中梁投资开发模式201706
住宅产业化成本优势“显山露水”——解读万科中粮假日风景项目经验
５『 ８
ＰＮ 。 ＩＴ … ＾ Ｅ
＿
呀ｌ ■
：】 １ ・ ＾Ｉ
产 方 式 决 定 的 标 准化 生 产能 够 实 现 建 筑 从 粗 放 生 产模 式 向集 约 化生 产 模 式的 转 换 ， 企业 实现 为 成 本 定额 标 准化 奠 定 了基 础 ， 利 于 企 业控 制成 有
万科 中粮 假 日风 景举 办 活动
面积带 来的直 接建 筑增 加成 本为１ ６ ０ ６ ６ 万元 （ １ ５ ０ ４ ０ ， ４ ６ ０ ＊ ０ ） 由于技术 的革新 增 加的房屋使 用面积 增加 的价 格为７ ４ 万元 （ １ ５ ０７ ＊ ． ２ ０ ０ 其中２ ０ ０ １０ ４ ６ ０ ／ ０ ０６ ０ ０ ， ＊ ００ 为
住 宅 产 业化 的 企业 成 本 优 势 逐 渐 显 现
不可 否认 ， 万科 的经验 来看 ， 从 住宅产 业的机械 化 生产方 式建 筑成 本高于
传统 的 以人工为主 的建造 方式 。 是 以科 建造 的北京 丰台区万科 中粮 假 日风景 还
Ｂ ＃ Ｂ ＃ 为例 ， 项 目总 用地 ２ ６ ０ 平米 ， 划总 建 筑面积 ４ ６ ０ 平米 ， ３、 ４ 楼 该 ２ ５０ 规 １５０ 分
住 宅的成 本会呈现 出逐年 下降的趋 势。 秦衍 表示 当产业化 规模 达 到一定数 量 后， 以比现在 的产业化建 造 成本 可 低 ２ ％ 另～方面 ， ０。 我们 知道住 宅产业化能够 缩 短建 设施 工周期 。 根据 房地产商 经 验得 出， 目开发每 缩短 一个月 ， 项 净利润 可以提高 ０ ％ １ 住宅产业化 缩短 ．一 ‰ ７ 工 期在５ ％ ０ 左右 ， 此一项就 能为企 业节省大 量的资金 。 重要的是 产业化得生 仅 更
中梁地产-案例讲解
THE KEY POINTS OF PROJECT
目录
conten ts
第一章 案例背景 第二章 组织划分 第三章 经营会计 第四章 人才激励 第五章 经营哲学第 六章 效果分享
0 1 案例背景
中梁集团 为什么做阿米巴项目？
“当前国家政策在不断变化，行情在不断变化，我们要拥抱变 化，战略首先要变化组织，激发组织活力，落地阿米巴经营模 式，正是中梁集团拥抱变化的前瞻性变革。”
包括： 经营目标 费用预算 费用划分 内部交易 独立核算 报表管理
包括： 经营哲学 晋升机制 绩效薪酬 股权激励 合伙机制 单元奖励
柏明顿阿米巴的组成部分
晋升 机制
激励 机制
淘汰 机制
组 织划 划分
分权 机制
合并 分拆
独立 核算
内部 交易
引入 竞争
柏明顿阿米巴精髓 把企业做成平台,企业才能做大。(格局) 把平台做成阿米巴,企业才能做强。(专业)
b1+b2
C 收益 收益=A-B
本巴总工时d D 效率 D=d÷C
本巴总人工e E 效益 效益=e÷C
编码 数量 单价 合计
总计
内部采购 外发加工 当天发 材料 生
费用 预计 预提
科目
分摊规则
柏明顿阿米巴的组成部分
包括： 战略管理、商业模式 集团管控、流程优化 组织体系、权限分配
项目实施历程
项目于2016年4月26日正式启动，于2016年9月1日正式开始试运行，项目组顺利完成预定工作模块。
2016年 04月26日-05月31日 2016年 05月31日-06月19日 2016年 06月13日-08月14日 2016年 06月19日-08月21日 2016年 08月01日-08月28日 2016年 06月19日-09月01日 2016年 08月29日-09月01日
房地产合作开发10种模式
房地产合作开发10种模式.
房地产合作开发10种模式
1. 联合开发模式：房地产开发商与其他企业或个人共同合作，共同承担风险和利润。
2. 委托开发模式：房地产开发商委托其他企业或个人进行开发，通过出让权益和收取开发费用获得利益。
3. 合资开发模式：房地产开发商与其他企业进行合资，共同承担投资和开发风险。
4. 金融机构参与模式：金融机构提供资金支持，并参与项目的开发和管理。
5. 政府参与模式：政府与房地产开发商共同合作，通过政府提供土地和政策支持来推动项目的开发。
6. 物业管理公司参与模式：物业管理公司参与开发项目的规划、设计和销售等环节。
7. 房地产投资基金参与模式：房地产投资基金提供资金支持，并参与项目的决策和管理。
8. 互联网平台模式：通过互联网平台进行合作开发，实现资源共享和优化流程。
9. 开发商联盟模式：多家房地产开发商联合进行开发项目，共同承担风险和利润。
10. 引进外资模式：吸引外国投资者参与房地产开发，通过引进外资来推动项目的成功开发。
这些房地产合作开发模式各有特点和适用场景，在不同的情况下可以选择合适的模式进行合作。
根据具体的项目需求和合作方的特点，选择合适的合作模式可以有效提高合作效率和降低风险。
在实际操作中，需要仔细评估每种模式的优缺点，并进行合适的风险控制和合作协议的制定，以确保合作关系的顺利进行。
【房地产项目投资测算】中梁投资表
《现金流管控及收益率指标测算表》总说明一、填表说明1、本表适用于销售物业类项目整体测算，持有资产部分简易测算；2、测算可分六个阶段，六个阶段分别为投前阶段、投后阶段、预备会阶段、启动会阶段、首开复盘阶段、交付（全期）复盘阶段；3、盈利测算数据统计口径：不含增值税（税后计算）；4、“2-6-9”新项目摘牌后“2个月开工，6个月开盘预售，9个月项目现金流回正（含开发贷）”、“3-7-10”新项目摘牌后“3个月开工，7个月开盘预售，10个月项目现金流回正（含开发贷）” “4-8-11”新项目摘牌后“4个月开工，8个月开盘预售，11个月项目现金流回正（含开发贷）”（参照，根据各地预售条件而不同）5、除封面、总说明工作表外，其他各工作表点击左上角均可实现快捷跳转至封面页，封面页可点击目录跳转至各对应的目标工作表；6、全表中除灰色填充的单元格可编辑外，其他单元格均为锁定，公式锁定但可见；7、各表中数据填写的要求详见各表备注，具体的业务口径解释归口为集团各对应业务部门；8、可编辑区域填写务必完整，缺漏或影响总体的测算，需填写数据的工作表已用蓝色标签备注；9、根据各业务操作需求，可另增加附表辅助测算；10、如表单中统计口径存在差异，请备注说明，并将问题反馈至控股集团大运营中心—屠轶涛。
序号工作表名称填写部门101 经营指标投资/运营/自动生成1.101-1 目标成本自动生成202 经济技术指标设计部门303 全景节点计划运营部门（计划）404 总货值及回款计划营销部门505 总成本及支付计划成本部门、财务部分5.105-1 成本汇总表成本部门606 融资计划财务部门707 盈利预测财务部门7.107-1 增值税及税后收入成本明细财务部门7.207-2 土增税测算财务部门808 现金流量表（含融资）财务部门8.108-1 全周期资金平衡表自动生成8.208-2 现金流量表（不含融资）自动生成8.308-3 现金流量表（含融资）中梁权益财务部门909 年度现金流自动生成1010 地价敏感性分析投资部门1111 成就共享计算表自动生成1212 修正说明财务部门三、各阶段数据口径说明测算表逻辑示意03 全景节点计04 总货值及回款计02 经济技术指10 地价敏感性分01 经营指标 09 年度现金11 成就共享计算07 盈利预测 12 修正说明 08 现金流量表（含融资） 08-1 全周期资金平衡表 08-2 现金流量表（不含融资） 07-1 增值税及税 07-2 土增税测05 总成本及支付计05-1 成本汇总表 06 融资计划 数据逻辑顺序 交叉 核对 08-3 现金流量表（含融资）中梁权项目卡位标准。
中梁地产小股操盘模式模板汇报
小股操盘合作方 50%
【优势】
基金平台 60%
项目1 项目2 …… 项目N
30%
内部基金平台
外部小股东
10%
• 以双方共同搭建的基金平台为核心，可以滚投多个项目，单项目审批速度较快；
• 符合中梁的实际情况，有较广泛的适用性；满足了在各种拿地方式中遇到的合作需求；
• 兼顾到内部基金平台的合作需求，通过引入内部基金平台（中梁一致行动人）达到实际
操盘方获得项目管理费及超额利润
• 操盘方先按照销售收入收取一定比例的管理费，然后按照股权比例进行收益分配。 • 分配比例与持股比例不一定相同，按照项目最终的收益情况，设立浮动的分配方案。
7
二、业务对标及模式介绍
5、案例分析
（1）万科旧金山项目
项目名称 旧金山201 Folsom项目
合作时间 2013年
可监督监管， 但不能干涉具 体经营管理
资金管理
各方应参照中 梁的资金管理 制度及股权开 放制度执行
中梁资源
可利用中梁的 各种资源对项 目进行推广和
宣传
23
二、项目运营模式
5、退出阶段： 分配节点+退出价格+退出手续
若股权合作方按股比享有富余资金使用权，平时不再分配；
节点( 若股权合作方不享有富余资金使用权，则参照战略性股东
• 通过各项目间平衡综合收益，有利于化解风险、发展战略合作。
【劣势】
• 对于新的合作对手、新的投资人，很难一步到位接受该模式，在经过前期一两个项目的
培养后再逐步推进比较稳妥；
• 中梁拿地方式多样，这种排他式的合作模式适用性较差。
19
二、项目运营模式
2.4 地产基金平台——变通模式1
房地产项目资本运作模式
经营风险是指房地产项目在建设和运营过程中，由于管理不善、施工质量问题等因素导致的项目不能按计划完成或运营效果不佳的风险。
经营风险也是房地产项目资本运作中较为常见的一种风险。项目管理团队的能力和经验、施工质量的控制、工程进度的安排等因素都可能影响到项目的顺利实施和预期效益的实现。经营风险可能导致项目延期交付、成本超支等问题，从而影响项目的投资回报和资产价值。
房地产项目资本运作的优化与改进建议
01
02
03
根据项目需求和市场环境，制定科学、合理的资金使用计划，确保资金的有效利用。
制定详细的资金使用计划
根据项目进展情况，动态调整资金配置，优先保障关键环节和重要领域的资金需求。
优化资金配置
通过合理安排融资计划，降低贷款利率和融资成本，提高资金使用效益。
降低资金成本
其他融资方式包括信托、基金、资产证券化等。
总结词
这些融资方式通常占房地产项目总投资的10%~30%，主要用于支付土地出让金、建设费用等。开发商通过与信托公司、基金公司等金融机构合作，利用其产品和服务筹集资金，同时为投资者提供多样化的投资选择。
详细描述
房地产项目投资模式
直接投资是指投资者直接参与房地产开发，通过购买土地、建设开发和销售等环节，获取房地产项目的所有权或经营权。
资本运作的特点
房地产项目通常需要大量资金投入，资本运作能够帮助企业筹措到足够的资金，确保项目的顺利实施。
资本运作通过对资金的有效管理和使用，有助于降低项目成本，提高企业的盈利能力。
成本控制
通过合理的资本运作，企业可以分散和降低项目风险，提高项目的稳定性和可持续性。
风险管理
资本运作与企业战略发展紧密相连，有效的资本运作有助于实现企业长期发展战略目标。
投融资案例分析 中粮入股蒙牛 秦国欣
管理方面
中粮集团是蒙牛未来战略的长期投资者，双方约 定，蒙牛的具体经营管理将继续由蒙牛独立进行，中 粮不直接参与，同时中粮不会对蒙牛现有经营团队和 目前的战略方向做出改变。中粮将在未来董事会的 11 名董事中占有 3 个非执行董事的名额。
支付方式
中粮携手厚朴入股完成之后，蒙牛的股权结构将形成“国
因为这种方式下公司可以重新评估其资产价值,通过提高 折旧费就可以达到避税的目的。
案例启示
中 粮 入 股 蒙 牛
央 企 和 民 企 联 姻
并购过程
（1）认购新股
（2）转让股权
《金牛银牛买卖协议》
特殊目的公司购买了其上市的 119516208 股，约占全部
已发行股本的 7.65%。
《老牛买卖协议》
购买牛根生所持有的上市公司股份 54283792 股，约为
全部已发行股份的 3.48%。
特殊目的公司以每股 17.6 港元购买待售股份，向“金
完成交易快速, 事后不确定性最小,
可以吸引目标公司股东为套现而出让股票。 需要的资金量较大,买方需要谨慎评估，以防发生流动性
风险。 只适用于资金较为冲沛、资产负债率较低的企业运用。
案例分析
中粮入股蒙牛综合分析
各证券机构对本次并购的评价
摩根士丹利
看好中粮对蒙牛的并购，对蒙牛的业务扩张以及上游业务的整合给
中粮集团 厚朴基金 42.7亿 70% 18.3亿 30%
新注册的特殊目的公司 61亿 20.03%
蒙牛业
现金支付
此次收购采取的支付方式是纯粹的现金支付。 中粮集团八大业务的盈利表现一直很好, 有充裕的自由现 金流, 条件上具备现金支付的能力。 交易完成后，中粮和厚朴投资认购的股份在 3 年的禁售期 内将不能进行抵押和出售。 3 年禁售期期满后，除非事先征 得蒙牛方书面同意，否则不能向任何与中国乳业、蒙牛或其 附属公司构成竞争关系的公司出售、转让或以任何其他方式 处置禁售股份。
房地产开发中的项目融资与资本运作
房地产开发中的项目融资与资本运作在房地产行业中，项目融资与资本运作是推动房地产开发的重要环节。
本文将对房地产开发中的项目融资与资本运作进行探讨，包括其定义、目的、常用的融资方式、资本运作策略以及相关的风险和挑战等。
一、项目融资与资本运作的定义和目的项目融资是指房地产开发企业为筹集建设资金，在市场上以各种方式融入资金的行为。
而资本运作是指在项目的全生命周期中，通过不同的投资和融资方式，最大化地实现项目价值，实现资金的流动和增值。
项目融资的最终目的是为了满足开发项目所需的资金，并通过从市场中引入资金来推动项目的顺利进行。
资本运作的目的则是通过实现投资者的资本增值来吸引更多的投资者参与到房地产项目中，进一步扩大项目规模和影响力。
二、常用的融资方式1. 债务融资：房地产开发企业可以通过发行债券、贷款等方式筹集资金。
债务融资相对较为常见，具有灵活性高、成本较低等优势。
2. 股权融资：通过发行股票或吸引股东进行投资来获得资金。
股权融资可以帮助企业快速获得大量资金，但相对来说对公司控制权会有所削弱。
3. 合作开发：与其他房地产开发企业或机构进行合作，共同投资开发项目。
合作开发可以减轻企业自身的融资压力，降低风险。
4. 资产证券化：将房地产项目的收益权、租赁权等转化为可交易的证券，通过证券化市场进行融资。
三、资本运作策略1. 横向整合：通过收购或合并其他房地产开发企业，实现规模的扩大与资源的优化配置。
2. 纵向整合：参与房地产产业链上下游的多个环节，实现资源整合和利润的最大化。
3. 跨界合作：与其他行业的企业进行合作，通过获得其他行业的资源和市场渠道来推动项目的发展。
4. 国际化布局：拓展国际市场，开展境外房地产项目，提高企业的全球竞争力。
四、相关的风险和挑战在房地产项目的融资与资本运作过程中，也存在一些风险和挑战：1. 资金风险：由于房地产项目通常需要大量资金投入，管理好项目所需的资金流动是一个重要的挑战。
同时，市场资金供给的变化也会对项目融资造成影响。
融资计划书
融资计划书融资计划书范本日子如同白驹过隙，我们又将接触新的知识，学习新的技能，积累新的经验，请一起努力，写一份计划吧。
我们该怎么拟定计划呢？以下是店铺帮大家整理的融资计划书范本，仅供参考，希望能够帮助到大家。
融资计划书范本1******能源科技有限公司本项目总投资5000万元人民币，其中建设资金4000万元，流动资金1000万元。
项目计划最终实现年产1万套太空能热泵设备，最终年产值达4320万元人民币，年总成本为1512万元，年利润为2808万元，年上缴利税545万元，年净利润为2263万元。
投资利润率为45.26%，投资利税率为10.9%。
项目建设期为2年（已建设1年），经营期为长期。
项目动态投资回收期（含建设期1年）2.87年，静态投资回收期（含建设期1年）为2.21年。
达产后第一年还款600万元，第二年还款800万元，第三年还款600万元。
本项目经济效益可观，保证三年内还清全部投资。
*****新能源科技有限公司20xx年6月28日融资计划书范本2第一部分摘要一. 公司概况描述二. 公司的宗旨和目标三. 公司目前股权结构四. 已投入的资金及用途五. 公司目前主要产品或服务介绍六. 市场概况和营销策略七. 主要业务部门及业绩简介八. 核心经营团队九. 公司优势说明十. 目前公司为实现目标的增资需求：原因、数量、方式、用途、偿还十一. 融资方案(资金筹措及投资方式及退出方案)十二. 财务分析1. 财务历史数据2. 财务预计3. 资产负债情况第二部分综述第一章公司介绍一.公司的宗旨二.公司简介资料三.各部门职能和经营目标四.公司管理1. 董事会2. 经营团队3. 外部支持第二章技术与产品一.技术描述及技术持有二.电动模型产品状况1. 主要产品目录2. 电动模型产品特性3. 正在开发/待开发产品简介4. 研发计划及时间表5. 知识产权策略6. 无形资产三.电动模型产品生产1.资源及原材料供应2.现有生产条件和生产能力3.扩建设施、要求及成本，扩建后生产能力4.原有主要设备及需添置设备5.电动模型产品标准、质检和生产成本控制6.包装与储运第三章电动模型市场分析一.市场规模、市场结构与划分二.目标市场的设定三.电动模型产品消费群体、消费方式、消费习惯及影响电动模型市场的主要因素分析四.目前公司电动模型产品市场状况，电动模型产品所处市场发展阶段(空白/新开发/高成长/成熟/饱和)电动模型产品排名及品牌状况五.市场趋势预测和市场机会六.行业政策第四章竞争分析一.有无行业垄断二.从市场细分看竞争者市场份额三.主要竞争对手情况：公司实力、电动模型产品情况四.潜在竞争对手情况和电动模型市场变化分析五.公司电动模型产品竞争优势第五章市场营销一.概述电动模型营销计划二.电动模型销售政策的制定三.电动模型销售渠道、方式、行销环节和售后服务四.主要业务关系状况五.电动模型销售队伍情况及销售福利分配政策六.促销和市场渗透1. 主要促销方式2. 广告/公关策略、媒体评估七.电动模型产品价格方案1. 电动模型定价依据和价格结构2. 影响电动模型价格变化的因素和对策八. 电动模型销售资料统计和销售纪录方式，销售周期的计算。
中央企业投资流程的三个基本内容
中央企业投资流程的三个基本内容下载温馨提示:该文档是我店铺精心编制而成，希望大家下载以后，能够帮助大家解决实际的问题。
文档下载后可定制随意修改，请根据实际需要进行相应的调整和使用，谢谢!并且，本店铺为大家提供各种各样类型的实用资料，如教育随笔、日记赏析、句子摘抄、古诗大全、经典美文、话题作文、工作总结、词语解析、文案摘录、其他资料等等，如想了解不同资料格式和写法，敬请关注!Download tips: This document is carefully compiled by theeditor.I hope that after you download them,they can help yousolve practical problems. The document can be customized andmodified after downloading,please adjust and use it according toactual needs, thank you!In addition, our shop provides you with various types ofpractical materials,such as educational essays, diaryappreciation,sentence excerpts,ancient poems,classic articles,topic composition,work summary,word parsing,copy excerpts,other materials and so on,want to know different data formats andwriting methods,please pay attention!中央企业投资流程的三大核心内容中央企业在我国的经济体系中占据着重要的地位，其投资行为对国民经济的发展有着深远影响。
标杆地产集团 工程管理 中梁控股集团第三方工程过程评估管理办法
1.目的加强项目施工现场的管控力度，提升项目工程品质、安全文明施工和项目管理水平，降低项目施工和交付风险，倒逼组织内部竞争，特编制本管理办法。
2.适用范围适用于中梁控股集团负责开发的所有在建住宅项目（含代建项目）及商业的类住宅项目，对于合作操盘项目及集中商业项目一事一议。
3.术语和定义3.1.过程评估：指由控股集团、区域集团、区域公司组织或委托第三方评估单位对项目从开工至交付前的现场建设工作进行评价的活动，包括实测实量、质量风险、安全文明、强控项、红线管理等评估内容；其中由中梁各级组织委托第三方评估单位实施的过程评估活动，一般称为“第三方过程评估”。
3.2.实测实量：为第三方工程过程评估的主要构成部分，在项目建设过程中，对各道工序完成结果进行定量测量，计算合格率并以此为基础进行评价的活动。
3.3.风险评估：现场不具备实测实量条件，仅进行质量风险、安全文明、强控项等内容的评估活动。
3.4.红线管理：在控股集团组织的第三方工程过程评估活动中，对项目重大风险进行评估的活动，包括质量安全事故、房屋渗漏、材料使用等；一旦触碰红线，即予以处罚。
4.工作职责4.1.控股集团大运营中心4.1.1.负责第三方评估管理办法的编制、修订；4.1.2.负责组织控股集团层面的第三方过程评估宣贯工作；4.1.3.负责组织控股集团第三方评估工作，发布过程评估成果和年度总结报告；4.1.4.解决评估中争议，参与部分项目评估工作，监督评估工作的正常进行；4.1.5.负责控股集团层面第三方评估单位的招标采购和合同签署，组织对第三方评估单位的履约评估。
4.2.区域集团大运营中心4.2.1.在控股集团整体框架下，负责本区域集团过程评估管理细则的编制、修订，并将本区域集团管理细则备案至控股集团；4.2.2.定期组织本区域集团的项目过程评估工作；4.2.3.参与控股集团组织的部分项目第三方评估工作，对评估中的出现的问题、争议进行汇总，对评估过程的公平性、合理性进行监督，并反馈至控股集团；4.2.4.负责组织区域集团层面的第三方过程评估宣贯工作。
中梁地产2020最新运营手册
前言
手册编制 委员会
为推动集团5年战略规划落地，指导区域深入理解集团运营管理逻辑，推进模式、模型 、模板、模块贯彻执行，运营内控中心组织编制此《中梁运营管理标准手册》，深度剖 析公司经营策略，详述项目生命周期业务逻辑，帮助一线同志快速上手，按部就班开展 工作，最终实现标准化开发快速复制
当前，公司正处于组织结构调整期，权责划分，制度模块等不断更新和完善，若相关与 本手册存在冲突，请以OA系统中最新的制度，指引及公告为准 由于时间仓促，本手册编写过程中难免存在思虑不周之处，敬请谅解，欢迎大家提出宝
拿地前一个月以上
概念方案
1
投前阶段一个月
项目获取
2
预备会阶段0.6个月
3
投资
项目初判
发展工作 例会
头脑风暴
土地评审 决策
签订投前目 标合约书
项目获取
签订投后目标 合约书
运营 开发
设计
成本 /招 采 工程 营销 /客 服 财务
编制投前 版计划
由投资部门主导
编制强排 方案
完成概念 方案设计
概念方案 评审
，确保成本不增加、贷值不减少，节点不突破、利润不降低 施工到开盘阶段、把控首期“常态6至6.3个月开盘、冲刺4
个月开盘、5.5个月现金流回正、6个月在投资”，续期间隔 “红线3个月、常态2个月、冲刺1个月”。 最终，形成“首期6至6.3个月、续期321、冲刺456”的项目 开发管理逻辑、通过构建责任矩阵、分级考核、实行公平、
公正、公开的奖惩制度、把控项目动态，完善科学化的 PDCA管控闭环
——副总经理 曹健
5
项目布局
深耕长三角 面 向华东 辐射全国
180多个精品项目 2000多万方开发面积 120000家庭 36000客户品质生活
论房地产的战略转型发展研究——以中梁地产为例
论房地产的战略转型发展研究——以中梁地产为例发布时间：2022-07-12T08:43:29.418Z 来源：《中国科技信息》2022年5期3月作者：陈穗[导读] 近些年，随着房地产行业间的竞争变得日益激烈，以及各种国家政策的不断出来出台，房地产行业的经营发展风险越来越多。
陈穗湖北工业大学湖北武汉 430000摘要：近些年，随着房地产行业间的竞争变得日益激烈，以及各种国家政策的不断出来出台，房地产行业的经营发展风险越来越多。
如今的房地产企业既要面对企业管理问题、行业竞争激烈、外部政策趋紧、内部资金问题，又要面对企业发展等多种问题，基于这种情况下，房地产企业如何解决企业存在的资金问题、并在这种情况下进行拓展，实现自身的可持续健康发展，成为现阶段各房地产企业急需解决和面临思考的问题。
本文以中梁地产为例，对房地产企业战略转型进行了分析探讨，希望房地产企业通过转型顺利的度过现在的发展难关，从而在逆境中实现自身的长效健康发展。
关键词：房地产；战略转型；发展研究引言随着全球经济一体化发展趋势的不断加快，各企业间的竞争越发激烈，纵观房地产行业，从黄金到白银在到青铜时代，房地产企业的结构发展巨大的转变，汗液集中度逐渐的加大，房地产的轻者越发的强势，弱者将被面临被淘汰的危险，未来境进入到独立竞争市场当中，大部分的中小房地产企业出现了逐渐被收购兼并的趋势，很野发展模式将发生翻天覆地的变革。
而中梁地产从发展至今，经历了23年的发展，已由原来的青年阶段，发展到了中年阶段、正式快速发展的重要时期，在其发展决策上需要更加的理性选择和成熟判断，及时了解和掌握市场行业发展趋势、规律，做好企业前瞻性的思考，做好相应的变革准备。
兰德公司曾提出，“世界上每100家破产倒闭的大企业中，85%是因为企业管理者的战略决策不慎造成的”。
为此，可以看出一个好的企业决策对于企业未来的发展是多么的直观重要。
一、中梁房地产企业战略发展现状与常见问题分析（一）“流浪汉”现象在我国房地产企业发展过程中，没有制定好未来发展战略及战略目标的房地产企业就好比流浪汉一样没有生存目标的同时，处于无家可归的状态，如果一家企业没有自己建立属于自己的方向标，那这个企业在后期的发展中极有可能面临着兼并或是被淘汰的情况，很难得到长久的发展。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
图：中梁近五年销售情况（亿元）
400
350
300
250
200
150
132
100
50
0 2013
337 100.60%
354.7
131 -0.76%
168 28.24%
2014
2015 销售金额
2016 增长率
201701-06
120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20%
图：中梁近五年销售金额及排名
“地产+金融” 双轮驱动
以房地产为核心，金融为工具，打造以房 地产为核心的生态运作系统，通过成立私 募基金管理公司——梁商资本，主动进军 金融行业，充分发挥自身特有优势，围绕 “产融结合”，布局地产金融
组织框架
中梁分为集团总部和区域公司，集团总部由12个部门构成，目前有31个区域公司（其中7个正在筹建中）
价值观
打造高素质经营人才，创造专业 化投资集团，通过打造精英人才 发展壮大，促进企业经营发展， 努力成为500强
公正、是一切经营的前提；组 织阿米巴文化；充分授权、经营 即算账、算账即定价；为命运而 战的经营人才
企业文化
中梁要求总部具有“鹰”的眼界，要求区域具有“狐”的策略，要求在项目上有“狼”性执行力
目前中梁在职员工3000多人。集团 中心负责人、区域董事长、区域及 事业部核心团队及中高层岗位人才 ，绝大多数来自房地产TOP30的优 秀人才。2016年，人员招聘总量就 达到1000人，2017年还会启动几场 大规模的招聘活动
品牌建设
中梁确立了“价值地产创造者”的地产品牌定位，倡导“为生活创造价值”，践行“共创价值，让四季心情绽放”的企业使 命。推出了引起外界非常关注的一个价值魔方，价值魔方有六个面：客户层面、员工层面、合作伙伴、股东、政府、社会
中梁创始人、董事长兼总裁杨剑
杨剑比喻：如果布局全国一二线城市是开大奔，布局三四线是开宝马MINI。你开10辆大奔，我开50辆宝马MINI，我还是大有机会
土地储备
2016年，中梁共计拿下68宗优质地块，荣获“2016年房地产土储实力TOP10”，2017年1月到6月，新增土储49宗，规 划建筑面积583.74万平方米，总成交金额201.36亿元，平均溢价率61.26%，相比2016年销售面积96.51万平方米，土地 储备充分，为未来带来充足的发展空间
年份 销售金额（亿元） 排名
2013
132
—
2014
131
61
2015
168
60
2016
337
40
2017
354.7
26
今年以来，无论是单月还是月度总销售额中梁一直都稳居TOP30
数据来源：公司官网、同策咨询研究部
布局策略
中梁的城市布局策略为：深耕长三角、面向华东、辐射全国。绝大部分项目都分布在长三角的重点三四线城市，在不断深入 长三角以及华东区域布局的同时，还进一步扩展了湖南、四川、河南等省市，稳步推进规模扩展和全国化进程
起步温州
进入上海，聚焦长三角
聚焦长三角
完成销售额从百亿到三百亿的跨越；首 发公司债，募集资金13.5亿人民币；总 部迁移到上海，开启全国扩张战略
销售额破三百亿，迁都上海
布局长三角
进入江苏，布局长三角
IT’S T销H售E额D突E破FA1U00L亿T 大TE关XT
以超过3000套的销售量和超过100亿元的销售
60.87
6 2017-06
土地宗数 规划建筑面积
数据来源：中指数据、同策咨询研究部
运营策略
中梁的运营模式为“快进快出、小步快跑、低开高走”，针对首次开盘项目，执行“456”的运营模式，针对续期项目，推 进“321”模式，实现快速周转
图：“456”模式时间示意图
4个月开 盘
5个月现 金流回正
6个月再 投资
精英生活 营造者
社会价值 担当者
价值地产创造者
员工价值 成就者
区域价值 引领者
投资价值 共享者
行业价值 共创者
发展战略
中梁2017年的年度主题为“战略引领、冲刺规模、苦练内功、拥抱资本”，重申了以住宅为核心的不动产主业，制定了全 周期下的发展方针：“全结构布局、全结构模板、轮动弹钢琴、倒逼练内功”。发布了五年发展战略：2017年的销售目标 是500亿（内部600亿），2021年销售额冲刺1600亿，资产管理规模达3000亿，进入全国标杆性企业20强的目标
区域公司
中 心 区 域 公 司
北 区 域 公 司
南 区 域 公 司
瓯 绍 区 域 公 司
杭 金 衢 区 域 公 司
杭 甬 区 域 公 司
新 嘉苏 苏 湖锡 区 区区 域 域域 公 公公 司 司司
苏杭 安 福 中州 徽 建 区区 区 区 域域 域 域 公公 公 公 司司 司 司
商
淮 扬 区 域 公 司
重 庆 区 域 公 司 筹
长 株 潭 区 域 公 司 筹
怀 川 渝 区 域 公 司 筹
河 北 区 域 公 司 筹
数据来源：公司官网、同策咨询研究部
企业文化
中梁的价值观体系由使命、愿景、价值观、组织文化、经营理念所构成。公司的核心价值观为：开创共享
共创价值，让四季心情绽放
使命
愿景
开放、开拓、开创、共享
额，占据温州市场总量的1/3以及温州总销售
额的四成。成为温州房地产市场的“领头雁”
冲刺规模
房地产百强39位，成长性企 业TOP10，融资能TOP10
数据来源：公司官网、同策咨询研究部
销售业绩
中梁2016年完成销售金额337亿元，同比增长100.6%，实现了从百亿到三百亿的跨越式增长。2017年的销售目标为500 亿元（内部600亿元），2017年1月到6月，已经完成销售金额354.7亿元，在上半年房企销售榜单中位居26位，仅仅用半 年时间就已经超过去年全年的销售业绩，完成了年度目标的70.9%
中梁投资开发模式研究
2017年06月
中梁发展战略简介 中梁产品策略 中梁投资策略和阿米巴经营模式 研究结论与启示
PART 1 中梁发展战略简介
公司简介
上海中梁集团有限公司（以下简称“中梁”）成立于1993年，取“行世间大道，做中国栋梁”之意，是一家以房地产开发 为主业的集团公司，具有中国房地产开发企业一级资质，起步温州，总部上海，布局以三四线城市为主，多年稳居中国房地 产百强企业，2017年跻身综合实力40强，成长性TOP10，融资能力TOP10
以房地产为 核心
中枢
以金融板宗 为中枢
核心
为不动产为 重点
国内一流 的新型城 镇化集团
重点
孵化器
板宗为孵 化器
2017年销售目标：500亿 2021年销售目标：1600
（内部600亿）
亿（资产规模300亿）
目标体系
战略定位
发展模式
产业组合
新型城镇化投资集团 资本经营与产业经营结合
总体战略
房地产、商业、金 控、投资、不动
对于产品力的重视，首先体现为结合市场需求和区域文化对产品策略的精准把控。在项目前 期规划环节，就以敏锐的市场嗅觉把握客户需求，并结合当地文化，对产品进行精准定位
在确立了产品定位后，便开始有的放矢，不断在产品品质上下功夫。为了促使项目能够成为 引领市场的品质标杆，倾注大量的精力和成本，以保障项目品质
除了过硬的物理品质（区域配套、建筑选材、园林景观、户型空间等），还特别注重产品的 精神内核——让产品真正具有智慧和温度，为居住者服务
图：中梁荣获“2016年房地产土储实力TOP10”
图：中梁2017年1月到6月的新增土储宗数和规划建筑面积（宗，万平方米）
160
152.06
140
120
122.93
142.3
100
80
60
40
20
13
0 2017-01
69.07
36.52
3 2017-02
7 2017-03
9 2017-04
11 2017-05
与银行、金融机构达成战略合作关系
2016年，银行授信方面：获得中国银 行、中国建设银行、民生银行、浦发银行 等20多家银行累计授信800亿元；金融机 构合作方面，与安信信托、杭金投集团、 鼎信长城等达成战略合作
首发公司债，融资途径拓宽
2016年首次公开发行公司债券，募集资金 达13.5亿元人民币，为期5年，票面利率 6.8%，信用级别为AA级
中梁坚持自己的特色和原则，围绕高周转做很多事，包 括从土地投资开始——不拿大地宗、不拿高价地，到 现在为止拿的最大的地宗也就15亿左右，小的地宗两 个亿的也有，不需要分期开发
中梁副总裁周凤学
中梁区域布局的标准是一线城市的周边城市、二线城 市的郊区、三线或者弱二线的主城区、四线城市的核 心地段。一方面，一二线城市的溢出效应，让一线城 市和二线郊区的新房需求大，另一方面，标杆企业未 必有兴趣去三四线城市，这让当地的拿地成本不高
套 • 单价：14300元/平方米 • 去化情况：去化9成 • 销售额：17.4亿元
多渠道融资
中梁秉承“开放、开拓、开创、共享”的合作机制，持续强化各渠道、机构资源整合的深度与广度，在多渠道扩大融资规模 的同时，持续降低融资成本，2016年全年综合融资成本控制在9%左右，未来还将不断提升融资能力和企业抗风险能力
图：首期开盘至续期供货的间隔时间示意图
冲刺1个月
常态2个月
红线3个月
图：中梁▪龙湾首府去化详解
拿地
• 时间：2015.7.2 • 金额：14.3亿元 • 楼面价：5586元/平方
米 • 级别：区域总价地王
销售
• 首次开盘：2015.12.12 • 加推时间：2015.12.27 • 房源：两次共家推984