物业管理制度与方案的制订

物业管理师职业技能培训教学大纲

一、物业管理方案的制订

（一）学习要求

掌握物业管理对物业的基本要求，了解并做好物业管理早期介人的准备工作；具有进行拟管项目、使用人物业管理与服务需求、竞争企业状况等调查的能力；掌握制订物业管理方案的主要容、基本架构和方法。

（二）学习重点

1．物业管理的早期介入

（l）物业管理对物业的基本要求

物业管理指物业管理经营人受物业所有人的委托，按照国家法律法规、管理标准及委托合同行使管理权，运用现代管理科学和先进的维修养护技术，以经营手段管理物业，从事对物业（包括物业周围的环境）的养护、修缮、经营，并为物业所有人和使用人提供全方位的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济效益。

物业管理对物业的基本要：

①物业的设计要“科学、合理、适用和美观”，并要方便维修和养护。

②建筑材料质量和设计施工质量要好，减

少使用成本。

③配套设施齐全，能为使用人提供多种服务。

④环境优美、安全、舒适。

⑤为物业管理提供必要的设施。

（2）物业管理的基本容

①基本业务

包括房屋建筑物的维护、修缮与改造；物业附属设备、设施的维护、保养与更新；相关场地的维护与管理；消防设备的维护、养护与更新。

②专项业务

包括治安保卫、清扫保洁、庭院绿化、车辆管理等。

③特约业务

包括各种与业主和使用入相关的代办业务。

④经营业务

包括室装修、电器维修、商务中心、咨询、中介、代理经租、房屋交换以及其他业务等。

（3）物业管理早期介入的物质准备

人员准备

资料准备

设备、器材准备

资金准备

（4）房地产开发的基本程序

我国房地产开发的程序通常分为四个阶段：

①决策、立项阶段

通过调查研究，寻求合作伙伴，选定开发地点和开发项目，向政府有关部门申请立项。

②前期阶段

1）在申请立项的项目建议书基础上，经过进一步的调查研究，编制项目可行性研究报告，并向有关部门申报，同时办理企业申报登记事宜。

2）项目的规划设计工作。

3）规划设计工作的报批工作，进行工程勘探，制定开发项目的建设方案。

4）征用土地，开展拆迁安置工作。

5）完成施工现场的基础设施配套建设，做到“四通一平”：即通水、通电、通路、通信、平整土地。

6）办理开工手续。

③建设阶段

通过招标、投标、发包工程，进行施工建设；同时，要加强施工期间有效的工程监理，包括请专业监

理公司和竣工后交付管理的物业管理公司的代表，直至竣工验收，交付使用。

④营销阶段

这是房地产开发与经营相衔接、相交叉的阶段，通常包括房屋销售、出租、使用管理（物业管理）和售后服务等。

上述四个阶段的实施不一定按部就班，有时可交替进行。

（5）建筑工程基本知识

①建筑工程分类

建筑物的施工建设过程称建筑工程。根据建筑工程各组成部分的性质、作用可分为：

1）一般土建工程：包括房屋和构筑物的各种结构工程和装饰工程等。

2）管道工程：包括蒸汽。压缩空气、煤气天然气等管道工程。

3）暖卫工程：包括室外给排水管道，采暖、通风、民用煤气天然气管道敷设工程等。

4）电气照明工程：包括室外照明设施安装、架空线路、变电和配电设施安装工程等。

③建筑工程管理

建筑工程管理是贯穿以工程项目为对象，

以施工现场为中心，遵循建筑施工的特点和规律，把各个施工过程有机地组织起来，使施工过程达到优质、高效、低成本、安全、文明等要求。其主要容包括：

l）落实施工任务，签订对外承包合同；

2）编制施工组织设计或施工计划；

3）做好施工前的准备工作，保障顺利开工；

4）按计划组织施工，并随时收集施工中的有关信息与计划目标进行对比，发现问题及时调整，使各项施工活动处于最佳状态；

5）做好工程施工资料分析与整理。

③建筑工程涉及的主要工作

1）熟悉施工图样，参加图样会审，熟悉设计规模、结构特点和生产工艺顺序；

2）熟悉施工现场的地形、供水、供电、道路运输情况，了解施工区域的地理环境和施工条件；

3）了解当地是大宗资料供应情况。质量及价格；

4）编制施工组织设计，绘制施工平面图，制定施工进度计划，提出根据施工技术力量需要的材料、预制构件、机具等进场计划；

5）抓好施工技术及技术管理工作；

6）抓好质量管理；

7）抓好安全生产管理；

8）抓好材料与工具管理；

9）抓好班组管理；

10）抓好劳动定额与劳动报酬等。

2．物业管理早期介入的实施

（l）工作容

根据房地产开发的不同阶段，物业管理早期介入实施的工作客主要有：

①参与规划设计阶段

参与形式主要表现在全面细致地反映物业管理顺利实施的各种需要，以及在以往物业管理实践中发现的规划设计上的种种问题或缺陷，用咨询报告的形式提交设计单位，并促其纠正。物业管理公司应注意反映下列问题：

1）配套设施的完善问题；

2）水电供应容量的问题；

3）安全保卫系统；

4）垃圾的处理方式；

5）高层建筑物外观的清洁问题；

6）消防设施问题；

7）物业管理所需设备问题；

8）对建筑材料的意见；

9）其他问题。

②参与建设阶段

通过参与施工管理，对工程建设提出意见。主要包括：

1）监督工程质量并提出意见；

2）监督建设过程（是否按设计规划图纸施工、建筑材料规格质量是否符合设计要求）并提出意见：

3）监督物业附属设施设备配套建设过程并提出意见；

4）监督物业管理所需的特殊附属设施设备的建设过程并提出意见。

（2）早期介入应注意的问题

①必须从思想上十分重视早期介入的准备工作

②必须明确物业管理在整个房地产开发与经营管理中的地位

③抓好人员准备这个关键

④精心准备，细致周到，力求全面、充分

3．拟管项目、使用人需求、竞争企业状况调查

通过对拟管项目全面情况的调查，为拟订物业管理方案做信息准备。