房地产企业售后回租相关税收处理-王
房地产“售后返租”的财税处理
房地产“售后返租”的财税处理房地产企业的“售后返租”，也称“售后回租”。
是指开发商向购房人承诺，对其所购买的商品房，由开发商承租或者代为出租并支付固定年回报的销售方式。
这种售后回租，实际上是一种所有权和经营权分离的房地产产权式酒店、产权式公寓、产权式商铺销售形式，是企业筹资的新型方法。
在国家不断加大宏观调控力度的大环境下，房地产企业为了促销、融资等目的通常以“售后返租”的方式加速资金周转。
经营性售后返租，即标的资产所有权上的主要风险和报酬已经转移给出租人，应作为房地产公司应按“销售不动产”处理。
而作为购房者取得房地产公司的租金应按“提供不动产经营租赁”处理。
（一）会计处理： 1 、房地产公司销售不动产时做收入处理（按新项目现房销售）借：银行存款贷：主营业务收入应交税费—应交增值税（销项税额）同时，结转成本借：主营业务成本贷：开发产品2、房地产公司转租不动产（按新资产），取得租金时借：银行存款贷：其他业务收入应交税费—应交增值税（销项税额） 3 、返租支付给购房者商定的租金借：其他业务支出应交税费—应交增值税（进项税额）贷：银行存款特别提示：实务中企业一般不易取得业主个人代开的增值税发票，需要企业承担相关的税费，在税务机关办理开票。
（二）税务处理：经营性售后返租行为分别按照销售不动产和租赁两项业务进行增值税和所得税处理。
1、流转税：国家税务总局公告2016 年第18 号《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》销售时应交纳销售不动产增值税及附加；转租时按“服务业-租赁业”交纳增值税及附加； 2 、土地增值税:国务院令1993 年第138 号《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应依照本条例缴纳土地增值税。
3、企业所得税：由于经营性售后返租业务符合国税函（2008 ）875 号规定的确认销售收入的四个条件，所以销售应作为应税收入交纳企业所得税，转租收入同理。
售后回租的税务处理
售后回租的税务处理
售后回租是指租户将租用的房产、车辆或者其他资产交由出租人出租,再由出租人将租金返还给租户的一种租赁模式。
在售后回租中,出租人将资产出租后,再将资产租回给下一个租户。
售后回租的税务处理取决于具体情况,一般情况下,出租人可能
需要缴纳以下税费:
1. 租金收益税:出租人将资产租给租户时,需要按照租金收入缴纳租金收益税。
租户也将按照取得的租金收入缴纳纳税。
2. 增值税:出租人出租资产时,如果该资产的成本小于租金收入,则需要按照销售收入缴纳增值税。
如果资产的成本大于租金收入,则出租人只需要缴纳增值税的5%。
3. 企业所得税:出租人将资产租回时,需要按照租金收入缴纳企业所得税。
如果资产在出租期间发生了损失或者损耗,出租人也需要按照相关税法规定缴纳企业所得税。
售后回租的税务处理需要根据具体情况进行评估和结算,如果不确定,建议咨询当地税务机构或专业税务顾问。
浅谈房地产售后返租的经营模式和税务处理
浅谈房地产售后返租的经营模式和税务处理摘要：房地产开发公司开发的商业项目，采用售后返租的形式进行促销。
该模式涉及的税收关系比较复杂，本人根据工作实际对相关问题进行了整理，并举例对售后返租的经营模式及税收问题作一下分析、探讨，以期抛砖引玉。
关键词：房地产售后经营模式税收问题一、经营模式简述所谓售后返租，就是开发商在销售商品房的同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在若干年的时间内将购买的房屋由开发公司统一经营，以保证商业项目成功运作及购房者的利益不受损失。
参与人：开发商、购房者、物业管理公司第一步：开发商与购房者签订《商品房销售合同》的同时与购房者签订《房屋租赁合同》；第二步：开发商与物业管理公司公司签订《委托租房合同》；第三步：物业管理公司与各商户签订《房屋租赁合同》，管理商场的房产、物业。
二、经营模式详述及税务问题概开发商销售商品房时按销售不动产交纳营业税，这点与一般的商品房销售交纳税金一致，我们不做详细分析，我们重点分析与其他业务不同的地方。
开发商与购房者签订《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》中会有这样的约定：购房者将该房屋交付房地产公司管理后，无论该房屋实际出租与否，房地产公司均应按约定的租金标准向购房者支付租金。
开发商此业务需要按“租赁业”缴纳营业税金及附加，营业税是5%，城市维护建设税是营业税的7%，教育费附加是营业税的3%，地方教育费附加是营业税的1%或者2%，按1‰交纳租赁业印花税，扣除成本、费用、税金后交纳企业所得税（由于开发商采取的是平价、折价出租，此项业务可能一直亏损），开发商不需要交纳房产税，土地使用税，因为房地产公司不是房屋的所有权人，此项税金由商户缴纳。
购房者也要交纳“租赁业”营业税金及附加，营业税是5%，城市维护建设税是营业税的7%，教育费附加是营业税的3%，地方教育费附加是营业税的1%或者2%，个人出租商铺按12%交纳房产税，按相应土地级次交纳土地使用税，按1‰交纳租赁业印花税，按20%交纳“财产租赁所得”个人所得税。
房地产售后返租的税务处理和筹划分析
房地产售后返租的税务处理和筹划分析随着房地产市场的不断发展，房地产售后返租成为一种常见的投资方式。
在这种模式下，投资者将房产出售给租赁公司或经纪人，并与其签订租赁合同，成为租户继续居住的租赁人。
与传统的购房模式相比，房地产售后返租在税务处理和筹划上有一些特殊的考虑因素。
本文将对房地产售后返租的税务处理和筹划进行分析，并提供一些参考意见。
首先，房地产售后返租涉及的税务问题主要包括增值税、个人所得税和房产税。
在增值税方面，根据《中华人民共和国增值税法》，售后返租属于税务上的转让出租无形资产，因此需要缴纳增值税。
在房地产售后返租的模式中，原房产所有者作为出售方，将出售权转让给租赁公司作为承租方，因此需要收取增值税。
增值税的税率根据具体情况而定，投资者需要与租赁公司或经纪人协商确定具体税率。
在个人所得税方面，投资者需要根据《中华人民共和国个人所得税法》的规定，按照不同的情况进行税款的申报和缴纳。
如果房产出售期限超过5年，投资者可以享受长期资产所得税减免政策，减少个人所得税的负担。
然而，如果房产出售期限不足5年，则需要按照短期资产所得税的税率进行缴纳。
在房产税方面，根据《中华人民共和国房产税法实施条例》，房地产售后返租模式下的房产仍然需要缴纳房产税。
房产税的税率根据房产的市场价值和所在地区的政策而定。
投资者应该根据具体情况，咨询相关税务机构或专业人士，确保按时申报和缴纳正确的房产税金额。
此外，房地产售后返租的税务处理还需要考虑到税务规划方面的问题。
首先，投资者可以考虑将房地产售后返租纳入公司的经营范围，以公司名义购买和出租房产。
通过这种方式，投资者可以利用公司的税务优惠政策，减少个人所得税和其他税务的负担。
其次，投资者可以根据税务规划的需要，调整房产出售和租赁的时间节点。
例如，将房产出售时间延后，以享受长期资产所得税减免政策，或者将租赁时长安排到下一个计税年度，以减少个人所得税的负担。
此外，投资者还可以考虑通过物业管理费、租金调整和抵扣等方式来进行税务规划。
售后回租业务企业所得税处理
售后回租业务企业所得税处理回租是指企业将现有的资产出租给相应的出租方，然后再以租赁的方式将其租回的一种融资方式。
在商业运作中，售后回租业务已逐渐成为企业获取资金的一种常见方式。
然而，售后回租业务所涉及的企业所得税处理是一个需要认真对待的问题。
首先，售后回租业务中，企业在将资产出售给出租方后，往往需要继续使用这些资产。
这种租赁关系在税法上被视为一种租赁服务，并会对企业的所得税产生影响。
根据税法的规定，企业需要将资产出售收入减去应税成本计入企业所得税的税前利润中。
所得税的计算将根据企业税法适用的税率进行。
其次，售后回租业务中，企业需要注意的是在税务申报中不重复计算租赁费用和折旧费用。
一些企业在处理所得税时可能会出现这样的情况，同时计入租赁费用和折旧费用，导致所得税的计算错误。
因此，在税收申报时，企业需要准确填写相关的租赁费用和折旧费用，确保正确计算所得税。
此外，售后回租业务中的企业还需要合理处理利息费用的计算和税收申报。
在售后回租业务中，出租方往往会向企业收取利息费用作为租金的一部分。
而企业在缴纳所得税时，可以将支付的利息费用作为扣除项目，减少纳税基数。
然而，企业也需要注意在申报所得税时填写正确的利息费用，以避免因填写错误而遭受税务风险。
除了上述的处理要点，售后回租业务在企业所得税处理中还需要关注以下几个方面。
首先，请确保租赁费用的合理性和合法性。
企业在与出租方进行售后回租业务时，应合理确定租赁费用，并确保其合法性。
如果租赁费用过高或涉嫌关联交易，可能引起税务机关的质疑，并可能导致相关税务调查和处罚。
其次，请注意税务政策的变化。
企业在进行售后回租业务时，应密切关注税务政策的变化，了解相关政策法规的更新和调整。
税务政策的变化可能对售后回租业务的所得税处理产生影响，因此企业应及时调整自己的税务策略。
最后，请合规管理企业所得税。
售后回租业务的企业需要建立健全的税务管理体系，确保所得税的合规申报和缴纳。
企业应合规纳税，遵守税法规定，及时缴纳所得税，并配合税务机关的税务审计工作。
房地产售后回租的税务处理及纳税筹划-文档
房地产售后回租的税务处理及纳税筹划售后回租业务是近年来逐渐兴起来的一种新型融资方式，企业将自身拥有的固定资产或不动产出售，然后再通过租赁的方式继续使用。
在这个过程中，标的物并没有发生转移，承租方（出售方）拥有标的物的使用权和收益权，所变更的仅仅是资产的所有权和处分权。
售后回租业务主要目的是为了融资，有利于企业在盘活资金的同时，又不失去对资产的使用权，因此很多企业比较倾向于采用这种方式来进行融资。
而且国家在政策上也是给予了一定的支持，根据国税局 2010 年第 13 号文件的规定，融资性出租业务中承租方出售资产的行为，不属于营业税和增值税的征收范围，也不确认为收入。
而对于房地产行业，售后回租业务除了房地产企业之外，还涉及到购房者和商户，房地产企业在这项业务中拥有“三重身份”，即售房者、承租人和出租人。
对于地产企业来说，售后回租业务还是存在一定的筹划空间，文章对此，先是分析了该项业务不同的会计核算和税务处理，并在此基础分析了房地产在售后回租业务中，通过纳税筹划达到节税的目的。
一、售后回租业务的会计核算和税务处理方法（一）售后回租业务的会计核算对于售后回租业务，会计上的处理是根据实质重于形式的原则，没有将出售和出租业务单独割裂开来，而是作为一个业务活动。
其本质就是企业以出售的资产为抵押物，来获取资金。
对于承租方（出售方）来说，支付的租金超出售价的部分，作为财务费用租赁期间进行摊销。
根据房地产企业在实际业务中的具体操作，可以将该项业务分为两种情况：一种情况是，在出售房产的时候不签订产权转移合同，当回租期满后购房者再决定是否购房；还有一种情况就是在付款的时候买卖生效，同时产权发生转移，回租期限结束后，房产归购房者所有。
不同的形式，其会计处理方式也是不同的。
如果是回租期结束，购房者可以选择购房或者退款的话，那么这项售后回租业务实质上就是房地产企业的一种预收款项的行为，作为这种行为的代价，每年要支付购房者一定数额的租金；如果在回租期结束后，购房者选择退款，那么就相当于房地产企业以房产为抵押物向购房者借款，并每年支付利息。
房地产公司“售后回租”销售方式下的税收安排-财税法规解读获奖文档
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房地产公司销售房屋时会采用多种销售手段，其中一种是售后回租，具体操作为：按高于市场价的价格销售后，房地产公司再将房产租回，统一对外出租，每年按售价的一定比例返还给购房者。
针对这种情况，房地产公司如何依法开展税收筹划呢？
案例
某市一家房地产公司主要开发商用房产，最近新开发商用楼一幢，共有商铺100间，每间10平方米，每平方米售价2万元。
公司和购房者约定，回租后将房屋统一对外出租，每年收取租金300万元，合约期10年，每年按售价的10%返还给购房者。
《国家税务总局关于从事房地产开发的外商投资企业售后回租业务所得
税处理问题的批复》（国税函〔2007〕603号）虽已作废，但是可以参照文件进行理解，即从事房地产开发经营的外商投资企业以销售方式转让其生产、开发的房屋、建筑物等不动产，又通过租赁方式从买受人回租该资产，企业无论采取何种租赁方式，均应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。
另外，2009年1月1日实施的营业税暂行条例规定，纳税人兼有不同税目的应当缴纳营业税的劳务、转让无形资产或者销售不动产，应当分别核算不同税目的营业额、转让额和销售额。
后续文件：国家税务总局公告2010年第13号关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题。
答疑精选：房屋售后回租应如何纳税？
答疑精选：房屋售后回租应如何纳税？问：我公司在销售商品房的同时与购房者签订了该房屋的租赁合同。
请问，房屋售后回租涉及哪些税收政策？答：售回租又称售后包租、售后返租、售后承租。
所谓"售后回租"就是开发商在销售商品房时，约定已购房合同的折让优惠后的价款为成交价，同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿或低价交给房地产开发公司的关联企业，统一经营管理。
房屋售后回租税收不仅涉及到房地产企业，还包括购房者。
一、房地产开发公司应纳税种1.营业税。
房地产开发公司将开发产品销售给购房者以后再租回，房屋发生所有权的转移，对房地产开发公司发生的销售不动产行为，应按"销售不动产"税目缴纳营业税。
在营业税计税依据上，根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令第52号）的规定，有偿提供营业税应税劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为应当缴纳营业税。
所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。
房地产开发企业的"售后回租"就是以名为折扣实为支付租金后的售价取得商铺购买者在未来一段时间经营权或使用权，并由房地产开发企业获得相关的收益。
而并非是真正意义上的销售折让，购买者获取折让的代价是放弃未来一段时间的房屋租金权利，可以认定房地产开发企业取得税法规定的"其他经济利益".所以，"售后回租"营业税的计税依据不能按折扣的价款，而是应以全额作为营业税的计税依据征收营业税。
2.企业所得税。
房地产企业售后回租，在会计上都是实质性的融资行为。
《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）第一条规定：除《中华人民共和国企业所得税法》（主席令第63号）及其实施条例另有规定外，企业销售收入的确认，必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。
房地产公司以售后回租方式销售的税收筹划
房地产公司以售后回租方式销售的税收筹划随着中国房地产市场的持续发展，房地产公司为了获得资金回笼，以售后回租方式出售不动产成为一种常见的筹资手段。
然而，在进行这种销售交易时，房地产公司需要考虑税收筹划的问题，以最大程度地减少资金流转对税务负担的影响。
本文将探讨房地产公司以售后回租方式销售的税收筹划的相关内容。
首先，房地产公司可以通过合理利用税收政策来降低税务负担。
根据中国税法的规定，在售后回租交易中，房地产公司可以将出售不动产的所得以分期支付的方式进行确认，从而分摊税收的负担。
这样，房地产公司可以在多个纳税年度内分别确认收入，减少一次性所得税的支付金额。
此外，房地产公司还可以申请适用差额征税政策，将售后回租交易所得纳入最终征税所得的计算中，从而享受更低的税率。
其次，合理设置售后回租合同的条款也是房地产公司进行税收筹划的重要手段。
房地产公司可以通过合同约定，将租金支付期限延长，以实现分散税负的目的。
延长租金支付期限可以使房地产公司在多个纳税年度内分摊租金收入，进一步减少所得税的负担。
此外，房地产公司还可以通过约定租金的收取方式，例如按季度或按月支付，从而通过调整收入确认时间来实现税负的分散。
此外，房地产公司还可以在售后回租交易中合理运用资产折旧和摊销的政策，减少纳税基础，实现税收筹划的目的。
根据中国税法的规定，不动产在售后回租交易中可以继续享受折旧和摊销的政策，这对于房地产公司来说是一个重要的税务优惠。
房地产公司可以通过合理安排折旧和摊销的时间和方式，减少纳税基础，降低所得税的负担。
除了上述策略外，房地产公司还可以考虑利用关联交易的方式进行税收筹划。
例如，房地产公司可以设立特殊目的公司，将不动产以售后回租方式出售给特殊目的公司，再通过特殊目的公司与租赁方进行交易。
通过这种方式，房地产公司可以在特殊目的公司中进行资金调配，实现税收优惠。
此外，房地产公司还可以通过关联交易方式调整租金水平，以达到减少税负的效果。
房地产业售后回租的会计处理
房地产业售后回租的会计处理售后回租又称售后包租、售后返租、售后承租，对于房地产业而言，是指房地产开发企业将某一房地产项目的资产出售后，又在一定期限内承租或者代为出租购房者所购该企业商品房的销售方式。
房地产开发公司采用售后回租的方式销售店铺，回租期限3 年，假如店铺的售价为100 万元（购房者需一次付清）回租的年租金为8 万元，租金由房地产开发公司每年定期付给购房者。
在这一背景下，可能存在两种情况：是，三年后购房者可根据市场情况选择退房还是买房，如退房，由房地产开发公司退还购房者开始时支付的100万元，三年内不办理房屋产权转移手续。
是，付款时买卖合同生效，三年后购房者不可以退房。
那么，两种情况下应如何进行账务处理？财税方面有哪些需要注意的事项？在第一种情况下，如果三年后购房者买房，对房地产开发公司来说售后回租实际上是一种预收购房款的行为，只是这一预收的款项是有代价的，即要支付资金占用费——租金8 万元；如果三年后购房者不买房，售后回租可以说是一种资金借贷行为，相当于房地产开发公司先向购房者借了100 万，三年后归还，在三年间每月支付资金占用费8 万元。
因此，在第一种情况下，无论三年后购房者买房还是不买房，房地产开发公司向购房者收取的100 万元都是一种负债融资，支付给购房者的租金是资金占用费，出租房屋取得的租金是其收入，且房屋产权还是房地产开发公司自己的。
这种情况的账务处理如下1、收到购房者的100 万元借：银行存款贷：预收账款同时借：出租开发产品贷：库存商品2、收到出租房屋的租金时借：银行存款贷：其他业务收入提取5%的营业税（城建税、教育费略去）、12%的房产借：其他业务支出贷：应交税金——应交营业税应交税金——应交房产税3、期末计提出租开发产品应摊销的金额借：其他业务支出贷：出租开发产品（按规定使用年限计算出的摊销额）4、付给购房者租金时借：财务费用贷：银行存款（或现金）5、三年后购房者选择购房时借：预收账款贷：主营业务收入同时借：主营业务成本（按摊余价值结转）贷：出租开发产品6、三年后购房者选择退房时借：预收账款贷：银行存款第二种情况是典型的售后回租。
售后返租的税收处理和税收筹划
售后返租的税收处理和税收筹划所谓售后返租，就是开发商在销售商品房时，约定以购房合同的折让优惠后的价款为成交价，同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿或低价交给开发公司，由开发公司统一经营，经营收益归开发商。
《商品房销售管理办法》第11条规定：“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。
”因此，商品房的售后返租从时间上大致可分为四个阶段：（1）未竣工商品房未取得预售许可的售后返租；（2）未竣工商品房取得预售许可的售后返租；（3）已竣工的商品房在预售阶段的售后返租（尚不符合现售条件，仅能预售）；（4）商品房现售阶段的售后返租。
对于前两个阶段的售后返租，《商品房销售管理办法》第11条已明令禁止，第三个阶段的售后返租，必须经过有关部门的批准（主要指预售许可的审批），如果未经有关部门批准，则可能被认定构成非法集资。
第四个阶段的售后返租，无需经过有关部门批准。
案例分析某房开公司商铺售后返租的涉税透析一、案情介绍A房地产开发公司（以下简称A公司）是一家商业地产公司，采用售后返租方式销售商铺。
开发商与购房者同时签订房地产买卖合同和租赁合同，约定商铺按优惠价85万元（含增值税）（即总价100万元的85%）出售，在未来5年内，该商铺归开发商出租，收益归开发商。
开发商在销售时，将价款和折扣额在同一张增值税发票上注明，并开具了销售不动产统一发票。
开发商在销售房产时，对未来5年内转租房产能收取多少收益并不确定，并假设当年A公司将商铺转租取得租金5万元（含增值税）（不考虑城建税、教育费附加、土地使用税）。
二、涉税处理（1）增值税的处理财税[2016]36号文件附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第四十三条：纳税人发生应税行为，将价款和折扣额在同一张发票上分别注明的，以折扣后的价款为销售额；未在同一张发票上分别注明的，以价款为销售额，不得扣减折扣额。
财税[2016]36号文件附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第三十七条：销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。
房开企业售后回租酒店式公寓涉税问题
1、房地产开发公司开发的综合体项目，一部分对外销售，一部分持有出租，其外购项目发生的进项税，是否需要按业态划分，与持有出租的开发产品相关的进项税不能抵扣？答：房地产企业开发产品，无论是持有还是出租，其发生的进项税均可抵扣。
只有房地产企业销项老项目选择按简易计税办法征税时，其进项税不得抵扣。
2、房地产企业向业主赠送无产权的车位以及为业主承担物业费如何进行增值税处理？答：无产权的车位，其所有权属于全体业主，开发公司向业主赠送车位是以购买房屋为前提，并非真正意义上的无偿赠送，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定的视同销售行为，不征增值税。
房地产企业为促销房产，代业主承担物业费，不得冲减销售收入，而应计入销售费用。
房地产企业代业主承担的物业费，不得抵扣进项税。
3、房地产企业开发酒店式公寓销售给业主后，再向业主租回用于对外经营，按不动产租赁征税还是按生活服务业-餐饮住宿服务征税？答：依据《销售服务、无形资产、不动产注释》规定，经营租赁服务，是指在约定时间内将有形动产或者不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。
住宿服务，是指提供住宿场所及配套服务等的活动，包括宾馆、旅馆、旅社、度假村和其他经营性住宿场所提供的住宿服务。
由此可见，不动产租赁服务和餐饮住宿服务的主要区别在于提供场所的同时是否还提供配套服务。
酒店式公寓经营收入，应按照住宿服务征收增值税。
4、房屋租赁业务，预收房租已开具发票，并缴纳营业税。
营改增后，已缴纳的营业税如何处理？企业在4月份冲回已缴税金可以吗？答：已缴纳的营业税部分不做任何处理，营改增后收取的租金缴纳增值税。
5、集团有资金池业务，下属公司将闲置资金存放于集团公司，集团公司向下属公司按照银行存款利率计算利息并支付。
请问：下属公司从集团公司取得的利息收入是否缴纳增值税？答：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》：“存款利息不征增值税，各种占用、拆借资金取得的收入按贷款服务征收增值税。
房地产企业售后回租相关税收处理
商铺售后返租的税务处理事务所-——王售后返租，就是开发商在销售商品房时，约定以购房合同的折让优惠后的价款为成交价，同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿或低价交给房地产公司（或其关联公司，以下简称房地产公司），由房地产公司统一经营，经营收益归开发商.售后回租的方案：房地产公司将原价100万元的商铺，广告方案写明是售价124万元，售后返租5年，5年收益率分别为0，0，8%，8%，8%。
房地产公司在与客户签房合同时，实际开票金额为100万元，要求客户将购买的商铺5年免费提供给房地产公司统一招租。
目前售后返租的难点在商铺经营比较困难，涉及的税收问题很多,税务机关对税法理解有各异，很难统一。
一、售后返租主要的税收难点（一）营业税的处理江苏省地税局《关于房地产开发公司销售返租有关营业税问题的批复》(苏地税函［2008]135号）规定,房地产开发公司销售不动产,采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给房地产公司使用若干年。
这一经营方式名义上是开发公司让利给购房者，实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权，即其他经济利益。
因此，对房地产开发公司以此方式销售不动产的行为,应按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条和《税收征管法实施细则》第四十七条规定核定其营业额。
浙江省地税局《关于营业税若干政策业务问题的通知》(浙地税函[2008]62号）第八条规定，房地产开发公司采用折让优惠等形式将商品房销售给购房者,在签订购房合同的同时,房地产开发公司（或房地产开发公司的关联企业）与购房者另行签订商品房委托管理合同,约定购房合同以折让后优惠价款为成交价，购房者自愿放弃一定时期的托管收益权和其他费用。
房地产开发公司商品房折让优惠额(或商品房售价低于同类商品房价格部分）应并入商品房销售价款，一并按销售不动产征收营业税，购房者因放弃一定时期的托管收益权和其他费用而享受的折让优惠额属取得经济利益,应按“服务业——租赁业”税目征收营业税。
房地产以售后回租模式销售商铺,如何确认收入？
房地产以售后回租模式销售商铺，如何确认收入？我公司采取售后回租，统一托管营销方式销售商铺。
商铺房价100万元，与客户签订回租协议返租金20万元，一次性收取房款80万元。
请问，商铺销售合同能否按80万元签订？正确的账务处理与税务处理是什么？您好！您所咨询的问题收悉。
河南省税务局现针对您所提供的信息回复如下：一、根据《国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告国家税务总局公告》（2016年第18号）文件规定：第四条房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）...... 第十九条房地产开发企业中的小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
.......第二十条应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%......二、根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件2规定，3.一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3％的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
4.小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。
纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
5.其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。
6.个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
售后回租涉及的契税政策及解读
财政部国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知财税〔2012〕82号全文有效成文日期：2012-12-06经研究，现就近期各地反映的契税政策执行中若干问题通知如下：一、对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。
对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。
二、以招拍挂方式出让国有土地使用权的，纳税人为最终与土地管理部门签订出让合同的土地使用权承受人。
三、市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。
居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。
四、企业承受土地使用权用于房地产开发，并在该土地上代政府建设保障性住房的，计税价格为取得全部土地使用权的成交价格。
五、单位、个人以房屋、土地以外的资产增资，相应扩大其在被投资公司的股权持有比例，无论被投资公司是否变更工商登记，其房屋、土地权属不发生转移，不征收契税。
六、个体工商户的经营者将其个人名下的房屋、土地权属转移至个体工商户名下，或个体工商户将其名下的房屋、土地权属转回原经营者个人名下，免征契税。
合伙企业的合伙人将其名下的房屋、土地权属转移至合伙企业名下，或合伙企业将其名下的房屋、土地权属转回原合伙人名下，免征契税。
本通知自发文之日起执行。
《总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税[2005]45号）第二条同时废止。
一、对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。
对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。
出租人是经银监会、商务部批准经营融资租赁业务的单位是有资质的单位。
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商铺售后返租的税务处理
事务所---王售后返租，就是开发商在销售商品房时，约定以购房合同的折让优惠后的价款为成交价，同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿或低价交给房地产公司（或其关联公司，以下简称房地产公司），由房地产公司统一经营，经营收益归开发商。
售后回租的方案：房地产公司将原价100万元的商铺，广告方案写明是售价124万元，售后返租5年，5年收益率分别为0，0，8%，8%，8%。
房地产公司在与客户签房合同时，实际开票金额为100万元，要求客户将购买的商铺5年免费提供给房地产公司统一招租。
目前售后返租的难点在商铺经营比较困难，涉及的税收问题很多，税务机关对税法理解有各异，很难统一。
一、售后返租主要的税收难点
（一）营业税的处理
江苏省地税局《关于房地产开发公司销售返租有关营业税问题的批复》（苏地税函[2008]135号）规定，房地产开发公司销售不动产，采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给房地产公司使用若干年。
这一经营方式名义上是开发公司让利给购房者，实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权，即其他经济利益。
因此，对房地产开发公司以此方式销售不动产的行为，应按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条和《税收征管法实施细则》第四十七条规定核定其营业额。
浙江省地税局《关于营业税若干政策业务问题的通知》（浙地税函[2008]62号）第八条规定，房地产开发公司采用折让优惠等形式将商品房销售给购房者，在签订购房合同的同时，房地产开发公司（或房地产开发公司的关联企业）与购房者另行签订商品房委托管理合同，约定购房合同以折让后优惠价款为成交价，购房者自愿放弃一定时期的托管收益权和其他费用。
房地产开发公司商品房折让优惠额（或商品房售价低于同类商品房价格部分）应并入商品房销售价款，一并按销售不动产征收营业税，购房者因放弃一定时期的托管收益权和其他费用而享受的折让优惠额属取得经济利益，应按“服务业——租赁业”税目征收营业税。
注：国家对房地产公司售后返租的营业税没有明确的规定，但江苏和浙江地税都做了详细的规定。
目前在实务中税务机关倾向按优惠前的金额全额（124万元）确认收入计缴营业税。
谁叫你广告方案上要这样写呢（常见报刊广告）？税务机关会时刻注意你的销售方案的。
有些还有假装客户专门到售楼处收集你们的销售资料。
（二）个人所得税
国家税务总局《关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复》（国税函[2008]576号）规定，房地产开发企业与商店购房者个人签订协议规定，房地产开发企业按优惠价格出售其开发的商店给购买者个人，但购买者个人在一定期限内必须将购买的商店无偿提供给房地产开发企业对外出租使用，其实质是购
买者个人以所购商店交由房地产开发企业出租而取得的房屋租赁收入支付了部分购房价款。
根据《个人所得税法》的有关精神，对上述情形的购买者个人少支出的购房价款，应视同个人财产租赁所得，按照“财产租赁所得”项目征收个人所得税，每次财产租赁所得的收入额，按照少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定。
根据《个人所得税法》第八条规定，个人所得税以所得人为纳税义务人，以支付所得的单位和个人为扣缴义务人。
所以房地产公司在以优惠价销售给购房者时，需代扣代缴购房者应缴纳的个人所得税。
否则，税务机关会根据《税收征管法》第六十九条规定，由税务机关向购房者追缴税款，对房地产公司处应扣未扣、应收未收税款50%以上3倍以下的罚款。
注：税法对个人从房地产公司取得的售楼款优惠是要征个人所得税（财产租赁20%）和房产税（12%）的，这样一征，开票成本很高。
（三）房产税
购房者将购买的商铺返租给房地产公司，每月应按租金收入（少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定）的12%缴纳房产税。
房地产公司再将商铺转租，按房产税相关规定，开发商转租房屋取得的租赁收入不再缴纳房产税。
这在实际税务处理中也是容易被忽视的。
房地产公司免租的那两年也要按原值缴交房产税。
（四）所得税
国家税务总局《关于从事房地产开发的外商投资企业售后返租业务
所得税处理问题的批复》（国税函[2007]603号[全文失效]，但可参照其税收精神）规定，从事房地产开发经营的外商投资企业以销售方式转让其生产、开发的房屋、建筑物等不动产，又通过租赁方式从买受人回租该资产，企业无论采取何种租赁方式，均应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。
企业销售或转让有关不动产所有权的收入与该被转让的不动产所有权相关的成本、费用的差额，应作为业务发生当期的损益，计入当期应纳税所得额。
从国家税务总局对企业所得税应税收入确定条件来分析，根据国家税务总局《关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）第一条第一款规定，企业销售商品同时满足下列条件的，应确认收入的实现：
1、商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方；
2、企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制；
3、收入的金额能够可靠地计量；
4、已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。
（六）土地增值税
理论上房地产公司销售不动产计征营业税的营业额为124万元，所得税计税收入为100万元，在计算土地增值税时应以哪一个作为纳税人转移房产取得的收入呢？《土地增值税暂行条例》第五条规定，纳税人转让房地产取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
根据
国税函[2008]875号文件规定，确认应税收入实现的条件是“收入的金额能够可靠地计量”。
所以房地产公司销售商铺时不确定的转租收益不能作为其他收入计入上述第五条的收入中，应以100万元作为纳税人转让房地产取得的收入额。
注：实务中税务机关都倾向于将售后回租广告方案中的营业税、企业所得税、土地增值税都将按124万征税，然后要求商户开24万的房租发票做成本，账面利润还是100万元。
但因为中小商户的发票税点很高，往往开票的税收成本让房地产公司很难承受，都不去开票，造成24万元中小商户店租在房地产公司企业所得税税前不能列支。
二、售后返租是否可以差额征税
财税[2003]16号文件规定：“从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。
”
根据上述房地产公司是否可以将收取的商铺租金减去向商铺购买者支付租金余额作为营业额缴纳营业税？
财税[2003]16号中明确的是物业管理公司代业主代收代付的水、电、燃气、公维基金、房租费用，物业公司计算营业税时可以全部收入减去代收代付费用后，按差额计营业税。
但如果房地产公司利用关联物业公司将上述商铺返租再出租的的情形是不符合财税[2003]16号的规定（应视同转租），因此不能以收取的商铺租金减去向商铺购买者支付租金余额作为营业额计缴营业税。
三、售后返租的税收对策
根据上述税收难点，我们建议以下规避方案：
1、售后返租不能在售楼现场留下有公司印迹的任何相关售后收
益的计算资料给客户，即使要给客户也要由销售代理公司
用他们的名义写，房地产公司可称只是一种营销手段。
2、由商业管理公司向已购商铺客户统一代理出租，约定五年最
低收益是24%（主要是避免免租期要按原值来交房产税），
如果代理出租收益达不到则由商业管理公司补偿。
如果超
过则做为商业管理公司的手续费。
再出租合同由购房业主
与承租方直接签订或签订三方协议。