万科东丽湖商业规划定位
万科公司治理案例分析
在组织架构方面，万科现阶段采用的是区域中心制的组织架构形式 案例：万通实业
01
案例：华润置地
职能制单项目组织结构
02
案例：万科集团
矩阵制多项目组织结构
03
区域中心制跨区域组织结构
事业部制多项目组织结构
万科采用三级管理体系，从集团、区域中心到地区公司
长三角区域管理中心
成立项目筹备组推动 的策划 开展规划设计工作
进行地区公司经营计划管理 完善项目成本控制、质量控制流程 建立战略合作伙伴（建筑商、监理 材料供应等） 提供材料采购平台（a-housing）
组织营销小组在项目前期介入 对营销方案进行评价 完善物业管理流程和制度
建立职能职责体系，配套完善的制度及流程体系
假日风景
上海
城市花园
四季花城
南昌
四季花城
南京
金色家园
珠三角区域管理中心
四季花城
金色家园
深圳
沈阳
长春
金色家园
城市花园
四季花城
成都
武汉
城市花园
四季花城
天津
水晶城
美树丽舍
广州
中山
佛山
城市花园
四季花城
东海岸
温馨家园
花园新城
金色家园
东莞
青青家园
星园
西山庭院
北京
环渤海区域管理中心
金域蓝湾
大连
城市花园
鞍山
城市花园
经营目标：通过对项目开发全过程的经营管理活动获取开发利润 风险控制：项目定位、项目管理 运作方式：计划管理、成本管理、规划设计、营销及客服管理
经营目标：按工期保证工程质量、安全前提下以最小成本完成工程建设 风险控制：成本、进度、合同签订 运作方式：进度管理、质量管理、成本差异管理
东丽湖_万科城_生态环境
ＷＯＲＫＳ ＯＦ ＤＥＳＩＧＮ一、 总体规划东丽湖・万科城整体规划的基本概念是：按照新城市主义理论，创造具有一定集聚程度的城市生活氛围的新城，而非分散的郊区住宅，同时将新都市主义的概念与生态和环境的可持续发展相结合；创造低层高密度的城市环境，并将居住功能、公共与商业服务最优化地结合起来。
规划设计中将着力于以下３ 个方面的最主要原则：（１）重视现有的生态和历史环境，形成由水体、湿地与野生动植物组成的综合的生态环境；（２）重视城市生活氛围，创造一个适应不同类型居民需要的多功能的建成环境；（３）重视高可达性和丰富的社会生活，由一条林荫大道作为贯穿各种功能区域以及开发阶段的发展轴。
二、 生态技术东丽湖・万科城周边地区属于水域—陆地复合开放型生态系统，由水生湿生动植物及其生存环境与陆地动植物（包括农作物）及其生存环境组成。
历史上这里属于七里海湿地区的一部分，为多水的环境，生长着茂密的芦苇沼泽植被和其他水生植被，没有人为活动的干扰和影响，是典型的自然湿地生态系统。
结合建设部《绿色生态住宅小区建设要点与技术导则》，万科在东丽湖项目工程中，在以下九个方面进行了积极生态实践：１． 能源系统东丽湖・万科城地处天津市滨海新区，东丽湖・万科城——生态环境钟建军 魏 葳作者单位：天津万科房地产有限公司（天津，３００２２１）收稿日期：２００６－０１－１８摘要／ 东丽湖・万科城是该区域发展的第一个有示范性的大型项目，对东丽湖和周边区域的发展十分重要，将为周围其他项目的开发建立初步的结构和标准。
规划中将新都市主义的概念与生态和环境的可持续发展相结合，生态景观环境将成为东丽湖・万科城最显著的环境特点，但是其他方面的符合可持续发展概念的技术也会被有步骤地引入新城建设的各个方面。
关键词／东丽湖・万科城 新城市主义 生态实践 生态技术 生态社区ＡＢＳＴＲＡＣＴ／ As the first demonstrative large project devel-oped in that area, Wanke City will play an important role in the development of Dongli Lake with surrounding a rea and establish an initial standard for construction. It combines concept of Neo-urbanism with the sustainable development for e cological e nvironment a nd makes the e nvironmental e co-scape features m ost distinctive in Dogli Lake .Wanke City.Other techniques conformed to sustainability will be im-ported s uccessively into t he construction o f the new city.ＫＥＹ ＷＯＲＤＳ／ Dongli Lake . Wanke City, Neo-urbanism, Eco-logical p ractice, E cological t echniques, Ecological commu-nity属于地热资源丰富地带，项目大量采用地热作为取暖热源。
天津东丽湖的发展前景
天津东丽湖的发展前景天津东丽湖位于天津市东丽区，是一片远离城市喧嚣、绿树成荫的美丽湖泊景区。
这里风景宜人、物产丰富，拥有得天独厚的自然资源和良好的开发潜力。
在今后的发展中，东丽湖将成为天津市的重要旅游景点和经济增长点。
首先，东丽湖拥有得天独厚的自然景观，湖泊面积广阔，水质清澈，四季美丽。
湖边绿树成荫，花草香气四溢，是理想的避暑胜地和休闲度假地。
同时，湖中鱼虾资源丰富，可供钓鱼、垂钓活动。
东丽湖还蕴藏着大量的水生动植物资源，有利于保护和研究水域生态系统。
因此，东丽湖具备了开发旅游和开展科研的极佳条件。
其次，东丽湖区位优势明显，距离天津市中心约40公里，交通十分便利。
通过天津地铁和高速公路等交通工具，市民和游客可以快速到达东丽湖，享受休闲度假的乐趣。
此外，天津市正加大城市建设力度，东丽区也成为天津市的重点发展区域之一。
在城市建设的推动下，东丽湖的基础设施将更加完善，吸引更多的游客和投资者。
再次，东丽湖拥有得天独厚的发展潜力。
随着城市化的进展，人们对生活质量和生态环境的要求也越来越高。
东丽湖作为国家级湿地公园，将成为天津市城市生态建设的典范。
在保护湿地环境的前提下，可以发展生态旅游、生态农业和生态居住等产业，提供就业岗位、促进当地经济发展。
最后，东丽湖的发展需要政府的大力支持和规划管理。
政府可以加大对东丽湖的投资力度，建设更多的休闲设施和旅游配套设施，提升东丽湖的知名度和影响力。
同时，政府还可以加强保护工作，严禁非法采矿和工业排污，确保东丽湖的生态环境持续良好，吸引更多的游客和投资者。
综上所述，天津东丽湖拥有得天独厚的自然资源和发展潜力。
在政府的大力支持和规划管理下，东丽湖将成为天津市的重要旅游景点和经济增长点。
我们有理由相信，在不久的将来，东丽湖将会焕发出勃勃生机，成为天津市的一张亮丽名片。
天津军粮城二期酒店式公寓产品定位_物业发展建议_45PPT
金地 74000 0.8 6.2 252
别墅
0
朝阳上品
天津市新型
均11000
河东区雪莲南路以西，龙峰 高层,小高
路以东，津塘公路以北
层
建筑材料房 地产开发公 107000
1.8
4.42
160
司
78-85平米一居 85-95平米两居 105-140平米三室
0
万科魅力之城
9000 津塘公路轻轨开发区站北侧 小高层
从市场角度确定定位
首先在上面的调研中我们分析出东丽市场目前面临一个问题，住宅供应量较大，且出现 了同质化产品，如何能在保证利润最大化的基础上赢得这场竞争，也成为摆在我们面前的首 要工作。
目前区域市场在售项目标客户主要以中低端为主，此类客户购房考虑的主要因素就是价 格。而我们如果与其争夺这档次客户，首先从价格方面我们就处于劣势。
购房主要用来改善居住环境，同时还兼顾一定的保值功能，二期小户型 公寓蓝领也是主要客群
东丽区域及周边乡镇居住或工作的人群来往于塘沽和市区 为主力客户群年龄45岁左右改善和给孩子购买婚房的客群
塘沽及河东区域客户
核心客户群
其他区域客户外省市投资客群
津滨两地生活无边界 22
项目定位
项目定位
项目紧靠轻轨沿线，轻轨沿线产品的稀缺，与本项目产品性价比成正比，我 们要努力塑造轻轨优势“津滨两地生活无边界”的概念贯穿始终 中高档市场定位原则，为区域范围内中高档收入人群倾力打造永不落伍的公寓典 范。打造“轻轨沿线新生活，时尚便捷”的生活理念。强调人性化与现代建筑的完 美结合、人与自然和谐统一、舒适宜居，获利动感，方便快捷开放发展的新现代派 风格社区。
核心构建未来
———军粮城二期产品项目定位、物业发展建议
天津万科项目市场调查报告汇总
天津万科项目市场调查报告调查日期：2014年5月８日星期四调查项目：万科柏翠园、金色雅筑（售罄）、金域华府、仕林苑参调人数：４人考察模式:实地考察、销售问询、小区探访、商圈扫描考察重点:目标项目的价格市场、营销方式及区域对比考察意图:以实际考察所搜集的数据、信息，充实我企业地产营销信息资源,为公司项目开发建设提供实施有效的信息资源保障。
一、万科仕林苑万科仕林苑项目,位于天津津南梅江东，浯水道与艺林路交口(地铁一号线双林站西行30０米）,属津南双港区域内,地处天津城市副中心与京滨综合发展轴的中心位置,是天津城市规划重点区域同时也是国家重点扶持建设滨海经济新区的咽喉区域。
项目所处区域位于天津中心城区东南部,周边交通路网发达、配套完善、生活便利．基础信息：产品状态：目前在售,开盘：20１4.2 交房：２0１4。
6开工时间：2010年12月０1日产品均价:30000元/平米产品模式：联排、多层及高层70年大产权普通住宅及别墅,装修情况为：毛坯;建筑面积1４万、占地面积6万3、容积率1。
8、绿化率４0％；规划楼盘总户数1040户：联排别墅118套,高层８76套,多层４6套,共计开发楼数3５栋，车位数892个,包括:联排别墅2７栋，(别墅楼层状况：地上三层，半地下一层）；高层８栋：１栋24层、3栋2８层、３栋32层,洋房：1栋6层; 户型面积:高层８8平米,联排别墅２16—2３３平米；开发信息：产品定位：城市豪宅，低密居所；客群定位:企业主、高薪层、富人区物业费:高层2。
9元/月/平米别墅6。
８元/月/平米；投资商:天津市农垦集团房地产开发建设有限公司、天津万科房地产有限公司、天津市物资集团;开发商：天津市迪万投资有限公司,物业公司：万科物业集团有限公司；区域信息:地区四至：东邻地界(先锋河);南邻浯水道；西接艺林路(格瑞高尔夫练习场)；北邻泗水道规划路;主要交通动线：大沽南路、天津大道、洞庭路、浯水道；公共交通状况:6７6、84６、859、665、6５６、93、6８6以及地铁一号线周边配套:医疗:天津市第四医院、柳林社区医院、陈塘庄社区医院教育:幼儿园:河西区第十、十一、二十一、二十二、二十四、二十八、二十九幼和基督教幼光幼儿园。
商业定位及业态规划的定义
商业定位及业态规划是什么商业定位及业态规划是什么一、商业业态的定义商业业态指的经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态，其分类的主要依据包括经营主体目标市场、经营理念、服务功能、选址要求、立店规模、商品结构标准等诸方面。
城市综合体内主要的商业业态包括：购物中心、酒店、写字楼、公寓、住宅等等；而其中购物中心内的业态主要有：百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、大型综合超市、电影城、娱乐中心 ( KTV 电玩等 ) 健身中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院及发廊、银行、便利店、折扣店、专业市场等。
二、商业业态组合与规划所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。
业态组合涉及三个层面的问题： 1 业态的选择：一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态； 2 配比的问题：各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系； 3 落位与分布的问题：各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系。
对不同的业态如何进行有效的划分与组合，不仅关系到广场定位的实现、客流的共享，更关系到经营收益的最大化。
三、业态规划的基本原则1 定位优先的原则单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求。
购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位，满足商家的经营需要和消费者的消费需求。
综合体或购物中心的定位包括三个层面：2 整体的功能性定位：即综合体 ( 购物中心 ) 要实现哪些基本的功能。
位于不同城市不同区域属性的城市综合体，由于区位特征不同，其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别，如上海五角场万达广场属于城市中心 ( 副中心 ) 型城市综合体，北京 CBD 万达广场为城市特定功能区域内的综合体，而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体。
3 目标客群的选择：位于不同类型的城市以及城市不同区位的城市综合体，其目标消费人群的结构、消费能力以及消费倾向会有所差别，这必然会影响到综合体 ( 尤其是购物中心 ) 内商业业态种类的选择及各业态的配比。
分区域地产项目案名和定位语集锦
【华南区域】万科·紫台——敕造中西合璧新国学香格里拉花园——新站区 艺术生活以我之名 汇豪天下——新西河 纯粹生活 小城故事——邂逅往昔真善美 万科·东丽湖————The The lake is a new hometown 褐石——清华北 圆明园东 褐石方庄6号——旗舰级住区·国际花园公寓 随园——国学大宅 拙制66邸中新·青年都会——国际精装公寓·时尚生活圈 唐郡——中国·逸墅家怡海花园——都会生活发祥地红了天骄——梅江南·270度环水三湾半岛·巅峰成就的永久居所融科·三万英尺——生活向上 无限联想 SMART SMART————中关村 小型私人官邸浩天·天娇源——国际同步水准外销公寓·市中心终极臵业版金都杭城——后传统 新江南 首创·AZtown AZtown——————CBD CBD 副中心 生活全检索 名士雅居/城市广场——城市魅力场 春兰八度空间——家魔方 情趣生活场 领秀1+11+1————原创活性空间 北京花园——燕莎使馆区内私家官邸 帝景——建筑 高尔夫 享受 全智能润枫·水尚——现代欧洲我为本 德、德、法、丹联盟国法、丹联盟国际公寓上河村·元墅——大器四方 中国元墅第八大街——够酷商街—廊坊最酷的青年消费基地艾瑟顿国际公寓——私人社交圈 行政小官邸中关村·70年产权·独立式公寓玛奇朵——醇香法式生活脚本 梦都·岭上林里SavillaRow SavillaRow————森林·果岭·定制别墅金屋/金茂·现场Ⅱ————24K 24K 小套型金茂·现场——和平向心力 城市话语权 沿海的海——城市 精神的海中房·馨境界——广阳西道17万平米和美社区 中新城上城——阅读城市的高度 无双——水岸别墅 庭院盛宴白杨左岸——水岸林畔·城市生活诗情画 和园——天地人和 大别墅观柠檬——泛运动青年社区逸树家——永恒的建筑 永恒的逸树 香山清琴——溪云流水处 悠乐汇——国际开放生活区 东岸国际——定义传世豪宅US 联邦公寓——世界是平的东方斯特拉夫德——荣耀之地·智慧生活 锦绣森邻——森林下 生活上院街建筑/锦绣森邻——院落式退台叠墅 南山印象——采菊东篱下，悠然见南山硬石国际公寓——中关村·国际精装私人公寓 北京奥林匹克花园——一生之城 梦想持续 珠江·一千栋——中国·北京 湿地湾区大别墅 CT·CT·TRIP TRIP TRIP————城市之旅 邂逅自我 万通新城·国际——小空间 大世界 万象新天——中国·海外生活社区上层建筑/浩天·天娇源——看不见的顶层 看得见的上层建筑中山勋章——首席商务公馆 曼波洋房——悠扬的退台洋房 保利·垄上——别墅标准 保利垄上远洋山水——西长安街百万平方米生态之城 万年花城——西南三环·200平米新生活原乡美利坚——纯美 精装 度假小独栋 金域湾——面朝湖水 唯我从容 私域——亚龙湾 海景尊邸瀛海名居——国王的花园 300㎡地中海皇室大宅 桃花岛72店——魔方商业空间 一城枫景——风景中尽享生活 天鹅湾——别墅豪门 贵而不俗银钻公寓——长安街地尊·酒店式豪宅 暖山————CBD CBD 旁的城市独栋·康城三期 独墅庭院——小独栋·大庭院融科·橄榄城——享受和谐的丰盛人生 主场——临奥·地铁·观礼小公寓 万城华府——中国地王·城市别墅【华北、华东、华中、西北】府上——二环静巷·中轴路稀贵深宅 亿峰岛·璞园——原味生活 绝对养生 爱琴海岸——亚龙湾一线酒店式豪邸 财神道——济东区CFD 中央财富区 龙泉花园——市中心自由水城温泉花城——绿色建康城 生活第一居龙熙顺景·岭上——果岭之上 社交主场 世纪·幸福港湾——港湾生活 灵动居所 冬日瑞景——恒久品质 信誉铸造 青青小镇——我的生活 我的小镇桃花岛/锦绣江南二期——江南·低密·庭台建筑 汉浮宫——世袭久违的皇家风范广城·四季花都——我家四季 鲜花盛开 第六大道——下沙东部·首席生活广场月湖美墅——瓜渚湖壹号别墅 绍兴别墅之最 明山桃源——桃源府邸 自然荣耀 葡提宫——收藏经典 释放烂漫滨江慧馆——生态型国际化研发办公园区 青庭——阳光、蜻蜓和水 风清云都——超越生活梦想丁香花园——水岸丽景 生活佳境御源林城————3030万平米 亚洲巅峰人居 华联HOH 国际————CBD·CBD·商务联邦体 国际明佳城——沉淀百年外滩 统领公园天下 金上海——魅力生活广场 沐阳华府——梧桐道·洋房边 风岸人家——家在风生水起处博士站————1818万平米城市教育大盘 水木清华——浙西南首席人文住宅花开桂香——健康与事业的平衡木加州阳光——健康贵族 世界级的居住理想 彩世界——青年公社商业街金都·汉宫——一线江景/中国名园/3A 住宅 湖畔尚城——都市上流领域 意式贵胄境界 春之声——水岸独栋别墅·鼎尊25席位野风·现代臵业大厦——峰线商务基地 跳板经济新标杆双汇·欧洲故事————3030万平米·纯粹北欧生活 中凯·铂宫——中部顶级居住标杆 崇仁新都——为年轻的心而存在 亚洲美好时光——自然自在幸福生活 如果·爱——金东区·三高白领生活圈 永和国际——国际商务领袖柠檬镇——公园畔·菁英青年社区 源升龙府——龙腾府地 居高思远中商广场——中南核心·国际5A 商务巨筑 广汇·联城郡——生活城郡 淡泊都市 国会——新城市综合体深南·藏峰——深南中 华强北 投资小户王 澜溪镇——蜀山脚下 法国原味小镇绿城·百合公寓——百年建筑 一生好合 滨河湾——上风上水 至善至美广汇·广安门——侯门 贵府 将相汇 半岛·蓝岸——水岸 水恋 水呼吸 黄金水岸——临湖而居 别墅世家天地源PARK 公馆——新资本阶层的公园哲学 丙戌廿八院——儒家人文 传世主宅 SOHO 同盟——同盟影响世界 南山汤院——大雅宅第 养生居所 搜秀城——一站式 文化主题购物广场 林语塘——林语 温泉 树的故乡【华东、华中、西北区域】滨江万家花城————4040万㎡ 城西生态社区 孔雀城——北京现代桃花源 颐明园——醉美山水 领袖尊邸 纯HOUSE HOUSE————纯粹的洋房主意 锦绣天地——锦绣时 自在天地间 观邸——一线江景 贵胄尊邸佘山3号——正佘山·精致小独栋别墅 大湖·城邦——金鸡湖 水巷邻里南岸 汇南一方新城——原味欧洲 水岸城邦 优HOUSE HOUSE————都市优品质生活样本 天玺5号——一栋一传奇九州·豪庭苑——森林公园旁 尊爵世家 丹桂华庭——大云山下 都市情怀通和·南岸花城——南岸花城景观公寓 我的别墅级生活大自然花园——大师之作 滨水豪宅 天都城——国际生活示范城枫丹白鹭·湖公馆——湖畔城市 新公馆生活 江南明珠园——水墨情韵 自然精华 Golf 御庭——离美兰湖最近的贵族华墅 香樟嘉苑——山水相拥 浪漫一生云景花苑——悠闲轨道生活 水岸风情社区 和家园——留下中国记忆万科红郡——国际学校旁的别墅 威尼斯水城——尚风尚水西璧地 巢NEXT NEXT————有爱，要有巢 别馆——私享传说……咖啡公寓——咖啡主题青年格调居所 未来·丽景苑——城市菁英GREEN 公寓 东湖天下——国际都会首府水岸新城——内环线 65万㎡滨湖梦寐境地金港盛世——东部中轴尚层建筑佳境天成——将稀缺品质还于真正贵族瓦尔登湖——印象湖岸映像生活丽水花庭——咸阳首席温泉景观社区假日新城——电子城6万平友居院落【珠江三角洲】圣·莫丽斯3：中央别墅区原山大宅溪山·源墅：山湖溪源墅聚首CBD十二橡树庄园：距CBD最近最大的庄园式别墅群落依云伴山：青青世界的大房间振业城·世家：上东央区·新轨道·3A别墅中粮澜山：稀有地原生墅沙河世纪：华侨城首席投资型物业宝翠园：城市·山林·美地金众·蓝钻风景：稀有酒店式贵派领地澳城：深圳湾口岸·双地铁口·20万㎡滨海豪宅正邦领秀城：58万平米世界籍生活圈星河·第3空间：国际高端家居购物中心溪山：CBD轴心年度山水大作东城上邸：东城·首席·新都汇恒鑫御雅苑：在世界的中心做自己的master中城天邑：中心阶层城市专属紫薇花园：紫薇花下，品味幸福的果实诺德国际居住区：前海中心26万㎡精工大社区NEO企业大道：亚太封面商务群皇庭港湾：深圳湾·奢华重心深圳湾·水晶塔左邻右里：岭南新世界第10代精英组团·2009率先钜献阳光假日园：生活原来如此简单中海金沙湾·西堤：广州的湾区生湖恒大金碧天下：南中国·林山深处别墅城富盈·山水华府：西班牙皇家水岸私邸沙发：舒适院落，亲地小高层富力·君悦国际：CBD中轴超甲级商务引擎保利城：生活至高无上中信·红树湾：湾区物业比肩全球沙河世纪·中央国际公寓：华侨城地铁口百年地标万象·中心街：正中心·地铁口·唯一美食街区加州·逸墅：原生态·城市美墅太湖国际社区：荟萃·你世界雅居乐·白鹭湖国际社区：世界回到自然时挪威森林2期：让自然升华生活银业国际：城市核心国际领域龙园意境：石芽岭·畔山别墅群熙龙湾：城市核心·领山海大宅浅山小筑：北美风情温暖小家东方新世界2期：人生当璀璨一品树院：湖岸边的世界名著他山：藏于河山隐于静地海语山林：大鹏湾·原生山海名宅观山月：别墅之上·临溪而居富力·盈汇中心：滨江国际商务地标美林湖：比想象更美柏林·半山雅墅：城央·地铁·云山东麓森生活映翠园：翠缇花岸自然大城华业·玫瑰郡：公园里的雍翠家园半岛城邦：画海为疆定义未来汇峰国际公寓：CBD核心国际公寓价值新标杆翡翠绿洲：世界级庄园豪宅新寓园：都市精英新领地世纪云顶：城心之上·生活大智慧富力·盈泰广场：主流CBD商务精神恒大海岸：一江五湖全江景城市豪宅尚东尚筑：广州新城的生活名筑佳兆业·香瑞园：侨城上·林溪涧·低密度法式大邸万科·虹溪诺雅：松山湖1号生命境界泛海·拉菲花园：创造城市新生活城市山林·上园：大南山·山地公园大宅三湘海尚：亚洲天工名宅奥林华府2：世界籍奢适华宅香缇街：西岸首席饮食文化街山水御墅：全景式湖山生态别墅城锦绣花都：新城市精英部落雅居乐白鹭湖/溪谷别墅：生活之上纯山小墅新世界·四季山水：CBD之上的山水大宅书香门第·上河坊：20万㎡加勒比休闲步行国际商业街区君悦龙庭：不可复制的王者空间保利·西江月：江为你停留侨香诺园：华侨城在上生活小城之春：生活焕然一新漫谷：天河北·养生·纯山地糖果墅：金沙洲伴山别墅居住区兰溪谷2：深港新核心·半山精装国际级豪宅曦城：纯粹山地小镇浪琴半岛：深圳湾·滨海大宅万科·金域华府：后CBD 城市KING生活万象天成：城市趋优生活场中心城·荣耀新府邸城中央：深港芯地城际大宅宏发·美域：新城中心·地中海阔景叠院桑泰·丹华府：大学城·纯复式生活馆一尺山居2：自然生活锦绣海湾城：南中国原生态海岸温泉豪宅叠翠峰：传世望族风华大宅东门新干线：东门地铁口投资型公寓蝴蝶堡2：地铁口·公园上·沃尔玛·运动主场中熙香緹湾天墅：天赋大宅别墅享受东部华侨城天麓：领袖居住区观湖园：纯墅式湖畔大宅山林涧2期：原生态·大社区·超成熟·压轴版·成本价嘉鑫阳光·城峪：城市公园·山地美寓云裳丽影：云山下·丽江情珠江东岸：深圳东·纯别墅江湾水恋：情系东山源远流长领地·海纳天河：西岸都市人居典范锦绣阳光花园：阳光生活每一天锦绣银湾：生活因江而改变锦绣御景苑：湖畔尚品美宅锦绣新天地：60万㎡国际风尚社区锦绣名居：欧洲水岸风情别墅侨鑫·汇景新城：国际豪宅社区蓝山锦湾2期：龙城西27万平米山湖别墅区迪斯卡沃：国际度假式酒店公寓晴山月：梧桐山青山镇草木光阴博海：湾区名宅至上生活金泓·凯旋城2：50万平米公里名校大盘富盈御墅莲峰：莲花山下世袭地王颐和高尔夫庄园2：世界的颐和领袖的南湖。
天津东丽湖项目初步可研报告---文本资料
总计 项目 规划用地 地上建筑面积 住宅面积 商业面积 容积率
单位 平米 平米 平米 平米
数量 307,038 336,207 273,729 62,478 1.1
地块及周边现状照片
规划路 朗钜项目 地块内现状 万科项目
朗钜项目
地块内现状
东丽之光大道
规划河道
朗钜项目
万科住宅
东丽之光大道 万科项目
万科别墅
华侨城
武警东丽 湖医院
水上温泉 欢乐谷
恒大
朗钜 本项目 万科城
地块周边配套设施
由华侨城建设的亚洲最大的水主题乐园有望在明年年底
亮相，恒大签约希尔顿建设的超五星级酒店也将于明年 纳客……
2010年东丽区制定出台了东丽湖改造提升工程规划。
根据规划，4年后，东丽湖将建成东部人居生态博览区、
中部华侨城——恒大文化旅游核心区、南部休闲商务总 部基地的三区格局，打造“北方西湖”。
在东丽湖北岸，以目前万科、朗钜等公司已建成的高档住宅项目为基础，规划面积为9.92平方公
里的生态居住区，成为环境优美、建筑风格独特的高档居住区。
天津东丽湖区域
东丽湖是天津市的重点发展区域之一。
2007年，天津市政府出台了《东丽湖地 区总体规划》明确定位：依托中心城区， 建设天津市新的重要的生态型居住区； 依托以航空城为主的滨海新区产业功能 区，建设高档配套服务区；充分利用地 热资源，建设特色旅游休闲度假区。
美食、运动健身、生态教学与环境宣传
为一体的综合性温泉度假村，是亚洲地 区最大的全封闭式室内温泉，200间豪 华客房，整体以地中海式风格装修，中 餐区可同时容纳600人同时就餐和各式 风味餐厅、酒吧；大中型多功能会议厅， 配套有健身中心、游泳馆、桑拿中心、 水疗SPA馆、超大型模似海上乐园、死 海盐浴、中药池等康乐设施，总投资 2.5亿元。
万科社区商业设计要求
万科社区商业设计要求一、店铺价值1.店铺价值与面积店铺的价值由销售价值与经营价值（租金）决定。
面积小的店铺销售价值高，大店铺经营价值高。
店铺价值逻辑：（1）销售型：①双三角规律——大面积、小价格，小面积、大价格。
销售型商铺合理的切小面积。
②商铺30~50、50~70、70~100㎡最好销售。
③单铺大于300万元较难销售。
（2）持有型：①商铺价值与层数关系：7A原理②商铺租金随层数增加逐层减半，③尽可能加大占地面积、降低层数。
但是考虑将来经营阶段合理的商铺面积，切分并非越小越好，要结合业态规划进行划分。
2.店铺价值与位置店铺价值与其所处层数及街区/盒子中的相对位置相关，与客流量紧密相关。
销售型因重视外部展示，越临街价值约高；经营型重视内部经营，因此约靠近室内人流集中区域，价值约高。
店铺价值逻辑①销售型：金角、银边（外侧）、草肚皮②持有类：金口、银边（室内）、草肚皮二、店铺类型1.店铺分类店铺可分为单层铺、双层铺、楼铺、一拖二铺、小拖大铺。
单层铺与一拖二、小托大的组合可提升整体商业价值。
单层铺和一拖二商铺可通过一些排列组合形成丰富的沿街立面。
三、店铺平面1.开间进深比开间进深比1:2~3:10之间是合理区间 ,一般来说，3:5的开间进深比例对于一般业态来说是比较有利于经营的，最接近黄金比例0.618。
①开间进深比合理区间为1:2~3:10③一般情况下进深最大不要超过15m③常见铺为4.2mX12m商铺铺的面宽与柱距相关，进深一般以消防规划与合理的进深比决定，要预留合铺的可能性。
①单铺面宽通常为一个柱距的一半，进深相同时，可两个商铺组合成大商铺。
②根据不同的柱距有不同的店铺尺寸，可多个单铺组合成大铺案例：商铺面宽与柱距的关系反面案例：深圳翡丽郡开间进深标准铺：4mx8~12m，4MX20M铺进深过大，不利于销售，同时影响后续经营。
2.单层铺单层铺是社区商业中最小的单元，其平面包括售货区、储藏间与洗手间、所有功能的布置以提高商铺实用率与易用性为目的。
西安公司—万科翡翠国宾故事线的打造及落地
西安万科
故事线打造背景
万科翡翠国宾项目故事线核心任务
①西安万科开创性翡翠系产品树立标杆②实现突破区域价值壁垒
西安万科深耕10年，缺乏具 有城市影响力的标杆项目
西安市先后诞生诸多标杆项 目，万科急需拓展标杆项目
承载品牌影响力
万科长期缺乏高新布局，国 宾的出现给万科布局高新核
走进匠人世界，
活动重塑，生带活业信主仰。体
验匠人匠心
组织品各鉴种类高：端旅 行红酒活、动雪，茄带、名业车主、
古董、茶艺
领略讲高座端类生：活配
理财、风套水、投资
针对城市精英圈 层私密专属的高
雅品鉴
倡导高端的生活 方式，以各国国 家国宾礼遇的活
动为主
国宾大讲堂
邀请行业菁英任翡翠
营
课堂讲师，与业主交 流高端生活方式
去地产化媒体组合：正在按节点排期推送
西安城记
真叫卢俊
郎club
房地产广告精选
景观周
搜建筑
其他第三方媒体自发性报道
故事线推广落地 3、自媒体阵营，以官方媒体释放项目信息，全面解读项目故事线——国宾级五大身份资产配置，逐步亮相
官微：国宾道
当代人物
身份资产
朋友圈：项目价值解读
官微：线上发布会视频
故事线推广落地
销
活
动
国宾艺术之旅
以城市艺术、名胜、 人文会所为目的地， 为业主定制出行路线
城市艺术计划
以电影节、歌剧等艺术 欣赏类活动，为业主打
造当代生活方式
国宾风尚行
组织高端旅行活动，带 业主领略高端生活配套
，感受生活氛围
国宾私享会
针对城市精英圈层打造 私密专属的高雅品鉴
天津万科水晶城详解
天津万科水晶城详解（3）东丽湖成为天津人居中心的可能依照新总规中“一轴两带三区”的示意图，能够发觉，其中“一轴”与“两带”的交会点分别是中心城区与滨海新区。
中心城区是天津的根脉所在，具有600年的沧桑历史，文化积淀与经济建设最为成熟；而滨海新区正在肩负着国家给予的重任，致力成为环渤海经济中心，成为第二个浦东。
这两个轴带的交会处一方具有人口与文化的现存资源，另一方则具有沿海经济的优势。
现在，两地东西相望，距离并不遥远，随着区域的连结性建设，两地在以后形成一体将是必定趋势。
因此有人大胆推测以后的都市中心有可能就显现在两地之间。
目前，在该区域内天津机场邻近差不多开始东扩兴建空港物流保税区，开发区西区也正在如火如荼地挥戈西进。
这些都将促进以后人口的大量迁移。
在两地之间是大片大片未被开发、生态资源丰富的处女地，在那个地点，动物、植物与水和谐共生，天然相成，是适合人类居住和生活的绝佳场所。
目前，东丽湖地区差不多进入开发时期，部分具有前瞻眼光的置业者差不多开始关注这一区域。
而该地区的潜在资源也正在被大力挖掘，2005年，世界滑水锦标赛和嘉年华两项国际大事同时落于该地，这不能不说明地区的重要价值。
以湖为中心不是没有可能。
在杭州，由于价格奇高，临西湖而住差不多成为一般人难以实现的妄图。
而在天津以后可能的中心，正潜藏着一个面积相当于西湖一个半的东丽湖。
2、住宅郊区化的进展趋势二战后，西方老都市以地铁和高速公路为基础，显现住宅大规模郊区化，区别于别墅和单元住宅的郊外小住宅(低层、低密度)成为小资产阶层的居住方式。
90年代初期，中国较发达的大都市北京、上海、广州相继显现住宅城郊化。
针对中产阶级以大规模小住宅为进展概念的项目都获得较大成功，较为代表的有广州的祈福新村、碧桂园和上海的锦秋加州项目。
因此随着天津的都市进展，住宅郊区化将会大规模显现，东丽湖正好迎来专门好的进展机会。
3、东丽湖项目的优劣势（1）项目2大优势优势一：具备良好区位优势直隶天津以后最具活力的滨海新区行政区划；东丽湖地区与京、津、塘的交通网络差不多成型；自然环境十分优越，邻近地区无工业项目，空气、水体、土壤均没有受到污染。
万科城市花园商业定位及营销方案建议
提供优质的售后服务，建 立长期稳定的客户关系。
实施预算
营销策划费用：XXX元
活动策划与执行费用： XXX元
广告宣传费用：XXX元 销售提成与奖金：XXX元
06
风险评估与应对策略
市场风险评估
市场需求变化
评估市场需求的变化趋势，包括 消费者需求、消费习惯和消费能 力等，以确定商业定位的合理性 和市场潜力。
促销活动策略
1 2
开盘活动
举办盛大的开盘仪式，吸引客户关注和购买。
节日促销
在重要节日或活动期间推出特价房、折扣等促销 活动。
3
老带新奖励
鼓励老客户介绍新客户，给予双方一定的优惠或 奖励。
04
预期效果与评估
预期销售效果
1
提升万科城市花园商业项目的知名度和品牌形象。
2
吸引目标客户群体，增加潜在客户数量。
风险监控与预警
建立风险监控机制，及时发现和预警潜在风 险，采取有效措施进行防范和控制。
感谢您的观看
THANKS
涉及商业定位、建筑设计、品牌招商、 营销推广等方面的策划和实施工作。
包括购物中心、商业街区、文化娱乐 设施等业态规划。
02
商业定位分析
目标客户群分析
目标客户群
中高端家庭、年轻白领、周边居民及游客。
客户需求
高品质的购物环境、丰富的商品选择、良好的服 务和体验。
客户消费习惯
注重品质和品牌，倾向于线上与线下结合的购物 方式，追求便利性和个性化。
市场占有率
评估市场占有率的变化趋势，以判断商业定位是否具 有竞争优势和市场地位。
竞争策略调整
分析竞争对手的竞争策略调整，以应对市场竞争和变 化。
风险应对策略
碧桂园雅居乐万科案例分析
▪ 凤翔苑：独立别墅 ▪ 凤凰苑：该苑区是凤凰城大户型别墅居
多，也是整个凤凰最好，最贵的一个苑 区。 ▪ 凤泉苑；联体别墅苑区，一般都是四房 或五房居多。 ▪ 凤岭苑：以三房洋房居多，其中也有少 部分是有电梯 ▪ 凤仪苑： 楼梯楼 洋房 ▪ 凤盈苑：有联体和洋房，也是凤凰城最 靠西边的一个独立苑区。与翡翠绿洲相 邻。
教育先行
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配套先行 •
• 配套先行的 • (五星
• 级学校+会 • 所)模式
• 领跑中国房 • 地产市
• 场。
– 最初创业
1992年，作为碧桂园 开卷力 的顺德碧桂园，率先 进行了配 套先行，教育先行的 大胆尝 试。导入“教育”产 业，与北 京景山学校成功合办 广东碧桂 园学校，以教育启动 房地产， 以学校为依托，并组 建五星级 会所、俱乐部等社区 配套场 所，开创了教育地产 的先河。
• 第二阶的段独开栋发别（墅2。006年4月至2007 年12月）
▪ 第二阶段共开发住宅面积110192平方米。
▪ 商铺面积570平方米，仅开发一套商铺。
凤凰城配套分布
凤凰城大酒店 增城荔枝文化村
交通中心，会所，商业
东门商业街 凤凰城中英文学校
▪碧桂园的广州凤凰城项目，位于广 州东部发展区，2002年5月开盘，在 开盘不到一年的时间内，五星级广州 凤凰城酒店（600间客房）、大型商 业广场、主题公园、大型交通中心、 中英文学校、大型水厂（日供水量达 8万立方米）等配套设施已陆续启动 运营，至今已有逾三万人入住其中。 ▪星级酒店连锁体系。碧桂园创造性 地将五星级标准酒店引入社区，为五 星级的家园增加了“五星级”含金量 。 ▪碧桂园社区商业体系。碧桂园集团 每个项目都规划相当规模的商业中心 ，集合各种业态，整合知名商业品牌 于一体。 ▪碧桂园教育品牌连锁体系。碧桂园 前瞻性地开创了全国领先的教育连锁 体系。 ▪休闲娱乐配套体系。碧桂园将极具 趣味性、挑战性的高尚休闲运动项目 “高尔夫”，以及汇集传统文化、自 然田园野趣、精彩缤纷游乐于一体的 大型文化主题公园融入现代社区生活
东丽新立楼盘推荐信(3篇)
第1篇您好！在此，我向您推荐位于天津市东丽区新立镇的优质楼盘——东丽新立花园。
东丽新立花园地处天津市中东部，交通便利，环境优美，配套设施齐全，是您购房的理想选择。
一、地理位置优越东丽新立花园位于东丽区新立镇，地处津滨发展主轴，东接滨海新区核心区，西连中心城区，交通便利。
周边有津塘公路、京津塘高速公路、津北公路与外环公路等，四通八达。
地铁2、6、津滨9号线等线路贯穿，天津市区和滨海新区均可半小时直达，为您的生活提供便捷。
二、交通便利东丽新立花园周边交通便利，驾车18分钟即可到达空港SM广场，购物、娱乐、餐饮一应俱全。
此外，项目附近还有天津滨海国际机场，可快速到达国际及国内大多城市，出行无忧。
三、配套设施齐全东丽新立花园周边配套设施齐全，教育资源丰富。
项目附近有北师大附中东丽湖学校、华侨城实验学校等优质学校，满足您子女的教育需求。
此外，项目周边还有恒大世博中心、天津欢乐谷等休闲娱乐场所，让您的生活丰富多彩。
四、生态环境优美东丽新立花园地处东丽湖板块，周边生态环境优美。
东丽湖温泉度假旅游区、天津欢乐谷等景区让您尽享大自然的清新空气和美丽风光。
此外，项目周边还有七大自然保护区之一，让您的生活更加宜居。
五、价格合理东丽新立花园的价格合理，新房住宅项目单价在1万-2万左右，性价比较高。
项目以宜居、刚需为主，资金有限的情况下，落户天津首选区域之一。
综上所述，东丽新立花园凭借其优越的地理位置、便利的交通、齐全的配套设施、优美的生态环境以及合理的价格，成为您购房的理想选择。
在此，我真诚地推荐您关注东丽新立花园，为您的家庭打造一个温馨舒适的家园。
最后，祝您购房愉快，生活美满！顺祝商祺！推荐人：[您的姓名]联系电话：[您的电话号码]推荐时间：[推荐日期]第2篇您好！在此，我向您推荐位于天津市东丽区新立镇的热门楼盘——东丽新立花园。
该楼盘凭借其优越的地理位置、完善的配套设施、舒适的居住环境，成为了众多购房者的首选。
一、地理位置优越东丽新立花园地处天津市东丽区新立镇，位于津塘公路沿线，交通便利。
东丽湖地区市场分析
一．项目所在地区市场分析1．开发现状东丽湖以津歧路为轴，分为东区和西区。
形成了东区发展相对成熟有待进一步繁荣，西区起步已成新开发热点的局面。
随着城市规划的推出、区域内基础设施逐步完善，并通过一些大型国际赛事的成功举办，东丽湖区域已受到国内外投资者的广泛关注。
a. 东区发展现状：旅游配套——旅游配套现东区已聚集东丽湖度假村、温泉会馆、酒店等各类休闲娱乐设施。
开发商——以万科、朗钜、亿兆为主。
产品线——供应产品形式丰富，既有高层、洋房、也有别墅。
以别墅和洋房为主。
在售项目——目前东区在售楼盘3个，供给量不大约在15万左右，全部为毛坯房交付。
价格区间——高层毛坯价格在7000元/平米，洋房毛坯价格在9500元/平米，别墅毛坯价格在12000元/平米。
面积区间——主力面积存在市场空白点。
市场供应产品面积区间在63—120平米和180—400平米两个区间。
就目前来看洋房面积在140—180这个区间的产品相对稀缺。
附：在售项目一览居住氛围——居住氛围不浓郁。
目前已入住住宅面积为30万平方米，主要以别墅和洋房产品为主，入住总户数不足2000户，50%空置，现实际居住户数不足1000户。
随着今年10月份的临近，万科会有20多万平米的精装洋房产品入住，届时居住氛围将有所提升。
附：已入住项目一览表b. 西区发展现状：旅游配套——会议中心已建成，水主题公园正在兴建中。
开发商——以华侨城和恒大为主。
产品线——供应产品形式丰富，既有高层、洋房、也有别墅。
以洋房和小高层为主。
在售项目——目前区域内在售楼盘仅有1个，供应量不大为10万平米，高层精装交付，洋房毛坯交付。
价格区间——高层精装价格8500元/平米，洋房毛坯价格为9000元/平米。
面积区间——户型以大户型为主，在125平米—200平米之间。
居住氛围——目前西区没有入住项目。
附：在售项目一览2．市场存量及远期供给潜在供给量大，但年供给量相对可控，不会造成太严重的供大于求的比例失衡问题。
【万科地产管理制度和万科营销策划方案及万科研究报告】
【万科地产管理制度和万科营销策划方案及万科研究报告】本资料由智地网、广州市智南投资咨询有限公司提供万科_房地产项目施工招标合同文件管理大全_518p_工程管理.pdf万科工程管理培训_236p_工程质量管理_工程进度管理_工程成本管理.ppt万科工程管理施工招标合同_518页_工程管理f.pdf万科集团设计类管理流程466页_466p_管理制度标准.pdf万科房地产经营与管理培训_455页_课程_教程_讲义.doc深圳地产教父－博思堂为万科专项培训教材-257PPT.ppt万科集团成本控制管理流程_243p_管理规范要求.pdf万科工程项目管理体系介绍_223PPT.pdf向万科学习完整版_168页_案例借鉴.doc万科物业_品质管理顾问书_154页.doc万科地产_人力资源管理制度手册_233页.doc万科_房地产项目工程管理手册_299页_管理规范_管理程序_例会制度.doc万科执行力企业员工手册管理制度_103p_管理制度_绩效管理.pdf万科战略规划美国房地产公司标杆研究_209P_方案设计_实施体系_发展历程.pdf万科集团_南京万科地产_产品批评手册_148页_设计施工参考_工程管理_2012年.pdf 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万科：龙头风范不减未来依然看好.pdf坂雪岗万科城典型楼盘研究.rar塞尚沟通_万科范发明社区项目微传播总结与分享_97p_2012年_营销推广策略.ppt万科_辽宁沈阳高端别墅项目市场消费者问卷调研分析报告_108页.ppt万科_辽宁鞍山万科城项目市场报告_25P_分析原因_市场建议.ppt万科_重庆万科锦程项目营销策划竞标提报_109P_2012年_思源__客群分析_推广策略_洋房.ppt万科_深圳金域蓝湾二期精装房销售培训资料_42P_培训课程.ppt万科_深圳龙华二线拓展区五号地块研判报告_100页_世联_市场调研.doc万科_清单招标与设计院工作关联性分析_23PPT_2010年.ppt深圳万科城商业销售执行策划案.rar鞍山万科城市花园市场调查.rar万科五一狂戏活动策划.rar北京万科星园市场传播策略和推广方案.rar杭州(三墩片区)万科城市板块研究报告.rar万科一季度房地产政策综合分析报告42页.doc万科成都魅力之城工作计划思路方案.pdf万科紫台推广执行方案.rar天津房地产市场回顾与展望报告-万科.pdf中国房地产行业分析报告-万科出品-91DOC.doc扬州房地产市场投资分析报告-万科-93PPT.ppt鞍山万科城年度总结报告.ppt东莞万科虹溪诺雅案例分享31P.ppt佛山市房地产市场总结报告_38页_万科.ppt龙湖与万科房地产发展对比报告_50PPT.ppt万科案场客户调研项目研究报告.ppt青岛万科城市花园世博嘉年华执行细案.xls武汉万科城二期营销推广计划.ppt2011年9月昆山房地产市场研究报告_16P_万科.ppt2011年北京万科房地产专题研究_35页_伟业.ppt2011年沈阳万科蓝山晶蓝公寓小户产品推介手册_18P.ppt2011年深圳万科华府最佳策划项目决赛报告_42页.ppt“万科金色家园”产品推荐会流程及操作细节.doc“万科金色家园”团购推介会流程及操作细则.doc《万科XX市XX项目定位和投资可行性分析》.rar 18页doc万科东丽湖规划与定位分析.doc 15页万科东海岸策划报告.doc 45页《万科公司职员手册及万科星园传播策略》.rar《万科四季花城五期策略》.rar 14页《万科地产20年》《万科地产项目可行性报告内容指引》.rar 40页万科地产项目可行性报告内容指引.doc万科坂雪岗项目策略.ppt 92页万科城市花园销售企划书.DOC 52页万科城风情商业街商铺销售营销推广总纲(ppt 71).ppt万科新项目发展管理制度.doc23页万科星园传播策略.ppt 32页《万科杭州九堡项目可研报告》最后稿.rar《万科杭州市盛元慧谷个案分析》PPT.rar《万科海上春天推广策划》.rar 多个文件黑弧－万科海上春园PPT系列第4部分－媒介分析与投放策略.ppt黑弧－万科海上春园PPT系列第6部分－广告创意设计示例.ppt黑弧－万科海上春园PPT系列第一部分－市场调查与分析.ppt黑弧－万科海上春园PPT系列第三部分广告创意表现策略.ppt黑弧－万科海上春园PPT系列第二部分－传播定位与广告策略.ppt黑弧－万科海上春园PPT系列第五部分－整体促销活动方案.ppt《万科深圳17英里整合推广方案》PPT.rar《万科深圳十七英里策划》PDF.rar《万科西山庭院文案》.pdf 14页《万科金色家园广告推广》.rar 16页黑弧万科金色家园广告推广.ppt《万科青青家园案前企划》.doc 21页《万科项目可行性研究报告》.doc 38页《万科魅力之城圣诞活动策划案》PPT.rar《上海万科海上春圆整体促销》.ppt76页《向万科学习》-完整版-168DOC.doc《深圳万科-地产项目全程策划流程》.doc 7页《深圳万科东海岸整合推广》.doc 51页《王石与万科20年的风雨历程》王石著.doc七彩佳讯_沈阳万科明天广场写字间提报_70p_2012年_综合社区_营销推广策略.ppt 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天津东丽湖·某地产城详细介绍
天津东丽湖·万科城是万科集团有史以来开发工程中最大的一个工程，不仅起了承接万科集团第三个十年开展方案的重要使命，而且对天津市都市开展起了走廊作用，是天津市重点开发工程。
天津东丽湖·万科城一、工程概述1、工程概况天津东丽湖万科城工程位于天津市东丽湖温泉度假旅游区内的东丽湖北岸，东丽之光大道以南，为天津万科具有异国风情的低密度高尚住宅工程，总占地面积4095亩(273公顷)，总建筑面积88万平方米，其中住宅建筑面积80万平方米，公建建筑面积8万平方米。
工程容积率不大于，建筑密度不大于20%，绿地率不小于50%。
工程占据整个东丽湖北岸，临湖位置尽佳。
距外环线17公里，距离天津市区中心约28公里，距离滨海城区25公里，距离天津机场26公里。
万科东丽湖依东丽湖而建，东丽湖水域面积为7.3平方公里，宽阔的水面，充足的地热资源，丰富的水产，良好的空气质量和声环境质量都属于天津市各自然生态保卫区之首。
东丽湖·万科城是万科经历20年集团开展后，承接第三个十年开展的一个生态建城的理想模式，将社会、经济、生态作为密不可分的整体，综合考虑社区的多样性。
人口规模、公用空间、交通系统、就业时机和自然环境的整体协调开发。
重新唤起人们对建设出色持久的住宅区的热情。
方案在8—10年内建设成为一个集居住、教育、旅游、休闲为一体的功能齐全的完整综合性新市镇。
2、工程自然环境东丽湖温泉度假旅游区是天津市政府批准的十大旅游风景区之一和七大生态保卫区之一，周边无工业工程，空气水体、土壤没有受到污染，并有大面积的植被和人工绿化。
东丽湖水域面积宽阔，湖岸周长12公里，面积达平方公里，水质优良，盛产鱼虾，具备得天独厚的自然生态环境，该地区与北京、唐山、秦皇岛等周边地区的交通联系十分紧密，距天津市中心车程30分钟，距开发区车程25分钟，正处于天津市区和滨海新区的中间位置。
东丽湖温泉度假旅游区处于山岭子地热带的中心区域，地热资源十分丰富，水质中含有偏硅酸、锂、锶等多种微量元素，对风湿、关节炎、神经衰弱等病症具有良好的药用价值，还有美容、理疗等功能。
天津东丽湖·万科城详细介绍
天津东丽湖·万科城详细介绍天津东丽湖·万科城一、项目概述1 、项目概况天津东丽湖万科城项目位于天津市东丽湖温泉度假旅游区内东丽湖北岸，东丽之光大道以南，为天津万科具有异国风情低密度高尚住宅项目，总占地面积4095 亩(273公顷)，总建筑面积88万平方米，其中住宅建筑面积80 万平方米，公建建筑面积8 万平方米。
项目容积率不大于0.36，建筑密度不大于20%，绿地率不小于50%。
项目占据整个东丽湖北岸，临湖位置绝佳。
距外环线17 公里，距离天津市区中心约28公里，距离滨海城区25公里，距离天津机场26公里。
万科东丽湖依东丽湖而建，东丽湖水域面积为7.3 平方公里，辽阔水面，充足地热资源，丰富水产，良好空气质量和声环境质量都属于天津市各自然生态保护区之首。
东丽湖·万科城是万科经历20年集团发展后，承接第三个十年发展一个生态建城理想模式，将社会、经济、生态作为密不可分整体，综合考虑社区多样性。
人口规模、公用空间、交通系统、就业机会和自然环境整体协调开发。
重新唤起人们对建设精彩持久住宅区热情。
计划在8 —10年内建设成为一个集居住、教育、旅游、休闲为一体功能齐全完整综合性新市镇。
2 、项目自然环境东丽湖温泉度假旅游区是天津市政府批准十大旅游风景区之一和七大生态保护区之一，周边无工业项目，空气水体、土壤没有受到污染，并有大面积植被和人工绿化。
东丽湖水域面积辽阔，湖岸周长12 公里，面积达7.3平方公里，水质优良，盛产鱼虾，具备得天独厚自然生态环境，该地区与北京、唐山、秦皇岛等周边地区交通联系十分密切，距天津市中心车程3 0分钟，距开发区车程25分钟，正处于天津市区和滨海新区中间位置。
东丽湖温泉度假旅游区处于山岭子地热带中心区域，地热资源十分丰富，水质中含有偏硅酸、锂、锶等多种微量元素，对风湿、关节炎、神经衰弱等症状具有良好药用价值，还有美容、理疗等功能。
(1)天然环境东丽湖周边环境环境非常好，七里海湿地环境覆盖东丽湖地区，营造大环境调节气候。
天津万科房地产有限公司、侯静房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
天津万科房地产有限公司、侯静房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】天津市第三中级人民法院【审理法院】天津市第三中级人民法院【审结日期】2021.08.13【案件字号】(2021)津03民终1734号【审理程序】二审【审理法官】李权阎涛李兴明【文书类型】判决书【当事人】天津万科房地产有限公司;侯静【当事人】天津万科房地产有限公司侯静【当事人-个人】侯静【当事人-公司】天津万科房地产有限公司【代理律师/律所】于文庆天津长丰律师事务所;安好天津长丰律师事务所;殷亮亮天津秦天律师事务所【代理律师/律所】于文庆天津长丰律师事务所安好天津长丰律师事务所殷亮亮天津秦天律师事务所【代理律师】于文庆安好殷亮亮【代理律所】天津长丰律师事务所天津秦天律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】天津万科房地产有限公司【被告】侯静【本院观点】本案系房屋买卖合同纠纷。
【权责关键词】撤销违约金支付违约金合同约定鉴定意见关联性质证诉讼请求开庭审理维持原判发回重审执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【更新时间】2021-11-23 01:22:54天津万科房地产有限公司、侯静房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书天津市第三中级人民法院民事判决书(2021)津03民终1734号当事人上诉人(原审被告)：天津万科房地产有限公司，住所地天津市东丽区东丽湖。
法定代表人：张建新，董事长。
委托诉讼代理人：于文庆，天津长丰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：安好，天津长丰律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：侯静。
委托诉讼代理人：殷亮亮，天津秦天律师事务所律师。
审理经过上诉人天津万科房地产有限公司(以下简称万科公司)因与被上诉人侯静房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市东丽区人民法院(2020)津0110民初1385号民事判决，向本院提起上诉。
本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。
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产品分析
区域
产品类型
活力花园
注：数据来源：满堂红二手房交易
主力户型及面积
目前均价
旧区
洋房 联排
40-70平米二居 85-91平米三居
160-286平米
5000 6500
洋房
70-100平米二、三居
6000
中区
联排
198-350
9000
独栋
300-460平米
13000-15000
项目总体以多层洋房为主，辅以别墅新和区 高层，高层随着时间968发-121平4展平米米二户三居型居 面积1逐400渐0 变大
到周边其他项目价格的二倍的同时，也
吸引大量港澳、外籍人士及跨国企业高
层前来投资购房；
适量的教育、社区商业配套满足业主基 本生活要求。
二 期 住 宅幼
儿 园
五星酒店
三 期 中住 小宅 学
四期住宅
四期商业街 五期住宅
住宅
规模 价格 户型 时间
配套
一期 约1600户 4800元/m2 80-120m2
随着项目知名度的提高，项目适时推出高端独栋别墅，提升项目档次，提高经济收益，吸引大量外 籍及广州本地高端人士入住。
随着广州城市“南拓”，地铁3号线修通，祈福新村纳入广州城市住宅范围，项目推出高层住宅， 吸引在广州工作的高级白领，达到项目价值的更大提升。
大盘商业业态研究——祁福新城
概况
➢ 整盘面积：500万平米
人工湖：占地600亩，提供各种水上活动中心，内部环岛内设置高尔夫球场； 千色园：占地300亩，投资1500万元，集娱乐、教育、益智、健体于一体的大型
健康公园，内有果园、热带植物园、岭南盆景、养鸟和面花蝴蝶的大笼、回音壁、 龟兔赛跑雕塑、人造石林、古堡……还有青青小农庄、趣致畜牧园等。 山顶公园：小区内有一座山，全长2.5公里，山上设有亭台，住户可爬山、游公 园，也可赏月。
翠湖居
晓峰园
倚
云
康 怡 居
康 月明轩
居
怡
雅
山泉居
园
碟
迎
舞
风
轩
海晴居
阁
➢产品主要有四种：
联排、独栋别墅：湖畔豪庭、康怡 雅园、绿怡花园；
4-5层多层洋房：旧区洋房、翠湖居、 绿怡居、翠怡居、青怡居、湖景居、
旧区洋房
绿绿
怡怡
花居
青
园
怡
翠
居
怡
居
康怡居、碟舞轩、海晴居； 6层半山洋房：月明轩、山泉居； 18-36层高层住宅：天湖居、倚湖居、 晓峰园、倚云居、迎风阁、活力花园。
➢ 外餐：印度餐厅
大盘业态研究——深圳万科城
精品小物件
➢ 服饰类：鞋店、内衣店、衣帽店、妇婴儿童用品 ➢ 家居类：窗帘、床上用品、布艺、家装、家饰等
大盘业态研究——华南星河湾
项目概况
位于广州番禺迎宾路沙溪大桥南岸，由广州 宏宇房地产有限公司开发
占地面积80公顷，建筑面积120万平方米， 容积率1.5
交通巴士总站
祈福度假俱乐部 祈福食街
祈福新村度假俱乐部的设施：
祈福医院
➢孩童类：夏威夷水上乐园、宝宝天地、电子游乐城、开心乐园；
➢文化类：雪茄屋、红酒坊、茶艺馆、阅览室；
➢商务类会议大厅、小会议室、秘书服务、多媒体应用设备；
➢餐饮类：越南餐厅、意大利餐厅、日本餐厅、台湾餐厅、韩国餐
厅、东南亚餐厅、中餐厅、粥粉面馆；
24小时专线往返广州。广州公交路线有1、13、 15、301、305、307、288，番禺公交有1,13， 15，市广路锦信巴士，祈福地铁口接驳线10A， 10B，公交车288路和番禺公交车13路、15路等。
祈福新村
倚湖居
大盘商业业态研究——祁福新城
天
项目规划
湖 居
湖 畔 豪湖 庭景
居
➢以多层洋房为主，辅以别墅和高层，是典 型的中低密度大盘。
深圳坂田片区以工业为主，区内有来自美、德、韩、日、香港等国家和地区的各类大企业600家，华为、万科、 当纳利、索尼、新天下等国内外知名企业均在坂田落户；
在万科城置业的人群，一般都是周边企业的高级白领人士，特别是华为、富士康的管理阶层。同时也还有来 自关内的一些置业者。
坂田高科技园居住配套的定位决定万科城的开发模式以激进型为主
大盘业态研究——祁福新城
生活配套
➢ 银行 ➢ 邮局 ➢ 派出所 ➢ 消防局
➢ 超市 ➢ 肉菜市场 ➢ 快餐店 ➢ 凉茶铺
➢ 商场 ➢ 酒廊 ➢ 盲人按摩 ➢ 汽车美容
大盘业态研究——祁福新城
综合配套——学校
一条龙教育服务 Kindergarten through University
祈福新邨斥资3亿元创立了「祈福英语实验学校」及 「祈福新邨学校」2所高质素学校，并与广州工业大学 联合开办「祈福学院」，开设＂旅游酒店管理＂、＂会 计 学 ＂ 两 个 本 科 与 ＂ 工 民 用 建 筑 ＂ 一 个 专 科， 祈 福 是 全 国 唯 一 拥 有 大 学 教 育 的 屋 邨， 提 供 由 幼 儿 园 至 大 学 的 一 条龙优质教育服务。
➢ 占地一百多亩 ➢ 百果园、畜牧园、骑马场、自助耕种
区、鱼塘、无土种植场及生态园 ➢ 学 习 造 陶 艺、插 花、织 布、酿 酒 和 磨 豆
浆 ➢ 农 具 展 览 馆、农 庄 土 特 产 店 和 美 食 亭
大盘商业业态研究——祁福新城
功能分区
创意休闲配套
区域配套
生
农 庄
祁 福 湖
千 色 园郊 野 公大盘商业业态研究——祁福新城
开发模式
前期
中期
3-4层低密度洋房为主， 湖畔高端独栋、联排
产
辅以联排别墅
辅以舒适洋房
品
线
后期
5-6层半山洋房 18-35层观景高层
香港、澳门投资客户， 度假客户仍为主流
自住客户成为主流，
客 户
周末度假
港澳、欧美及广州市区高 在广州市区工作的白领入住 端客户并存
线
1991年祈福新村开始开发，首期定为中低密度、高性价比郊区大盘，“香港村”的客户定位吸 引大量港澳投资、度假客户前来入住；
小区独立会所：天湖会所、半山会所； ➢休闲类：知己吧（上网酒吧）、奥斯卡影院；
其他：大型超市、肉菜市场、24小时便利 ➢运动类：潜水馆、室内攀岩、射箭、高尔夫、壁球场、网球、高
店、商业步行街。
卡车、羽毛球馆、乒乓球厅、桌球厅、保龄球馆；
整个项目向城市化住宅转型，配➢中套健心康、多类香以：薰室生阁内。活恒配温罗套马为泳池主、，中药引浸入浴教、健育身产室、业健和康吧医、院健康
➢ 商业面积：8万平米
➢ 商业配比：2%
➢ 商业操作：统一规划，带租 约销售
➢ 商业格局关键词：沿主街、 副街、街区式、集中型、按 功能分类
大盘商业业态研究——祁福新城
生态健身主题
花园：为了适合不同年龄、趣味各异人士的需要，在屋村不同地点设置了2个大 公园，数十个小花园、儿童乐园、烧烤场、无土栽培蔬果园、四季花园；
➢ 一般小菜十多元 ，大众消 费 ，价 廉 物 美 。
大盘业态研究——祁福新城
综合配套——租赁服务
➢ 代甄选租客，监管房 ➢ 代安排维修及报价 ➢ 代办签约及楼宇交收手续 ➢ 代办水、电、电话费之核数及交接 ➢ 代收租及追租，并代发租金收据
大盘业态研究——祁福新城
综合配套——居民俱乐部
居民专利会藉 Residents‘ Club俱 乐 部 分 别 成 立 ➢ 长者同乐会 ➢ 妇女会 ➢ 儿童会 每月定期举办各类型活动，例如生日会、旅游、参观、兴趣
分期数：2001.4开盘，现在做到第五期
配套：番禺执信中学、商业街、会所、五星 酒店
价格：2001.4开盘时为4000元/平方米，而 现在第五期已涨至最高价22000元/平方米
四季会所
大盘业态研究——华南星一 期 河湾
开发模式
商 一期住宅 业
白金五星级酒店配套、社区精品园林绿
街
化提升了项目整体品质，使项目价格达
高 级 休
居 民 俱
租 赁 服
食 街
医 院
学 校
活 配 套
园闲乐务
会部
所
大盘业态研究——深圳万科城
项目概况
具体地址：深圳市龙岗区坂雪岗大道与贝尔 路交界处、坂雪岗高科技区华为基地对面
占地面积：约39.7万平方米 建筑面积：约43.7万平方米 总商业面积：3.5万平方米 容 积 率：1.1 开发分期：6期 开发时间：4年 上市时间：2004年10月 总户数：约4000户 开发节奏：目前一、二、三期已售完，四期
班、专题讲座等，并为会员提供专用活动场地、租用 设施折扣、商铺购物折扣和免费身体健康检查等优惠。
大盘业态研究——祁福新城
综合配套——高级休闲会所
祈福新邨度假俱乐部(Clifford Estates Resort Center) ➢ 经营面积8万平方米 ➢ 耗资3.5亿元，全亚洲最大的私人屋俱乐部 ➢ 可同时容纳 10000 人 ➢ 提供50多项新颖的娱乐消闲设施
大盘商业业态研究
祁福新村 华南星河湾 锦绣香江 深圳万科城 北京国美第一城
大盘商业对比分析
大盘商业业态研究——祁福新城
项目概况
祈福新村以大环境、大配套、大交通的国际文 化型社区而享有“中国第一村”美誉；
占地7500亩，自1991年破土动工，已投资近 160亿元，开发6000多亩，建成售出住宅近3万 套；
联排+高层
5700元/平米
洋房6500元/平米 联排10000元/平米
洋房、公寓7000元/平米 联排11000元/平米
联排30000元/平方米
2004年
2005年