万科东丽湖商业规划定位

小区独立会所：天湖会所、半山会所； ➢休闲类：知己吧（上网酒吧）、奥斯卡影院；
其他：大型超市、肉菜市场、24小时便利 ➢运动类：潜水馆、室内攀岩、射箭、高尔夫、壁球场、网球、高
店、商业步行街。
卡车、羽毛球馆、乒乓球厅、桌球厅、保龄球馆；
整个项目向城市化住宅转型，配➢中套健心康、多类香以：薰室生阁内。活恒配温罗套马为泳池主、，中药引浸入浴教、健育身产室、业健和康吧医、院健康
【 I 期 商 业 调整 】
万科东丽湖第二阶段
I期邻里中心商业功能定位
整体商业梳理及二期7000平米商业产品定位
I期商业业态调整方案
第二阶段汇报思路
【 本阶段工作重点】
典型大盘案例研究 整体项目各期商业定位梳理 二期7000平米商业定位及产品规划设计建议 一期邻里中心商业业态调整建议
【 大盘商业业态对比研究 】
联排+高层
5700元/平米
洋房6500元/平米 联排10000元/平米
洋房、公寓7000元/平米 联排11000元/平米
联排30000元/平方米
2004年
2005年
2006年
2007年
12000平米开放式城市 广场
万科试验学校开学
8000平米底层商业
万科试验幼儿园
7000平米生态人工湖
2.2万平米风情商业街 5000平米运动会所
大盘商业业态研究——祁福新城
开发模式
前期
中期
3-4层低密度洋房为主， 湖畔高端独栋、联排
产
辅以联排别墅
辅以舒适洋房
品
线
后期
5-6层半山洋房 18-35层观景高层
香港、澳门投资客户， 度假客户仍为主流
自住客户成为主流，
客 户
周末度假
港澳、欧美及广州市区高 在广州市区工作的白领入住 端客户并存
线
1991年祈福新村开始开发，首期定为中低密度、高性价比郊区大盘，“香港村”的客户定位吸 引大量港澳投资、度假客户前来入住；
24小时专线往返广州。广州公交路线有1、13、 15、301、305、307、288，番禺公交有1,13， 15，市广路锦信巴士，祈福地铁口接驳线10A， 10B，公交车288路和番禺公交车13路、15路等。
祈福新村
倚湖居
大盘商业业态研究——祁福新城
天
项目规划
湖 居
湖 畔 豪湖 庭景
居
➢以多层洋房为主，辅以别墅和高层，是典 型的中低密度大盘。
➢ 一般小菜十多元 ，大众消 费 ，价 廉 物 美 。
大盘业态研究——祁福新城
综合配套——租赁服务
➢ 代甄选租客，监管房 ➢ 代安排维修及报价 ➢ 代办签约及楼宇交收手续 ➢ 代办水、电、电话费之核数及交接 ➢ 代收租及追租，并代发租金收据
大盘业态研究——祁福新城
综合配套——居民俱乐部
居民专利会藉 Residents‘ Club俱 乐 部 分 别 成 立 ➢ 长者同乐会 ➢ 妇女会 ➢ 儿童会 每月定期举办各类型活动，例如生日会、旅游、参观、兴趣
大盘商业业态研究
祁福新村 华南星河湾 锦绣香江 深圳万科城 北京国美第一城
大盘商业对比分析
大盘商业业态研究——祁福新城
项目概况
祈福新村以大环境、大配套、大交通的国际文 化型社区而享有“中国第一村”美誉；
占地7500亩，自1991年破土动工，已投资近 160亿元，开发6000多亩，建成售出住宅近3万 套；
大盘业态研究——祁福新城
综合配套——医院
全国唯一一家通过国际JCI认证， 2003年 香港最信赖的中国内地医疗机构
➢ 世界级大型综合医院 ➢ 自然疗法中心 ➢ 社区医护服务中心 ➢ 健康检查套餐
大盘业态研究——祁福新城
综合配套——食街
➢ 30多间食肆
➢ 各省的正宗地道特色小吃， 由番禺 、澳门 、中山 、 顺 德 、潮州 、上海 、四川 、 浙江 、湖 南 、东北 、蒙古 等
大盘业态研究——深圳万科城
商业街
社区类商业
餐饮类
精品小物件
大盘业态研究——深圳万科城
社区类商业
➢ 经营业态：银行、邮局、移动/联通营业厅、票 务中心、房屋租售、药店、冲印、水站、干洗 店、小超市、便利店、西饼店、美发、烟酒、 五金件、耗材等
大盘业态研究——深圳万科城
餐饮街
➢ 中餐：川味火锅城、东北家常菜、 江南火锅、汤品、风味小吃等
班、专题讲座等，并为会员提供专用活动场地、租用 设施折扣、商铺购物折扣和免费身体健康检查等优惠。
大盘业态研究——祁福新城
综合配套——高级休闲会所
祈福新邨度假俱乐部(Clifford Estates Resort Center) ➢ 经营面积8万平方米 ➢ 耗资3.5亿元，全亚洲最大的私人屋俱乐部 ➢ 可同时容纳 10000 人 ➢ 提供50多项新颖的娱乐消闲设施
翠湖居
晓峰园
倚
云
康 怡 居
康 月明轩
居
怡
雅
山泉居
园
碟
迎
舞
风
轩
海晴居
阁
➢产品主要有四种：
联排、独栋别墅：湖畔豪庭、康怡 雅园、绿怡花园；
4-5层多层洋房：旧区洋房、翠湖居、 绿怡居、翠怡居、青怡居、湖景居、
旧区洋房
绿绿
怡怡
花居
青
园
怡
翠
居
怡
居
康怡居、碟舞轩、海晴居； 6层半山洋房：月明轩、山泉居； 18-36层高层住宅：天湖居、倚湖居、 晓峰园、倚云居、迎风阁、活力花园。
➢ 外餐：印度餐厅
大盘业态研究——深圳万科城
精品小物件
➢ 服饰类：鞋店、内衣店、衣帽店、妇婴儿童用品 ➢ 家居类：窗帘、床上用品、布艺、家装、家饰等
大盘业态研究——华南星河湾
项目概况
位于广州番禺迎宾路沙溪大桥南岸，由广州 宏宇房地产有限公司开发
占地面积80公顷，建筑面积120万平方米， 容积率1.5
产品分析
区域
产品类型
活力花园
注：数据来源：满堂红二手房交易
主力户型及面积
目前均价
旧区
洋房 联排
40-70平米二居 85-91平米三居
160-286平米
5000 6500
洋房
70-100平米二、三居
6000
中区
联排
198-350
9000
独栋
300-460平米
13000-15000
项目总体以多层洋房为主，辅以别墅新和区 高层，高层随着时间968发-121平4展平米米二户三居型居 面积1逐400渐0 变大
前期定位为郊区度假低密度住宅，配套多以休闲、生态和健身为主
大盘商业业态研究——祁福新城
项目配套
水上俱乐部 高尔夫球场
半山会所
祈福新村各项生活、教育配套包括： 天湖会所
教育：祈福精英幼儿园、祈福英语实验学
祈 祈福精英幼儿园 福
英
校、祈福新村学校、广东工业大学祈福分院 （大专制）；
郊野公园
语
实
验
千
国家三甲国际JCI认证医院：祈福医院，
分期数：2001.4开盘，现在做到第五期
配套：番禺执信中学、商业街、会所、五星 酒店
价格：2001.4开盘时为4000元/平方米，而 现在第五期已涨至最高价22000元/平方米
四季会所
大盘业态研究——华南星一 期 河湾
开发模式
商 一期住宅 业
白金五星级酒店配套、社区精品园林绿
街
化提升了项目整体品质，使项目价格达
目前已有36个国家和地区的2万多户约7万人入 住，到完全开发完毕入住人口将达15万人；
项目北距广州市中心18公里，东距广州大学城 17.8公里，广州新城20公里，西到佛山老城18公 里，佛山新城10.8公里，均处在45分钟出行通勤 范围内。
建汽车总站，多条线路至广州市中心、码头、 火车站及佛山、珠海、深圳、港澳及其他珠三角 周边城市的中心地带。
到周边其他项目价格的二倍的同时，也
吸引大量港澳、外籍人士及跨国企业高
层前来投资购房；
适量的教育、社区商业配套满足业主基 本生活要求。
二 期 住 宅幼
儿 园
五星酒店
三 期 中住 小宅 学
四期住宅
四期商业街 五期住宅
住宅
规模 价格 户型 时间
配套
一期 约1600户 4800元/m2 80-120m2
随着项目知名度的提高，项目适时推出高端独栋别墅，提升项目档次，提高经济收益，吸引大量外 籍及广州本地高端人士入住。
随着广州城市“南拓”，地铁3号线修通，祈福新村纳入广州城市住宅范围，项目推出高层住宅， 吸引在广州工作的高级白领，达到项目价值的更大提升。
大盘商业业态研究——祁福新城
概况
➢ 整盘面积：500万平米
深圳坂田片区以工业为主，区内有来自美、德、韩、日、香港等国家和地区的各类大企业600家，华为、万科、 当纳利、索尼、新天下等国内外知名企业均在坂田落户；
在万科城置业的人群，一般都是周边企业的高级白领人士，特别是华为、富士康的管理阶层。同时也还有来 自关内的一些置业者。
坂田高科技园居住配套的定位决定万科城的开发模式以激进型为主
大盘业态研究——祁福新城
生活配套
➢ 银行 ➢ 邮局 ➢ 派出所 ➢ 消防局
➢ 超市 ➢ 肉菜市场 ➢ 快餐店 ➢ 凉茶铺
➢ 商场 ➢ 酒廊 ➢ 盲人按摩 ➢ 汽车美容
大盘业态研究——祁福新城
综合配套——学校
一条龙教育服务 Kindergarten through University
祈福新邨斥资3亿元创立了「祈福英语实验学校」及 「祈福新邨学校」2所高质素学校，并与广州工业大学 联合开办「祈福学院」，开设＂旅游酒店管理＂、＂会 计 学 ＂ 两 个 本 科 与 ＂ 工 民 用 建 筑 ＂ 一 个 专 科， 祈 福 是 全 国 唯 一 拥 有 大 学 教 育 的 屋 邨， 提 供 由 幼 儿 园 至 大 学 的 一 条龙优质教育服务。
交通巴士总站
祈福度假俱乐部 祈福食街
祈福新村度假俱乐部的设施：
祈福医院
➢孩童类：夏威夷水上乐园、宝宝天地、电子游乐城、开心乐园；
➢文化类：雪茄屋、红酒坊、茶艺馆、阅览室；
➢商务类会议大厅、小会议室、秘书服务、多媒体应用设备；
➢餐饮类：越南餐厅、意大利餐厅、日本餐厅、台湾餐厅、韩国餐
厅、东南亚餐厅、中餐厅、粥粉面馆；
➢ 占地一百多亩 ➢ 百果园、畜牧园、骑马场、自助耕种
区、鱼塘、无土种植场及生态园 ➢ 学 习 造 陶 艺、插 花、织 布、酿 酒 和 磨 豆
浆 ➢ 农 具 展 览 馆、农 庄 土 特 产 店 和 美 食 亭
大盘商业业态研究——祁福新城
功能分区
创意休闲配套
区Байду номын сангаас配套
生
农 庄
祁 福 湖
千 色 园
郊 野 公
大盘业态研究——祁福新城
综合配套——千色园
➢ 占地1.8万平方米，是 亲 子 共 聚 的 欢 乐 天 地 ➢ 结合艺术 、娱乐 、益智及康体等特点 ， 每个设施都各具特
色 ➢ 如千色堡 、龟兔竞赛场 、奇卉馆 、巨棋庄、宇宙游踪 、蝶
舞轩 、 百鸟湖、水晶宫乐园等
大盘业态研究——祁福新城
综合配套——农庄创意坊
学
色
校
园
以中西医及自然疗法精华相结合为特色；
为食天地 祈福新村学校
肉菜市场 祈福农庄果园
亚洲社区最大度假俱乐部：8万平方米酒 店度假俱乐部
主题俱乐部：水上俱乐部、文化俱乐部， 设施包括 2个篮球场、13个羽毛球场、9个 网球场、4个壁球场、水上高尔夫球场、保 龄球场、足球场、射箭场、溜冰场、电子游 乐场、泳池、室内恒温泳池、水上乐园、潜 水馆、攀岩馆等；
高 级 休
居 民 俱
租 赁 服
食 街
医 院
学 校
活 配 套
园闲乐务
会部
所
大盘业态研究——深圳万科城
项目概况
具体地址：深圳市龙岗区坂雪岗大道与贝尔 路交界处、坂雪岗高科技区华为基地对面
占地面积：约39.7万平方米 建筑面积：约43.7万平方米 总商业面积：3.5万平方米 容 积 率：1.1 开发分期：6期 开发时间：4年 上市时间：2004年10月 总户数：约4000户 开发节奏：目前一、二、三期已售完，四期
➢ 商业面积：8万平米
➢ 商业配比：2%
➢ 商业操作：统一规划，带租 约销售
➢ 商业格局关键词：沿主街、 副街、街区式、集中型、按 功能分类
大盘商业业态研究——祁福新城
生态健身主题
花园：为了适合不同年龄、趣味各异人士的需要，在屋村不同地点设置了2个大 公园，数十个小花园、儿童乐园、烧烤场、无土栽培蔬果园、四季花园；
人工湖：占地600亩，提供各种水上活动中心，内部环岛内设置高尔夫球场； 千色园：占地300亩，投资1500万元，集娱乐、教育、益智、健体于一体的大型
健康公园，内有果园、热带植物园、岭南盆景、养鸟和面花蝴蝶的大笼、回音壁、 龟兔赛跑雕塑、人造石林、古堡……还有青青小农庄、趣致畜牧园等。 山顶公园：小区内有一座山，全长2.5公里，山上设有亭台，住户可爬山、游公 园，也可赏月。
别墅热销中，四期高层2008年预售
四期 二期
三期一区 四期
三期二区
一期
二期商业
坂雪岗开科技区周边的居住配套，商业面积占总供应面积8%，商业配套辐射周边
大盘业态研究——深圳万科城
开发模式
住宅
规模 产品 价格 时间
配套
一期
二期
三期
四期
726户
752户
1694户
联排157户
洋房+小高层
洋房+联排
联排+洋房+高层公寓