关于《土地估价管理办法(草案)》(征求意见稿)的起草说明

关于《土地估价管理办法（草案）》（征求意

见稿）的起草说明

一、立法必要性

土地估价制度伴随土地使用制度改革而产生，1990年《国有土地使用权出让和转让暂行条例》的实施为土地估价制度奠定了法律基础。1993年，原国家土地管理局印发《土地估价师资格考试暂行办法》等规定，正式建立了土地估价师资格考试认证注册和土地估价机构管理制度。1994年《城市房地产管理法》进一步明确了涉及土地估价的一系列管理制度。同年，经民政部注册登记，成立中国土地估价师协会。2006年，为适应土地估价行业改革和发展的需要，我部以部门规章的形式颁布了《土地估价师资格考试管理办法》，对土地估价师考试作了进一步规范。经过多年的发展，土地估价的行业技术标准、准入体系、领导机构、专业队伍、行业自律组织等逐步健全。目前，全国共有3万余人取得土地估价师资格证书，其中1.6万名土地估价师分布在近2600家土地估价机构中执业。土地估价行业通过为国企改革、清产核资、税费征管、金融服务、住房制度改革特别是土地使用和管理制度改革服务，已成为经济社会发展不可或缺的重要力量。在2003年《国务院办公厅转发财政部关于加强和规范评估行业管理意见的通知》（国办发…2003‟101号）中，土地估价

师已被确定为国家根据社会主义市场经济发展需要的六类资产

评估专业资格之一。

但是，随着形势的变化与发展，特别是行政审批制度改革的不断深入，有必要总结改革和实践成果，制定《土地估价管理办法》（以下简称办法）。主要理由如下：

一是行业管理需要统一规范。中央领导多次就加强评估行业管理作出批示，相关评估行业主管部门，如房地产评估、资产评估等行业主管部门相继出台部门规章，强化对评估人员和机构的管理。而土地估价管理活动缺乏专门立法，有关土地估价的原则、标准、管理方式，土地估价机构和土地估价师的权利义务等方面的规定散见于多个部门规范性文件和协会文件中，土地估价机构和土地估价师的法律地位、法定职责得不到法律保障，这在一定程度上影响了土地估价制度作用的进一步发挥。因此，为规范土地估价管理，同时与相关评估行业发展和评估立法进程保持一致，制定出台系统规范土地估价行业的部门规章十分迫切。

二是土地估价行业健康发展需要加强评估立法。由于土地估价法律制度不健全，行业管理缺位，致使有些土地估价机构内部管理机制不健全、人员素质不高，不严格遵守职业准则，违法违规执业现象严重。因此，需要制定办法，完善监管体系，强化法律责任，促进土地估价行业整体健康发展。

三是国土资源部关于土地估价制度改革成果需要上升到法

律层面。1998年建部后，我部坚持行政审批制度改革大方向，

切实转变职能，按照行业自律为主，政府加强监管的思路，陆续开展了土地估价机构与政府主管部门脱钩、完善土地估价师资格考试制度、取消土地估价报告确认、改革机构和人员监督管理方式等一系列工作，稳步推动全行业走上自主自律发展的道路。2008年，《国务院办公厅关于印发国土资源部主要职能内设机构和人员编制规定的通知》（国办发…2008‟71号），进一步转变职能，取消土地评估等国土资源相关行业机构和从业人员资质审批，明确要履行“规范和监管国土资源相关中介机构和行为”的职责。因此，为巩固改革成果，切实加强对土地估价机构和人员的监管，有必要加强相关立法。

二、起草过程

办法是部2011年立法工作计划确定的出台类立法项目。按照立法工作计划安排，利用司成立起草小组启动起草工作，形成初稿。期间多次征求行业协会和相关部门意见，并征求省级国土资源主管部门意见和相关部门意见，研究修改后形成办法送审稿。我司收到送审稿后，会同利用司、中国土地估价师协会于去年12月在宁夏召开了部分省市国土资源主管部门法规处长和利用处长参加的座谈会，听取地方意见，并于今年1月召开了专家论证会，听取了全国人大法工委、国务院法制办、高等院校、土地估价机构及律师事务所等相关专家、学者和实务工作者的修改意见。其后我们多次会同利用司和中国土地估价师协会对《办法》逐条修改完善，形成了现在的征求意见稿。

三、需要说明的几个问题

目前形成的征求意见稿共七章四十七条，主要对土地估价师执业登记与注销，土地估价师的权利与义务，土地估价机构的设立与执业注册，土地估价报告的备案与抽查，土地估价活动规范管理，土地估价师协会和法律责任等内容做了规定。

（一）明确土地估价师资格与执业资格的取得方式。

办法与《土地估价师资格考试管理办法》相衔接，规定土地估价师资格的取得应当通过全国土地估价师资格考试，获得《中华人民共和国土地估价师资格证书》（第七条）。同时，要求土地估价师执业，应当申请执业登记。经执业登记的土地估价师成为执业土地估价师，可以从事土地估价业务（第八条第一款）。申请执业登记的具体条件是：获得土地估价师资格证书；满足土地估价师继续教育学时规定；专职在一家土地估价机构从事土地估价业务；经实践考核合格（第八条第二款）。

（二）落实对土地估价机构的监督管理。

加强对土地估价机构的管理，是规范土地估价活动的重要保障。《国务院关于整顿和规范市场经济秩序的决定》（国发…2001‟11号）要求“规范中介机构的行为，实行中介机构市场准入制度”，考虑到土地估价行业的特殊性，应当正确处理土地估价机构“入市”与“入行”的关系，办法规定：土地估价机构可以以有限责任公司或者合伙企业的形式设立（第十七条），并对土地估价机构的成立条件作出相应规定（第十八条）。土地估价机构

执业还要进行执业注册，领取土地估价机构执业注册证书（第十九条第一款）。为加强对土地估价机构的管理，提高土地估价质量，办法充分发挥行业自律的作用，规定中国土地估价师协会可以对经执业注册的土地估价机构实行资信评级并向社会公布（第十九条第二款）。

（三）关于土地估价活动

办法专章规定了土地估价活动，主要包括承揽业务、委托合同、报告签名、报告使用与存档等内容。为规范土地估价机构和人员从业行为，提高行业信誉，减少恶性竞争，办法第二十七条要求执业土地估价师承办业务，应当由其所在的土地估价机构统一受理并签订书面委托合同。另外，未经委托人书面同意，土地估价机构不得转让受托的土地估价业务（第二十九条）。在土地估价活动中，委托人及相关当事人要如实提供材料，协助土地估价师和土地估价机构进行实地勘查（第三十一条），因土地估价需要，执业土地估价师和土地估价机构还可以依法查询相关资料（第三十二条）。

（四）强化土地估价报告质量监督

土地估价报告质量关系行业兴衰，也是国土资源主管部门加强对土地估价机构和人员监管的有力抓手。我部在2003年取消土地估价结果的确认审批后，要求各地建立土地估价报告备案制度。因此，办法规定：土地估价机构应当将土地估价报告和土地估价业绩清单报县级以上国土资源主管部门备案（第三十五条）。