招商地产LOFT专题研究120321

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租售并举背景下长租公寓融资效益研究以招商蛇口为例

一、REITs与长租公寓概述
一、REITs与长租公寓概述
REITs是一种集合投资工具，通过发行证券或基金，吸引投资者将资金投入到房地产市场中，为房地产企业提供低成本的资金来源。长租公寓是指由专业化租赁企业持有和运营的长租住宿设施，为城市青年提供高品质的居住环境。
二、政策分析
二、政策分析
近年来，我国政府对长租公寓市场给予了大力支持。2017年，住建部提出 “租购并举”的住房制度，鼓励发展长租公寓。2018年，国务院提出加快发展住房租赁市场，推进“租购同权”，进一步提高了长租公寓的市场地位。这些政策为REITs在长租公寓融资中的应用提供了良好的政策环境。
四、结论与建议
2、提高企业运营能力和透明度：加强企业内部控制和管理水平，提高企业透明度和信誉度，增加投资者对企业的信任度。
四、结论与建议
3、扩大市场规模和投资者数量：通过政策引导和市场培育等措施，扩大 REITs市场规模和投资者数量，提高REITs的融资能力和市场影响力。
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2、挑战
2、挑战
然而，尽管REITs在长租公寓融资中具有诸多优势，但在实际操作中仍面临一些挑战。首先，REITs的发行和上市需要满足相关法律法规的要求和监管部门的审查，这可能对一些企业来说是一个较高的门槛。其次，REITs的运作需要具备较高的透明度和规范的披露制度，这可能会增加企业的运营压力和管理成本。此外，由于我国REITs市场仍处于起步阶段，市场规模较小，投资者数量有限，这可能会限制REITs的融资能力和市场影响力。
基本内容
在分析招商蛇口融资效益的过程中，我们发现政策、市场、运营等因素对利润的影响不容忽视。首先，政策环境是长租公寓行业发展的重要保障。在政策支持下，招商蛇口能够获得更多的低成本资金和优惠政策，从而提高利润水平。其次，市场需求是影响长租公寓收益的关键因素。

长租公寓问题探讨

集中式长租公寓TOP10榜单NO.10：乐乎城市青年社区北京乐乎公寓物业管理有限公司，前身为寓见 Home，2015 年 8 月，品牌更名为乐乎城市青年社区。

乐乎创始人为罗意，2007年开始在租赁行业创业。

乐乎城市青年社区将自身持有模式与托管加盟模式结合，以托管加盟模式为主，通过品牌化、连锁化、标准化，并深入挖掘社区经济，打造“轻资产运营模式”。

目前，乐乎在北京运营20多家门店，近6000间房，入住率达100%。

2016年，乐乎开始了全国布局，初步选定为河北省、山东省、深圳市等地。

NO.9：新派公寓新派公寓CYPA Life成立于2012年5月，创始人是王戈宏，致力于为都市白领打造生活化、个性化、品质化的居住社区。

王戈宏认为，“基金做收购、品牌做管理”是连锁酒店和公寓REITs的标准模板。

2013年8月，赛富不动产一期基金以2.2万元每平米的低价，在北京CBD区域整栋买下拥有70年产权的住宅用地森德大厦，次年改造为新派公寓CBD店；加上后续的装修经费，一共花费1.6 5亿元人民币。

这种基金化的结构，相当于将新派公寓CBD店分拆份额，以基金的方式发行给32名LP投资人，新派公寓在其中仅投入了1%份额，近乎零投入。

目前，新派公寓在北京运营3个项目共307间房，入住率100%，成都与南京的项目正在筹备过程中。

新派与赛富发起的专注收购资产的类REITs基金“赛富不动产基金”一期1.65亿元，二期20亿元。

2012年5月，新派公寓获得赛富基金5000万元天使轮融资；2016年3月，获得华住酒店集团4500万元Pre-A轮融资。

NO.8：窝趣轻社区窝趣轻社区是铂涛集团旗下首个长租公寓品牌，成立于2014年11月，致力于为都市白领提供“全新享乐生活方式”，创始人是原铂涛集团中端酒店副总裁刘辉。

窝趣首创了公寓行业的加盟模式“直营托管”，并以此作为窝趣的运营模式。

对于后期的盈收，窝趣收取一定比例的管理费用，用于支付运营成本和品牌推广，其余绝大部分的盈收都是归投资人所有。

loft公寓调研报告

loft公寓调研报告标题：Loft公寓调研报告一、引言Loft公寓作为一种新兴的居住形式，在城市中受到越来越多人的青睐。

本调研报告旨在对Loft公寓的现状、特点以及发展趋势进行全面的研究和分析。

二、背景随着城市人口的增加和土地资源的有限性，市中心地区高房价及房屋紧缺是许多人面临的问题。

Loft公寓作为一种以功能区分楼层，尊重空间流动性的住宅形式，已经在各大城市蓬勃发展。

三、Loft公寓的定义及特点Loft（楼花）公寓，又称为复式公寓，是将原先用于工业或商业用途的建筑转变为居住空间的形式。

Loft公寓的特点有：1. 高挑的天花板和大面积的窗户：提供了更大的空间感和自然光线的纳入；2. 开放式的、灵活的布局：没有固定的隔断，让租房者可以根据自己的需求自由布置；3. 原汁原味的设计：很多Loft公寓保留了建筑原始的砖墙、梁柱等元素，展现了独特的工业风格；4. 多功能空间：提供了不同的区域，可以同时用作起居室、办公室、工作室等，并且容易转换功能；5. 地理位置优越：通常位于市区核心地段，交通便利，有更好的商业配套和生活设施。

四、Loft公寓市场现状1. 租金稳定上涨：由于Loft公寓的特殊性和市场热度，租金水平相对较高，并且呈现稳定上涨的趋势；2. 需求旺盛：年轻人、艺术家、设计师等社会群体对于Loft公寓的需求旺盛，推动了市场的不断发展；3. 市场竞争加剧：随着Loft公寓市场的竞争加剧，一些房地产开发商开始推出豪华Loft公寓，提供更高品质的居住体验。

五、Loft公寓发展趋势1. 区域扩大：由于高房价和城市限制，Loft公寓发展应向城市边缘区域扩大；2. 高品质Loft公寓增加：随着需求的增加，市场上豪华Loft公寓的供应也将增加；3. 多功能社区：未来Loft公寓的发展方向将更加注重创造多功能社区，将住宅、办公、娱乐等功能有机结合。

六、问题及建议1. 建设规范：政府和相关部门应制定相应的规范和标准，确保Loft公寓的品质和安全；2. 提供相应基础设施：在发展Loft公寓的同时，应提供相应的基础设施和配套设施，例如公园、购物中心等。

商业公寓招商策略方案

商业公寓招商策略方案一、市场背景随着经济的发展和人民生活水平的提高，人们对于居住环境的要求也变得越来越高。

传统的住宅物业无法满足人们的多元化需求，市场需求迅速增长的商业公寓开始成为人们关注的焦点。

商业公寓是一种集办公、居住、商业等多种功能于一体的房地产产品，多用于城市核心商圈或紧邻商务中心区域。

商业公寓以其灵活的租期、高品质的服务、多元化的功能配套等优势，受到了创业者、年轻人、个体工商户等人群的欢迎。

据统计，我国商业公寓市场正在迅速扩大。

数据显示，2019年1-8月，全国房地产市场交易面积同比增长13.6%，其中商业公寓面积同比增长15.9%。

二、招商策略商业公寓的市场需求在增长，但同时也面临着市场竞争激烈的问题。

因此，做好招商工作，提高商业公寓的品牌知名度和市场占有率，是未来商业公寓企业发展的重要任务。

下面就商业公寓招商策略，提出具体的方案。

方案一：定位准确，树立品牌形象树立品牌形象是商业公寓招商的关键。

商业公寓企业应当从自身的定位出发，准确把握市场需求的特点，强调自身的独特优势特色，因地制宜设计适应当地市场的商业公寓，并打造出自己的品牌形象。

让客户从品牌影响、满意度等方面实实在在地感受到自己的优势和特点，从而提高客户的回头率和推荐率。

方案二：提供全方位服务商业公寓的客户群体多为创业者、年轻人、个体工商户等人群。

这些人群除了对房屋租赁需求之外，还需要配套的服务，比如行政服务、法务服务、财务服务等。

因此，商业公寓企业需要提供全方位服务，留住客户，树立口碑。

方案三：打造有吸引力的场地商业公寓在场地的选择上也要讲究。

选择市中心商圈、商务中心区域，以及与高铁站等重要交通节点相接的地点，这样既方便客户来往，也有助于提高商业公寓的商业价值。

同时，商业公寓的场地还要设计有吸引力，以体现出自己的品牌形象。

比如，可以选择独立的小区布局、环境清幽、自然风光优美、绿化设施完备等具有特色的场地，从而提高商业公寓的吸引力。

《LOFT营销执行报告》

完成时间：
2004年11月20日
准备工作 4
路线
以方便客户、安全第一为首要前提
包装
通过对整个通道的包装，给予客户最直观的感受，提升客户对产品乃至开发商的认识。建议通道两侧可以设置上实发展品牌介绍、上实房产项目介绍、海上海项目各项荣誉展示、海上海项目最新科技建材展示、交房标准等
小通道
产品包装线
方式：①看房通道②LOFT实品屋展示
招商促进线
方式：在销售现场接受商业街及LOFT投资客户的招商委托
文化品位线
方式：运用海上剧院、海上会馆、海上讲堂及LOFT空中会馆进行系列性高品位文化运营及预演
海上海创意LOFT 开盘前企划推广方案
预热目的
以广泛的通路传播与目标群体发生最直接的信息沟，从而建立广泛、有效的传播效应，达到迅速积累有效客户
完成时间：
2004年11月10日
媒体表现
大体量、高总价、品牌战略性产品入市的推广需要
虎头+ 麟身+龙尾
一次完美的推广计划
新文化地产品牌产品概念的推广需要
➢LOFT作为海上海核心产品的推广需要 ➢LOFT全新概念入市的推广需要 ➢LOFT全新产品特质的推广需要
面对市场机遇的推广需要 ➢第三季度平均空置率为历史新低 ➢大公司扩张，更面向二级区域品牌物业 ➢外资资本市场的入市带来的强劲投资能量
的目的，为开盘的成功热销奠定良好的基础。
阶段性方案
11月10日 12月3日 12月12日
第一阶段：预热准备阶段第二阶段：预热推广阶段第三阶段：正式开盘
第一阶段：预热准备
工作内容
甲方
看房通道的施工答复乙方制作需明确的数据及内容 DM印刷完成楼书印刷完成单体模型完成巡展模型完成效果图完成：室外

loft产品溢价和赠送空间专题研究

Loft专题研究
2012年1月
loft产品溢价和赠送空间专题研究
武汉loft项目市场表现 loft项目面积计算及偷
面积方式 loft项目案例
loft产品溢价和赠送空间专题研究
项目分布
➢2011年开盘loft项目： 1. 福星惠誉水岸国际 2. 德成金寓 3. 爱家国际华城 4. 南国北都城市广场 5. 福星惠誉福星城 6. 光谷坐标城峯馆 7. 兰亭熙园 8. 优活城 9. 金鑫御江名苑
精装修毛坯毛坯
精装修毛坯毛坯毛坯 —— ——
备注
楼板搭好天然气入户 3700元/㎡装修民用水、天然气入户
武汉loft项目市场表现
loft项目面积计算及偷面积方式
loft项目案例
面积计算
按照武汉市的2010年10月发布的相关计算标准，商业办公类建筑标准层层高超过4.5米时，需要折损容积率
在未选到满意的楼层和房型的条件下，也愿意考虑其它楼层和户型。
开盘点评
此次开盘即售罄，取得了很好的销售业绩，与其极具性价比的产品是分不开的，其产品设计有效针对投资客户，控制总价
➢产品面积设计合理，有效控制总价； ➢区域内高性价比楼盘，吸引投资客户 ➢大规模商业配套，赋予住宅更高升值潜力
案例3
福星惠誉·福星城（2011.07.24）
项目概况：
项目位于江汉常青路中段（靠近汉口火车站），占地12.5万㎡，总建面60万㎡，容积率4.81。
本期房源:
本次开盘推出32层5.1米层高的LOFT公寓，其中，11、21层为避难层，共504套，5梯18户，面积段为48.31—56.92㎡。毛坯交房，商业性质。
开盘价：
在售待售
基本指标
区域江岸区武昌区盘龙城武昌区江汉区江汉区洪山区汉阳区武昌区白沙洲汉阳区武昌区汉阳区江汉区汉阳区

某房地产招商策划分析报告

某房地产招商策划分析报告盛泽.东盛步行街招商策划报告一站式购物中心〔shoping mall〕盛泽.东盛步行街招商策划报告----盛泽都市商业功能配套中心.新财宝中心名目总纲一、招商策划〔一〕项目整体定位〔二〕招商策略二、招商打算〔一〕统筹打算内容〔二〕招商打算执行时刻表〔三〕媒体打算表附录总纲我们的工作思路：精心预备、高唱实打、团队合作、完全执行、全面胜利我们要做的事：围绕招商目标的整体解决方案我们要达到的目标：实现开业招商90%，力争100%。

为步行街开业运营奠定坚实的基础。

第一部分招商策划一、项目总定位〔一〕统一宣传口径1、宣传总精神：盛泽都市商业新财宝中心2、顺应盛泽都市和东方丝绸市场新一轮开发趋势，应运而生。

盛氏集团鼎力巨献，政府首推，十大重点工程的重中之重。

3、抢占中国东方丝绸市场的核心区位，与盛泽广场共同构筑盛泽都市新商业配套中心及标志性建筑群落，打破盛泽传统商业模式，引领盛泽都市商业全面升级。

4、融合现代地产和商业运作理念之精华，借鉴吸取国内外商业名街的成功体会，整合国际商业模式和盛泽本地文化，为盛泽人民和国内外客商打造一个与上海、苏州比肩同步，全新全能的商业舞台，打造成国际化、本地化、专业化融汇互动的盛泽商业第一街！5、近十万平方米的建筑面积，四百余米的商业长街，集国际一流大型超市、闻名家电卖场、数码广场、专业百货、娱乐休闲、餐饮、商务办公、酒店公寓多功能为一体的中高档shopping mall，汇聚万千人流、物流、资金流、信息流，将成为新盛泽的真正核心商业区。

〔二〕招商定位作为盛泽及周边唯独的中档偏上的shopping mall,我们重点吸纳具有品牌知名度、经营正规、运营良好的品牌商家，以满足大众全方位消费需求。

〔三〕业态定位吸纳中国名街的业态规划精髓并结合盛泽消费文化，以各类品牌店、大卖场、大餐饮、大娱乐为核心，规划了丰富而合理的业态，包括各类品牌店、特色店、主题百货、电器卖场、超市、书城等。

住宅公寓招商策略方案

住宅公寓招商策略方案1. 引言住宅公寓是一种以高品质的生活体验为卖点，集住宅、商业、社交等多功能于一体的综合性房产产品。

随着城市人口的增长和城市化进程的加快，住宅公寓作为一种全新的居住方式逐渐受到消费者的青睐。

本文将通过分析市场需求和竞争对手情况，制定住宅公寓招商策略方案，以帮助企业更好地开展招商工作。

2. 市场分析2.1 消费者需求•年轻人群体：年轻人对于生活品质和社交体验的要求日益提高，住宅公寓提供了方便、时尚的居住环境，满足了他们对于社交和品质生活的需求。

•高端人群：高端人群注重隐私和安全，住宅公寓提供了封闭、安全的居住环境，满足了他们对于高品质住宅的需求。

2.2 竞争对手分析目前市场上已有多家住宅公寓品牌，其中较知名的竞争对手包括： - 「优居」住宅公寓：以年轻人为主要目标群体，提供高品质的居住环境和社交体验。

- 「尚品」住宅公寓：专注于高端人群，提供私密、安全的居住环境和高品质的服务。

3. 招商策略3.1 定位策略根据市场需求和竞争对手情况，我们将住宅公寓的定位策略确定为：以年轻人为主要目标群体，兼顾高端人群的居住需求。

3.2 产品策略•提供高品质的居住环境：注重户型设计和建筑质量，提供舒适、时尚的居住体验。

•提供多样化的社交体验：举办社交活动、打造共享空间，满足年轻人对于社交的需求。

•提供私密、安全的居住环境：严格管理住宅公寓，确保居民的安全和隐私。

3.3 市场推广策略•制定针对年轻人的市场推广方案：通过社交媒体、线下活动等渠道，宣传住宅公寓的特色，并吸引年轻人关注。

•合作推广：与地方大学、企业合作，开展合作推广活动，吸引目标群体关注。

3.4 租金策略•制定灵活的租金方案：提供短租、长租等多种租期选择，满足不同消费者的需求。

•根据市场需求和竞争情况，制定适当的租金定价，保持竞争力。

3.5 客户服务策略•提供高品质的客户服务：及时回复客户咨询、解决客户问题，提高客户满意度。

•针对年轻人的特点，开展在线客服、APP服务等，提供便捷的服务体验。

商业地产招商运作存在的主要问题

招商运作存在的主要问题一、招商难究竟难在哪里招商难,已是业内不争的事实。

购物中心和商家本是天然的利益共同体，在相互E依存、相互合作中才能得到发展。

倘若商家不愿进驻,其结论起码是商家对购物中心的依存度不够高，甚至可有可无.于是,招商便成了投资商、开发商最难跨越的一道坎。

招商难的根本原因并不在于承租商资源越来越少了，而在于招商营销工作缺乏针对性和说服力，缺乏对商户不同心态的具体了解和把握,缺乏对项目本身优劣长短的客观看待以及与之相应的营销举措。

而且，招商对购物中心成败的关键性作用，并不局限于招商这一个时段、一个环节，而是贯穿购物中心开发的整个过程中的每个环节、每个方面.更重要的是在每个环节方面，都要从承租商的角度看待问题，从承租商的角度发现、分析和解决问题。

这样创造出来的“作品”，才能最大限度地获得承租商的认同和攀附，从而在根本上解决招商难的问题。

承租商的成功，就是购物中心的成功，更是开发商的成功。

为承租商负责，就是为开发商长远的投资与回报负责。

二、招揽什么样的商家进店临近招商，如果才把这个问题提上桌面，确实有太迟之嫌。

目前招商中“不问张三李四，给钱就让进"的做法，看似为开发商投资收益着想，多拉进租户，一时也可能门庭若市，但从更远看，很可能离衰败不远,实际上是对开发商、承租商根本利益的致命伤害.“招揽什么样的商家进店",看似属于招商工作范畴，它实际上涉及购物中心开发经营的核心问题:整体定位、设计思想、经营理念等。

具体地讲，要回答好这个问题，应当回问项目本身的5个基本定位：其一，购物中心的商品和服务到底“卖给谁”（目标消费群体以及商圈范围）？居民社区型的购物中心，招商蓝图应围绕本社区千家万户妇孺老少的日常消费服务来设计；繁华闹市型的购物中心，则要考虑更大区域的中青年上班族的个人和公务购物、休闲、聚餐、娱乐等需求.这是购物中心招商运作的基本要求。

其二，本项目区别于其他同行的经营特色是什么？不同的经营特色，有不同的商户阵列，就有不同的招商蓝图。

LOFT营销策划报告

项目定位产品标签案名建议形象表现营销策略推广策略
精品文档
项目定位
产品标签案名建议
形象表现
营销策略
推广策略
客户需求
区域价值：强大的发展潜力商务价值：配置完善，服务周到
居住价值：品质感，空间感
支付价值：彰显身份，品质标签
投资价值：预期增值，高性价比
artdeco
项目定位
共性链接
项目关键词
目标客户价值关键词
关注细节
彰显品质与品位有优越感
精品文档
项目特征提炼
客户定位
嘉定实力阶层
客户定位
年龄：30-39岁家庭资产：家庭净资产超过300万家庭年收益：大于等于50万房产拥有数量：2套以上自备车：1~2辆，其中1辆在30万左右空闲度：1年有时间、有条件支持2次境外旅游职位：嘉定当地私营业主、企业高管、公务员
豪华品质
产品利益
尊贵artdeco品质 4.5米空间55平米小户型
豪华装修高附加空间赠送豪华酒店大堂、中庭
高附加值
精品文档
项目定位
产品标签案名建议
形象表现
营销策略
推广策略
我们的产品和客户关键词得出
我们的项目具有 ART DECO
特性和风格
我们要为客户打造 ART DECO 品质的生活概念
精品文档
复式
精装修
豪华大堂及公共部位
附送空间面积
精品文档
Part
2
客户分析
客户推导客户定位
精品文档
目标客户区分
底特律财富天地
25－30岁家庭年收入15万以上首次置业刚性需求自住为主投资
项目特征提炼

租售并举背景下长租公寓融资效益研究以招商蛇口为例

租售并举背景下长租公寓融资效益研究以招商蛇口为例随着城市化的快速发展，年轻人对于住房的需求越来越高，长租公寓作为一种新兴的住房形式，迅速崛起。

在租售并举背景下，长租公寓的融资效益成为投资者关注的焦点。

本文以招商蛇口为例，对长租公寓的融资效益进行研究。

首先，长租公寓的融资方式主要有两种：一是公司自有资金投入，二是通过银行贷款、债券发行等方式融资。

招商蛇口作为一家知名的房地产开发商，其自有资金实力雄厚，可以通过其自有资金投入的方式实施融资。

这样做的好处是投资风险较小，而且可以灵活掌握项目进度。

另一方面，招商蛇口也可以通过银行贷款等方式融资，这样可以提高公司的资金流动性，为公司进一步扩大规模提供了保障。

再次，长租公寓的融资效益与项目的成本控制密切相关。

招商蛇口作为一家知名的房地产开发商，具有丰富的开发经验和成本控制能力，可以通过优化项目设计、节约建设成本等方式，降低项目投资。

同时，长租公寓项目相对于传统的住宅项目，一般来说不需要过多的装修和精装修，可以减少装修成本，提高项目的投资回报率。

此外，招商蛇口还可以通过引入合作伙伴进行项目合作，分担项目开发的风险和成本，进一步提高融资效益。

最后，长租公寓的融资效益还与市场需求和政策支持密切相关。

随着城市化的进一步推进，年轻人对于租房需求越来越高，长租公寓市场潜力巨大。

同时，政府也在积极推进住房租赁市场的发展，为长租公寓提供了有利的政策支持。

招商蛇口可以充分利用市场需求和政策优势，进一步提高长租公寓的融资效益。

综上所述，长租公寓在租售并举背景下的融资效益对于招商蛇口来说是可观的。

通过灵活的融资方式、稳定的租金收入、成本的控制以及市场需求和政策的支持，招商蛇口可以提高长租公寓的融资效益，实现公司的可持续发展。

北京商改住LOFT市场分析

北京商改住L O F T市场分析The document was prepared on January 2, 2021【最新资料，WORD文档，可编辑】亦庄40-50年非住宅项目市场分析：一、将亦庄分为四个区域：亦庄核心区域和亦庄东、亦庄南、亦庄西三个方向项目汇总：1、亦庄核心区域：林肯公寓项目，国融国际、国瑞金鼎、君安国际、荣京丽都、星悦国际。

2、亦庄南部区域：合生国际花园项目，3、亦庄东部区域：泰禾1号街区，4、亦庄西部项目：I立方。

二、亦庄区域市场总结：目前亦庄市场一手在售的Loft产品为米层高和米层高，相比之下，米层高具有一定优势，对于大社区和纯居住设计的社区环境受到很大的重视，加分项较高。

二手项目层高大都在米层高，在物业水平、室内装修、户型设计、物业陈旧状态、交通地段位置、地铁轨道交通等存在一些减分项目。

1、居住环境优势：二手项目的Loft价格差距很大，尤为林肯公寓的项目价格差距较有优势，价格在近5万元，特点是以居住的社区为主导，环境、物业、周边配套、地铁等突出优势，也是离五环最近的项目。

2、物业管理水平区别：国融国际项目（LOFT层高）在3万左右，荣京丽都（LOFT层高）在34000元左右。

差距区别：一是社区环境较好，二是距离地铁较近，三是居住为主的人群较多。

3、带天然气区别：天然气区别较大价格相差3000元左右，总价差20万左右，商水商电区别不大。

4、层高区别：同一个社区项目，合生世界城，米层高为2万，米层高为27000元。

5、地段和距离地铁区别：林肯公园距离地铁较近，价格在5万以上，林肯公寓距离地铁较远价格48000元，差值在2000-3000元。

6、商改住的平层产品价格：目前亦庄市场的办公类商改住的平层产品价格在30000-36000元左右，含精装修6000元，层高在米，销售市场比较好的为林肯公园，目前开盘已销售完毕，等待年底的下一次开盘。

LOFT 商改住产品：一、一手在售项目：（项目详细介绍在后面）1、合生国际村58平米 120万，米层高， 20000元。

商业地产招商问题分析

商业地产招商问题分析商业地产作为房地产开发中的一个细分市场，其开发利润丰厚的好处显而易见。

然而商业地产在物业交付的时候只是整个运营部分的正式开始，能否持续健康地运营才是决定一个商业地产项目是否成功实现价值的关键。

招商工作作为商业地产运营的重要部分，从一开始就举足轻重，毫不夸张地说，招商工作的成功与否又是评判商业运营是否成功的唯一标准。

一、招商工作过程中的操作要点1、市场调查市场调查是招商工作的第一步。

最先要做的是对目标所在市场的调查，这主要包括对项目周边的交通人流、居民收入，消费习惯和消费层次等等；另一个调查的方向是周边商铺目前的经营业态、经营状况、租金水平、经营面积等。

这两方面调查非常重要，它决定着项目的发展和前程。

2、项目分析项目的分析包括项目产品本身的分析，如项目的物业形式分析（街铺、商业群楼、综合市场、商业街、社区商业等）；物业产品分析（铺面或铺位、开间、进深、楼层）；市场分析（租金、租期、优惠办法）。

这部分要考虑的是项目适合引进怎样的商家，将来要做成怎样的一个商业物业，怎样才能制订合适的招商政策等。

3、商业定位在对项目进行商业定位时，要充分考虑到项目所在区域的消费习惯、经济发展水平等因素来决定你经营什么类型的产品，是中档还是高档还是更精细一点的东西，只有定位准确，才能在招商过程中找准目标，才能有的放矢地制定招商计划，免做许多无用之功。

4、业态组合目前各地房地产项目开发中的商业物业日益放量，商铺的分类主要有这几种：商业街商铺、市场类商铺，住宅底层商铺、百货商场购物中心铺、交通设施商铺、街铺和铺位；除此外，餐饮类、百货类、电子类、服装类等经营业态如何组合排列，都需要我们对项目进行业态组合和布局划分。

5、招商业态布局划分之后，就要根据这个布局划分来进行招商。

招商的方式主要有几种，一种是通过广告媒体宣传，这是目前采用较多的方式，使看到广告后的客户会来电来访，通过他们对项目的了解又间接影响其他客户；第二种是人员推广，包括向外派发海报，海报的内容会更广泛更详细更能吸引人。

招商地产商业营销方案

05
创新力度不够：在商业地产市场竞争日益激烈的背景下，招商地产需要加大创新力度，推出更具竞争力的产品和营销策略。
06
服务质量需提升：在客户服务和售后支持方面，招商地产仍需进一步提升服务质量，以满足客户日益增长的需求。
对未来商业地产市场的预测与展望
预测
客户需求多样化：随着消费者需求的不断升级和变化，商业地产企业需要更加关注客户需求，提供更加多样化的产品和服务。
06
加强合作与资源整合：商业地产企业应积极寻求合作与资源整合的机会，提升自身实力和竞争力。
THANKS
感谢观看
创新发展：商业地产企业应加大创新力度，探索新的商业模式和营销策略，以满足市场和客户需求。
市场竞争加剧：随着商业地产市场的不断发展，竞争将越来越激烈，企业需要不断提升自身实力和竞争力。
展望
绿色可持续发展：商业地产企业应注重绿色可持续发展，推动绿色建筑和环保理念在商业地产领域的应用。
对企业未来发展的建议与思考
04
招商地产商业营销案例分享
成功案例介绍
案例一
某购物中心营销活动
营销策略
通过线上线下联合营销，举办购物节、打折促销等活动吸引顾客。
实施过程
提前策划活动，通过社交媒体、户外广告等多渠道宣传，吸引大量顾客参与。
成功案例介绍
效果评估
01
销售额大幅提升，品牌知名度提高，顾客满意度高。
案例二
02
某住宅项目营销活动
营销策略
03
以“绿色环保”为主题，通过举办开放日、看房团等活动吸引
潜在客户。
成功案例介绍
实施过程
精心布置展厅，提供专业讲解，组织实地参观，加强客户互动。

房地产西安某信息公寓LOFT项目全程提案

利用商业的人气再带动写字楼及剩余房源的销售
2007年4月~ 2008年2月
第一阶段公寓快速占领市场，掀起购买高潮
营销篇
价格策略
价格策略：采用低开高走的价格策略，迅速销售一期产品，
抢占市场，聚集销售卖场人气，快速建立项目的市场知名度和产品美誉度。结合多频度、小幅度的价格提升方法，实现全程目标均价。
营销篇
主力客户群
28--35岁
——主力群体诠释 ★十大性格素描 ★十大时尚元素 ★十大行为特征
★十大行业预测
营销篇
主力客户群
★十大性格素描
★独立 ★个性/热爱自由 ★崇尚简约 ★文化
★自信 ★激情/创造性 ★实用主义 ★即时享受
★思想前卫
★珍藏理想
营销篇
主力客户群
★十大时尚元素
★动感地带
★畅销书
营销篇
在制定传播策略之前,
我们先对项目卖点和主力购买人群做一个回顾
营销篇
项目卖点
[五大升值指数] [四大核心卖点] [两大市场价值] 1、CBD近邻 2、靠近管委会
A：LOFT产品 B：入户花园 C：酒店大堂 D：酒店物业管理
★产品独特性
★升值潜力巨大
3、周边高档社区环绕
4、紫薇品牌 5、交通便利,到机场20分钟
项目占地84.64亩,代征地28.8亩,净用地55.6亩。用地性质为综合，50年使用年限，现余45年。
产品篇
产品类型
产品定位
写字楼
公寓
可自由分割的平层
商业
LOFT----能办公的住宅
由公寓、写字楼、商业三种物业组成
产品篇
产品配比
写字楼：平层（150～300m2）—————30%

某房地产项目商业定位及招商策略报告

•项目背景及市场分析•商业定位及业态规划•招商策略及实施计划•营销推广及品牌建设目•财务分析及投资回报预测•项目实施及管理团队介绍录项目背景介绍010203所在市场环境分析所在区域商业氛围浓厚，竞争激烈。

消费者需求多样化，对品质和体验要求高。

区域内缺乏特色和创新型商业项目。

中高端消费者群体，年龄层次以25-45岁为主。

周边居民及办公人群为主要消费群体。

对品质、服务和创新性有较高要求。

010203目标客户群体分析商业定位原则及目标原则以市场需求为导向，结合项目自身条件，确定合理的商业定位及业态。

目标打造一个集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的综合性商业中心，满足消费者一站式购物需求。

包括零售、餐饮、娱乐、休闲四大类，根据市场需求及项目特点，进行细分及规划。

配比根据市场调研及数据分析，进行业态配比调整，以达到最佳的商业组合效果。

业态规划业态规划及配比VS根据业态类型及消费习惯，进行合理的动线设计及功能分区，提高消费者购物体验。

商业面积及布局布局商业面积招商对象及标准对象标准招商渠道及策略渠道策略招商流程及时间安排流程时间安排营销推广方案目标客户定位推广渠道选择推广内容策划品牌形象设计设计符合品牌定位的形象元素，包括标志、视觉形象、宣传物料等，以便在市场上形成独特的视觉印象。

品牌传播通过各种渠道和方式，包括线上、线下、传统媒体和社交媒体等，进行品牌传播，以便提高项目的知名度和美誉度。

品牌定位化等方面，以便在市场上树立独特的形象。

品牌建设及形象塑造与其他地产项目的差异化分析010203项目特点竞争环境分析差异化策略制定投资估算根据项目规模、地理位置、设计方案等因素，对项目的土地购置、拆迁安置、建筑工程、设备购置、税费等费用进行详细估算。

要点一要点二资金筹措通过银行贷款、股权融资、合作开发等方式，筹措项目所需资金，确保项目能够顺利实施。

项目投资估算及资金筹措收益预测根据市场调查、类似项目比较、专家评估等方式，预测项目的租金收入、销售收入等收益，评估项目的盈利潜力。

房地产市场调研-武汉Loft及小户型公寓

➢项目优势：项目位于欧亚达家居建材城附近，距离王家湾商圈2站路之遥，尽享商圈配套，周边有数十条公交直达，毗邻未来3、4号地铁线经过此地，交通发达。另外项目配有天然气以及民用电，为购房者生活减少不少生活成本。
➢项目劣势：周边环境较差，地铁在建及周边拆迁对项目影响较大，开发商名气不高，鲜为人知，项目本身体量不大，仅1栋Loft和1栋写字楼。
就武汉本地而言酒店式公寓已转变为，无专门管理公司上门管理，且已失去了酒店的性质，仅保留了其居住功能的小户型住宅。
开放性
居家气氛 Development
Artistry
透明性
艺术性
Open
Mobility
流动性生活的艺术
Mobility
创意的阁楼
Transparency
6
Loft及公寓发展——办公Loft&公寓
➢ 推盘时间上人信汇借助武汉楼市“小阳春”热销之风首先推盘，率先抢占了区域内购买该类型产品客源。
22
商用与民用水、电资费比较&投资回报率简析
商业水费（元/吨）
3.15
32.94万方 1201万方
30-50万 45-130万
9162元/平米 7713元/平米
2012第一季度开盘首日去
化率
70.61%
36.24%
从今年整体供应看公寓、Loft类型产品占整个市场的比例非常小约3%左右，从成交平均单价看也比普通住宅贵15%的价格，但是其低总价、不限购、不限贷的特殊属性受到了市场（主要来自投资客）的青睐，一季度整体市场的开盘去化就足以说明其受关注、热销程度。
【背景】【价值】
随着住宅“禁商令”的政策出台，创业型公司失去低成本的办公场所，商务公寓的风头受到冲击，形象好、租金相对便宜、空间更自由小户型商务Loft&公寓迎来了良好的发展契机

武汉市公寓市场

1.8%
26066
1.7%
1569609
2023
31703
2.50%
304345
24.0%
542749
42.80%
187680
14.80%
83695
6.60%
26630
2.10%
20290
1.60%
15217
1.20%
16485
1.30%
19022
1.50%
20290
1.60%
1268105
全市公寓整体市场丨168号令新规解读
排名
项目名称
区域
成交面积（万㎡）
1
碧桂园·蜜柚
江岸
8.45
2
绿地国际金融城
武昌
4.85
3
龙湖新壹城
东湖高新
4.73
4
碧桂园泰富城
经开
3.78
5
恒大御景湾K7
汉阳
3.58
6
越秀·星悦峯
武昌
3.42
7
悦城 · lake街区
汉阳
3.42
8
北辰光谷里
东湖高新
3.41
9
庭瑞U-ME
经开
3.40
10
金地自在城
洪山
中原观点
根据征求意见稿，江岸、江汉等中心城区，以及东西湖区金银湖、黄陂区盘龙城、江夏区纸坊等划定区域内，已建成闲置低效旳商业、办公、厂房等非住宅存量房屋，能够改造为租赁住房。同步，城市要点功能区、主要景观节点区和主干道沿线旳商业和办公用房，不得改造为租赁住房。原则上，用于改造旳商业、办公、厂房等房源，要进行整体确权，房屋性质不能变化，并将纳入全市住房租赁平台进行统一监管。改造过程中，要符合房屋构造、消防、环境保护、技术原则等安全要求，而且应按照改造建筑面积6%旳规模，集中设置配套旳公共服务设施用房，位置宜在首层。