2015年上半年海南省房地产估价师《案例与分析》：商业房地产估价的技术路线和难点处理考试试题
海南省2015年上半年房地产估价师《案例与分析》：酒店房地产市场调查研究报告内容构成考试试卷
海南省2015年上半年房地产估价师《案例与分析》：酒店房地产市场调查研究报告内容构成考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、__指由于货币供应量过多而引起的货币贬值、物价上涨的现象。
A．通货贬值B．通货膨胀C．通货紧缩D．通货异常2、损失补偿应该以保险责任范围内的损失发生为前提，即有损失发生则有损失补偿，无损失则无补偿。
损失补偿金额不受到的限制。
A：实际损失B：保险合同C：保险利益D：保险标的E：执行层的组织协调3、房地产权属档案应当以__为单元建档。
A．街道B．房号C．幢D．丘4、经批准的临时用地，同农村集体经济组织签订临时用地协议，并按该土地前年平均年产值逐年给予补偿。
A：1B：2C：3D：5E：房地产估价机构必须加盖公章5、下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是。
A：因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核的估价B：因保险理赔需要，对投保房地产的价值损失进行评估C：因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价D：因房屋征收补偿需要，对用于产权调换的期房进行估价E：工业用地的监测点评估价格6、原国家计委、原建设部《关于房地产中介服务收费的通知》规定，房屋买卖代理收费，实行独家代理的，由双方协商，但最高不超过成交价格的。
A：1％B：2％C：3％D：4％E：执行层的组织协调7、某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续。
土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取__年。
A．35B．45C．48D．508、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为__。
A．存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量B．存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量C．存量+新开发量+空置房量-拆毁量D．存量+新增竣工量-拆毁量9、个人住房贷款比例不高于所购房屋价款或评估价值的__%。
浙江省2015年上半年房地产估价师《案例与分析》：商务办公房地产估价的技术路线和难点处理考试试题
浙江省2015年上半年房地产估价师《案例与分析》：商务办公房地产估价的技术路线和难点处理考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”，其具体要做到的不包括。
A：后续开发经营期究竟多长要预测准确B：各项收入、支出在何时发生要预测准确C：各项收入、支出发生的金额要预测准确D：各项后续开发完成后的利润要预测准确E：工业用地的监测点评估价格2、房地产拍卖即通过公开竞价的方式将房地产标的卖给的一种交易行为。
A：最低出价者B：最高出价者C：正常出价者D：最高条件出价者E：执行层的组织协调3、建设用地规模在__万平方米以上的新建小区及组团都要进行综合验收。
A．1B．2C．3D．54、某高层楼房占用的土地总面积为900m2，房地产总价值为3000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为2000万元；乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为1000万元。
按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为（）m2。
A．700B．600C．500D．2005、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是。
A：过去数据简单算术平均法B：过去数据加权算术平均法C：未来数据简单算术平均法D：未来数据资本化公式法E：工业用地的监测点评估价格6、产生房地产价格泡沫的基础是__。
A．土地稀缺B．城市化进程快C．投机需求膨胀D．过度放贷7、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段。
调查评估出的各地价区段在某一时点的。
A：基准价格B：平均价格C：正常价格D：市场价格E：工业用地的监测点评估价格8、下列房地产开发项目土地使用权的取得，不可采取行政划拨方式的有。
A：国家机关用地、军事用地B：国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地C：娱乐设施建设用地D：经济适用住房建设用地E：房地产估价机构必须加盖公章9、城市__的主要任务是在总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置作出进一步的安排。
2015年海南省房地产估价师《案例与分析》：商务办公房地产估价的常用方法试题
2015年海南省房地产估价师《案例与分析》：商务办公房地产估价的常用方法试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。
在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。
但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方__元/m2。
A．2020.80B．2214.29C．2336.45D．2447.372、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是．【2007年考题】A：有租约限制下的价值B：共有房地产的价值C：无租约限制下的价值D：承租人权益的价值E：工业用地的监测点评估价格3、下列不属于权属登记管理贯穿房地产的全过程的是__。
A．前期考核B．开发C．建设D．使用4、依据《物权法》的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，。
(2008年试题) A：由国家无偿收回B：自动续期C：应于届满前6个月申请续期D：应于届满前1年申请续期E：房地产估价机构必须加盖公章5、下列关于需求规律的表述中，正确的是__。
A．一般来说，在其他条件不变的情况下，某商品的需求量与该商品价格之间呈正方向变动，即需求量随商品本身价格的上升而增加，随商品本身价格的下降而减少B．一般来说，在其他条件不变的情况下，某商品的需求量与该商品价格之间呈反方向变动，即需求量随商品本身价格的上升而减少，随商品本身价格的下降而增加C．需求规律在理论上可用价格效应和收入效应的综合作用——替代效应来解释D．“吉芬商品”和“炫耀效应”都是满足需求规律的6、下列关于路线价法的表述中，不正确的是（）。
A．路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理B．路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C．运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D．路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格7、在估价报告中应包含一份由__的估价师签名、盖章的声明。
海南省2015年上半年房地产估价师《制度与政策》：房地产中介服务行业规范模拟试题
海南省2015年上半年房地产估价师《制度与政策》：房地产中介服务行业规范模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、单独编制的历史文化名城保护规划，由国务院审批其总体规划的城市，报__审批。
A．建设部B．国家文物局C．国务院、建设部D．建设部、国家文物局2、如果贷款利率__内部收益率，项目投资就会盈利。
A．低于B．等于C．高于D．无关联3、关于估价资料归档的要求的说法，错误的是。
A：估价资料归档的内容应包括估价中形成的有保存价值的各种文字、图表、影像等资料B：记录估价中估价师对估价结果的不同意见的资料应作为必须归档的内容之一C：归档的估价资料应采用纸质文档形式，不得只采用电子文档形式D：对未正式出具估价报告的估价项目及相关资料也应归档，保存期不得少于1年E：工业用地的监测点评估价格4、被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金，双方协商不成的，__。
A．通过委托评估确定B．依照合同办理C．遵循惯例处理D．不予支付5、下列不属于我国信托机构开办的业务是。
A：信托业务B：委托业务C：代营业务D：外汇业务E：执行层的组织协调6、下列估价业务中，估价机构可以承接的是__。
A．超出了估价机构业务范围的估价业务B．估价机构的专业能力难以胜任的估价业务C．估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务D．承接后出现很大执业风险的估价业务7、路线价法估价的第二个步骤应为__。
A．设定标准深度B．求取路线价C．编制深度百分率表D．划分路线价区段8、建设单位征用的土地，其土地所有权属于__。
A．集体经济组织B．国家C．建设单位D．使用单位9、据调查，某城市2008年初总家庭数为120万户，户年均可支配收入为5万元，约有15%的家庭打算当年购房，平均住房需求80g㎡/户，则2008年该市新建商品住房的总市场潜量是万。
《房地产案例与分析》四大估价方法的相关内容(容易出问答题)
四大估价方法的相关内容（容易出问答题)一、四大估价方法的适用对象和条件1。
比较法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第六章）（1）适用对象:具有交易性的房地产.即经常发生交易的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。
而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，就难以采用市场（比较）法估价.（2)适用条件：同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易.有健全的房地产市场，便于掌握充足的交易实例资料。
一般来说，合适的交易实例要选取3个以上才能满足要求。
如果交易实例太少，可能引起较大偏差。
另外，房地产交易资料也要完整、真实，这是提高估价精确度的基本保证.2.收益法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第七章)（1)适用对象：收益法适用的对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产,如住宅（特别是公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库(用于出租的)、农地等。
它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。
例如,估价对象目前为自用或空闲的住宅，虽然没有实际收益，但却具有潜在收益，因为类似住宅以出租方式获取收益的情形很多,因此可将该住宅设想为出租的情况下来运用收益法估价，即先根据同一市场上有出租收益的类似住宅的有关资料，采用类似于市场法的方法求出该住宅的净收益或租赁收入、运营费用等，再利用收益法来估价.但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法一般不适用。
（2)适用条件：收益法适用的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化。
对未来的预期通常是基于过去的经验和对现实的认识做出的，必须以广泛、深入的市场调查和市场分析为基础.3.成本法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第八章)（1）适用对象:成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价,如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的房地产,以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。
房产评估师考试《房地产估价案例与分析》学习笔记-第四部分各种题型的串讲
第四部分 各种题型的串讲1.问答题的重点：（1）估价四大方法的技术路线选择及应用：一是选用的方法；二是估价前提、价格内涵、估价范围；三是价格形成的过程；资料应收集哪些、参数如何选择及处理、技术路线、注意事项等；四是估价工作中有哪些错误或不当之处？具体如下：1）收益法主要考有效毛收入如何测算、各类用房收益测算的技术路线？合同租金如何处理？租金差异原因？如何处理租金差异？净收益测算中的错误？收益法测算思路中存在哪些错误？2）比较法案例能否作为可比实例？为什么？选定可比实例后，应对可比实例成交价格进行哪些处理？如何对可比实例成交价格进行租赁状况调整？3）成本法主要考估价适宜选用哪种估价方法？在估价测算过程中应关注哪些特点？测算中采用的建筑面积应为多少？确定该房地产重置成本的过程有哪些错误？4）假设开发法假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？（2）估价的相关事项：估价目的、估价对象范围、价值时点、价值内涵、估价原则、房地产的价值标准与估价目的之间的关系、复核估价如何确定价值时点、估价对象状况及房地产市场状况？复核估价的估价目的和价值定义、原估价报告超出使用期限如何处理、补充哪些外部作业工作、做出哪些具体调整等。
（3）抵押估价、拍卖变卖估价、征收估价、损害赔偿估价的估价路线、参数处理、估价依据等，具体如下：1）抵押估价：变现能力分析中重点分析说明哪些问题？出售和抵押对比考题：两次估价的估价基本事项具体有哪些不同？估价原则有哪些不同？两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些？抵押和征收估价的对比考题：估价对象房屋范围分别包括哪些？造成抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些？和四大方法结合的考题，如假设开发法评估在建工程的抵押价值应注意哪些问题？2）拍卖变卖估价：估价机构书面回复的致函对象是谁？价格差异的主要原因有哪些？鉴证性估价还是咨询性估价？3）征收估价：征收房屋用途、面积的确定，租赁合同的处理，室内装饰装修如何补偿？结果差异原因？征收土地用途的确定、政府收购土地变成熟地需要再投入的费用？熟地出让，土地用途的确定和方法的选用。
海南省2015年上半年房地产估价师《相关知识》：建设项目决策阶段工程造价的计价与控制考试试卷
海南省2015年上半年房地产估价师《相关知识》：建设项目决策阶段工程造价的计价与控制考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平台理的价值。
A：委托人B：估价报告预期使用者C：管理部门D：中立E：工业用地的监测点评估价格2、某仓库房地产，建筑面积为800 ㎡，容积率为0．8，对应的土地单价为850元／㎡，现拟变更为商业用地，容积率为2．0，并已取得规划、国土等管理部门的许可．假定改为商业用地后楼面地价为2 000元／㎡，则理论上应补地价的数额为．【2006年考题】A：93．75万元B：115万元C：293．75万元D：315万元E：工业用地的监测点评估价格3、我国1949年以前的土地和房产都是以为基础的。
A：私有制B：公有制C：国有制D：社会制E：房地产估价机构必须加盖公章4、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4％，用直线法计算该建筑物的成新率为．【2005年考题】A：43．2％B：50％C：56．8％D：70％E：工业用地的监测点评估价格5、租赁合同到期，承租人需要继续租用的，应在租赁期限届满前__个月提出。
A．1B．2C．3D．46、我国到“十一五”期末，全国廉租住房制度的保障范围要求扩大到住房困难家庭。
(2008年试题)A：低收入B：中低收入C：中等收入D：所有E：房地产估价机构必须加盖公章7、强度相对指标的计算公式为。
A：总体內某部分或组的数值／总体总数值B：某一总体总量／另一有联系的总体总量C：某一空间某种现象的指标值/另一空间同类现象的指标值D：总体某一指标值/同一总体另一指标值E：执行层的组织协调8、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30m2，外墙面积6m2，单元间分隔墙面积8m2，公摊面积3m2，那么，可出租面积应为__。
河南省2015年上半年房地产估价师《案例与分析》：商业房地产估价的技术路线和难点处理考试试题
XX省2015年上半年房地产估价师《案例与分析》：商业房地产估价的技术路线和难点处理考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分与格。
一、单项选择题〔共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意〕1、下列属于流动资产的是。
A：长期投资B：固定资产C：无形资产D：应收账款E：执行层的组织协调2、王某拟购买一套面积为120㎡、单价为7800元／㎡的住房，首付款为30％，其余申请年贷款利率分别为4.8％和7.2％的公积积和商业贷款组合，贷款期限为20年，按月等额还本付息。
如果公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最低月还款额为元。
A：1297.91B：3584.01C：4881.93D：5158.71E：借款合同3、估价对象房地产20XX的纯收益为500万元，预计20XX到20XX各年纯收益分别为510万元、550万元、580万元、600万元、650万元，该房地产剩余经济寿命45年，土地使用权于2042年到期，该类房地产的报酬率为8％，则用未来数据资本化法计算的该房地产20XX1月1日的收益价格为。
A：6825万元B：6866万元C：6203万元D：6713万元E：工业用地的监测点评估价格4、潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与__。
A．意愿B．途径C．能力D．动机5、折价处置抵押房地产的，应当参照__。
A．原购买价B．重建价格C．重置价格D．市场价格6、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125㎡，套内墙体面积为20㎡，分摊的共有建筑面积为25㎡．该套住宅每平方米建筑面积的价格为．[20XX考题]A：1667元／㎡B：1765元／㎡C：1875元／㎡D：2000元／㎡E：工业用地的监测点评估价格7、某房地产开发项目，经过测算得出如下数据：如果市场前景好将产生5680万元净现值；如果市场状况一般将产生2450万元净现值；如果市场前景不好，则将产生-3680万元净现值，经分析市场前景为：好的概率45％；一般概率35％；不好的概率20％。
2015年上半年海南省房地产估价师《经营与管理》：房地产债务融资的特点考试题
2015年上半年海南省房地产估价师《经营与管理》：房地产债务融资的特点考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用作为其中的一种估价方法。
A：市场法B：假设开发法C：收益法D：成本法E：工业用地的监测点评估价格2、根据工程量清单计价法，为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用被称为__。
A．工程建设费用B．措施费C．规费D．直接工程费3、决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的最主要因素是。
A：满足购买者使用要求B：购买者支付能力C：物业预期收益D：物业用途E：借款合同4、财务内部收益率是指项目在（）内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的贴现率。
A．建筑施工期B．开发或经营期C．建筑物经济寿命期D．建筑物自然寿命期5、房地产抵押自合同__之日起生效。
A．登记B．工商鉴证C．公证D．签订6、盈亏平衡分析结果显示：甲项目当售价下降30％、成本上升60％时，开发利润(税前)为0；乙项目当售价下降20％、成本上升50％时，开发利润(税前)为0。
因此，在抵御售价和成本变动风险的能力方面，。
A：甲项目强于乙项目B：乙项目强于甲项目C：甲项目与乙项目一样强D：不能确定哪个项目强E：借款合同7、甲将其房屋委托房地产中介服务机构一次性出租，租期三年，实际成交月租金500元。
按国家规定，房地产中介服务机构应收的租赁代理费用最高为__元。
A．250B．500C．750D．15008、某笔住房拆押贷款按月还本付息，其月利率为0.5%，通常称为“年利率6%、每月计息一次”，即“名义利率”。
当按单利息计算时，名义利率和实际利率是一致的，按复利计息时它们的关系为__。
A．相等B．不相等C．可能会相等D．不能确定9、现在借入500元，年利率为10%，两年后的实际经济价值等于__元。
江西省2015年房地产估价师《案例与分析》：商务办公房地产估价的技术路线和难点处理模拟试题
江西省2015年房地产估价师《案例与分析》：商务办公房地产估价的技术路线和难点处理模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、据调查，某城市2008年初总家庭数为120万户，户年均可支配收入为5万元，约有15%的家庭打算当年购房，平均住房需求80g㎡/户，则2008年该市新建商品住房的总市场潜量是万。
(2008年试题)A：1260B：1380C：1440D：2100E：借款合同2、张某用1000万元购买了一间商铺用于出租经营，其要求的投资收益率为10％，经营期为20年，如果每年经营净收益相等，则该投资者的年投资回报为万元。
A：17．46B：100．00C：117．46D：672．75E：借款合同3、某房地产的报酬率为8％，收益期限为30年的价格为4000元／㎡．若报酬率为6％，收益期限为50年，则该房地产价格为。
A：3000元／㎡B：4500元／㎡C：5200元／㎡D：5600元／㎡E：工业用地的监测点评估价格4、某宗土地50年使用权的价格为1000万元，现探测其地下有铜矿资源，该铜矿资源的价值为500万元。
若土地资本化率为7%，则该宗土地30年使用权的价格为__。
A．899B．10013C．1349D．15005、__是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。
A．房地产膨胀B．房地产泡沫C．房地产滞销D．房地产过度开发6、下列用地中，不宜划拨供给的是__。
A．部队伙房建设用地B．工商管理所办公楼建设用地C．上市公司保卫科值班室建设用地D．科技博物馆扩建项目建设用地7、某大厦总建筑面积10000㎡，房地总价值6 000万元，其中，土地总价值2 500万元．某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240㎡．如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为．【2005年考题】A：2．4％B：3．0％C：3．8％D：7．2％E：工业用地的监测点评估价格8、当居民收入的增加是__的收入增加时，对居住房地产的需求会增加的最多。
海南省2017年上半年房地产估价师《案例与分析》：商务办公房地产估价的技术路线和难点处理考试试题
海南省2017年上半年房地产估价师《案例与分析》：商务办公房地产估价的技术路线和难点处理考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、建筑物的所有权可以分为独有、共有和__三种。
A．区分共有B．区分所有C．公有D．私有2、某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反映了消费者市场的。
(2009年试题)A：替代性B：发展性C：地区性D：复杂性E：借款合同3、建筑密度通常以控制。
A：上限B：下限C：中限D：上、下限E：执行层的组织协调4、下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是__。
A．净收益包括有形收益和无形收益B．运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费C．通常只有客观收益才能作为估价依据D．应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值5、某宗土地50年使用权的价格为1000万元，现探测其地下有铜矿资源，该铜矿资源的价值为500万元。
若土地资本化率为7%，则该宗土地30年使用权的价格为__。
A．899B．10013C．1349D．15006、某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积10000㎡。
共有100套住房，有100户居民。
经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元／㎡，平均每套住房的市场租金为1500元／月，在受损情况下的市场价格为4500元／㎡；如果对该住宅楼进行修复，修复工程费为150万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1300元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5％，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是。
A：该损害在经济上是可修复的B：修复所能带来的价值增加额为500万元C：该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元D：在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6．5万元E：工业用地的监测点评估价格7、路线价法主要适用于__。
贵州房地产估价师《案例与分析》：商业房地产估价的技术路线和难点处理考试试题
贵州房地产估价师《案例与分析》：商业房地产估价的技术路线和难点处理考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意)1、以中外合资企业的房地产抵押的必须经通过，但企业章程另有约定的除外。
A：工会B：职工（代表）大会C：股东大会D:董事会E：执行层的组织协调2、申请核定一级房地产估价机构资质的，国务院建设行政主管部门应当自受理申请材料之日起日内作出决定.A：20B：30C:45D：60E:执行层的组织协调3、基准地价是城市中均质区域内的土地__。
A．最低价格B．最高价格C．平均价格D．成交价格4、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（）。
A．比较风险B．通货膨胀风险C．时间风险D．资本价值风险5、在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是。
A:开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径B：开发用地取得途径应为估价时点估价对象所占区域类似土地的主要取得途径C:开发用地取得途径应为估价时点收集的取得成本最高的土地取得途径D：开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径E：工业用地的监测点评估价格6、若某国家在一个时期的消费函数为C=1000+0．8y，则该国此时的引致消费是(公式中C表示消费，Y表示收入)。
(2006年试题)A:0．8B：0．8yC：1000D：1000+0．8yE：执行层的组织协调7、房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起__日内给予答复。
A．3B．5C．7D．108、房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据.成交价格明显低于正常市场价格的，以作为缴纳税费的依据。
A：出租价格B：抵押价格C:成交价格D：评估价格E：执行层的组织协调9、下列土地状况中,不属于土地权益状况的是。
A：土地使用期限B：土地使用管制C：土地面积大小D：土地权利性质E：工业用地的监测点评估价格10、建设用地使用权出让合同签订后,日内应支付全部地价款.A:60B：90C:100D：120E：房地产估价机构必须加盖公章11、有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元,收益期为无限年，该类房地产资本化率为10％,则该房地产的收益价格为。
2015年房地产估价师《房地产估价案例分析》辅导资料3.5
1.收益性其收益和获利方式大致分为两类：一类是房地产开发商开发后直接销售、投资转卖;另一类则是长期投资经营，有：1)开发商自营、2)业主自营、3)出租给他人经营等方式。
2.经营内容多，业态多样在同一宗商业房地产特别是大体量的商业房地产中，往往会有不同的经营内容，例如一部分经营商品零售，一部分经营餐饮，一部分经营娱乐等等，不同的经营内容(或者说不同的用途)一般会有不同的收益水平，例如采用收益法估价时应该注意经营内容不同的各部分商业房地产采用不同的收益率(即报酬率或资本化率)。
3.出租、转租经营多，产权分散复杂商业房地产的业主常常将其房地产出租给他人经营，有的承租人从业主手上整体承租后又分割转租给第三者，造成商业房地产产权分散、复杂，因此在进行房地产估价时要调查清楚产权状况，分清估价价值定义是出租人权益评估还是承租人权益评估，避免有的估价委托人仅是承租人，却以房地产产权人的身份委托。
【补充理论教材第三章第四节(六)的三种价值定义】无租约限制价值——是指房地产在不考虑租赁因素影响情况下的价值，其评估价值为未出租部分和已出租部分均按市场租金确定租金收入所评估的价值。
它又称为完全产权价值。
“完全产权价值”不仅是不考虑租赁因素影响的价值，还不考虑抵押、查封等因素影响的价值，并且是房屋所有权和出让建设用地使用权的价值，即完全产权价值是指房屋所有权和以出让方式取得的建设用地使用权在不受任何其他房地产权利等限制情况下的价值。
是“干净”的房屋所有权和“干净”的土地使用权的价值。
出租人权益价值——也称为“有租约限制价值”、“带租约的房地产价值”，是指出租人对自己的已出租房地产依法享有权益的价值。
其评估价值为已出租部分在租赁期间按租赁合同约定的租金确定租金收入、未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后按市场租金确定租金收入所评估的价值。
承租人权益价值——是指承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值。
其评估价值为按租赁合同约定的租金与市场租金差额所评估的价值。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
2015年上半年海南省房地产估价师《案例与分析》：商业房地产估价的技术路线和难点处理考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、站在开发商的角度上，企业税后利润等于利润总额减去__。
A．管理费B．财务费C．经营费D．所得税2、下列关于税收的表述中，正确的是__。
A．房产税的课税对象是房产B．房地产转让，必须按照交易合同上载明的价格征收契税C．农村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用税D．城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地是城镇土地使用税的计税依据3、某写字楼的建筑面积为4000㎡，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80％，月租金为30元／㎡。
当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90％，月租金为40元／㎡，报酬率为6％，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为万元。
A：67.60B：811.24C：1622.48D：2433.72E：工业用地的监测点评估价格4、与报酬率性质不同的名词有__。
A．利息率B．折现率C．内部收益率D．资本化率5、设立地役权通常会使（）。
A．供役地的价值下降B．需役地的价值下降C．供役地与需役地的价值都下降D．供役地与需役地的价值都上升6、下列不属于衡量会计信息质量原则的是__。
A．客观性原则B．不相关连性原则C．可比性原则D．及时性原则7、在土地出让合同约定的动工开发期限满两年尚未动工的土地使用权，可以处以__。
A．合同出让金的20%以上罚金B．合同出让金的50%以上罚金C．以原价的30%收回土地D．无偿收回土地使用权8、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。
如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是__元/m2。
A．-100B．50C．50D．1009、某银行为开发商提供两种方案贷款条件，甲方案的贷款利率为17%，按季计息；乙方案的贷款利率为18%，一年计息一次，从支付利息角度开发商适宜选择（）。
A．方案甲B．方案乙C．方案甲和方案乙均可D．无法判断10、房地产的最高最佳使用状态不包括。
A：最佳区位B：最佳规模C：最佳用途D：最佳集约度E：工业用地的监测点评估价格11、被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由__规定。
A．国务院B．国土资源部C．省、自治区、直辖市D．县12、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。
该套住宅每1m2建筑面积的价格为（）。
A．1667元/m2B．1765元/m2C．1875元/m2D．2000元/m213、成本法最基本的公式是。
A：房地产价值=房地产重新购建价格-建筑物折旧B：房地产价值=土地重新购建价格+建筑物折旧C：房地产价值=重新购建价格-建筑物折旧D：房地产价值=重新购建价格+建筑物折旧E：工业用地的监测点评估价格14、__是税收制度和政策的中心环节。
A．税率B．税基C．课税对象D．税费征缴15、建筑物是否属违章建筑，应由该建筑物所在地的认定。
A：房屋权属登记机关B：县级以上人民政府C：房屋拆迁管理部门D：城市规划行政主管部门E：执行层的组织协调16、基准地价是城市中均质区域内的土地。
A：最低价格B：最高价格C：平均价格D：成交价格E：工业用地的监测点评估价格17、__是指经济活动中的一种借贷行为，是以偿还和付息为条件的价值单方面让渡。
A．信用B．贷款C．公债D．金融18、在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是__。
A．目标定价法B．价值定价法C．挑战定价法D．成本加成定阶法19、房地产经纪人执业资格注册登记、核发注册证书工作由负责。
A：人力资源和社会保障部B：省(自治区、直辖市)建设厅C：中国房地产估价师与房地产经纪人学会D：所在地房地产经纪人协会E：执行层的组织协调20、下列关于房地产投资分析中成本的表述，正确的是__。
A．与财务报表中的成本完全不一样B．应根据实际发生费用记录来确定C．与财务报表中的成本一样D．是对项目未来将要发生的费用的预测和估算21、房地产投资决策分析主要包括市场分析、__和投资决策三部分工作。
A．价格分析B．项目财务评价C．产品分析D．成本分析22、房地产开发商根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的方法，属于__。
A．成本导向定价法B．购买者导向定价法C．竞争导向定价法D．市场导向定价法23、耕地占用税采取的税率是。
A：比例税率B：累进税率C：累退税率D：定额税率E：执行层的组织协调24、选聘、解聘物业管理企业是__的职责。
A．业主大会B．业主代表大会C．业主委员会D．居民委员会25、开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用评估。
A：假设开发法B：剩余法C：市场法D：成本法E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、如果整个投资市场的平均收益率为20％，国家债券的收益率为10％，而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0．4，房地产投资评估的模型所用的折现率为。
A：8％B：4％C：14％D：12％E：借款合同2、影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有__。
A．自然特征，如山地和河流等B．细分市场C．人口密度的大小D．该区域发展的类型和范围E．竞争性项目的区域3、在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”，这种划分所采用的市场细分标准有__。
A．按存量增量细分B．按交易形式细分C．按目标市场细分D．按房地产用途细分E．按地域细分4、集体土地上的房屋拍卖应向当地__申请，获批准后方可进行拍卖。
A．人民法院B．公安机关C．人民检察院D．乡级人民政府5、不属于设立房地产中介服务机构应具备的条件是。
A：有自己的名称、组织机构B：有固定的服务场所C：有足量的财产和经费D：有足够量的人员E：法律法规规定的其他条件6、工程造价控制的主要方法有。
(2008年试题)A：价值工程B：协议发包C：合同管理D：非限额设计E：可行性研究7、估价项目完成后，应归档的估价资料包括（）。
A．实地查勘记录B．委托人照片C．估价项目来源和接洽情况D．估价中的不同意见E．估价报告定稿之前的重大调整或修改意见8、__是整个开发过程中最重要的一个环节，该阶段最重要的工作就是对开发项目进行可行性研究。
A．投资机会选择与决策分析B．前期工作C．建设阶段D．租售阶段9、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于__。
A．自然折旧B．物质折旧C．功能折旧D．经济折旧10、长期趋势法可以用于。
A：推测、判断房地产的未来价格B：预测收益法中未来的租金、空置率等C：市场法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整D：比较、分析两宗或两类以上的房地产价格的发展趋势或潜力E：填补某些房地产历史价格资料的缺乏11、按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为。
A：随机型竞争者B：凶猛型竞争者C：选择型竞争者D：从容不迫型竞争者E：软弱型竞争者12、在影响供给的其他因素不变的条件下，供给量在同一条供给曲线上随商品本身价格变化而发生同方向变化称为。
A：供给量的变化B：影响供给量的因素变化C：供给的变化D：影响供给的因素变化E：执行层的组织协调13、搜集估价所需的有关资料，主要取决于拟采用的估价的__。
A．估价目的B．估价方法C．价格类型D．时间长短14、《注册房地产估价师管理办法》规定，房地产估价师申请人有下列情形之一的，不予注册。
A：不具有完全民事行为能力B：刑事处罚已执行完毕C：申请在2个或者2个以上房地产估价机构执业D：年龄超过65周岁E：不是现职公务员15、随着市场细分化研究的深入，在房地产营销中引入了“弥隙市场”的概念，弥隙市场的特点是。
A：消费者愿意支付较高的价格B：企业处于领导地位C：消费者以年轻人为主D：商品住宅多为豪宅E：以投资性购买为主16、单层工业厂房的屋盖结构的主要承重构件为。
A：屋面板B：屋架C：天窗架D：托架E：执行层的组织协调17、豪华住宅、私立学校、商场用地的土地使用权出让的法定最高年限，由低至高的顺序为__。
A．商场、豪华住宅、私立学校B．豪华住宅、商场、私立学校C．私立学校、商场、豪华住宅D．商场、私立学校、豪华住宅18、结合保险的本质，属于保险基本职能的是职能。
(2007年试题)A：分散危险B：融通资金C：防灾防损D：分配E：执行层的组织协调19、签订、变更、终止租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后__日内，持有关部门证明文件到市、县人民政府房产管理部门办理登记备案手续。
A．10B．20C．30D．4020、选取可比实例时，应符合的要求包括等．【2004年考题】A：可比实例与估价对象所处的地区必须相同B：可比实例的交易类型与估价目的吻合C：可比实例的规模与估价对象的规模相当D：可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E：可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同21、对于房地产估价纠纷、诉讼等引发的估价报告鉴定，其中的一个重要方面是考察__是否履行了必要的估价程序来完成该估价报告。
A．房地产估价机构B．房地产估价师C．房地产估价机构和房地产估价师D．估价人员22、公民有下列__情形之一的，利害关系人可以向人民法院申请宣告其死亡。
A．下落不明满1年的B．下落不明满2年的C．下落不明满3年的D．因意外事故下落不明，从事故发生之日起满2年的23、当前，我国各地房地产交易管理机构的主要任务是。
A：办理房地产交易登记、鉴证等手续B：开展房地产股票活动指导和监督C：为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等各种服务D：协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税费E：为政府或其授权的部门公布各类房屋的房地产成本价格24、估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的（）。
A．融资计划B．出租计划C．销售计划D．租售计划25、盈利能力分析指标主要包括等。
A：存货周转天数B：资产报酬率C：股东权益报酬率D：销售毛利率E：销售净利率。