地价的概念和种类
城镇土地价格概述
通常以货币为计量单位，以土地为对象，通过 比较和综合分析等方法，反映土地的经济价值 和使用价值。
土地价格与一般商品价格的区别
土地价格是使用权的转让价格，其高低取决于 土地的供求关系、政策因素以及社会经济条件 等。
土地价格的构成
土地价格包括土地使用权出让 价、转让价、租赁价、抵押价
等。
由于不同地区的政策法规不同，土地价格存在显著的区域差异性。例如，某些地区可能对土地供应进行限制， 导致该地区的土地价格上涨。
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城镇土地价格的评估方法
基准地价法
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定义
基准地价法是一种以评估 城镇土地基础地价为目的 的方法，通常适用于城镇 土地的宏观估价。
评估依据
基准地价通常根据土地的 用途、面积、位置、规划 条件等因素进行评估。
土地资源的稀缺性与土地价格的上涨趋势分析
不同地区和城市的土地资源供应情况不同，可能导致价格差异。
城市化进程中，城市中心地区的土地资源日益稀缺，价格也相应上涨。
土地资源的稀缺性也使得投资者更倾向于投资房地产市场，进一步推高土地价格 。
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THANKS
经济增长也提高了人们的收入 ，从而增加了对住房的需求和 投资。
基础设施建设如公共交通和学 校等也会带动周边土地价格上 涨。
城市规划和政策对土地价格的影响及趋势分析
城市规划和政策可以控制土地供应和用途，从而 影响土地价格。
城市更新和拆迁也会导致土地价格上涨。
政府政策和规划对商业和工业用地的价格也有显 著影响。
场供需变化等因素的影响。
土地价格的垄断性
03
由于土地的稀缺性和不可替代性，其价格往往受到市场垄断力
我国土地价格的主要类型
在我国的⼟地市场中，已经存在或正在形成⼀系列表⽰不同的特性和满⾜不同作⽤的地价形式，例如：根据地产市场状况，在⼀定区域内形成的区域平均价；政府确定实施各项⼟地管理措施所依据的地价标准；清产核资中反映占⽤⼟地资产量的地价标准；股份制企业⼟地作股⼊价的地价标准；政府出让⼟地使⽤权确定的、期望成交价格及实际出让价格等等。
因此，借鉴国内外⼟地估价与地价管理的成功经验，根据我国地价管理制度的特点和《中华⼈民共和国城市房地产管理法》的有关规定，在我国的地价体系中⼟地价格主要有以下⼏种类型：1）反映城镇整体地价⽔平，作为政府对地价进⾏宏观管理和控制标准的基准地价；2）反映宗地在⼀般市场条件下正常地价⽔平，作为政府对地价和地产市场进⾏具体管理的依据的标定地价；3）反映宗地在不同市场条件和不同交换形式下地价⽔平，供⼟地交换或交换各⽅作为交易或期望价参考的交易评估价；4）反映具体宗地在地产交易或交换等活动中现实价格，由⼟地交易双⽅认可并据此⽀付地价款的成交地价；5）以上四种类型衍⽣的⼟地出让、⼟地税收、资产核算等⽅⾯使⽤的地价。
上述5种类型的⼟地价格相互作⽤，相互联系，在我国地价体系中起到不同的作⽤，具有不同的地位，显⽰出不同的特点。
从地价的性质看：基准地价、标定地价、交易底价以及由此衍⽣出的其他宗地地价，是根据过去成交地价及⼟地收益情况评估得到的评估地价，⽽成交地价则是在地产交易中直接实现的现实价格。
从地价的特点看，基准地价属于区域平均地价的⼀种，是⽬前我国最常见的区域平均地价形式，标定地价、交易底价、成交地价及其他派⽣出的地价都是对于具体宗地⽽⾔，故都属于宗地地价类型。
若按各地价在地价体系中的作⽤和地位分析，基准地价和标定地价是政府为管理地价和地产市场⽽组织或委托评估的，对地价体系中的其他地价具有⼀定的导向和控制作⽤，因⽽是我国地价体系的核⼼；标定地价、交易地价或交易评估价是地产市场中最常见、量发⽣的地价形式，因⽽是地价体系的主要成分；⽽成交地价反映的是地产市场的现实，故是地价体系内最关键的参照指标。
《土地价格及其应用》课件
土地价格的案例分析
城市地价指数的编制与应用
城市地价指数的编制
通过收集和整理城市不同区域、不同用途的土地价格数据，采用科学的方法计 算出城市地价指数，反映城市土地价格的总体变化趋势。
城市地价指数的应用
城市地价指数可以用于评估土地资源的价值，为政府制定土地政策和规划提供 依据；同时，也可以为企业和个人在进行土地投资、开发、交易等活动时提供 参考。
土地价格的垄断性
由于土地资源的稀缺性和 地理位置的特殊性，土地 价格往往受到政府和开发 商的垄断控制。
土地价格的构成
土地价格的构成要素
土地价格主要由地租、利息、利润和税费 等构成。
税费
税费是政府为调节土地资源配置和土地收 益分配而向土地使用者征收的费用。
地租
地租是土地使用者为取得土地使用权而支 付的费用，是土地所有者因让渡土地使用 权而获得的经济回报。
理性和有效性。
城市规划和建设过程中需要考虑 土地价格的影响，合理规划城市 功能分区和用地布局，提高城市
的空间利用效率。
城市规划和建设还需要考虑土地 价格的市场机制，通过合理的土 地出让和开发政策，促进城市的
可持续发展。
CHAPTER
04
土地价格的变动趋势
土地价格的变动规律
长期变动规律
土地价格受经济周期、政策调整 、人口流动等因素影响，呈现长 期上涨趋势。
土地价格的评估方法
市场比较法
成本法
通过比较类似土地交易的价格来评估 土地价格的方法。这种方法需要收集 大量市场数据并进行比较分析，以得 出合理的评估结果。
通过估算土地开发成本并加上一定的 利润和税费来评估土地价格的方法。 这种方法需要考虑土地开发成本和市 场供求关系等因素。
地价知识点
地价知识点地价是指土地的价格，是房地产市场中的重要指标之一。
了解地价的知识点可以帮助我们更好地理解房地产市场的运作和投资策略。
本文将按照步骤思考的方式介绍一些地价的知识点。
第一步：地价的定义和影响因素地价是指土地的价格，是市场供求关系和土地特性的综合反映。
地价受到多种因素的影响，包括土地的位置、用途、面积、规划政策等。
不同地区的地价差异很大，主要由土地的稀缺性和需求强度决定。
第二步：土地供给和需求土地供给是指土地的可开发和可利用程度。
供给受到政府规划、土地开发商的投资意愿和市场需求等因素的影响。
需求是指市场对土地的需求量，包括住宅、商业、工业等不同用途的需求。
土地供给和需求的平衡程度决定了地价的水平。
第三步：土地规划和政策土地规划和政策是影响地价的重要因素。
政府通过土地规划和政策来控制土地的开发和利用，影响土地供给和需求的平衡。
政府的土地规划和政策对地价的影响通常是长期的，需要考虑到城市的整体发展和人口的增长预期。
第四步：土地评估和交易土地评估是确定土地价值的过程，包括土地位置、用途、规划等多个因素的综合考量。
土地交易是指土地的买卖和租赁行为，市场供求关系的变动会直接影响土地交易价格。
土地评估和交易是房地产市场中的重要环节，也是地价确定的重要参考依据。
第五步：地价的影响因素除了前面提到的供求关系、土地规划和政策等因素外，地价还受到其他一些因素的影响。
例如，经济发展水平、人口增长率、交通便利程度、周边设施配套等都会对地价产生影响。
投资者需要综合考虑这些因素来评估地价的走势和投资的可行性。
第六步：地价的投资策略对于投资者来说，了解地价的知识点可以帮助他们选择合适的投资策略。
例如，当地价处于相对低位时，可以考虑购买土地进行长期投资或开发。
当地价处于高位时，可以考虑出售或暂时观望。
投资者还可以通过对地价的研究和分析来寻找潜在的投资机会。
总结：地价是房地产市场中的重要指标，了解地价的知识点可以帮助我们更好地理解市场运作和投资策略。
地价是什么意思
地价是什么意思地价是什么意思地价是指土地所有者向土地需求者让渡土地使用权所获得的收入，是买卖土地的价格。
地价究竟是什么意思，我们一起来了解一下!一、地价的定义土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。
换言之，土地价格高低取决于可以获取的预期土地收益(地租)高低。
对于土地来讲，实际中可以表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等价格形式。
我国土地价格的含义不同于一般土地私有制国家：它是取得多年土地使用权时支付的一种代价，而不是土地所有权的价格。
与土地所有权价格相比，不仅量不同，而且有质的差别。
在估价程序与方法上与土地私有制国家又是相似的。
二、地价的特点1.表示方式不同2.价格基础不同土地价格是土地权利和收益的购买价格。
3.形成时间不同4.土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产成本决定.现实中土地的开发是有成本的，在土地价格中应该得到体现。
实质是地价的附加。
5.地价主要由地产需求决定一定条件下，需求是影响地价的主要方面。
6.地价具有明显的地区性和个别性7.地价呈明显上升趋势，地价上升的'速度高于一般商品价格的上升速度。
主要是由两方面的原因造成的。
首先，土地具有稀缺性，且对土地的需求总是持续增加的;其次，由于整个社会的资本有机构成的提高，使得社会平均利润率下降，导致利润有下降的趋势，从而使地价呈上升势态。
8.市场结构不同土地价格受主观因素影响很大。
9.折旧现象不同一般商品有折旧现象，其价值随使用年限增长而降低;但土地不仅没有折旧现象，而且还有增值现象，其价格常随社会经济发展而自然升高。
三、地价的分类从不同目的出发，可以将地价分成不同种类，各地价种类之间会有所交叉，同一块土地之上可能会有多种价格。
(1)按土地权利分类。
土地权利是多个权利的集合，包括土地的所有权及使用权、租赁权、抵押权等。
相应地，土地价格可以划分为所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格等。
土地估价的一些概
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上更倾向于农民个人体。同时对农民个人的宅基地、承包地、房屋等全部确 权发证。逐步给予其出租、转让、抵押的权利，让其权利完全化、完整化， 财产权逐步得以实现。这样，农民城镇化才能有一笔启动资本，同时可以吸 纳超发的货币，逐步减少并做实房地产泡沫，化解金融风险，缩小贫富差距。 现时热议的“新土改”可能是以上内容。 3、未来还可能有一定的突破，用地者与农民集体及农民会又直接达成 用地可能，即农村集体土地使用权流转，但这是一个逐步的过程，且不能用 于商业房地产开发。但目前有法律的障碍。若实现后，有可能造成土地、房 产价格一定的下跌，但能合理提高土地利用率，更好发挥失常配置资源的作 用。目前实际上房地产用地价格还没有完全市场化，在政府作为唯一供应方 的情况下，价格畸高。同时工业用地，地方政府为招商引资的需要压低价格， 甚至低于成本、零地价供应，未完全反应其合理价值，对资源也是一种浪费， 助长了一些企业过度圈地，圈后闲置，抵押套现、坐等升值的投机行为。 若以上分析判断成立，土地估价将来有可能在征地补偿、农用地使用权 流转、集体建设用地使用权出让转让等较新出现的领域内发挥相当大的作用。 同时，随着市场参与方及市场交易深度及广度的增加，更加需要土地估价师 以其专业知识提供真实的市场价格。土地估价那种“先有结果，再有过程” 的现状才能有能真正有所改变
土地估价的一些概念和方法
一、土地估价的概念
（1）土地价格的内涵 从内涵上看，土地价格实际上是土地经济价值的反映，是威购买获取土地 预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。土地价格高低取决可以获取的 预期土地收益（地租）高低。 （2）土地价格的外延 从外延上看，购买土地实际上市购买土地的权利，不同的土地权利为购买者 带来的收益不同，因此其价格也不同，如在实际中可以表现为所有权价格、使用 权价格、抵押权价格等价格形式。 （3）我国土地价格形式 我国土地价格的含义不同于一般土地私有制国家；它是取得多年土地使用 权时支付的一种代价，而不是土地所有权的价格。我国实行土地公有制，土地价 格是以土地使用权出让、转让为前提，一次性支付的多年地租的现值总和，是土 地所有权在经济上的一种实现形式。 那么，专业的土地估价就是由土地估价师依据相关资料以一定的方法（规 程），对土地价格（价值）的评定。
地价的各类概念
地价的各类概念地价是指土地的市场价格，是衡量土地价值的重要指标。
地价是由多种因素综合而成的，包括土地所处的地理位置、土地的用途、土地的面积、土地的开发潜力等。
地价的高低直接影响着土地的使用与开发，对城市规划和发展具有重要的指导作用。
下面将介绍一些与地价相关的各类概念。
1. 土地市场价值土地市场价值是指在市场条件下，根据土地的位置、土地的适用性、土地的规划用途等因素所确定的土地的价格。
土地市场价值是由市场供求关系决定的，受到市场需求、土地供应、政策法规等因素的影响。
2. 地理位置地理位置是影响地价的重要因素之一。
一般来说，城市核心地段、交通便利、商业繁华的地段地价较高；而偏远地区、交通不便、发展程度较低的地段地价则较低。
地理位置的优劣直接影响着土地的价值，是决定地价高低的关键因素之一。
3. 土地用途土地的用途对地价也有很大的影响。
不同的土地用途在市场上的需求和价值是不同的，例如商业用地、住宅用地、工业用地等，地价各不相同。
城市规划对土地用途的规定也会直接影响土地的市场价值。
4. 土地面积土地面积是决定地价的因素之一。
一般情况下，土地面积越大，地价越高；土地面积越小，地价越低。
但也有特殊情况，如城市内部的小面积用地由于地理位置等因素的影响，地价可能会很高。
5. 土地的开发潜力土地的开发潜力是指土地未来可开发利用的空间和潜力。
具有较高开发潜力的土地通常具有更高的地价，因为其开发后所创造的效益会更大。
6. 地价的确定方式地价的确定方式通常是通过土地出让、竞拍、协议等方式确定的。
土地出让是政府按照相关规定公开对土地进行拍卖或招标出让，竞得者按照出让条件支付土地出让金。
而土地的市场价值也可以通过评估机构对土地进行评估来确定。
此外，政府还会根据国土资源管理、城市规划等方面的要求来制定土地价格政策，通过相关的政策法规来确定地价。
7. 土地增值土地增值是指土地市场价格在一段时间内的上涨幅度。
土地增值反映了土地市场的供求关系和发展趋势，也一定程度上反映了城市的经济发展水平。
第二章 土地价格
• 1）真正的地租，即绝对地租和级差地租 • 2）土地投资的折旧 • 3）土地投资的利息
• 2001年《中华人民共和国国家标准城镇土地估 价规程》（GB/T18508-2001）规定我国城镇土 地估价的内涵是：在正常市场条件下，一定年 期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其权 利特征是出让土地使用权。划拨土地使用权价 格、承租土地使用权价格是其特殊形式，租赁 权价格、地役权价格是其派生形式。
• 由土地所有人或使用人向有关机关提出申报的 地价。
• 2.公告（示）地价
• 政府定期公布的地价。一般是征收土地增值税 和征收土地补偿的依据。
• 3.补地价
• 它是一块土地原先价值与现在价值之差额， 土地使用者付给土地最终业主的补赏金额。 补地价常见于旧区重建补地价、居屋补地 价、丁屋补地价（香港）等时候发生。
• 三、个别因素
• 1.面积
6.宗地基础设施条件
• 2.宽度
7.宗地临街情况
• 3.深度
8.城市规划限制
• 4.形状
9.土地使用年限
• 5.坡度
第四节 土地价格管理
• 一、土地价格管理的含义 • 简称为地价管理，是指政府为了规范土地
市场的交易行为，保持土地市场的稳定和 健康发展，保护土地交易者和国家等各方 面的合法利益采取的土地价格为核心的各 种调控、引导和管理措施。
第二章 土地价格
• 第一节 土地价格概述（掌握）
• 一、土地价格的内涵（劳动价值论）
• 土地是自然物，而非人类创造，不包含人类的劳 动价值，因而土地也就没有价值，当然不存在其 价值的货币表现——土地价格。但是由于土地是 一种垄断财产，土地的垄断是因为土地本身的稀 缺性及其满足人类需要的特殊使用价值，所以土 地有价格。
土地价格的概念
第 1 章土地价格的概念考点1 土地价格概念考点2 土地价格的特征考点3 不同类型土地价格及特征考点4 我国现行地价体系考点5 我国土地价格的主要类型考点1 土地价格概念土地价格是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。
换言之，土地价格高低取决于可以获取的预期土地收益（地租）高低。
考点2 土地价格的特征1）土地价格是权益价格土地不具有移动性，可转移的并非土地本身，而是该土地的权利和收益，谁获得了土地权益，谁就可以从这块土地收获产品和服务。
因此，土地买卖实质上是土地权益的买卖，土地价格是土地权利和收益的购买价格。
2）土地价格不由生产成本决定3）土地价格主要由土地需求决定4）土地价格呈上升趋势5）土地价格具有明显的地域性例题（多选）下列选项中关于土地价格描述，正确的有( )。
a．总体呈上升趋势，上升速度较一般商品缓慢b．具有明显的个别性和地区性c．土地价格高低决定了地租水平高低d．土地价格由开发成本决定e．土地价格高低与社会经济水平相适应【答案】be考点3 不同类型土地价格及特征1）按土地权利分类土地所有权价格、土地使用权价格、土地租赁权价格、土地抵押权价格、其他权利价格（包括地上权、地役权、空间利用权价格）2）按土地价格形成方式分类交易价格、理论价格、评估价格3）按管理目的分类基准地价、标定地价、监测地价4）按结果表示方法分类土地总价格、单位面积地价、楼面地价5）按土地形态分类生地价格、熟地价格、毛地价格、净地价格6）按土地交易方式分类拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格7）按土地价格使用目的分类买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格考点4 我国现行地价体系在土地价格体系中土地所有权价格和土地使用权是基本形式。
而基于政府对土地市场进行调控和管理的要求，基准地价属于区域平均地价，与其相对应的是宗地地价。
宗地地价是指地产市场上表现出来的个别地块的价格，也是地产市场的交易主体、管理者和研究者所真正关心的价格，是土地价格体系的基本构成；在地价体系中，评估价格和交易价格是一对孪生兄弟，评估价格是由估价师得出的，它虽不一定是最终的成交价格，但对市场交易价格的形成起着一定的指示和参考作用。
土地经济学 第五章 土地价格评估
第二节、土地价格的内涵、影响因素及变 动规律
四、地价变动的规律性
（二）土地价格变动呈现周期性特征
就总体来讲，土地价格呈不断上升趋势。但具体
分析，它并不是直线上升，而是在一定时期内上
下波动，呈现周期性变动特征。
1.土地价格的周期性发展是其主要特征。 2.土地价格变动受政府调节的影响。
第二节、土地价格的内涵、影响因素及变 动规律
三、影响土地价格的因素 1、土地自身的因素 （一）位置 （二）地力 （三）面积和形状 （四）地势、 2、社会经济因素 （一）人口状况 （二）城市公共设施 建设 （三）经济增长速度 （四）税收负担
3、行政因素 （一）国家发展政策 （二）土地利用计划与 规划 （三）租金价格政策 4、其他因素
2.2总费用
3.经营性企业房地产中的总费用主要
包括： 1)销售成本； 2) 销售费用； 3)经营管理费； 4)销售税金； 5)财务费用； 6)经营利润。
4.生产性企业房地产中的总费用 主要包括： 1)生产成本，包括原材料费、 人工费、运输费等； 2）产品销售费； 3）产品销售税金及附加； 4）财务费用； 5）管理费用； 6）企业利润。
2.4还原利率的确定
பைடு நூலகம்
2.4.1 综合还原利率、土地还原利率和建筑物还原利率 的关系 还原利率分为综合还原利率、土地还原利率和建 筑物还原利率，三者之间的关系应按下面公式确定： r=(r1L+r2B)/(L+B) 式中：r——综合还原利率； r1——土地还原利率； r2——建筑物还原利率； L——土地价格； B——建筑物价格。
二、几种主要的估价方法
（一）收益还原法
第一节 地价的概念
土地经济学地价的概念地价的概念教学目标：正确理解土地价格的概念。
掌握土地价格与土地出让金的联系与区别，把握土地价格的两重性，即土地资源价格与土地资产价格。
地价的概念一、地价的定义n土地价格是购买土地所有权的价格，是指出让土地所有权应取得的补偿或取得土地所有权应支付的代价。
n在商品经济条件下，既存在着土地所有权的出让，也存在着土地使用权的出让与转让。
出让若干年期的土地使用权所应取得的补偿，或取得土地使用权所应支付的代价，是地租折现的总和，即购买或卖出若干年的地租，通称为土地出让金。
地价的概念一、地价的定义n土地出让金与土地价格的区别与联系：两者在本质上是不同的：前者针对使用权，后者针对所有权。
联系：如果土地使用权的出让是无限期的，则一次支取的出让金实际在金额上就等于土地价格，其出让期限愈长，土地出让金与土地价格之间的差距愈小，反之二者的差距愈大。
因此二者又是相通的，并有一定的结合点。
地价的概念二、地价的实质n实质：地租的资本化。
马克思说：“土地价格无非是出租土地的资本化的收入”。
土地作为自然资源具有特殊的使用价值，但不是劳动产品，没有生产费用，因而没有价值。
土地只能通过对它的利用产生收益——地租，才产生土地价格。
地价的概念三、地价的两重性n土地资源价格 —— 真正的地租n土地资产价格 —— 土地资产的折旧和利息的资本化地价的概念三、地价的两重性n土地价格的两重性是由土地和地租的资源资产两重性所决定的。
土地资源价格产生的基础，是由于土地资源的有用性、稀缺性、垄断性和可让渡性，它是通过对土地资源所有权的垄断而获得的，正如马克思指出的，它并不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格。
地价的概念三、地价的两重性土地固定资产价格，则是由凝结在土地中的社会必要劳动量决定的，它不是虚幻的价格形式，而是劳动价值的货币表现，其理论价格应是生产成本加上平均利润。
土地价格、地租理论
土地价格1、价格（马克思）：商品价值的货币表现。
2、商品价值：凝结在商品中的人类抽象劳动。
3、土地价格：自然土地不是人类劳动产品，所以不包含人类抽象劳动（与普通商品价值的区别），土地的价格是由土地的收益决定的，所以土地纯收益现值的综合就表现为土地价格。
4、我国的土地价格：由于我国土地是国家所有或集体所有的（垄断的），所以实际交易中的土地价格只是为取得一定时期土地使用权而支付的代价，是土地所有权在经济上的实现形式，是土地所有权价格的一部分。
（我国的土地价格不是土地所有权价格，而只是土地使用权价格的含义）。
5、土地价格特征：A、土地价格是权益价格（购买土地，是为了买土地的权益，买到了权益才可以从土地上收获产品和服务，所以土地价格是买土地权益的价格）B、土地价格不由生产成本决定（不同于普通商品，普通商品的价格是根据生产这个商品花费的成本确定的。
但土地因为没有人类劳动价值在其中，所以无所谓生产成本）C、土地价格主要由需求决定（普通商品价格一般是由供需共同决定的，但是土地因为自然供给是无弹性的，只有经济供给有很小弹性，所以供给几乎不影响土地价格，而由于社会发展人口增加对土地的需求不断增加，这是影响地价的主要方面）D、土地价格呈上升趋势（对土地需求增长，但土地供应总量是一定的）E、土地价格具有明显地域性（土地不同于普通商品，是不能移动的，位置独一无二，所以受到土地所在地政治、经济等因素影响形成不同价格）按土地权利：所有权价格使用权价格租赁权价格抵押权价格其他权利价格按地价形成：交易价格理论价格评估价格申报地价公告地价按政府管理手段：按表示方法：土地总价土地单价楼面地价按存在形态：生地价格熟地价格毛地价格净地价格按交易方式：拍卖价格招标价格协议价格挂牌价格按使用目的：买卖价格租赁价格抵押价格课税价格征地价格生地：未进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整，但完成了批准手续（宗地内批建，宗地外未开发完，几通几平未完成）熟地：完成基础设施配套开发和土地平整，具备建设条件（可以直接开工，完成几通几平）毛地：未进行宗地内拆迁平整，但已完成基础设施配套开发（宗地内未动拆迁，宗地外几通完成）净地：与熟地概念一致，属于毛地概念相对范畴。
最新标定地价、基准地价、生地价-熟地价概念
标定地价、基准地价、生地价-熟地价概念标定地价、基准地价、生地价、熟地价、土地出让价概念标定是政府根据管理需要评估的具体宗地，在正常土地市场和正常经营管理作用：是政府出让土地使用权时确定出让金额的依据;是清产核资中核定单位占用的土地资产和股份制试点企业土地作价入股的标准;是否行使土地优先购买权的衡量标准;是核定土地增值税和管理地产市场的具体标准;是使用权转让、出租、抵押时，确定补交出让金的标准。
由此可以看出，标定地价实际上就是由评估机构评估、政府确认的宗地地价。
但这又与我国《房地产管理法》的有关规定有相符合。
按照该法，标定地价应该是各城镇标准(或标定)地块的价格。
这种价格可以是评估的，也可以是实际形成的。
只有这个意义上的标定地价才能用于定期公布。
基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格，是各用途土地的使用权区域平均价格，对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年限，由政府组织或委托评估，评估结果须经政府认可。
基准地价因是平均价格，它的表现形式有级别价、区片价和路线价三种。
基准地价的主要作用为：反映土地市场中地价总体水平和变化趋势;为国家征收土地税收提供依据。
制订基准地价的技术有两条：一是在城镇土地定级的基础上，根据级差收益来测算;二是在未完成定级情况下，直接划定均质地域，根据市场交易资料来测算。
用得最多的还是第二条。
现在各地已初步进入定期修正、调整基准地价阶段。
基准地价是各土地级别内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整(以下简称“七通一平”)，或宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水及宗地内土地平整(以下简称“五通一平”)，在平均容积率条件下，同一用途的完整土地使用权的平均价格。
基准地价的表示形式为楼面熟地价，同时公布楼面毛地价。
楼面熟地价是指各土地级别内，完成通平的土地在平均容积率条件下，每建筑面积分摊的完整土地使用权的平均价格。
地价是什么意思
地价是什么意思人们通常所讲的地价，是出让或都转让国有建设用地使用权的价格，那么你还对地价了解多少呢?以下是由店铺整理关于什么是地价的内容，希望大家喜欢!地价的简介地价是指土地所有者向土地需求者让渡土地使用权所获得的收入，是买卖土地的价格。
我国目前由于土地不得买卖，“买卖”(具体称为出让和转让)的是有一定使用期限的国有建设用地使用权，所以人们通常所讲的地价，是出让或都转让国有建设用地使用权的价格，是国家一次性出让若干年的国有建设用地使用权或者土地使用权转让国有建设用地使用权所获得的收入，其本质是一次性收取的若干年的地租。
地租与地价的关系1、根据马克思主义地租理论，地价是地租的资本化，或者说是资本化的地租，是预买一定年数的地租，两者的关系为：地价=地租/平均利息率;例如，假定平均利息率为5%，每年200元的地租，可以看作是一个4000元资本的利息，据此推算出地价为4000元，并认为地价实际上“不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格，它是按普通利息率计算的。
但是，地租的这种资本化是以地租为前提，地租却不能反过来由它本身的资本化而产生并得到说明。
”2、与股市有关的概念证券市场极度低迷，成交量萎缩到历史的最低点时候的成交量称为地量。
地价的种类(1)交易底价交易底价包括土地使用权出让底价、转让底价、抵押底价等。
土地使用权出让底价是政府根据正常地产市场状况下地块应达到的地价水平而确定的某一地块出让时的最低控制价格标准。
在我国，地产一级市场由政府垄断，因而，土地使用权出让价格对整个地产市场的价格水平的影响是非常重要的。
出让底价一般依据基准地价或标定地价，并考虑地产市场的发展状况而定。
转让底价是土地使用权转让时，成交前的谈判底价。
抵押底价是以不动产作为抵押物时地产的协商价格。
(2)交易地价交易地价是指土地买卖双方按市场交易规则，在土地市场中实际成交的价格。
它与基准地价、标定地价不同，是已经实现了的土地价格。
农用地估价
一、农用地价格及其影响因素（一）农用地与农用地价格1．农用地含义根据国土资源部2002年1月1日试行的新《土地分类》标准的规定，农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、园地、林地、牧草地和其他农用地5个二级地类。
其中，其他农用地包含8个三级地类，分别为：1畜禽饲养地；2设施农业用地；3农村道路；4坑塘水面；5养殖水面；6农田水利用地；7田坎；8晒谷场等用地。
2．农用地价格含义农用地价格是指在正常市场条件下，农用地在特定自然因素、社会经济因素和特殊因素影响下，在某一估价期日农用地所能够实现的价格。
农用地价格与市地价格相比，具有一定的相似性。
（1）从价格产生的根本原因上看：农用地价格形成的根本原因也在于土地所有权与土地经营权的垄断。
（2）从价格形成的过程看：农用地价格是农用地的效用、稀缺性和有效需求共同作用的结果。
（3）从价格的本质看：农用地价格是农用地权利及其预期收益的价格，农用地价格的本质是农用地地租的资本化。
3．农用地估价的含义所谓农用地估价，是指估价人员遵循估价目的，依据估价原则，选用估价方法，在综合分析影响农用地价格因素的基础上，对农用地在估价期日客观合理价格的评定过程。
（二）农用地价格种类与特点1．农用地价格种类（1）从农用地价格的表达形式上分，农用地价格可以分为农用地基准地价和农用地宗地地价。
1农用地基准地价，是指针对农用地不同级别或均质区域，按照农用地不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。
2农用地宗地地价，是指某一宗农用地在正常市场条件下的价格。
（2）从农用地价格未来规划用途上分，农用地价格可以分为农用地农用价格和农用地转用价格。
1农用地农用价格是指农用地在现时农业基础设施条件和利用状况下，继续作为农用地使用时所评估的价格。
2农用地转用价格是指依据土地利用总体规划在建设用地规划区内的农用地转为建设用地时的补偿价格。
一般认为：农用地转用价格=农用地农用价格+农用地社会保障价值+农用地生态环境价值。
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地价的概念和种类
1、土地价格：是指土地的购买价格，是土地未来年期纯收益(地租)的资本化。
土地使用权价格是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。
其权利特征是出让土地使用权。
2、熟地价格：是指完成了土地开发等基础设施建设，具备建设条件的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。
3、生地价格：是指已完成了土地使用批准手续而未进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。
4、毛地价格：是指已完成基础设施配套开发而未进行宗地内拆迁平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。
5、基准地价：是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。
6、标定地价：是指政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格。
它是该类土地在该区域的标准指导价格。