新加坡土地规划和住房政策

新加坡土地规划和住房政策

发布时间：2006-12-8 摘自：

新加坡面积仅为682平方公里，国土资源严重不足，为此它进行了填海工程。实际上早在19世纪，居住在新加坡岛的人们便开始了填海造地。而在过去的40年里，新加坡因填海增加的国土与总面积比较起来更具有相当的规模，填海工程使该国领土面积增加了100多平方公里，到2010年增加的国土面积将累计达到160平方公里。

新加坡的土地规划和管理

新加坡城市形态发展与规划由国家发展部（MND）主管，而具体的职能部门是城市重建局(U－RA)。新加坡的发展规划采取二级规划体系，分别为战略性的概念规划和实施性的开发指导规划。在1967-1971年期间，新加坡制定了第一个概念规划，即环状加卫星城方案。发展环的核心是水源的生态保护区，禁止任何开发活动；城市中心在南海岸的中部，将发展为一个国际性的经济、金融、商业和旅游中心；沿着快速交通走廊形成兼有居住和轻型工业的新市镇。一般工业集中在西部的裕廊工业区。

20世纪80年代以来，开发指导规划逐步取代了总体规划，以土地使用和交通规则为核心，针对分区的特定发展条件，制定各方面细则，如用途区划、交通组织、环境改善、步行和敞开空间体系、历史保护和旧城改造等方面。

1991年，新加坡重新制定了经济和社会发展的远景，形成了2000年、2010年和X年三阶段的形态发展框架。新一轮概念规划的重点是建设一个具有国际水准的城市中心，并形成4个地区中心，完善快速交通体系、交通节点和商务园区构成的高科技走廊，提升居住环境品质，提供更多的低层和多层住宅，并将更多的绿地和水源融入城市空间体系，新加坡一如既往地贯彻“花园城市”的理念，很好地处理了城市与自然的结合。

新加坡的土地管理制度基本类似英联邦国家的批租制度，与香港特区十分接近。除少数历史遗留的私人永业权以外，没有私人永业土地，城市土地的开发利用基本上是由政府控制。新加坡的房地产开发经营机构和房地产市场分为两类。一类由"法定机构"，属于半官半民性质的建屋发展局、城市重建局等经营，这些法定机构既从事社会公益事业的政策性投资经营，

实行企业化管理，又具有一定的行政管理职能。法定机构按照城市建设总体规划的要求购买土地，利用政府和民间资金进行开发和经营，许多项目和工程通过招标委托给国内外企业进行建设；另一类由企业和私人经营。新加坡私人占有土地仅28%左右。私人也可以向政府购买土地，地价根据不同用途、容积率来确定。财政部设有土地估价师，先确定标准价格，然后由土地局公开招标拍卖。一般商业用地比住宅用地价格高10倍以上。用户若改变土地用途，政府将收取溢价费。

三种地契

新加坡的房地产产权形式分Freehold（永久地契）、999-Leasehold（999年的租用地契，相当于我国的土地使用权）及99-Leasehold(99年的租用地契)三种。政府向发展商出售土地有两种级别，即99年和999年。在规定年期内，土地可以转让、买卖，使用期满，土地使用权连同地上物无偿归政府所有，也可以到期续用，向政府申请按地价估值付费。

99年的使用权一般用于兴建中档的住宅，如新加坡的房地产商用以出售的共管公寓，相当于我国商品房中的所谓"高尚社区"。其大都采用单元式布局，比组屋的外廊式布局造价高，但功能更加合理。配套设施也更加齐全。公寓式住宅的售价要比组屋高出1-2倍，往往每套几十万乃至百万新元，所以只有中高收入的人才可能租买公寓。

999年的地契则一般用来兴建豪宅，如排屋（联排式别墅）或独立洋房和半独立洋房。由于建设成本高，所以地契价格也比较高。拥有999年使用权的通常都在好地段，比如有地铁经过，有的还可以观赏海景。高级住所区内建有大型游泳池，还有完善的康体设施，儿童游乐园以及保安体系等。排屋小区多采用里弄式布局，一栋栋住宅沿不宽的道路在两侧一字排开，每幢住宅采用不同的风格和色彩。排屋每幢售价达几百万新元，只有富人才可能拥有。新加坡的独立洋房有一家人住的，也有几家合盖的，因而体量大小不一。由于占地多，价格比排屋售价更贵。跨国公司主管一般租用独立洋房。

新加坡的公共住宅

政府组屋工程

建国伊始，新加坡政府面临严峻的住宅问题。据统计，当时200万人口中有40%居住在贫民窟和屋棚内，能够住上像样住宅的人口只占居民总数的9%。1960年2月，新加坡成立了建屋发展局（简称HDB），负责建造公共组屋，以解决广大中低收入居民的住宅问

题。20世纪60年代初，新加坡政府制定了“五年建屋计划”，开始大规模兴建低标准住房，1964年政府又宣布实行“居者有其屋”计划，推行住房自有化政策，鼓励中低收入阶层以分期付款方式购买政府组屋。截至2002年3月已有约290万人口居住组屋，约占总人口的85%-86%。

新加坡政府在住宅建设时避开房屋密集的市中心区，选择在城市边缘地带最先起步，在市区人口减少到一定程度、新区住宅充足的情况下，政府才集中力量改造旧城。为了取得较高的经济效益，组屋以高层住宅为主，一般都是几十层的板式住宅，少数为20多层。每个组屋区都有完善的设施，超级市场、熟食中心、诊疗所、学校、图书馆、购物中心和游乐场一应俱全。组屋区的公共交通也十分便利。

鉴于低造价住宅开发的前提，组屋的户型标准并不高。组屋有三房式、四房式、五房式和公寓式这几种类型，和国内的单元房差不多。三房式的组屋面积为65-70平方米，包括两间卧房和一间客厅；四房式面积为90-100平方米，包括三间卧房和一间客厅；五房式面积为110-120平方米，包括三间卧房，一间客厅，一间饭厅或者四个房间加一个客厅；公寓式组屋面积为140平方米，设施与五房式组屋相似，不过面积较大。组屋大厅小室，明厨明卫，由于气候炎热，居室尽量避免朝南，由一条长外廊组织10户左右的单元。

“居者有其屋”理想的实现

新加坡政府将“居者有其屋”上升到国策的高度:

——新加坡政府赋予HDB广泛的合法权力和为公屋计划提供的巨额的财力、物力、人力。该局负责社区（新镇）和居住区总体规划以及组屋设计和建造，同时又是最大房地产经营管理者。它的财政预算纳入国家计划，享有低水平津贴，逐步过渡到自负盈亏。它可按照法律的规定无偿获得国有土地。

政府对强制性征用土地政策的有效贯彻和实施。《土地征用法规》强化了政府和政府机构的职能，如HDB可以强行征用私人土地用于自身发展，以比私人开发商低得多的土地价格，得到城市在建和相关的发展计划。这种征用土地政策限制了土地投机买卖，并使得大规模建造公共住宅成为可能。

新加坡实行住宅商品化和公积金制度。政府规定每个雇员每月缴纳相当于其月薪的40%的金额，强制存入中央公积金局，作购房、医疗、保险和养老之用。不得将公积金挪作