滨江·君悦香邸项目营销合作建议方案
滨江路项目营销提案word资料20页
滨江路项目营销策划提案目录第一部分魅力崇州礼赞第二部分崇州楼市发展瞻望第三部分崇州崇阳镇房地产开发分析第四部分愿景公司滨江路项目构思第一部分魅力崇州礼赞踞锦城之西，钟灵毓秀；耀古今之史，万古流芳。
蜀中苏杭，养心天堂，贵在宜居；天下粮仓，人间仙境，优于养生。
龙门隐，山石尽，平原阔，西江出。
聆听微风细浪，企望壮牛肥羊。
回首往日，晚渡三千；略览而今，熙攘如昔。
碧空白鹭翩飞，江面帆影如织。
西江白浪沸腾，迎来悠悠千古醉；晚渡红霞翻滚，送出缕缕万年情。
渔舟唱晚，丝竹悠扬。
酒客豪饮，红颊映日；饕餮大啖，丘腹峥嵘。
珍禽异兽共鸣，人鬼天地愁容。
驰骋赛艇，纵横龙舟；抖擞喧天锣鼓，飞落蔽日惊涛。
蜀门重镇，川西古城，静卧西江，悄分成邛。
雪藏宫府奢华，涵盖画池清秀。
孤立白塔，了然成都平原；吞云古寺，隐没舍利飞仙。
九龙沟，鸡冠山，飞瀑流，云出岫。
非止物华天宝，偏能人杰地灵。
杜少府，迁蜀州，王子安，诗相送。
穷尽海内天涯，亲临知己比邻。
汇聚风流名士，沉淀雪月风花。
务观治州，吟唱至今；红岩英烈，德泽一方。
粗茶淡饭，无乎大碍；自娱自乐，风采展现。
楚汉割据，尽褚方寸之间；土地之争，全凭红黑数点。
晨光熹微，太极八卦；夕阳西下，游乐观花。
霓光烁，酣乐奏，广场闹，人群舞。
尽享福禄喜寿，穷沐东风西风。
风韵崇中，横贯正东，桃李缤纷，云首长龙。
聚灵气，揽志士，育英才，泽四方。
半亩方塘，尽显大千世界；三尺讲台，雄略古往今来。
噫！紫气东来，祥云升空！第二部分崇州楼市发展瞻望一、“筑巢”“江湖四十余年事，岂信人间有蜀州……”，历史翻开了崭新的一页，如今的崇州市画境依然韵味悠远，“江山如此多娇”，清幽秀雅的川西名园罨画池、梅馨千代的陆游祠；四川省保存最完好的四座文庙之一——崇庆州文庙；十里锦绣的文井江、十六个特色各异的主题广场、有“成都第一廊桥”之称的文井廊桥……厚重的历史文化底蕴与时尚的流光溢彩在这里交织，构成了崇州独特的城市名片。
随着光华大道的延伸与城际轻轨的畅通，将打通连接成都市到崇州“亲水崇阳”、“湿地羊马”和“青城街子”三大黄金区域的“任督二脉”，崇州将搭上成“全域成都”的早班车，将吸纳接踵而至的购房者。
滨江一号营销提升方案建议
滨江River 营销提升方案建议壹r side 扬州博生置业顾问有限公司号onePART1–PART1 –产品定位及销售目标PART2-2011销售目标销售分解PART2 项目现状及产品分析PART3PART3 -营销提升建议2011年销售目标2011销售目标：100套销售金额8000万(实际回款率70%）考虑到首次开盘，市场比较关注，广告的投放比较集中，以及对实际销售过程的预期，首开4栋房源比较合理。
根据目前市场行情，蓄水效果可能不会太理想，应当延长蓄水对实际销售程的预期首开栋房源较合时间，按每天4组客户计算，蓄水时间应当安排3个月比较妥当。
按照蓄水时间推算月可以开盘当月销售此后按照蓄水时间推算，9月可以开盘，当月销售60%，此后3个月按4名销售员每人每月3套任务计算，实现八千万销售额是比较理想化的。
销售分解积累客户期争取于积累客户期，争取于2011年5月28日开始接待已登记客户咨询，不承诺其意向认购房号19月份，选取房号，公开发售，开盘当天公开价格，交纳定金，同时享受售公开发售当日优惠。
2开盘延续期，针对认购未成交客户推出少量保留单位，消化无法通过优惠逼定的部分客户，通过“十一”长假的休息机会抓住来访客户促成销售。
3PART1 –产品定位及销售目标PART2–市场大环境PART3PART2 项目现状与产品分析客户接受度PART3–销售提升建议SWOT 分析展示面案例全国楼市销售面积环比下降两成房贷紧缩影响合理住房需求由于受到国家强力调控的影响，楼市一片冷清。
购买者和发展商陷入新一轮的观望中信息资源来源扬州地产信息网5月11日，国家统计局发布了4月份的经济数据，尽管房地产产开发投资开工面积企业资金来源继续保持增长势头但产开发投资，开工面积企业资金来源继续保持增长势头，但增幅自今年以来持续收窄。
今年4月全国商品房销售面积7255万平米，环比3月份大幅下降23.6%，比去年同期下降9.8%。
1今年1—4月份，全国房地产投资达到13340亿元，同比增长34.4%，明显超过固定投资25.5%的势头。
二七滨江营销策划方案
二七滨江营销策划方案一、项目概述二七滨江是中国河南省郑州市的一个城市综合体建筑项目，地处于二七新区的核心区域，总投资约为50亿元人民币。
项目规划总用地面积约为800亩，包括商业、办公、住宅和公共配套四大功能区域。
本营销策划方案将重点介绍二七滨江商业区域的市场营销策略。
二、目标市场1. 目标人群：中产阶级及以上收入群体，消费能力较强。
2. 定位：打造一个高端、时尚、多元化的商业综合体，引领郑州市消费潮流。
三、市场调研1. 市场分析：经过市场调研，发现郑州市商业市场的竞争激烈，已有多个商业综合体项目相继开业。
但大部分商业项目的定位相对较低，缺乏高端、时尚、多元化的特点。
2. 消费者需求：中产阶级消费者对品牌、品质、购物环境有较高要求，并对时尚、娱乐、餐饮等方面有较高的追求。
3. 竞争分析：竞争对手主要包括正商集团、万达集团、绿地集团等，各自拥有一定的品牌影响力和市场份额。
四、营销策略1. 品牌定位：通过高品质的产品和服务，打造二七滨江商业综合体成为郑州市领先的高端购物中心。
2. 产品策略：a. 商业业态：引入高端、时尚的品牌，如奢侈品牌、独立设计师品牌等，满足中产阶级消费者对品质和个性化的需求。
b. 商业配置：合理规划商业业态的布局，将其分为主要业态和特色业态两大部分，主要业态包括高端百货、品牌专卖店、餐饮等，特色业态则注重引入国内外创新的、时尚的品牌和概念店。
c. 团购服务：提供团购服务，与品牌商合作，推出定制化的活动，增加消费者对商业综合体的粘性。
3. 价格策略：a. 合理定价：根据品牌地位和目标市场需求，合理定价产品和服务，不以低价为竞争手段，保持高品质的形象。
b. 促销活动：定期开展促销活动，如折扣、满减等，吸引消费者，增加销售额。
4. 渠道策略：a. 多元化渠道：与各大品牌商合作，扩大销售渠道，如线上购物平台、线下实体店等。
b. 定制化服务：提供线上线下的定制化服务，如送货上门、临时看店等，提高购物便利性和客户满意度。
楼盘营销规划提案
良诸花苑新村营销策划提案目录一、项目概况二、销售现状分析三、SWOT分析(一) 优势(二) 劣势(三) 机会(四) 威胁(五) 问题点四、竞争个案情况调查分析五、目标客户锁定六、本案综合素养强化策略（一）项目重新定位（二）工地形象建设方案（三）产品强化（依照绿化景观设计方案）（四）楼盘命名改进建议七、市场推广工作（大伙儿）（一）广告语建议（二）展示中心设置（三）楼盘引导标识设置（四）媒体推广八、售楼处建设方案（一）重新包装建议（二）人员治理（三）专业化操作九、推盘手法（一）价格策略（二）推量策略（三）主题策略十、具体营销打算安排（一）时期性营销执行打算（二）开盘前各项工作打算时刻安排表一、项目慨况：良诸花苑新村二期’位于良诸镇玉琮路延伸段，由杭州正大房产开发有限公司开发，总建筑面积约36991平方米，其中住宅面积约31091平方米，商铺面积约5900平方米，由九幢多层住宅楼组成，本案已于2003年1月开盘，约在2004年6月交付使用。
二、销售现状分析：本案通过近9个月的销售工作，实际销售率仅为20％左右（50套已售/250套左右可售，此测算数据依照当地售楼部提供）。
销售工作不太理想，严峻阻碍了开发商的投资回收与利润实现的目标。
从本案前期销售情况分析，去化最为理想的户型面积集中在83—95㎡左右的两室两厅或三室两厅的小面积户型，总价相对较低。
从已去化房源分析，沿玉管路北面区块房源去化形势相对好些；南面区块几乎未动，这与开工时刻比北面晚，销售时刻上滞后有关。
从客户楼层选择分析，客户关于购买3楼与顶楼较热衷。
因为3楼的楼层关于购房者来讲不高也不低，较能同意；而购买顶楼的客户，享受赠送阁楼待遇，也具有较强的吸引力。
本案目前成交的客户当中，杭州客户占近1/3，其余大多为良渚本地及附近地区的客户（差不多偏向面积小，总价低的小户型），另有少量客户来自余杭其他地区。
我们通过对棕榈湾及玉都佳苑的客户构成分析，再结合本案目前的客户构成情况，有理由相信，杭州客户今后会成为本案的主力客户群。
昌龙滨江项目营销推广定位策略沟通
昌龙滨江项目营销定位策略沟通2009年11月26日目录第一部分政策动向一、宏观经济环境1.1、政策动向1.2、重庆经济工作相关重点二、业内动态三、2010专家探市第二部分竞争分析一、本案竞争分析1.1、在售项目分析1.2、潜在项目分析第三部分项目SWOT分析一、SWOT分析及项目价值1.1、项目SWOT分析1.2、项目自身素质及项目突破口分析1.3、项目价值第四部分项目定位Ⅰ. 整体定位一、项目整体定位与发展战略1.1、项目整体定位的原则1.2、项目发展战略1.3、项目核心竞争力定位Ⅱ. 主题定位一、项目案名及推广语二、项目LOGO及重点VI表现Ⅲ. 市场定位一、项目目标客群分析1.1、目标客群定位1.1.1、目标市场构成1.1.2、目标客群结论二、项目市场定位2.1、市场定位2.2、市场定位的支撑构架第五部分项目市场定位一、项目档次定位二、项目形象定位三、产品定位第六部分营销策略一、营销总策略二、项目分期策略1.1、分期原则1.2、分期策略1.3 、项目进程1.3.1、售场系统1.3.2、各楼栋工程进度1.3.3、各楼栋开盘销售进度三、价格策略2.1 定价原则2.2 影响价格的主要因素四、价格权重策略第七部分营销推广一、实现最佳利润的策划价值1.1、推广分期及分期预定实现目标1.1.2、推广分期1.1.3 、分期推广预定实现目标1.2 、项目入市姿态及销售支持1.2.1、项目入市姿态1.2.2 、市场激活1.2.3 、推广节奏1.2.4 、销售支持二、营销推广策略2.1、营销推广策略2.2、项目价值链三、分阶段推广四、传播组合及推广费用总控第八部分相关配套服务规划一、物管服务建设二、公园规划后记第一部分政策动向一、宏观经济环境1.1、政策动向⏹住建部国土部规范建设用地和房地产销售近期以来，由于房地产一系列优惠政策的到期日临近，购房需求在“末班车”的促使下越来越多，“房荒”现象也愈演愈烈。
这种情况下，有开发商捂盘惜售，囤积房源、哄抬房价，选择分批、分次开盘，借逐渐调高后期开盘的房屋价格渔利。
滨江公馆项目整体营销推广策划方案(PPT 163页)
创造传奇的代表楼盘
香港 天玺：
尽显前所未见之王者气派，奠定国际地标的顶级豪宅。
香港第一高住宅楼（由两栋270米组成）； 首个钻石式玻璃幕墙（玻璃幕墙比住宅外墙成本高一半）； 首个住宅采用甲级商厦标准，独立尊座大堂及专梯； 5亿元打造顶级豪华私人会所设施； 所有单位配有“钻石厨房”，价值150万元起（与伊丽莎白二世用同一 品牌）； 3亿元打造示范样板区；
在得大成的土地面前，
除了用最好的产品回馈之外，别无他法
宣传推广景观包装如下：
欧洲皇家园林，世界景观传奇
规整、对称，遵循法国皇家园林的黄金法则
交付景观示意呈现如下： 建议欧洲法式园林元素+自然堆坡、绿植
园林 打造独具艺术气息的园林：
四季不同的景致 花多草少少
改传统的绿地广场、广 场转为“树多花多草少” 色彩丰富的园林。
香港凯旋门：
拥有维多利亚港无敌景观，为香港顶级地段；交通便利成香港企业家最大卖点。
地段繁华，无敌海景资源： 临海而建，南向维多利亚港， 西向中港码头，无敌海景资源。 位于九龙城海边繁华地段； 紧邻园林中央公园；
交通非常便利： 到中环只需一站； 直达香港国际机场； 靠近中港码头； 将建南环线驳通港九新界和通往内地。
智能化安防系统建议：
城市中心的豪宅，必不可少需要现代安防技术保障满足富人心理的需求。 具体可参考中梁香缇半岛、中梁首府、中梁滨江首府智能家居系统。 如：
人力安防服务的标杆性的建立：
建议以后可首个引入如骑警式的物业服务。 其话题性可想而知，可提前进行炒作
南龙滨江公馆 公馆生活氛围的营造如下：
销售现场价值完善
1、销售大堂：五星级酒店大堂案场布置，加强软装(钢琴及园艺布置等) 大堂设咖啡厅，在项目二、三期推广时，甚至可免费提供部分场地给名 表、名品作长期展厅；
营销推广-住宅豪宅-凯邦滨江华府项目广告推广策略及创意演绎提案
PART-1：推广思路
如何吸引住我们的目标客群？
产品吸引度： 源于城市景观，品牌开发商高端产品的形象塑造。同时更有前所 未见景观园林形态打造，丰富项目的内在。 区域吸引度： 立于两江交汇核心，新规划的CDB区域，源于对城市发展规划的理 解，对老中心城区功能的拓展，具备未来前瞻性的高端住区 生活方式吸引： 大型市政广场、森林公园等优势资源，丰厚的人文底蕴、更 拥有国际潮流的生活方式。
【凯邦·滨江华府】——现场氛围3
外部环境装饰建议
两江广场及营销中心外部用靓丽色彩的导旗、花柱装饰，形成热烈的现场氛围
项目分阶段推广
PART-2：推广策略
项目推广第一波：形象建立期
推广渠道——外卖场、户外、车身、工地围墙 目的：建立凯邦地产及滨江华府的品牌高度 推广主题：两江蝶变 我即中心
户外或墙体
等卖点分别阐述
户外
围墙
DM
折页
车身
活动一：异地样板房及示范区开放活动
活动二：首届滨江华府啤酒节
活动三：售房部开放活动
PART-2：推广策略
项目推广第四部：开盘热销期
凯邦·滨江华府，开盘劲销逾亿元！
推广渠道——DM、现场氛围营造热销概念
报版
报版
活动一：麻辣明星相约华府
摇滚串烧
活动二：积累人气的DIY活动
客 群 促
完成**亿元 销售目标
销
2014. 4月中 旬
2014. 5月中 旬
2014. 7月中 旬
2014. 9月中 旬
2014. 11月 上旬
2014. 11月 中旬
2014. 12月 下旬
2014.11月中 旬前达到1000 组接待客户
2015.2 月中下旬
住宅项目营销策划应标方案
住宅项目营销策划应标方案一、市场分析和定位在进行住宅项目营销策划之前，首先需要对市场进行全面的分析和定位。
这需要考虑到目标消费者群体、竞争对手情况、市场需求等因素。
通过市场分析，确定该住宅项目的定位，找出其独特之处，并制定适合的营销策略。
二、产品特点和差异化在进行住宅项目的营销策划时，需要明确该项目的产品特点和差异化优势。
这要求对项目的设计、环境、配套设施等方面进行全面的分析和定位，找出产品的独特之处，使其与竞争对手产生明显的差异。
三、目标客户群体住宅项目应标方案中需要明确目标客户群体。
通过市场调研和分析，确定该项目适合的客户群体是什么人群，他们的需求是什么，消费习惯如何。
根据目标客户群体的特点，制定相关的营销策略。
四、品牌建设和宣传在住宅项目的营销策划中，品牌建设是非常重要的一环。
通过专业的品牌策划和营销推广活动，提升项目的知名度和美誉度，增加客户的认可度和信任度。
在宣传中可以运用多种手段，如线上线下活动、社交媒体传播等，吸引目标客户的关注。
五、销售渠道和渠道合作在住宅项目的营销策划中，销售渠道的选择和渠道合作是关键因素。
通过选择适当的销售渠道，确保项目能够顺利推向市场，实现销售目标。
同时，与相关渠道进行合作，共同推广项目，扩大市场影响力。
六、售后服务和客户关系管理在住宅项目的营销策划中，售后服务和客户关系管理需要重视。
通过提供优质的售后服务，增加客户的满意度和忠诚度。
加强客户关系管理，建立稳固的客户基础，为项目的长期发展提供坚实的支持。
七、市场营销预算和计划在住宅项目的营销策划中，需要制定合理的市场营销预算和计划。
通过综合考虑市场情况、目标客户群体、竞争对手等因素，制定合理的市场营销预算，并将其分配到各种具体的营销活动上，确保资源的有效利用和最大化的市场宣传效果。
综上所述，住宅项目营销策划应标方案需要全面考虑市场情况、产品特点、目标客户群体等因素，制定适合的策略和计划。
通过品牌建设、市场宣传、销售渠道选择等手段，实现项目的成功销售和长期发展。
南宁市滨江花园小户型白领公寓营销推广专题方案
南宁市“滨江花园”小户型白领公寓营销推广方案应用：对中小型房地产开发商开发类似楼盘时有借鉴和参照旳作用内容：国内旳房地产业近年来进入了蓬勃发展旳春天。
新城区旳开发、旧城区旳改造进行得如火如荼。
南宁是中国房地产业最蓬勃发展旳都市之一，除了本土房地产云集之外，越来越多旳外来“过江龙”也加入到这场市场争夺战之中。
虽然南宁房地产市场竞争剧烈，但是还没有形成寡头垄断旳态势，市场除了几头“巨鳄”长袖善舞外，同步也存在大量小规模旳房地产开发商在争抢市场旳各个补缺陷。
这些小型旳房地产商除了品牌出名度、广告宣传不如大发展商外，最大旳短板就是资金局限性。
众所周知，房地产行业是资金密集型行业，房地产旳营销推广同样需要大手笔旳投入，市场推广及广告费用动辄就是几百万、上千万旳资金。
这笔资金旳支出对大发展商来说并不成问题，但对某些小型旳发展商来说，就是一笔天文数字。
但是虽然资金再有限，只要楼盘建成待售，就一定要做相应旳市场推广，才干吸引潜在旳客户前来购房。
今年1月，我受南宁市某小型房地产商委托，对其某小户型白领公寓进行营销推广筹划。
由于资金预算总额旳限定，她们第一笔所能投入旳推广宣传费用为20万元左右。
按照以往旳房地产销售市场推广操作流程，20万元宣传费用是远远不够旳。
例如，在《南国早报》这种一线媒体做全版广告一次，其费用都要超过30万元。
因此，客户所能提供旳20万元，无疑是杯水车薪。
那么，如何从有限旳资金预算中，以最小旳投入而实现最大旳宣传效果呢？面对这一棘手旳问题，我采用了如下三个营销方略：一、窄众营销：有旳放矢地到各大年青白领人士工作旳地方投放广告；二、网络病毒式营销：年轻人喜欢上网，在网络上能将信息及时旳扩散，从而运用网络低廉旳广告费用进行宣传；三、情感营销：即通过一系列情感软文去感动目旳客户群。
案例：本案旳小户型白领公寓位于南宁市江南区，地处南宁市房地产热点开发地段，离市中心大概20分钟旳车程，位置优越。
由于在其周边有几种大楼盘环绕，该地段附近尚有不少楼盘正处在建设或待售阶段，周边大楼盘旳规划和绿化都做得较好，她们基本上都在各大媒体投放了大量广告，这些举动，提高了江南区居住价值，同步，也使本案公寓旳销售面临不小旳压力。
滨江房地产住宅地产项目品牌传播定位及市场营销方案
江景楼盘
在布局上以C形环抱，设计上保证了南北一线江景的景观，又与钱塘江实际走势形状形成一定呼应，满足风水要求；
稀缺TOWNHOUSE提升项目的档次及价格水平；
项目西侧、南侧有大面积的市政公园，小区内部利用地势的落差可以形成中庭景观；
配套： 1000平方米商务中心、1000平方米沿街商铺（主要定位服务小区为主）、异形室外游泳池、12班幼儿园
洞察他们的购买动机
想买90平米的客户能够享受三房、四房的空间及买不起150平米又希望住江边生活的客群。
回顾之前所提的客群问题
这群即现实有对未来充满想象力的客户，总期待在有限的支付成本中，获得最大的投资收益：
欲望的极大满足
“住的舒服”
“品牌消费”
“经济、实惠、有面子”
“住在江边”的身份标签
我们的品牌传播定位
核心沟通人群界定（以90方需求为重点）
滨江区高新企业中高级白领（如UT员工） 市区高收入行业白领（如庆春路金融从业人员、解放路医务人员、公务员等）
企事业单位中高层或核心技术骨干； 拥有良好的教育背景； 三口之家居多； 初次或改善置业； 处于事业的发展成熟期；
界定依据
对滨江现可居住性的认可，及对未来增值潜力的相信； 追求居住环境与工作环境的身份对等； 在可实现前提下，对江景豪宅的由衷偏好； 可被品牌感召，能接受中海品牌价值； 有潜在的独到眼光的被称赞欲望； 他们对其他人群有意见感染力；
内文： 胜在专业、务实的中海地产，隶属于曾以建筑为主业、大陆房地产行业综合实力第一名的中国海外集团。26年来，中海地产始终把持着务实之心，尊重居住者对质量、细节、品质的苛求，以更专业的经验、更务实的心态，为建世间精品，筑幸福人生而不断挑战自我、超越极限。 在杭州滨江仅有的两个湾岸之一，中海地产即将呈现高品质精品力作中海•水岸澜山，敬请期待
推荐-上海国际滨江城项目品牌营销战略92 精品
3.4
瑞苑公寓
滨江兰庭 上海滩花园
Point 4
外滩沿线楼盘分析
显然 东外滩目前暂时被市场冷落了
市场的大气候暂时没有形成对我们有利趋势 我们必须重新造势 让东外滩再度崛起
下篇
造势定新局
项目成功的关键 项目价值挖掘 目标人群定位 品牌传播核心概念 整合营销传播演绎
Point 1
杨浦整体板块分析
项目所在板块
Point 1
杨浦整体板块分析
显然 整个杨浦的热点目前不在这里
这里的高端形象目前暂时还没有得到承认 造成了解不足、价格偏低、关注偏低
Point 2
东外滩规划分析
一带规划价值
Point 2
东外滩规划分析
一带规划价值
Point 2
东外滩规划分析
一带规划价值
Point 2
东外滩规划分析 一带规划价值
西起大连路，东至复兴岛，北依杨树浦路，南 临黄浦江。总用地面积约3.8平方公里，其中 复兴岛为1.44平方公里；岸线全长8公里，其 中复兴岛岸线长3.42公里。 规划形成高标准、低密度的亲水居住生活区、 城市休闲、旅游、娱乐空间
Point 3
板块人文价值分析
我们感到：
这里的人文和历史感扑面而来
项目地块内老建筑 英国乡村式花园别墅
Point 3
板块人文价值分析
我们认为: 东外滩的海派历史文化留给上海的印象 与其他外滩是截然不同的。
关键词之一
学术而内敛
Point 3
板块人文价值分析
我们认为: 东外滩的海派历史文化留给上海的印象 与其他外滩是截然不同的。
东外滩板块
博和 鼎隆公寓 合生高尔夫 圣骊·河滨苑
宝地东
滨江花园后续销售跟踪策划操作方案
滨江花园后续销售跟踪策划操作方案根据12月8日的《繁昌荻港镇滨江花园销售诊断报告》所述，滨江花园前期存在的主要问题是项目信息传播不到位。
具体包括对项目客户研究不细，对信息传播重视不够，导致宣传主题不突出，传播信息一部分不具体不准确，在项目覆盖半径内仍然存在很多传播盲点等。
后续销售跟踪策划主要是对前期销售策划的一个补充，一个跟踪，一个修正，一个细化。
一、对项目的基本认识和主要传播思路:主要客户:企业员工客户（家在农村的为主）、农村进镇客户、老荻港居民。
据了解，荻港镇的大老板除荻港外，在繁昌（县城）有一套住房，在芜湖有一套住房。
一般有钱人偏向在繁昌县城购置新房，在荻港购置新房的客户手头资金一般不是很多，并且主要是工作单位在荻港的企业员工，并且是以家在荻港辖区内的农民身份为主。
第二类是部分即将拆迁的，或者子女在外地打工、收入较高的农村住户。
第三类是少数老荻港居民家里住房紧张，现在家里又有年轻人结婚的。
主要客户特点：1居住分散，住在各村或者在镇上租房；2有固定收入，但不是太高；3信息接受慢，信息渠道相对狭窄，并且以眼看口传为主；4有文化，但程度不高；5对事物决策慎重、速度慢；6可自由支配时间少；7活动规律固定，往往有一定线路。
主要销售策略：按部就班，平稳销售。
采取这一策略的主要原因，主要是以上客户相对比较分散，传播信息、接受信息的节奏相对较慢，文化程度不高，对事情的考虑决策相对较慢，购买商品住宅一是在家里是前所未有的，二是家庭最大的一次消费,通常十分慎重，都是全家商议，甚至专门请朋友到现场看房参考。
综合以上因素，项目的准客户接受信息和家庭决策是慢节奏的，销售也应该是按部就班的，太着急是对情况不了解的表现。
面对上述客户,希望一夜之间销售完毕，是不现实的。
销售现场关于项目主要说词另附（见"荻港镇安新家，子孙后代发展大"）。
主题广告语:荻港镇上安新家,子孙后代发展大这句话主要是针对上述客户而言。
楼盘营销活动策划方案
楼盘营销活动策划方案任何的广告策划方案的目的和主旨都是在于提高产品的销售塑造、提高品牌形象任何的广告策划方案的目的和主旨都是在于提高产品的销售塑造、提高品牌形象本方案在于为“滨江园”供给一个正确的定位与广告方向作出全程战略性的指导在对当地市场现状进行了深入仔细的认识和研究剖析的前提下找出“滨江园” 项目的资源问题与时机以达到或高出“滨江园”的原定销售计划并为滨江房地产塑造品牌第一节市场剖析一、××市房地产市产基本状况1、××市属于四线城市房地产市场虽不是很成熟可是有融城的美好远景；有高速有效的物流系统；又据东西南北交通要塞；处中南最大服饰批发市场；有大量大型国有公司这意味着××的诱人的市场和便宜的劳动力市场因此各大商家纷繁进入××房地产更是有大量外资抢入行业的竞争日趋激烈竞争的层次不停升级从 2000 年从前的花费住宅以经济合用房及单位福利分房为主到当前以商品房为主流住宅花费房地家产日趋成熟房地产开发公司实力不停上涨达到初步的家产化水平即房地产大战既将翻开××市内房地产开发商约100家经过几年的市场竞争房地产项目投资开发规模不停扩大开发形式全面化多样化到 20xx 年为止 , 房地产项目投资达到 82118万元住宅项目方面的投资达到 43628 万元 20xx 年当年房地产项目完工面积为 83 万平方米住所完工面积为 80 万平方米商品房销售面积为 40 万平方米商品房销售总数为 37723 万元最新统计数据表示 ,20xx 年以来同意预售和销售的总面积为 24904.47 平方米 , 住宅销售均价由 20xx 年初的 824 元/ 平方米上涨至 20xx 年初的 1002 元/ 平方米 , 升幅达 21.6%2 、现有品牌楼盘的基本状况现出名的楼盘XX区有湘银房产、保利房产等；南区有庆云山庄、湘江四时花园、南星小区等；北有响石岭广场圈等可是因为市场不是很成熟他们有这样或那样的弊端具体表此刻以下这些方面：a、定位及推行都不是很规范抱着卖出去就是目的心理忽略楼盘品牌的建设忽略楼盘内涵的建设致使后继开发力不足 b、有的没有服务的观点这又表此刻销后服务差劲, 物业管理不规范有的业主不是享受服务而是受气造成开发商与业主的对峙小区的基本建设搞不上去c、小区规化与自然融和观点不足人为景观痕迹太重3、政府指引看管不够销售手段不合理收费不合理手续不合理还有的不合法二、××市同类住所检查统计“同类”定义为拥有小高层别墅等的住所小区现将××市河西河东小区进行大概对照剖析以下：1、河西地带因为河西为新开发城区在整个大环境的绿化、城市规划方面有其独到的优势整体来说河西地段房地产都在卖自然环境湘银：核心竞争力：二十一世纪购房新观点拥有很高的品牌效应；其周边环境好；用绿色的生活时髦来吸引高级白领、外国投资者、社会成功人士市场销售反响优秀；其定位为社会高薪阶层滨江一村：小区面积大；周边湘江；周边环境好；2、河东地带包含河东整个地块北有 XX区南有 XX区及东部的XX区天鹅花园：核心竞争力：真、善、美属于自然水生态屋村、绿化面积广：拥有 900 亩的面积此中 400 亩水面区内有水生游乐系统映荷园：核心竞争力：演绎出色生活塑造经典小区属将来商业地带周边交通发展趋向大房子设计理念突出银座大厦：近临中心广场一医院；不过一个连体楼、属小高层没有自己小区；周边自然环境不是很好；但它属预置房产其房子多半为公司或近处金融高层管理人员所预购庆云山庄：核心竞争力：离尘不离城品牌有名度高；周边环境绿色条件好；拥有 98 亩的绿色自然地带；其发展快速塑造了优秀绿色生活理念在花费者心中形成优秀的品牌其新近开发的“紫南阁”定位较高目标群是中高薪阶层湘江四时花园：核心竞争力：山川之傍尊贵之居人文大家交通便利环境幽雅小区为 12 层左右的带电小高层设计时髦为江山置业这一实力雄厚的开发商的大手笔价钱定在 1800 左右三花费者剖析依据《××房地产市场检查报告》及《××市滨江房地产市场检查报告》的结论我们得出花费者购房心理和对住所要求以下：1、环境规划必定要好各样生活配套要齐备各样活动场所、场所要足够；在规划时必定要有超前的思想使小区更具现代化气味特别要注意智能化；在楼盘外立面的设计上要新奇色彩要协调风格要跟上潮流； 92%的花费者偏向于入住全关闭式的小区；2、高绿化率几乎全部的花费者以为高绿化率是十分必需的由此看来此刻花费者对住所环境的要求已经愈来愈高；3、小区及其四周的配套设备的基本要求为学校、少儿园、菜市场、商场、医院、篮球场、网球场、图书室、等；4、67%的花费者选择多层住所因为多层住所的价钱相对高层住所廉价并且此后的管理花费也相对较低有一部分花费者选择小高层住所关于单体别墅因为波及的资本相对较大因此绝大部分花费者不会此刻打算购置别墅；5、花费者对物业管理的要求a、供给保安、洁净卫生、房子维修、园林绿化和一些特点服务（如家政、订购车票、托儿、托老服务等）；b、物业公司应与小区内住户增添联系增强交流第二节“滨江园”项目剖析一、项目优势剖析1环境：坐拥两山环境幽雅闹中取静 , 拥有天然的巨大绿地覆盖高达 60%山中成片天然古木是××现有楼盘中绝无仅有的2地段：位于××市南部 XX区周边楼盘以庆云山庄为主经庆云山庄多年的开发该地域已齐集相当的人气和居住有名度邻近商业繁荣地带电脑城家具城水果批发大市场更有众多服饰批发市场离目标花费群工作地近3价钱：因为地价较底节俭了巨大成本房价有盘旋余地并有银行房贷支持按揭买房减少了买房压力价钱完整拥有对照优势花费者买房不是一时激动而是完整比较后行为这一点应是本案拉动销售的最大着力点4物管：智能化管理保证了业主的现代化要求切合本案的定位主题二十四小时保安全关闭式管理因为××的安全环境及从前某楼盘的事故的原由因此安全部是××市民关心的大体素更是目标花费者侧重考虑的主题5小区设计建设：小区的设计以天然为主题各样楼层合理部署更有现代艺术广场艺术、休闲与自然融为一体、相辅相成6小区配套设备齐备有游泳池、高档会所、银行、商场、泊车场、少儿园、亲子乐园、体育场所、艺术长廊等7偏离工业区：远离工业污染区噪音低空气好二、项目劣势剖析1交通：明显交通是本案最大的瓶颈虽有 24、25、28、29、43 路停靠可是还没有直抵的公交道路条件差而交通又是考虑买房的很大因素怎样解决交通问题是我们面对的主要问题能够考虑与市政府合作开通几路专线2楼盘外环境：本小区外面的大环境不是很好房子凌乱市政建设差没有大型购物休闲场所缺少相应的教育设备医疗设备娱乐设备3物业管理：不是湘银的物管品牌力度不够4房子设计：房子种类许多有 6 层、带电小高层、别墅层次不一面向复杂三．竞争敌手剖析依据楼盘的地点和楼盘的定位我们把庆云山庄和湘江四时花园作为竞争敌手状况以下：庆云山庄优势：（1）地处芦凇区建设南路延长地段凑近××繁荣商业区无工业废气污染周边有高中、市级医院购物环境和文卫设备齐备方便居民生活（2）属于××市 XX区因为当前大部分房地产开发商都紧盯天元开发区 XX区的房地产开发明显不如 XX区该区属当地商业旺地齐集了数目宏大的外来经营户（尤以广东、福建人士居多）加上 XX区的“当地人士”这一地区的楼盘对这部分花费者有很大的吸引力同时因为邻近××县也有益于吸引××县收入高的花费者购房（3）价钱低以 758 元—— 1088 元每平方米的价钱售房相对××地域其余同种类楼盘而言价钱优势相当明显（4）交通便利有特意的公交路线并且公交车经过分车站、中心广场、一医院等繁荣地段方便购物及就医劣势：（1）小区规划不够齐整划一楼型外观设计不够新奇没法对潜伏客户产生强盛的视觉冲击力从而产生激烈的购置欲念（2）小区内配套服务设备不足不可以知足众多用户需求（3）廉价位商品房品位不高不可以吸引经济能力强的成功人士入住不利于整个小区形象的提高湘江四时花园优势：1）项目资本雄厚有资本可做必需的周转以对付市场变化2）整体项目规划在××尚属首例对比其余竞争项目不论在住所品位、小区设计、投资资本等都处于明显优势3）××市花费市场楼价有上涨趋向花费者以为手头资本用于购置不动产保值是最好的选择4）当地市场楼盘众多但大盘太少拥有文化底蕴的大盘更少真实意义上的山川观点楼盘更是绝无仅有劣势：1）品牌呼吁力：××房地产市场经过几年的竞争优胜劣汰此刻以湘银、中房、中大、联谊、合力为代表的房地产公司经过几年的房地产操作已累积了相当的经验已形成了房地产市场上的强势品牌在花费者中有着不错的口碑江山置业进入房地产市场较晚在这一方面并无太强的品牌呼吁力2）市场蒙受能力：因为××市花费偏低市场上这样高档的楼盘还未出现能否能够把高收入人士吸引过来是相当要点的问题这要取决于本案质量能否拥有高质量这一因素3）竞争因素：因为最近几年来许多开发商为了追上房地产加快发展的潮流盲目开发廉价销售造成价钱颠簸及销售困难四项目价钱策略剖析1楼盘定位能够是“××文化艺术之都”但价钱应定位是“中等偏上”2高开低走保证品牌支撑预留楼盘销售力视销售进度让价应是本案的基本策略3确立“高开”的基础价钱时除考虑南区数大楼盘的售价亦应试虑楼盘定位价依据湘江四时花园的 1800 元/ 平方米庆云山庄的800900元/ 平方米的订价以及敌手和自己的好坏势本小区1300 元/ 平方米的基础价钱基本合理五核心价值剖析1“滨江园”核心定位是“都市文化艺术之都”创建文化艺术观点打品位牌人文观点详细化“滨江园” 是××市有艺术涵养的有文化品位的人神往艺术文化的人的部落2“劳动者荣耀” 有钱是一种价值是一种能力有钱不外显购置品位是一箭双雕的好事“滨江园”正是这样的载体4“家在身边”劳苦后不是急忙奔向远远的家家就在身边“滨江园”毗临的电脑城手机大市场家具城水果批发大市场众多服饰批发市场的人气家园阶级居住区观点是本案的核心价值之一第三节推行策略界定一目标花费群界定从“滨江园”项目自己的定位和素质出发联合中高档住所的销售特点界定“滨江园”的目标花费群及其有关特点是：1目标花费者：芦凇区服饰市场业主果品批发市场业主电脑大市场业主通信市场业主南区周边购房者；以及自己拥有文化艺术气质的经济能力较强的阶层2年纪：年纪大概在 35 到 55 岁3家庭构造已进入中年期人口简单居住空间之娱乐性与休闲性较大4对住所小区有着高品位的要求有“物有所值”的消操心理他们追求品位但他们又是商人有商人的交易天性既有“物有所值”5有激烈的虚荣心喜爱攀比和玄耀文化程度相对较底但喜爱附庸文雅希望经过外在条件来追求文化品位二卖点界定1项目自己的生活理念：（1）家在身边与工作地邻近（2）自然入室唯一无二天然山地树林绿地（3）社区内安静安祥、幽雅安静的生活气氛（4）保安设备齐备安全起居2“文化艺术”的设计理念（1）艺术就在生活中雕塑、园艺修建小区（2）谈艺术不要出门会所按期艺术展览（3）品位包围生活文假名人与我们同在第四节广告策略一广告宣传目的1．把项目宣传与滨江房产的公司形象推行做有机联适合合地建立滨江房产公司的品牌形象；2．建立项目自己底蕴深沉的形象与其余南区楼盘没有品牌内涵相差别；3．把“滨江园”塑造成质量优秀的东南区第一楼盘；4．促使楼盘销售为其成为“××十佳楼盘”供给动力二整体策略1、不要过于重申“人文”观点回避其余楼盘都在衬着的那种所谓的“人文关心”而要建立项目富裕个性的文化艺术观点；2、与竞争敌手相差别不直接、简单地卖环境抛弃叫嚣、喧杂地广告风格而是发掘环境能赐予买家的利益点使民众形成对“天然绿色”生活的认可；3、要经过广告自己蕴涵的文化气味来塑造项目的文化品位使项目拥有既宁静又不古板既现代又不张扬的气质同时又表现发展商稳重而又内敛的大家风采；4、要表现周祥仔细到处为业主着想的专业理念三要建立的形象1、艺术、文化、有品位、能表现成就感；2、不单是家更是休身养性、渡假到处表现出对质量的追求对业主的尊敬3、精选物业安全第一楼盘四分期广告的整合策略指引试销期：广告原则是给信息既经过活动与立体广告媒介网见告广大市民特别是目标花费者以“艺术文化” 为定位设计目的的“滨江园”正在建设马上推出按“小城有大事” 的标准来炒作转移民众对期他楼盘的注意力形成对“滨江园”的期望心理并可作内部销售指引目标客户对楼盘的态度与见解公然出售期：广告原则给感觉以活动与广告塑造项目的文化品位达成形象积淀经过公关及促销活动使民众对项目形成新的认知为楼盘发销存储形象资源加深和稳固民众的注意集中度制造“火热”事件开发潜伏花费者公然出售中期：广告原则给实体经过对“滨江园”项目的卖点细节的发掘和衬着进一步突显发展商“为业主创建价值”的服务观点和专业、超前的操作程序赐予民众“优秀文化品位家在身边”的静品绝版印象形成物超所值的感觉五广告主题及口号广告主题：自然、艺术、享受原由：（1）自然：既代表了现代人的追求潮流又在各众多楼盘中诉求的人造绿色、景观中崭露头角“滨江园”的草地数木是天然的还切合楼盘在工业城市中无污染区的优胜地点使有“自然”能使买主有超越时兴舒坦和睦的、广阔自如的空间的感觉（2）艺术：艺术是高质量的象征拥有文化艺术才是真实的品位艺术又表现了人成功后的一种高级、崇高的欢乐享受正是艺术给了业主的优胜感、知足感（3）享受：不是人人都能在竞争的社会中有一份快乐的享受正是因为成功才能拥有享受这能赐予业主一种成熟、骄傲的感觉并且享受亦道出了物业周祥、安全服务的放心广告口号：“滨江园”都市艺术家园原由：（1）“都市艺术家园”既是对“滨江园”从设计理念到硬件设备等综合素质的定位确认又是对业主的心里需求的直接表达（2）“都市艺术家园”拥有超前的神韵超越了竞争敌手众说一词的空洞无物的“人文”观点炒作与“滨江园”的形象定位十分切合（3）广告口号与广告主题一脉相承有益于互相照顾（4）“都市艺术家园”更进一步核心化了项目诉求有益于诉求的目标性广告创意原则：创意原则一定充足表现广告流传主题即艺术、自然、享受电视、报纸、广播、户外、车体的视听设计要勇敢前卫不落俗套以突出表现艺术性楼书、直邮手册等设计要充足表现楼盘的本质属性（幽雅的自然环境高质量的物业管理）第五节营销活动建议一营销渠道及人员促销建设1营销渠道的建设十分重要应建设双点两线销售渠道“双点”指开发商和潜伏购房者“两线” 指销售明线和暗线明线销售是指传统的销售方式经过建设售楼部建立电话热线设置样板房参加房交会等方式公然出售暗线销售是指从现代体验营销中裂变出来的一种销售方式以点带面依赖口头流传如在目标花费者齐集的会所展开无形广告销售2人员培训与管理：建设一支高效、优良的售楼队伍售楼人员队伍的思想意识一定是前卫的、开放的、求实的在与顾客接触时他们肩负了楼盘的第一形象他们一定能表现项目的定位有涵养、有风采、有气质求实是指一定娴熟懂得房子交易的合法合理程序业务一定准确到位交易动作语言标准化以充足表现开发商的规范与成熟获取潜伏客户的相信与好评禁止有任何伤害楼盘形象的举止言行二营销公关活动建议一、“滨江园”奠定典礼暨“我心中的小区有奖征名、征文”活动1、策划意图：高风格以惹起一举成名广浸透以惹起十分关注借典礼邀请政界名人目标花费群领军人物有名艺术家参加给项目的定位打好头阵搜集楼名与楼文是以惹起市民特别是目标花费者的深度有关性扩大客户量提高购置率2、活动内容（1）典礼公布会（ 2）艺术家做秀（ 3）建立征名征文点发放建议卡（ 4）“我心中的小区有奖征名、征文”活动揭晓（ 5）新闻公布会及颁奖晚会3、活动实行：时间：楼盘动工时期及楼盘预售时期地址：典礼在小区现场、公布及晚会在国宾大酒店二、系列艺术展览活动1策划意图：艺术展览活动是对楼盘的定位的最大支撑经过艺术展以联系客户和艺术家明星的关系以客户的自我质量有由外到内的升华在客户中建立优秀的形象为畅销打好基础为快速收盘做好前奏2活动安排： a, 大型艺术雕塑落户小区仪式； b, 书画艺术家的展览； c, 文人墨客的讲座商讨互动会； d, 明星才艺表演会3活动参加人员：每次活动的参加人一定目标花费群所认可的有名人士各路有关媒体记者目标花费群代表后期活动时的业主代表各发展商地产经纪人士三、赠房活动1策划意图：制造爆炸新闻事件以快速提高楼盘及发展商的有名度和美名度由发展商供给一套现房赠予给某有名人士策划新闻便于楼盘的软文炒作以形成目标花费者对楼盘的定位及价值的高度认可2活动实行：在公然出售后热售行进行有名人士拟请××市的院士某人××市市长××籍的国内有名人士湖南电视台某明星赠予仪式的规格要高后继议论（软文、会谈会）要有良性导向第六节媒体策略一、媒体目标1在民众心目中建立楼盘的品牌形象；2提高发展商在民众心目中的有名度和美名度；3力争“滨江园”销售顺利并能惹起销售热潮；4使小区形成优秀的口碑效应二、目标受众小区周边的芦凇区服饰市场业主果品批发市场业主电脑大市场业主通信市场业主南区周边购房者；以及自己拥有文化艺术气质的经济能力较强的阶层；心里神往文化艺术的白领或政府部门人士年纪： 35—— 55 岁左右主要特质：侧再生活质量有文化品位（或希望有高的文化品位）；有必定的经济基础可是又比较讲究物有所值；事业有成希望获取他人的夸赞有种事业有成的激情；工作环境相对喧闹接触人员多心里神往一种幽雅安静的家园生活媒体接触习惯——有固有的收视、阅读习惯1喜爱新闻类节目及娱乐节目；湖南卫视的娱乐节目××电视台新闻综合频道的《晚间报导》为地域收视率最高的节目；2阅读以《××日报》、《××晚报》和《潇湘晨报》为主；3收听广播以在座车（打的）时居多或驾驶私人车时多为消磨时间被动收听三、媒介策略1销售准备期全部制作类的设计和制作、工地围墙和户外看板等销售工作的准备2指引试销期（1）以报纸广告为主预告楼盘进行内部认购的日期及作先期形象宣传；（2）邀请报社、电视台、电台的新闻记者公布软性新闻要点环绕“滨江园”的定位——“自然、艺术、享受”来作要点的宣传配合硬性广告形象宣传；（3）针对既有的目标客户和潜伏客户寄发 dm广告3公然强销期（1）以报纸广告和电视广告为主要媒体配合电台、 dm广告、促销活动和现场广告来形成激烈的宣传攻势增添与目标客户的接触频率；（2）在销售的同时利用软性广告用新闻炒作形式即时宣传销售状况以形成一种新闻热门；（3）适合使用户外媒体以保持宣传的长久性；（4）按期检讨既定的媒介策略和组合依据客户的反应以及竞争敌手的做法即时调整与改换我们的媒介组合4销售冲刺期（1）依据先期销售状况及客户反应建议对广告诉求及表现形式作出调整持续以报纸广告为主的广告的广告攻势并对已购置的客户作追踪服务发掘潜伏客户；（2）媒体新闻炒作作销售协助四、媒体剖析及选择1、平面媒体（1）《潇湘晨报》《××日报》《××晚报》是××影响较大的报纸媒体阅读率高读者层次宽泛建议作为此次宣传的主要平面媒体同时《××日报》的房地产专刊可相应投放该专刊关于潜伏购房者来说阅读率很高（2）《湖南日报》《三湘都市报》《××日报》的商业广告气味比较低威望性更大读者信度高建议作为此次宣传的软性新闻的媒体2、电视媒体湖南经视××电视台新闻综合频道它们在××地域影响大收视率高能将信息更形象、生动地传达至目标花费者建议资助湖南经视某一专题栏目在××电视台新闻综合频道投放广告宣传片刻间应是开盘前后一个月时段是在晚 8 点左右3、户外媒体户外媒体在××的这类规模不大、人口流向集中的城市拥有巨大的影响建议从动工到封盘在施工外头建立 3d 成效图开盘前一个月在中心广场金三角大市场北区骨干道南区摩托车大市场建立大型户外广告牌车体广告选择 28 路 1 路 2 路此外在开盘当日建议使用“气艇”这类新式的媒体同时南大门和中心广场所下通道的电子屏幕也可适合投放赐予协助4、广播媒体××交通频道覆盖面广影响大固然针对性差但成本底故建议作为长久、高容量信息投放方式5、楼书 dm手册公司形象画册宣传单海报样品屋招待中心这些广告载体对细节要求高建议信息内容要正确道位第五、广告估算及分派（1）广告总数应是总销售额的 5%左右“滨江园”的建筑面积为 s 平米均价为 r 元广告估算为 s*r*5% 此中 80%为计划广告投人 20%为灵活花费（2）媒体花费为计划广告投人总数60%包含报纸 50%电视 30%户外 10%广播 5%车体 5%（3）表现制作类为计划广告投人总数 6%（4）sp 活动及公关计划广告投人总数为 30%。
滨江路项目营销提案 Microsoft Word 文档 (2)
滨江路项目营销策划提案目录第一部分魅力崇州礼赞第二部分崇州楼市发展瞻望第三部分崇州崇阳镇房地产开发分析第四部分愿景公司滨江路项目构思第一部分魅力崇州礼赞踞锦城之西，钟灵毓秀；耀古今之史，万古流芳。
蜀中苏杭，养心天堂，贵在宜居；天下粮仓，人间仙境，优于养生。
龙门隐，山石尽，平原阔，西江出。
聆听微风细浪，企望壮牛肥羊。
回首往日，晚渡三千；略览而今，熙攘如昔。
碧空白鹭翩飞，江面帆影如织。
西江白浪沸腾，迎来悠悠千古醉；晚渡红霞翻滚，送出缕缕万年情。
渔舟唱晚，丝竹悠扬。
酒客豪饮，红颊映日；饕餮大啖，丘腹峥嵘。
珍禽异兽共鸣，人鬼天地愁容。
驰骋赛艇，纵横龙舟；抖擞喧天锣鼓，飞落蔽日惊涛。
蜀门重镇，川西古城，静卧西江，悄分成邛。
雪藏宫府奢华，涵盖画池清秀。
孤立白塔，了然成都平原；吞云古寺，隐没舍利飞仙。
九龙沟，鸡冠山，飞瀑流，云出岫。
非止物华天宝，偏能人杰地灵。
杜少府，迁蜀州，王子安，诗相送。
穷尽海内天涯，亲临知己比邻。
汇聚风流名士，沉淀雪月风花。
务观治州，吟唱至今；红岩英烈，德泽一方。
粗茶淡饭，无乎大碍；自娱自乐，风采展现。
楚汉割据，尽褚方寸之间；土地之争，全凭红黑数点。
晨光熹微，太极八卦；夕阳西下，游乐观花。
霓光烁，酣乐奏，广场闹，人群舞。
尽享福禄喜寿，穷沐东风西风。
风韵崇中，横贯正东，桃李缤纷，云首长龙。
聚灵气，揽志士，育英才，泽四方。
半亩方塘，尽显大千世界；三尺讲台，雄略古往今来。
噫！紫气东来，祥云升空！第二部分崇州楼市发展瞻望一、“筑巢”“江湖四十余年事，岂信人间有蜀州……”，历史翻开了崭新的一页，如今的崇州市画境依然韵味悠远，“江山如此多娇”，清幽秀雅的川西名园罨画池、梅馨千代的陆游祠；四川省保存最完好的四座文庙之一——崇庆州文庙；十里锦绣的文井江、十六个特色各异的主题广场、有“成都第一廊桥”之称的文井廊桥……厚重的历史文化底蕴与时尚的流光溢彩在这里交织，构成了崇州独特的城市名片。
随着光华大道的延伸与城际轻轨的畅通，将打通连接成都市到崇州“亲水崇阳”、“湿地羊马”和“青城街子”三大黄金区域的“任督二脉”，崇州将搭上成“全域成都”的早班车，将吸纳接踵而至的购房者。
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指标二：项目SWOT分析 • 劣势 a、物业形态劣势——小区均为超过18层 的高层住宅，单栋建筑较高，整体容积率 较高，市场接受存在抗性； b、供方资源缺失——如：建筑外立设计、 内部景观设计或概念赋予、物管服务等无 明显优势； c、交通劣势——地块通达性有待提升； d、项目知名度较低——项目传播的广度 与深度不足；
优势三：整合资源实力和理解市场最为全面的 市场拓展商 优势四: 高端客户储备最充实的服务商 （详见成功案例分析）
特此说明: 以下所有图片和文字资料绝对真实有效,实景拍摄所得.
合富辉煌操作的大盘个案
突出性价比、差异化定位的机会主义者 ——南国奥林匹克花园（1000亩）
整合社会资源——运动和教育
业务覆蓋全国
北京 西宁 天津 濟南
大連
合肥 南京 武漢 上海 長沙 佛山 昆明 南寧 廣州
諮詢服務 總部 分公司 (一手物業代理業務)
東莞
分公司 (二手物業代理業務)
业务遍及全国——20省40市
合富辉煌自成立以来，在立足广州本地市场稳 健发展的基础上，积极开拓各地市场.业务遍
及北京、上海、天津、湖北、湖南、河南、山
指标一：项目概况 • 项目基本参数 项目占地：75766.58帄方米 项目容积率：3.67 项目总建面积：330069帄方米 绿地率：40.5％ 车位配比：0.73：1 项目得房率：85.22％-87.07％ 项目物业构成：首期5栋23—27层高层
指标一：项目概况 • 项目供方组合 开发商：长沙雄屹工贸有限公司 建筑规划：深圳立方将主设计顾问有限公司 景观规划：INTER DESIGN顾问 物业管理：英皇（香港）屋宇管理有限公司 施工单位：沙坪建筑
合富对市场的精心培育，以提升行业高度为己任 让“他们”与我们风雨兼程一路走来 —— –万科选择合富作为战略合作伙伴 –金地选择合富作为战略合作伙伴 –中信(华南)集团选择合富作为战略合作伙伴
–侨鑫集团选择合富作为战略合作伙伴
–光大集团选择合富作为战略合作伙伴
–而且将不断增加烁烁闪亮的名字……
市场认同
10月1日早上9：38分， 认购正式开始，蓄水放闸， 流程认购 等候区耐心等待，销售人员 细分服务
Part2：项目价值分析
1、项目概况 2、项目SWOT分析 3、项目价值分析
指标一：项目概况 • 项目位置 东：芙蓉北路 西：湘江风光带
浏阳河
N
本 案
芙蓉北路
南：三一九国道
三一九国道
北：浏阳河风光带（规划中）
销售业绩： 2001年7月开盘三天销售800套； 2001年10月7天销售650套； 2002年悉尼组团尊贵大户型国庆销售过半。 2003年北京奥运村一个月售磬； 2004年北京二期，未开发先销售； 均价从最初的3300元升到4600元。
大型国际豪宅社区的奇迹创造者 ——汇景新城（占地1500亩）
国内唯一在香港成功上 市的房地产代理
2004年CIHAF评为中国房地 产优秀中介代理机构前十强
发展历程
公司於1993年成立，連續8年被评为广州市一级房地产代理公 司 连续10年创广州房地产代理行业成交额的最高纪录
合富輝煌自1996年獲“一級殊榮”
一級
二級
13
約 140
共629家獲評級
三級
約 476
[滨江· 君悦香邸] 项目营销合作建议方案
合富辉煌房地产
Part1：合富体系介绍 Part2：项目价值分析 Part3：市场环境分析 Part4：项目营销建议
Part1：合富体系介绍 1、合富辉煌公司介绍 2、合富辉煌服务范畴及形式 3、合富辉煌核心竞争优势 4、合富辉煌大盘操作个案
上市公司（联交所编号：733）
公司定位
合富輝煌® 房地产
誠信為本、服務領先 全程策劃、专业服務
服务范畴及形式
1.前期策划 2.策划顾问 3.独家代理 4.营销中心
•投資可行性研究 •市場調研 •市場定位 •产品定位 •營銷策劃 •銷售部署 •包装推广 •资金回笼
•銷售实施 •销售管理
•客户跟踪 •售后服务 •签署认购书 及买卖合同 •合同鑒證 •银行按揭初审 •代收各期楼款
合富辉煌背景
• 获得的荣誉（部分） • 2005中国房地产营销代理企业品牌TOP10
–中国房地产上市公司最具突破性地产服务机构奖 –中国商业地产卓越服务机构 –中国十大房地产营销企业 –广州地产二十年杰出贡献专业服务商 –香港杰出上市企业 –中国房地产营销代理品牌企业五十强 –中国商业地产卓越服务机构 –（中国・广州）十大最受欢迎地产中介公司 –（中国・广州）十大诚信经营地产中介公司 –中国房地产代理百强企业
合富辉煌核心竞争优势
专业服务领先优势
－以领先服务与创新思维创造未来
全方位立体服务体系充分体现专业服务全程渗透 率先在行内创建建筑设计研究部，使质朴的市场信息转换为有 效的专业技术语言，使发展商有效规避风险，寻求利润的最大 空间 强大的市场终端为市场研究部提供了快速直观的一线数据作为 研究基础， 以其缜密的梳理及精辟的分析，能迅速捕捉市场 变局，为项目搭建强大的市场信息支持平台 －合富辉煌企业门户网站，发布行业及 项目信息快速、传播面广
指标一：项目概况
• 项目首期推货量：
800余套13万帄方米；其中已内部消化300余套， 4万帄方米。
• 项目卖价 项目首期800货中，已先期消化300余 套，成交均价为2400元/平方米。
指标一：项目概况 • 项目首期开发节点
11月初 春节前 07年5月 07年11月
取得预售许可证 新售楼部建成
东、安徽、南京、南宁、昆明、广东等20省份 40多个城市，为当地房地产界创造了一个又一 个精彩的篇章。
集团架构:
合富輝煌集團
合富輝煌®房地產
合富置業
港聯物業（中國）
廣州 天津 湖北 東莞 佛山 北京 上海 濟南 南寧 湖南 昆明 廣州60閒分行 上海-3閒 佛山-1閒 港聯物業（廣州） 港聯物業（上海） 港聯物業（武漢）
一期封顶
计划一期售完
一期交楼
指标一：项目概况 • 项目现状评估 1、容积率较高，项目单栋楼层高； 2、供方齐全，但比较普通； 3、项目所处地段位于城郊结合部，依托 新河三角洲的整体规划，项目前景看好； 4、项目得房率较高，实用性强； 5、项目交通大环境较好，但项目首期交 通通达性与可视性较差。
指标二：项目SWOT分析 • 优势 a、地段优势——城郊结合部，潜力大； b、产品优势——户型方正，经典房型； c、景观优势——项目可远眺湘江与新河 三角洲。 d、先发优势——本案为新河三角洲板块 首个住宅项目，是板块先驱。
强大实力:
• 有全国最早从事房地产整合营销超过千人的专业队伍。 • 广州市唯一拥有大面积自置办公物业的房地产中介公 司，办公面积高达2500平方米。
• 2003年被评为CIHAS中国房地产优秀中介代理机构20 强。 • 2004年，在“2004中国住交会”上获得“中国十大房 地产营销企业”（广州地区唯一入选单位）和“中国 房地产营销代理品牌企业五十强”两项大奖。
• 江南骏园 的旗下项目
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成功操作住宅（部份）项目
成功操作商业（部份）项目
阳光都会广场 中山大信新都汇 时代广场 浚泰商城 北京金港岛购物中心 龙江亚洲国际家具材料城 中海名都商铺 中山四路复建项目 东兴顺商场北京路名店城 纵横天地 中海康城商业街 北京路银座广场
中山四、五路地铁沿线商业城 萧山开元·加州阳光MALL 南宁“10+1”商业大道 南京仙林国际汽配城
成功操作写字楼（部份）项目
广州国际商贸中心 勤建商务大厦 粤能大厦
达信广场
联华大厦富星大 三新大厦 厦
广仁大厦 粤海集团大厦
百汇广场 利新大厦
建业大厦 明林大厦
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企业主要服务客户
• • • • • • • • 万科地产 光大集团 天伦集团 美林基业 新世界集团 信德集团 珠江实业 天誉集团 金地集团 侨鑫集团 中信(华南)集团 香江集团 珠江地产 华能集团 东华实业 纵横集团 中海集团 奥园集团 保利集团 新光地产 雅居乐集团 黄埔城建 城建总 ……
• 合富辉煌代理的项目已超过300个; • 广州房地产代理市场的占有率达到50%以上; • 广州市高端房地产代理市场的占有率超过90%;
单盘銷售成績彪炳 • 美林湖畔花園在五一黃金周數天，並共售出1100套單 位 • 佛山奥园首期公开发售，3小时成交2亿、3天内成交 3.3亿
• 萬科四季花城在開盤首天，400套可售單位仗旋即售 出9成
• 汇景新城2004年1－11月底累计销售金额接近12亿 • 长沙奥林匹克花园2天销售超过300套 • 主要代理大型項目，開發周期普遍長達三至六年，為 集團提供持久而穩定的代理收益。
2006年合富辉煌将与您
再创新奇迹 实现新辉煌
我公司在操作本项目上的优势
优势一：无与伦比的大盘操作经验
优势二：全程策划服务的深度与广度
整合产品和发展商品牌——情景洋房和人文生活
成功关键 充分利用自然环境 关注客户产品需求及人文创造 营销业绩： 2004年五一黄金周，开盘即成交397套
掀动长沙中央政务区的中心大盘
——长沙奥林匹克花园（506亩）
整合产品优势和发展商品
——城市中心的山地景观生活
成功关键 利用“泛营销模式”，在短短的五个月内积 蓄了超过3000名准买家； 营销业绩： 2005年10月黄金周，10月1日开盘即成交308 套，开盘即封盘，业界轰动
超出区域价格的大盘领跑者—美林湖畔花园（750亩）
整合自然资源和发展商品牌理念
——杨桃公园和休闲生活产品风格
成功关键 充分利用自然资源 产品填补区域空白 休闲度假生活定位的充分落实与展示业绩 （2004年五一黄金周） 成交1050套，金额4.8亿元