2015年内蒙古房地产估价师《理论与方法》：估价对象考试题

2015年内蒙古房地产估价师《理论与方法》：估价对象考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用年增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。

该宗房地产的收益价格为__万元。

A．650B．687C．585D．6302、组成总体的前提条件是。

A：构成总体的所有单位所有主要属性都必须相同B：构成总体的所有单位至少有一个主要属性相同C：构成总体的所有单位至少有一个主要属性不相同D：构成总体的所有单位最多有一个主要属性相同E：执行层的组织协调3、某高层住宅大楼，房地总价值为8 000万元，其中建筑物价值占40％．某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为．【2003年考题】A：1.9％B：2．1％C：2．3％D：2．5％E：工业用地的监测点评估价格4、《城市房地产管理法》规定，商品房预售应向县级以上人民政府__管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

A．房产和土地B．规划C．土地D．房产5、关于房地产融资的意义的说法错误的是__。

A．就房地产开发投资而言，开发商已获取了开发建设用地的土地使用权，就能运筹房地产业B．对于置业投资来说，如果找不到金融机构提供长期抵押贷款，投资者的投资能力就会受到极大的制约C．从金融机构角度来说，其拥有的资金如果不能及时融出，就会由于通货膨胀的影响而贬值，如果这些资金是通过吸收储蓄存款而汇集的，则还要垫付资金的利息D．金融机构在融出资金时，要遵循流动性、安全性和盈利性原则6、建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分，该两者的长短关系有__。

A．自然寿命≥经济寿命B．自然寿命≤经济寿命C．自然寿命=经济寿命D．无关7、某在建工程土地使用权年限40年；自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8%，折现率为12%，该项目开发完成后的房地产现值为（）万元。

A．4023.04B．4074.10C．4768.50D．5652.098、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：(原题由于教材说法有误，笔者作了修改)(1)．要求在成交日期时一次付清。

(2)．如果在成交日期时一次付清，则给予折扣5％。

(3)．以抵押贷款方式支付，首期支付10万元，余款在未来10年内按月等额支付。

(4)．约定一年后一次付清。

(5)．从成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。

下列选项中，名义价格和实际价格相同的是。

A：第(1)种情况B：第(2)种情况C：第(4)种情况D：第(5)种情况E：工业用地的监测点评估价格9、自2008年11月1日起，对个人首次购买90m2及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到__。

A．1%B．2%C．3%D．4%10、将“房地产开发企业资质按照企业条件分为“一、二、三、四”四个资质等级”的部门规章是。

A：《城市房地产开发经营管理条例》B：《商品房销售管理办法》C：《房地产开发企业资质管理规定》D：《城市商品房预售管理办法》E：房地产估价机构必须加盖公章11、单层工业厂房的屋盖结构的主要承重构件为__。

A．屋面板B．屋架C．天窗架D．托架12、某投资商拟分别在市级、区级和社区级商业街各投资一个能获得租金收入的商铺，如果其他条件相同，设其投资风险为、、，则三者关系是。

A：B：C：D：E：工业用地的监测点评估价格13、注册房地产估价师有效期满需继续执业的，应当在注册有效期满日前，按照《注册房地产估价师管理办法》规定的程序申请延续注册。

A：10B：20C：30D：60E：执行层的组织协调14、下列关于建筑材料的耐久性，表述错误的是。

A：材料被用于建筑物后，要长期受到来自使用方面的破坏因素及来自环境方面的破坏因素的作用B：材料的耐久性是指材料在使用过程中经受各种常规破坏因素的作用而能保持其原有性能的能力C：采用耐久性好的材料有时会增加成本、提高价格D：不同材料的耐久性相同，影响其耐久性的因素也相同E：执行层的组织协调15、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000㎡，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50％，设备安装工程尚未进行．另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15％、60％、25％，该在建工程在估价时点的完工程度是．【2004年考题】A：30％B：45％C：65％D：75％E：工业用地的监测点评估价格16、衡量会计信息质量的标准中，__是对会计工作的基本要求。

A．客观性B．相关性C．一贯性D．明晰性17、收益性物业管理的对象为（）。

A．物业所有者B．物业使用者C．建筑物及其附属设施D．土地18、在利用收益法评估房地产的投资价值时，采用的折现率是。

A：社会一般收益率B：社会最低收益率C：某个投资者所要求的最低收益率D：某个投资者所要求的最高收益率E：工业用地的监测点评估价格19、一级房地产估价机构及执业人员信用档案系统由建设部组织建立，__为房地卢中介服务行业信用档案的系统管理部门。

A．房屋管理部门B．中国房地产估价师与房地产经纪人学会C．房地产管理部门D．中国房地产建设行政管理部门20、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以__进行估价。

A．保持现状前提B．装修改造前提C．转换用途前提D．重新利用前提21、市场上有一宗房地产的卖者，其最低的销售价格为38万元，一个买者愿意支付的最高价格为42万元，则最可能的成交价格为。

A：38万元B：38~42万元之间C：42万元D：42万以下E：工业用地的监测点评估价格22、商品房预售合同登记备案的申请人是__。

A．商品房销售代理机构B．商品房预售人C．商品房购买人D．商品房购买人和商品房预售人23、下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是。

A：总投资估算表B：经营成本估算表C：投资计划与资金筹措表D：销售收入与经营税金及附加估算表E：借款合同24、同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10％时，需求量变化百分比分别为30％、10％、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是。

(过时)A：富有弹性、单一弹性、缺乏弹性B：完全弹性、单一弹性、完全无弹性C：完全弹性、单一弹性、缺乏弹性D：富有弹性、单一弹性、完全无弹性E：工业用地的监测点评估价格25、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元／㎡，正常开发成本为1500元／㎡，管理费用为前两项的5％，投资利息占直接成本的5％，销售费用为100元／㎡，直接成本利润率为6％，则开发后地价为元／㎡。

A：1840B：2840C：2966D：3000E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、房地产投资项目融资的特点，是在融资过程中的存储、信贷关系，都是以（）为核心。

A．资金B．金融机构C．房地产项目D．利率高低2、下列用地中，可以采取协议方式出让国有建设用地使用权的是__。

A．商业用地B．商品住宅用地C．非营利的社会团体用地D．娱乐用地3、下列关于监护人，表述正确的是。

A：父母双方均死亡或者没有监护能力的，未成年人由没有监护能力的祖父母担任监护人B：未成年人的监护人是其父母C：无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，由其父母、成年子女担任监护人D：无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，由其配偶担任监护人E：对无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，其关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任，经精神病人所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会同意后，也可以担任监护人4、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为__。

A．存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类房地产量一拆毁量B．存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量C．存量+新开发量+空置房量-拆毁量D．存量+新增竣工量-拆毁量5、按照会计要素进一步分类，下列属于会计科目分类的是。

A：处罚类会计科目B：负债类会计科目C：所有者权益类会计科目D：成本类会计科目和权益类会计科目E：资产类会计科目6、在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有（）。

A．文献查阅B．观察C．专题讨论D．问卷调查E．实验7、已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿利率为2.23%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣为0.5%，则报酬率为__。

A．7.78%B．8.28%C．13.21%D．14.21%8、依据，可分为固定型和管理型。

A：基金证券能否赎回B：基金的运用方式C：基金是否可以追加D：投资的对象E：执行层的组织协调9、下列关于城市房屋拆迁补偿安置协议的表述中，不正确的是。

A：协议是平等主体之间的有关民事补偿安置的内容B：依法签订的拆迁补偿安置协议，列当事人具有法律约束力C：协议签订后，可以进行公证D：协议应当向房屋所在地市、县人民政府房屋拆迁主管部门备案E：执行层的组织协调10、长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格，还可用于（）。

A．假设开发法中开发完成后的房地产价值的预测B．收益法中未来租金、运营费用的预测C．成本法中对先前发生费用的正确性的校核D．市场比较法中对房地产状况进行调整E．某些缺乏的房地产历史价格资料的填补11、某市去年住宅的实际销售量为500万m2，预测销售量为450万m2，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测今年的住宅销售量是__万m2。

A．450B．475C．490D．50012、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。

该房地产的实际价格为__万元。

A．87B．124C．130D．13413、关于房地产项目融资的说法错误的是__。

A．房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动B．通过为房地产投资项目融资，投资者通常可将固着在土地上的资产变成可流动的资金C．实质是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发提高投资效益的目的D．房地产项目融资只包括资金筹措而不包括资金供应14、建筑物的耐久年限划分为、15年以下等五个等级。