上海崇明岛房地产市场概况2013.9.4

上海崇明岛房地产市场概况
2013-9-1
一、崇明岛房产市场
1、市场概况
以2009年10月31日长江隧桥通车为重要时间节点，崇明房地产市场的发展在时间上可划分为两大阶段：2009年11月以前和2009年11月以后。

2009年10月31日长江隧桥的通车，开启了崇明房地产市场的新时代，“隧桥效应”促使崇明的房地产业进入快车道，房价快速上升，涨幅明显。

2009年通车后，公寓销售报价平均上涨约10%；别墅销售报价平均上涨约13%。

若以区域位置划分，崇明规划为五大板块：
以生态居住、休闲运动、国际教育为主的崇东板块；
人口集聚的田园式新城的崇南板块；
以国际会议、滨湖度假为主的崇西板块；
以生态农业为主的崇北板块；
以森林度假、休闲居住为主的崇中板块。

（1）崇东板块
功能定位——以生态示范、休闲运动、
国际教育为主体的门户景观区；
是崇明岛新一轮开发的“桥头堡”
产品特征——以览海高尔夫球场为核心的高端聚居区基本成型（以览海国际高尔夫社区、金茂逸墅高档别墅社区为代表）；
（2）崇南板块
功能定位——全岛人口和产业高度聚集的田园式中心城区；
产品特征——公寓、别墅、商办物业（以江海名都、达安御廷别墅、绿地曼哈顿商办为代表）；
（3）崇中板块
功能定位——以森林度假、办公总部、休闲居住为主体的中央森林区；产品特征——新增楼盘少，以别墅产品供应为主（以堤亚纳昱墅为代表）；
（4）崇西板块
功能定位——国际会议、滨湖度假为主的东方日内瓦式的景湖会展区；
产品特征——目前尚无新增商品住宅项目；
（5）崇北板块
功能定位——以主题乐园和生态农业观光为主体的乐园旅游区；
产品特征——以公寓及联排、双拼别墅为主（以绿岛江湾城、君地蔚林半岛、海上普罗旺斯别墅为代表）。

2、市场供求及价格走势
（1）土地市场供求
纵观崇明土地供求市场，详见2009年第三季度—2013年第二季度土地市场供求及土地成交价格走势图：
2009年第三季度—2013年第二季度土地市场供求及成交价格走势图
数据来源：佑威系统
从土地市场的供求关系来看，2009年第三季度至2013年第二季度崇明共约858128㎡居住性质土地挂牌出售，共约489539㎡
土地成交，土地成交量仅占供应量的57%，且相当长时间内处于
零成交状态，由此可见崇明土地市场呈现明显的供大于求的局面。

⏹从土地市场的成交价格来看，2009年第四季度崇明居住性土地成
交楼板价为5637元/㎡，至2011年第一季度的土地成交楼板价
为4804元/㎡，至2012年第一季度的土地成交楼板价为2857元
/㎡，整个土地市场成交价呈持续走低的态势。

（2）商品住宅市场供求
从崇明商品住宅市场的供求数据来看，2009年第三季度—2013
年第二季度崇明商品住宅供求及价格走势详见下图：
2009年第三季度—2013年第二季度崇明商品住宅供求及价格走势图
数据来源：佑威系统
⏹从供应面积来看，2009年第三季度以来，商品住宅供应量呈企稳
上升趋势；且于2010年第四季度达到峰值，之后供应量持续减
少；
⏹从成交面积来看，2009年第四季度以来，受到“长江隧桥通车”的
利好，成交量一路稳步上升，并于2010年第四季度达到峰值。

到2011年第一季度，随着“隧桥效应”作用的减小及供应量的减少，成交量也随之减少。

从成交价格来看，整个市场呈现企稳上升的趋势，并于2011年底四季度达到顶峰，为19649元/㎡（该成交均价多由于高端物业
如别墅的成交拉高了整体成交价格）。

（3）别墅市场供求
从崇明别墅市场的供求数据来看，2012年1月—2013年8月别
墅市场供求走势详见下图：
2012年1月—2013年8月别墅市场供求走势
数据来源：佑威系统
■从别墅市场来看，新增别墅产品供应集中在2012年上半年，共供应39454平方米，约占2012年1月至2013年8月别墅总供应量
的80%。

自2012年7月起至今，除2013年3月出现一次集中供应外，崇明别墅市场基本处于零供应状态。

由此可见，开发商放缓供应速度，并对崇明别墅市场持审慎态度。

■从别墅市场的成交情况来看，2012年1月至2013年8月共成交约5.7万方。

从目前市场情况来看，基本保持供求平衡。

3、崇北板块内重点项目概况
崇明岛在售及待售楼盘合计约20余个。

因新村沙项目处于崇北板块，以下就崇北板块重点项目的供求情况进行市场分析。

重点项目有：君地蔚林半岛、海上普罗旺斯别墅、绿岛江湾城、蓝湖湾（待售）、半岛托斯卡纳、融科托斯卡纳庄园。

崇明岛在售及待售楼盘合计约20余个，分布如下图：
崇北板块重点项目分布图如下：
由上表可知：
■新村沙项目所在板块楼盘仅6个项目的供应量就高达688755㎡，当期可售套数累计4870套，市场供应量较大，但去化能力有限。

■供应产品形态以双拼、联排别墅为主，别墅产品主力面积在200-250㎡左右，套均总价为250万左右。

■从近期的成交价格来看，公寓及别墅价格属相对价格洼地，且成交价格较为稳定，未出现大幅攀升迹象。

4、板块内个案举例
（1）君地蔚林半岛
项目简介：君地蔚林半岛作为崇明北长江板块首个住宅项目，是基于崇明岛优渥的生态资源打造适宜家族度假养生的国际墅区。

总占地面积24万方，滨临长江一线，一期由17栋联排岛墅构成，产品承袭英伦都铎皇室风格，有机自由布局，为低密度生态型英伦滨江社区。

君地蔚林半岛引入万亩有机农庄，为业主提供游艇俱乐部、马术俱乐部等规划配套，也将成为您家族的日常娱乐场所；项目更将2万亩私属岛屿纳入蓝图，规划有国际高尔夫、码头等设施。

君地蔚林半岛内部投资上亿星级会所，有室内泳池、健身房、网球场等健身娱乐功能，兼有多媒体放映室、咖啡厅、宴会厅、行政酒廊等商务功能。

君地蔚林半岛以现代科技演绎伦敦贴身管家式服务：房屋通风、有机蔬果配送、家庭护理中心等特色物业服务项目。

半岛•蔚澜庭是君地•蔚林半岛别墅区内的全装修酒店级公寓产品，70年产权、住宅产品，建筑品质与别墅一脉相承。

总价35万/套起，全装修、低总价、不限购、可贷款，集生态宜居、养生度假、投资升值之大成。

半岛•蔚澜庭户型，由48㎡、64㎡、75㎡等多种户型构成。

滨临长江一线美景，享有崇明鼎级自然生态资源。

所在区块为崇明北区滨江板块，属于是崇明的市政优先发展区，在项目北侧和长江中专属小岛之间的水域，未来将建成亚太区最大规模的游艇码头，将有上千泊位，岛屿上还建有高尔夫球场、马场、五星级酒店等高端配套。

未来因长江游艇码头建成，由游艇经济效应所带来的商业利益的发展，房产项目自然会成为其中获益最大的一部分，半岛•蔚澜庭未来巨大的升值前景十分可观。

（2）海上普罗旺斯别墅
项目简介：海上普罗旺斯位于崇明岛的中北部，毗领规划中北湖水景区，小区对面是中国农大的生态科研区，项目规划容积率1.2，建筑面积约96000平方米。

海上普罗旺斯别墅致力于打造集原生态水景、现代园林为一体的欧式田园风光度假、养生居所。

海上普罗旺斯别墅按照法兰西建筑风格，以大理石基座配合石材贴面，辅以层次错落，流水辅绿的景观点缀，呈现纯正普罗旺斯生活画卷。

项目紧邻规划中的北湖水景区，距离东平森林公园仅2.5公里。

海上普罗旺斯别墅周边设施齐全。

有海永学校、海永卫生院、农村商业银行合作社等。

交通设施有公交风潘线——潘圆公路建兴村(1571米)，临近崇启大桥、南隆线公交车以及崇海大桥。

（3）绿岛江湾城
项目简介：绿岛江湾城，位于崇明岛中北部核心区域，占地面积109565㎡。

项目东沿鸽龙河，北面沿规划中悦来路，地势平坦、视野广阔、以优越、优美的周边天然生态环境成就崇明首席24万㎡生态城邦。

绿岛江湾城立于崇明独有高处，可将长江湾口、森林公园、生态田园景观收纳视野之内。

原生态河岸，亦可成为您私享的风景，长达1公里，环绕地块东南两侧的鸽龙河沿河景观带，与社区内超大的中央景观水系相呼应，构建“有水则灵”亲水主题景观体系。

水岸木栈道、小型游艇码头、清晨跑步道等休闲、健身主题活动区域点缀其中，丰富业主的日常生活。

绿岛江湾城小区配备超级大会所，位于小区主入口处，会所考虑了棋牌娱乐、健身、游泳等内向型的体育活动设施，这将是以后业主的活动中心，各种功能齐全。

小区距离崇明县城（南门）只有15分钟的路程，东平森林公园距离本小区也只有8公里的路程。

（4）蓝湖湾
项目简介：蓝湖湾项目规划用地211亩，总建筑面积约18万方，分四期开发。

一期为联排、叠墅和花园洋房，已开发完成和全部售罄。

二期为六幢十二层临江高档住宅，户型面积68-171㎡，主力户型为投资、居住两宜的中小户型。

三期为带电梯位的绝版临湖双拼、临河与景观多拼、中式合院，户型面积170-250㎡。

四期为小高层、幼儿园、物管用房、商业配套等。

公建配套包括商业、餐饮、公寓、棋牌、健身、茶室、书吧等。

蓝湖湾整体建筑风格为现代简约中式，由同济大学建筑设计院倾力打造，以现代建筑元素诠释传统中式韵味，具浓郁江南水乡风情和中国传统特色，其中中式合院更是上海独有，围合院落更具家的温馨。