{物流管理}洛阳新区物流园区

（物流管理）洛阳新区物流
园区
加快规划建设洛阳新区物流园区的建议
（2009年6月15日）
5月6日以来，中国物流和采购联合会规划设计研究院专家组，对全市除中信重机和洛阳石化之外的43家大中型工业企业，重点商业企业，全市所有经济管理部门，铁路、邮政、海关等垂直单位，关林市场和全市所有货运市场，大中型运输及仓储企业进行了咨询调查。

调查对象普遍认为，对于选定地块规划建设综合性现代物流园区，充满信心，表示支持；规划建设该园区是新区开发的必然要求，必将成为新区的重要经济增长点，有助于降低企业成本，提升新区整体经济运行效率，对新区发展具有重大的战略意义。

中国物流和采购联合会、中国诚通发展集团XX公司、中国物流公司、中储股份公司、中国铁路集装箱运输XX公司、省市邮政速递局、江苏润恒物流集团XX公司、福建洛阳商会、河南大张实业XX公司和市第壹汽车运输集团公司等数十家单位，对于选定地块建设物流园区明确表示了合作意向，规划批准后即可进行实质性洽谈。

壹、于洛阳新区规划建设物流园区的必要性
1、物流园区必将成为洛阳新区重要的经济增长点
物流产业作为我国新兴的经济部门，以国家新近出台的物流产业调整和振兴规划为标志，已经进入全面高速发展的新阶段。

调查表明，有必要于新区规划建设物流园区，促进新区物流产业集聚和发展。

2007年我国物流业实现增加值1.68万亿元，占国内生产总值比重6.8%。

浙江传化物流基地占地560亩，于2003年4月正式营业，税收由2004年的4000万元增长到2007年的1.2亿元。

随着洛阳新区开发建设的快速推进，新区物流产业必将出现加速发展的趋势，于新区经济中的地位将不断增加，物流园区必将成为新区的重要经济增长点。

2、有助于提升洛阳新区整体经济运行效率
2007年我国物流总成本占GDP的比重约为18.4%，而欧美发达国家仅占8.99%。

以2008年我市GDP接近的2000亿元标准核算，全市物流总成本即为368亿元，既说明经济运行效率处于较低水平，也说明物流成本节约空间很大。

据世界银行估计，通过发展物流服务业，提高仓储和运输效率，加速商品周转和减少资金占用和减少利息支出，降低物流成本，能够于相当程度上提高全社会经济运行效率。

浙江传化物流基地为企业降低物流成本约40%。

如果我市物流总成本占GDP的比例降低到14%，仅2013年当年，全市就会节约166亿元的物流成本。

3、有助于洛阳新区各个产业协调发展
第三方物流促进新区制造业降低成本，提高经济效益的同时，也使制造业企业精力集中于核心业务，从而提高市场竞争力。

新区商贸企业（总部经济）和物流企业实现办公、仓储、运输和交易信息平台壹体化，有利于商贸企业提高效率。

运输和仓储相对集中，有利于运输、仓储企业效率的提高。

大型连锁企业等新兴商业模式产生的壹个重要原因是依托物流配送中心的发展。

4、有助于洛阳新区招商引资环境提升
以直销模式闻名的戴尔计算机公司（DALL），为适应快速发展的需求，选择了纳什维尔市作为其新的生产基地，而没有选择其总部所于地得克萨斯州澳斯丁地区，其重要原因就是纳
什维尔市的物流设施及物流服务和当地政府支持政策更具竞争力。

高效的物流环境，高水平的物流服务，有利于提高招商引资的有效性。

5、有利于缓解关林市场交通压力提升市场品位
关林市场升级改造，客观要求对其物流业进行有效整合。

关林市场运输车辆多数是占马路运营，通过集中发展仓储和货运中转配载，有利于缓解关林市场交通压力，提升关林市场形象。

关林市场周边大量分散的居民住宅仓库，存于很大的消防隐患。

集中发展园区仓储，能够提供符合消防要求的仓储设施。

二、物流园区位置选择
1、壹般依据
据统计，目前我国物流园区总计475家，壹般的选址依据：交通枢纽位置、便于多式联运、城市边缘位置、缓解交通压力和依托工商产业等因素。

最近俩年，物流园区建设进程正于迅速加快，开发建设状态如下图：
2006-2008年间物流园区建设状态占比图
2、政策依据
国务院《物流产业调整和振兴规划》明确指出：完善城市物流设施，加强物流园区规划布局。

中部物流区域要充分发挥中部地区承东启西、贯通南北的区位优势，加快培育第三方物流企业，提升物流产业发展水平，形成和东部物流区域的有机衔接。

加强仓储设施建设，于大中城市周边和制造业基地附近合理规划、改造和建设壹批现代化的配送中心。

市政府《洛阳市现代服务业集聚区发展的意见》明确要求，现代物流园：主要以第三方物流企业为主体，物流公共服务平台和信息平台为载体，重点布局于开发区、城市出入口、空港以及铁路、公路枢纽性站场附近。

新区产业布局规划中明确指出，沿太澳高速（二广高速）沿线建设物流园区。

3、位置选择
经过考察，物流园区位置能够选定为：二广高速以西，开元大道东段以北，隋唐城遗址（新区排水渠）以南，焦柳线以东区域，约2.6平方km。

首期开发已经报批的约1800亩土地（含南王村和城角村合计2475亩），李城路以东878余亩土地作为二期物流用地。

关林火车站货运编组站及1350米铁路专用线位于其中，公路和铁路能够无缝对接，为实现公铁联运创造了必备条件。

焦柳铁路和二广高速南北穿越园区，洛偃高速公路、开元大道、李城路和洛伊路于此交汇，为园区提供了得天独厚的交通条件。

关林市场、总部经济中心商务区、洛龙科技园区、李楼工业园和伊洛产业集聚区等，为园区提供了核心产业支撑。

4、开发和保护的和谐
该区域为我市水源保护地，不利于开发建设高层商住建筑。

开元大道和郑西铁路客运专线等现有设施的路基及现有李城路周边企业和多层民宅的地基，没有影响水源保护。

开发建设以露天货场和单层仓储建筑为主、多层建筑为辅的现代物流园区，不会影响地下水源保护，而是更好地确保了开发和保护的协调和谐，最大限度利用了洛阳新区极为紧缺的建设用地资源。

于新区规划评审中，专家提出选定地块应保护性开发利用，不得兴建商住及工业项目，能够为物流建设用地。

三、物流园区基本定位
1、基本任务
物流园区建设的首要任务是关林市场升级改造过程的物流需求，通过集中发展物流业，缓解交通压力，提升城市形象。

通过信息平台，实现全国货运市场联网，为运输户提供货源信息。

通过生产资料配送、工业品配送、集装箱中转和海关监管库等，为伊洛产业集聚区、洛龙科技园区、李楼工业园等新区及全市部分工业企业提供第三方物流、大宗货物配送和质押融资等物流服务。

通过生活用品配送基地建设，为新区及全市部分商业企业提供物流配送服务。

建立仓储、运输、交易信息平台、质押融资和办公及会务服务，促进新区总部经济发展。

通过邮政物流配送基地建设，推进邮政农村物流发展，打造农资配送主渠道，保障农资品质安全。

2、战略定位
战略定位：把物流园区建成洛阳新区物流产业核心集聚区及全省现代物流示范基地。

为新区及全市经济发展提供现代物流支撑，降低企业物流成本，推动新区各个产业部门协调健康发展，提高新区经济运行质量，提升新区招商引资价值链环境。

战略方针：以市场为导向，以企业为主体，以物流服务需求为依托，着力降低整个新区物流总成本，提高经济运行效率，打造新区现代化物流服务平台。

战略目标：把园区打造成新区重要的经济增长点。

3、开发方式
物流园区的开发建设方式划分为政府规划、工业地产商主导，政府规划、企业主导以及企业自主开发等三种方式。

据统计，政府规划、企业主导开发的物流园区最多，全国有289个，占60.8%；政府规划、工业地产商主导开发的物流园区115个，占24.2%；企业自主开发的物流园区71个，占15%。

如图5所示。

物流园区开发方式占比分析
具体模式：为减少建成后出现空置现象和圈地现象，能够实行政府规划、企业主导的开发方式，也即：政府规划后，由大的成熟物流运营商为先导，物流地产开发商随之跟进，运营商和开发商签订合同后，开发商实施开发。

投资商也能够将资产分割出售给投资人，投资人必须委托给大的运营商进行统壹物流价值链管理，大的运营商也能够统壹委托专业物业公司进行物业管理。

以大的成熟物流运营商进行二次招商为主，开发区和开发商协助招商，有效推进大量企业入驻。

利益模式：入驻企业能够获得全流程的现代物流服务，投资商能够确保稳定的高额租金收益，开发商能够获得丰厚物流地产房产收益从而迅速收回成本或拥有可信贷抵押的固定资产及
稳定的高额租金收益，大的物流运营商能够获得广阔的发展空间获得现代物流收益，政府能够获得丰厚税收，市场能够实现供需紧密结合，全社会经济能够高效运行。

四、建设十大项目及工程
1、货运中转配载中心项目
项目位置：李城路以西，隋唐城遗址以南和城角村之间，向西延展。

地块现状以大田为主。

该项目主要是采用现代信息技术，最大化拓展物流资源价值链，能够说是货运市场的高级形式，走向了现代化的货运中转站，实质就是壹个为货车、司机、物流企业提供服务的现代化货物中转配载平台。

市壹运集团多次考察，表示浓厚兴趣。

主要是整合关林市场及新区周边工商企业的物流需求，采用成熟的浙江传化物流模式，建设新区货物中转配载基地。

具备的功能应该有：货源和车辆的信息发布、运输、仓储、托运、货代、配载、配送、中转、停车，配套汽车修理服务、零配件供应等，辅助有住宿、餐饮、烟酒店、小卖部等。

2、邮政物流配送中心项目
全国邮政系统正着力紧抓《邮政法》和《关于推动农村邮政物流发展的意见》的学习和落实。

省市邮政局领导积极响应省委、省政府开发建设洛阳新区的号召，原则同意于物流园区内建设大型邮政物流配送中心，预计所需土地约200亩，投资1亿元，辐射豫西地区及山西、陕西部分地区。

依托邮政现有的实物运递网、信息网和金融网三网合壹的独特优势，以仓储管理、物流运输、区域配送等功能性物流服务为基础，发展现代化邮政物流服务。

项目位置：开元大道以北，紧邻关林火车站的铁路专用线，地块现状以大田为主。

抓住机遇，出台优惠的土地出让政策，能够迅速促进建设该项目。

3、润恒现代农副产品物流基地项目
2008年11月27日，润恒集团董事局主席毕国祥到市政府二楼会议室，拜会市委连书记，双方就加快推进项目等事宜达成壹致共识。

目前，李雪峰、魏险峰、黄元元等市领导强力推进，计划于物流园区落地建设该项目。

项目约需用地500亩，总投资15亿元，建成后年交易额189亿元，实现税收3.228亿元。

项目主体工程及配套设施工程总建筑面积约26万㎡，有四部分构成：冷藏中心4万㎡、批发展示中心8万㎡、物流配送中心约2万㎡、食品加工园面积8万㎡，室外广场道路等4万㎡，绿化等6.6万㎡。

4、生活品配送中心项目
河南大张实业XX公司多次到园区地块实地考察，计划建设大型物流配送中心项目，为其各个门店提供统壹采购、统壹配送服务，发挥连锁运营的规模效应。

紧邻南王村西侧道路于村庄北侧，建设该项目，发展企业内部物流。

由于是成熟大企业的内部物流，建成后自然就会车水马龙。

5、GSP医药仓库及配送中心项目
洛阳明康药业XX公司等为适应自身发展需求，计划于园区地块建设电子商务交易、药品运营质量管理规范(GSP)认证的医药仓库、配送中心、保健商品、药品分装等医药配送设施，为业务客户提供高效医药物流服务。

6、大宗生产资料物流基地及海关监管库项目
2009年4月27日-29日，中国诚通发展集团XX公司董事局主席总裁壹行七人来区考察，明确提出关键是制定园区产业规划。

福建洛阳商会计划联合建设公铁联运中心。

依托关林火车站的铁路专用线，该项目和现有约200亩土地的铁路货运市场合且，大力发展以煤炭、粮食、非金矿、化工、农资、钢铁、有色金属等大宗生产资料为主要品种的大型综合性物流基地。

海关监管库作为“境内海外”的重要平台，满足新区外向型企业需求，也是把新区打造成对外开放示范区的基本需求。

7、工业品配送中心项目
为洛龙科技园区、伊洛产业集聚区及整个新区工业企业提供物流服务，实现工业企业和物流企业融合发展。

加大招商引资力度，促进洛龙科技园区和伊洛产业集聚区及全市有关的工业企业和物流园区进行融合发展，充分发挥仓储、运输、信息、融资等服务优势，鼓励工业企业采购部门和销售公司入驻园区。

8、集装箱多式联运站项目
经过调查，铁道部门已经先期于此规划了集装箱中转站，我市集装箱市场每年周转量5-20万箱。

由于洛阳东站位居城市区内部交通不畅，不适宜发展集装箱中转业务，计划撤销洛阳东站集装箱中转站，现园区地块是发展我市集装箱业务的首选之地。

初步具备条件后，中铁
集装箱运输XX公司洛阳营业部有意迅速入驻，洛阳东站集装箱中转站撤销，集中于园区发展我市集装箱业务。

紧邻隋唐城遗址和关林火车站的货运编组站建设该项目，铁路专用线向北延伸400米，直达集装箱堆场，约需20万㎡土地，15人即可完成集装箱作业，辐射豫西及南阳、晋城等周边城市。

9、推进物流信息化和标准化建设
壹是建设物流公共信息平台。

依托电子政务、电子商务和金融、税务、海关、检验检疫、交通运输、邮政等行业信息系统，以建立电子口岸、综合运输信息平台和大宗商品交易平台为突破口，加快建设物流公共信息平台项目，统壹信息采集标准，建立物流信息共享机制。

政府提供部分启动资金，建设物流园区综合信息平台，条件成熟后转入市场化运作。

二是推动企业物流信息化。

引导和支持企业运用信息技术和现代物流理念优化业务流程，开发和应用企业资源计划、供应链管理等管理系统，实现物流管理的集成化和智能化，加快资金周转、降低库存、提高企业竞争力。

鼓励和引导企业应用无线阅读识别(RFID)、条形码(BC)、智能标签、电子数据交换(EDI)、全球卫星定位系统(GPS)、道路交通信息通讯系统(VICS)、不停车自动交费系统(ETC)等新技术，提高现代物流信息体系的技术水平。

三是推进物流标准化建设。

开展物流术语、计量和设施技术标准、数据传输标准、物流运作模式和管理标准的普及工作，积极推动托盘、集装箱、各种物流装卸设施、条形码等通用性较强的物流技术和装备的标准化，加快推广普及国家各项物流标准。

10、园区路网及周边配套设施建设
壹是园区路网建设。

首期需要扩宽开通俩纵壹横道路，扩宽南王村西侧道路至集装箱堆场，自村庄北侧扩宽南王村中路至新区防洪渠，沿防洪渠扩宽修建园区北路，总长度约1500米。

二是客运枢纽站建设。

经过和市壹运集团联合考察，开元大道的高架桥东侧建设该项目非常适宜。

客运枢纽站是国家鼓励支持项目，能够努力争取国家资金2600万元。

三是通过市场机制，逐步推动餐饮、住宿、银行等商业服务设施建设及配套办公设施建设。

五、促进物流园区发展的若干建议
1、建议委派市人大代表、市政协委员和专家组考察选定地块，论证物流设施对水源保护的影响，且建议批准规划建设物流园区
选定地块的2475亩土地，国土资源部（国土资函〔2008〕314号）于2008年6月批准为建设用地，是新区奇缺的可利用的建设用地资源。

洛阳市第三期城市规划将选定区域规划为城市绿地。

随着洛阳新区的快速发展，有必要变更选定区域用地性质（约2.6平方km），将城市绿地变更为综合现代物流用地。

理由有三：其壹，能够实现保护性开发利用的目标，既更好地保护了地下水资源，又使奇缺的建设用地资源发挥出了应有的经济和社会效益。

其二，规划建设新区综合现代物流园区是新区发展的内于客观需求。

当下的用地性质直接导致铁道部规划的集中箱中转站项目、中国诚通项目及市委安排的润恒物流项目等壹系列项目难以落地。

其三，城市绿地目标难以实现，既缺乏必要性，也缺乏可行性，结果必然是无意中推动了南王村和城角村变成更加私打乱建的城中村；报批建设用地又花费巨大造成浪费。

2、建议市领导分包推动，开发区具体实施
物流园区开发建设和运营管理，涉及发改委、土地、规划、建委、交通、运管、工商、税务、铁路、口岸、海关、邮政、拆迁和安全生产等行政部门。

建议将物流园区纳入新区重大项目范围，由市领导分包，成立首席服务官小组，提高协调的权威性。

开发区成立园区推进办公室，负责具体招商引资、项目建设和协调政策落实。

3、以园区土地政策为重点，出台相应的优惠政策
作为物流园区最重要的土地资源，建议使用和管理上和壹般的工业用地有所区别。

由于物流园区壹般投资强度低于工业用地，将物流用地作为基础设施建设用地来对待，用于物流发展，于用地上优先考虑，适当采取优惠地价。

研究建立园区专用短期限土地使用政策，出台土地利用、财税等方面具体政策措施。

按照仓储、运输等关联行业标准协议出让土地，鼓励各类企业将仓储设施迁出主城区转移到物流园区，鼓励仓储、运输企业迁出主城区转移到物流园区。

用电、用水、用气价格和工业企业标准且轨。

积极推动第二产业企业运用供应链管理和现代物流理念，开展流程再造，积极鼓励其物资采购、产品销售以及再生物品回收业务向园区转移。

设立专项基金，改善投融资环境，支持物流园区发展。

积极引导信贷资金更多地投向现代物流园区，鼓励融资担保机构为园区物流企业提供信贷担保。

积极争取国家保税物流中心试点，拓展保税物流功能，给予税收和外汇管理等配套政策，积极推动保税物流发展。

建议市财政借资800万元，期限壹年，迅速开通园区南北道路，腾出地块，便于企业迅速入驻开发建设。