2010注评备考 资产评估随章讲义：总 论
《资产评估》讲义
第一章总论（★★）一、本章考情及重点1.本章在考试中处于重要地位，属于考试的重点章。
本章在考试中的题型主要有单选、多选、名词解释和简答，分数在8分左右。
例如，2007-2009年考试情况如下：2．本章的重点是资产评估的价值类型、资产评估的程序。
二、本章重点内容串讲第一节资产评估的含义（一）资产评估的概念1．资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。
2．资产评估主要由六大要素组成，即资产评估的主体、客体、特定目的、程序、价值类型和方法。
（二）资产评估的特点现实性、市场性、预测性、公正性、咨询性（三）资产评估与会计计价的区别1.二者发生的前提条件不同2.二者的目的不同3.二者的执行操作者不同第二节资产评估的对象（一）资产的含义会计学中的资产是指过去的交易或事项形成并由企业拥有或者控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益；作为资产评估对象的资产，可以从以下几个方面理解：1.资产是一种权利2.资产是一种获利能力3.资产必须为某一主体所拥有和支配（二）资产的分类1．按资产存在形态分类按资产存在的形态可以分为有形资产和无形资产。
2．按资产是否具有综合获利能力分类按资产是否具有综合获利能力可以分为单项资产和整体资产。
3．按资产能否独立存在分类按资产能否独立存在可以分为可确指的资产和不可确指的资产。
4．按资产的流动性分类按资产的流动性可以分为短期资产和长期资产。
第三节资产评估的价值类型（★）（一）资产评估的特定目的资产评估的特定目的主要有：资产转让、企业兼并、企业出售、企业联营、股份经营、中外合资合作、企业清算、抵押担保、企业租赁、债务重组等。
（二）资产评估的价值类型1.价值类型在资产评估业务中具有重要的作用，表现在：（1）价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素。
（2）价值类型制约资产评估方法的选择。
（3）明确评估价值类型，可以更清楚的表达评估结果，可以避免报告使用者误用评估结果。
自考资产评估知识点整理全
自考资产评估知识点整理全第一章总论本章是资产评估的理论性、方法性、基本概念的章节，在历年考试中，本章的比重较大。
1一般地说，资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算.2资产评估的特点：现实性、市场性、预测性、公正性、咨询性3资产评估与会计计价的区别：发生的前提条件不同、目的不同、执行操作者不同。
当然，资产评估与会计计价也是有联系的，二者相辅相成。
4资产的价值是由资产所具有的获利能力决定的。
5按资产存在的形态可以分为有形资产和无形资产。
6有形资产是指那些具有实体形态的资产，包括机器设备、房屋建筑物、流动资产等。
按资产能否独立存在可以分为可确指的资产和不可确指的资产。
7不可确指的资产是指不能独立于有形资产而单独存在的资产，如商誉。
目前不可确指的资产只有商誉。
8价值类型制约资产评估方法的选择。
主要价值类型有：市场价值。
在用价值：在用价值是指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值。
投资价值：投资价值是指资产对于具有明确投资目的的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。
9资产评估的假设：继续使用假设公开市场假设：公开市场是指发达与完善的市场条件。
公开市场假设是基于市场客观存在的现实，即资产在市场上可以公开买卖，不论资产的买者或卖者都希望得到资产最大最佳效用。
清算（清偿）假设10资产评估的原则包括两个层次的内容，即资产评估的工作原则和资产评估的经济原则。
资产评估的工作原则：独立性原则、客观性原则、科学性原则、专业性原则资产评估的经济原则：贡献原则、替代原则、预期原则11资产评估基础日一般的基准时点是日。
第二章资产评估的基本方法要求掌握资产评估的基本方法、评估基本方法的运用及方法中各个指标的确定。
第一节市场法市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种评估方法。
市场法应用的前提条件：需要有一个充分发育的活跃的公平的资产交易市场；被评估资产的市场参照物及其相比较的指标、技术参数等资料是可以搜集的。
自考资产评估重点按章节
资产评估第一章总论第一节资产评估的含义一、资产评估的概念资产评估：指由专门机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的过程。
资产评估六大要素：主体、客体、特定目的、程序、价值类型和方法。
主体：是指资产评估由谁来承担，评估工作进行的重要保证客体：评估的对象，内容的界定特定目的：资产业务发生的经济行为，决定和制约价值类型和方法的选择价值类型：是对评估价值的质的规定，评估方法的选择具有约束性。
方法：是确定资产评估价值的手段和途径。
二、资产评估的特点（一）现实性现实性是指以评估基准期为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行的评定估算。
资产评估的现实性表现的以下三个方面：（1）资产评估直接以现实存在为资产确认、估价和报告的依据，没有与过去业务及其记录进行衔接、均衡、达成一致等约束，只需要说明当前资产状况；（2）以现实状况为基础反映未来；（3）现实性强调客观存在。
（二）市场性（三）预测性用资产的未来时空的潜能说明现实。
未来没有潜能和效益的资产，现实评估价值是不存在的。
（四）公正性资产评估行为对于评估当事人具有独立性。
（五）咨询性是为资产业务提供的专业化估价意见，无强制执行效力三、资产评估与会计计价的区别第二节资产评估的对象一、资产的含义资产作为被评估的对象，可以从几个方面理解：（一）资产是一种权利（二）资产是一种获利能力（三）资产必须为某一主体所拥有和支配二、资产的分类除商誉以外都是可确指的资产。
从西方发达国家资产评估历史分析，最初的资产评估对象主要是不动产。
第三节资产评估的价值类型一、资产评估的特定目的资产评估的特定目的对资产评估的影响表现在两个方面：一是：在什么样的条件下，即资产发生怎样的经济行为时应该评估和可以评估；二是：不同的经济行为决定了评估价值类型的差异，引致资产评估结果的差异。
资产评估的特定目的主要有：资产转让；企业兼并；企业出售；企业联营；股份经营；中外合资、合作；企业清算；抵押；担保；企业租赁；债务重组等等。
2010年房产估价师理论与方法第五章精选讲义5
（2）在依法判定的使用权利方面，应以使用管制（如土地用途管制、规划条件等）为依据。
例如，如果城市规划规定了某宗土地的用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等，那么对该宗土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。
所谓“城市规划创造土地价值”，在一定程度上反映了这一要求。
具体地说，如果城市规划规定了该宗土地为居住用途，即使从该宗土地的坐落位置、周围环境来看适合于作商业用途，但也应以居住用途为前提来估价，除非申请变更为商业用途并且能够获得批准。
在容积率方面，如果城市规划规定了该宗土地的容积率不超过2．5，除非依法调整了容积率，否则应以容积率不超过2．5为前提来估价。
如果以商业用途或者容积率超过2．5来估价，由于商业用途或者超出的容积率不仅没有法律法规的保障，而且是违法、违规的，据此评估出的较高价值不能实现，也就不会得到认可。
某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。
现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按（）进行评估。
（2001年试题）A．工业厂房B．工业用地C．商品住宅D．商住用地答案：D（3）在依法判定的处分权利方面，应以法律、法规、规章、政策或者合同（如国有建设用地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据。
处分方式包括买卖、互换、租赁、抵押、出资、抵债、赠与等。
法律、法规、规章和政策等规定或者合同约定不得以某种方式处分的房地产，不应作为以该种处分方式为估价目的的估价对象，或者委托人要求评估该种处分方式下的价值的，其评估价值应为零。
（4）在依法判定的其他权益方面，评估出的价值应符合国家的价格政策。
具体地说，评估政府定价或者政府指导价的房地产，应遵循相应的政府定价和政府指导价。
例如，房改售房的价格，应当符合政府有关该价格测算的要求；新建的经济适用住房的价格，应当符合国家规定的经济适用住房价格构成和对利润率的限定；集体土地征收和国有土地上房屋拆迁估价，应当符合国家有关集体土地征收和国有土地上房屋拆迁补偿的法律、法规、规章和政策等。
2010年自考资产评估笔记第五章
第五章 ⽆形资产评估 ⽆形资产指没有事物形态的资产，但是为特定的主体所拥有，并能够长期发挥效⽤的⼀种资源。
第⼀节 ⽆形资产评估的特点 ⼀、⽆形资产及其分类 （⼀）⽆形资产的特点 1、⽆形资产具有⾮流动性，并且有效期较长。
⼀般来说，⽆形资产是与特定业企业结合在⼀起的，它固定地属于某⼀企业或公司。
如果企业因各种原因不复存在，则其⽆形资产也随之消失，除⾮企业在不复存在之前已经把这些⽆形资产出售或转让给其他企业，成为另⼀个企业的⽆形资产。
2、⽆形资产没有物质实体，但未来收益较⼤。
如果单就没有物质实体⽽⾔，⽆形资产与应收、预付账款并没有什么不同。
但它们是有区别的。
⽆形资产是凭借各种的知识、技术经验积累到⼀定程度⽽形成的⼀种经济资源；对于这种经济资源它属于法律或契约所赋予的权利，有些资源，如专有技术、配⽅和公式等。
和流动资产的范畴不⼀样，流动资产属于没有物质实体，但是能形成超越⼀般同⾏业的收益能⼒资本化价值⽽有偿取得的资产。
3、⽆形资产单独不能获得收益，它必须附着于有形资产。
⽆形资产与有形资产结合在⼀起才能创造收益。
（⼆）⽆形资产的分类 ⽆形资产种类很多，可以按不同标准进⾏分类。
1、按企业取得⽆形资产的渠道，可分为企业⾃创（或⾃⾝拥有）的⽆形资产和外购的⽆形资产。
前者是由企业⾃⼰研制创造获得的以及由于客观原因形成的，如⾃创专利、专有技术、商标权、商誉等；后者则是企业以⼀定代价从其他单位购⼊的，如外购专利权、商标权等。
2、按有⽆法律保护，可以分为法定⽆形资产和收益性⽆形资产。
专利权、商标权等均受到国家有关法律的保护，称为法定⽆形资产；⽆法律保护的⽆形资产，如专有技术等称为收益性⽆形资产。
3、按可辨识程度，可以分为可确指⽆形资产和不可确指⽆形资产。
凡是那些具有专门名称，可单独地取得、转让或出售的⽆形资产，称为可确指的⽆形资产，⽆形资产包括商标权、版权、计算机软件等。
⼆、影响⽆形资产评估的价值的因素 影响⽆形资产评估价值的因素主要有以下⼏个： （⼀）⽆形资产的成本 ⽆形资产与有形资产⼀样，也具有成本。
第一章 资产评估基础理论
资产评估（2010），全国注册资产评 估师考试用书编写组。
参考用书：资产评估相关教材。
注册资产评估师（CPV)：
CPV（Certified Public Valuer） 考试科目：《资产评估》、《经济法》、
《财务会计》、《机电设备评估基础》、 《建筑工程评估基础》。 考试以3年为一个周期。
一、 资产评估的目的
（一）资产评估的一般目的： 资产在评估时点的公允价值。
（二）资产评估的特定目的： 判断特定条件下或者具体条件下资产
的公允价值。
我国资产业务主要有：
资产转让 企业兼并 企业出售 企业联营 股份经营 中外合资、合作
企业清算 担保 企业租赁 债务重组 其他
注意：
1985年制定第一版，2007年发布了第八版。
国际评估准则中相关概念：
不动产与不动产权 ；动产与动产权： 财产 ；资产：资产评估；折旧： 市场、成本、价格和价值 ： 最高最佳使用： 市场价值与市场价值以外的价值： 评估方法：
2.美国评估促进会（AF）制定的 《专业评估执业统一准则》（USPAP）
评估人员具有专业技术知识和经验。
（四）咨询性
资产评估结论是为资产业务提供专业化估 价意见，这个意见本身并无强制执行的效 力。
评估者只对结论本身合乎职业规范要求负 责，而不对资产业务定价决策负责。
五、资产评估的功能和作用
（一）功能：评价和评值
（二）资产评估的基本作用 1.咨询的作用 2.管理的作用 3.鉴证的作用：价值鉴证
ห้องสมุดไป่ตู้ 背离条款： 为了保证资产评估准则的适用性和可操作
性，许多国家的评估准则，也包括国际评估准 则，都在评估准则中设有背离条款，允许某些 条件受到限制，不能完全按照评估准则的要求 和规定的程序进行资产评估情况出现。在各国 的评估准则中，背离条款的适用范围是受到严 格限制的。评估准则的基本要求和关键程序是 不允许背离的。
资产评估基础讲义
第一章导言本章概括地介绍了资产评估的基本概念、基本作用、原则（工作原则和经济技术原则）、行业发展、地位和作用。
主要考查客观题，估计分值在5分左右。
考情分析第一节资产评估的基本概念及基本作用一、资产评估的概念（一）资产评估资产评估属于价值判断的范畴，即使用专业的理论和方法对资产的价值进行定量的估计和判断，其概念可以从一般意义、专业角度和法律角度三个层次进行表述。
1. 一般意义：资产评估就是估计和判断资产的价值。
当进行市场交易时，所有的市场参与者大都会依据自己所掌握的知识和信息，自觉或不自觉地运用资产评估的理论和方法，对交易对象进行价值判断，从而确定其交易价格。
2.专业角度：作为一种专业服务，资产评估是由资产评估专业人员和评估机构依据一定的执业标准对资产的价值进行评定估算的专业化活动。
3. 法律角度：《中华人民共和国资产评估法》规定：第二条本法所称资产评估（以下称评估），是指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。
法定资产评估概念除了规定资产评估是一种价值评定、估算行为外，还强调了资产评估的主体、客体、法律性质和服务成果。
（1）资产评估的主体：资产评估机构及其评估专业人员评估机构是依法设立的从事评估业务的专业机构。
评估专业人员包括评估师和其他具有评估专业知识及实践经验的评估从业人员。
评估专业人员应当加入评估机构，才能从事评估业务。
（2）资产评估的客体（对象）：包括不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益。
（3）资产评估服务的法律性质：资产评估是受委托人与资产评估机构依法订立的资产评估委托合同约束的专业服务。
资产评估法第三条自然人、法人或者其他组织需要确定评估对象价值的，可以自愿委托评估机构评估。
涉及国有资产或者公共利益等事项，法律、行政法规规定需要评估的（以下称法定评估），应当依法委托评估机构评估。
2010注评备考 资产评估随章讲义(3)
声明：本资料由大家论坛注册资产评估师考试专区/forum-39-1.html 收集整理，转载请注明出自更多评估师考试信息，考试真题，模拟题：/forum-39-1.html大家论坛，全免费公益性注评考试论坛，等待您的光临！2010注评备考资产评估随章讲义：资产评估程序第一节资产评估程序概述一、资产评估程序的定义和分类（一）定义指注册资产评估师执行资产评估业务所履行的系统性工作步骤。
（二）分类（04年单选题）1.狭义的资产评估程序：从资产评估机构和人员接受委托开始，到向委托人或相关当事人提交资产评估报告书为止。
2.广义的资产评估程序：开始于承接资产评估业务前的明确资产评估基本事项环节，终止于资产评估报告书提交后的资产评估文件归档管理。
《资产评估准则-基本准则》及《资产评估准则-评估程序》是从广义的角度来进行规范的。
（三）资产评估程序通常包括以下主要环节（06年多选题）：根据08年度7月1日实施的《资产评估准则-评估程序》第六条规定，我国注册资产评估师通常执行下列基本评估程序：1.明确资产评估业务基本事项；2.签订资产评估业务约定书；3.编制资产评估计划；4.现场调查；5.收集资产评估资料；6.评定估算；7.编制和提交资产评估报告；8.资产评估工作底稿归档；2-7为狭义，1-8为广义。
二、资产评估程序的重要性国际上的资产评估准则没有设立独立的评估程序准则，而是将评估程序的要求表述于具体的评估准则内容之中。
1.资产评估程序是规范资产评估行为、提高资产评估业务质量和维护资产评估服务公信力的重要保证（评估质量和公信力的保证）2.资产评估程序是相关当事方评价资产评估服务的重要依据（服务质量评价依据）3.资产评估程序是资产评估机构和人员防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段之一（评估机构和人员维权手段）第二节资产评估具体程序和基本要求一、资产评估具体程序（一）明确资产评估业务基本事项（05年单选）1.需要明确资产评估业务基本事项的具体内容（1）委托方和相关当事方基本状况（2）资产评估目的（3）评估对象基本状况（4）资产评估限制条件和重要假设（5）价值类型及定义（6）资产评估基准日（7）其他需要明确的重要事项2.对资产评估的基本事项做以下几个因素的分析，以确定是否承接资产评估的项目（08年多选）（1）评估项目风险（3）独立性分析（二）签订资产评估业务约定书与委托人签订评估业务约定书的应当是资产评估机构，不能是资产评估师个人资产评估约定书具体包括以下几个内容：1.资产评估机构和委托方名称；2.资产评估目的；3.资产评估对象；4.资产评估基准日；5.出具资产评估报告的时间要求；6.资产评估报告使用范围；7.资产评估收费；8.双方的权利、义务及违约责任；9.签约时间；10.双方认为应当约定的其他重要事项。
2010注评备考 资产评估随章讲义(6)
声明：本资料由大家论坛注册资产评估师考试专区/forum-39-1.html 收集整理，转载请注明出自更多评估师考试信息，考试真题，模拟题：/forum-39-1.html大家论坛，全免费公益性注评考试论坛，等待您的光临！2010注评备考资产评估随章讲义：资源资产评估第一节资源资产概述一、自然资源及其分类（一）根据自然资源在开发过程中能否再生，可划分为耗竭性资源和非耗竭性资源1.耗竭性资源的主体是矿产资源，是经过漫长的地质过程形成的，随着人类的开发利用，其绝对数量和质量有明显地减少和下降现象，是不可再生资源。
2.非耗竭性资源可分为三种：（1）恒定的非耗竭性资源。
不受或基本不受人为因素的影响，具有恒定特性，如气候资源和海洋动力资源。
（2）可再生的非耗竭性资源。
在人为因素的干预下发生增减变化，虽然数量减少，但可以恢复，如生物资源。
（3）不可再生的非耗竭性资源。
土地资源只要合理利用，就可永续使用，如果不合理开发，就会造成沙化、盐碱化、荒漠化。
（二）按照资源的性质，从自然资源与人类的经济关系角度，可划分为环境资源、生物资源、土地资源、矿产资源和景观资源等1.环境资源：包括阳光、地热、空气和天然水等，这类资源比较稳定，一般不会因人类的开发利用而明显减少，为非耗竭性资源。
2.景观资源：主要是指自然景物、风景名胜等，能为人们提供游览、观光、知识、乐趣、度假、探险、考察研究等作用，一般是附着在其他资源之上而存在。
3.土地资源：是由地形、土壤、植被、岩石、水文和气候等因素组成一个独立的自然综合体。
4.矿产资源：是经过一定的地质过程形成的，附存于地壳或地壳上的固态、液态或气态物质，包括各种能源和各种矿物质等。
一般不可再生。
5.生物资源：包括森林资源、牧草资源、动物资源和海洋生物资源等。
生物资源可以再生。
二、资源资产的特性（掌握）（一）自然属性1.天然性。
2.有限性和稀缺性。
3.生态性。
4.区域性。
（二）经济属性（成为资产的条件）。
2010年房产估价师理论与方法第五章精选讲义11
替代原则要求估价结果不得不合理地偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格。
一般地说，任何经济主体（个人、家庭、企业等）在市场上的行为，都是要以最小的代价（花费或成本）取得最大的效益（效用或利润）。
因此，任何精明、谨慎的买者在购买商品时，都会“货比三家”，从中选择效用最大而价格最低的。
如果价格与效用相比，显示价格过高或者效用过小，则人们会敬而远之。
换句话说，如果同一个市场上有两个以上相同的商品同时存在时，则精明、谨慎的买者会选择价格最低的；或者反过来，如果同一个市场上有两个以上价格相同的类似商品同时存在时，则精明、谨慎的买者会选择效用最大的。
卖者为了使其产品能够销售出去，之间也会展开价格竞争。
市场上各个经济主体的这些行为导致的结果，是在效用相同的商品之间形成相同的市场价格。
房地产价格的形成也符合这一规律，只是由于房地产的独一无二特性，使得完全相同的房地产几乎没有，但在同一个市场上具有相近效用的房地产，其价格应是接近的。
在现实房地产交易中，任何理性的买者和卖者，都会将其拟买或拟卖的房地产与类似房地产进行比较，从而任何精明、谨慎的买者不会接受比市场上类似房地产的正常价格过高的价格，任何精明、谨慎的卖者不会接受比市场上类似房地产的正常价格过低的价格，最终是在同一个市场上的类似房地产，价格相互牵掣，相互接近。
替代原则对于具体的房地产估价，指明了下列两点：（1）如果在估价对象附近存在着若干相近效用的房地产并已知它们的价格时，则可以依据替代原则，由这些相近效用的房地产的已知价格推算出估价对象的未知价格。
在通常情况下，由于房地产的独一无二特性，房地产估价师难以找到各方面状况均与估价对象相同的房地产，所以实际上是寻找一些与估价对象具有一定替代性的类似房地产作为参照物，然后根据它们与估价对象之间的差异对其价格做适当的调整。
2010年房产估价师理论与方法第五章精选讲义17
最高最佳使用原则要求估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价值。
最高最佳使用（highest and bestuse）是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。
房地产估价之所以要遵循最高最佳使用原则，是因为在现实房地产经济活动中，每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力，采取最高最佳的使用方式，以取得最大的经济利益。
这一原则也是房地产利用竞争与优选的结果。
因此，房地产估价不仅要遵循合法原则，而且要遵循最高最佳使用原则。
①法律上许可；②技术上可能；③经济上可行；④价值最大化。
在此特别需要指出的是，估价中在选取估价对象的最高最佳使用时，往往容易忽视“法律上许可”这个前提条件，甚至误以为最高最佳使用原则与合法原则有时是冲突的。
实际上，最高最佳使用是在法律（包括法律、法规、规章、政策、出让合同等）允许范围内的最高最佳使用，而不是无条件下的最高最佳使用。
因此，最高最佳使用原则与合法原则之间的关系是：遵循了合法原则，不一定符合最高最佳使用原则的全部要求；遵循了最高最佳使用原则，必然遵循了合法原则中对合法使用方面的要求，但不一定符合合法原则对合法产权、合法处分等方面的要求。
最高最佳使用包括用途（或用途组合）、规模、集约度、档次上的最佳。
寻找估价对象最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列4个方面依序筛选：（重要考点）估价中的最高最佳使用具体包括（）等。
（2004年试题）A．最佳用途B．最佳位置C．最佳规模D．最佳环境E．最佳集约度答案：ACE（1）法律上的许可性。
对于每一种潜在的使用方式，首先检查它是否为法律所允许。
如果是法律不允许的，应被淘汰。
（2）技术上的可能性。
对于法律所允许的每一种使用方式，要检查它在技术上是否能够实现，包括建筑材料性能、施工技术手段等能否满足要求。
如果是技术上达不到的，应被淘汰。
（3）经济上的可行性。
资产评估-总论
第一章总论第一节 资产评估的含义一、概念：通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。
三、资产评估与会计计价的区别：（一）发生的前提条件不同：会计遵循历史成本原则，同时会计主体不变、持续经营为假设前提（二）目的不同：会计就资产论资产，评估就资产论权益（三）执行操作者不同：资产计价由本企业的财务人员完成，评估由独立于企业的中介机构完成第二节 资产评估的对象一、资产的含义二、资产的分类（一）按资产存在形态分类：有形资产和无形资产（二）按资产是否具有综合获利能力分：单项资产和整体资产（三）按资产能否独立存在分类：可确指的资产和不可确指的资产（商誉）（四）按资产的流动性分类：短期资产和长期资产第三节 资产评估的价值类型一、资产评估的特定目的：被评估资产即将发生的经济行为主要有：资产转让中外合资、合作债务重组企业兼并企业清算企业出售抵押企业联营担保股权经营企业租赁二、资产评估的价值类型（一）价值类型的作用1.是影响和决定资产评估价值的重要因素2.价值类型制约资产评估方法的选择3.明确评估价值类型（二）价值类型的类别1.市场价值公开和公平的市场条件；当事人是理性的；价值估计数额2.在用价值特定资产特定用途特定使用者的价值3.投资价值具有明确投资目的的特定投资者或某一类投资者具有的价值4.持续经营价值5.清算价格资产的通用性；清算时间的限制6.保险价值7.课税价值（三）价值类型的决定因素1.评估的特定目的：核心问题，直接影响市场条件，资产功能和状态2.市场条件3.资产功能及其状态第四节 资产评估的假设一、继续使用假设1.资产能以其提供的服务或用途，满足所有者经营上期望的收益2.资产尚有显著的剩余使用寿命3.资产所有权明确，并保持完好；4.资产从经济上、法律上是否允许转作他用；5.充分地考虑了资产的使用功能。
二、公开市场假设三、清算（清偿）假设第五节 资产评估的原则一、资产评估的工作原则（一）独立性原则摆脱资产业务当事人利益影响，独立的第三者立场（二）客观性原则应有充分地事实为依据（三）科学性原则根据特定目的，选择适当价值类型和方法，制定科学评估实施方案，程序和结果科学合（四）专业性原则专业技术机构二、资产评估的经济原则（一）贡献原则某一资产或资产的某一构成部分的价值，取决于对其他相关资产或整体价值的贡献，即（二）替代原则同时存在几种效能相同的资产时，最低价格的资产需求最大（三）预期原则基于对未来收益的期望值决定的第六节 资产评估的程序一、资产评估程序的定义资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤明确资产评估业务基本事项--签订约定书---编制计划---资产勘查与现场调查--收集资料--估算--编制报告---归档二、资产评估程序的重要性（一）规定行为、提供质量和维护公信力的重要保证（二）是相关当事方评价自查评估服务的重要依据（三）恰当执行程序是资产评估机构和人员防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段之一。
资产评估总论
2
到70年代末期这些趋势仍在继续发展，随着国际经济的发展和市场的全球化，评估业的国际性协调发展也成为必然趋势。
3
1981年成立了国际资产评估准则委员会（The International Assets Valuation Standards Committee， TIAVSC），现改名为国际评估准则委员会(International Valuation Standards Committee， IVSC)，开始了制定《国际评估准则》(International Valuation Standards， IVS)的工作。现在中国资产评估协会也是这一委员会的常务委员。
按资产评估的程度及其与评估准则的关系分类
资产评估的种类
市场性
专业性
咨询性
资产评估的特点
01
公正性
02
03
04
05
1.3.1 交易假设
1.3.3 持续使用假设
1.3.2 公开市场假设
1.3.4 清算假设
1.3 资产评估的假设
——资产评估一个最基本的前提假设，它是假定所有待评资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。在资产实际交易之前为委托人提供资产交易底价的专家判断的作用，将被评估资产置于“交易”当中，模拟市场进行评估就是十分必要的。
整体资产
可确指资产
不可确指资产
按资产存在形式分类
按资产能否独立存在分类
按资产在生产经营过程中作用分类
按是否具有综合获利能力分类
资产的分类
1.1 资产评估及其特点
、资产评估的种类和特点
资产评估的种类
评估价值
评估复核
整体资产评估
评估咨询
2010年自考资产评估笔记第一章
第⼀章 总 论 本章是资产评估的理论性、⽅法性、基本概念的章节，在历年考试中，本章的⽐重较⼤。
第⼀节 资产评估的含义 ⼀、资产评估的概念 资产评估是市场发展到⼀定阶段的产物。
资产评估是⼀项动态化、市场化的社会经济活动，它是市场经济条件下客观存在的经济范畴。
在我国，随着社会主义市场经济体制的确⽴和发展，资产评估作为社会性和公正性活动，在产权转让、企业重组、资产流动等⽅⾯发挥了重要作⽤，成为社会经济⽣活中新兴的不可缺少的⾏业。
⼀般地说，资产评估是指通过对资产某⼀时点价值的估算，从⽽确定其价值的经济活动。
具体地说，资产评估是指由专门机构和⼈员，依据国家规定和有关资料，根据特定的⽬的，遵循适⽤的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运⽤科学的⽅法，对资产价值进⾏评定和估算的过程。
通过对概念的解释，可以看出，资产评估主要由六⼤要素组成，即资产评估的主体、客体、特定⽬的、程序、价值类型和⽅法。
1、评估的主体是指资产评估的执⾏者的操作者； 2、评估的客体是指资产评估的对象，即被评估的资产； 3、评估的特定⽬的是指资产评估为哪⼀项经济业务服务； 4、评估的程序是按照法定的程序，它是规范科学进⾏资产评估的必要条件； 5、评估的价值类型是对评估价值的质的规定，对不同的资产会有不同的价值类型； 6、科学的⽅法。
同时，整个资产评估⼯作是按⼀定程序系统进⾏的。
资产评估的要素是⼀个有机组成的整体，它们之间相互依托，相辅相成，缺⼀不可。
⽽且，它们也是保证资产评估价值的合理性和科学性的重要条件。
⼆、资产评估的特点 充分理解和把握资产评估的特点，有利于进⼀步弄清资产评估的实质，对于搞好资产评估⼯作、提⾼资产评估质量具有重要意义。
⼀般来说，资产评估具有以下特点： （⼀）现实性 现实性是指以评估基准期为时间参照，按这⼀时点的资产实际状况对资产进⾏的评定估算。
资产评估基准期是指确定的资产评估价值的基准时间。
由于各种资产都是处在不断运动和变化中的，资产的数量、结构、状态和价值也就不可能长期保持不变。
2010年注评资产评估基础知识：资产评估假设
资产评估假设 资产评估的假设中最重要的基本假设有：交易假设、公开市场假设、持续使⽤假设和清算假设。
（⼀）交易假设 1.含义： 交易假设是资产评估得以进⾏的⼀个最基本的前提假设，交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进⾏估价。
2.意义： （1）为资产评估得以进⾏创造了条件。
（2）限定了资产评估的外部环境：资产是被⾄于市场交易之中，不能够脱离市场条件⽽孤⽴的进⾏资产评估。
（⼆）公开市场假设 1.含义 （1）公开市场假设就是假定⽐较完善的公开市场存在，被评估资产将要在这样的市场中进⾏交易。
（2）公开市场的含义： 指充分发达与完善的市场条件，是⼀个有⾃愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和买者的地位是平等的，彼此都有获得⾜够市场信息的机会和时间，买卖双⽅的交易⾏为都是在⾃愿的、理智的⽽⾮强制，或者不受限制的条件下进⾏的。
（3）公开市场是有范围的，可以根据实际评估业务决定其范围。
（4）资产的交换价值受市场机制的制约并由市场⾏情决定，⽽不是由个别交易决定。
2.使⽤条件 凡是能够在公开市场上交易，⽤途较为⼴泛或者通⽤性较强的资产，都可以考虑使⽤公开市场假设进⾏评估。
3.意义： 其他假设（持续经营假设和清算假设）都是以公开市场假设为基本参照。
（三）持续使⽤假设 1.含义： 持续使⽤假设⾸先设定被评估资产正处于使⽤状态，包括正在使⽤中的资产和备⽤的资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使⽤状态的资产还将继续使⽤下去。
2.使⽤条件 持续使⽤假设是在⼀定市场条件下对被评估资产使⽤状态的假设，其评估结果使⽤范围常常是有限制的，他只对特定的买者或者卖者是公平合理的。
3.分类： 该假设细分为三种情况：在⽤续⽤；转⽤续⽤；移地续⽤。
（四）清算假设 清算假设是对资产在⾮公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。
清算评估值通常要低于公开市场假设和持续使⽤假设前提下同样资产的评估值。
第一章 总论
知识延伸：发达国家资产评估的未来 发展趋势
1、评估领域：多元化、细化、专业化。 资产评估逐渐从传统的房地产评估向企 业价值评估、无形资产评估、税基评估、 以财务报告为目的评估等多方面扩散。 2、评估理念、认识及规范趋于统一化。 这种趋同化表现在一个国家或地区，甚 至整个欧洲、北美或更大范围的地区。
2004年2月25日，财政部发布了《资产评 估准则——基本准则》，该准则属于业 务性准则的基本准则；同日,还发布了 《资产评估职业道德准则——基本准 则》。 到2008年11月,财政部和中评协颁布的资 产评估准则已经达到了17项。标志着我 国的资产评估业已全面步入规范化阶段。
三、资产评估的种类
一、资产评估的概念
2、资产的评估学概念—— 资产是单位和个人所拥有和控制的、能 以货币计量的、能够带来未来预期收益 的经济资源。包括：房屋、土地、机器 设备等有形物，也包括商标权、专利权、 特许经营权等无形资产。 所以，资产评估中的“资产”不局限于 企业的资产，范围更大。
例题（2008年考题）
如何看待取消注册资产评估师职 业资格认定和许可事项这件事？
面对这样的局面，树立评估机构和评估 师的公信力就成为未来评估机构经营的 首要目标，评估机构品牌和评估师个人 信用在不同的业务领域成为不同客户选 择评估服务的主要因素。 最终：一部分评估机构通过重组兼并组 合成全国性的评估机构，在行业内成为 主导力量；一部分评估机构聚焦本地客 户，专注于某一领域，也能很好的生存 发展。
如何看待取消注册资产评估师职 业资格认定和许可事项这件事？
资产评估机构和资产评估师依然会存在， 大部分资产评估机构、资产评估师会通 过一个或多个行业协会进行行业自律以 形成对社会的公信力，少部分资产评估 机构可能不会加入协会。 未来评估机构的评估报告是否被采信不 取决于该机构是否具有评估资质或评估 师是否具备注册资格，而是取决于客户 对该机构或评估师的信任程度。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
声明：本资料由大家论坛注册资产评估师考试专区/forum-39-1.html 收集整理，转载请注明出自更多评估师考试信息，考试真题，模拟题：/forum-39-1.html大家论坛，全免费公益性注评考试论坛，等待您的光临！2010注评备考资产评估随章讲义：总论第一节资产评估及其特点一、资产评估的定义（一）资产评估的概念专业机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
（二）资产评估要素1.评估的主体：指资产评估由谁来承担，它是资产评估工作得以进行的重要保证。
2.评估的客体：指资产评估的对象，它是对资产评估内容上的界定。
3.评估假设：假设对任何学科都是重要的，相应的理论观念和方法都是建立在一定假设的基础之上的。
资产评估与其他学科一样，其理论和方法体系的形成也是建立在一定假设条件之上的。
4.评估原则：资产评估的行为规范，调节资产评估委托者、评估业务承担者以及资产业务有关权益各方在资产评估中的相互关系。
5.评估的依据：指资产评估所应遵循的法律、法规、经济行为文件、重大合同协议等。
6.评估的程序整个资产评估工作是按一定程序系统进行的，该程序是保证资产评估质量的重要手段。
7.评估基准日：确定资产价值的基准时间。
8.评估的（特定）目的：指资产业务引发的经济行为对资产评估结果的要求，或者资产评估结果的具体用途，直接或间接地决定和制约资产评估的条件、价值类型和方法的选择。
9.评估的价值类型：对评估价值的质的规定，对资产评估参数的选择具有约束性。
10.资产评估方法：确定资产评估价值的手段和途径。
资产评估的要素是一个有机组成的整体，它们之间相互依托，相辅相成，缺一不可，而且它们也是保证资产评估价值的合理性和科学性的重要条件。
二、资产—评估的客体（一）资产的含义资产评估中的资产，即特定权利主体拥有或控制的并能给特定权利主体带来未来经济利益的经济资源。
而外延则包括了具有内在经济价值，以及市场交换价值的所有实物和无形的权利。
资产评估对象或资产评估中的资产并不完全局限于企业中的资产，所以他和会计学中的资产定义略有差异。
（二）资产的基本特征1.必须是经济主体拥有或者控制的。
2.能够给经济主体带来经济利益的资源，即可望给经济主体带来现金流入的资源。
3.资产必须能以货币计量。
【例1.单选题】（2008年考题）标的物是否具有（ ），是评估师判断和确认其是否是资产最重要的标准之一。
A.历史成本B.历史收益C.预期成本D.投资收益 [答案]D（三）资产的分类 1.按资产存在形态分类按资产存在的形态可以分为有形资产和无形资产。
有形资产是指那些具有实体形态的资产。
无形资产是指那些没有物质形态而以某种特殊权利和技术知识等经济资源存在并发挥作用的资产。
2.按资产与生产经营的关系分类按资产与生产经营的关系可以分为经营性资产和非经营性资产。
经营性资产按照对盈利产生贡献分为有效资产和无效资产。
3.按资产能否独立存在分类（1）按资产能否独立存在可以分为可确指的资产和不可确指的资产。
（2）可确指的资产是指能独立存在的资产，除商誉以外都是可确指的资产。
（3）不可确指的资产是指不能独立于有形资产而单独存在的资产，如商誉，（不可确指资产只有商誉）。
商誉是由于企业地理位置优越、信誉卓著、生产经营出色、劳动效率高、历史悠久、经验丰富、技术先进等原因，能获得的投资收益率高于一般正常投资收益率所形成的超额收益，它不能脱离企业的有形资产单独存在，所以称为不可确指的资产。
4.按资产是否具有综合获利能力分类（1）按资产是否具有综合获利能力可以分为单项资产和整体资产。
单项资产是指单台、单件的资产。
整体资产是指由一组单项资产组成的具有获利能力的资产综合体。
（2）单项资产和整体资产的关系企业的整体资产不是企业各单项可确指资产的汇集，其价值也不等于各单项可确指的资产价值的总额，因为企业整体资产评估所考虑的是它作为一个整体生产能力或获利能力，所以，其评估价值除了包括各单项可确指的资产价值以外，还包括不可确指的资产，即商誉的价值。
即1＋1≠2（四）资产的价格和价值1.价格是一个历史数据或事实，是特定的交易行为中特定买方和卖方对商品或服务实际支付或收到的货币数额。
2.资产评估中的价值不是一个历史数据和事实，它是专业人士根据特定的价值定义在特定的时间内对商品、服务价值的估计。
3.资产评估的目标是判断评估对象的价值而不是评估对象的实际成交价格。
三、资产评估的种类和特点（一）资产评估的种类1.从资产评估服务的对象、评估的内容和评估者承担的责任等方式看，目前国际上的资产评估主要分为三类：（1）评估：类似我国目前广泛进行的为产权变动和交易服务的资产评估。
它一般服务于产权变动主体。
（2）评估复核指评估机构对其他评估机构出具的评估报告进行的评判分析和再评估。
（3）评估咨询一个较为宽泛的术语。
它既可以是评估人员对特定资产的价值提出咨询意见，也可以是评估人员对评估标的物的利用价值、利用方式、利用效果的分析和研究，以及与此相关的市场分析、可行性研究等。
2.从评估面临条件、评估执业过程中遵循资产评估准则的程度及其对评估报告披露的要求的角度，资产评估又可分为：（1）完全资产评估严格遵守资产评估准则的规定进行的资产评估。
（2）限制性资产评估没有完全按照资产评估准则的规定进行的资产评估，需要做更为详尽的说明和披露。
3.从资产评估对象的构成和获利能力的角度，资产评估还可分为：（1）单项资产评估：对单项可确指资产的评估。
（2）整体资产评估：若干单项资产综合体所具有的整体生产能力或获利能力的评估。
如企业价值评估（二）资产评估的特点1.市场性（1）根据资产业务的不同性质，通过模拟市场条件对资产价值作出评定估算和报告。
（2）评估结果经得起市场检验。
2.公正性（1）定义：公正性是指资产评估行为服务于资产业务的需要，而不是服务于资产业务当事人的任何一方的需要。
（2）公正性的表现有两点：一是资产评估是按公允、法定的准则和规程进行的，具有公允的行为规范和业务规范，这是公正性的技术基础。
二是评估人员通常是与资产业务没有利害关系的第三者，这是公正性的组织基础。
3.专业性（1）从事资产评估业务的机构应由一定数量和不同类型的专家及专业人士组成。
（2）评估机构及其评估人员对资产价值的估计判断是建立在专业技术知识和经验的基础之上。
4.咨询性 （1）资产评估结论是为资产业务提供专业化估价意见，这个意见本身并无强制执行的效力。
（2）评估者只对结论本身合乎职业规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责。
四、资产评估的功能和作用（一）资产评估功能最基本的内在功效和能力：评价和评值。
（二）资产评估的基本作用 1.咨询的作用是指资产评估结论是为资产业务提供专业化估价意见，该意见本身并无强制执行的效力。
2.管理的作用。
特定历史时期的特定作用，它不是与生俱有的，是我国特定历史时期的产物，此作用现在已经消失。
3.鉴证的作用鉴证包含鉴别和举证两个部分。
资产评估从事的是价值鉴证，而不是权属鉴证。
第二节 资产评估的假设与原则 P25-31一、资产评估假设资产评估的假设中最重要的基本假设有：交易假设、公开市场假设、持续使用假设和清算假设。
（一）交易假设1.含义：交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
2.意义：（1）为资产评估得以进行创造了条件。
（2）限定了资产评估的外部环境：资产是被至于市场交易之中，不能够脱离市场条件而孤立的进行资产评估。
（二）公开市场假设1.含义（1）公开市场假设就是假定比较完善的公开市场存在，被评估资产将要在这样的市场中进行交易。
（2）公开市场的含义：指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和买者的地位是平等的，彼此都有获得足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的而非强制，或者不受限制的条件下进行的。
（3）公开市场是有范围的，可以根据实际评估业务决定其范围。
（4）资产的交换价值受市场机制的制约并由市场行情决定，而不是由个别交易决定。
2.使用条件凡是能够在公开市场上交易，用途较为广泛或者通用性较强的资产，都可以考虑使用公开市场假设进行评估。
3.意义：其他假设（持续经营假设和清算假设）都是以公开市场假设为基本参照。
（三）持续使用假设1.含义：持续使用假设首先设定被评估资产正处于使用状态，包括正在使用中的资产和备用的资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。
2.使用条件持续使用假设是在一定市场条件下对被评估资产使用状态的假设，其评估结果使用范围常常是有限制的，他只对特定的买者或者卖者是公平合理的。
3.分类：该假设细分为三种情况：在用续用；转用续用；移地续用。
（四）清算假设清算假设是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。
清算评估值通常要低于公开市场假设和持续使用假设前提下同样资产的评估值。
二、资产评估的原则1.独立性原则。
评估主体和评估业务的当事人双方不能有任何的利益关系独立性原则包含两层含义（1）评估机构的独立性（2）评估机构和评估人员在评估工作始终坚持独立的第三者地位。
2.客观公正性原则。
客观公正性原则要求资产评估工作实事求是，尊重客观实际。
3.科学性原则。
科学性原则要求资产评估机构和评估人员必须（1）遵循科学的评估标准（2）以科学的态度制定评估方案（3）采用科学的评估方法进行资产评估。
（二）资产评估经济技术原则在资产在评估执业过程中的一些技术规范和业务准则。
1.预期收益原则是以技术原则的形式概括出资产及其价值的最基本的决定因素。
资产价值的高低主要取决于给他的所有者预期的收入的高低。
收入越多价值越高。
是收益法中收益额确定的重要基础前提2.贡献原则（1）是预期收益原则的一种具体化（2）主要适用于构成某整体资产的各组成要素资产的贡献，或者是当整体资产缺少该项要素资产将蒙受的损失。
3.替代原则作为一种市场规律，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交换价值。
如果具有不同的交换价值或价格，买者会选择价格较低者。
这是市场法评估的理论基础4.供求原则假定在其他条件不变的前提下，商品价格随着需求的增长而上升，随着供给的增加而下降。
是对替代原则的补充5.评估时点原则评估基准日为资产评估提供了一个时间基准。
本原则要求资产评估必须要有评估基准日，评估值就是评估基准日的资产价值。
第三节评估目的和价值类型一、资产评估目的P17-21（一）资产评估目的分类1.资产评估目的分为一般目的和特定目的。