万科第五园全程规划案

基础
项 目 认 筹 客 户
主线
中 式 住 宅 客 户
补充
一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示
• 片区房地产发展形势一片大好，在国家宏观调控逐 步规范地产市场发展的背景下，深圳地产持续健康、 平稳发展，销售量、销售面积稳步上升。市场供需 两旺，成交量较2003年增长了超过36％。
一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示
548286
527451
395849 387932
300000 200000 100000
0
2003年
2004年
供应 销售
一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示
2、片区户型销售比例
4房 5房
1房
8% 3%
11%
1房
2房
2房
3房
32%
3房
46% 2003-2004片区各户型销售比例
4房 5房
一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示
万科第五园市场分析总结
片区市场分析
片区未来1-2年 市场前瞻
项目客户分析
概况 价格
供求 销售
片区内 片区外 片
区
置
业
客
户
未来竞争分析
基础
项 目 认 筹 客 户
城市使人迷失了亲切感和尺度感，这就是人们从当初的地方迁 走的原因——
[美 ]规划专家*景观建筑师 A.波特菲尔德
关于新市镇——
新市镇，顾名思义指的是在原有的市区之外兴建起的新的城市区。从
1973年推行新市镇计划以来，香港在30年间先后兴建了9个新市镇：荃湾、 沙田、屯门、元朗、粉岭/上水、大埔、将军澳、天水围和东涌。漫步于 新市镇，那“成群结队”的四五十层的居民大厦，那布局合理的商业、 医疗、教育、文化娱乐设施，令人不禁发出惊叹。入夜，凭海临风的万 家灯火，更是让人忍不住去追溯新市镇的成功之道。要知道，30年前， 这些地方，有的是旧式的集镇、村落，有的是支离破碎的稻田，有的是 灌木丛生的荒坡，有的是随潮隐现的滩淤，如今却变成了数百万香港人 生活、工作的乐园；30年前，新市镇起步之初，香港的总人口是400多万， 如今是670万左右，30年间香港新增了260万人口，而新市镇所在地区的 居民由30年前的50万增加到现在的300多万，差不多也增加了260万，两 个几乎相同的数字，无疑说明一个事实：30年间香港的新增人口，并没 有增加原有市区的稠密度，而全都被不断兴建的新市镇“消化”掉了。
片区市场分析
片区未来1-2年 市场分析
项目客户分析
概况 价格
供求 销售
片区内 片区外 片
区
置
业
客
户
未来竞争分析
基础
项 目 认 筹 客 户
主线
中 式 住 宅 客 户
补充
万科第五园市场分析总结
片区市场分析
片区未来1-2年 市场分析
项目客户分析
概况 价格
供求 销售
片区内 片区外 片
区
置
业
客
户
未来竞争分析
• 逐步完善的城市化配套还将大大提高片区的综合竞 争力，并由此吸引更多的关内置业群；
一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示
• 就本项开发时机分析，项目入市时，片区整体面貌 将不会有彻底的改观，相关配套尤其是交通、教育 配套的发展仍然显示出滞后的特点；
• 在本项目的发展中，针对交通、教育的配套问题 还需引起发展商的格外重视。
• 本项目开发时正处于片区市场的发展提速期，市场 整体开发量激增，市场发展将更加趋于成熟，市场 竞争压力凸现；
• 随着片区整体城市化水平的提高，整体住宅市场 的蓬勃发展势头将会得到延续与提升。片区将成 为深圳地产市场的一个重要“战场”！
一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示
• 片区未来的发展规划方向将为本地区中高档次的房 地产发展提供充足的客户源保障以及较大的发展空 间；
3、片区销售价格
销售价格
2003-2004片区住宅物业销售均价
4500
4000
4000 3630
3500
3000
2003年
2004年
年份
2003-2004年，片 区住宅物业价格大
幅上涨10.20％，远
高于深圳市整体价 格涨幅水平。
一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示
4、价格上涨分析
区域发展的日益成熟，增强了片区的吸引力，发掘了 片区的物业价值；
大盘的销售拉升了整体片区整体价格水平； 随着市区土地的日渐稀有，本片区承接了市区地产发
展的功能与任务，成为了市区客户置业的瞩目焦点； 市场低估了本片区物业的真实价值，低估了置业者的
真正购买能力；
一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示
5、销售特征分析
• 整体市场供销两旺； • 市场销售以中档物业为主； • 高档物业逐步为市场接受； • 销售的物业类型主要以小高层、多层为主； • 销售状况普遍较为理想； • 畅销户型面积浮动范围较大； • 中大户型的销售状况呈现两级分化；
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片区市场分析
片区未来1-2年 市场分析
项目客户分析
概况 价格
供求 销售
片区内 片区外 片
区
置
业
客
户
未来竞争分析
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补充
一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示
1、总体供求
2003-2004年片区住宅供求统计
600000 500000 400000
因为……
万科 不仅仅是在打造一座城，
更应该是打造一片江山！
让我们开启这一场江山的征战……
·
万
～科
骨
第 子
里 的
五 中
国
园 情
结
万科·第五园
之
征战பைடு நூலகம்山
追 溯 闲中 雅式 生宅 活院
——
隐 人 家 ！
胸 怀 江 山 ，
大
第 第第 三 二一 回 回回 合 合合 ： ：：
专 定市 案 位场 推 延研 广 展判
居住郊区化？郊区城市化？
抛开这个问题我们冷静的来审视第五园：布吉卫 星城的定位、与四季花城万科城甚至以后更大规 模、更多类型的发展空间和街区价值……我们完 全有理由相信，万科在建造一个社区的同时，更 是从一种历史的高度和意义上来营造一个真正的 生活街区。
我们不敢说，第五园能否为万科在坂田区域实现 “新市镇”计划实现跨越式的飞跃，但最少我们 知道，第五园的成功必将为万科郊区化开发续写 里程碑式的一笔，
第一回合 市场研判
《孙子兵法》：“名君贤将，所以动而制人，成功出于众者，先 知也”。先知先觉是领导者，后知后觉是追随者，不知不觉是淘 汰者。故此，一场战争的成败，首要条件要清醒地知道形势发生 了什么变化，问题在哪里，危机在哪里。了解了敌军之底细，方 能攻其不备，出奇制胜！
万科第五园市场分析总结