借鉴与思考_新加坡新市镇规划_建设_管理研究_罗海明

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
81%
87%
86%
85%
82%
67%
47% 35% 23% 9%
1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2010
图 1：不同时期新加坡政府组屋居住人口比重
7302
1.1 起步阶段（1960 年-1965 年）
图书馆用地
0.4
1.4
预留公共机构用地
2.1
0.7
7307
公交转换站用地
2.5
-
地铁站用地
1.5
-
新镇公园用地
1.0
-
道路用地
3.5
-
合计
25.0
-
注：根据新加坡住屋发展局提供的 5.5 万户以上新市镇的镇中心数据整理形成。
2.3.2 居住区中心（neighbourhood center）
每个居住区约 4000—6000 户（约 1.5 万—2 万人），用地约 60—100hm2。每个居住区
7305
2.2.1 市区—新市镇之间的交通组织
1971 年，新加坡概念规划提出
了“环状城市空间结构”（见图 3），
这种结构充分体现了 TOD 导向的
规划理念。规划依托轨道交通布局
高密度的城市化走廊，23 个新市镇
分散环形发展，每个新市镇都设有
1—2 个地铁站，大部分新市镇距离
城市中心约 10—15km，是兼顾大都 市去单中心化与良好的通勤时间的
传统住宅 4 以下 8 10 12 14 16 20 25 25 以上
低层住宅 中低层建筑、4 层以下
中层建筑、5-12 层
高层建筑、13-20 层
高层建筑、20 层以上
注：根据新加坡市区重建局资料整理。
2.1.5 混合居住
高、中、低不同收入人群在新市镇的不同空间层次上有机混合、适度分开。中、低收
入人群在小区、组团层次中有机混合，高、低收入人群在新市镇层次上的混合，而在小区、
美国前国务卿基辛格曾说过 “新加坡仅仅通过一代人的努力，就实现了由发展中国家 向发达国家的跨越”。这种跨越发展是一种系统性的全面突破，包括经济发展、政治民主、 社会文明、城市建设等诸多领域，而且各领域之间互为影响、互为支撑，不可分割。鉴于笔 者知识层次、理论水平的局限，以下仅从城市规划、建设、管理的角度，对新加坡新市镇发 展进行剖析，力图为当前我国城市新区、大型保障性居住区的规划、建设、管理提供借鉴［1］。
体育与休闲
20
2.4
10
1.2
机构
10
源自文库
1.2
18
2.2
工业
-
-
54
6.7
主要公路
134
15.9
115
14.2
公用事业设施及其他
55
6.5
57
7.0
合计
844
100.0
810
100.0
注：根据新加坡住屋发展局资料整理。
2.1.3 规模弹性
新市镇规划人口规模 15 万—30 万不等，规模 弹性较大，空间分布基本呈现出越靠近市区的新市 镇规模越小、越远离市区的规模越大的规律。这主
进。
（2）交通和用地高度契合的 TOD 模式。轨道站点、换乘中心与镇中心高度整合、一
体开发，且位于新市镇的地理中心。
（3）以人为本完善健全的步行系统。轨道站点周边、邻里内部布置了完善的步行系统。
2.3 中心体系
新市镇中心分为“镇中心、居住区
中心、邻里中心‘三级结构’体系”（详
见图 5），各级中心等级分明、配套
设有 1 个以基层商业为主的居住区中心及小区公园，用地规模约 2-4 公顷，服务半径约 400m。 新加坡的居住区中心根据所在住区人口数量，一般为一幢建筑面积在 5000—10000m2 之间的
综合楼，设有购物设施、银行、诊疗所等，根据所处交通位置，居住区中心分为 4 种：包括
不设轻轨站；设轻轨站；设地铁站，位于中心区以外；设地铁站，位于中心区以内等。详细
表 1：典型的新加坡新市镇土地使用构成表
用地类型
榜鹅（21 世纪的典型新市镇） 义顺（以邻里概念规划的新市镇） 用地面积（hm2） 比重（%） 用地面积（hm2） 比重（%）
商用
13
1.5
28
3.2
住宅
432
51.2
439
54.2
学校
73
8.6
55
6.8
空地（区域公园和绿地）
107
12.7
34
4.2
9% 13%
78%
低密度 中密度 高密度
要是因为城市中心区强大的辐射功能，能够一定程 图 2：新加坡新市镇不同密度住宅构成
7304
度上替代或减少市区边缘新市镇的配套需求量。
2.1.4 强度开发
新市镇住宅以高密度为主，比重高达 78%，低密度住宅、中密度住宅分别为 9%、13%。 新市镇普遍采用 25 层左右为主的高层住宅楼，容积率为 3 左右（密度约 500 人/hm2）的发
面特点：
（1）层次分明的道路等级体系。新市镇道路分为三个等级，包括新市镇外围的快速路
或次快速路、新市镇中心与各住宅区之间的主要干道以及住宅区之间的道路。每个新市镇由
间距 3-4.5km 左右的快速路或次快速路围合而成，在新市镇的两个边缘提供大流量快速交
通，不穿过新市镇以保持新市镇的完整性；新市镇内部由间距 700m 左右（400m-900m）的
7303
2.1 土地利用 2.1.1 功能混合
按照综合性新市镇的规划要求，每个新市镇包括商用、住宅、空地（区域公园和绿地）、 体育和休闲、机构、工业、主要公路、公用事业设施及其他等各类用地（见表 1）。
2.1.2 相对独立
新市镇一般占地面积近 10km2，其中，住宅约占 50%左右，其他各类用地则超过 50% （见表 1）。新市镇各类用地大小、比例综合考虑了区位条件、人口规模、住宅密度、市场 供求、服务半径、环境品质等因素。从中可以看出，新市镇通过配套一定量的商业和工业用 地，尽可能实现提高职住平衡比率，避免“卧城”现象出现，这就大大缓解了通往市中心区、 市工业区的交通压力。
Water Front Park
当地实际情况，形成了独特的“城 市骨架‘细胞’组成论” ［3］（俗称为
Buffer Zone
“盒子理论”）（详见图 4），新市
Local Access
镇道路骨架由绿带、蓝带、道路、
轨道交通共同组成。总体上，新市 镇内部交通组织体现出如下三方
图 4：新加坡城市骨架“细胞”组成论图示
借鉴与思考：新加坡新市镇规划、建设、管理研究
罗海明 张媛明
摘要：新加坡 40 多年的新市镇发展经历了 5 个不同发展阶段，创造性的建立了一套科学、系统的新市镇规 划、建设和管理模式。本文试图通过对新加坡新市镇规划、建设、管理模式的归纳总结，结合我国实际， 为我国城市新区、外围大型保障性居住区的规划、建设、管理提供有益借鉴。 关键词：新市镇 规划 建设 管理
这一时期，新市镇的个性特色逐步凸现，并且于 1970 年代末形成了包括土地利用规划、 道路交通网络、邻里组团等核心理念的新加坡新市镇规划结构模型，用于系统性的指导日后 新市镇的规划建设工作。截至 1990 年代初期，新加坡有 87%的人口居住在政府组屋中。
1.4 更新阶段（1990 年代至今）
这一时期，新市镇发展从确保量的供应转向对质量和服务的强调。新加坡政府采取措 施提高已建成新市镇的居住环境，其中最重要的是 1992 年开始推行的市镇更新计划，之后 陆续开展了家居改进计划、邻里更新计划、电梯翻新计划等，政府希望通过一系列的更新计 划，使旧市镇能够接近新市镇的水平。2010 年，新加坡有 82%的人口居住在政府组屋中。
展方式（见图 2 和表 2）。这种高层、高密度的居住方式，有助于土地的集约利用，符合
TOD 导向的土地开发模式，也有助提供更多的绿地、广场等公共开敞空间。
表 2：新加坡新市镇住宅容积率和建筑高度的关系和类型
概念规划
密度 发展指导规划
分类 密度（人/hm2） 容积率
类型 高度（层）
发展指导规划的高度规定
组团层次中的适度分开。这样相对独立的适度分级“混合居住”形式，生活习惯、居住需求、
生活方式等方面兼顾各社会阶层的不同需求，也在社会心理、社会利益平衡等方面取得社会 效益，避免造成环境恶化、犯罪率高的“贫民窟”等社会问题［2］。
2.2 交通组织
新加坡新市镇交通组织需要从区域交通、新市镇内部交通组织两个层面分别剖析：
民众联络所、安老院、游泳中心、室 外体育中心、室内体育馆、宗教设施、
图 5：新加坡新市镇中心体系结构图
镇公园、公交转换站等。详细的新市镇中心用地构成见表 3。
表 3 镇中心用地构成情况
用地类型
用地面积（公顷）
容积率
商业（办公、零售、餐饮、娱乐）用地
5.3
2.1
居住用地
8.2
2.5
诊疗所用地
0.5
1.3
干路进行组织，700m 干路间距基于人的步行适宜尺度，与干路的公交服务相适应；住宅区
之间的道路间距为 180m-300m。主干道在新镇中成“风车”状，两端分别与新镇中心和镇边缘
的快速路、主干道相连，主干道与次干道相连，次干道与地方道路相连，层层分级分工服务
7306
于土地使用。而快速路、干道、地方道路的节点形式由“立交”、“十字形”、丁字形”依次递
1、新加坡新市镇发展阶段
新市镇是新加坡城市的主要组成部分，从 1960 年代至今，新加坡共开发建设了 23 个新
市镇，目前有超过 80%的人口居住在新市镇中（见图 1）。新加坡新市镇的规划、建设、管
理处于一个不断成熟完善的过程 之中，从 1960 年代至今基本上可 以划分为 5 个阶段，各个阶段分 别体现出“大规模兴建—配套完 善—个性彰显—更新维护—品质 提升”等不同工作重点。
1.2 发展阶段（1965 年-1970 中后期）
这一时期，新市镇土地利用效率逐步提高，配套设施问题也得到重视，中大型组屋（四 房式、五房式）比重开始增加，但由于新市镇规划设计标准雷同，导致新市镇的个性特色不 明显。截至 1970 年代中后期，新加坡有 47%的人口居住在政府组屋中。
1.3 成熟阶段（1970 年代末期—1990 年代初期）
地居住区中心用地构成见表 4。
表 4 居住区中心用地构成情况
用地类型
不设轻轨站的居 住区中心
设有轻轨站的 居住区中心
用地 面积 （ha）
容积 率
用地 面积 （ha）
容积 率
设地铁站，位于中 设地铁站，位于中
心区以内的居住 心区以外的居住区
区中心
中心
用地
用地
面积 容积率 面积
（ha）
图 3：1970 年代新加坡概念规划图
理想间距，这有效解决了人口快速增长可能导致的大运量通勤交通问题。
2.2.2 新市镇内部的交通组织
新加坡新市镇内部的交通组 织，吸取了屈普、大卫等道路严格 分级、合理分布的西方理论，结合
Expressway Arterial
700 m – 1 km
MRT
3-4.5 km
合理。
2.3.1 镇中心（town center）
每个新市镇大约 15—30 万人， 用地约 5—10km2。每个新市镇都设有
镇中心，用地规模约 25 公顷，配套的
公共设施主要集中于镇中心及其周
围，这些较大型设施服务半径大约
2km，可涵盖全镇。典型的新市镇的
配套公共设施有：学校、办公、商业、
餐饮、娱乐、邮政、诊疗所、图书馆、
1.521 世纪新阶段（1990 年代中期至今）
1990 年代中期，新加坡启动了 21 世纪新镇计划，目的核心是为居民建立一个更加理想 的家园，住宅形式更加多样化，高品质的滨水住宅增多，私人住宅的比例大幅度增加（近 40%），逐步建成智能化、数字化的社区。
2、新加坡新市镇规划模式
新加坡于 1970 年代末期形成了理性的新市镇规划结构模型，这种新镇规划思想综合体 现了 “田园城市”、“明日城市”、“邻里单位”、“快速路网结构”、“TOD 导向模式”、“新城市 主义”等一系列的西方规划理论，共同构成了新加坡新市镇的理论基础。新加坡新镇规划是 一个完整的体系，主要包括了土地利用、交通组织、中心体系、强度开发、公共空间等 5 方面的核心内容。
这一时期，新加坡住房严重紧缺，存在大量脏、乱、差的贫民区，政府工作重点是在 最短的时间内、以最低的成本，建成一个密度高、同时具有卫生生活环境的公共住宅区，但 这个新市镇只是规模较小的公共住宅区与后期建成的新市镇中心的拼合体，住宅标准低、质 量差、配套不全。截至 1965 年，新加坡有 23%的人口居住在政府组屋中。
范围
分类
低密度 低密度 中低密度
中密度
中密度
中高密度
高密度 高密度
200 210 250 280 320 30 450 500 500 以上
传统住宅 1.1 以下
1.2 1.4 1.6 1.8 2.1 2.5 2.8 2.8 以上
需受发展管制署控制 4 以下 8 10 12 14 16 20 25 25 以上