2019中原 万科第五园全案策划报告
中原深圳万科第五园三期项目策划报告
3天后回访，王小姐很顺利成
该换一套大的住住。
路去看了。
王小姐过后一忙就忘了这件事 交一套叠院。
29
掠如火
联系人维系方案
联系员的价值：形成圈层内部口碑传播效应； 联系员的确定：中原各销售经理、三级市场分行经理推荐；
以联系自员数己量切：10身余人成；交案例，对项目做出最好的宣传
联系人维系： ➢ 定期电话拜访； ➢ 举行活动时，专人上门送请帖； ➢ 举行专场的万科高层邀请定向小众活动 ➢ 中原地产会建立联系员专门联络人，定期电邮项目最新的销售信息： ➢ 提供最新的销售信息与产品信息； ➢ 联系人所扮演的角色：项目代言人、可以建立与万科高层的直接联系渠道；
9.23 9.30 10.7 10.14 10.21 10.28 11.4 11.11 11.18 12.2 12.9 12.16 12.23 12.30 1.06 1.13 1.20 1.27
到访客户 成交套数
15
论证
8月份诚意客户置业目的
70%
64%
60%
50%
40%
30%
22%
客户诚意度下降，观望犹疑 20%
延续风格 避免老化 锁定客户
符号价值升级
22
徐如林
洞察客户资源
华为集团专享日
找准四客季花户城业主主专动享日出击
大客户情感沟通 瞄准“母鸡客”
23
徐如林
产品互动，量价齐飞
先推高层，快速消化→先走量 再推叠院，稀缺产品→回笼主力资金
加推精装修高层→调整价格,先量后价
24
徐如林
非均衡性价格表
拉大价差 先量后价
快速调整·持续领先
12
面对突变， 没有应对，因为没有准备！ 没有准备，因为没有洞察！
万科第五园实践策划报告SL[1]
![万科第五园实践策划报告SL[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/cf6a4f07c77da26924c5b060.png)
万科第五园实践策划报告SL[1]
龙华的地产常识：被称为“深圳后花园”，外向型需求强 劲，属于一次置业型市场，大盘是主流，产品、价格同质 化
龙华的大盘模式解决了首次置业者关外置业 的区域认同障碍问题，才有了关外置业量能 的激增。
老城区 二线拓展区
这种模式对于非价格第一敏感的二次置业者，
约500套
洋房：80~140/48-84 TH：220-300/176-240 别墅：300-400/360-400
约100套
TH：200～250 /200～300 别墅：250～350 /500～650
约400套
洋房：100~160/60-96 TH：250-400/200-360 别墅：350-500/350-650
54万 16.4万 13.1万 2.2万 8.2万
1.04 1 1.2
1.3 0.5 1.4 2.0 2.04
山景
山景、水景
山景，水景 （水库） 亲水湖 山景 香蜜湖景 湖景、山景 山景
户型定位
以townhouse、别墅、豪宅为主 的高档住宅区 容积率1.2，以宽景洋房、叠拼 别墅等为主。 多层洋房、townhouse、别墅
别墅 50套
8.2万
小于50套 无别墅
10万 10万
约400套 约32套
100套
40套
9万
50套
50套
10万
150套
250套
12.5万 45套
无别墅
约71.7万 约845套 约422套
洋房
面积区间（平米）/ 总价区间（万元）
约650套
洋房：100~150 /60-80 TH：250-400/250-400 别墅350-500/420-600
万科房地产第五园三期营销整合策划报告
金域蓝湾 29万
万科城 53万
第五园 25万
天景花园定2图碑0威登位，！05于成荔景大厦年行为万景花园第业了城市花园五万引园瑰丽福景大厦 科领的俊园在者成桂 苑产的功彩 园品万开创科发新，，和一扩金家18品直色园万宽牌致了温 馨 家 园形力万象于科建专在东2设业1海坂万岸上住雪1的宅57里岗万英又项的一目市个开场发里版，程
04、05 年各区二手房成交面积对比表
区域
成交面积(万平方米) 2004 2005（预计） 增长
罗湖区 159.5
135.4
-15.1%
福田区 174.4
205.0
17.5%
南山区 118.81
156.2
31.5%
盐田区 46.15
26.9
-41.7%
宝安区 97.11
139.3
43.4%
龙岗区 90.61
5.22 18.41 10.68
25.1
6.36
6.8
7.97
9.38
44.46 64.48 117.86 150.29
64.24
69.7 86.75 111.31
102.62 96.21 112.03 171.2
76.21 106.26 110.51 124.45
2003年 75.35
111.08 116.65 186.59 281.66
•06年市场走势如何？ •坂雪岗竞争区域如何？ •第五园竞争格局如何？
•我们如何突破？
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* Footnote Source: Source
竞争观点
竞争的格局在变化
06年楼市聚焦点，以二线拓展区为首的龙华正迅速崛起，抢夺关 内及周边客户……
快速交通路网建设和高起点规划配套，将成为二线拓展区快速发展的契机
万科第五园报告
万科第五园报告一、引言万科第五园是一项位于中国的综合性园区开发项目。
该园区是万科集团在城市规划和地产开发领域的一项重要举措。
本报告将对万科第五园的项目进展、规划设计、市场前景等进行分析和评估。
二、项目进展万科第五园项目于2019年启动，目前已经进行了两年的规划和建设。
项目规划占地面积约1000亩，计划建设商业、住宅、办公等多个功能区域。
截至目前，园区的土地平整、基础设施建设以及一期建筑物的施工均已完成。
预计2022年年底，项目将全面竣工。
三、规划设计1. 功能区划分万科第五园规划设计包括商业区、住宅区和办公区三个主要功能区域，并设置公共服务设施和自然景观绿化区。
商业区将引入国内外知名品牌商铺，满足消费者购物、休闲的需求。
住宅区将提供多样化的住宅产品，满足不同群体的居住需求。
办公区将提供现代化的办公场所，吸引各类企业入驻。
2. 绿化和生态设计为了打造宜居的园区环境，万科第五园注重绿化和生态设计。
园区内设置了多个公园和绿地，种植了大量树木和花草，使人们可以在自然环境中放松身心。
此外，园区还引入了先进的生态科技，包括雨水收集系统和太阳能发电设备，以减少对自然资源的消耗。
3. 建筑风格与现代化设施万科第五园的建筑风格以现代化和创新为主导。
项目采用了最新的建筑设计理念和技术，建筑外观简洁大气，内部配备了先进的设施和设备。
办公区的建筑采用了玻璃幕墙设计，充分利用自然光线，提供舒适的工作环境。
四、市场前景万科第五园项目位于城市发展迅速的区域，附近拥有大量企事业单位和居民群体。
园区周边交通便利，配套设施完善，为项目的发展提供了良好的市场基础。
据市场调研，该区域商业、住宅和办公物业的需求仍然旺盛，因此万科第五园具备良好的市场前景。
五、风险与挑战尽管万科第五园的市场前景良好，但项目仍然面临一些风险与挑战。
首先，房地产市场的波动性可能会对项目销售和租赁业务造成影响。
其次，竞争对手的进入可能对项目的市场份额造成压力。
此外，政策环境和市场需求的变化也可能对项目的规划和发展带来不确定性。
万科第五园房地产营销报告
其阶不深随
中层仅入着
或局人中
白限心国
;
;
领 甚 至 附 庸 风 雅 的
;
于 最 初 的 设 想 范 围
未 来 的 客 户 也 就 会
;
情 结 推 广 的 深 入 影
都普散响
会通开力
加中去逐
;
入产 渐
对价格的预期
价值 ·资源;三部曲
价值的基础依赖于对资源的占有 价值的增值取决于对资源的整合 价值的实现决定于对资源的释放
意境
表中 现国 为古 意代 境建 美筑
的 形 式 美 很 大 程 度 上 也
;
秩序
通过园林廊亭风景文化寓意等不同空间序 列转换;表现出各种自然的人文的个性的特 征
价综运
值合用
营对
造自
;
显 示 出 建 筑 于 自 然 于 人 类 的
然 资 源 室 外 景 观 人 文 气 质 的
哲学
式一
;
体 现 了 东 方 建 筑 的 美 学 精 神
分项 Q4配套 Q5使用 Q6品牌
品质因素qquality打分表二
内容
打分
生活基本配套
1—3
2
教育
1—3
2
医疗
1—2
1
娱乐休闲
1—2
1
安全性
1—3
3
便利性
1—7
5
舒适度
1—7
6
使用成本
1—3
2
部品品质
0—2
2
售后保障
0—2
2
物业服务
1—3
3
市场形象
1—3
3
满分 10 20 10
我们认为;第五园品质因素可得76分
万科地产集团 营销策划 万科第五园客户研究分析
第二部分 研究结果综述
二、客户地图：第五园以项目地为原点，辐射范围相当广
• 第五园主要吸引了福田区（43％）和龙岗区（26％）的原居民，其次也辐射到了南山（12％）、罗湖区（11 ％），并涉及宝安、盐田区的居民，如以工作区域衡量，则辐射范围更广，显然这有赖于私家车的支持，如以通 常的同区或最多邻区工作居住来看，第五园的辐射能力已表现得相当出色。
数据说明：
• 第五园一期共346户。其中，愿意填写问卷，并且问卷有效的共226户，占总户数 的65.3%。
• 报告中所有的数据均来自有效问卷的226个样本，和总体情况相比，在产品结构角 度有一定的差异（见下表）。
单价
5500元以下 5500-6000元 6000-7000元 7000-1万元 1万元及以上 Total
9.3% 27.9% 100.0%
总体
17.3% 13.9% 23.1% 13.6% 31.8% 100.0%
户型1 公寓标准层 洋房标准层 1楼带花园 顶层复式 联排别墅 Total
有效问卷
60.4% 2.2%
14.2% 2.2%
20.9% 100.0%
总体
52.2% 8.1%
16.8% 8.1%
万科第五园客户研究分析
目录
第一部分、项目说明 第二部分、研究结果综述 第三部分、主体报告
1、客户是谁？ 2、客户在哪里？ 3、为什么购买？ 4、购买了什么？ 5、广告及信息渠道 第四部分、针对产品细分参数的报告
第一部分 、项目说明
项目概况：
• 万科公司对第五园新业主进行了问卷填写，并自行录入，由方舟公司进行数据转 换，并撰写分析报告
第二部分 研究结果综述
1）、关于万科：
相互广告万科第五园项目规划设计及营销推广提案134页
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红旗有政治的释义
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它最好是能多媒体运用
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它能代表中国， 并且它是一个从古到今都未有太大改动的原素； 它还有鼓动，激励之意。
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那么，今天或者以后 人们对房子的追求会是什么呢？
相互广告万科第五园项目规划设计及 营销推广提案134页
我们认为是……
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精神追求
（即住宅设计作品化）
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因为，对于一切需要设计的物品，人们的 最高追求就是追求它们的作品化， 即原创性，房子也不例外。
相关信息：
万科第五园——精选推荐
万科第五园一、项目概况万科第五园项目是2005年万科地产在深圳坂雪岗区规划开发的又一大规模平居住社区。
第五园总建筑面积约63万平方米，占地约50万平方米，计划共分9期开发完毕，这是一个纯粹的中式小镇，依山依水渐成规模。
在这一片方竹丛掩映、院落相联的别墅、叠院、多层及高层的复合社区内：五园书院，宁静致远。
书院占地1500平方米，文化定位秉承中国四大书院，纵横古典与现代；打造深圳及全国第一家情景式社区图书馆。
古色古香，徽州老屋。
“老房子”是万科为发掘和保护中国传统民居的一种尝试。
中式特色，文化商业街。
商业街占地6000平方米，基本功能完备，汇聚了餐饮、华润万家超市、中国银行、便利店、药店等商户。
极大地满足社区日常生活，形成现代中式特色文化的商业街。
葱茏覆盖，园林泳池。
在社区中各个架空层错落着各种健身娱乐设施，让饭店的家人拥有自由休闲的空间。
成长乐趣，幼儿中心，高档幼儿园，幼龄教育机构，能给孩子带来童年最大的乐趣。
二、项目特色项目主打特德是现代中式建筑风格，吸纳了岭南四大名园、北京四合院等众多中式建筑的精华，辅以现代的建筑文化及特色，形成了其独具特色的现代新中式建筑特色。
三、策划源泉万科第五园的设计秉承“骨子里的中国”的设计理念，力图在中国名居文化建设上有所突破，依寻“岭南四园”的思路，以现代中式的建筑语言探索中式人文生活得到态度。
建造了崭新的住宅小区——万科第五园，其意是想在“岭南四园”的基础上探索一种新型的、南方的中国式的现在生活模式，园林层叠，出入有致，空间有错，明亮通透，湖光山色，饶有新意。
特别是中国名居中内敛和赋予涵养的气质深受文化人士和知识分子的喜爱。
中国式的现代建筑，是一个新的提法。
虽然有人喜欢传统的建筑格局，建造了新的古典住宅庭院，但现代空间感缺乏，更有些人仅仅拿了传统建筑的符号贴在现在建筑上，那并不是中国式的住宅，充其量是中国传统建筑符号而已。
万科从中国人的生活习惯开始着手，从中国船艇居住的内涵着手，设计万科第五园这个作品，是一次非常有意义的探索。
万科第五园策划报告-著名公司精品72页-精品文档
15 10 5 0 17.8 20.5
2000
2010
2020
2030
（深圳住宅人均建筑面积约25平方米，统计误差来自人口基数的口径）
必须明确的3个前提
Q1——大势：房地产市场快速健康发展
Q2：本项目将面临怎样的竞争？
龙华的地产常识：被称为“深圳后花园”，外向型需求强 劲，属于一次置业型市场，大盘是主流，产品、价格同质 化
关口
05~07年与第五园存在竞争相关性的低密度物业总供 应量为240.2万平方米，其中龙坂区占61%
片区 龙坂片区 项目名称 潜龙山庄 龙1号地块 万科城后续各期 山湖林海4 圣莫丽斯花园 龙岗区 宝安区 市内 振业城 尖岗山 九万三 天鹅堡二期三区 城市山谷 建筑面积 56万 8.2万 30万 19.7万 32.4万 54万 16.4万 13.1万 2.2万 8.2万 容积率 1.75 1.2 1.04 1 1.2 1.3 0.5 1.4 2.0 2.04 自然资源 民乐水库 山景 山景 山景、水景 山景，水景 （水库） 亲水湖 山景 香蜜湖景 湖景、山景 山景 户型定位 以townhouse、别墅、豪宅为主 的高档住宅区 容积率1.2，以宽景洋房、叠拼 别墅等为主。 多层洋房、townhouse、别墅 合院式HOUSE，联排TH、小高层 以house、别墅、豪宅为主的超 大户型低密度住宅区 TH、独院别墅、多层 独立别墅、TH TH、小高层 小高层大平面 TH+8层复式（产品创新特例） 预计推出时间 2019年 2019年 2019年 2019年11月 2019年11月 2019年初 2019年 2019年 2019年6月 2019年
商品住宅价格上涨幅 度远远低于同期城镇 居民家庭人均可支配 收入增长速度
万科第五园项目研究策划书
万科·第五园项目研究 一、研究背景 二、项目概况 三、项目定位研究 四、项目营销策略研究 一、研究背景 ì研究背景 2005年7月23日，万科·第五园项目正式开盘发售。
开盘当日推出的346套单位全部售出，销售率100％，总成交金额为 3.5亿元。
为何万科·第五园刚入市就受到消费者如此热烈的追捧？ 是什么成就了第五园开盘即封盘的销售奇迹？ 是因为万科的品牌磁场效应，还是其“原创现代中式”的建筑风格定位，抑或是万科采用的文化营销策略。
ì研究目的 1.解析万科·第五园的定位策略及营销策略； 2.总结项目运作的成功经验； 3.营造全员参予的学习氛围，打造“学习性”团队，增强公司的向心力和凝聚力。
ì研究思路 1.从定位策略及营销策略两方面来对第五园进行解析； 2.研究过程中，重点结合市场需求特征及市场发展趋势来形成研究结论； 3.形成的研究结论，对项目组操作项目可以起到较大的借鉴作用； 4.理论与实践相结合，逐步形成新地标特有的研究体系。
二、项目概况 ì位置 本项目位于布吉镇坂雪岗高新技术产业园区，梅观高速与布龙公路交汇处。
坂雪岗片区位于龙华、坂雪岗和观澜组成的深圳城市中部生活服务发展轴线上，该轴线被定位为深圳特区居住、生活配套与第三产业的拓展区域，也被定位为深圳特区外住宅产业最具发展潜力的区域。
ì交通 路网系统较为完善，目前主要有“两横”布龙公路、环城南路；“三纵”梅观高速、五和大道、坂雪岗大道。
ì配套 片区配套设施不完善，以社区内部配套为主，主要有菜市场、社区健康服务中心、小学、幼儿园等。
ì规划 总占地面积11万㎡，建筑面积为14.23万㎡，容积率为 1.27，户均1个车位。
分两期开发，首期为庭院别墅、叠院HOUSE、合院阳房（多层）。
ì户型 庭院别墅有四个户型（190㎡--234㎡）；叠院HOUSE有三个户型（135㎡--165㎡）；合院阳房有三个户型（73㎡--105㎡）。