中原万科深圳东方尊域豪宅项目外销营销策略方案92PPT
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商兰溪谷二期，益田半岛城邦，星河丹堤，圣莫利斯等
•并不乐观的需求——调控之下戴着镣铐跳舞，价格高企需求受抑 红树西岸/淘金山/观澜高尔夫大宅等高端项目销售平缓
中原万科深圳东方尊域豪宅项目外销 营销策略方案92PPT
06年豪宅供应量表
中原万科深圳东方尊域豪宅项目外销 营销策略方案92PPT
2006全年不存在市场间歇期
2006年片区内惟一推出的豪宅物业！
中原万科深圳东方尊域豪宅项目外销 营销策略方案92PPT
2006年的东方尊峪——挑战与机遇并存！
中原万科深圳东方尊域豪宅项目外销 营销策略方案92PPT
六大挑战！
挑战一：项目自身密度较高、供应量大
挑战二：周边片区形象一般，非豪宅区 挑战三： 新政影响楼市，风险不可控性 挑战四：前期铺垫和客户积累不够 挑战五：面临全市豪宅竞争格局 挑战六：豪宅重心西移，东部非热点区域
•罗湖金融中心区改造建设项目已经列入 深圳市重大项目，目前已经进入拆迁阶段， 改造后的金融中心区将新增38万平方米的 建筑面积，其中20万平方米为商务写字楼， 将成为深圳的“华尔街” 。
•华润中心二期：总投资22亿港元，总建 筑面积26万平方米，已于2005年12月16日 正式开工。二期由君悦酒店、酒店式公寓、 国际商业休闲广场、高尚住宅等四个元素 ， 预计在2008年中之前落成启用。
文锦渡口岸 沙头角口岸
•旅客6万人次/日 •目前约15万人次
通 关
/日，改造后将达 •通车5.86万辆次/日 双向25万人次/日
能
货车4.3万辆次
•通车8万辆次/日
力
小车1.39万辆次
货车4万辆次
大客车1500辆次
客车4万辆次
•32万/日
•8千多人次/日 •2000-2500 •1000辆次/日 辆次/日
资料来源: 香港物业报告2005
中原万科深圳东方尊域豪宅项目外销 营销策略方案92PPT
深港一体化
•WTO 、CEPA、自由行
政 策 •皇岗口岸24小时通关 背 •深港口岸五大跨境基建（罗湖口岸/皇岗口岸改造等） 景 •规划新增口岸（西部通道、莲塘口岸、龙华口岸、南澳海港口岸等）
•河套区域合作开发步入新阶段
据香港金融管理局数据，目前，香港购房者中只有2%为“负翁”。目前尚存 的负资产个案，贷款比率为楼价的115%。随着房价的回升， 2007年~2008年 间负资产问题将成为历史，深圳外销市场也将大为受益。
中原万科深圳东方尊域豪宅项目外销 营销策略方案92PPT
供应短缺 香港住宅竣工量近三年呈下跌趋势，本地供应的缺口有利于加速港人来深置业 的步伐…
功 能 •货检为主 定 •旅检为辅
位 •过境车流为主
•货检/旅检综合 口岸，货运以本 地报关为主
•24小时通关
•最大旅检口岸 •铁路交通枢纽
供港鲜活植 物产品的主 要陆路货运 通道
东部货运辅 助口岸及少 量散客·
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关键机会2——华润2期，大剧院和蔡屋围的改造，金融中心区 的规划建设都将令罗湖重焕生机，强化了罗湖派的本地情结
2005
4季度
2006
源自文库1季度
2季度
3季度
4季度
2007
1季度
2008
2季度 3季度 4季度 1季度
淘金山一、二期/40万平米/高层/山湖景
御景东方/23.2万平米/高层/区域
金域蓝湾三期/5万平米/超 高层/景观、品位
红树西岸/25.3万平米/高层/智能豪宅
金地渔农村/19万平米/高层/地段、规模
半岛城邦二期/20万平米/ 高层/海景
中原万科深圳东方尊域豪宅项目外销 营销策略方案92PPT
关键挑战1： “2006深圳豪宅上演惨烈竞争”
•总体供应量高于历年
06年是深圳豪宅市场的井喷年份，开发项目近20个，总的豪宅放量超200 万平米，创历史新高
•主要发展商屯兵备战，不惜成本，争夺眼球 招商华侨城尖岗山项目，万科金域蓝湾三期，京基御景东方，招
关口概念有 弱化之势， 置业选择更
加广泛
南山和福田项 目将大量分流
港销客户
中心区/红树湾等新兴区域也逐渐步入港中人原万置科营深业销圳策的东略方视方尊案野域9豪2P宅PT项目外销
四大机遇
机遇一：深圳整体市场向好，豪宅供求畅旺
机遇二：第二通道令片区价值得到提升
机遇三：港人深圳投资豪宅比例逐年上升
机遇四：山景度假产品、片区港人认同度较高
据统计，在深港资企业有1万 多家，占全市外商投资企业 总数的70%以上，并在近年 有明显增加之势。
数据来源：深圳口岸办
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未来1-2年，虽有皇岗口岸扩容，西部通道通车，地铁二期 的建设，但综合而言罗湖口岸仍将具有主导性的优势
口
西部通道
岸
皇岗口岸
罗湖口岸
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关键机会1——香港经济复苏、深港一体化加速、人民币升 值的预期都有利于促进港人来深置业投资
经济复苏
上升通道
里昂证券预期，香港受益 于结构性转型和内地资本的进 一步开放， 2005年GDP增长率 将达到6.6%，到2006年，GDP 增长将达到6.5%，
中原-万科深圳东方尊域 豪宅项目外销营销策略
方案-92PPT
2020/11/2
中原万科深圳东方尊域豪宅项目外销 营销策略方案92PPT
认识你自己…
中原万科深圳东方尊域豪宅项目外销 营销策略方案92PPT
东方尊峪
绝版梧桐山纯粹生态区 33万㎡国际半山豪宅 豪宅专家富春东方，倾力打造 自身配套豪华齐备
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竞争格局
表现/概念
I
金地渔农村 淘金山
半岛城邦
地段/景观 蓝湾三期
II
红树西岸
御景东方
区域/人文
我们 IV
符号/价值
III
中原万科深圳东方尊域豪宅项目外销 营销策略方案92PPT
关键挑战2：热点西移，片区吸引力下降
近六成罗湖 居民有意区 外置业
改造后的大剧院效果图
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福田南山渐 成置业热点
中原万科深圳东方尊域豪宅项目外销
数据来源：中原2005年春营交销会策客略户方案调9研2PPT
2004-2005港人深圳置业时对地段要求分析
因素 交通便利 周边配套成熟 景观资源优越 近关口
2004（%） 71% 24% 22% 10%
2005（%） 82% 21% 18% 5%
•并不乐观的需求——调控之下戴着镣铐跳舞，价格高企需求受抑 红树西岸/淘金山/观澜高尔夫大宅等高端项目销售平缓
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06年豪宅供应量表
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2006全年不存在市场间歇期
2006年片区内惟一推出的豪宅物业！
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2006年的东方尊峪——挑战与机遇并存！
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六大挑战！
挑战一：项目自身密度较高、供应量大
挑战二：周边片区形象一般，非豪宅区 挑战三： 新政影响楼市，风险不可控性 挑战四：前期铺垫和客户积累不够 挑战五：面临全市豪宅竞争格局 挑战六：豪宅重心西移，东部非热点区域
•罗湖金融中心区改造建设项目已经列入 深圳市重大项目，目前已经进入拆迁阶段， 改造后的金融中心区将新增38万平方米的 建筑面积，其中20万平方米为商务写字楼， 将成为深圳的“华尔街” 。
•华润中心二期：总投资22亿港元，总建 筑面积26万平方米，已于2005年12月16日 正式开工。二期由君悦酒店、酒店式公寓、 国际商业休闲广场、高尚住宅等四个元素 ， 预计在2008年中之前落成启用。
文锦渡口岸 沙头角口岸
•旅客6万人次/日 •目前约15万人次
通 关
/日，改造后将达 •通车5.86万辆次/日 双向25万人次/日
能
货车4.3万辆次
•通车8万辆次/日
力
小车1.39万辆次
货车4万辆次
大客车1500辆次
客车4万辆次
•32万/日
•8千多人次/日 •2000-2500 •1000辆次/日 辆次/日
资料来源: 香港物业报告2005
中原万科深圳东方尊域豪宅项目外销 营销策略方案92PPT
深港一体化
•WTO 、CEPA、自由行
政 策 •皇岗口岸24小时通关 背 •深港口岸五大跨境基建（罗湖口岸/皇岗口岸改造等） 景 •规划新增口岸（西部通道、莲塘口岸、龙华口岸、南澳海港口岸等）
•河套区域合作开发步入新阶段
据香港金融管理局数据，目前，香港购房者中只有2%为“负翁”。目前尚存 的负资产个案，贷款比率为楼价的115%。随着房价的回升， 2007年~2008年 间负资产问题将成为历史，深圳外销市场也将大为受益。
中原万科深圳东方尊域豪宅项目外销 营销策略方案92PPT
供应短缺 香港住宅竣工量近三年呈下跌趋势，本地供应的缺口有利于加速港人来深置业 的步伐…
功 能 •货检为主 定 •旅检为辅
位 •过境车流为主
•货检/旅检综合 口岸，货运以本 地报关为主
•24小时通关
•最大旅检口岸 •铁路交通枢纽
供港鲜活植 物产品的主 要陆路货运 通道
东部货运辅 助口岸及少 量散客·
中原万科深圳东方尊域豪宅项目外销 营销策略方案92PPT
关键机会2——华润2期，大剧院和蔡屋围的改造，金融中心区 的规划建设都将令罗湖重焕生机，强化了罗湖派的本地情结
2005
4季度
2006
源自文库1季度
2季度
3季度
4季度
2007
1季度
2008
2季度 3季度 4季度 1季度
淘金山一、二期/40万平米/高层/山湖景
御景东方/23.2万平米/高层/区域
金域蓝湾三期/5万平米/超 高层/景观、品位
红树西岸/25.3万平米/高层/智能豪宅
金地渔农村/19万平米/高层/地段、规模
半岛城邦二期/20万平米/ 高层/海景
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关键挑战1： “2006深圳豪宅上演惨烈竞争”
•总体供应量高于历年
06年是深圳豪宅市场的井喷年份，开发项目近20个，总的豪宅放量超200 万平米，创历史新高
•主要发展商屯兵备战，不惜成本，争夺眼球 招商华侨城尖岗山项目，万科金域蓝湾三期，京基御景东方，招
关口概念有 弱化之势， 置业选择更
加广泛
南山和福田项 目将大量分流
港销客户
中心区/红树湾等新兴区域也逐渐步入港中人原万置科营深业销圳策的东略方视方尊案野域9豪2P宅PT项目外销
四大机遇
机遇一：深圳整体市场向好，豪宅供求畅旺
机遇二：第二通道令片区价值得到提升
机遇三：港人深圳投资豪宅比例逐年上升
机遇四：山景度假产品、片区港人认同度较高
据统计，在深港资企业有1万 多家，占全市外商投资企业 总数的70%以上，并在近年 有明显增加之势。
数据来源：深圳口岸办
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未来1-2年，虽有皇岗口岸扩容，西部通道通车，地铁二期 的建设，但综合而言罗湖口岸仍将具有主导性的优势
口
西部通道
岸
皇岗口岸
罗湖口岸
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关键机会1——香港经济复苏、深港一体化加速、人民币升 值的预期都有利于促进港人来深置业投资
经济复苏
上升通道
里昂证券预期，香港受益 于结构性转型和内地资本的进 一步开放， 2005年GDP增长率 将达到6.6%，到2006年，GDP 增长将达到6.5%，
中原-万科深圳东方尊域 豪宅项目外销营销策略
方案-92PPT
2020/11/2
中原万科深圳东方尊域豪宅项目外销 营销策略方案92PPT
认识你自己…
中原万科深圳东方尊域豪宅项目外销 营销策略方案92PPT
东方尊峪
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中原万科深圳东方尊域豪宅项目外销 营销策略方案92PPT
竞争格局
表现/概念
I
金地渔农村 淘金山
半岛城邦
地段/景观 蓝湾三期
II
红树西岸
御景东方
区域/人文
我们 IV
符号/价值
III
中原万科深圳东方尊域豪宅项目外销 营销策略方案92PPT
关键挑战2：热点西移，片区吸引力下降
近六成罗湖 居民有意区 外置业
改造后的大剧院效果图
中原万科深圳东方尊域豪宅项目外销 营销策略方案92PPT
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中原万科深圳东方尊域豪宅项目外销
数据来源：中原2005年春营交销会策客略户方案调9研2PPT
2004-2005港人深圳置业时对地段要求分析
因素 交通便利 周边配套成熟 景观资源优越 近关口
2004（%） 71% 24% 22% 10%
2005（%） 82% 21% 18% 5%