2020年(物业管理)征收物业税几人欢笑几人愁

（物业管理）征收物业税几人欢笑几人愁

征收物业税：几人欢笑几人愁

今年（2004）年初，全国各大媒体盛传我国将有望在年内征收物业税，至少将在广东省举行试点。因此，有关物业税的讨论成了人们茶余饭后议论的热点话题。当下已经到了年底，但国家仍未见有关物业税的法规出台。在此，笔者仍然建议国家有关部门在物业税改革问题上应当慎行。

物业税又称“财产税”或“地产税”，主要是针对土地、房屋等不动产所有者或承租人每年征收的壹种税。人们所讨论的物业税改革，基本上能够概括为俩种不同的观点。壹种观点认为，物业税是调节社会贫富差距的重要手段。其方式是在不对现行房地产税收法律制度进行变革的基础上开征物业税这壹新的税种，以实现扩大税源、增加税收、平抑贫富的目的。其政策法律依据就在于党的十六届三中全会明确提出的“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统壹规范的物业税，相应取消有关收费。”另壹种观点则认为，现行的物业税改革就是将现有的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税以及土地出让金等税费合且，转为每年估价征收，把每年物业增值部分纳入税收范围。代表这种观点的主要是各大房地产商，其依据是当前房地产市场上出现的壹些突出问题，如地价房价过高、市场过热等，都和税费复杂、项目繁多有关。有人通过估算后认为，在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60%，建筑成本和营销成本只占40%.如果将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合且，转化为在房产保有阶段统壹收取的物业税，即，将开发商建房时缴交的部分税费，改由购房者以后每年逐年缴交，包括政府当下壹次性收取的土地出让金，都将分成50年或70年来计收。按此推理，消费者在购买新房这壹环节上至少可降低10-20%、甚至30-40%的购房成本。

就对政策理解而言，第壹种观点可能更符合中央文件的本意，可是本人认为，在目前讨论开征物业税为时尚早。就其性质而言，物业税属于财产税的壹种。财产税包括对动产和对不动产的征税。对不动产征收的财产税主要是对土地和土地上的房屋以及其他附属设施征税，对

动产的征税主要是通过对需要进行登记管理的车、船等运营性财产征税，因为只有这类动产比较容易追踪。实际上，我国目前针对动产和不动产都征收了各种名目的税收。针对动产征收的税种主要有针对国内单位及个人征收的车船使用税和针对涉外企业和外籍个人征收的车船牌照使用税。此外，车船使用税虽然表面上见来是壹种行为税，但由于都是每年征收，因而其效果跟财产税没有什么区别。

对于针对不动产征收的税收而言，则在不同阶段征收各种不同名目的税收。例如，涉及土地使用的税收包括耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、印花税等；涉及建设环节中的税收包括每壹单项产品生产和施工企业的营业税、营业税附加；涉及房产或土地转让交易的营业税、契税、房产税、城市房地产税、土地增值税、所得税；涉及房屋出租的营业税、房产税、所得税、契约税；涉及物业管理的营业税、所得税等各种税收；等等。表面上见来，大多数税种的税率都不算高，而且仍有各种名目的优惠措施，可是由于在不同环节重复征收，因而房地产企业的实际税负就相当高了。可是，“羊毛出在羊身上”，房地产商承担的所有税负最后都转嫁到了购房者身上。再加上在房地产开发过程中收取的各种费用，以某些开发商合谋操纵房地产价格，使得我国（尤其是北京、上海等大城市）的房地产价格长期居高不下。在这种背景下，有人提出，改革我国的房地产税收制度，就应当将现有的跟房地产有关的各种税合且，转换成按年征收的物业税。

就目前情况见来，持第二种观点的居多数。支持这种观点的理由主要有：

壹、在目前的房价构成中，税费及房地产商的利润占到60%，而建筑成本和营销成本只占40%.改革房地产税制，改征物业税后，房地产开发商的开发成本将大幅下降，有利于缓解房地产企业的资金压力，而且仍能使房屋价格下降壹到俩成，最高降低30%.

二、有利于打击房地产投机。持这种观点者认为，我国目前的房地产税制设置的特点是保有阶段税负轻，流通环节税负重。据称，在房地产开发、销售过程中，仅税种就多达8种。有

的地方仍重复征税，如契税、营业税、印花税、房产税、所得税、城市维护建设税、土地使用税、耕地占用税等等。收费就更多，各个地方也参差不齐，多者大道80至150种。这种税制设置具有三大消极作用。壹是土地闲置、浪费严重。保有阶段税少，税负轻，流通环节税重，就相当于给土地保有者的无息贷款，实际上鼓励了投机。在他们见来，通过改征物业税，促使楼价下降，从而使房地产投资利润空间减小，炒楼的风险随之增大。同时，初始房价下降后，老百姓购房的能力将增大，令房地产炒家知难而退。

三、抑制土地供应。在他们见来，根据我国现行的土地出让制度，开发商买地后需壹次性付清地价。这样壹来，每壹届政府就会希望在任职期间尽量多卖地以快速大量地筹集建设资金，缓解资金压力。卖地筹集的大量资金可能导致各个地方的政府性投资出现不正常的增长，也给下届政府造成很大压力。而物业税壹旦开征，以往在房价当中壹次性交纳的税费包括地价，将按年收取，这样壹来，政府的卖地积极性就会受到抑制。这样有利于遏制为求短期政绩的卖地行为，且将土地财富平均分配到每壹届政府、每壹代人手中，改变目前“老子吃儿子”的不正常局面。从这个意义上说，物业税其实是壹次新土改，是房地产行业健康、持续发展的保证。

四、物业税是平衡贫富差距的杠杆。持此观点者认为，我国现有的保有环节税轻，流通环节税重的税制设置，使得政府无法参和土地在保有阶段发生的增值价值的再分配，从而使得财富流向了保有者，导致炒作泛滥，拉大了贫富差距。相反，如果改征物业税，使得物业价值高者多交税，低者少交税，这样能够拉平穷人和富人之间的差距。

总而言之，许多专家和学者赞成物业税替代土地出让金壹次性交付的形式，壹是担心政府卯粮寅食，怕当下就把地租花完了，以后的日子不好过；二是为购房消费者着想，变壹次性交付为长期小额交付；三是对发展商来说，能够进壹步降低房地产开发的门槛。从表面上见，真能够说是壹项皆大欢喜的好改革。可是，事情是否果真如此？开征物业税是否真有如此多