深圳万科东方尊峪破冰案例研究
万科中原深圳万科东方尊峪豪宅项目操盘思路78PPT
![万科中原深圳万科东方尊峪豪宅项目操盘思路78PPT](https://img.taocdn.com/s3/m/268d75095022aaea988f0f17.png)
学习改变命运,知 识创造未来
万科中原深圳万科东方尊峪豪宅项目操盘思路78PPT
万科·东方尊峪
最 万科·东方尊峪犯 心得
为您,我做到!
万科中原深圳万科东方尊峪豪宅项目操盘思路78PPT
犯最背景
市场危机 调控政策频出,我市们场惨无淡法改负变面市报道场泛滥,环境恶化
信心危机 市场价格下滑,信心受挫 价格快速提升,品质质疑
学习改变命运,知 识创造未来
市场 危机
渠道 突围战
万科中原深圳万科东方尊峪豪宅项目操盘思路78PPT
2007
三大战役
万科·东方尊峪经典实录
万科中原深圳万科东方尊峪豪宅项目操盘思路78PPT
万科·东方尊峪2007三大战役之
信心保卫战
万科中原深圳万科东方尊峪豪宅项目操盘思路78PPT
战前审视
审视1:项目认同点
10-12月 客户第一次到访即成交的比例,高达40%
最 同期在售豪宅第一次到访即成交比例 高的项目
学习改变命运,知 识创造未来
万科中原深圳万科东方尊峪豪宅项目操盘思路78PPT
五宗最
8-12月 举办活动共计40余场
最 深圳有史以来活动频率 高的项目
学习改变命运,知 识创造未来
万科中原深圳万科东方尊峪豪宅项目操盘思路78PPT
“天峪使者” 进行论坛探访与关系维护
在部分业主尖锐的批判背后,表现了其对万科 寄予厚望,希望在接受了一二期的价格落差后 ,万科能在产品细节上予以提升。 中原对业主意见进行了归类、分析、汇报: 发现业主希望开发商对园林、绿化、社区内交 通便利性上进行改造提升
学习改变命运,知 识创造未来
万科中原深圳万科东方尊峪豪宅项目操盘思路78PPT
中西合璧
![中西合璧](https://img.taocdn.com/s3/m/103909fd04a1b0717fd5dddc.png)
东方的神韵,西方的情结这是一套位于深圳的万科东方尊峪示范单位的样板间,由著名设计师黄志达先生亲自操刀设计。
运用对比与融合的手法,将西式家具和中国古典家具装饰完美地结合起来,充满混合的特殊气质,表现了设计师浓郁的东西方文化情结。
融合中式风格、欧美情调及装饰艺术,保存着现代古典的风雅气韵和西方的浪漫风格,吸取古典风格的优雅气氛,显得格外具有亲和力。
中式家具以中国红为主,西式摆设以淡色系为主,两种风格看似格格不入,但黄志达先生在其它色调、材料、空间的巧妙分配和调剂下,通过对两种不同风格的取舍和融合,使中西风格合璧。
中西合璧,古典亦时尚对于东方美学的不断发掘成为这个居住空间的一条主线。
“中国的古典家具是艺术品,反映了当时的人文内涵和唯美的鉴赏价值,我欣赏它更因为它表现了古人的心境,他们选择用黄花梨、紫檀等那么难以加工的硬木,慢慢地手工制作雕琢出令后人无法企及的家具,这个过程本身就让人叹服。
况且,它们存在的本身——线条、雕花、木材纹理,甚至结合都那么考究,保持了中国人特有的审美,那些通过家具言传意会的思想符号,聚合在一起真会让人沉醉其中。
”谈及中式的家具,设计师的话题不由多了起来。
我相信,在每位设计师的心中,中式家具的精细的做工和匠心独具的雕刻,应该可以称为最完美的物品了。
“而西方的某些元素,恰到好处的点缀在中国风的大环境里,无形中让这个家多了些洋气的感觉,简洁的西式乡村浅色沙发与中式的电视柜太师椅搭配起来,其实并不显得突兀,反而有种互相衬托,相得益彰的效果。
”中式的复古与西式的简洁典雅,让这个空间充满着既古典又时尚的美感。
因为处在高楼的一层,所以也就多了一个室外花园,加以利用后,这里变成了一个休闲聊天纳凉赏月的好地方,庭院小景花草茂盛,夜晚来临,一家三口坐在石凳上喝喝茶聊着家常,消散了工作的压力,让彼此之间的感情更为亲近。
户型布局非常合理,四个房间,还有一个专门的工人房。
整个样板间阳光充足,这与客厅相连的超大观景阳台不无关系。
万科深圳楼盘案例分析
![万科深圳楼盘案例分析](https://img.taocdn.com/s3/m/82054bcabb4cf7ec4afed040.png)
“心” 万科有一个非常强大的客户研究体系和能力,用符合客户需求的品质获得客 户的心。
“精” 产品精细化是万科的强烈的特点,万科的产品精细化水平可以说是目前国内 最先进的。 2011年产品精细化方向深圳万科突出特点就是: 1、产品户型面积更精准,也更为精练,80~100平米的户型做到了3房一厅, 甚至到4房2厅2卫。基本不会出现100平米2房的房型。170平米的房型全部达 到双主卧的豪宅基本配置。 2、赠送面积达到一个新的高潮,能送就送,大量赠送面积成为常理。过去长 期沿用的凸窗,全部改成了落地式,几乎沿着建筑外墙全部延展。万科金域 香缇就是其中的典型代表。弱市之下,大面积赠送几乎成为惯例。最关键的 是万科反应快速、措施有效,显示了其开发系统的成熟。 3、自然资源价值最大化开发。在万科璞悦山、万科清林径及万科公园里三个 项目上,最大程度开发自然资源优势。
此外,万科金域缇香4号楼于12月21日正式开盘,当日再次全部售罄。 自楼市入冬以来,万科加快战略调整,加紧提速低价推盘,且各楼盘都取得了不错的销售业绩, 如万科金域缇香第二批单位推出当晚全部售罄,创日光神话;万科双月湾开盘当日成交近八成;万 科豪宅项目璞悦山开盘成交超过六成;金色领域亦取得逾七成的销售业绩。
建筑面积最小 房厅厨卫,四明设计 设计紧凑:功能布局合理
户型方正:结构通 透,采光通风俱佳 双阳台配置:彰显 完美城市品质 两用客厅:既可以 会客,也可以居住。
户型考究,方正实用 客厅与餐厅畅达相连, 优居空间更开阔 入户即享阔绰四家花 园,典藏生活,收纳空 间更加宽敞 灵动凸窗,更多功能 空间,赋予多彩生活
中原万科深圳东方尊域豪宅项目外销营销策略方案92PPT
![中原万科深圳东方尊域豪宅项目外销营销策略方案92PPT](https://img.taocdn.com/s3/m/3cb225860912a2161579298b.png)
中原万科深圳东方尊域豪宅项目外销 营销策略方案92PPT
深港一体化
•WTO 、CEPA、自由行
政 策 •皇岗口岸24小时通关 背 •深港口岸五大跨境基建(罗湖口岸/皇岗口岸改造等) 景 •规划新增口岸(西部通道、莲塘口岸、龙华口岸、南澳海港口岸等)
•河套区域合作开发步入新阶段
中原万科深圳东方尊域豪宅项目外销 营销策略方案92PPT
竞争格局
表现/概念
I
金地渔农村 淘金山
半岛城邦
地段/景观 蓝湾三期
II
红树西岸
御景东方
区域/人文
我们 IV
符号/价值
III
中原万科深圳东方尊域豪宅项目外销 营销策略方案92PPT
关键挑战2:热点西移,片区吸引力下降
近六成罗湖 居民有意区 外置业
•罗湖金融中心区改造建设项目已经列入 深圳市重大项目,目前已经进入拆迁阶段, 改造后的金融中心区将新增38万平方米的 建筑面积,其中20万平方米为商务写字楼, 将成为深圳的“华尔街” 。
•华润中心二期:总投资22亿港元,总建 筑面积26万平方米,已于2005年12月16日 正式开工。二期由君悦酒店、酒店式公寓、 国际商业休闲广场、高尚住宅等四个元素 , 预计在2008年中之前落成启用。
功 能 •货检为主 定 •旅检为辅
位 •过境车流为主
•货检/旅检综合 口岸,货运以本 地报关为主
•24小时通关
•最大旅检口岸 •铁路交通枢纽
供港鲜活植 物产品的主 要陆路货运 通道
东部货运辅 助口岸及少 量散客·
中原万科深圳东方尊域豪宅项目外销 营销策略方案92PPT
关键机会2——华润2期,大剧院和蔡屋围的改造,金融中心区 的规划建设都将令罗湖重焕生机,强化了罗湖派的本地情结
万科案例分析
![万科案例分析](https://img.taocdn.com/s3/m/ddd39defba4cf7ec4afe04a1b0717fd5370cb25a.png)
第一个问题:成功的因素?一、与时俱进,正确掌握市场及政策动,以正确采取相对应战略1、早期快速扩展发展阶段( 1984 年-1991 年)在中国商品经济刚刚起步,市场皆是供不应求的时势下,机会导向使万科取得了早期的发展资金,为万科快速发展打下了基础。
2、稳定成长阶段(1992 年-2000 年)万科注意到房地产行业即将成为国民经济新的热点。
这时我国住房制度发生了一系列改革,中央关于“住房私有化”的政策点燃了我国房地产行业的光明前景。
确立了以房地产为核心业务的发展战略,并将居民住宅作为房地产的主导开发方向。
1993 年,除房地产开发业务外,万科其他业务的利润率都开始明显降低,万科开始思考重组业务,万科对公司业务资源进行重组,突出地产主业,为企业进行瘦身。
3、全国范围扩展阶段( 2001 年至现在)以成熟产品为原型建造较为近似的标准产品。
利用发展成熟的模式进行大规模扩张。
这样既可以降低开发成本,规避风险,又可以实现规模效益。
进入区域集约化阶段,提出了城市经济圈聚集战略。
二、核心竞争力万科的战略管理有着清晰的定位、具有预见性、符合市场价值规律,从多元化到专一化的战略管理,而后到规模化、精细化的扩张。
确立了以房地产为核心业务的发展战略,并将居民住宅作为房地产的主导开发方向。
成功打造出其核心竞争力:中国目前最大的专业住宅开发企业。
三、打造品牌,创建独特完整的企业文化1 品牌(Brand)是一种识别标志、一种精神象征、一种价值理念,是品质优异的核心体现。
培育和创造品牌的过程也是不断创新的过程 , 自身有了创新的力量 ,才能在激烈的竞争中立于不败之地 ,继而巩固原有品牌资产 ,多层次、多角度、多领域地参与竞争。
1 万科通过打造在房地产的品牌,形成自身企业独特的品牌管理和品牌文化,让消费者通过品牌能更好的理解万科传递的信息,让万科的理解深入人心,从而树立起企业的竞争力品牌标志诠释1 、四个“V”旋转围合而成中国传统民宅中常见的窗花纹样,体现了万科专注于中国住宅产业的业务战略。
中原万科深圳东方尊域豪宅项目外销营销策略方案92PPT
![中原万科深圳东方尊域豪宅项目外销营销策略方案92PPT](https://img.taocdn.com/s3/m/e6093b339b89680202d82561.png)
白领中产阶层的增加!
学习改变命运,知 识创造未来
中原万科深圳东方尊域豪宅项目外销营销策略方案92PPT
客户
选择总价60万元以下的人数由50%左右下降到20%以下,而选择 购买总价在80-100万元的受访者从15%左右上升到约50%。
学习改变命运,知 识创造未来
中原万科深圳东方尊域豪宅项目外销营销策略方案92PPT
供应短缺
香港住宅竣工量近三年呈下跌趋势,本地供应的缺口有利于加速港人来深置业 的步伐…
学习改变命运,知 识创造未来
资料来源: 香港物业报告2005
中原万科深圳东方尊域豪宅项目外销营销策略方案92PPT
政策背景
深港一体化
•主要发展商屯兵备战,不惜成本,争夺眼球 招商华侨城尖岗山项目,万科金域蓝湾三期,京基御景东方,招
商兰溪谷二期,益田半岛邦,星河丹堤,圣莫利斯等
•并不乐观的需求——调控之下戴着镣铐跳舞,价格高企需求受抑 红树西岸/淘金山/观澜高尔夫大宅等高端项目销售平缓
学习改变命运,知 识创造未来
中原万科深圳东方尊域豪宅项目外销营销策略方案92PPT
数据来源:深圳口岸办
中原万科深圳东方尊域豪宅项目外销营销策略方案92PPT
未来1-2年,虽有皇岗口岸扩容,西部通道通车,地铁二期 的建设,但综合而言罗湖口岸仍将具有主导性的优势
口岸
通关能力
西部通道
皇岗口岸
罗湖口岸
文锦渡口岸 沙头角口岸
•旅客6万人次/日 •目前约15万人次 /日,改造后将达
绿色建筑案例分析——深圳万科中心
![绿色建筑案例分析——深圳万科中心](https://img.taocdn.com/s3/m/cb2912782e3f5727a5e96256.png)
湿地处理系统
渗水地砖及湖水循环系统
万科中心— —生态环保理念
速生/可再生材料的应用
钢材、玻璃、地毯、竹等速生/可再生材料应用率达23%
竹子作为装修材料和家私材料在项目中的应用
竹子作为建筑材料在项目中的应用
万科中心— —生态环保理念
生态绿化 在室外空间,尽量采用渗水铺装路面以加强
雨水/污水全收集处理,节水50%
速生/可再生材料的应用
钢材、玻璃、地毯、竹等速生/可再生材料应用率达23%
生态绿化
原生植物/屋顶绿化
万科中心— —生态环保理念
外遮阳体系 根据不同朝向设置可调、固定等方式
可动式外遮阳表面使用特殊复合材料,保护内层玻璃减少太阳 能负荷及风力冲击。可转动式悬挂立面外遮阳系统不会阻挡窗外的 海景及山景。
绿色建筑案例分析 ——深圳万科中心
— —漂浮的地平线
万科中心— —概况
位 置: 深圳·盐田区·大梅沙·环梅路·内湖公园。距大梅沙海滨公园约1公里
规 模: 占地面积6.2万m² 总建筑面积12.1万m²
功能组成: 办公、酒店、会议中心
万科中心— —合作团队
总包单位:中建三局一公司 监理团队:广州珠江监理有限公司 设计团队:
施工管理:严格贯彻LEED认证对施工管理,以及材料使用的
万科中心— —建筑设计理念 开 放 公 园:为市民提供更为开放的公共活动场所
万科中心— —建筑设计理念 开 放 公 园:
万科中心— —建筑设计理念 绿地最大化: 超过100%的绿化。
万科中心— —建筑设计理念 绿地最大化: 超过100%的绿化。
LEED(Leadership in Energy and Environmental Design)是一个评价绿色建筑的工具。 宗旨是:在设计中有效地减少环境和住户的负面影响。
万科深圳楼盘案例分析
![万科深圳楼盘案例分析](https://img.taocdn.com/s3/m/dd1a0a48cec789eb172ded630b1c59eef8c79a2c.png)
万科深圳楼盘案例分析目录一、内容概括 (2)1.1 研究背景与意义 (2)1.2 研究内容与方法 (3)二、万科深圳楼盘概览 (4)2.1 万科深圳公司简介 (5)2.2 万科在深圳的主要楼盘项目 (6)三、万科深圳楼盘案例分析 (7)3.1 案例一 (9)3.1.1 项目概况 (10)3.1.2 市场定位与产品特点 (11)3.1.3 销售策略与市场表现 (12)3.2 案例二 (13)3.2.1 项目概况 (15)3.2.2 市场定位与产品特点 (16)3.2.3 销售策略与市场表现 (17)3.3 案例三 (18)3.3.1 项目概况 (20)3.3.2 市场定位与产品特点 (21)3.3.3 销售策略与市场表现 (22)四、万科深圳楼盘成功因素分析 (24)4.1 精准的市场定位 (25)4.2 优质的产品设计 (26)4.3 高效的销售策略 (27)4.4 良好的品牌形象 (28)五、结论与展望 (29)5.1 结论总结 (30)5.2 对未来发展的展望 (31)一、内容概括本文档旨在深入分析万科在深圳的楼盘案例,探讨其产品设计理念、市场定位、营销策略及社会价值等方面的表现。
通过剖析具体楼盘项目,本文将揭示万科如何结合深圳的城市特点和市场需求,打造出具有市场竞争力的房地产产品,并分析其在推动城市发展和社会进步中所发挥的作用。
万科作为中国领先的房地产开发商,其深圳楼盘项目不仅体现了公司一贯的创新精神和高品质追求,也展示了其在适应城市发展变化中的灵活策略。
本文档将详细分析万科深圳楼盘的各个方面,包括其规划布局、建筑设计、景观环境、配套设施以及物业服务等,以期为广大购房者提供有价值的参考信息,并对未来房地产行业的发展趋势进行展望。
1.1 研究背景与意义随着中国经济的快速发展,房地产市场已经成为国民经济的重要支柱产业。
万科作为中国领先的房地产开发企业,其深圳楼盘项目在市场上具有较高的知名度和影响力。
万科地产各地推广案例分析(小)0113_图文
![万科地产各地推广案例分析(小)0113_图文](https://img.taocdn.com/s3/m/989aa1d465ce050877321343.png)
2、项目资源
地处广佛都市圈核心地带,地处广 州市重点规划的“低密度高尚住宅 区”——金沙洲片区,原生态珍贵 山水资源丰富;是万科地产进军广 州市场的首个项目,是目前万科广 州战局中距市中心最近的项目。 社区近10000平米特色商业、中山 大学附属四季花城外国语学校,伴 山泛会所等。
3、品牌形象 广告语:有一个美丽的地方 广告表现——
2、项目资源
位于广州金沙洲首席地段,直接接驳 内环路,可快速到达市中心各个角落 , 20分钟即刻到达天河北商务圈。 按照政府规划的“金沙洲未来居住中 心”,将形成一扇、三轴、五环、四 射的路网格局,而金域蓝湾正是处于 道路布局的圆点,成为中心之心;随 着政府投入力度的加大,各项配套设 施的完善,特别是在该区域上规划中 的集办公、休闲、购物等功能于一体 的商务中心,与项目仅一路之隔,都 市生活近在眼前。项目拥揽480米珠 江水系中生态保持较为完整的水岸线 ,通过“户户亲水”的人性化设计, 达成了大部分住户东向或东南向望江 的视觉享受。
在每一次的市场变革当中,万科都会更早的迈出第一步, 并且坚定的沿着正确的方向一直向前。这一次也不例外。
发展历程
2000年以前 供应毛坯房
2000——尝试 万科开始尝试精装修,通过在「春申一期」中的一栋47 套做精装修,并总结经验教训,用时间考验精装队伍的 素质,选用最好的队伍成为战略合作伙伴,为今后的精 装修工程品质提供保障。
万科各地项目展示
上海 天津 成都 南京 宁波 沈阳 佛山 深圳
上海项目
万科红郡 万科蓝山
万科红郡
万科红郡位于华漕镇金丰国际社区内, 区域内上海美国学校、新加坡国际学校、英国学校、德法学校、韩国学校等 国际教育资源丰富,国际化居住氛围浓厚。 万科红郡以“国际家庭居住解决方案”为其核心价值, 采用英式Tudor并加以改良为其建筑风格, 首次将“全面家居解决方案”引入别墅作品, 缔造更高品质国际生活。
万科案例分析
![万科案例分析](https://img.taocdn.com/s3/m/9b48083583c4bb4cf7ecd1e8.png)
内部风险因素: 财务状况、资金状况、资产管理、运营管理
收集研究内外部风险因素,并采用定量及定性相结合的 方法进行风险分析及评估,为管理层制订风险应对策略 提供依据。
三、 控制活动(手段) 万科公司的主要控制措施包括: 1、不相容职务分离控制 2、授权审批控制 3、会计系统控制 4、财产保护控制 5、预算控制 6、运营分析控制 7、绩效考评控制
品牌历史
万科地产成立于1984年
1988年介入房地产
1995年专业化的 房地产道路
1992年确立以房 地产为核心的发展 战略
万科是目前中国最大的专业住宅开发企业,也是股市里的代表 性地产蓝筹股。总部设在深圳,至2009年,已在20多个城市设 立分公司。在企业领导人王石的带领下,万科通过专注于住宅 开发行业,建立起内部完善的制度体系,组建专业化团队,树 立专业品牌,以所谓“万科化”的企业文化(一、简单不复杂; 二、规范不权谋;三、透明不黑箱;四、责任不放任)享誉业 内。
2009年度,公司梳理及细化了市场营销部对销售相关业务的管控职责, 制订及修订了包括《万科集团营销费用分类管理规范》、《项目开盘认 购的操作指引》、《明源销售系统使用规范》等在内的销售管理制度, 遵循合约明晰、授权审批和不相容职务相分离的原则,使用销售管理平 台对项目定价、认购、折扣、签约、回款等业务进行控制和记录。细化 了对销售收款等高风险环节的控制流程,加强了对销售费用管理的控制 力度。实际业务控制中,所有业务操作均需履行公司设定的审批流程, 其中重大和关键业务操作必须在得到子公司管理层的审批后方加以实施。 同时制度体系中也设计了复核、检查监督机制,完善对业务操作的管控。
主营业务收入分布
自1984-2008年,万科营业收入从5800万元到409.9亿元,增 长706倍; 净利润从500万元到40.3亿元,增长806倍
万科案例分析总结
![万科案例分析总结](https://img.taocdn.com/s3/m/95598aed02020740bf1e9b6d.png)
一、知识管理知识点概述:十八、知识的定义:十九、在国内:二十、《辞源》中给出的解释是:人对事物的认识。
二十一、《辞海》:人在社会实践中积累起来的经验。
二十二、《现代汉语辞典》:人们在改造世界的实践中获得的认识和经验的总和。
二十三、在国外:二十四、苏格拉底:经过证实的正确的认识。
二十五、罗素:知识是一个意义模糊的概二十六、德鲁克:是一种能改变某些人(事)的信息,包括使信息成为行动的基础的方式,还包括通过对信息的运用使人或机构有能力进行改变或进行更为有效的行为的方式。
二十七、达文波特:包括已经结构化的经验、价值和有特定涵义的信息及专家洞察力。
二十八、总之:知识是人类对客观世界认识的反映,也是对生产活动和社会实践中不断积累的经验的总结。
二十九、知识的特征三十、知识具有客观性;可存储性;载体多样性;可传递性;可加工性;可共享性;可转化性等特征一、知识管理内涵:知识管理,即对知识的获取、整理、保存、更新、应用、测评、传递、分享和创新等基础环节,并通过知识的生成、积累、交流和应用管理,复合作用于组织的多个领域,以实现知识的资本化和产品化。
它既是对知识及知识过程的管理,也是对知识工作者的管理。
二、知识管理背景:1.知识经济的发展:经济形态由农业社会向工业社会再向后工业社会转化,这就意味着以由生产要素转向投资最终转向创新为动力的经济时代的到来。
OECD 于 1997 年初 ,提出了“以知识为基础的经济”的概念。
标志着传统的以大量消耗原材料和能源为特征的工业经济,正在逐渐被全新的基于最新科技和人类知识精华的经济形态——知识经济所取代。
知识经济作为一种新的经济形态。
它与以往的经济形态最大的区别在于,知识经济的繁荣不是直接取决于资源、资本等硬件技术的数量。
而是依赖于知识和有效信息的积累与运用。
2.管理环境的变化:知识化;网络化;全球化。
3.信息技术的进步:信息与网络产业深刻改变了经济规则,并开始成为新的经济增长点。
20 世纪下半叶以来,世界经济迎来了大规模技术革新和全面复兴的时代。
深圳尊地都市综合体案例分析与借鉴
![深圳尊地都市综合体案例分析与借鉴](https://img.taocdn.com/s3/m/b2d24fad011ca300a7c390a3.png)
蒙特利尔地下商城失败原因与借鉴
失败 原因
经验 积累
地下商城在建设初期,完全没有任何远景规划和设计。 规划初期没有充分考虑人与自然的和谐及人类的基本生 活习惯。
蒙特利尔地上地下功能脱节,成功的都市综合体各子项要求互 为配套、互为支持,最大限度的形成资源共享,从而使得各项功 能在综合体自身一体化价值平台上对自身价值全面超越。
蒙特利尔地下城发展历程
1962
20世纪 70年代
萌芽,地下城的建 筑面积大约在50万 平方米左右,主要 由地铁、广场、旅 馆组成,市中心的 地铁站出现了少量 的地下人行通道。
90年代 至今
建设了更多的地下通 道形成了一个由步行 通道联系起来的庞大 的系统
20世纪70年代, 地下城的概念出 现,但中心区依 然缺乏公共设施。
都市综合体的九大特征
1 2
9 8 7
6 5 4 3
高可达性 高密度、集约性 整体统一性 功能复合性 土地使用均衡性 空间的连续性 内外部关系完整性
强大的对外辐射型
升值价值
城市化进程与都市综合体
城市化发展
“ 一个城市只有一个中心 ”
上海-南京路
广州-北京路
重庆-解放碑
北京-西单
“一个城市只有一个中心”,上世纪90年代,这些中心发展的辉煌恰好应证 了这种说法,然而城市在发展,这些中心还能适应不断增长的发展需求吗?
80年代末
蒙特利尔开设了 4条地下商业走 廊,的失败
项目亮点
商城地下地上各两层,上面是商 业街,下面是综合城。
建城过程中,注重新旧文化的结 合,强调新旧两种文化和建筑方式 项人目们不主足要生活都转入地下,地面的 物业持续贬值,造成地面上人气急 剧下降,商业氛围一蹶不振,自 1964年来,地面上再没有建一所零 售商业建筑,而地下从1960年几乎 找不到一处要转让的二手物业。 行人在地下极易迷失方向,无法 辨别自己的所处位置,尤其是一些 外地或外国的游客。几乎完全丧失 了方向感!是地下商城给在地下活 动的人们带来的无法解决的问题。
知名地产项目开发案例分析(5个案例)
![知名地产项目开发案例分析(5个案例)](https://img.taocdn.com/s3/m/889fa88bcfc789eb162dc845.png)
第十一 期2002
2栋17层 30栋 20栋
第十二 期2003
4栋27层 18栋 8栋
配套
高尔夫球场、 高尔夫球会
消防局、警 岗、码头
街渡码头、 汽车码头、 直升机场、 游艇会
多功能会所、 网球场
位置
建筑 风格
最南部离海 南部离海最 最南部离海较
较近处
近处
近处
最北部离海较 隧道 远处
最北部离海 较近处
本报告是严格保密的。
3
万科东海岸-----区域及交通
❖区域:深圳盐田区的东部,距盐田区政 府约10多公里 ❖交通:与市内的联系相对不便,但交通 状况处在改善之中 •盐坝高速于02年通车 •深盐快速线等三条线路未来3年内通车
❖位置: 盐坝高速路旁 ❖资源: 二线海景紧邻菠萝山 ❖地块现状: 坡地,高差60余米 内有少量山泉溪流
结论4:以产品的组合和投资度假居住化的价值复合来面对竞争
❖联排别墅、独栋别墅、公寓的组合与周围单一的酒店式公寓竞争 ❖将投资、度假居住化来区别单纯的投资或度假物业
本报告是严格保密的。
13
万科东海岸案例分析小结
结论5:针对度假客户,从度假氛围上尽力营造
❖整体的简约热带风情,演绎滨海度假意象 ❖加勒比风情的商业街,体现度假感觉 ❖类似海洋产品的建筑小品来渲染海的气氛
本报告是严格保密的。
14
案例二:香港愉景湾
案例选择的适用条件:
❖滨海物业 ❖休闲、旅游渡假的RESORT区 ❖第一居所与第二居所并存 ❖充分利用、挖掘项目资源 ❖区位及交通情况相似 ❖开发持续性好
本报告是严格保密的。
15
香港愉景湾-----区域及交通
❖区域:位于大屿山东北部,距香港国际 机场12公里 ❖交通:早期交通极为不便,只有靠轮度 与市区联系,2000年隧道开通之后交通 条件极大改善,向第一居所转化 •区外通过公路、轻铁、水路与市中心相 连,车程约40分钟, •渡轮至中环需40分钟左右
营销伦理万科捐款案例分析五篇
![营销伦理万科捐款案例分析五篇](https://img.taocdn.com/s3/m/4485113b77c66137ee06eff9aef8941ea76e4bfa.png)
营销伦理万科捐款案例分析五篇第一篇:营销伦理万科捐款案例分析值得思考的问题:1、作为一个成功的企业家,王石为何有如此言论?答:我认为,王石在商界摸爬滚打了了这么多年,创造出巨大财富,他已经形成了一套他自己的价值观,习惯于万事以公司和职员的利益为先,往往会忽视了一些情感道德因素,理性地去面对和分析一些问题。
他是名成功企业家和管理者,遵循公司的规章制度是他心里的准则。
2、王石的起初的做法完全符合企业的规定,但是却引起了老百姓不满,捐款难道不是自愿的吗?答:我认为,捐款自愿的无可厚非,可根据自身情况贡献一份爱心和力量。
但是万科作为一家国内成功的知名企业,并具有着极大的品牌价值和消费者信赖度,它必然地成为社会关注的焦点和众多企业奋斗的目标榜样。
万科有着巨大的社会影响力,就必须承担着一定的社会责任。
每个人的心中会有一个道德衡量标准,当国家有了危难,人们会关注他们心中所认知的大公司能为社会做出多大的贡献,往往捐款的金额就成为了最直接的反映,来评断企业的诚意度有多少。
尽管我们不能以捐款的数额来判断企业的社会责任感,但是捐款的多少肯定是一个企业对社会承担和责任的标杆。
万科身为房地产业龙头,资产雄厚,面对百年难遇的地震灾难,再来与一些中小规模却捐款上千万的企业相比,万科只拿出200万确实难平众怨,令人失望。
3、万科后来追加1亿元从本质上来讲已不符合企业的规定,这样的做法对社会有利,但是对企业公平吗?答:我认为,影响是双面的。
首先,对公司的内部机制有一定影响。
根据资料了解,作为一家上市公司,股东的权益通过股东大会和董事会两个机构得以体现。
公司的重要决策,首先由董事会作出决议,然后交由股东大会表决通过执行。
在董事会作决议的时候,董事长王石虽然有较大的建议权,但在股东大会投票的时候,也只能以自己的993835股来投票,并没有额外的权力。
而一旦股东大会通过决议,董事长王石更没有权力超越授权,随意支配股东的权益。
这是上市公司的法定原则。
万科东方尊峪均价制定及价格策略报告
![万科东方尊峪均价制定及价格策略报告](https://img.taocdn.com/s3/m/75733387551810a6f52486ef.png)
均价确定及价格策略中原地产代理(深圳)有限公司东方·尊峪项目组目录一、均价制定1.定价方法2.定价影响因素3.参考楼盘4.参考均价制定5.最终价格确认二、价格策略1.销售阶段2.价格策略1页3.阶段优惠4.付款方式折扣5.账面价格计算6.价格表制作原则一、均价制定1.定价方法2.定价影响因素本项目在对参考楼盘进行比较确定均价的过程中,主要考虑以下因素的影响:片区因素:区位、升值潜力、交通、周边配套、周边环境产品综合质素:景观、户型结构、小区配套、物业管理、发展商品牌、宣传包装、工程进度。
以上评分考虑点是根据中原多年营销经验以及对豪宅客户的把握,并根据不同因素对客户购房产生影响的程度,分别赋予不同的分值(见参考楼盘综合评比表)。
根据中原经验及结合市场需求(各项因素对本项目目标客户的心理价位影响程度大小)评定定价影响因素之权重,综合分析评定本物业综合素质。
(各因素之权重分析见下表)在评价各影响因素的时候,区位方面我们主要考虑项目所在区位的地段价值、发展前景;对景观的评价,主要考虑了项目外部景观资源及内部景观(园林),同时将项目的视野开阔度也作为了衡量项目景观优劣的一个方面;户型结构方面,在户型的方正、布局合2页理等方面各楼盘表现均较好,评价户型优劣,主要考虑户型设计是否有特色,及带给客户的附加值;交通方面,考虑了路网的完善、便利程度;而在宣传包装方面,根据宣传包装所体现的项目定位来评价。
3.参考楼盘鸿景翠峰、梧桐半山、淘金山鸿景翠峰是近邻的楼盘,项目景观和户型都较为相近,具有较高的参考价值,赋予权重50%。
梧桐半山同是梧桐山的半山山景楼盘,虽然项目身处沙头角,但距离东方尊峪不远,且小高层部分户型相同,具有一定参考价值,赋予权重20%。
淘金山是罗湖大盘,在项目规模、体量和档次都和项目较为接近,同样具有参考价值,赋予权重30%。
4.参考均价制定参考楼盘综合评比表:3页。
2009年9月深圳东方尊峪破冰案例
![2009年9月深圳东方尊峪破冰案例](https://img.taocdn.com/s3/m/cd2ea08fd1f34693daef3ee0.png)
回顾
2006年11月19日一期推出约1100套,当天销售500套,成交均价:
12000元/平米 2007年3月1日,万科收购富春东方,包括东方尊峪项目 2007年4月29日,二期开盘(相当于二次开盘),开盘当天推出 700余套,销售162套,均价23000元/平米,开盘98折。 2007年11月24日,推出天际景院,均价25000元/平米,送3400元/平米 精装修。
21世纪报、财富生活、普尔茶协会、深圳商会这 些团体,来访800人,成交10套。 4、品牌资源,我们是通过与入伙社区业主联谊, 来访600多人。
定向寻找客户,事半功倍
活动邀约计
制造客户关注点
根据不同的客户关注点,邀约客户前来参加活动,配合转介 工作,促进成交。
举办与目标客户群利益契合的活动
第三战役:成交攻坚战
信心保卫战解决客户对本项目有关信心的问题。
凤凰蜕变计
软硬兼施计
3C迷魂计
凤凰蜕变计
100天万科东方尊峪360度蜕变
行动:火凤凰计划!
凤凰蜕变计
第一阶段:入伙区域。包括幼儿园、商业街、凤凰广场整改,重点
是在于改善入伙区域的道路、旁道绿化 ;
第二阶段:园林绿化改造 ,沿路的景观、边坡等改造,车库外立 面小树换大树,提高遮荫率;
软硬兼施计
变推为引,走出去,把客户引进来。
软文广告系统化 8、9月份我们举办了梧桐山的选
美,充分整合了南都、奥一网源。 在万科会刊上我们走了一个有山、有 家、有故事的特刊。
让客户体验体验证言
3C迷魂计
最具杀伤力的场景体验元素:震撼、紧凑、愉悦
前营销中心
天际会所
11月24日之前营销中心6000㎡中央会所,多用石材,太空旷、冷清; 11月24日营销中心移至海拔148米天际会所,泰式风格,多用木质材料,提高档 次、保持新鲜感
万科低层高密度豪宅开发实践-郊区大盘案例-精选文档
![万科低层高密度豪宅开发实践-郊区大盘案例-精选文档](https://img.taocdn.com/s3/m/ef25b56e33687e21af45a996.png)
项目概况
• 项目位置
坂雪岗高科技区华 为基地对面坂雪岗 工业区,梅观高速 与机荷高速交汇处, 西起坂雪岗大道, 北临稼先路东段, 南接发扬路
• 项目技术指标
总建筑面积:437670㎡
其中住宅:398050㎡, 商业:30000㎡ 幼儿园:2所6000㎡ 九年制学校:1个,35600㎡ 会所:1个,3000㎡ 建筑覆盖率: 30%
项目概况
• 万科城案例 • 第五园案例 • 相关启示
万科城案例
在万科四季花城开发成功之后,万科就一直致力于类 似城市边缘片区,低层高密度住宅开发的研究,并在 内地开始大量复制四季花城,适图走出一条独具特色 的开发之路。 万科城从选址到拿地,“一年成势,两年成形,三年 成城”,万科城用这样的理念,以超前观念和超大规 模启动深圳房地产亲地生活模式,缔造出一个城的精 彩。其成功的意义更在于一种开发战略的成功,一种 勇于创新、勇于实践的企业品牌形象的成功。
2、“亲地建筑”、田园牧歌式的“三低” 生活
万科很强调“人的居住感受”,主张“建筑人性化”。 在万科城,坡、岭、丘、涧以及生长多年的古树尽 可能被保留下来,形成“三山两涧一平地”自然格 局,用水轴线和绿轴线将湖面二边的住宅、市政文 化广场、风情街区、会所等建筑物有机串联起来, 实现了“建筑与土地共生”。
项目选址
• 项目选址的核心思路首先来源于万科的发展战略。在 万科四季花城之后,万科就一直致力于类似城市边缘 片区,低层高密度住宅开发的研究,并在内地开始大 量复制四季花城,及四季花城的改良版与升级版。 • 这种战略方向与开发模式,决定了万科需要大量的土 地积累。
• 片区前景
• 万科城位于龙岗区坂雪岗片区。根据《深圳城市总体规划(20192019)》,坂雪岗将是开发型的大型产业园、大型住宅区。片区用地 约15平方公里,人口约15万。 坂雪岗片区不但拥有华为、富士康等世界级大型高新技术企业,而且 吸引了大量的上下游企业落户。目前坂雪岗拥有400多家企业,汇聚 了五大洲近30个国家的投资者。 同时,也为坂雪岗赢得了深圳“北 硅谷”的美称。城市高新产业的集结,形成一种解决城市就业的基本 功能,与坂雪岗高尚片区的城市群居家相互呼应。 随着“大深圳”版图的出台及交通路网的逐渐畅通,道路、地铁、 轻轨三位一体的便捷交通使一切生活方式、一切选择成为可能。政府 规划与建设的“七横十三纵”,地铁1、2、3、4、11号5条线路,将 全面通达城区内外,一个“大深圳”翘首可待。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性,平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益,请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间:9:00-18:30)。
业主反馈
入伙装修前,希望参考样板 房, 作为装修参考 ,或者组 织装修讲座。
天峪使者回应 关于样板房参观事宜, 因前期开放的样板房目前已经关 闭且有个别户型已出售,如需要 参观请先和物业服务中心 李 先 生联系(电话 25773806 ), 以便妥善安排。
并确定:3月1日(周六)10:00-16:00举办“春韵·家居·创意风”——万 科·东方尊峪-国安居联合装修互动沙龙活动。
万科东方尊峪
——破冰案例
2009年9月
概况:
开发商:(深圳市东方尊峪房地产开 发有限公司)万科地产
位置: 罗湖梧桐山谷半山风景区 占地面积:110000 ㎡ 建筑面积:330000 ㎡ 容积率:2.12 总户数:1610 产品:共21栋小高层和高层组成,1栋
11层,其它均为16层以上,平均22层 户型:两房85—93平米,122-158平米,
162-188 ㎡的三房等平层单位为主,还有少
量小复式及顶层复式单位 分两期开发
回顾
2006年11月19日一期推出约1100套,当天销售500套,成交均价: 12000元/平米 2007年3月1日,万科收购富春东方,包括东方尊峪项目
2007年4月29日,二期开盘(相当于二次开盘),开盘当天推出 700余套,销售162套,均价23000元/平米,开盘98折。
4、品牌资源,我们是通过与入伙社区业主联谊, 来访600多人。
定向寻找客户,事半功倍
活动邀约计
制造客户关注点
根据不同的客户关注点,邀约客户前来参加活动,配合转介工 作,促进成交。
举办与目标客户群利益契合的活动
第三战役:成交攻坚战
战术方向:氛围、规模、影响、驱动 成交攻坚战是我们要把握每一个成交机会,提高成交几率。
软硬兼施计
变推为引,走出去,把客户引进来。
软文广告系统化
➢
8、9月份我们举办了梧桐山的选
美,充分整合了南都、奥一网源。
➢ 在万科会刊上我们走了一个有山、有 家、有故事的特刊。
让客户体验体验证言
3C迷魂计
最具杀伤力的场景体验元素:震撼、紧凑、愉悦
前营销中心
天际会所
11月24日之前营销中心6000㎡中央会所,多用石材,太空旷、冷清;
推广保鲜计
线上、线下联动
线上释放阶段信息。 8-9月份走 的是是藏山形象、10月份走的是 原生山谷领地; 线下组织促销活动,吸引客户来 访。这里讲的是11月24号天际 景院开盘,充分释放引爆点。把 客户集中引爆,效果非常成功。
推广保鲜,持续聚焦
定向拓源计
客户描述: 多次置业,以自住为主。比较有实力的,年龄段在30-40岁的 成功人士,有车,喜山好水。工作不会非常紧凑,有较多的闲 暇时间,考虑养生、休息这方面要求。客户主要来自罗湖,如 教师、医生、律师,还有罗湖一些私人企业老板。
……
07年下半年房地产市场遇冷, 如何在市场冰冻期实现销售?
当改变不了市场时,就改变项目!
问题:
1、万科介入时建筑主体基本封顶,但二期推出后房价翻倍,客户怀疑 性价比。
2、价格转变后客户群的重新定位问题。 3、市场冷淡后上门量不足,如何吸引客户上门? 4、上门后如何促进成交?
三大战役
第一战役:信心保卫战
展示项目核心优势、提高产品品质
行动:火凤凰计划!
凤凰蜕变计
内容:安排工作人员以“天峪使者 ” 的身份通过论坛与客户沟通,了解 客户关注点。围绕客户关注点重点 改造:园林、绿化、社区垂直交通 系统、配套设施。
配套层面就是重点加快商业工程、 招商层面的进度。改造商业前广场、 引进了华润万家。
行动:火凤凰计划!
定向寻找客户,事半功倍
定向拓源计
客户来源
1、本项目已成交的业主; 2、中原二三级转介联动; 3、目标聚焦群体、机构; 4、万科品牌社区业主。
效果
1、老业主拓源,来访153批,成交38套;
2、二三级市场联动来访187批,成交21套;(9 月份成交十几套,有12套是中原的转介)。
3、社会高端资源拓展,渣打银行、荷兰银行、 21世纪报、财富生活、普尔茶协会、深圳商会这 些团体,来访800人,成交10套。
3e攻心计
参与(enjoyable)、感动(emotional)、兴奋(exciting)
天使·爱·美丽 寻美梧桐山
插花
重阳登山
60、70怀旧迎新
新居体验日
总结
1、提升产品品质,提供产品的优异的展示面; 2、挖掘项目卖点,定向寻找客户源; 3、通过广告吸引客户上门,现场氛围营造,活动营销注重参与性与
11月24日营销中心移至海拔148米天际会所,泰式风格,多用木质材料,提高档 次、保持新鲜感
第二战役:渠道突围战
推广保鲜计 定向拓源计 活动邀约计
渠道突围的根本是解决如何提高客户来访量。
审视项目
问题: 缺乏爆发点,媒体的关注力在降低; 8月份集中表现客户量不足,没有客户上门,就成为了无米之炊。
怎样不断制造新的爆发点,获得目标客户的响应 ? 保鲜、拓源
2007年11月24日,推出天际景院,均价25000元/平米,送3400元/平米 精装修。
共推出1610套,目前销售1286套,剩余单位324套,整体销售率80%。
客户初始反应:万科介入后价格翻倍
七宗最
价格突破最大:06年底开盘均价1.2万元/平米,07年4月份推出均价2.5万元/平米 成交量最大:8-10月份市场成交惨淡的环境下销售120套,12月份销售50套。 营销活动频率最高:从8月份到的12月份举办了40多场营销活动,频率:每周一个。
关联度,促进成交; 4、现场展示不断有新的面貌; 、销售团队的自信。
信心保卫战解决客户对本项目有关信心的问题。
凤凰蜕变计 软硬兼施计 3C迷魂计
凤凰蜕变计
100天万科东方尊峪360度蜕变
行动:火凤凰计划!
凤凰蜕变计
第一阶段:入伙区域。包括幼儿园、商业街、凤凰广场整改,重点 是在于改善入伙区域的道路、旁道绿化 ; 第二阶段:园林绿化改造 ,沿路的景观、边坡等改造,车库外立 面小树换大树,提高遮荫率; 第三阶段: 园林重要节点打造,包括天池周边的园林小品,观光 电梯等。