万科第五园全程规划案
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万科第五园商业规划建议(改)
第五园商业街各业态比例
22% 5% 7%
25% 22%
19%
超市 餐饮 服务配套 美容 便利店 茶楼
注：考虑二期商业规模有3,500㎡ ，约规划有2,000㎡ 为餐饮，那么目前 餐饮占总商业面积的比例为22％，亦属合理范围，现有餐饮位置及配备 的条件一般，所以在租金上给予了一定的优惠。
美格行商業地産
② 参考万科城及万科四季花城的租金水平；
③ 行业业态承受租金水平。
美格行商業地産
1、周边商业概况 2、商业业态规划 3、租金建议 4、招商时间节点
参考周边三项目的租金价格：
花城
实用率 （%）
70%
租金
管理费 租期
（元/M2） （元/M2） （年）
正街 70-80
城东街 40-50
3.25 2-3
人气 成度
偏好社区商业街两端位置，临主干道/景观资源丰富
美发：70-200 美容：300-1,000
具体位置上无特殊要求，对人流量要求不高
≥500 50-150 30－100 20－60 30－100 80－200
通常位于2层，具体位置上无特殊要求，但要有一个较好的展示面 靠近主出入口，离居住区域较近
一般处于社区商业街中间位置，单体购买频率较高 靠近主出入口，离居住区域较近
二 商业业态规划
紧邻丰富的景观资源，利用资源提升商铺价值
中型餐饮 美容院
药店 干洗店 冲印店 图书音像
水店 租赁中心 水果店
符合商家选址要求 铺位展示面较好，人流导入方便，商业价值高，可规划租金承受能力较高业态 铺位面积较小，展示面较好，符合干洗店商家选址要求 铺位商业价值较高，而冲印店租金承受能力较高 铺位展示面较好，商业价值高，符合商家选址要求，且商家租金承受能力较高 单铺面积较小，展示面较好，符合商家选址要求，满足居民的日常生活需求 租金承受能力高，符合该铺位较高的商业价值，同时满足商家需求 租金承受能力高，符合该铺位较高的商业价值，同时满足居民消费需求
中原深圳万科第五园三期项目策划报告
3天后回访，王小姐很顺利成
该换一套大的住住。
路去看了。
王小姐过后一忙就忘了这件事 交一套叠院。
29
掠如火
联系人维系方案
联系员的价值：形成圈层内部口碑传播效应； 联系员的确定：中原各销售经理、三级市场分行经理推荐；
以联系自员数己量切：10身余人成；交案例，对项目做出最好的宣传
联系人维系： ➢ 定期电话拜访； ➢ 举行活动时，专人上门送请帖； ➢ 举行专场的万科高层邀请定向小众活动 ➢ 中原地产会建立联系员专门联络人，定期电邮项目最新的销售信息： ➢ 提供最新的销售信息与产品信息； ➢ 联系人所扮演的角色：项目代言人、可以建立与万科高层的直接联系渠道；
9.23 9.30 10.7 10.14 10.21 10.28 11.4 11.11 11.18 12.2 12.9 12.16 12.23 12.30 1.06 1.13 1.20 1.27
到访客户 成交套数
15
论证
8月份诚意客户置业目的
70%
64%
60%
50%
40%
30%
22%
客户诚意度下降，观望犹疑 20%
延续风格 避免老化 锁定客户
符号价值升级
22
徐如林
洞察客户资源
华为集团专享日
找准四客季花户城业主主专动享日出击
大客户情感沟通 瞄准“母鸡客”
23
徐如林
产品互动，量价齐飞
先推高层，快速消化→先走量 再推叠院，稀缺产品→回笼主力资金
加推精装修高层→调整价格,先量后价
24
徐如林
非均衡性价格表
拉大价差 先量后价
快速调整·持续领先
12
面对突变， 没有应对，因为没有准备！ 没有准备，因为没有洞察！
万科第五园
目录一、万科集团的简介 ......................... 错误！未定义书签。
二、“第五园”的背景 (2)（一）“第五园”之土地背景 (2)（二）“第五园”案名的来历 (3)（三）“第五园”代理权的故事 (3)三、“第五园”产品分析 (4)（一）“第五园”概况及一期产品简介 (4)（二）项目规划、设计要点评析 (8)（三）项目定位 (13)（四）SWOT分析 (13)四、营销推广的特色 (15)（一）包装篇 ...............................错误！未定义书签。
（二）营销篇 ...............................错误！未定义书签。
（三）推广篇 (16)五、“第五园”开盘昭象 (18)（一）开盘现场 (18)（二）开盘程序 (19)（三）第五园的销售情况 (19)4、客户情况 ............................ 错误！未定义书签。
六、“第五园”综合评价...................... 错误！未定义书签。
浅析万科第五园一、万科集团简介万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。
至2004年12月31日止，万科总资产155.3亿元，净资产62.0 亿元。
2004年万科在售楼盘38个，共实现销售面积163.8万平方米，销售金额91.6亿元，分别比2003年增长24.0%和49.2%。
万科于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截至2004年底，万科已进入深圳、上海、北京等21个大中城市，并确定了以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海湾区域为中心的三大区域城市群带发展以及其它区域中心城市的发展策略。
2005年是万科确定未来十年发展规划后的第一年。
公司将以客户为导向，以产品为中心，全面推进客户细分策略，进一步落实聚焦城市圈策略，加大在长三角、珠三角和环渤海地域的项目资源储备，2005年万科主要开发项目43个，计划开工面积和竣工面积分别为274.3万平方米和230.3万平方米。
居住区设计案例分析
0.6的容积率相对联排别墅而言较为宽松
经济指标的利用
排布：兵营式排布、无公共景观组团 联排方式：四连排、六联排为主 户型：短开间、大进深 动线：人车分流，地下车库设置
产品组合 万科选择纯别联排墅物业形态，主体结构为四连排，六联排 为主 主力户型为180-190平米联排，辅以20套355平米联排
产品整体容积率尚可，但整体规划较为紧凑， 亦不知容积率如何分配
h
22
入口处摆放25只石狮来迎接主人回 家，强烈的中国印记使的一进入社 区便感受一股中式气息
h
五、中式风格体现
中
式
独 特 的风 格来自精表神现堡垒
23
人行地面大面瓷砖 过道部分采用青砖或仿青砖设计
建筑外立面整体为青色，且棱角分明，整体铺设面砖 车行地面采用块状石块，模仿古代马路
大中 量式
使风
用 砖 瓦
h
27
样板房色调设置相对较为丰富，但整体色调依然较为朴素 灰——地面 白——墙壁 棕——各类木制家具摆设
h
28
虚实关系
墙 －外实内虚 －外俭内繁
外实：外部树立围墙，保证住宅的私密性，但为便于采光，局部镂空设计 外简：立面采用青砖或仿青砖，线条简洁
h
29
墙 －外实内虚 －外俭内繁
内虚：通透大玻璃 内繁：内部不同涂料材质使用
“波罗的海明珠”选址于圣彼得堡市沿波罗的海芬兰湾天然形成的“月牙状”海 岸线，冬宫、夏宫屹立两端。项目的设计规划、开发建设中将充分利用这一自 然联成的滨海发展带，联成一条集旅游、购物、休闲、餐饮、工业博览为一体 的城市经济带。通过象征俄罗斯文化、文明和历史的海岸线将其与城市连为一 体。预期该项目建成后，宛如芬兰湾畔一颗颗璀璨的珍珠，串起一条具有无比 魅力的珍珠项链，成为圣彼得堡市崭新的标志性建筑群，在圣彼得堡这样一个 充满文化的优雅城市树立起一座极具代表性的“滨海之城”，因此称之为“波 罗的海明珠”。
经济指标的利用
排布：兵营式排布、无公共景观组团 联排方式：四连排、六联排为主 户型：短开间、大进深 动线：人车分流，地下车库设置
产品组合 万科选择纯别联排墅物业形态，主体结构为四连排，六联排 为主 主力户型为180-190平米联排，辅以20套355平米联排
产品整体容积率尚可，但整体规划较为紧凑， 亦不知容积率如何分配
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22
入口处摆放25只石狮来迎接主人回 家，强烈的中国印记使的一进入社 区便感受一股中式气息
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五、中式风格体现
中
式
独 特 的风 格来自精表神现堡垒
23
人行地面大面瓷砖 过道部分采用青砖或仿青砖设计
建筑外立面整体为青色，且棱角分明，整体铺设面砖 车行地面采用块状石块，模仿古代马路
大中 量式
使风
用 砖 瓦
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样板房色调设置相对较为丰富，但整体色调依然较为朴素 灰——地面 白——墙壁 棕——各类木制家具摆设
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虚实关系
墙 －外实内虚 －外俭内繁
外实：外部树立围墙，保证住宅的私密性，但为便于采光，局部镂空设计 外简：立面采用青砖或仿青砖，线条简洁
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墙 －外实内虚 －外俭内繁
内虚：通透大玻璃 内繁：内部不同涂料材质使用
“波罗的海明珠”选址于圣彼得堡市沿波罗的海芬兰湾天然形成的“月牙状”海 岸线，冬宫、夏宫屹立两端。项目的设计规划、开发建设中将充分利用这一自 然联成的滨海发展带，联成一条集旅游、购物、休闲、餐饮、工业博览为一体 的城市经济带。通过象征俄罗斯文化、文明和历史的海岸线将其与城市连为一 体。预期该项目建成后，宛如芬兰湾畔一颗颗璀璨的珍珠，串起一条具有无比 魅力的珍珠项链，成为圣彼得堡市崭新的标志性建筑群，在圣彼得堡这样一个 充满文化的优雅城市树立起一座极具代表性的“滨海之城”，因此称之为“波 罗的海明珠”。
万科第五园2009最佳策划项目(决赛版)
办理 “金地家天下会员 卡共计3000多张。
2180批客户领券。
接下来就是制造长坡，给予动力……
第五园在12天内铺设了8层台阶，斜度64°的长坡
台阶1：调整均衡价格表
通过竞争对手价格参考、客户议价测试、业主价格调整调查，我们发现。 原来的价格表是非均衡价格表，量走不动、价也上不去！
A单元
201 301 401 501 601 701 801 901 202 302 402 502 602 702 802 902 203 303 403 503 603 703 803 903 204 304 404 504 604 704 804 904 205 305 405 505 605 705 805 905 206 306 406 506 606 706 806 906 501 601 701 801 901 202 302 402 502 602 702 802 902
①
LOGO的转身
保留诉求项目核心价值:风景与台地的特色,在视觉上与第五园很 好的融合!
②外立面的转身
立面的改头换面可谓收购的重头戏，从视觉上就将景台与第五园融 为一体，让景台与一二期隔路相望，让中式建筑成规模成片区！
③台地入口广场的转身
保留了之前最有特色的台地入口广场，用中式的风格来演绎，其结 果就是成为第五园最别致、最有气度的入口广场！
发现 客户
第五园的长坡在1２日内 建成，其结果就是……
台阶1：调整均 衡价格表
台阶2：挖掘核心竞争力 台阶3：品质提升 台阶4：业主安抚
台阶5：建立应急机制
台阶6：借“新品面市”上位 台阶7：两日内奖励升级 台阶8：抢准时机
2天到访 1500批客户, 成交185套, 消化年初库 存的40%
2180批客户领券。
接下来就是制造长坡，给予动力……
第五园在12天内铺设了8层台阶，斜度64°的长坡
台阶1：调整均衡价格表
通过竞争对手价格参考、客户议价测试、业主价格调整调查，我们发现。 原来的价格表是非均衡价格表，量走不动、价也上不去！
A单元
201 301 401 501 601 701 801 901 202 302 402 502 602 702 802 902 203 303 403 503 603 703 803 903 204 304 404 504 604 704 804 904 205 305 405 505 605 705 805 905 206 306 406 506 606 706 806 906 501 601 701 801 901 202 302 402 502 602 702 802 902
①
LOGO的转身
保留诉求项目核心价值:风景与台地的特色,在视觉上与第五园很 好的融合!
②外立面的转身
立面的改头换面可谓收购的重头戏，从视觉上就将景台与第五园融 为一体，让景台与一二期隔路相望，让中式建筑成规模成片区！
③台地入口广场的转身
保留了之前最有特色的台地入口广场，用中式的风格来演绎，其结 果就是成为第五园最别致、最有气度的入口广场！
发现 客户
第五园的长坡在1２日内 建成，其结果就是……
台阶1：调整均 衡价格表
台阶2：挖掘核心竞争力 台阶3：品质提升 台阶4：业主安抚
台阶5：建立应急机制
台阶6：借“新品面市”上位 台阶7：两日内奖励升级 台阶8：抢准时机
2天到访 1500批客户, 成交185套, 消化年初库 存的40%
庭院之美与水乡之韵--深圳万科第五园的空间设计实践
（作者单位 ：深圳市建筑设计研究总院综合二所）
图8
72
图9
图 10
例 2 半开敞空间 ：以传统景窗白墙为背景，配以修竹 丛植景观，与地面草坪共同组成人们休憩的庭院空间。（图 3）
例 3 下沉式空间 ：一个三角形的下沉式广场，两个直 角边布置咖啡厅、酒吧，斜边一堵矮墙分割外部，中间一颗 大树结合角落竹丛，几把鲜艳阳伞，营造出一个安逸的休闲 交流空间。（图 4）
例 4 临水空间 ：不同造型的建筑立面倒影于静谧的水 面之上，进退有据的现代与传统建筑丰富了建筑层次，景观 的画面感极强。（图 5）
例 8 韵律对比空间 ：纵向排列的柱廊与横向排列的落
三、结语
中式庭院的空间构建如何与现代设计相结合，万科第五 园作出了有益的探索，现代的材料、现代的技术、现代的手 法，得到的效果和氛围却是传统的。
单独的院落和房屋以村落的形态聚集，按由城市返村 口——过街巷——进庭院——入房间的空间体验设计的回家 路线，仿佛有穿越时间和历史的感觉 ；同时多样化、注重交 流和内部休闲的庭院设计，为内部人群的交往活动和邻里熟 悉提供了便利条件。这种多种小院形式组合再围合成大院的 院落空间，聚集成了国人曾经极为熟悉的村落，为现代繁华 都市的人们营造了一个传统的中式幸福之家。
规划设计
庭院之美与水乡之韵
—深圳万科第五园的空间设计实践
■ 朱 江 黄凌慷
一、项目设计简况
万科第五园的名称源于传统历史的岭南四大名园之后， 有志于成为现代岭南“第五园”。
万科第五园位于深圳市龙岗区布吉镇坂雪岗南区，总用 地面积 13 万平方米，建筑面积 12.5 万平方米，容积率 0.96。
整个社区的规划是由中央景观带分割而成的两个边界清 晰的“村落”组成，而一条简洁的半环路将“村落”连接。“村 落”内部都由深幽的街巷或步行小路以及大小不一的院落组 合而成，宜人的尺度和富有人情味的空间设计使得它成为现 代繁华都市的深圳的一方安静仙居之地。（图 1）
图8
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图9
图 10
例 2 半开敞空间 ：以传统景窗白墙为背景，配以修竹 丛植景观，与地面草坪共同组成人们休憩的庭院空间。（图 3）
例 3 下沉式空间 ：一个三角形的下沉式广场，两个直 角边布置咖啡厅、酒吧，斜边一堵矮墙分割外部，中间一颗 大树结合角落竹丛，几把鲜艳阳伞，营造出一个安逸的休闲 交流空间。（图 4）
例 4 临水空间 ：不同造型的建筑立面倒影于静谧的水 面之上，进退有据的现代与传统建筑丰富了建筑层次，景观 的画面感极强。（图 5）
例 8 韵律对比空间 ：纵向排列的柱廊与横向排列的落
三、结语
中式庭院的空间构建如何与现代设计相结合，万科第五 园作出了有益的探索，现代的材料、现代的技术、现代的手 法，得到的效果和氛围却是传统的。
单独的院落和房屋以村落的形态聚集，按由城市返村 口——过街巷——进庭院——入房间的空间体验设计的回家 路线，仿佛有穿越时间和历史的感觉 ；同时多样化、注重交 流和内部休闲的庭院设计，为内部人群的交往活动和邻里熟 悉提供了便利条件。这种多种小院形式组合再围合成大院的 院落空间，聚集成了国人曾经极为熟悉的村落，为现代繁华 都市的人们营造了一个传统的中式幸福之家。
规划设计
庭院之美与水乡之韵
—深圳万科第五园的空间设计实践
■ 朱 江 黄凌慷
一、项目设计简况
万科第五园的名称源于传统历史的岭南四大名园之后， 有志于成为现代岭南“第五园”。
万科第五园位于深圳市龙岗区布吉镇坂雪岗南区，总用 地面积 13 万平方米，建筑面积 12.5 万平方米，容积率 0.96。
整个社区的规划是由中央景观带分割而成的两个边界清 晰的“村落”组成，而一条简洁的半环路将“村落”连接。“村 落”内部都由深幽的街巷或步行小路以及大小不一的院落组 合而成，宜人的尺度和富有人情味的空间设计使得它成为现 代繁华都市的深圳的一方安静仙居之地。（图 1）
上海万科第五园产品案例分析_52PPT
•中式风格表现
•色彩 渲染素的意味
•第五园在色彩上“舍艳求素”，追求朴素而简洁的外观效果。 •黑——铝合金压顶、铝合金门窗、金属坡屋面 •灰——主墙面 •白——勒脚、退在后面的墙体 •局部木色的运用有助于打破由黑灰白素色带来的沉闷感。
•素 －黑灰 白
•样板房色调设置相对较为丰富，但整体色调依然较为朴素 •灰——地面 •白——墙壁 •棕——各类木制家具摆设
•保持10个台阶的落差，与地下室的落差 •地下车库独立入户，较好的保证独立私密性 在1.5米左右
•三、高墙围合 •强烈的中式体验，也与其余楼盘产生较强发差
•四、本应有的亮点——内庭院
•徽派建筑中最强烈的一个特征及室内有一内天井，通过内天井可以 增加室内采光，形成空气对流。 •万科第五园所有的原始户型内均还有内天井，但后期的营销过程中 必须改造，以形成室内独立空间以提高空间使用率。
•中式风格表现
• 绿化基本采用竹子代替大乔
•中式风格表现
• 景观小品均采用较为硬朗的石材铁器
•加宽的台阶
• 拉宽台阶，降低生活节奏
➢万科第五园与传统施工相比，将 过道台阶可以拉宽了一倍，且降低 了台阶的高度，
➢此举倒是人在行走时必须走两步 下一个台阶，意在放缓人群的行走 速度，享受居住慢生活。
•天井、屋顶、雕花、廊柱
•一、富含底蕴的历史会所
•二、完全人车分流
•地下车行动线
•车行动线
• 人车分流，车库独立入户设置
•车库位置，可停留2部车位
•车库入口
•社区入口
•车库入口即位于主入口处，相对而言 低于地面2米左右，完全的人车分流设 置，地面不预留车位，仅预留少量非机 动车位。 •车库可直接进入地下室，整体车行动 线与万科晶源类似。
万科第五园设计
548286
527451
395849 387932
300000 200000 100000
0
2003年
2004年
供应 销售
一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示
2、片区户型销售比例
4房 5房
1房
8% 3%
11%
1房
2房
2房
3房
32%
3房
46% 2003-2004片区各户型销售比例
4房 5房
一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示
因为……
万科 不仅仅是在打造一座城，
更应该是打造一片江山！
让我们开启这一场江山的征战……
·
万
～科
骨
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五 中
国
园 情
结
万科·第五园
之
征战江山
追 溯 中 式 雅宅 生院 活闲
——
隐 人 家 ！
胸 怀 江 山 ，
大
第 第第 三 二一 回 回回 合 合合 ： ：：
专 定市 案 位场 推 延研 广 展判
第一回合 市场研判
《孙子兵法》：“名君贤将，所以动而制人，成功出于众者，先 知也”。先知先觉是领导者，后知后觉是追随者，不知不觉是淘 汰者。故此，一场战争的成败，首要条件要清醒地知道形势发生 了什么变化，问题在哪里，危机在哪里。了解了敌军之底细，方 能攻其不备，出奇制胜！
万科第五园市场分析总结
万科第五园市场分析总结
片区市场分析
片区未来1-2年 市场分析
项目客户分析
概况 价格
供求 销售
片区内 片区外 片
区
置
业
客
户
未来竞争分析
万科第五园项目研究策划书
万科·第五园项目研究 一、研究背景 二、项目概况 三、项目定位研究 四、项目营销策略研究 一、研究背景 ì研究背景 2005年7月23日，万科·第五园项目正式开盘发售。
开盘当日推出的346套单位全部售出，销售率100％，总成交金额为 3.5亿元。
为何万科·第五园刚入市就受到消费者如此热烈的追捧？ 是什么成就了第五园开盘即封盘的销售奇迹？ 是因为万科的品牌磁场效应，还是其“原创现代中式”的建筑风格定位，抑或是万科采用的文化营销策略。
ì研究目的 1.解析万科·第五园的定位策略及营销策略； 2.总结项目运作的成功经验； 3.营造全员参予的学习氛围，打造“学习性”团队，增强公司的向心力和凝聚力。
ì研究思路 1.从定位策略及营销策略两方面来对第五园进行解析； 2.研究过程中，重点结合市场需求特征及市场发展趋势来形成研究结论； 3.形成的研究结论，对项目组操作项目可以起到较大的借鉴作用； 4.理论与实践相结合，逐步形成新地标特有的研究体系。
二、项目概况 ì位置 本项目位于布吉镇坂雪岗高新技术产业园区，梅观高速与布龙公路交汇处。
坂雪岗片区位于龙华、坂雪岗和观澜组成的深圳城市中部生活服务发展轴线上，该轴线被定位为深圳特区居住、生活配套与第三产业的拓展区域，也被定位为深圳特区外住宅产业最具发展潜力的区域。
ì交通 路网系统较为完善，目前主要有“两横”布龙公路、环城南路；“三纵”梅观高速、五和大道、坂雪岗大道。
ì配套 片区配套设施不完善，以社区内部配套为主，主要有菜市场、社区健康服务中心、小学、幼儿园等。
ì规划 总占地面积11万㎡，建筑面积为14.23万㎡，容积率为 1.27，户均1个车位。
分两期开发，首期为庭院别墅、叠院HOUSE、合院阳房（多层）。
ì户型 庭院别墅有四个户型（190㎡--234㎡）；叠院HOUSE有三个户型（135㎡--165㎡）；合院阳房有三个户型（73㎡--105㎡）。
万科第五园实践策划报告SL
预计推出时间 2006年
2006年
2005年 2005年11月 2005年11月
2005年初 2005年 2006年 2005年6月 2005年
学习改变命运,知 识创造未来
•（数据来源：世联地产数据中心） 万科第五园实践策划报告SL
•06年与第五园存在竞争相关性的低密度物业供应量 为71.7万平方米，其中TH845套，别墅422套；
•9％
•增长弹性=1.5 •增长弹性=1.4 •增长弹性=1.3
•8％
•7％
•1991-2001年，我国 •6％
房地产业增加值对
•5％
GDP增长弹性为1.09
，未来十几年，房地产 •4％
业增长弹性将上升到
•2004 •2007 •2010 •2013 •2016 •2019 •2022 •2022 •2025 •2028 •2031 •2034
•160 •140 •120 •100
•155.05
•可支配收入 •定基指数
•123.55
•住宅销售价 格
•定基指数
•（深圳：2003年房价收入比为4.25）
万科第五园实践策划报告SL
•宏观调控措施对市场产生了显著影 响
•数量型货币政策下的贷款月度增加额变动
•在数量型货币政策手 段影响下，贷款增速 同比明显减缓
圣莫丽斯花园 32.4万
振业城 尖岗山 九万三 天鹅堡二期三区 城市山谷
54万 16.4万 13.1万 2.2万 8.2万
1.2
1.3 0.5 1.4 2.0 2.04
山景，水景（ 水库） 亲水湖 山景 香蜜湖景 湖景、山景 山景
以house、别墅、豪宅为主的超 大户型低密度住宅区 TH、独院别墅、多层 独立别墅、TH TH、小高层 小高层大平面 TH+8层复式（产品创新特例）
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因为……
万科 不仅仅是在打造一座城，
更应该是打造一片江山！
让我们开启这一场江山的征战……
·
万
～科
骨
第 子
里 的
五 中
国
园 情
结
万科·第五园
之
征战江山
追 溯 闲中 雅式 生宅 活院
——
隐 人 家 ！
胸 怀 江 山 ，
大
第 第第 三 二一 回 回回 合 合合 ： ：：
专 定市 案 位场 推 延研 广 展判
第一回合 市场研判
《孙子兵法》：“名君贤将，所以动而制人，成功出于众者，先 知也”。先知先觉是领导者，后知后觉是追随者，不知不觉是淘 汰者。故此，一场战争的成败，首要条件要清醒地知道形势发生 了什么变化，问题在哪里，危机在哪里。了解了敌军之底细，方 能攻其不备，出奇制胜！
万科第五园市场分析总结
• 本项目开发时正处于片区市场的发展提速期，市场 整体开发量激增，市场发展将更加趋于成熟，市场 竞争压力凸现；
• 随着片区整体城市化水平的提高，整体住宅市场 的蓬勃发展势头将会得到延续与提升。片区将成 为深圳地产市场的一个重要“战场”！
一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示
• 片区未来的发展规划方向将为本地区中高档次的房 地产发展提供充足的客户源保障以及较大的发展空 间；
基础
项 目 认 筹 客 户
主线
中 式 住 宅 客 户
补充
一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示
• 片区房地产发展形势一片大好，在国家宏观调控逐 步规范地产市场发展的背景下，深圳地产持续健康、 平稳发展，销售量、销售面积稳步上升。市场供需 两旺，成交量较2003年增长了超过36％。
一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示
大盘的销售拉升了整体片区整体价格水平； 随着市区土地的日渐稀有，本片区承接了市区地产发
展的功能与任务，成为了市区客户置业的瞩目焦点； 市场低估了本片区物业的真实价值，低估了置业者的
真正购买能力；
一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示
5、销售特征分析
• 整体市场供销两旺； • 市场销售以中档物业为主； • 高档物业逐步为市场接受； • 销售的物业类型主要以小高层、多层为主； • 销售状况普遍较为理想； • 畅销户型面积浮动范围较大； • 中大户型的销售状况呈现两级分化；
片区市场分析
片区未来1-2年 市场分析
项目客户分析
概况 价格
供求 销售
片区内 片区外 片
区
置
业
客
户
未来竞争分析
基础
项 目 认 筹 客 户
主线
中 式 住 宅 客 户
补充
万科第五园市场分析总结
片区市场分析
片区未来1-2年 市场分析
项目客户分析
概况 价格
供求 销售
片区内 片区外 片
区
置
业
客
户
未来竞争分析
3、片区销售价格
销售价格
2003-2004片区住宅物业销售均价
4500
4000
4000 3630
3500
3000
2003年
2004年
年份
2003-2004年，片 区住宅物业价格大
幅上涨10.20％，远
高于深圳市整体价 格涨幅水平。
一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示
4、价格上涨分析
区域发展的日益成熟，增强了片区的吸引力，发掘了 片区的物业价值；
万科第五园市场分析总结
片区市场分析
片区未来1-2年 市场前瞻
项目客户分析
概况 价格
供求 销售
片区内 片区外 片
区
置
业
客
户
未来竞争分析
基础
项 目 认 筹 客 户
城市使人迷失了亲切感和尺度感，这就是人们从当初的地方迁 走的原因——
[美 ]规划专家*景观建筑师 A.波特菲尔德
关于新市镇——
新市镇，顾名思义指的是在原有的市区之外兴建起的新的城市区。从
1973年推行新市镇计划以来，香港在30年间先后兴建了9个新市镇：荃湾、 沙田、屯门、元朗、粉岭/上水、大埔、将军澳、天水围和东涌。漫步于 新市镇，那“成群结队”的四五十层的居民大厦，那布局合理的商业、 医疗、教育、文化娱乐设施，令人不禁发出惊叹。入夜，凭海临风的万 家灯火，更是让人忍不住去追溯新市镇的成功之道。要知道，30年前， 这些地方，有的是旧式的集镇、村落，有的是支离破碎的稻田，有的是 灌木丛生的荒坡，有的是随潮隐现的滩淤，如今却变成了数百万香港人 生活、工作的乐园；30年前，新市镇起步之初，香港的总人口是400多万， 如今是670万左右，30年间香港新增了260万人口，而新市镇所在地区的 居民由30年前的50万增加到现在的300多万，差不多也增加了260万，两 个几乎相同的数字，无疑说明一个事实：30年间香港的新增人口，并没 有增加原有市区的稠密度，而全都被不断兴建的新市镇“消化”掉了。
万科第五园市场分析总结
片区市场分析
片区未来1-2年 市场分析
项目客户分析
概况 价格
供求 销售
片区内 片区外 片
区
置
业
客
户
未来竞争分析
基础
项 目 认 筹 客 户
主线
中 式 住 宅 客 户
补充
一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示
1、总体供求
2003-2004年片区住宅供求统计
600000 500000 400000
居住郊区化？郊区城市化？
抛开这个问题我们冷静的来审视第五园：布吉卫 星城的定位、与四季花城万科城甚至以后更大规 模、更多类型的发展空间和街区价值……我们完 全有理由相信，万科在建造一个社区的同时，更 是从一种历史的高度和意义上来营造一个真正的 生活街区。
我们不敢说，第五园能否为万科在坂田区域实现 “新市镇”计划实现跨越式的飞跃，但最少我们 知道，第五园的成功必将为万科郊区化开发续写 里程碑式的一笔，
5482ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ6
527451
395849 387932
300000 200000 100000
0
2003年
2004年
供应 销售
一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示
2、片区户型销售比例
4房 5房
1房
8% 3%
11%
1房
2房
2房
3房
32%
3房
46% 2003-2004片区各户型销售比例
4房 5房
一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示
• 逐步完善的城市化配套还将大大提高片区的综合竞 争力，并由此吸引更多的关内置业群；
一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示
• 就本项开发时机分析，项目入市时，片区整体面貌 将不会有彻底的改观，相关配套尤其是交通、教育 配套的发展仍然显示出滞后的特点；
• 在本项目的发展中，针对交通、教育的配套问题 还需引起发展商的格外重视。
万科 不仅仅是在打造一座城，
更应该是打造一片江山！
让我们开启这一场江山的征战……
·
万
～科
骨
第 子
里 的
五 中
国
园 情
结
万科·第五园
之
征战江山
追 溯 闲中 雅式 生宅 活院
——
隐 人 家 ！
胸 怀 江 山 ，
大
第 第第 三 二一 回 回回 合 合合 ： ：：
专 定市 案 位场 推 延研 广 展判
第一回合 市场研判
《孙子兵法》：“名君贤将，所以动而制人，成功出于众者，先 知也”。先知先觉是领导者，后知后觉是追随者，不知不觉是淘 汰者。故此，一场战争的成败，首要条件要清醒地知道形势发生 了什么变化，问题在哪里，危机在哪里。了解了敌军之底细，方 能攻其不备，出奇制胜！
万科第五园市场分析总结
• 本项目开发时正处于片区市场的发展提速期，市场 整体开发量激增，市场发展将更加趋于成熟，市场 竞争压力凸现；
• 随着片区整体城市化水平的提高，整体住宅市场 的蓬勃发展势头将会得到延续与提升。片区将成 为深圳地产市场的一个重要“战场”！
一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示
• 片区未来的发展规划方向将为本地区中高档次的房 地产发展提供充足的客户源保障以及较大的发展空 间；
基础
项 目 认 筹 客 户
主线
中 式 住 宅 客 户
补充
一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示
• 片区房地产发展形势一片大好，在国家宏观调控逐 步规范地产市场发展的背景下，深圳地产持续健康、 平稳发展，销售量、销售面积稳步上升。市场供需 两旺，成交量较2003年增长了超过36％。
一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示
大盘的销售拉升了整体片区整体价格水平； 随着市区土地的日渐稀有，本片区承接了市区地产发
展的功能与任务，成为了市区客户置业的瞩目焦点； 市场低估了本片区物业的真实价值，低估了置业者的
真正购买能力；
一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示
5、销售特征分析
• 整体市场供销两旺； • 市场销售以中档物业为主； • 高档物业逐步为市场接受； • 销售的物业类型主要以小高层、多层为主； • 销售状况普遍较为理想； • 畅销户型面积浮动范围较大； • 中大户型的销售状况呈现两级分化；
片区市场分析
片区未来1-2年 市场分析
项目客户分析
概况 价格
供求 销售
片区内 片区外 片
区
置
业
客
户
未来竞争分析
基础
项 目 认 筹 客 户
主线
中 式 住 宅 客 户
补充
万科第五园市场分析总结
片区市场分析
片区未来1-2年 市场分析
项目客户分析
概况 价格
供求 销售
片区内 片区外 片
区
置
业
客
户
未来竞争分析
3、片区销售价格
销售价格
2003-2004片区住宅物业销售均价
4500
4000
4000 3630
3500
3000
2003年
2004年
年份
2003-2004年，片 区住宅物业价格大
幅上涨10.20％，远
高于深圳市整体价 格涨幅水平。
一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示
4、价格上涨分析
区域发展的日益成熟，增强了片区的吸引力，发掘了 片区的物业价值；
万科第五园市场分析总结
片区市场分析
片区未来1-2年 市场前瞻
项目客户分析
概况 价格
供求 销售
片区内 片区外 片
区
置
业
客
户
未来竞争分析
基础
项 目 认 筹 客 户
城市使人迷失了亲切感和尺度感，这就是人们从当初的地方迁 走的原因——
[美 ]规划专家*景观建筑师 A.波特菲尔德
关于新市镇——
新市镇，顾名思义指的是在原有的市区之外兴建起的新的城市区。从
1973年推行新市镇计划以来，香港在30年间先后兴建了9个新市镇：荃湾、 沙田、屯门、元朗、粉岭/上水、大埔、将军澳、天水围和东涌。漫步于 新市镇，那“成群结队”的四五十层的居民大厦，那布局合理的商业、 医疗、教育、文化娱乐设施，令人不禁发出惊叹。入夜，凭海临风的万 家灯火，更是让人忍不住去追溯新市镇的成功之道。要知道，30年前， 这些地方，有的是旧式的集镇、村落，有的是支离破碎的稻田，有的是 灌木丛生的荒坡，有的是随潮隐现的滩淤，如今却变成了数百万香港人 生活、工作的乐园；30年前，新市镇起步之初，香港的总人口是400多万， 如今是670万左右，30年间香港新增了260万人口，而新市镇所在地区的 居民由30年前的50万增加到现在的300多万，差不多也增加了260万，两 个几乎相同的数字，无疑说明一个事实：30年间香港的新增人口，并没 有增加原有市区的稠密度，而全都被不断兴建的新市镇“消化”掉了。
万科第五园市场分析总结
片区市场分析
片区未来1-2年 市场分析
项目客户分析
概况 价格
供求 销售
片区内 片区外 片
区
置
业
客
户
未来竞争分析
基础
项 目 认 筹 客 户
主线
中 式 住 宅 客 户
补充
一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示
1、总体供求
2003-2004年片区住宅供求统计
600000 500000 400000
居住郊区化？郊区城市化？
抛开这个问题我们冷静的来审视第五园：布吉卫 星城的定位、与四季花城万科城甚至以后更大规 模、更多类型的发展空间和街区价值……我们完 全有理由相信，万科在建造一个社区的同时，更 是从一种历史的高度和意义上来营造一个真正的 生活街区。
我们不敢说，第五园能否为万科在坂田区域实现 “新市镇”计划实现跨越式的飞跃，但最少我们 知道，第五园的成功必将为万科郊区化开发续写 里程碑式的一笔，
5482ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ6
527451
395849 387932
300000 200000 100000
0
2003年
2004年
供应 销售
一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示
2、片区户型销售比例
4房 5房
1房
8% 3%
11%
1房
2房
2房
3房
32%
3房
46% 2003-2004片区各户型销售比例
4房 5房
一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示
• 逐步完善的城市化配套还将大大提高片区的综合竞 争力，并由此吸引更多的关内置业群；
一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示
• 就本项开发时机分析，项目入市时，片区整体面貌 将不会有彻底的改观，相关配套尤其是交通、教育 配套的发展仍然显示出滞后的特点；
• 在本项目的发展中，针对交通、教育的配套问题 还需引起发展商的格外重视。