预购商品房抵押法律效力的思考
论预售商品房抵押登记
论预售商品房抵押登记在我国蓬勃发展的房地产市场中，随着房地产市场的日益规范，现房销售和期房销售已经成为当今最重要的商品房销售形式。
期房也就是我们通常所说的预售商品房，即开发商将正在建设或者即将建设的商品房销售给购房人。
预售商品房无论对于开发商而言具有重要意义。
一个开发项目往往涉及到大量的资金投入，如果开发商在商品房竣工之前按照规定提前向社会出售，无疑可以把一部分社会闲散资金吸引到房地产开发中来，从而减轻开发商的资金压力。
但对于购房人来说，他要承担一定的交易风险。
同时，购房人在购房过程中也会因为购房资金短缺问题，需要对已经购买的预售商品房进行抵押从而获得购房贷款。
预售商品房抵押既关系到抵押人与抵押权人之间的关系，也关系到预售人与抵押人以及抵押权人之间关系问题，同时还涉及到预售商品房抵押登记问题。
由于预售商品房抵押涉及到物权、债权等民事法律问题，抵押登记等行政法律问题，对于这些无论理论界，还是司法实务界，均存在一定争议。
本文拟结合具体案例从预售商品房抵押登记行政行为，来剖析与之相关的民事法律和行政法律问题。
一、据以研究的案例1998年7月8日，赢嘉公司与原北京市房屋土地管理局签订《北京市国有土地使用权出让合同》，依法取得了本市朝阳区东三环南路2号的国有土地使用权。
1999年4月26日，赢嘉公司取得了市朝港澳台国用字第10020号临时《中华人民共和国国有土地使用证》，后于2001年2月5日正式取得了《中华人民共和国国有土地使用证》。
赢嘉公司在该土地上建设“富裕隆大厦”，现更名为“赢嘉中心”。
期间，市国土房管局向赢嘉公司分批核发了《北京市外销商品房预售许可证》。
1999年11月8日，赢嘉公司与中融公司签订了《北京市外销商品房预售契约》，中融公司预购赢嘉中心B座16-24层房屋。
2000年7月25日中融公司与亚运村支行签订《流动资金借款合同》，约定借款亿元，用途为采购钢材。
同日又签订了《最高额抵押合同》，抵押人为中融公司，抵押权人为亚运村支行，《抵押物清单》中注明抵押物为富裕隆大厦B座16-24层。
预售商品房抵押若干法律问题优选篇
预售商品房抵押若干法律问题优选篇预售商品房抵押若干法律问题 1预售商品房，俗称“楼花”，指尚未竣工交付的商品房，是一种特殊的期货，能否将其作为抵押权的标的物？抵押权作为一种典型的担保物权，早在罗马__末期由裁判官所创制。
近现代意义的抵押权是在罗马法与日耳曼法抵押权二者的基础上，经由中世纪后期不动产登记制度的发达逐渐形成。
通过考察抵押权的沿革史，及其未来的发展趋势，我们可以得出这样的结论：抵押权标的物的范围在不断扩大。
由最初的不动产到不动产物权，如地上权、典权、采矿权、林权等，以至动产也可以有选择地列入抵押物的范围。
因此，我们对“抵押物必须是完整有形体并具有固定价值”的说法可以提出质疑。
预售商品房虽然尚未建成，但法律对预售商品房进行了严格的限定。
我国《城市房地产管理法》规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
”此外，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
可见，法律已将预售商品房拟制具有所有权形态的有体物，赋予其独立财产地位。
虽然我国《城市房地产管理法》及《担保法》均没有明确规定预售商品房可以做为抵押权的标的，但实践中，预售商品房抵押代款早已客观存在，而且一些省、市制定的地方性法规和行业规章中相继作出了允许将预售商品房作为抵押权标的物的规定，如《福建省抵押贷款条例》、《武汉市房地产抵押管理办法》、《广州市房地产抵押管理办法》等，特别是1997年5月9日，__公布的《城市房地产抵押管理办法》明确规定：“购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为”是预购商品房贷款抵押。
预售商品房抵押登记行为研究
预售商品房抵押登记行为研究1. 引言随着房地产市场的发展和城市化进程的加速，预售商品房的销售日益普遍。
在购买预售商品房时，产权抵押已经成为一种常见的融资手段。
因此，对预售商品房抵押登记行为进行研究，对于保障购房者利益、促进房地产市场健康稳定发展具有重要意义。
本文旨在探讨预售商品房抵押登记行为，包括其定义、法律法规、登记流程等方面的内容。
首先，将介绍预售商品房抵押登记的概念和意义。
其次，将分析相关法律法规对于预售商品房抵押登记行为的规定。
最后，将探讨预售商品房抵押登记的具体流程及其关键问题。
2. 预售商品房抵押登记的概念和意义2.1 预售商品房抵押登记的定义预售商品房抵押登记是指购买预售商品房后，产权人将其房产作为抵押物向金融机构等融资方申请贷款时，需办理的登记手续。
这一手续旨在确保贷款的安全性和房地产市场的稳定发展。
2.2 预售商品房抵押登记的意义预售商品房抵押登记的意义主要体现在以下几个方面：2.2.1 保障购房者权益购房者在购买预售商品房时，往往需要依靠银行等融资机构提供的贷款。
而预售商品房抵押登记的办理，可以确保购房者的合法权益得到保障，防止购房者的房产因贷款等问题发生纠纷。
2.2.2 促进房地产市场健康发展预售商品房抵押登记制度的实施，可以为购房者提供更加稳定和可靠的购房环境。
这有助于促使房地产市场的健康发展，减少市场投机行为，维护市场秩序。
3. 预售商品房抵押登记的法律法规预售商品房抵押登记行为受到相关法律法规的规范和约束。
3.1 房地产相关法律法规在中国，对于预售商品房抵押登记行为的规定主要包括《中华人民共和国不动产登记暂行条例》、《不动产登记办法》等。
这些法规对于登记机构的职责、办理登记的条件等进行了明确规定。
3.2 银行业相关法律法规作为贷款方，银行业的相关法律法规也对预售商品房抵押登记行为提供了指导和规范。
例如，《中华人民共和国商业银行法》对商业银行的贷款活动进行了规定，《中华人民共和国抵押法》对抵押权的设立和行使等方面进行了详细的规范。
浅析预售商品房的抵押
浅析预售商品房的抵押随着我国房地产市场的蓬勃发展，预售商品房成为了购房者们常见的选择。
然而，在购买预售商品房时，抵押问题是一个需要关注的重要方面。
本文将对预售商品房的抵押进行简要分析。
首先，预售商品房的抵押是指购房者在购买预售商品房时，将其购买的房屋作为抵押物，向银行或其他金融机构申请贷款的一种方式。
购房者可以将自己购买的预售商品房作为抵押物，以此来获得贷款资金，用于支付购房款项。
其次，预售商品房的抵押具有一定的风险。
首先，由于预售商品房的房屋并未完全建成，购房者在贷款过程中可能会面临一些不确定因素，如开发商的资质问题、工程质量问题等。
这些问题可能导致购房者的抵押贷款出现问题，给购房者带来一定的风险。
此外，预售商品房的抵押还可能受到政策的影响。
政府对于房地产市场的调控政策可能会对购房者的抵押产生影响。
例如，政府可能会对购房者的贷款额度进行限制，或者对购房者的抵押利率进行调整。
购房者在进行抵押贷款时需要密切关注政策变化，以避免因政策调整而导致贷款不利。
最后，购房者在进行预售商品房的抵押时需要注意一些关键问题。
首先，购房者应该选择信誉良好的金融机构进行贷款，以避免出现金融风险。
其次，购房者需要详细了解开发商的资质和房屋建设情况，确保房屋的质量和完工时间符合预期。
此外，购房者还需要关注购房合同中的条款，特别是关于抵押贷款的约定，以确保自身权益。
综上所述，预售商品房的抵押是购房者在购买预售商品房时需要关注的重要方面。
购房者在进行抵押贷款时应注意风险，并选择信誉良好的金融机构进行贷款。
同时，购房者还应关注政府的调控政策变化，以及购房合同中的条款，以保护自身权益。
只有在谨慎处理抵押问题的前提下，购房者才能更加安心地购买和享受预售商品房。
预告抵押登记效力法律分析及启示
预告抵押登记效力法律分析及启示商业银行个人按揭贷款业务具有质量高、受益期长、收益稳定、风险较低等特点，是一款优质高效的信贷品种。
商业银行在办理个人按揭贷款时，如果借款人未按期还款，法院会依法判决借款人归还银行贷款，并且商业银行一般认为，只要办理了房屋抵押登记手续，银行就可以享有优先受偿权。
但某案例中，李某购买商品房期房后，虽然银行与其办理了预告抵押登记手续，但最终法院判决并未支持银行取得抵押房屋价款的优先受偿权。
此案为商业银行正确认识预告抵押登记与正式抵押登记概念提供了一个重要借鉴，值得商业银行深思。
案例2014年8月5日，借款人李某向某银行申请房屋按揭贷款，用于购买某房产公司开发建设的一套商品期房（期房是指房屋还在建造过程中，未交付完工），某银行经过审核后，同意李某借款申请，并和李某签订借款合同，合同约定：贷款金额50万元，期限30年，自2014年9月1日起至2044年8月31日止，还款期360期，每月20日为还款日，还款方式为等额本息。
如借款人未按合同约定归还贷款本息或支付相关费用，某银行有权宣布合同项下全部或部分贷款提前到期，有权要求借款人立即归还借款本息及相关费用，并可行使担保权利，借款人将合同项下所购房屋作为抵押财产向某银行提供抵押担保，某房产公司为李某借款提供连带责任保证。
由于房屋还未建成，故某银行与借款人需先办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证书后3个月内办理正式抵押登记。
展开剩余85%2014年8月11日，某银行与借款人李某在房产管理部门办理了房产抵押权预告登记手续。
某银行依约发放了贷款，但李某还了几期贷款后不再还款。
2015年5月，某银行将李某起诉至法院，请求法院判令李某偿还剩余贷款本金45万元及利息、复利、罚息，确认某银行对本案抵押房产享有优先受偿权，某房产公司承担连带偿还责任。
法院经审理后判决，李某应向某银行偿还贷款45万元及所欠利息、复利、罚息等，某房产公司应对上述款项承担连带偿还责任，不予支持某银行就该房屋享有优先受偿权。
预购商品房抵押登记的性质与效力：实证考察和路径选择
预购商品房抵押登记的性质与效力：实证考察和路径选择1. 引言1.1 研究背景预购商品房抵押登记是指购房人在尚未取得房屋所有权证书前，将购房合同约定的已售商品房抵押登记在银行或其他金融机构的一种行为。
目前，我国商品房销售市场逐渐兴起，各大城市都出现了大量的商品房项目，购房人为了获得首付款或者贷款，通常会选择进行预购商品房抵押登记。
关于这一行为的性质和效力问题亟待研究和探讨。
随着商品房市场的不断发展和调整，预购商品房抵押登记的法律问题也日益凸显，如何规范和保障购房人的权益，已成为当前亟待解决的难题。
本文拟对预购商品房抵押登记的性质与效力进行实证考察和路径选择，以期为相关法律法规的完善提供参考。
1.2 研究目的研究目的是通过对预购商品房抵押登记的性质与效力进行探讨，揭示其在现实中的实际运作情况。
通过实证考察，全面了解预购商品房抵押登记的具体操作流程和实际效果，为相关法律政策的制定和完善提供依据。
通过路径选择的研究，探讨如何更好地保护购房者和抵押权人的合法权益，促进商品房市场的健康发展。
本研究旨在深入分析预购商品房抵押登记的法律规定及实践操作，探讨其存在的问题和改进的路径，为相关实务工作和学术研究提供参考和借鉴。
希望通过本研究，可以为我国商品房市场的规范化发展和法律体系的完善提供一定的理论和实践支持。
2. 正文2.1 预购商品房抵押登记的性质预购商品房抵押登记的性质是指在购房者未取得产权证书之前，将预购合同作为抵押物进行登记的一种行为。
这种抵押登记并非拥有完整产权的抵押，而是基于购房者对未来产权的期待进行的一种抵押行为。
在法律上，预购商品房抵押登记是合法有效的，购房者在缴纳足够的抵押金后可以享受到一定的权益保障。
预购商品房抵押登记的性质主要体现在其具有一定的法律效力和保障作用，能够保障购房者在合同约定期限内取得产权，并能够作为购房者在未来商业贷款或债务融资中的一个重要抵押物。
预购商品房抵押登记的性质还体现在其具有一定的风险和不确定性，因为购房者并未真正取得产权，在一些特殊情况下可能会存在合同履行风险或产权转让问题。
预购商品房抵押登记的性质与效力：实证考察和路径选择
预购商品房抵押登记的性质与效力：实证考察和路径选择随着我国房地产市场的不断发展壮大，购房者对于商品房的购买需求也日益增加。
很多购房者在购房之前会选择进行预购，即提前向开发商支付一定的定金或者认筹款，以保证自己后续能够优先购买心仪的商品房。
而在预购商品房的过程中，有一种抵押登记的安排被越来越多的购房者选择。
那么预购商品房抵押登记的性质与效力是怎样的呢？为此，本文将对预购商品房抵押登记进行实证考察，并探讨路径选择的问题。
我们需要明确预购商品房抵押登记的性质。
预购商品房抵押登记是指购房者在向开发商支付一定的定金或认筹款后，根据约定可以将其购房权利进行抵押登记，以保证购房者在后续支付购房款时能够优先取得商品房的权利。
这种抵押登记一般会在商品房的最终交付之前进行，以确保购房者的权益。
从性质上来说，预购商品房抵押登记属于一种债权人保障方式，购房者可以通过将购房权进行抵押登记，以确保开发商履行最终合同的义务。
在实际操作中，购房者需要在双方签订购房合同的将抵押登记的具体事项也写明，并进行公证，以确保其效力。
我们需要关注预购商品房抵押登记的效力问题。
预购商品房抵押登记的效力主要取决于两个方面，一是购房者是否有权利进行抵押登记，二是抵押登记是否能够在最终交易中生效。
购房者是否有权利进行抵押登记需要参考《中华人民共和国担保法》和《中华人民共和国合同法》等法律法规的规定，购房者如果能够在购房合同中明确约定有权进行抵押登记的话，那么就可以依法进行。
抵押登记是否能够在最终交易中生效主要取决于所在地的房地产登记部门的规定，一般来说，只有在商品房最终交接时，购房者才能够和开发商一同前往房地产登记部门进行抵押登记。
针对预购商品房抵押登记的实证考察，我们可以通过调查相关法律法规和案例进行分析。
我们可以通过查阅《中华人民共和国不动产登记法》和《中华人民共和国担保法》来了解抵押登记的具体要求和程序。
我们可以通过查阅相关的法院判决书和裁定书来了解抵押登记在实际案例中的效力和适用情况。
预购商品房抵押登记的性质与效力：实证考察和路径选择
预购商品房抵押登记的性质与效力：实证考察和路径选择预购商品房抵押登记是指购房者在尚未取得商品房所有权证书前，将已签订的商品房购买合同以及预付款项抵押给银行或其他金融机构，以获取一定额度的贷款或融资。
在中国的房地产市场中，预购商品房抵押登记已经成为一种常见的融资方式。
由于其特殊性，预购商品房抵押登记的性质和效力一直备受关注和争议。
本文将从实证考察的角度出发，对预购商品房抵押登记的性质和效力进行探讨，并提出路径选择建议。
一、预购商品房抵押登记的性质预购商品房抵押登记的性质是指其在法律上的归属和作用。
一般来说，预购商品房抵押登记可被视为一种未取得所有权的动产抵押登记，其性质主要包括合法性、有效性和优先权。
预购商品房抵押登记的合法性是指其是否符合法律规定，具有合法效力。
根据《物权法》的相关规定，预购商品房抵押登记应当符合法定条件，并且应当经过合法程序，经过登记机关的审核和备案。
只有符合法律规定的预购商品房抵押登记才具有合法性。
预购商品房抵押登记的有效性是指其是否具有法律效力。
在实务操作中，预购商品房抵押登记具有一定的有效性，可以为购房者提供一定的融资渠道和保障。
由于购房者尚未取得商品房的所有权证书，预购商品房抵押登记的有效性可能受到限制，其法律效力可能不如已取得所有权的商品房抵押登记。
预购商品房抵押登记的优先权是指在法律上对抵押债权的优先权。
在房地产交易中，优先权是一种非常重要的法律概念，它决定了在房产抵押权竞争中的先后顺序。
对于预购商品房抵押登记，其优先权通常是相对较低的，因为购房者尚未取得商品房的所有权证书，其抵押权可能会受到限制。
预购商品房抵押登记的效力是指其在实际应用中的约束力和保障作用。
预购商品房抵押登记在一定程度上具有效力，可以为购房者提供融资渠道和保障，但其效力也存在一定的局限性。
预购商品房抵押登记具有一定的监督效力。
在预购商品房抵押登记的过程中，登记机关和金融机构都会对购房者的资格和合同情况进行审核和监督，以确保登记的合法性和有效性。
《预购商品房抵押权预告登记效力的认定》
《预购商品房抵押权预告登记效力的认定》一、引言在房地产市场日益繁荣的今天，预购商品房抵押权预告登记作为一项重要的法律制度，其效力认定对保护购房者和银行等金融机构的合法权益具有重要意义。
本文将对预购商品房抵押权预告登记的效力进行认定，以期为相关法律实践提供参考。
二、预购商品房抵押权预告登记概述预购商品房抵押权预告登记是指在商品房预售阶段，购房者将其未来取得的房屋所有权作为抵押物，向银行等金融机构申请贷款时，为保障金融机构的债权安全而进行的预先登记。
该登记具有公示作用，旨在保护购房者和金融机构的合法权益，防止一房多卖、重复抵押等情况的发生。
三、预购商品房抵押权预告登记的效力认定（一）法律效力预购商品房抵押权预告登记具有法律效力。
根据《物权法》等相关法律规定，经过预告登记的抵押权具有对抗第三人的效力，即未经登记权利人同意，第三人不得擅自对抵押物进行处分。
此外，预购商品房抵押权预告登记还可以防止一房多卖、重复抵押等情况的发生，保护购房者和金融机构的合法权益。
（二）执行效力预购商品房抵押权预告登记具有执行效力。
一旦发生纠纷，经过法院判决或仲裁机构裁决确认的抵押权可以依据预告登记进行强制执行。
此外，在房屋所有权转移过程中，如果存在未清偿的贷款等债务，经过预告登记的抵押权可以优先受偿。
（三）公示效力预购商品房抵押权预告登记具有公示效力。
通过公示，可以向社会公众展示该房屋已经设立了抵押权，从而防止其他债权人再次对该房屋进行抵押或查封等行为。
同时，公示还可以为购房者和金融机构提供明确的权利保障，降低交易风险。
四、案例分析以某银行与购房者之间的预购商品房抵押权预告登记为例，该银行在预售阶段与购房者签订了贷款合同和抵押合同，并办理了预购商品房抵押权预告登记。
后因购房者未按时偿还贷款，银行向法院提起诉讼。
在诉讼过程中，法院确认了经过预告登记的抵押权的效力，并依据该抵押权进行了强制执行。
这一案例充分说明了预购商品房抵押权预告登记的法律效力和执行效力。
住宅类预售商品房抵押权预告登记的思考｜审判研究
住宅类预售商品房抵押权预告登记的思考｜审判研究让法官更懂律师让律师更懂法官投稿邮箱：*****************吴来祥江苏省南京市玄武区人民法院以按揭贷款形式购买预售商品房，已成为很多人在购买住宅时的选择。
预购人一旦没有按约还款，贷款银行便会提起诉讼、主张对抵押财产优先受偿。
在已办理抵押权预告登记的情况下，贷款银行可不可以就抵押物预售商品房优先受偿？理论学界对此有不同观点，司法实践中的裁判意见不尽一致。
近几年，涉及住宅类预售商品房抵押权预告登记的诉讼案件日益增多，而预售商品房抵押权预告登记又属于实践当中最为常见的抵押权预告登记。
对抵押权预告登记优先受偿效力的不同回答，不仅关涉预告登记权利人的切身利益，也事关预告登记制度的功能定位和价值实现。
因此，思考、研究住宅类预售商品房抵押权预告登记就显得十分有必要。
一、问题的提出在办理案件时笔者发现，有不少案件涉及抵押权预告登记的优先受偿效力，此类案件日益增多。
该类案件中，作为原告的贷款银行不仅主张预购人支付尚欠的借款本息、房产开发商承担阶段性担保责任，还会主张对抵押物预售商品房优先受偿。
抵押物都是已办理了抵押权预告登记的商品房，且都是住宅类商品房。
虽然预购人、房产开发商办理了抵押权预告登记，但作为抵押权预告登记权利人的贷款银行能不能对抵押财产优先受偿、抵押权预告登记制度的功能定位和现实价值是什么、抵押权登记和抵押权预告登记是不是同一概念等等，已成为处理此类纠纷时需要研究、思考的问题。
二、住宅类预售商品房的相关内涵住宅类预售商品房和住宅类商品房不同，虽都是用于居住，但其属于正在建造、尚未竣工和验收的房屋。
房产开发商若要预售商品房，除了投入建设资金要达到总投资的25%以上、施工进度和竣工交付日期要确定之外，还要取得商品房预售许可证明、土地使用权证书、建设工程规划许可证。
通过办理案件发现，预购人、房产开发商、贷款银行之间会签订借款合同、抵押合同、购房合同，彼此之间形成商品房买卖、金融借款、担保等法律关系。
《预购商品房抵押预告登记效力研究》范文
《预购商品房抵押预告登记效力研究》篇一一、引言随着房地产市场的发展，预购商品房抵押预告登记成为了购房者与银行之间常见的法律行为。
这一制度旨在保护购房者和银行的权益，保障交易的顺利进行。
然而，其具体的法律效力和登记过程却存在着一些争议和不确定性。
因此，本文将深入探讨预购商品房抵押预告登记的效力及其重要性。
二、预购商品房抵押预告登记概述预购商品房抵押预告登记是指在商品房预售阶段，购房者与银行签订抵押贷款合同后，为保障双方权益而进行的预告登记。
该登记并非正式的产权登记，但具有公示和保护作用，可以防止一房多卖、产权纠纷等问题。
三、预购商品房抵押预告登记的效力1. 公示效力：预购商品房抵押预告登记具有公示作用，能够向社会公众展示该房屋的抵押情况，从而保护购房者和银行的合法权益。
2. 优先受偿效力：在正式产权登记前，若发生债务纠纷，经过预告登记的债权具有优先受偿的效力。
这在一定程度上保护了银行和购房者的利益，降低了风险。
3. 排他效力：预告登记后，未经权利人同意，其他权利人不能对该房屋进行权利主张或处置。
这有效地避免了一房多卖、产权纠纷等问题。
四、预购商品房抵押预告登记的实际操作及问题在实际操作中，预购商品房抵押预告登记的流程包括申请、受理、审核、登簿等环节。
然而，存在以下问题：1. 登记流程繁琐：部分地区的登记流程较为复杂，耗时较长，影响了交易的效率。
2. 法律效力不明确：关于预告登记的法律效力，不同地区、不同法院的判决存在差异，导致了一定的法律风险。
3. 登记费用较高：部分地区预购商品房抵押预告登记的费用较高，增加了购房者和银行的负担。
五、完善预购商品房抵押预告登记的建议为提高预购商品房抵押预告登记的效率和效力，本文提出以下建议：1. 简化登记流程：优化登记流程，减少不必要的环节，提高交易效率。
2. 明确法律效力：通过立法或司法解释明确预告登记的法律效力，降低法律风险。
3. 降低登记费用：适当降低预购商品房抵押预告登记的费用，减轻购房者和银行的负担。
预售商品房抵押合同的效力
遇到担保法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>预售商品房抵押合同的效力在商品房预售的交易中，购房人在支付首期规定的房价款后，有贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为，称之为预售商品房贷款抵押 .通过这种方式，一时难以支付全部房款的消费者可以购买商品房，发展商可以尽快收到房款，而银行的业务也得以拓宽。
预售商品房的购房人向银行申请贷款的时候，银行与购房人签订书面的抵押贷款合同，约定购房人将其购买的商品房抵押给银行作为贷款的担保。
在正常情况下，商品房预售合同的购房人作为贷款人，依据贷款合同向银行分期履行还款义务，应无异议。
但是，在商品房买卖出现纠纷的时候，比如发展商不能按期交楼，甚至出现楼盘烂尾的情况下，购房人可能要求解除商品房预售合同并且可能停止还款给银行。
当然，贷款人不履行还款义务，已经构成违约。
但是，在这种情况下，银行是否可以对抵押物主张抵押权呢？要行使抵押权，银行首先面临的问题就是：银行与预售商品房的购房人所签订的抵押贷款合同是否生效。
根据《合同法》第32条的规定，当事人采取合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
在实务中，银行与预售商品房的购房人以采取签订抵押贷款合同的方式订立合同，在合同当事人签字或者盖章时抵押贷款合同成立，应无异议。
另外，根据《合同法》44条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。
该条第2款还规定，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
可以看出，合同的生效与否，其一要看合同是否合法，其二要看法律、行政法规是否规定办理批准、登记手续才能生效。
首先，我们来看看抵押贷款合同的合法性问题。
这一问题涉及到两个方面，其一：抵押物是否合法？其二：抵押合同中的抵押人是否具有合法的主体资格。
就第二个方面而言，抵押合同中抵押人如果具有合法的主体资格，其应当具备的条件有两个：其一为抵押人必须具有民事权利能力和民事行为能力，其二为抵押人需对抵押物享有处分权 .对于抵押人第一项条件，民事行为人具有民事权利能力和民事行为能力是民事法律行为成立的要件，不再累述。
预购商品房抵押法律效力的思考
中图 分 类 号 ：Ｄ ２ ．８ ９２ ３
收 稿 日期 ：２ １ — １ ０ ０男 ， 东茂 名人 ， 苏警 官 学 院 副教 授 ， 究 方 向为 劳动 法 、 商法 学 ； ４ （９ ０ ） 男 ， 苏 何 Ｊ７一 ， 广 江 研 民 姜 ￣ １７－ 。 江 ．
扬 州人 ， 苏省 江 都 市 人 民 法 院 审判 员 ， 究方 向 为 民 法 学 。 江 研 基 金 项 目 ：本 文 系 江 苏 高校 优 势 学科 建设 工 程 资 助 项 目
预 购 商 品 房 抵 押 是 伴 随 着 商 品 房 预 售 制 度 的 产
生 、发 展 和 银 行 为 防 范 住 房 金 融 业 务 中 可 能 产 生 的 信
方 式 。我 国 的 法律 、部 门规 章 、 司法 解 释 在 不 同 时期 从 不 同 角度 对预 购 商 品 房 抵 押 进 行 立 法规 制 ．但 对 其 应 具 备 何 种
法律效力 未予明确 ，无 法衡平商品房预售 中各方参与主体的利益 。本文通过对法律规制的 变迁及相关 司法判例的探讨 ．
权 证 书 ；二 ） 有 建 设 工 程 规 划 许 可 证 ； 三 ） 提 供 预 （ 持 （ 按
预 购 商 品 房 抵 押 的 出 现 与 我 国 商 品 房 预 售 制 度 的
兴 起 密 切 相 关 。 品 房 预 售 ， 房 地 产 开 发 企 业 将 正 在 商 指
建 设 中 的 房 屋 预 先 出 售 给 承 购 人 ， 由 承 购 人 支 付 定 金 或 全 部 或 一 定 比例 的 房 价 款 以 完 成 交 易 的 一 种 不 动 产
海 南 省 １９ 年 商 品 房 平 均 价 格 为 １０ 元 ／ 方 米 ．９ ２ ９１ ４０ 平 １９
论预购商品房抵押权预告登记的效力
论预购商品房抵押权预告登记的效力预购商品房抵押权预告登记的法律效力分析江苏银行某分行与袁某签订个人购房借款合同一份，中某房地产开发公司作为保证人为该笔借款提供连带责任担保，同时袁某在袁某中某房地产公司购买的H号房屋进行了预购商品房预告登记与预购商品房抵押权预告登记，江苏银行某分行为预购商品房抵押权预告登记权利人。
之后，江苏银行某分行与袁某签订房地产抵押合同一份，约定将H号房屋设立为袁某履行借款合同的抵押担保。
H号房屋至今未办理所有权登记手续。
现因未能按约偿还借款本息，江苏银行某分行诉至法院，请求判决：1、被告袁某立即偿还借款本息、罚金等若干元；2、确认其对H号房屋在经依拍卖、变卖时享有优先受偿权3、被告中某房地产开发公司承担连带责任。
本案争议在于江苏银行某分行能否依据预购商品房抵押权预告登记，主张其对H号房屋在依法拍卖、变卖时享有优先受偿权？第一种意见认为江苏银行某分行与袁某签订的抵押合同成立并生效，并在之前办理了预购商品房抵押权预告登记，依法设立了担保物权，应当认定江苏银行某分行对H号房屋在拍卖、变卖时享有优先受偿权。
第二种意见认为江苏银行某分行与袁某签订的抵押合同成立并生效，但预购商品房抵押权预告登记并非等同于抵押权登记，不应认定江苏银行某分行对H号房屋在拍卖、变卖时享有优先受偿权。
清河区法院经审理认为，江苏银行某分行与袁某签订了抵押合同，并已办理抵押权预购商品房预告登记，但H号房屋所有权至今未转移至袁某名下，亦未办理正式的抵押登记手续，根据我国《物权法》第一百八十七条的规定，H号房屋的抵押权并未设立，因此，江苏银行某分行要求对H号房屋在依法拍卖、变卖时享有优先受偿权无事实和法律依据，不予支持。
本案的处理结果体现了预购商品房抵押权预告登记与抵押权登记二者的法律效力区别。
现分析如下：一、预购商品房预告登记的法律效力。
我国《物权法》第二十条的规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
《预购商品房抵押预告登记效力研究》范文
《预购商品房抵押预告登记效力研究》篇一一、引言随着房地产市场的不断发展，预购商品房的抵押预告登记逐渐成为人们关注的焦点。
这一制度旨在保护购房者的权益，同时为房地产市场提供稳定的法律保障。
本文将对预购商品房抵押预告登记的效力进行深入研究，分析其背后的法律原理及实践应用。
二、预购商品房抵押预告登记概述预购商品房抵押预告登记是指在购房者与开发商签订预购商品房买卖合同后，为保障购房者的权益，将该房屋的抵押权进行预先登记的一种制度。
这一制度在保护购房者权益、维护房地产市场稳定方面具有重要意义。
三、预购商品房抵押预告登记的效力1. 法律效力预购商品房抵押预告登记具有法律效力，即在法律上对购房者的权益进行保护。
一旦完成预告登记，其他债权人无法对该房屋进行恶意侵害，为购房者提供了法律保障。
2. 保护购房者权益预购商品房抵押预告登记能够有效保护购房者的权益。
在房地产开发过程中，由于信息不对称等原因，购房者往往处于弱势地位。
通过预告登记，可以确保购房者的权益不受侵害，提高其市场信心。
3. 促进房地产市场稳定预购商品房抵押预告登记有助于促进房地产市场的稳定。
通过明确产权归属、降低市场风险，有利于房地产市场的长期发展。
同时，该制度还能够防止开发商恶意转移、销售房屋等行为，维护市场秩序。
四、实践应用与问题分析尽管预购商品房抵押预告登记在理论上具有诸多优势，但在实践中仍存在一些问题。
例如，部分地区对预告登记的办理流程、所需材料等规定不尽相同，导致购房者在办理过程中面临诸多不便。
此外，部分开发商为规避法律责任，可能存在虚假宣传、隐瞒信息等行为，给购房者带来损失。
针对这些问题，本文提出以下建议：1. 完善法律法规：政府应进一步完善相关法律法规，明确预告登记的办理流程、所需材料等要求，为购房者提供更加便捷的服务。
2. 加强监管力度：相关部门应加强对房地产市场的监管力度，防止开发商违规行为，保护购房者的合法权益。
3. 提高公众法律意识：通过宣传教育等方式，提高公众对预购商品房抵押预告登记的认识和了解，增强其法律意识。
《预购商品房抵押预告登记效力研究》范文
《预购商品房抵押预告登记效力研究》篇一一、引言在当今房地产市场高速发展的背景下，预购商品房抵押预告登记作为一种重要的法律手段，对于保障交易安全、维护市场秩序、促进经济发展具有重大意义。
本文将对预购商品房抵押预告登记的效力进行深入研究，旨在探讨其法律效力、实施现状及存在的问题，并提出相应的完善建议。
二、预购商品房抵押预告登记概述预购商品房抵押预告登记是指在房屋正式过户前，为保障交易安全而进行的一种预告登记。
该登记将预购商品房的抵押权予以公示，具有法律效力。
其目的在于确保交易双方的权益，为购房者提供一定的保障。
三、预购商品房抵押预告登记的效力1. 法律效力：预购商品房抵押预告登记具有法律效力，可以对抗善意第三人。
一旦发生纠纷，该登记可以作为重要的法律依据。
2. 保障交易安全：通过预告登记，可以提前了解房屋的权属状况、抵押情况等信息，有效避免因信息不对称导致的风险。
3. 促进交易秩序：预告登记可以防止一房多卖等欺诈行为的发生，有助于维护市场秩序，促进交易的顺利进行。
四、实施现状及问题分析目前，我国在预购商品房抵押预告登记方面已经取得了一定的成果。
然而，在实际操作过程中仍存在一些问题：1. 登记程序繁琐：部分地区在办理预告登记时，程序相对繁琐，影响了办理效率。
2. 信息透明度不足：部分地区的房屋权属信息不够透明，导致交易双方无法及时了解房屋的实际情况。
3. 法律体系不完善：目前，我国在预购商品房抵押预告登记方面的法律体系尚不完善，需要进一步完善相关法律法规。
五、完善建议针对上述问题，本文提出以下建议：1. 简化登记程序：相关部门应简化办理预告登记的程序，提高办理效率，降低交易成本。
2. 提高信息透明度：加强房屋权属信息的公开透明度，确保交易双方能够及时了解房屋的实际情况。
3. 完善法律体系：完善相关法律法规，明确预告登记的效力和适用范围，为市场健康发展提供有力保障。
4. 加强监管力度：加大对违法行为的打击力度，维护市场秩序，保护交易双方的合法权益。
以“预购”商品房进行抵押特殊法律问题--对最高院终审一宗担保物权案例的研究评析
以“预购”商品房进行抵押的特殊法律问题--对最高院终审的一宗担保物权案例的研究评析【核心观点】具备“善意取得”条件的抵押登记效力不受抵押物实际权属关系的限制；只有在涉及按揭贷款法律关系时，预购房的抵押用途才会收到特别限制；以在建房屋设定预告登记性质的抵押时，具有限制、排除抵押人对该预告登记抵押物进行再处分的功能；预告登记不能直接转化为本登记，在实务中应当注意对登记转换期间的合理运用。
【精品案例】这是最高人民法院终审的一个担保物权案例。
1995年7月18日，方信房地产公司与华东三峡公司签订了21份《皇府别墅房屋预售合同》，约定由华东三峡公司预购其开发的“皇府别墅”21套。
合同于同年9月26日经公证处公证并办理了预售登记，后华东三峡公司向方信公司支付了20万元房屋预购定金。
1996年7月31日，华东三峡公司与中国投资银行上海浦东分行签订《抵押合同》和《人民币资金借款合同》，约定：华东三峡公司向投资银行浦东分行借款人民币1000万元，华东三峡公司以所预购的“皇府别墅”中的10套作为抵押担保。
此前，华东三峡公司曾于同年3月和10月将其所预购的部分房地产抵押给农行虹口支行，用于对京申公司向农行虹口支行的两笔借款提供抵押担保。
该抵押合同亦进行了抵押登记，并由有关登记部门出具了《房地产其他权利证明》。
为配合华东三峡公司的融资，方信公司曾于1995年9月30日出具承诺书：华东三峡公司对系争21幢别墅拥有全部产权及处置权。
1996年6月16日，华东三峡公司致函方信公司称，因北京农大项目融资一事未能实现，现将方信公司于1995年9月30日开具的承诺书退还，有关“皇府别墅”的预售合同，因公司融资项目未能落实，待请示三峡总公司后再行协商履行或终止事宜。
1997年9月5日，三峡总公司通知华东三峡公司：同意华东三峡将21幢别墅退还方信公司。
此后，在涉及投资银行浦东分行与华东三峡公司抵押借款合同纠纷案及农行虹口支行与京申公司的抵押借款合同纠纷案等诉讼中，法院均确认有关银行债权人享有对“皇府别墅”的抵押权。
预购商品房抵押登记的性质与效力：实证考察和路径选择
预购商品房抵押登记的性质与效力：实证考察和路径选择随着中国房地产市场的蓬勃发展，越来越多的人选择购买商品房作为投资或居住需求。
在购房过程中，有一部分购房者选择提前预购商品房，以期待在未来的某个时间点能够以较低的价格购得心仪的房产。
而对于提前预购的商品房，购房者也有可能选择将其抵押登记，以获取相应的贷款或融资。
本文将就预购商品房抵押登记的性质与效力进行实证考察，并探讨路径选择的相关问题。
一、预购商品房抵押登记的性质1. 抵押登记的法律性质预购商品房抵押登记是指购房者在预购商品房的将其抵押登记在银行或其他金融机构，以获取相应的贷款或融资。
在法律上，抵押登记是指债务人为了取得债权人的借款，向其提供担保而实行的一种法定程序。
在这种情况下，预购商品房作为抵押物，可以为购房者获取相应的贷款或融资提供保障。
2. 风险与回报预购商品房抵押登记的性质带有一定的风险与回报。
从风险方面来看，购房者在将房产抵押登记后，如果无法按时偿还借款或融资，就可能面临房产被银行或金融机构处置的风险。
同时也存在着债权人无法正常履行抵押权利的情况，导致购房者权益受损的可能。
而从回报方面来看，预购商品房抵押登记可以为购房者提供融资渠道，使其能够更加灵活地运用资金，获取更多的投资机会或满足其他资金需求。
2. 履行位置预购商品房抵押登记的效力主要体现在购房者和债权人之间。
购房者在拥有抵押登记的房产后，可以向债权人获得相应的贷款或融资，并按照合同约定的方式进行偿还。
债权人则有权在购房者无法履行合同义务的情况下，依法处置抵押物，以实现债权的清偿。
预购商品房抵押登记的效力主要在于购房者与债权人之间的协议和履行。
三、路径选择的相关问题1. 银行与金融机构选择购房者在预购商品房抵押登记时，需要选择合适的银行或金融机构进行抵押登记。
在进行选择时，购房者需要综合考虑各家金融机构的信誉、贷款利率、期限等因素，选择合适的合作对象。
也需要考虑金融机构的规模和实力，以确保能够获得稳定可靠的贷款或融资服务。
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预购商品房抵押法律效力的思考摘要：预购商品房抵押是伴随着商品房预售制度的产生和银行为防范住房金融业务信贷风险而出现的一种担保方式。
我国的法律、部门规章、司法解释在不同时期从不同角度对预购商品房抵押进行立法规制，但对其应具备何种法律效力未予明确，无法衡平商品房预售中各方参与主体的利益。
本文通过对法律规制的变迁及相关司法判例的探讨，分析了预购商品房抵押的性质、效力及纳入预告登记制度的可能性，使其与现行的物权法律体系相协调，以维护住房金融市场的稳定有序。
关键词：商品房预售；楼花按揭；预购商品房抵押；预告登记；在建工程抵押预购商品房抵押是伴随着商品房预售制度的产生、发展和银行为防范住房金融业务中可能产生的信贷风险而出现的一种担保方式。
但是，长期以来，对预购商品房抵押的性质、法律效力相关法律法规未予明确规定。
各级法院在审理预购商品房抵押贷款纠纷时，对已办理了预购商品房抵押登记的，权利人究竟享有何种权利，是因登记而获得了物权保护效力，还是登记仅为一种债权登记，在正式的房地产抵押登记手续办妥前，权利人对预购商品房仅享有合同履行期待权等问题理解各异。
在物权法定主义的框架下，预购商品房抵押也急需寻找自身在我国物权法体系中的合适定位。
对预购商品房抵押及相关登记的性质认识模糊，法律效力不清，已成为长期困扰银行业的一大难题，亟待得到解决。
一、预购商品房抵押的沿革预购商品房抵押的出现与我国商品房预售制度的兴起密切相关。
商品房预售，指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或全部或一定比例的房价款以完成交易的一种不动产交易方式。
１９９０年国务院颁布《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，拉开了我国国有土地有偿使用，企业可以利用出让取得的土地使用权进行房地产开发、经营的帷幕。
１９９２年国务院《关于发展房地产业若干问题的通知》指出：“房地产业在我国是一个新兴产业，是第三产业的重要组成部分，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，将成为国民经济发展的支柱产业之一。
”但随之出现了房地产过热现象。
例如海南省１９９１年商品房平均价格为１４００元／平方米，１９９２年迅速上涨到５０００元／平方米，１９９３年达到了最高的７５００元／平方米。
１９９３年６月２４日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》，采取包括严格控制信贷总规模，提高存贷款利率，削减基建投资等手段，全面紧缩银根，导致海南房地产泡沫的彻底破灭：全省“烂尾楼”达６００多栋、１６００多万平方米，闲置土地１８８３４公顷，积压资金８００亿元。
海南经济、金融陷入困境，海南发展银行被关闭，９家信托投资公司被停业整顿，３４家城市信用社被处置，全国一些省市的金融机构在海南投资房地产的资金严重受损，［１］并导致了长达４年的全国房地产业调整期。
１９９４年颁布的《城市房地产管理法》第４４条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的２５％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
”首次对商品房预售作出了法律规定。
房地产业作为资金密集型产业，规定预售制度，是把其作为激励当时亟待成长的房地产开发的一项扶持措施，降低房地产行业的进入门槛，以保证我国的住房制度改革得以成功。
１９９８年，国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，提出要停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，并规定所有商业银行在所有城镇均可发放个人住房贷款，取消个人住房贷款规模的限制，放宽个人住房贷款的贷款期限。
１９９７年、１９９８年建设部和人民银行先后颁布了《城市房地产抵押管理办法》、《个人住房贷款管理办法》，规定购房人在支付首期规定的房价款后，可将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行的担保，由贷款银行代其支付其余的购房款。
于是，导致我国的房贷业务从１９９８年的４２６亿元房贷总额到２０１１年的１０．４６万亿元的飞速增长。
一般认为，以预购商品房作抵押向银行融通资金的房屋销售方式来源于香港的房屋按揭销售。
房屋按揭销售方式由香港立信置业公司于１９５４年首创，其最先推出楼宇“分层售卖、分期付款”的方式，很快便盛行一时，成为香港房地产市场的一大经营特色。
１９９２年，按揭销售方式正式从香港传入内地，成为内地现行商品房销售的主流模式。
例如：北京房地产市场上的９０％—９５％的商品房销售都是采用预售的方式，很少有现房买卖。
［２］以预售商品房为抵押标的的按揭，即英国法中的ｍｏｒｔｇａｇｅ，“是一种通过债务人将特定财产权利转移予债权人而担保债权人的债权在约定的清偿期得到清偿的担保方式。
权利转移是其基本的规定。
”［３］（ｐ２８１）香港实行的按揭制度，包括普通法按揭和衡平法按揭。
前者，担保物的所有权绝对转移，受转移人在受担保的义务清偿时，再把所有权转还；后者，按揭人在担保物上的权益即时转移。
［４］（ｐ１８２）香港早年实施按揭担保的标的物中，既有期房，也有现房。
香港将房屋视为产业，分法定式产业和公义式产业，法定式产业指现有现存的产业；公义式产业指未来的或不存在的产业，例如尚未建成的房屋，即“楼花”。
根据香港《房地产转易与物业条例》第４４条的规定，从１９８４年１１月１日起，所有现存产业不能进行法定式按揭，必须采取法定式抵押。
因此，香港现今的按揭标的物仅指期房按揭，而不包括现房。
［５］内地在发放以预购商品房作为抵押的贷款时，商业银行和人民银行在使用的合同文本和规范性文件中，大多采用“个人住房抵押贷款”进行表述，与现房抵押不作区分。
在２００６年国务院办公厅《关于调整住房供应结构，稳定住房价格的意见》（国办发［２００６］３７号）第５条中规定：“个人住房按揭贷款首付款比例不得低于３０％”，这是我国行政部门首次使用“按揭贷款”的称谓，以与现行法律明文规定的现房抵押相区别。
内地的商品房预售一般为：在商品房竣工验收前，购房者与开发商首先签订一份商品房买卖合同，按约定缴纳一定比例的购房款作为首付款；其后，对剩余的房价款，购房者与银行签订借款合同，并同时签订预购商品房抵押合同，以预购的商品房作为抵押担保；为确保购房者能按约定归还本息，贷款银行要求开发商必须在借款合同中或者在双方另行签订的保证合同中约定：在购房者的预购商品房未取得房屋权属证书、房屋抵押手续未办妥、贷款银行未取得他项权利证明书前，开发商对购房者的借款本息承担阶段性的连带责任保证担保。
借款合同生效后，贷款银行按照约定将购房贷款一次性划入开发商所开立的银行账户，由开发商自由支配。
因此，按揭销售制度传入内地后，由于两地的法律、政策和社情等因素，已被进行了本土化改造。
二、预购商品房抵押的法律规制变迁对在建的尚未取得权属证书的房屋能否作为抵押财产办理抵押登记？根据《城市房地产管理法》第５条规定：“商品房抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。
”不认可预售房屋可以作为抵押财产办理抵押。
１９９５年颁布的《担保法》第３４条规定列举了可供抵押的财产范围，也未将预售房屋列入可供抵押的财产范围，但该条第（六）项规定：“依法可以抵押的其他财产”兜底性条款，为预售房屋作为抵押财产的可能性留下了空间。
１９９７年颁布的《城市房地产抵押管理办法》规定了预购商品房贷款抵押和在建工程抵押两种新型抵押种类，并在第２７条、第３４条规定了抵押程序：“以预购商品房贷款抵押的，须提交生效的预购房屋合同。
”“以预售商品房抵押的，登记机关应当在抵押合同上记载。
抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。
”与取得权属证书的房地产抵押登记不同的是，预购商品房的抵押权利人并不持有《房屋他项权证》权利证书。
预购商品房抵押在登记机关办理抵押登记后，登记权利人应享有何种法律效力的问题法律未予规定。
２０００年最高院颁布的《关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》（以下简称担保解释）第４７条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。
”最高院有关负责人对此解释为：“目前，按揭楼花已经成为我国房地产金融体系的重要组成部分，我国法律对楼花按揭未作规定，但司法实践中法院判例是确认其效力的。
”“楼花按揭是房屋预售合同的买方即按揭人，将其享有的根据合同取得房屋的期待权让渡给按揭权人作为偿还债务的担保。
”“银行作为楼花按揭权人，通过楼花按揭取得的是按揭房屋所有权的期待权，按揭权人对设定按揭权的房屋享有的是一种债权而非物权。
因而对楼花的按揭权无法同一般的抵押权那样通过限制所有权的方式设定，必须以转让房屋期待权给按揭权人为条件，同时保留赎回权，取得银行的贷款。
按揭解除时，按揭人可以将楼花从按揭权人处赎回；按揭人不能偿还贷款本息时，便丧失赎回期房所有权的权利。
按揭期房竣工，按揭权人便取得按揭物的所有权，按揭权人既可收房自用，也可拍卖该房而收回资金。
”［６］按揭权人对设定按揭权的房屋享有的是一种债权而非物权，这是司法审判机关首次对预购商品房抵押登记法律效力的非正式表述，或称之为学理解释。
但对抵押权人的权利享有及权利实现路径，却完全按照香港的楼花按揭运作模式进行描述，与我国的商品房预售实践相脱节。
另对预购商品房抵押登记的法律效力规定为：“可以认定抵押有效”，而并非“应当认定抵押有效”，亦未明确规定该效力是债权效力还是物权效力，与取得权属证书的房地抵押登记法律效力有何区别，造成了司法实践中对该规定解读上的混乱。
２００７年颁布的《物权法》第２０条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
”“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起３个月内未申请登记的，预告登记失效。
”预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权效力，对后来发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗效力。
立法机关的立法理由为：“预告登记的功能是限制房地产开发商等债务人处分其权利，……以保障债权人将来实现债权。
……这些处分行为既包括一房二卖，也包括在已出售的房屋上设定抵押权等行为。
”［７］（ｐ３１）即该规定是为保护购房者的利益，解决商品房预售中出现的开发商“一房二卖”，或者对已销售给购房者的期房私自设定抵押等损害消费者利益的问题而规定，其实质是为了限制开发商对预购商品房的处分。
但是，对购房者为获取银行贷款而将预购的商品房向银行抵押，能否办理抵押预告登记及如进行预告登记、其法律效力如何、能否类推适用等问题未予明确。