新加坡土地规划和住房政策

新加坡土地规划和住房政策发布时间：2006-12-8 摘自：新加坡面积仅为682平方公里，国土资源严重不足，为此它进行了填海工程。

实际上早在19世纪，居住在新加坡岛的人们便开始了填海造地。

而在过去的40年里，新加坡因填海增加的国土与总面积比较起来更具有相当的规模，填海工程使该国领土面积增加了100多平方公里，到2010年增加的国土面积将累计达到160平方公里。

新加坡的土地规划和管理新加坡城市形态发展与规划由国家发展部（MND）主管，而具体的职能部门是城市重建局(U－RA)。

新加坡的发展规划采取二级规划体系，分别为战略性的概念规划和实施性的开发指导规划。

在1967-1971年期间，新加坡制定了第一个概念规划，即环状加卫星城方案。

发展环的核心是水源的生态保护区，禁止任何开发活动；城市中心在南海岸的中部，将发展为一个国际性的经济、金融、商业和旅游中心；沿着快速交通走廊形成兼有居住和轻型工业的新市镇。

一般工业集中在西部的裕廊工业区。

20世纪80年代以来，开发指导规划逐步取代了总体规划，以土地使用和交通规则为核心，针对分区的特定发展条件，制定各方面细则，如用途区划、交通组织、环境改善、步行和敞开空间体系、历史保护和旧城改造等方面。

1991年，新加坡重新制定了经济和社会发展的远景，形成了2000年、2010年和X年三阶段的形态发展框架。

新一轮概念规划的重点是建设一个具有国际水准的城市中心，并形成4个地区中心，完善快速交通体系、交通节点和商务园区构成的高科技走廊，提升居住环境品质，提供更多的低层和多层住宅，并将更多的绿地和水源融入城市空间体系，新加坡一如既往地贯彻“花园城市”的理念，很好地处理了城市与自然的结合。

新加坡的土地管理制度基本类似英联邦国家的批租制度，与香港特区十分接近。

除少数历史遗留的私人永业权以外，没有私人永业土地，城市土地的开发利用基本上是由政府控制。

新加坡的房地产开发经营机构和房地产市场分为两类。

一类由"法定机构"，属于半官半民性质的建屋发展局、城市重建局等经营，这些法定机构既从事社会公益事业的政策性投资经营，实行企业化管理，又具有一定的行政管理职能。

法定机构按照城市建设总体规划的要求购买土地，利用政府和民间资金进行开发和经营，许多项目和工程通过招标委托给国内外企业进行建设；另一类由企业和私人经营。

新加坡私人占有土地仅28%左右。

私人也可以向政府购买土地，地价根据不同用途、容积率来确定。

财政部设有土地估价师，先确定标准价格，然后由土地局公开招标拍卖。

一般商业用地比住宅用地价格高10倍以上。

用户若改变土地用途，政府将收取溢价费。

三种地契新加坡的房地产产权形式分Freehold（永久地契）、999-Leasehold（999年的租用地契，相当于我国的土地使用权）及99-Leasehold(99年的租用地契)三种。

政府向发展商出售土地有两种级别，即99年和999年。

在规定年期内，土地可以转让、买卖，使用期满，土地使用权连同地上物无偿归政府所有，也可以到期续用，向政府申请按地价估值付费。

99年的使用权一般用于兴建中档的住宅，如新加坡的房地产商用以出售的共管公寓，相当于我国商品房中的所谓"高尚社区"。

其大都采用单元式布局，比组屋的外廊式布局造价高，但功能更加合理。

配套设施也更加齐全。

公寓式住宅的售价要比组屋高出1-2倍，往往每套几十万乃至百万新元，所以只有中高收入的人才可能租买公寓。

999年的地契则一般用来兴建豪宅，如排屋（联排式别墅）或独立洋房和半独立洋房。

由于建设成本高，所以地契价格也比较高。

拥有999年使用权的通常都在好地段，比如有地铁经过，有的还可以观赏海景。

高级住所区内建有大型游泳池，还有完善的康体设施，儿童游乐园以及保安体系等。

排屋小区多采用里弄式布局，一栋栋住宅沿不宽的道路在两侧一字排开，每幢住宅采用不同的风格和色彩。

排屋每幢售价达几百万新元，只有富人才可能拥有。

新加坡的独立洋房有一家人住的，也有几家合盖的，因而体量大小不一。

由于占地多，价格比排屋售价更贵。

跨国公司主管一般租用独立洋房。

新加坡的公共住宅政府组屋工程建国伊始，新加坡政府面临严峻的住宅问题。

据统计，当时200万人口中有40%居住在贫民窟和屋棚内，能够住上像样住宅的人口只占居民总数的9%。

1960年2月，新加坡成立了建屋发展局（简称HDB），负责建造公共组屋，以解决广大中低收入居民的住宅问题。

20世纪60年代初，新加坡政府制定了“五年建屋计划”，开始大规模兴建低标准住房，1964年政府又宣布实行“居者有其屋”计划，推行住房自有化政策，鼓励中低收入阶层以分期付款方式购买政府组屋。

截至2002年3月已有约290万人口居住组屋，约占总人口的85%-86%。

新加坡政府在住宅建设时避开房屋密集的市中心区，选择在城市边缘地带最先起步，在市区人口减少到一定程度、新区住宅充足的情况下，政府才集中力量改造旧城。

为了取得较高的经济效益，组屋以高层住宅为主，一般都是几十层的板式住宅，少数为20多层。

每个组屋区都有完善的设施，超级市场、熟食中心、诊疗所、学校、图书馆、购物中心和游乐场一应俱全。

组屋区的公共交通也十分便利。

鉴于低造价住宅开发的前提，组屋的户型标准并不高。

组屋有三房式、四房式、五房式和公寓式这几种类型，和国内的单元房差不多。

三房式的组屋面积为65-70平方米，包括两间卧房和一间客厅；四房式面积为90-100平方米，包括三间卧房和一间客厅；五房式面积为110-120平方米，包括三间卧房，一间客厅，一间饭厅或者四个房间加一个客厅；公寓式组屋面积为140平方米，设施与五房式组屋相似，不过面积较大。

组屋大厅小室，明厨明卫，由于气候炎热，居室尽量避免朝南，由一条长外廊组织10户左右的单元。

“居者有其屋”理想的实现新加坡政府将“居者有其屋”上升到国策的高度:——新加坡政府赋予HDB广泛的合法权力和为公屋计划提供的巨额的财力、物力、人力。

该局负责社区（新镇）和居住区总体规划以及组屋设计和建造，同时又是最大房地产经营管理者。

它的财政预算纳入国家计划，享有低水平津贴，逐步过渡到自负盈亏。

它可按照法律的规定无偿获得国有土地。

政府对强制性征用土地政策的有效贯彻和实施。

《土地征用法规》强化了政府和政府机构的职能，如HDB可以强行征用私人土地用于自身发展，以比私人开发商低得多的土地价格，得到城市在建和相关的发展计划。

这种征用土地政策限制了土地投机买卖，并使得大规模建造公共住宅成为可能。

新加坡实行住宅商品化和公积金制度。

政府规定每个雇员每月缴纳相当于其月薪的40%的金额，强制存入中央公积金局，作购房、医疗、保险和养老之用。

不得将公积金挪作它用，不得将此作抵押、查封或被征收，以保障雇员拥有公积金的权利。

住户购组屋首付售价的20%，余下部分则由建屋局以低息贷款方式垫付，住户可用公积金在5年、10年、甚至25年内还清。

——保障低收入家庭的住房权益。

新加坡政府规定申请组屋的条件是以每个家庭的月收入水平决定的。

其规定申请者每月家庭总收入不可超过8000新元。

扩大家庭（多元家庭）总收入也不能超过12000新元。

且只有每月家庭总收入不超过1500新元的低收入家庭才可申请购买三房式组屋。

为了照顾家庭购买组屋，政府还有大量补贴，如购买三房以下住宅常是低于半价出售；四房式住宅也可降价15%出售；五房式住宅也稍有优惠。

对于标准较高的公寓则按市价出售。

由于HDB在降低建筑成本方面作了不少工作，所以组屋起价很低，大概在几万新元左右。

现在一般一套100平方米左右的组屋，价格在10-20万新元之间，如果一家人凑钱来购买，还是比较容易。

另外，为解决居住过分集中在城市中心，鼓励人们疏散到郊外居住，建屋局新建了15个卫星镇，即新镇。

公房售价按坐落地段与市中心的距离而定，远市区减12%，近郊区减23%，远郊区减32%。

新镇住房都在远郊区以外，平均比市区便宜38%。

而且交通也很便利，轻轨、地铁建设都跟上，所有的屋村都有公共巴士连接轻轨和地铁站。

新加坡的私人住宅新加坡目前约有私人住宅20多万套，类型有共管式公寓，私人公寓以及有地住房等。

这些私人住宅主要是由私人房地产商开发，以市场价出售。

政府方面由市区重建局（URA）主要以土地的供应来进行调控，防止市场泡沫和过度投机。

收入超过一定标准的家庭，只能从市场上购置私人住宅。

为了让更多的住户拥有私人住宅，政府一方面将现有的少量公共住房性质的公寓私有化，另一方面，政府提倡兴建执行共管式公寓，以避免传统低密度房屋的扩张，节约利用有限的土地资源。

执行共管式公寓是指一幢楼宇有多个业主，单元产权归个别业主，公共设施为共有产权。

调查显示，私人住宅买家中，有六七成是组屋提升者，因此这一群体成为新加坡房地产开发商主要的销售对象。

执行共管式公寓发展很快，每年供给1.2万至1.6万个单位。

新加坡政策规定：执行共管公寓的买者必须符合一切HDB公寓购买者的基本条件，比如为新加坡公民，构成家庭核心，以及不可拥有其他私人房地产。

申请者每月家庭总收入不得超过10,000新元。

拥有组屋五年以上（中间不可有任何转售行为）方可申请购买共管公寓。

一旦拥有了以后，必须在六个月内脱离原HDB组屋的所有权。

共管公寓的购买者及其配偶永远不可以再直接购买HDB组屋。

购房后前五年必须自己居住，五年后可将其出售给本国公民和永久居民，十年后完全私有化，可以出售给外籍人士。

除了公管式公寓和私人公寓外，新加坡还有一种称“有地住房”的住屋，这是指独立和半独立式的住房，这种住房质量更高，价格更贵，每年供给约2000个单位。

此外，还有称“排屋”的住屋。

这两类住宅的量不大，购买者都是高收入者。

新加坡的《住宅产业法》还特别规定，只有本国公民才有资格购买“有地房产”，外国人可以购买不少于六层的共管公寓或私人公寓单元。

若没有得到“房产控制官”的许可，外国人不允许购买六层以下楼房的公寓。

新加坡土地开发过程中的主要参与者参与新加坡土地利用开发过程的机构和个人包括：业主、开发商、投资商、规划师、建筑师、工程师、材料测量师、土地测量师、项目经理、主要的承包商、建造商、估价师、市场经纪以及产业管理经理。

开发的项目多是业主、开发商或投资商发起的。

这些人承担投资的风险，同时也享受投资盈利。

他们聘请各方面的专家参与工程的策划与实施，雇用承包商和建造商，提供必要的资金。

开发住宅的业主或投资商，如果其开发项目中有4个住宅单位或更多，需根据“住宅开发商条例”领取执照。

规划师包括两部分人。

一是在私人行业就业的规划师；另一部分是为政府工作的规划师。

在私人行业工作的规划师帮助开发商分析具体地块的发展潜力，获取开发许可证，并准备规划文件。

在政府机构工作的规划师则提出土地利用和管理的框架，评价开发申请并准备开发的指导性方案。