万科_东莞松山湖科技园项目价值最大化解决之路_184PPT_中原

松山湖区域，东 莞主城区组成部 分，省级高新科 技产业园区，高 2019/12/1端2 居住板块
区位、 地段
交通
四至环境
外部噪音等干扰 源多且重，四周 无景观资源
地质条件
1+1分割地块，地 块平整方正，内 部无景观资源
远期规划
地块指 标
配套
地块属性核心关键词
明星百货、大朗 汽车站等少量配 套，就近1公里菜 市场等生活配套 不足
区位
交通 项目四至
景观 配套
精刻电子、大普通讯建筑， 12米高
北12路，双向2车道
B地块
A地块
地块紧邻国源玻璃厂，存在废水、 废气污染影响
莞樟路，双向10车道，车流巨大， 多为货车和大客车，路口为高架 桥7米
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双向4车道，工业区道路，道路窄 车流大，高峰期经常塞车
科苑公寓，定位为工业区员工廉租房， 只租不售，建筑限高50米，对本地块西 南向视野阻挡严重。
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高端客户对物业类型的偏好
40%
40% 38%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
多层
35% 30%
18% 20%
小高层
高层
2007年
2008年
资料来源：中原市场数据
20
通过市场现状及客户的扫描，项目可能的产品组合形式为：高层+小高层社区
纯高层
社区舒适感不足
客户对高层有一定的抗 性
双向6车道＋2辅道，目前车流 主要为通往大朗汽车站的客车
10
双向2车道，为工业区道 路，目前封闭未开通
缺乏景观资源
地块整体方正，A地块基本平整，内部有一排污沟渠，地块高出工业四路约2米，内 部现杂草丛生，无景观资源可用；B地块基本平整，无拆迁物，地面高出工业四路约 3米，但土质较为疏松，内部无景观资源可用；
区位 交通 项目四至 景观 配套
莞深高速：主要加强 东莞与深圳、广州的
联系
R1线（规划）：主要 加强东莞与周边城市 的联系，同时加强松 山湖与其他镇区的联 系，突出城市核心的
位置
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常虎高速：主要加 强东西部镇区的联 系，途经松山湖南
部
莞樟路：主要加 强城区到樟木头 等东部镇区的联
系
这个项目的品位就相当高了。 4．容积率0.8－1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低
层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。项目管理 5．容积率1.2－1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境
会是一大卖点。 6．容积率1.5－2.0，正常的多层+小高层项目。 7．容积率2.0－2.5，正常的小高层项目。 8．容积率2.5－3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。此时如果做全小高层，环
同沙
本项目
松山湖
6
莞深高端居住板块
松山湖生态环境优越，被誉为第五代城市——城市开发与自然保护的和谐典范。区 内建设楼盘均面向高端市场定位，并享誉莞深，已形成莞深高端居住板块之一。
区位 交通 项目四至 景观 配套
和堂 长城世家
锦绣山河
松山湖1号
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莞深镇区交通便利
松山湖外接莞深高速、常虎高速，1小时内通达深圳、广州； 紧邻莞樟路和松山湖大道，未来更是R1和R3交汇处，20分钟内通达城区和其他镇区 。往来莞深及镇区大交通便利。
松山湖南方外国语小学
东莞南华医1院3
地块用地指标
项目指标关键词：“较大规模社区”、“中等容积率”、“1+1地块，规划有一 定难度”
总占地面积 总建筑面积 总容积率 分地块编号 用地性质 用地面积 建筑面积
容积率 建筑密度 建筑限高
13.62万平方米
37.38万平米
2.82
BB-01-04 （A地块）
• 机会：
• 1、东莞逐渐依靠房地产带动 GDP，地方政策或将出台优惠 政策进行补充；
• 2、明年下半年市场逐渐适应政 策，市场或将再次上升。
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政策
政策内容
2008年 2009年 2010年初预计
税收政策 二手房交易营业税、契税等
√ ——
×
个人住房消 费
贷款政策
首次置业贷款优惠政策、二套房 贷政策
区位
交通
项目四至
景观
配套
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周边配套不太完善
项目的土地属性及对周边规划
调查项目
调查子项
文脉属性
区位
教育配套
生活配套设施
交通
配套设施
娱乐休闲配套
项目四至 景观 配套
交通条件 环境景观条件
医疗配套 公共交通便利性 私家车交通便利 性 交通不拥堵 交通无噪音 可视景观 距景观区距离
空气质量
大规模社区、 2.82高容积率 15
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2 2.8的容积率下， 物业形态方向 16
中原模型
容积率与物业类别
1．容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。 2．容积率0.3－0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插部
分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。 3．容积率0.5－0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，
评级 A A A
A
B A
周边交通线路较密集，可通往东莞各镇及周边城市
A
因线路密集，可选择性较多，基本不存在拥堵情况
A
A地块受噪音影响较大，面积较大的B地块基本无噪音影响
C
无
C
无
C
A地块北临莞樟路，空气较差，而面积较大的B地块隔着A地块不受莞樟路影响， 周边环境较优越，空气质量较好
B
高新科技产业园，是东莞产业升级的龙头区域 地块所处位置原属寮步、大朗交汇处，周边镇区当地人有较强的归属感
相对于2008年房地产的频繁政策，2009年逐步接近消失，政府开始着手房地产长远的健康稳定发展，说明短 期市场已逐渐稳定。
随着国家房地产市场的回暖，为进一步促使房地产行业稳定发展，2009年年初或将实行紧缩货币政策，取消 房地产的部分优惠政策，如贷款利息的优惠政策等。
• 分析：
• 明年年初如果政策收紧，房地 产市场或将有一定的下滑波动。
2.8 3.57万 10万 高层、小高层
2.8 11万 31万 高层、小高层
2.8
15万 42万 高层、小高层
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根据项目容积率（2.8）和占地规模 通常可能出现三种产品形式的组合方式
纯高层
容积率2.8
小高层+高层
高层+多层
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从市场调研和客户访谈的结果来看，多层>小高层>高层
——《东莞市域城镇体系规划 （2005—2020）》
关键词： 南中国别墅密度最大 珠三角生态资源最丰 外资产业引进最迅速 生活质量地级市第一 大深圳无缝链接城市
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高新技术开发区
松山湖为省级高新技术开发区，占地约10平方公里，已进驻一批上规模、有潜力的 高新技术企业，形成一定的产业集群效应，聚集大量高素质人才。来自问题2019/12/12
1、2.8的容积率，如何分布，才能价值最大化，同时市场上接受度最高？ 2、对于三镇交界处的新兴市场，如何挖掘更多的客户需求？ 3、在规划中怎样更好规避市政路分割的影响？ 4、商业如何布局，价值最大化，同时达到提升社区氛围，提升住宅价值？ 5、首期入市策略，达到整体价值逐步提升？
BB-02-01（B地块）
R5 25085 70740 2.82 40%
75
R5 109964 310097
2.82 40% 75
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大规模社区 中等容积率 地块分割
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地块分析小结
高新区·三镇交界·无资源·居住氛围差 大社区·地块分割
松山湖边缘、三 镇交汇处，通道 性、昭示性强
莞深大交通便利， 镇区交通及周边 交通道路便捷
2019/12城/1市2角色
产业发展趋势 历史接受度
描述 松山湖作为高新科技园区，是东莞的城市名片 松山湖外国语小学、松山湖东莞中学及周边镇区学校 3公里内有大朗、东坑镇中心配套及松山湖北部区配套 距离项目3公里范围内的松山湖生活创意城，是集休闲、娱乐的综合性商业广场 距离项目4公里的大朗长盛广场，是集餐饮、娱乐、休闲为一体的综合性广场； 松山湖北部医院、广东医学院附属医院、东莞南华医院等 3路、79路、76路、83路、大朗汽车客运站
A
12
A
缺乏生活氛围
项目处于三镇一区交汇处，周边1公里内，仅明兴百货、东莞南华医院和大朗汽 车站大型配套，菜市场、超市等生活配套缺乏，缺乏生活氛围。
区位 交通 项目四至 景观 配套
明兴百货连锁 松山创湖意创生意活生活城城
寮步
东坑
500m 松山湖北部工业园区
大朗
大朗汽车客运站
2019/12/12 松山湖北部医院
松山湖大道：加 强城区与松山湖
的联系
R3线（规划）：主要 加强东莞与周边城市 的联系，同时加强松 山湖与其他镇区的联 系，突出城市核心的
位置 8
三镇交界，交通便利
项目地块位于城市干道莞樟路与富民大道交汇处，属松山湖边缘地带，与寮步 、东坑、大朗三镇交汇连接。
往寮步
莞樟路
区位
工业北路
松山湖大道
交通
工业西路
境会很差。 9．容积率3.0－6.0，高层项目（楼高100米以内）。 10．容积率6.0以上，摩天大楼项目