宗地情况和最佳开发利用方式考点5：开发完成后不动产价值的测算考点6：开发成本考点7：利息考点8：利润考点9：土地价格的计算考点10：剩余法适用范围第七章路线价法考点1：路线价法的概念考点2：与路线价估价法有关的概念考点3：路线价估价法的操作步骤考点4：路线价的深度修正方法考点5：其他宗地条件修正系数编制考点6：路线价估价法的适用范围考点7：路线价估价法的实际应用第八章基准地价系数修正法考点1：基准地价系数修正法概念与基本原理考点2：基准地价系数修正法的公式考点3：采用城镇基准地价系数修正法估价的步骤考点4：基准地价系数修正法的适用范围考点5：农用地基准地价系数修正法的类型与基本步骤第三部分地上附着物及相关财产评估第一章房屋建筑工程基础考点1：房屋建筑分类考点2：建筑物等级考点3：建筑物的主要材料与结构形式考点4：建筑的基本组成与建筑构造考点5：建筑工程图纸的概念与分类考点6：工程建设质量检测的概念与方法考点7：房屋建筑的评定与鉴定第二章建筑物估价考点1：建筑物与构筑物估价的概念考点2：建筑物与构筑物的价格特征和类型考点3：建筑物与构筑物估价的基本方法考点4：建筑物估价的基本原则考点5：建筑物估价的基本程序考点6：房屋质量缺陷损失评估第三章其他附着物估价考点1：土地附着物估价的概念考点2：土地附着物种类及价格特征考点3：土地附着物估价的基本原则考点4：不同土地附着物估价的程序考点5：土地附着物估价的基本方法第四章相关机器设备评估考点1：机器设备的含义考点2：机器设备的分类考点3：机器设备评估的特点考点4：机器设备评估的步骤、基本方法考点5：机器设备评估中成本的实体性贬值的估算方法考点6：机器设备评估中成本的经济性贬值的估算方法第四部分土地估价行业管理考点1：土地估价师资格考试考点2：土地评估机构考点3：土地估价行业协会考点4：土地估价行业自律的基本内容（注：素材和资料部分来自网络，供参考。
2012年土地估价师估价理论方法第一部分第二章考点精讲
第⼆章⼟地价格影响因素(和去年考试⼤纲⽐较，没有变化)【重点提⽰】掌握：地价影响因素的种类【考点采分】考点1：⼀般情况下的地价影响因素重点等级：☆☆☆☆☆影响⼟地价格的因素，可按照因素与⼟地的关系及影响范围分为⼀般因素、区域因素和个别因素。
⼀般因素是指影响⼟地价格的⼀般、普遍、共同的因素。
它主要有⾏政因素、社会因素、经济因素、⼈⼝因素和国际因素。
1.⾏政因素影响地价的⾏政因素有：⼟地和住房制度、城市规划、地价和税收政策、交通管制、⾏政⾪属变更(2004年试题)等。
(1)⼟地制度⼟地制度包括⼟地所有制、⼟地使⽤制等。
(2)住房制度(3)城市规划在城市规划中，对⼟地⽤途、容积率、建筑密度的规定，对地价有重要的影响。
容积率是指建筑⽤地中总建筑⾯积与总⽤地⾯积之⽐，容积率⼤，意味着单位⽤地⾯积上可建的建筑⾯积⼤，可以获取的预期收益⾼，因⽽单位⾯积地价也就⾼;反之则地价也低。
在限制容积率昀地区，容积率的⾼低直接影响着所限制地区的地价⾼低。
(4)地价政策(5)税收政策(6)⾏政⾪属变更⾏政⾪属变更⼀般都会引起当地⼟地价格的变动。
⾏政⾪属变更通常可分为以下两类：⼀是级别升格，如某⼀城市由县级市上升为地级市，或某⾮建制镇上升为建制镇等;另⼀类是级别不变，其管辖权由原地区划归另⼀地区。
2.⼈⼝因素⼈⼝状态是最主要的社会经济因素。
⼈⼝因素对地价的影响与⼈⼝密度、⼈⼝素质、家庭⼈⼝构成密切相关3.社会因素归结起来，影响地价的社会因素有政治安定状况、社会治安状况、房地产投机、城市化进程。
4.国际因素国际经济状况和国际政治因素对地价的影响是通过对国内的政治、经济状况的影响⽽间接反映出来的。
5.经济因素经济因素包括经济发展状况、储蓄和投资⽔平、财政收⽀与⾦融状况、居民收⼊和消费⽔平、物价变动和利率⽔平等。
课后习题【经典试题】(单选题)1.在下列⼟地价格影响因素中，属于⼀般因素的是( )。
A.物价变动B.交通条件C.公⽤设施条件D.环境质量答案：A (2008年试题)(单选题)2.《全国⼯业⽤地出让标准》发布实施以来，对全国各地的⼯业地价有⼀定影响，这属于影响⼟地价格的( )。
2012年土地估价师理论方法之土地产权价格评估方法研究
2012年土地估价师理论方法之土地产权价格评估方法研究随着我国生产力的巨大发展，社会分工不断深化，社会经济中分化出许多新的经济部门和行业。
土地利用方式和关系也日趋复杂化，单一的土地产权关系涵盖一切的局面已不能适应新形势的要求，而逐渐分化形成了新的土地产权，使产权的关系多样化了。
同时随着社会主义市场经济的发展和土地使用制度改革的深化，土地权利的价值日益显化，客观上要求土地权利货币化，以适应各种经济活动需要。
另外土地价格是土地权益货币的反映，其大小因所获权利的种类而异。
所以正确评估土地各项权利价格非常必要。
一、土地评估产权的界定土地产权，简称地权，是不动产物权中的一种。
以土地的所有权为基础,合法占有权为标志，以登记造册为要件的一项独立财产权利。
即土地产权的有无以有无土地的合法登记为准。
土地的合法占有权分为法律中的占有权和实际上的占有权。
土地占有权是土地所有权的一项权能，并不是土地所有权的全部。
所有权对能否支配某所有土地必然影响权利;而占有权占有其物，则又不影响其权利的存在。
抵押权的占有既是如此。
所以，根据土地各项权利的排他性和国家法律、法规的有关规定，可将土地产权分为自物权(所有权、使用权)和他物权(他项权，主要包括抵押权、租赁权等)二大类。
[1]土地产权的界定，是正确评估土地权利价格的重要依据。
土地的不可移动性决定了在取得土地的所有权、使用权和他项权利后，土地权利人不可能像对待其它商品那样将其移至安全可靠的地方。
因此，只有建立公众信赖的的统一的土地产权属登记制度，将土地权利的主客体内容记录在册，才能明晰土地产权，确保土地权利人的财产安全，以及土地市场交易行为的规范和安全可靠，避免土地权属争议。
同时，土地产权是可以细化和重组的，其形成的新权利束必须通过法定登记方能生效。
所以，在法律、法规许可下，产权登记是产权价格评估的重要前提。
土地估价师考试网二、影响土地产权价格的因素地产是土地有形实体及固着在土地实体上不可分离的部分以及附带的各种权益。
土地估价相关经济理论与方法各章讲解.doc
土地估价相关经济理论与方法各章讲解第一讲市场经济基础理论（上）考试要求：根据考试大纲规定，考生在本部分需要了解、熟悉和掌握的主要内容为：市场经济一般理论、基本特征、以及社会主义市场经济的形成。
本部分考试旨在检验考生对市场经济和社会主义环境下市场经济的一些基本概况。
主要考点一、市场经济的一般理论（一）市场经济的形成与发展（二）市场经济与商品经济的关系（三）市场经济的实质与内容二、市场经济的基本特征和作用（一）市场经济的基本特征（二）市场经济的主要作用三、社会主义市场经济的形成（一）我国实行社会主义市场经济的必然性（二）社会主义市场经济理论的形成和发展第一讲市场经济基础理论（上）考试要求：根据考试大纲规定，考生在本部分需要了解、熟悉和掌握的主要内容为：市场经济一般理论、基本特征、以及社会主义市场经济的形成。
本部分考试旨在检验考生对市场经济和社会主义环境下市场经济的一些基本概况。
主要考点一、市场经济的一般理论（一）市场经济的形成与发展（二）市场经济与商品经济的关系（三）市场经济的实质与内容二、市场经济的基本特征和作用（一）市场经济的基本特征（二）市场经济的主要作用三、社会主义市场经济的形成（一）我国实行社会主义市场经济的必然性（二）社会主义市场经济理论的形成和发展内容讲解第一章市场经济的一般理论第一节市场经济的形成与发展一、市场经济的概念市场经济是以商品生产和商品交换为基础，以市场为依托的经济形式。
具有三个要点：市场主体是自主经营、自负盈亏的商品生产者和经营者是独立的法人；社会再生产的全过程都通过商品货币关系得以实现；市场机制是经济内在的本体机制。
二、市场经济的形成与发展过程市场经济是随商品经济的发展而产生和完善的。
而商品经济的产生和发展首先是以社会分工为基础的。
市场经济不是固定不变的，它总是处于不断的发展变化之中。
总之，市场经济是一个历史范畴，是动态的经济形式。
例题：单项选择题商品经济产生和发展的基础是（）A.畜牧业发展B. 农业发展C. 社会分工D. 商业发展答案：C解析：这是对基本概念的考核，也是对考生功底的测试。
2012年土地估价师估价理论方法第一部分第一章考点精讲
第⼀部分地价理论第⼀章⼟地价格的概念(和去年考试⼤纲⽐较，没有变化)【重点提⽰】掌握：⼟地价格的内涵，⼟地价格的特征熟悉：不同类型⼟地价格及特征第⼀章⼟地价格的概念考点1：⼟地价格概念(考试⼤纲定义为掌握部分)重点等级：☆☆☆☆☆1.⼟地价格的内涵与外延(1)⼟地价格的内涵(这句话经常考)⼟地价格实际上是⼟地经济价值的反映，是为购买获取⼟地预期收益的权利⽽⽀付的代价，即地租的资本化。
换⾔之，⼟地价格⾼低取决于可以获取的预期⼟地收益(地租)的⾼低。
案例说明：⽐如某块⼟地预期在未来每年的收益为50万元，⼟地收益年限为50年，资本化率为5%，则⼟地的价格就可以通过收益法计算出。
(2)⼟地价格的外延对于⼟地来讲，购买⼟地实际上是购买⼟地的权利，不同的⼟地权利为购买者带来的收益不同，因此其价格也不同，如在实际中可以表现为所有权价格、使⽤权价格、抵押权价格等价格形式。
2.我国⼟地价格的形式⽬前，我国实⾏⼟地公有制，⼟地价格是以⼟地使⽤权出让、转让为前提，⼀次性⽀付的多年地租的现值总和，是⼟地所有权在经济上的⼀种实现形式。
因此，我国⼟地价格的含义不同于⼀般⼟地私有制国家：它是取得多年⼟地使⽤权时⽀付的⼀种代价，⽽不是⼟地所有权的价格。
与⼟地所有权价格相⽐，不仅量不同，⽽且有质的差别。
这类似于我国⾹港地区的情况，它是⼟地所有权价格的⼀部分但由于我国⼟地使⽤年期较长，⼀般都在70年左右(主要指居住⽤地使⽤年限，商业娱乐40年，⼯业和综合⽤地为50年)，⽽且在使⽤期间也同样拥有转让、出租、抵押等权利，⼜类似于⼟地所有权，因此，在估价程序与⽅法上与⼟地私有制国家⼜是相似的。
课后习题【经典试题】(单选题)1.我国⼟地价格是( )和收益的购买价格。
A.⼟地价值B.⼟地所有权C.⼟地使⽤价值D.⼟地权利答案：D (2008年考试真题)(多选题)2.⼟地价格是( )。
A.⼟地权利和收益的购买价格B.⼟地经济价值的反映C.地租的资本化D.⼟地⾃⾝价值的体现E.⼟地⾃然价值的反映答案：ABC(多选题)3.我国城镇国有⼟地价格实质上是( )。
2012年土地估价师估价理论方法第1部分第3章考点精讲
2012年土地估价师估价理论方法第1部分第3章考点精讲第三章地租理论【重点提示】掌握：地租的定义，地租与地价的关系，我国土地价格的内涵熟悉：马克思主要地租理论，新古典城市地租理论【考试范围】1.地租概念2.马克思地租理论(1)级差地租(历年考试的重点)(2)绝对地租(历年考试的重点)(3)垄断地租(4)矿山地租(5)建筑地段地租3.新古典城市地租理论【考点采分】考点1：地租概念重点等级：☆☆☆☆☆地租意指报酬或收益。
就各种社会经济形态下地租的最一般特征来讲，地租是直接生产者在农业(或其他产业)中所创造的生产物被土地所有者占有的部分，是土地所有权借以实现的经济形式。
马克思指出，不论地租有什么独特的形式，它的一切类型有一个共同点：地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式。
根据地租产生的原因和条件，马克思把地租区分为绝对地租和级差地租(2004,2007年试题)，指出这是资本主义地租的两种基本形式。
此外，还有垄断地租、矿山地租、建筑地段地租等形式。
课后习题【经典试题】(单选题)1.以下( )方法不适宜地租量的求取。
A.从房租中分离出地租B.从地价中求出地租C.从土地开发成本中求出地租D.用类似剩余法的方法求出地租答案：C (2009年试题)(多选题)2.我国现阶段地租的具体表现形式包括( )A.土地出让金B.青苗补偿费C.土地承包费D.房屋拆连补偿费E.耕地占用税答案：AC (2008年试题)(单选题)3.地租是扣除( )后的余额。
A.成本、利润B.利息、税收C.成本、利润、税收D.成本、利润、利息、税收答案：D (2009年试题)(判断题)4.经济地租也称理论地租，是指土地产品收入除去成本的剩余部分，即利用土地所得超过成本的纯收入。
( √ ) (2004年考试真题)(判断题)5.马克思指出“真正的地租是为了出售土地而支付的”。
( × )考点2：级差地租(重要考点)（略）考点3：绝对地租（略）考点4：垄断地租重点等级：☆☆☆☆垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。
2012土地估价理论和方法城市规划辅导
2012土地估价理论和方法城市规划辅导城市规划1.城镇化概念城镇化也可以称为城市化，城镇化一般简单地释义为农业人口及土地向非农业的城市化转化的现象及过程，具体的分析包括以下几个方面：(1)人口职业的转变。
即由农业转变为非农业的第二、第三产业，表现为农业人口不断减少，非农业人口不断增加;(2)产业结构的转变。
工业革命后，工业不断发展，第二、第三产业的比重不断提高，第一产业的比重相对下降，工业化的发展也带来农业生产的现代化，农村多余人口转向城市的第二、第三产业;(3)土地及地域空间的变化。
农业用地转化为非农业用地，由比较分散、密度低的居住形式转变为较集中成片的、密度较高的居住形式，从与自然环境接近的空间转变为以人工环境为主的空间环境。
(4)生活方式的变化。
由乡村型向城市型的转变。
2.城市规划的自然、经济和技术依据自然环境条件：城市存在于自然地理环境中。
自然环境条件与城市规划和城市建设的关系最为密切。
它不仅影响城市的形成、发展和分布，而且影响城市的布局结构、城市景观、城市各功能要素的用地配置及各项工程设施的建设，同时对城市居民的生产活动和社会生活方式也有很大的影响。
自然环境条件主要包括：地貌类型、地形坡度、地质条件与地基承载力、地震裂度;地下水埋深、流向、水质;江河湖泊的位置、水量、水位、水质、流向与流速、洪水淹没状况;风向、风速、气温、降水、日照等方面的状况。
这些是编制城市规划的基础依据。
社会经济条件：一个地区社会经济条件的好坏，是进行城市规划和城市建设的重要基础。
一方面脱离或超越现时经济条件的城市规划是无法落实的，规划的再好，也会成为空中楼阁。
另一方面城市规划又要求有一定的超前性，在未来一定时期内不致落后。
要做到这些必须依据社会经济现状，在对未来进行分析预测的基础上，作出科学合理的规划。
社会经济条件主要有：经济发展水平、产业结构、人口状况;城市建设现状;交通、水电等基础设施状况;医疗卫生、文化体育等公共设施状况等。
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2012年土地估价师估价理论方法第1部分第1章考点精讲第一部分地价理论第一章土地价格的概念(和去年考试大纲比较，没有变化)【重点提示】掌握：土地价格的内涵，土地价格的特征熟悉：不同类型土地价格及特征第一章土地价格的概念考点1：土地价格概念(考试大纲定义为掌握部分)重点等级：☆☆☆☆☆1.土地价格的内涵与外延(1)土地价格的内涵(这句话经常考)土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。
换言之，土地价格高低取决于可以获取的预期土地收益(地租)的高低。
案例说明：比如某块土地预期在未来每年的收益为50万元，土地收益年限为50年，资本化率为5%，则土地的价格就可以通过收益法计算出。
(2)土地价格的外延对于土地来讲，购买土地实际上是购买土地的权利，不同的土地权利为购买者带来的收益不同，因此其价格也不同，如在实际中可以表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等价格形式。
2.我国土地价格的形式目前，我国实行土地公有制，土地价格是以土地使用权出让、转让为前提，一次性支付的多年地租的现值总和，是土地所有权在经济上的一种实现形式。
因此，我国土地价格的含义不同于一般土地私有制国家：它是取得多年土地使用权时支付的一种代价，而不是土地所有权的价格。
与土地所有权价格相比，不仅量不同，而且有质的差别。
这类似于我国香港地区的情况，它是土地所有权价格的一部分但由于我国土地使用年期较长，一般都在70年左右(主要指居住用地使用年限，商业娱乐40年，工业和综合用地为50年)，而且在使用期间也同样拥有转让、出租、抵押等权利，又类似于土地所有权，因此，在估价程序与方法上与土地私有制国家又是相似的。
课后习题【经典试题】(单选题)1.我国土地价格是( )和收益的购买价格。
A.土地价值B.土地所有权C.土地使用价值D.土地权利答案：D (2008年考试真题)(多选题)2.土地价格是( )。
A.土地权利和收益的购买价格B.土地经济价值的反映C.地租的资本化D.土地自身价值的体现E.土地自然价值的反映答案：ABC(多选题)3.我国城镇国有土地价格实质上是( )。
A.无限年期的土地所有权价格B.有限年期的土地所有权价格C.有限年期的土地使用权价格D.完全的土地所有权价格E.土地所有权价格的一部分答案：CE (2009年考试真题)(判断题)4.土地价格是土地经济价值的反映，其价格高低取决于可以获取的预期土地枚益(地租)的高低。
( √ ) (2007年考试真题)(判断题)5.我国土地所有权价格与使用权价格是等价的。
( × )(判断题)6.土地价格是地租的资本化，是土地使用权的购买价格。
( × )(判断题)7.地价是土地权利的价格或价值，但是，土地估价结果中可以包括地上物和其他相关权利的价值。
( √ ) (2009年考试真题)(判断题)8.地价是指地上权利的价格，地下空间按照构筑物进行估价。
( × ) (2009年考试真题)(判断题)9.我国土地价格的含义与一般土地私有制国家相同。
( × )(判断题)10.在估价程序与方法上我国与土地私有制国家是相似的。
( √ )考点2:土地价格的特征(考试大纲定义为掌握部分)（略）考点3：不同类型土地价格及特征（略）考点4：我国土地价格的主要类型重点等级：☆☆☆☆☆1.按管理层次划分地价按管理层次划分为基准地价和宗地地价两大类。
根据《城镇土地估价规程》的规定，基准地价是“在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定年期土地使用权区域平均价格”。
因此，基准地价是分用途的土地使用权的出让年限的区域平均价格，具有有限期、全域性、平均性、时效性】(2002试题)的特点。
其作用主要是反映土地市场中的地价水平及其变动趋势，为地价管理提供依据，为国家征收土地使用税提供依据，引导土地合理利用和流转】(2002试题)。
作为宏观控制性地价，基准地价是整个地价体系的基础，为政府出让、租赁、划拨、收购土地等交易活动中确定宗地地价提供参考依据。
由于各城市地价构成的差异，利用基准地价评估宗地地价的方法各不相同，一般情况下，下列公式反映了基准地价与不同类型地价的内涵差异：土地出让金标准=基准地价-土地取得成本-城市市政配套费毛地价=基准地价修正的宗地地价-宗地内拆迁补偿费2.按土地产权性质划分按土地权属性质划分，土地价格可分为土地所有权价格和土地使用权价格。
我国城市土地属于国家所有，所有权主体是的，因此不存在城市土地所有权交易，也就不存土地所有权价格。
(2007试题)。
土地使用权价格是城市土地价格的主要形式，按产权权能构成可以分为出让土地使用权价格、划拨土地使用权价格、承租土地使用权价格和转让土地使用权价格。
划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格-土地使用权出让金承租土地使用权是指在国有土地租赁中，国家将国有土地出租给使用者，使用者所取得的土地权利。
承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定可将承租土地使用权转租、转让、抵押(2002试题)。
根据《城镇土地估价规程》规定，“承租土地使用权价格等于承租土地使用权合同租金与市场租金的差值在租期内的资本化”。
由此可见，承租土地使用权的价格主要由租金差额的多少来衡量。
3.按土地开发程度划分根据土地的“生熟”条件，可粗略地将土地分为生地、毛地、熟地三类，土地价格相应地有生地价格、毛地价格和熟地价格。
毛地是指政府出让未经拆迁安置补偿的旧城区土地，生地是指未进行征地补偿的新区土地。
生地价格(2007试题)指已完成使用批准手续而未进行或部分进行基础设施配套开发和平整的正常市场条件下土地使用权价格。
一般来说，毛地价和生地价由出让金和城市基础设施配套建设费两部分构成，不包括拆迁补偿费或征地费。
如果由开发商自己承担小区配套设施建设任务，毛地价就只包括出让金和城市建设配套费中的部分项目，如大市政费、四源费等。
熟地是指政府出让的经过“三通一平”“五通一平”或“七通一平’，用地者可以直接进行开发利用的土地，关于熟地价的构成，目前通行的观点是：熟地价=出让金+城市建设配套费+征地拆迁开发费4.按地价构成划分5.按交易方式划分按交易方式(2007试题)划分，地价分为收购地价、划拨地价、出让地价、承租地价、转让价格、出租价格、抵押价格、入股价格。
划拨地价、出让地价和承租地价(国家——租户)是土地一级市场中的主要地价形式，其中出让土地价格按照交易方式的不同，可以细分为协议出让价格、招标出让价格、挂牌出让价格、拍卖出让价格出租价格(土地使用者——租户)，转让价格、抵押价格是土地二级市场形成后产生的主要地价形式。
6.按地价形式和目的划分按地价形成方式和目的的不同可分为评估地价、交易地价、政策性地价、征地区片综合价。
评估价格分为市场价格和公开市场价格。
市场价格是地产在市场上的一般、平均价格，是大量地价成交价格的抽象结果;公开市场价格是在公开市场上最可能形成的价格，也即估价师所得到的评估价格。
交易地价是指在土地市场上，交易双穷所要交易的土地所达成的共同认可的价格，是地价客观、合理水平的真实体现。
政策性地价是指出于政府宏观管理土地市场的需要，以市场地价为依据，采用一定的技术方法，按照管理目的的不同所确定的地价形式。
政策性地价对土地市场的发展起指导和控制作用。
我国目前的政策性地价主要有最低限价、标定地价和基准地价。
最低限价是为了防止和限制地方政府低价出让土地所确定的土地出让价格最低标准，在实际出让过程中，出让价格不能低于这一标准，否则属于违法，因此最低限价主要用来约束土地出让行为，有利于土地市场健康发展。
标定地价(2004试题)是政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常市场条件下，于某一估价期日的土地使用权价格，是该类土地在该区域的标准指导价格，可以依据标定地价编制地价指数，修正基准地价等。
其中基准地价、标定地价(2004试题)是我国地价体系的核心。
(重要考点) 另外，随着征地补偿制度的改革，征地价格也开始出现，其主要形式是征地区片综合地价。
征地区片综合地价是针对近年来征地补偿标准过低和征地过程中土地产权不清等问题，而实行按价征地的一种土地价格形式，为宏观调控征地价格水平，在县(市)级行政区范围内，按照区域内农用地的质量状况、人均耕地水平、区域位置状况和农村社会经济发展水平等，划分征地区片，并按照各征地区片的条件分别评估确定的区片农用地平均征地价格。
征地区片综合地价是实行按价征地、保证征地过程中同地同价的基础和依据，是确定具体地块征地价格的基准。
课后习题【经典试题】(单选题)1.《规范国有土地租赁若干意见》中明确规定：“地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的，承租土地使用权可随之抵押，但承租土地使用权只能按( )估价，抵押权实现时土地租赁合同同时转让。
”A.市场租金及租期B.合同租金及租期C.合同租金与市场租金的差值及租期D.合同租金与市场租金的差值及相应的土地使用权还原率答案：C (2007试题)(单选题)2.在评估划拨土地使用权价格时，要考虑出让土地使用权与划拨土地使用权之间的( )对价格的影响。
A.用途差别B.区位差剔C.权利差别D.使用者差别答案：C (2002试题)(单选题)3.某公司2004年6月在划拨土地上刚建成一商业大楼，土地面积为4000 m2，建筑面积为6000m2，由于抵押贷款的需要拟进行土地使用权价格评估。
该大楼已全部出租，年租金总收益为300万元，出租总费用为90万元，建筑物收益120万元，土地还原率为6%。
按当地政策，该大楼所处土地级别的商业用地出让金标准为1200元/m2。
则该大楼的划拨土地使用权价格为( )万元。
A. 634B.874C.1020D.1354答案：B (2004试题)(单选题)4.基准地价是城镇土地市场的( )和公示性价格，通过定期公布，向社会提供土地市场的有关地价水平及其变动趋势。
A.宏观性B.微观性C.指导性D.控制性答案：C (2008试题)(判断题)5.在目前的情况下，由于征地是按照原用途补偿，并且城市周边实际上已经是讨价还价所形成的，所以征地区片综合地价等于农用地的市场价格。
( ) 5.×(2006年考试真题)(判断题)6.国家规定，协议出让地价最低不低于基准地价的70%，是指政府在出让土地过程中所获得的纯收益不能低于基准地价的70%。
( × ) (2004年考试真题) (判断题)7.在承租土地使用权中，由于其是债权性质，故承租土地使用权是无价的。
( × )(2000年考试真题) (判断题)8.企业近日以国家出租方式取得某办公用地使用权，约定租期10年，期内租金不进行调整。