东丽湖高端别墅定位研究
别墅项目产品定位报告
别墅项目产品定位报告一、项目背景随着人们生活水平的提高和对优质生活的追求，别墅项目作为高端住宅产品备受关注。
本报告旨在为别墅项目设计一个明确的产品定位，以满足目标客户的需求，提高项目的市场竞争力。
二、目标客户分析1. 客户人群定位针对别墅项目的客户群体，我们进行了详细的分析。
根据市场调研和客户反馈，我们将目标客户定位为： - 高收入人群：这部分人群有较高的购房预算，追求奢华品质的生活。
- 成功人士：成功人士包括企业家、高管、明星等，他们对自己的生活品质要求较高。
- 退休人群：退休人群希望安享晚年，选择别墅作为他们的理想居所。
2. 客户需求分析根据目标客户的人群定位，我们对他们的需求进行了分析：- 高品质生活体验：客户追求舒适、安全、环境优美的住宅环境。
- 社区设施和服务：客户希望社区拥有完善的配套设施和便利的服务，如健身房、游泳池、保安服务等。
- 高度私密性和安全性：客户看重住宅的私密性和安全性，希望能获得隐私和安心的居住环境。
三、产品定位策略基于对目标客户的深入分析，我们制定了以下的产品定位策略：1. 高端奢华定位我们将别墅项目定位为高端奢华住宅，通过精心设计和优质建材打造高品质的居住体验。
项目中的别墅设计将注重舒适性和环境融合，提供给客户一个尊贵的居住体验。
2. 独立社区定位我们将别墅项目定位为独立社区，提供一个高度私密、安全、安静的居住环境。
社区内的住宅建筑将以别墅为主，配备完善的设施和便利的服务，为客户提供舒适便捷的居住体验。
3. 生态环境定位我们将别墅项目定位为生态环境优美的住宅区域。
通过绿化环境的打造和精心规划的景观设计，为客户提供一个与自然亲密接触的居住环境。
同时，项目周边也会有便利的生活配套设施，满足客户的日常生活需求。
四、竞争分析针对别墅项目在市场竞争中的定位，我们进行了竞争对手的分析： - 附近同类项目：我们需要关注附近同类别墅项目的定位和售价，以制定相应的市场策略。
[天津东丽湖万科城深度调研报告]天津东丽湖万科别墅
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[天津东丽湖万科城深度调研报告]天津东丽湖万科别墅东丽湖万科城项目深度（调研时间：2011年4月23日——4月27日）前言万科城作为东丽湖区域最早的房地产项目之一，一方面，市场通过万科城项目认可了东丽湖的片区价值，另一方面，万科通过东丽湖万科城项目的开发，可以说成功的实践了“城镇化”、“片区化”的开发模式，一时蜚声国内地产界，成为了一些专门的策划咨询机构、开发商重点研究对象。
万科城距我项目仅咫尺之遥，且万科城的6期、8期在建，与我项目形成一定的竞争关系，通过长时间的实地调研，我们将之前的研究成果整理成文，以资借鉴。
目录一、项目概述二、东丽湖万科城的开发契机1、宏观环境2、住宅郊区化的发展趋势三、东丽湖万科项目所面临的问题及解决之道1、东丽湖万科地块现实条件2、问题的解决之道（1）万科城的定位（2）万科城的项目规划（3）产品的设计（4）建筑节能及生态技术四、东丽湖万科城的营销1、万科城项目的历史策划演变2、万科城各阶段销售产品演变及销售情况演变3、万科城的造势运动——营销成功的关键因素五、结语一、项目概述东丽湖•万科城是万科经历20年集团发展后，承接第三个十年发展的一个生态建城的理想模式，将社会、经济、生态作为密不可分的整体，综合考虑社区的多样性。
人口规模、公用空间、交通系统、就业机会和自然环境的整体协调开发。
重新唤起人们对建设精彩持久的住宅区的热情。
计划在8 — 10年内建设成为一个集居住、教育、旅游、休闲为一体的功能齐全的完整综合性新市镇。
天津东丽湖万科城项目位于天津市东丽湖温泉度假旅游区内的东丽湖北岸，东丽之光大道以南，为天津万科具有异国风情的低密度高尚住宅项目，总占地面积4095 亩(273公顷)，总建筑面积88万平方米，其中住宅建筑面积80 万平方米，公建建筑面积8 万平方米。
项目容积率不大于0.36，建筑密度不大于20%，绿地率不小于50%。
项目占据整个东丽湖北岸，临湖位置绝佳。
距外环线17 公里，距离天津市区中心约28公里，距离滨海城区25公里，距离天津机场26公里。
天津万科某项目规划及定位分析
天津万科东丽湖规划与定位分析东丽湖温泉度假旅游区是天津市政府批准的十大旅游风景区之一和七大生态保护区之一，周边无工业工程，空气水体、土壤没有受到污染，并有大面积的植被和人工绿化。
东丽湖水域面积辽阔，湖岸周长12公里，面积达7.3平方公里，水质优良，盛产鱼虾，具备得天独厚的自然生态环境，该地区与北京、唐山、秦皇岛等周边地区的交通联系十分密切，距天津市中心车程30分钟，距开发区车程25分钟，正处于天津市区和滨海新区的中间位置。
东丽湖温泉度假旅游区处于山岭子地热带的中心区域，地热资源十分丰富，水质中含有偏硅酸、锂、锶等多种微量元素，对风湿、关节炎、神经衰弱等症状具有良好的药用价值，还有美容、理疗等功能。
天津万科东丽湖工程位于天津市东丽湖温泉度假旅游区内的东丽湖北岸，东丽之光大道以南，为天津万科具有异国风情的低密度高尚住宅工程，总占地面积4095亩(273公顷)，总建筑面积88万平方M，其中住宅建筑面积80万平方M，公建建筑面积8万平方M。
工程容积率不大于0.36，建筑密度不大于20%，绿地率不小于50%。
分期开发红色为第一期绿色为第二期黄色为第三期橘色为第四期紫色为第五期规划主题——世外桃源环境优雅，提供健康的生活方式，远离嘈杂拥挤的街道。
自然环境受到保护，人们与鸟类及自然景观和谐相处，并从中受益。
人们可以到此周末休闲或远足郊游，远离城市尘嚣。
工程地块的简况座落于天津市东丽区东丽湖温泉度假旅游区内，位于东丽湖北岸。
总面积4095亩(273公顷)，容积率约0.36，总建筑面积88万平方M四至：南临东丽湖，北至东丽之光大道，西临湖堤路，占据了东丽湖几乎整个北岸。
功能分区A主要公路B工作或生活混合使用的码头C区域中心地带D高科技产业花园E商业园或绿化带F商业园或高密度住宅G商用社交码头H健康中心J区域性的中心规划细节及渲染图片规划细节1.广义规划设计要素地域特征——现状水面基地现状被各种小湖淹没，以用于农业目的。
天津别墅调研报告
天津别墅调研报告天津别墅调研报告一、引言天津作为中国的一线城市之一，经济发展快速，城市化进程加快。
别墅作为高端住宅市场的重要组成部分，近年来也在天津得到了较快的发展。
本报告旨在对天津别墅市场进行调研，分析市场现状和潜力，为相关产业提供参考。
二、市场现状1. 市场规模根据调研数据显示，天津别墅市场规模逐年扩大。
目前，天津共有多个区域开发了别墅项目，包括滨海新区、东丽区、西青区等，总体规模较大。
其中，滨海新区的别墅项目最为突出，以高端度假别墅为主导。
2. 产品定位天津别墅市场产品定位多样，包括高端度假别墅、豪华别墅、生态别墅等。
豪华别墅占据了市场主导地位，大多集中在高档社区或独立小区中。
3. 价格水平天津别墅市场价格较高，一般在2000万元以上。
高端度假别墅的价格更为昂贵，可以达到5000万元甚至更高。
由于天津的地价较高，加上别墅所需要的土地面积较大，导致别墅价格居高不下。
4. 市场竞争格局天津别墅市场竞争激烈，有多家房地产开发商参与其中。
目前市场上较为知名的别墅开发商有中海地产、万科、保利等。
这些开发商凭借其在房地产市场的品牌优势和丰富的开发经验，取得了一定的市场份额。
三、市场潜力1. 政策扶持天津政府一直致力于推动房地产市场的发展，为别墅市场提供了良好的政策支持。
政府对高端别墅项目给予了激励政策，包括土地供应和金融支持等，为别墅市场的进一步发展提供了保障。
2. 需求增长随着人民生活水平的提高，越来越多的家庭追求高品质的居住环境。
别墅作为高端住宅的代表，受到了一部分人群的青睐。
尤其是一些高收入人群和富豪，其对别墅的需求也在不断增长。
3. 旅游业发展天津市近年来旅游业蓬勃发展，吸引了大量的游客。
高端度假别墅项目受益于旅游业的发展，同时也吸引了一些游客进行投资购买。
随着旅游业的不断壮大，别墅市场的潜力将会进一步释放。
四、市场发展建议1. 提高产品品质别墅市场竞争激烈，开发商需要不断提高产品品质，打造具有独特竞争优势的别墅项目。
东丽湖发展战略规划方案
东丽湖发展战略规划方案一、概述东丽湖位于中国天津市东丽区，是一片自然环境优美的湖泊。
为了推动区域经济发展和提升居民生活质量，制定东丽湖发展战略规划方案，以合理规划利用湖泊资源，促进经济、生态和社会可持续发展。
二、背景分析1. 湖泊资源东丽湖面积广阔，湖水清澈，水质优良，周围有丰富的湿地生态系统。
这些优势使得东丽湖具备了开发利用的巨大潜力。
2. 区域经济东丽区经济基础较为薄弱，发展空间有限。
因此，通过开发利用东丽湖资源，可以带动区域经济发展，提升区域竞争力。
3. 居民需求东丽区居民对绿色休闲娱乐空间的需求不断增加，东丽湖在满足人们对美好生活需求方面具有独特优势。
三、发展目标1. 经济目标通过发展东丽湖旅游业、水上运动等产业，实现湖泊经济的多元化发展，促进区域经济的增长。
2. 生态目标保护东丽湖生态环境，提升湿地保护管理水平，增强生态系统稳定性，提高湖泊观赏价值。
3. 社会目标提升居民生活质量，打造东丽湖为居民休闲娱乐的重要场所，增加居民对湖泊资源的参与度和获得感。
四、发展策略1. 产业发展- 引进旅游投资，建设湖畔浪漫酒店、度假村等，提供高品质旅游服务。
- 发展水上运动产业，打造水上运动中心，举办比赛和培训活动，吸引专业运动员和爱好者前来体验。
2. 生态保护- 制定湖泊水质监测和治理措施，保障湖泊生态环境。
- 加强对湿地生态保护的力度，保护湿地植被，增加湖泊观赏价值。
3. 旅游推广- 开展宣传推广活动，提升东丽湖知名度。
邀请旅游博主、摄影师等推广湖泊风景。
- 举办湖岸音乐节、文化艺术展览等大型活动，吸引更多游客前往。
4. 居民参与- 开展湖边娱乐活动，如湖边音乐会、太极表演等，增加居民参与度。
- 增加湖边休闲设施，如公园、健身器材等，提升居民生活质量。
五、实施方案1. 政策支持制定相关政策法规，提供优惠政策和资金支持，吸引投资者参与湖泊开发。
2. 资源整合加强湖泊周边土地资源整合，确保开发利用项目的可行性和效益。
天津东丽湖万科城深度调研报告
东丽湖万科城项目深度调研报告（调研时间：2011年4月23日——4月27日）万科城作为东丽湖区域最早的房地产项目之一，一方面，市场通过万科城项目认可了东丽湖的片区价值，另一方面，万科通过东丽湖万科城项目的开发，可以说成功的实践了“城镇化”、“片区化”的开发模式，一时蜚声国内地产界，成为了一些专门的策划咨询机构、开发商重点研究对象。
万科城距我项目仅咫尺之遥，且万科城的6期、8期在建，与我项目形成一定的竞争关系，通过长时间的实地调研，我们将之前的研究成果整理成文，以资借鉴。
目录一、项目概述二、东丽湖万科城的开发契机1、宏观环境2、住宅郊区化的发展趋势三、东丽湖万科项目所面临的问题及解决之道1、东丽湖万科地块现实条件2、问题的解决之道（1）万科城的定位（2）万科城的项目规划（3）产品的设计（4）建筑节能及生态技术四、东丽湖万科城的营销1、万科城项目的历史策划演变2、万科城各阶段销售产品演变及销售情况演变3、万科城的造势运动一一营销成功的关键因素五、结语东丽湖？万科城是万科经历20 年集团发展后，承接第三个十年发展的一个生态建城的理想模式，将社会、经济、生态作为密不可分的整体，综合考虑社区的多样性。
人口规模、公用空间、交通系统、就业机会和自然环境的整体协调开发。
重新唤起人们对建设精彩持久的住宅区的热情。
计划在8 —10年内建设成为一个集居住、教育、旅游、休闲为一体的功能齐全的完整综合性新市镇。
、项目概述天津东丽湖万科城项目位于天津市东丽湖温泉度假旅游区内的东丽湖北岸，东丽之光大道以南，为天津万科具有异国风情的低密度高尚住宅项目，总占地面积4095亩（273公顷），总建筑面积88万平方米，其中住宅建筑面积80万平方米，公建建筑面积8万平方米。
项目容积率不大于0.36,建筑密度不大于20%，绿地率不小于50%。
项目占据整个东丽湖北岸，临湖位置绝佳。
距外环线17公里，距离天津市区中心约28公里，距离滨海城区25公里，距离天津机场26公里。
东丽湖区块分析及项目介绍
檀府 钻石山 博轩园
3 近郊别墅
城市近郊（30分钟 车程）配套不完善， 具有较好景观和内 部配套
城市中产 城市新贵
新悦庭 万科东丽湖
4 远郊资源别 城市远郊（1小时以 城市中产 京津新城
墅
上车程）配套缺乏， 城市新贵 恒大金碧天下
具备强势景观或内
部配套
5 经济型别墅 无明显地段或资源 殷实之家 社会山
优势，主要面对首
大地十二城
次别墅置业客户
朗润园
高端别墅项目价值核心要素
区位价值 资源价值
地段级别 交通条件 配套条件 景观资源 人文资源
核心地段、中心地段、新趋势区域 城市主干道、地铁、高铁 丰富完备度、配套级别 水资源、湿地资源 历史资源、文化资源
现有市场占位
TOP系列——核心地段、交通便捷、成熟配套、人文资源
14
朗钜天域-意风观潮
项目简介
开发商 深圳市朗钜实业集团有限公司
当前状态 一二期已经全部售罄，三期预售
总占地面 积
1000500㎡
三期建筑面 积
74000㎡
容积率 1.34
绿化率
40%
面积区间 87-160
套数 694
装修标准 毛坯
建筑风格 高层
物业费
1.5元/月
项目卖点
朗钜天域
2010-2011年销售数据
10
7,183
黄色区域为限购后成交数据（2011年3
6,967月执行限购）Fra bibliotek6,483
6,582
6,534
该项目开盘较早，早期的单价较低，
6,658
6,980 致使均价较低，尾盘的独栋别墅报价2万
6,954 6,733
万科_东丽湖高端别墅定位研究_60p_研究分析
25%的客户为政府官员。
5%的客户为企事业单位工作的具有技术、特殊贡献等突出业务体现的人员，如：医院院长、社科院院 士、高等学府教授等。
东丽湖别墅市场客群分析
到访途径
15%
25% 5% 圈层推荐 网络 报广 其他
55%
从到访途径上看：
55%的客户从私人圈层了解到项目信息，例如名流会、招商银行大客户等，项目会在这个
P户型特点 建筑形式：地上3层+地下一层 （地下计入产权面积） 建筑风格：新英格兰 居室：四室三厅 车位：附带车库（两个车位） 分布点位：分布在项目的核心区 域
会馆
P户型
高端别墅市场典型项目——钻石山
户型情况 侧院 面积区间（㎡） 300 占比 5% 套数 10 总款（万元） 800-900
联排
双拼 总
海逸长洲 新悦庭
玛歌庄园
独栋
380-580
15000
570-870
106
50880
7.4
——
根据07、08年的供需情况，在无新项目入市的情况下，09年高端别墅存量在320套 左右，10年存量预计在360套左右。 存量的面积区间仍然集中在300-500平米。
高端别墅市场价值点
区域产品 类型来自代表项目东丽湖别墅市场客群分析
臵业目的
10% 5%
40%
45%
首次
二次改善
多次
其他
从臵业目的看： 85%的客户为二次改善或多次臵业，这部分客户年龄段在45岁-55岁之间，属于高经济收入人群，年收入
均在500万以上，家庭、收入处于高峰、稳定阶段，购买高端产品主要为了改善居住环境和彰显自身价值。
15%的客户为首次臵业和其他类型客户，这类客户存在的原因较多，如：从事投资型工作（股票）的客 户，这部分客户收入不稳定，但有机会获得高收益；还有部分是父母赠与孩子结婚用房等。
万科东丽湖项目精彩点评-4DOC
万科·东丽湖项目精彩点评万科聪明，并善于动脑子占便宜，在楼盘名称上就打了一个擦边球，前边挂自己的名字，后面挂地名，组成词组扩大影响，其效果好比给孩子取名叫"刘盖茨"一样。
这样一划，给人的第一感觉就是东丽湖整个都被万科包下来了，买了这个楼盘以后，偌大的东丽湖就像自家后院的井台一样可以私属了。
记得去年东丽湖刚亮相时，其宣传口号是"向东，十年梦想。
"虽然芦荟晓得住在水边的种种弊端，但也忍不住怦然心动，决心前往一看。
记得当时是万科.东丽湖样板间开放的前一天，展示区内灯火通明好不热闹，处处人头攒动，人人手忙脚乱，铺地砖的、刷油漆的、做卫生的、还有临着东西到处乱转的，大伙都忙得不亦乐乎。
芦荟看了看浴池大小的泳池、和低低矮矮的院墙，终于在看过售楼处之后，一片欢喜心情被冰消瓦解，因了那天花板上倒挂的密如繁星的拇指般大小的蚊子。
同行人有些尴尬的说："那个….这种蚊子一般是吃素的，以花草汁液为生，不吸血。
"此言说完芦荟反倒更是恐慌：芦荟本来就是草本植物啊！交通条件及外部环境楼盘座落于天津市东丽区东丽湖温泉度假旅游区内，位于东丽湖北岸。
南临东丽湖，北至东丽之光大道，西临湖堤路，占据了东丽湖几乎整个北岸。
从风水角度上讲："面南背北"与"背山面水"都是好所在，万科为自己在湖北岸圈定的一块地方，还是相当有眼力的。
东丽湖距市中心24公里，距天津机场12.5公里，京津塘高速公路出口10公里，天津港30公里，杨北、津塘、津汉公路均能通往该区。
其中津汉公路(一级干线公路) 为双向8车道；金钟公路(一级公路) 双向4车道，路宽18米；区域内道路包括湖西路、东丽之光大道为二级公路，路宽为18米，所有道路为沥青混凝土路面，路面十分平坦,，并且津汉、杨北、金钟、湖西路可形成35公里长的环形公路网。
这样的道路状况，可以满足较大流量的机动车通行，而多条公路组成的交通网也使各地通往东丽湖的便捷性得到保证，再加上相对市中心不算太远的距离，就促成了构筑第二居所的主要条件。
低环境影响发展中的设计探索——天津东丽湖映湖苑住宅景观设计
低 环境影 响发展 中的设计探索一 天 津 东 丽 湖映 湖 苑 住宅 景 观 设 计
Ａ Ｐ ｒ ａ ｃ ｔ ｉ ｃ ｅ ｏ ｆ Ｌ ｏ ｗ Ｉ ｍｐ ａ ｃ ｔ Ｄ ｅ ｖ ｅ ｌ ｏ ｐ ｍｅ ｎ ｔ Ｄ ｅ ｓ ｉ ｇ ｎ —Ｔ ｉ ａ ｎ ｊ ｉ ｎ Ｄ ｏ ｎ ｇ ｌ ｉ Ｌ ａ ｋ ｅ Ｙ ｉ ｎ ｇ ｈ ｕ ｙ ｕ ａ ｎ Ｒ ｅ ｓ ｉ ｄ ｅ ｎ ｔ ｉ ａ ｌ Ｌ ａ ｎ ｄ ｓ ｃ ａ ｐ ｅ Ｄ ｅ ｓ ｉ ｇ ｎ
要 求 和 模 式 。通过 对 住 宅 户 型 和 市场 定位 的 研 究 确 认 ， 本 社 区主 要 住 户 为 临近 就 业 中 心 的职 工 ，以 中等 收 入 的 小 家 庭 为 主 。对 居 民来 讲 ，能 在上 班 和 回 家 的 路 上体 验 令 人 愉悦 的户 外 环 境 ，在 周 末带 老 人 和 孩 子 在 房 前 屋后 感 受 到 自 然的 乐 趣 ，是 最基 本 、也 是 最 重 要 的 需 求 。景
池 、雨水花园、植被屋顶 、透水铺装等 。通过该原贝 Ｕ 和方法的应用 ， 雨水可以得到更有效的管理 ，从而 氐人工建设对自然的负面影响 ，并促进 自然生态系统和水域中的水循环 日 交流 。资料来源 ：美国国家环境保护局 （ Ｕｎ ｉ ｔ ｅ ｄ Ｓｔ ａ ｔ ｅ ｓ Ｅ ｎ ｖ ｉ ｒ ｏ ｎ ｍｅ ｎ ｔ ａ ｌ Ｐ ｒ ｏ ｌ ｅ ｃ ｔ ｏ ｉ ｎ Ａ ｇ ｅ ｎ ｃ ｙ ） ，ｈ ｔ ｌ ｐ ： ／ Ａ ￣ｖ ｗ ｅ ｐ ａ ． ｇ ｏ ｖ。
展 ”已是这 个 时代 不可 回避 的 问题 ，但 中国社 区建 设 中的 相 关技 术和 手 段应 用 明显 滞后 。在 缺 少政 策规 范和 行业 标 准 的情 况 下 ，景 观 设 计 师 有 必 要 利 用一 切 可 能 的 条 件 ，
东丽湖地区市场分析
一．项目所在地区市场分析1．开发现状东丽湖以津歧路为轴，分为东区和西区。
形成了东区发展相对成熟有待进一步繁荣，西区起步已成新开发热点的局面。
随着城市规划的推出、区域内基础设施逐步完善，并通过一些大型国际赛事的成功举办，东丽湖区域已受到国内外投资者的广泛关注。
a. 东区发展现状：旅游配套——旅游配套现东区已聚集东丽湖度假村、温泉会馆、酒店等各类休闲娱乐设施。
开发商——以万科、朗钜、亿兆为主。
产品线——供应产品形式丰富，既有高层、洋房、也有别墅。
以别墅和洋房为主。
在售项目——目前东区在售楼盘3个，供给量不大约在15万左右，全部为毛坯房交付。
价格区间——高层毛坯价格在7000元/平米，洋房毛坯价格在9500元/平米，别墅毛坯价格在12000元/平米。
面积区间——主力面积存在市场空白点。
市场供应产品面积区间在63—120平米和180—400平米两个区间。
就目前来看洋房面积在140—180这个区间的产品相对稀缺。
附：在售项目一览居住氛围——居住氛围不浓郁。
目前已入住住宅面积为30万平方米，主要以别墅和洋房产品为主，入住总户数不足2000户，50%空置，现实际居住户数不足1000户。
随着今年10月份的临近，万科会有20多万平米的精装洋房产品入住，届时居住氛围将有所提升。
附：已入住项目一览表b. 西区发展现状：旅游配套——会议中心已建成，水主题公园正在兴建中。
开发商——以华侨城和恒大为主。
产品线——供应产品形式丰富，既有高层、洋房、也有别墅。
以洋房和小高层为主。
在售项目——目前区域内在售楼盘仅有1个，供应量不大为10万平米，高层精装交付，洋房毛坯交付。
价格区间——高层精装价格8500元/平米，洋房毛坯价格为9000元/平米。
面积区间——户型以大户型为主，在125平米—200平米之间。
居住氛围——目前西区没有入住项目。
附：在售项目一览2．市场存量及远期供给潜在供给量大，但年供给量相对可控，不会造成太严重的供大于求的比例失衡问题。
天津万科水晶城详细讲解
天津东丽湖·万科城集团开发规模最大的项目１、规划为中国首卒优质生态型社区２、先造城，再建房，以项目完善配套设施；３、以周边优美的自然环境为主要推广卖点；４、全程体验式营销方式，以独特生活品位打动客户。
一、项目概述1 、项目概况（1）基本概况天津东丽湖万科城项目位于天津市东丽湖温泉度假旅游区的东丽岸，东丽之光大道以南，为天津万科具有异国风情的低密度高尚住宅项目，总占地面积4095 亩（273公顷），总建筑面积88万平方米，其中住宅建筑面积80万平方米，公建建筑面积8万平方米。
项目容积率不大于0.36，建筑密度不大于20％，绿地率不小于50％。
（2）地理位置项目占据整个东丽岸，临湖位置绝佳。
距外环线17公里，距离天津市区中心约28公里，距离滨海城区25公里，距离天津机场26公里。
万科东丽湖依东丽湖而建，东丽湖水域面积为7.3 平方公里，辽阔的水面，充足的地热资源，丰富的水产，良好的空气质量和声环境质量都属于天津市各自然生态保护区之首。
（3）总体规划东丽湖·万科城是万科经历20年集团发展后，承接第三个十年发展的一个生态建城的理想模式，将社会、经济、生态作为密不可分的整体，综合考虑社区的多样性。
人口规模、公用空间、交通系统、就业机会和自然环境的整体协调开发。
重新唤起人们对建设精彩持久的住宅区的热情。
计划在8 - 10年建设成为一个集居住、教育、旅游、休闲为一体的功能齐全的完整综合性新市镇。
2 、项目自然环境：地处东丽湖温泉度假旅游区东丽湖温泉度假旅游区是天津市政府批准的十大旅游风景区之一和七大生态保护区之一，周边无工业项目，空气水体、土壤没有受到污染，并有大面积的植被和人工绿化。
东丽湖水域面积辽阔，湖岸周长12 公里，面积达7.3平方公里，水质优良，盛产鱼虾，具备得天独厚的自然生态环境，东丽湖温泉度假旅游区处于山岭子地热带的中心区域，地热资源十分丰富，水质中含有偏硅酸、锂、锶等多种微量元素，对风湿、关节炎、神经衰弱等症状具有良好的药用价值，还有美容、理疗等功能。
三顺位总结-万科版资料
二、客户储备情况
需要解决的问题
一、销售资源与目的 二、客户储备情况 三、精确制导之路 四、客户特征分析
1、客户问题。作为洋房产品的首次亮相，新、老客户对项目洋房者产品的 认知度需要认真分析。同时，由于项目自身距离远、配套相对不足等特点， 别墅产品的销售经验告诉我们，客户的渠道拓展尤为重要。
新客户资源
培育有效客户
一、销售资源与目的 二、客户储备情况 三、精确制导之路
外部渠道拓展客户及已积累客户大规模销售
意向强烈客户
11月初开始电话沟 通积累客户，有意 向的客户邮寄二期 产品资料
电话沟通意向客户，参加 11月19日二期洋房推介会， 公布价格区间,填写需求 意向单，初步装户
暂 535组积 犹
1、有利于对客户进行进一步筛选。2、有利于业务员对客户进行综合引 导，避免客户选房的单一性。
过程中的三顺位应用工具
一、销售资源与目的
资源需求单
二、客户储备情况 三、精确制导之路 四、客户特征分析
客户姓名：________ 联系电话：_______销售代表：_______
楼座： 1#（南入口）_____ 5#(北入口) _____
三顺位引导
购
通过资源需求单初步了 解客户对不同产品及户 型区间的需求，从而为 价格制定提供初步支撑
释放价格区间，同时填 写意向登记卡，进一步 对客户需求筛选和引导 对价格进行进一步调整
释放价格，同时根据客 户意向对客户进行三顺 位引导并装户
确定选房顺序后，根据最 终购房顺序对客户进行整 体引导、并装户，同时挖 掘不稳定客户资源
第一意向超过3人 第一意向超过2人 合计意向超过3人 存在第一意向
天津东丽湖·万科城详细介绍
天津东丽湖·万科城详细介绍天津东丽湖·万科城一、项目概述1 、项目概况天津东丽湖万科城项目位于天津市东丽湖温泉度假旅游区内东丽湖北岸，东丽之光大道以南，为天津万科具有异国风情低密度高尚住宅项目，总占地面积4095 亩(273公顷)，总建筑面积88万平方米，其中住宅建筑面积80 万平方米，公建建筑面积8 万平方米。
项目容积率不大于0.36，建筑密度不大于20%，绿地率不小于50%。
项目占据整个东丽湖北岸，临湖位置绝佳。
距外环线17 公里，距离天津市区中心约28公里，距离滨海城区25公里，距离天津机场26公里。
万科东丽湖依东丽湖而建，东丽湖水域面积为7.3 平方公里，辽阔水面，充足地热资源，丰富水产，良好空气质量和声环境质量都属于天津市各自然生态保护区之首。
东丽湖·万科城是万科经历20年集团发展后，承接第三个十年发展一个生态建城理想模式，将社会、经济、生态作为密不可分整体，综合考虑社区多样性。
人口规模、公用空间、交通系统、就业机会和自然环境整体协调开发。
重新唤起人们对建设精彩持久住宅区热情。
计划在8 —10年内建设成为一个集居住、教育、旅游、休闲为一体功能齐全完整综合性新市镇。
2 、项目自然环境东丽湖温泉度假旅游区是天津市政府批准十大旅游风景区之一和七大生态保护区之一，周边无工业项目，空气水体、土壤没有受到污染，并有大面积植被和人工绿化。
东丽湖水域面积辽阔，湖岸周长12 公里，面积达7.3平方公里，水质优良，盛产鱼虾，具备得天独厚自然生态环境，该地区与北京、唐山、秦皇岛等周边地区交通联系十分密切，距天津市中心车程3 0分钟，距开发区车程25分钟，正处于天津市区和滨海新区中间位置。
东丽湖温泉度假旅游区处于山岭子地热带中心区域，地热资源十分丰富，水质中含有偏硅酸、锂、锶等多种微量元素，对风湿、关节炎、神经衰弱等症状具有良好药用价值，还有美容、理疗等功能。
(1)天然环境东丽湖周边环境环境非常好，七里海湿地环境覆盖东丽湖地区，营造大环境调节气候。
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一、天津高端别墅市场分析 二、东丽湖项目别墅客户特征 三、高端项目别墅客户购买特征 四、产品定位方向分析
高端别墅市场典型项目
区域 中心 区域
产品 类型 联排 为主
位置 和平区五大 道板块 南开区奥体 板块
代表项 目 西康路 36号 钻石山 霞光道 檀府 中天首 府 海逸长 洲 新悦庭 玛歌庄 园
高端别墅市场小结
中心别墅： 城市核心优势地段，核心资源绝对 占有，地段与周边环境不可复制； 稀有低密资源价值意义大于产品尺 度 城市别墅： 城市优质地段，城市资源利用价值 最大化 资源整合， 资源整合，城市内维跨度推动产品 价值， 价值，凸显城市中的低密生活 环外别墅 打造自身项目唯一性，产品、环境、 服务并举 需要借助内力，打造项目产品的生 存环境 高位产品资源优质 重视产品与环境， 重视产品与环境，更尊重客户的精 神与物理等属性感受
双拼户型特点 建筑形式：地上2层+地下一层 （地下计入产权面积） 建筑风格：现代简约 居室：四室三厅 车位：地上车位 分布点位：高价位产品沿着项目 中的水系分布
高端别墅市场典型项目——玛歌庄园 高端别墅市场典型项目——玛歌庄园
户型情况 A户型 B户型 C户型
面积区间（单位： 面积区间（单位：㎡） 373-377 463-494 562-567 总 计（套）
高端别墅市场典型项目——小结 高端别墅市场典型项目——小结
小结 1、大户型产品面积多在500平米及以上；除新悦庭以外，大户型 所占比例基本不到10%，属于标杆性产品； 2、产品户型多为四室三厅以上； 3、产品建筑为地上+地下，地下部分均计入面积； 4、产品分布在项目的核心位置或是项目的中央水系景观周边； 5、产品总价款在1000万左右，对于客户要求较高。
海逸长洲 新悦庭 玛歌庄园
根据07、08年的供需情况，在无新项目入市的情况下，09年高端别墅存量在320套 左右，10年存量预计在360套左右。 存量的面积区间仍然集中在300-500平米。
高端别墅市场价值点
区域 中心 区域
产品 类型 联排 为主
代表项目 西康路 钻石山 霞光道 檀府 中天首府 海逸长洲 新悦庭 玛歌庄园
市场表现
价值点
中天首府 檀府 霞光道5号 钻石山 海逸长洲
绝对高端 核心区位、城市资源 客群价值 核心型，保值增值系 吸引度高， 数高 稀而贵 城市别墅 突出地段 品质与价值并举，城 市资源占有型，价格 价值对比平衡 突出产品与环境价值 化感受，产品与环境 依托实现价值感
西康路36 号
环线 内
联排 为主
市场表现： 高端产品“ 高端产品“价量 平稳” 平稳”，高端产品 价值表现稳健 城市核心区域的 高端别墅项目， 高端别墅项目，精 神层面的高端属性 大于产品自身物理 属性 环外别综 合实力
东丽湖项目从城市维度考 虑具备以下属性： 虑具备以下属性： •环外项目 环外项目 •开发周期长 开发周期长 •复合型别墅基础 复合型别墅基础 •存在基础客户 存在基础客户 •尊重客户感受为开发主线 尊重客户感受为开发主线
占比 22% 71% 7%
套数 83 269 27 379
总款（万元） 总款（万元） 500-600 700 10000
C户型特点 建筑形式：地上2层+地下一层 （地下计入产权面积） 建筑风格：纯南法风格独栋别墅 居室：四室三厅 车位：地上车位 分布点位：沿着项目中的水系及 中央景观带分布
中心景观区
容积率 1.26 2.13 0.7 0.76 1 1.1 0.48 0.38
建筑面 积 34000 310000 41200 65000 78000 600000 75600 120000
环线 内
联排 为主
南开区老城 厢板块 西青洋楼板 块 河西梅江板 块
环线 外
独栋
津南版块 西青开发区 板块
42 209
高端别墅市场成交情况
项目名称 产品 檀府 联排 独栋 双拼 独栋 独栋 双拼 联排 联排 联排 叠拼 双拼 独栋 独栋 独栋 面积（ 单价（ 面积（㎡） 单价（元/㎡） 总价( 总价(万） 套数 192-350 470-600 350 450-900 240-320 215-308 200-215 255-258 300-346 231-280 461-508 600 303-540 380-580 18000 26000 17000 39000 26000 23000 16000 35000-40000 18000 17500 25000 36000 15000 15000 346-630 1200-1500 595 1200-4000 624-832 495-736 320-344 800-1300 540-623 405-490 1100-1300 2200 455-810 570-870 246 （05—07 年总成交 量） 联排：25 07年成交量 07年成交量 面积（ 面积（㎡） 6775 金额（ 金额（亿） 1.2 独栋：7套 双拼：6套 —— —— 27 40 3745 2100 18225 10400 1 0.4 7.1 2.2 套数 08年成交量 08年成交量 面积（ 金额（ 面积（㎡） 金额（亿）
价格 1500-4000 万 23000 35000 18000 17000 1900-2100 万 1500016000 9000
供应量 （套） 34 199 68 188 138 25 120 379
存量（ 存量（套） 6 118 2 100 135
占地 27087 145000 53700 66500 75000 200000
檀府
联排 独栋 双拼 独栋 独栋 双拼 联排 联排 联排 叠拼 双拼 独栋 独栋 独栋
西康路36号 西康路36号 36 中天首府
霞光道 钻石山
—— ——
海逸长洲 新悦庭 玛歌庄园
—— —— 120000
目前高端别墅产品面积区间在200-600平米，单价区间在15000-40000元/平米，总价区间 在320-4000万之间，因各项目位置不同，产品力不同，因此各区间跨度较大。 其中面积区间主要集中在300-500平米。 07、08年整体供应套数在650套左右。
西康路36号 西康路36号 36 中天首府
—— ——
霞光道 钻石山
50 联排：25 叠拼：10 双拼：3 7 44 106
12825 6386 4845 969 4200 18546 50880 1.4 0.5 0.4 1.5 2.8 7.4 联排：52 叠拼：20 双拼：6 59 84
—— 13286 9690 1938 35400 35406 —— 2.9 0.9 0.7 12.7 5.3
西康路36号 西康路36号 36 中天首府
霞光道 钻石山
—— ——
24 联排：16 叠拼：14 双拼：— 17 10 15.3 20
6091 5168 3577 — 10200 16860 14400 0.9 0.63 — 3.7 2.5 2.1
海逸长洲 新悦庭 玛歌庄园
—— —— 118080
07、08年整体成交套数在350套左右，与供应量相比，整体去化率在54%左右。
东丽湖别墅市场客群分析
置业目的
10% 5%
40%
45%
首次
二次改善
多次
其他
从置业目的看： 85%的客户为二次改善或多次置业，这部分客户年龄段在45岁-55岁之间，属于高经济收入人群，年收入 均在500万以上，家庭、收入处于高峰、稳定阶段，购买高端产品主要为了改善居住环境和彰显自身价值。 15%的客户为首次置业和其他类型客户，这类客户存在的原因较多，如：从事投资型工作（股票）的客 户，这部分客户收入不稳定，但有机会获得高收益；还有部分是父母赠与孩子结婚用房等。
P户型特点 建筑形式：地上3层+地下一层 （地下计入产权面积） 建筑风格：新英格兰 居室：四室三厅 车位：附带车库（两个车位） 分布点位：分布在项目的核心区 域
会馆
P户型
高端别墅市场典型项目——钻石山 高端别墅市场典型项目——钻石山
户型情况 侧院 联排 双拼 总 面积区间（ 面积区间（㎡） 300 350 500 计（套） 占比 5% 90% 5% 套数 10 179 10 199 总款（万元） 总款（万元） 800-900 600 10000-1200
128000 330000
高端别墅市场供应情况
项目名称 产品 面积（ 单价（ 面积（㎡） 单价（元/㎡） 总价( 总价(万） 套数 192-350 470-600 350 450-900 240-320 215-308 200-215 255-258 300-346 231-280 461-508 600 303-540 380-580 18000 26000 17000 39000 26000 23000 16000 35000-40000 18000 17500 25000 36000 15000 15000 346-630 1200-1500 595 1200-4000 624-832 495-736 320-344 800-1300 540-623 405-490 1100-1300 2200 455-810 570-870 250（05—07 年总供应量） 联排：50 07年供应量 07年供应量 面积（ 面积（ ㎡） 13550 金额 （亿） 2.4 独栋：12 双拼：10 —— —— 34 独栋：28 双拼：6 联排：35 74 联排：41 叠拼：24 双拼：3 25 84 15.6 132 6420 3500 22950 7840 1569 7263 18981 13243 6132 1454 15000 35406 63360 2.3 1.1 0.4 5.4 5.3 9.5 1.7 0.6 8.8 2 0.4 1.2 套数 08年供应量 08年供应量 面积（ 面积（ ㎡） 金额（ 金额（亿）