不动产抵押合同无效的情形有哪些

合集下载

中华人民共和国物权法释义：第15条

第⼗五条当事⼈之间订⽴有关设⽴、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，⾃合同成⽴时⽣效；未办理物权登记的，不影响合同效⼒。

●条⽂主旨本条是关于合同效⼒和物权效⼒区分的规定。

●⽴法背景本条规定的内容，在民法学中称为物权变动与其基础关系或者说原因关系的区分原则。

区分合同效⼒和登记的效⼒为我国民法学界普遍赞同，有的学者提出，区分原则具有如下⼏个⽅⾯的实际意义：第⼀，有利于保护买受⼈依据合同所享有的占有权。

在不动产买卖合同成⽴以后，即使投有办理不动产权利移转的登记⼿续，但是，因为合同已经⽣效，所以依据有效合同⽽交付之后，买受⼈因此享有的占有权仍然受到保护。

即使买受⼈不享有物权，但是可以享有合法的占有权，针对第三⼈的侵害不动产的⾏为，可以提起占有之诉。

第⼆，有利于确⽴违约责任。

如果⼀⽅在合同成⽴之后没有办理登记，或者拒绝履⾏登记义务，由于合同已经成⽴并⽣效，此种拒不履⾏登记的⾏为构成违约，应当承担相应的违约责任。

假如未办理登记导致合同⽆效，⾮违约⽅将⽆法要求违约⽅承担违约责任。

第三，有利于保护⽆过错⼀⽅当事⼈。

当事⼈之间买卖房屋未经登记的情况错综复杂，如果以登记为合同⽣效要件，则在因出卖⼈的原因⽽未办理登记⼿续的情况下，在房屋价格上涨之后，出卖⼈有可能以未办理登记将导致合同⽆效为理由，要求确认合同⽆效并返还房屋，这有可能⿎励⼀些不法⾏为⼈规避法律，甚⾄利⽤房屋买卖欺诈他⼈，⽽损害的却是善意的买受⼈的利益。

特别是在房屋已经交付使⽤，买受⼈对房屋已进⾏了重⼤修缮的情况下，如果因未登记⽽确认合同⽆效并返还房屋，这确实会妨碍现有的财产秩序。

如果严格的区分合同效⼒和登记效⼒，则可以防⽌此种现象的发⽣。

学者⼀般认为，区分两种效⼒不但是科学的，符合物权为排他权⽽债权为请求权的基本法理，⽽且被民法实践证明对分清物权法和债权法的不同作⽤范围，区分当事⼈的不同法律责任，保障原因合同当事⼈的合法利益也是⾮常必要和⾏之有效的原则。

《担保法》考试题库

《担保法》考试题库1、单选（江南博哥）甲、乙签订了一份借款合同，甲为借款人，乙为出借人，借款数额为500万，借款期限为两年。

丙、丁为该借款合同进行保证担保，担保条款约定，如甲不能如期还款，丙、丁承担保证责任。

戊对甲、乙的借款合同进行了抵押担保，担保物为一批布匹（价值300万），未约定担保范围。

请回答：设甲、乙决定放弃戊的抵押担保，且签订了协议，但未取得丙、丁的同意。

丙、丁应否承担保证责任？（）A.丙、丁可不承担保证责任B.丙、丁对全部债务承担保证责任C.如甲、乙通知了丙、丁，则丙、丁应承担全部债务的保证责任D.丙、丁仍应对布匹抵押价值以外的债务负保证责任答案：D2、单选正在建造的航空器抵押的，抵押权未经登记的效力（）A、不得对抗善意第三人B、无效C、登记后即有效D、批准后即有效答案：A3、填空题《物权法》规定，抵押权人应当在（）行使抵押权；未行使的，人民法院（）保护。

答案：主债权诉讼时效期间；不予4、多选目前我国存在的特殊抵押有哪些（）A、共同抵押B、最高额抵押C、财团抵押D、浮动抵押答案：A,B5、单选甲向银行贷款200万，约定一年后还本付息。

为了确保还款的安全性，银行要求甲提供担保。

于是朋友丙将一辆宝时捷跑车出质给银行，约定如果到期不还款则以此车变卖款归还银行。

本案中甲乙丙分别是：（）A、甲是出质人，乙是债务人，丙是第三人B、甲是债务人，乙是债权人，丙是第三人C、甲是债务人，乙是债权人，丙是出质人D、甲是债务人，乙是质权人，丙是第三人答案：C6、问答?张某欲开办一个酒店，但资金不足，于1999年以自己房屋4间作抵押向农业银行贷款8万元，并办理了登记手续，之后张某把房屋中向西的两间租给了李某，在经营酒店的过程中，张某又向工商银行贷款4万元并以上面的四间房屋作抵押，签订了抵押合同，办理了登记手续，又用同一办法在建设银行贷款2万元，也办理了登记手续。

2000年5月归还了农业银行4万元、工商银行2万元、建设银行1万元，张某将4间房屋中靠东的2间卖给了孙某，孙某知道房屋上设有抵押权，但又在靠东面的侧墙新建了一个大厨房。

合同无效的五种情形

合同无效的五种情形合同无效的五种情形1一、《担保法》第37条规定，以下列财产设定抵押的，抵押合同无效：1、土地所有权;2、耕地、宅基地、自留地等集体所有土地使用权。

但抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押;以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押;3、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生和其它社会公益设施;4、所有权、使用权不明或有争议的财产;5、依法被查封、扣押、监管的财产。

二、《担保法》规定必须进行登记的抵押合同未登记的，如以航空器、车辆、船舶、林木、企业设备等动产，以城市房屋、土地使用权等不动产抵押的合同，必须到主管部门进行登记，未到主管部门登记的为无效合同。

三、破产企业在法院受理企业破产案件前6个月至破产宣告期间，对原没有设立抵押的债务设立抵押的合同无效。

四、债务人有多个债权人的情况下，债务人将其全部或大部分财产抵押给一个债权人，侵犯了其他债权人的利益，从而丧失履行其他债务能力的，抵押合同无效。

五、国有企业的已确认为关键设备、成套设备或重要建筑物设立抵押未经政府主管部门批准的抵押合同无效。

【延伸阅读】担保债务的主要履行方式根据法律的规定和当事人的约定，可以按照下列方法履行担保债务：1、保证人向债权人保证债务人履行债务，债务人不履行债务的，按照约定由保证人履行或者承担连带责任，担保人履行债务后，有权向债务人追偿。

2、债务人或者第三人可以提供一定的财产作为抵押物，债务人不履行债务的，债权人有权根据法律的规定，以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先受偿。

3、当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。

债务人履行债务后，定金抵作价款或者返回。

给付定金后，给付定金的一方不履行债务的，无权要求反还定金，接受定金的一方不履行债务的，应当双倍反还定金。

4、按照合同的约定，一方占有对方财产，对方不按照合同的约定给付应付款项超过一定期限的，占有人有权留置该财产，按照法律的规定，以该留置财产折价或者以变卖该财产的价款优先受偿。

不动产登记常见错误与优化措施

不动产登记常见错误与优化措施发布时间：2021-03-11T09:45:10.100Z 来源：《基层建设》2020年第28期作者：王忠喜[导读] 摘要：不动产登记包含内容较多，且登记流程和申请材料较为复杂，因此很容易出现错误，导致诉讼案件多有发生，这对于政府公信力有着一定的负面影响。

平远县自然资源局（不动产登记中心）广东平远 514600摘要：不动产登记包含内容较多，且登记流程和申请材料较为复杂，因此很容易出现错误，导致诉讼案件多有发生，这对于政府公信力有着一定的负面影响。

基于此，不动产登记中心相关领导层开始对现阶段的不动产登记内容以及流程进行全面的分析，总结归纳其中存在的常见错误，并提出相关的优化措施，在解决现有问题的基础上，提升不动产登记的质量以及效率，为民众提供更加优质的相关服务。

文章就不动产登记重要性、不动产登记常见错误、不动产登记优化措施展开论述与分析。

关键词：不动产登记；常见错误；优化措施科学合理有效的不动产登记对于保护权利人相关物权，维护市场经济秩序有着一定的促进作用，然而现阶段的不动产登记还存在着一些错误亟待解决，这对于不动产登记中心的长远发展有着负面影响。

针对不动产常见错误采取相应的优化措施，实现不动产登记服务水平与业务能力的“双提升”工作已经势在必行，这需要不动产登记中心给予充分的重视，根据自身的实际情况制定针对性的优化措施，以此来实现自身的可持续发展。

一、不动产登记重要性不动产登记重要性可从以下两方面进行简单论述：1.保障相关权利人合法权益不动产登记直接关系着相关主体之间的义务以及权力，因此只有与相关不动产权力有着具体利害关系的个人或者公司等才有资格提出相关的申请，大致的申请表如下图1所示，并且需要依照不动产流程中心以及相关法律程序开展不动产登记，一般情况下登记流程如下图2所示。

在经过不动产登记后，申请人会受到物权法的保护以及认可，享受到对应的权利。

不符合申请标准的相关人员不可进行不动产申请，不动产登记制度中有对此的具体阐述。

合同法解释一第15条

合同法解释一第15条中华人民共和国物权法第十五条释义第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。

条文主旨本条是关于合同效力和物权效力区分的规定。

立法背景本条规定的内容，在民法学中称为物权变动与其基础关系或者说原因关系的区分原则。

区分合同效力和登记的效力为我国民法学界普遍赞同，有的学者提出，区分原则具有如下几个方面的实际意义：第一，有利于保护买受人依据合同所享有的占有权。

在不动产买卖合同成立以后，即使投有办理不动产权利移转的登记手续，但是，因为合同已经生效，所以依据有效合同而交付之后，买受人因此享有的占有权仍然受到保护。

即使买受人不享有物权，但是可以享有合法的占有权，针对第三人的侵害不动产的行为，可以提起占有之诉。

第二，有利于确立违约责任。

如果一方在合同成立之后没有办理登记，或者拒绝履行登记义务，由于合同已经成立并生效，此种拒不履行登记的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。

假如未办理登记导致合同无效，非违约方将无法要求违约方承担违约责任。

第三，有利于保护无过错一方当事人。

当事人之间买卖房屋未经登记的情况错综复杂，如果以登记为合同生效要件，则在因出卖人的原因而未办理登记手续的情况下，在房屋价格上涨之后，出卖人有可能以未办理登记将导致合同无效为理由，要求确认合同无效并返还房屋，这有可能鼓励一些不法行为人规避法律，甚至利用房屋买卖欺诈他人，而损害的却是善意的买受人的利益。

特别是在房屋已经交付使用，买受人对房屋已进行了重大修缮的情况下，如果因未登记而确认合同无效并返还房屋，这确实会妨碍现有的财产秩序。

如果严格的区分合同效力和登记效力，则可以防止此种现象的发生。

学者一般认为，区分两种效力不但是科学的，符合物权为排他权而债权为请求权的基本法理，而且被民法实践证明对分清物权法和债权法的不同作用范围，区分当事人的不同法律责任，保障原因合同当事人的合法利益也是非常必要和行之有效的原则。

订立合同最常见的法律问题

订立合同最常见的法律问题订立合同最常见的法律问题订立合同最常见的法律问题有哪些?我们不妨去了解一下吧!订立合同最常见的法律问题1、合同正式签订后口头更改的有效力吗?答：合同双方当事人协商一致的，可以变更合同。

如主合同约定变更应采取书面形式的，应遵循主合同约定采用书面的形式订立变更补充协议，如果未作出明确的变更形式约定，口头变更也是有效力的。

2、合同加盖什么章才有效力?答：合同印章反映当事人的意思表示，通常当事人为企业法人的，使用企业公章或合同章即可，如当事人为自然人的，使用名章即可。

如适用财务章等其他领域专用章订立合同的，在能否客观体现订立合同时盖章方的真实意思表示一点上容易产生争议。

3、合同上只有法定代表人签字没有公章是否有效力?答：合同当事人在合同上签字或者盖章均是有效的，并不规定签字一定要配合盖章，如企业的法定代表人签字带未加盖企业公章，原则上说也是有效的。

但是存在效力瑕疵，易引发法律风险较大。

因法定代表人是代表企业行使权利订立合同，如没有加盖企业公章，则易被认为相关合同行为是个人行为而非企业的行为。

4、合同当事人一栏的填写有哪些需要注意的地方?答：合同一方当事人是自然人的，尽量写明身份证号，以避免发生对自然人身份的争议;合同一方当事人是法人的，要写清企业的名称，和法定代表人姓名。

与企业法人签约的，不能只在合同当事人栏中填写法定代表人的名字，以免导致合同相对方不明确。

5、是否只有书面的合同才有效力?答：合同可以采取书面形式、口头形式和其他形式。

法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式，如房地产转让合同、长期的租赁合同、建筑工程合同等。

当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。

6、合同中涂改的部分是否有效力?答：如单方对合同进行涂改，以改变了原有合同约定的，则改变的部分无效，维持原合同约定内容。

合同签订之后，任何一方想进行合同修改的，必须告知对方，经双方协商一致同意后，重新签订合同或在原合同相应条款作修改或补充，并在修改地方加盖双方公章(个人手印);若只有口头答应但没有对合同做修改或者没有在任何一处有修改变动的地方盖章(手印)，视为无效，合同维持原有内容继续生效。

民法典习题库(附答案)

民法典习题库（附答案）一、单选题（共30题，每题1分，共30分）1、具有撤销权的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起1年内行使撤销权，1年的性质为：（）A、诉讼时效B、除斥期间C、履行期间D、以上都不是正确答案：B2、监护人应当按照（）的原则履行监护职责。

A、收益最大化B、最有利于被监护人C、认真履行监护职责D、尊重被监护人意愿正确答案：B3、发包人未按照约定的时间和要求提供原材料、设备、场地、资金、技术资料的，承包人可以怎样要求，并有权请求赔偿停工、窝工等损失。

A、撤销合同B、顺延工程日期C、解除合同D、解除合同或顺延工程日期正确答案：B4、委托人经受托人同意，可以在受托人之外委托第三人处理委托事务。

因此造成受托人损失的，受托人可以向何人请求赔偿损失？（）A、受托人以外的第三人B、自行承担C、第三人D、委托人正确答案：D5、关于教唆他人实施侵权行为，下列说法正确的是？（）A、教唆人与行为人承担连带责任B、教唆人与行为人承担同等责任C、教唆人与行为人承担按份责任D、教唆人承担补充责任正确答案：A6、第三人提供担保，未经其书面同意，债权人允许债务人转移全部或者部分债务的，不再承担相应的担保责任。

A、担保人B、第三人C、债务人D、以上都不对正确答案：A7、诉讼时效因当事人一方提出要求而中断，下列哪一情形不能产生诉讼时效中断的效力？（）A、当事人一方为金融机构，依照法律规定或当事人约定从对方当事人账户中扣收欠款本息的B、当事人一方以发送信件或数据电文方式主张权利，该信件或数据电文应当到达对方当事人的C、当事人一方下落不明，对方当事人在下落不明当事人一方住所地的县（市）级有影响的媒体上刊登具有主张权利内容的公告的D、对方当事人在当事人主张权利的文书上签字、盖章的正确答案：C8、技术秘密转让合同的让与人和技术秘密使用许可合同的许可人应当按照约定提供技术资料，进行技术指导，保证技术的实用性、可靠性，承担保密义务。

“关于担保物权”部分重点条文解读

“关于担保物权”部分重点条文解读一、关于抵押合同及抵押权的效力民法典第三百九十九条规定所有权、使用权不明或者有争议的财产以及依法被查封、扣押、监管的财产“不得”抵押。

我们认为，当事人以上述财产设定担保的，如不存在其他无效情形，一般应当认定担保合同有效，因为这些财产只要不是违法财产，就不存在因标的违法而无效的问题，且根据区分原则，民法典第三百九十九条规定“不得”抵押的情形，即使构成无权处分，也不应影响抵押合同的效力。

值得注意的是，当事人以权属不明或者有争议的财产设立抵押，经人民法院审查后可能有两种结果：一是抵押人有处分权的；二是抵押人无权处分。

在抵押人有权处分的场合，不仅抵押合同效力不受影响，抵押权的设立也应认定有效；在抵押人无权处分的场合，虽然抵押合同不因抵押人无权处分而受影响，但抵押权的设立则取决于是否债权人满足善意取得的条件：构成善意取得的，债权人可主张行使抵押权；不符合善意取得条件的，债权人无权主张行使抵押权，真正权利人可以请求注销抵押登记。

至于当事人以被查封、扣押、监管的财产设定抵押，债权人请求行使抵押权时，如果查封、扣押或者监管措施已经解除，人民法院应予支持；抵押人以抵押权设立时财产被查封或者扣押为由主张抵押合同无效的，人民法院不予支持。

此外，本解释沿袭《全国法院民商事审判工作会议纪要》的相关规定，明确在不动产抵押中，如果当事人签订抵押合同但未办理抵押登记，仅仅抵押权没有设立，抵押合同的效力不受影响，债权人可以请求抵押人继续办理抵押登记。

在不能继续办理抵押登记的情况下，我们认为应区分是否因可归责于抵押人的原因进行不同的处理：一是不可归责于抵押人的原因导致不能办理抵押登记，如自然灾害导致标的物灭失的，除抵押人因此取得抵押财产的代位物而须在代位物的价值范围内依其过错程度承担违约损害赔偿责任外，其他情形下抵押人不应承担赔偿责任；二是可归责抵押人的原因导致不能办理抵押登记，如抵押人将抵押财产转让他人，此时抵押人应在约定的担保范围内承担违约损害赔偿责任，但是不得超过抵押权能够设立时抵押人应当承担的责任范围。

不动产抵押

第一部分抵押权概述一、抵押的概念指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。

抵押包括以下几层含义：1、设定抵押的目的在于担保债权，抵押是一种债的担保方式。

2、抵押人不转移抵押物的占有。

3、抵押权人可以通过抵押物的折价或以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。

二、抵押权的概念抵押概念的核心就是抵押权，抵押权是指债权人对于债务人或第三人提供的、不转移占有而作为债务履行担保的财产，在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，可就该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的权利。

抵押权包括四个要素：1、抵押权为担保物权。

2、抵押权的标的物为特定财产。

3、不转移对标的物的占有。

4、抵押权为优先受偿的权利。

三、抵押权的权利属性（一）从属性1、成立上的从属性2、处分上的从属性3、消灭上的从属性（二）物上代位性当抵押权合法设立并产生效力之后，当抵押财产灭失或者出让，其实物内存在的价值转换为交换价值，其实物形态转换为其他形态时，抵押权的效力仍然可延及于该交换价值及其形态。

（三）不可分性抵押物的全部担保债权的各部，抵押物的各部担保债权的全部。

1、抵押财产虽经分割或部分转让而分为数个部分，抵押权人仍可就抵押财产的各个部分行使其抵押权。

2、主债权一部分获得清偿，抵押财产全部仍然担保债权的剩余部分，并不因此使抵押财产脱离抵押权的效力范围。

主债权被分割或部分转让时，抵押权属于各个债权人准共有，债权人可以依各自的债权部分与其他债权人对抵押财产的全部，共同行使抵押权。

3、以抵押权担保的债务，如经分割而由两个以上债务人分担时，抵押权不受影响。

四、抵押财产的条件和类型（一）作为抵押财产的条件可以设定抵押权的不动产产应当满足以下要件：1、具有独立的交换价值且法律允许转让。

2、权属明晰且抵押人有权处分的财产。

2022年房地产经纪人资格证《交易制度政策》试题及答案(新版)(5)

2022年房地产经纪人资格证《交易制度政策》试题及答案(新版)1、[单选题]房地产抵押是抵押人用其合法的房地产以()的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

A.不转移占有B.转移使用权C.转移占有D.转移所有权【答案】A【解析】房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

房地产抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。

房地产抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织2、[选择题](二)某市甲房地产公司(以下简称甲公司)在报纸上刊登一则售楼广告，广告中宣称：“本公司首次独家举办销售让利活动，为你提供防盗门、地下车库、屋顶花园……”王某看到广告后，与甲公司签订了购房合同，并交付购房定金5万元，合同约定房价为每平方米建筑面积3000元，2016年2月交房。

随后，王某一次性支付余款19万元。

至2016年4月，该房仍未竣工。

王某到现场发现，该房已更改为坡屋顶，甲公司已无法提供屋顶花园，并将房价上调。

王某遂要求退房，让甲公司返还定金，赔偿损失。

甲公司的广告是()。

A.要约B.要约邀请C.承诺D.邀请【答案】B【解析】商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

甲公司在报纸上刊登的广告属要约邀请。

3、[单选题]房屋征收的主体是国家，通常是由()执行。

A.房地产开发商B.房地产建筑商C.房地产管理部门D.市、县级人民政府【答案】D【解析】房屋征收，过去称为“房屋拆迁”，是指国家为了公共利益的需要，依照法定权限和程序强制取得单位、个人房屋及其他不动产并给予公平补偿的行为。

南京 2023年工商银行高管考试真题模拟汇编(共54题)

南京 2023年工商银行高管考试真题模拟汇编（共54题）1、根据《物权法》的规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有（）的权利。

（多选题）A. 占有B. 使用C. 收益D. 处分E. 优先试题答案：A,B,C,D2、抵押权人应当在（）行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。

（单选题）A. 主债权诉讼时效期间B. 主债权履行期届满前C. 债务人偿还能力不足时D. 债务人破产时试题答案：A3、有下列哪些情形之一的，撤销权消灭？（）（多选题）A. 具有撤销权的当事人自知道撤销事由之日起半年内没有行使撤销权B. 具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示放弃撤销权C. 具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权D. 具有撤销权的当事人知道撤销事由后以自己的行为放弃撤销权试题答案：B,C,D4、下列关于限制民事行为能力人订立合同的说法，正确的有（）。

（多选题）A. 限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。

B. 相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。

法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。

C. 合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。

D. 撤销应当以通知的方式作出。

试题答案：A,B,C,D5、依照《商业银行并购贷款风险管理指引》规定,商业银行应在财务模型测算的基础上，充分考虑各种不利情形对并购贷款风险的影响。

上述不利情形包括但不限于（）。

（多选题）A. 并购双方的经营业绩（包括现金流）在还款期内未能保持稳定或呈增长趋势B. 并购双方的治理结构不健全，管理团队不稳定或不能胜任C. 并购后并购方与目标企业未能产生协同效应D. 并购方与目标企业存在关联关系，尤其是并购方与目标企业受同一实际控制人控制的情形试题答案：A,B,C,D6、债权人分立、合并或者变更住所没有通知债务人，致使履行债务发生困难的，债务人可以（）。

不动产考试题及答案

题目登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起（）日内不起诉，异议登记失效。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起（）个月内未申请登记的，预告登记失效。

下列哪些不属于国家所有的财产（）不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请（）登记某中学为修缮教育设施向银行借款，银行要求该学校提供担保，学校以自有财产向银行设立抵押，以下可以设定抵押的是（）按份共有人对共有物享有的份额没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定，不能确定出资额的，应视为（）属于法定继承人的是（）下列哪一项不属于国有土地上房屋抵押登记的必经程序：（）未成年人的房屋，应当由（）代为申请登记登记机构询问当事人的结果应当经当事人（）确认房屋登记机构应当根据（）的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书集体土地范围内房屋权属证书遗失的，可以申请补发。

申请补发之前，应当先（）房屋所有人应申请房屋登记房屋的翻、改建或添建而使房屋面积增加或减少，房屋所有人应申请房屋（）登记。

申请人伪造房屋权属证书或者登记证明，或者使用伪造的房屋权属证书或者登记证明，可能承担以下责任（）房屋登记簿记载的内容不包括（）一般抵押登记不包括( )房屋登记簿记载内容中，查封机关解除查封的时间应记载的是（）下列建设用地使用权中，不得设定抵押的是（）。

从事房屋登记审核的工作人员，应当取得（）颁发的房屋登记上岗证书，持证上岗沈某购买某处二手房办理转移登记，审查中工作人员发现沈某的身份证于结婚证上的姓名不符,房屋登记机构首先应当( )房屋登记时，下列说法正确的是（）继承权纠纷提起诉讼的期限为（），自继承人知道或者权利被侵犯之日起计算。

因房地产划拨原因导致房屋所有权变化的，权利人应申请( )登记。

房屋权利因房屋或土地灭失、土地使用年限届满、他项权利中止、权利主体灭失等而实行的登记称为( ) 登记。

设定房地产抵押权、典权等权利时，权利人应申请( )登记。

司法考试考试真题

司法考试考试真题一、单选题（1 - 10题）1. 甲被乙家的狗咬伤，要求乙赔偿医药费，乙认为甲故意逗狗，拒绝赔偿。

下列关于举证责任的说法正确的是（）A. 甲应证明自己所受损害。

B. 甲应证明乙有过错。

C. 乙应证明甲故意逗狗。

D. 乙应证明自己没有过错。

答案：A。

解析：在饲养动物致人损害的侵权诉讼中，受害人应就自己所受损害事实承担举证责任。

动物饲养人或管理人就免责或减轻责任的事由承担举证责任，本题中乙主张甲故意逗狗属于免责事由应由乙举证，而甲需先证明自己受到损害，所以A正确。

2. 下列关于善意取得制度的说法，错误的是（）A. 受让人受让该不动产或者动产时是善意的。

B. 以合理的价格转让。

C. 转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

D. 善意取得制度适用于盗赃物和遗失物。

答案：D。

解析：善意取得制度不适用于盗赃物和遗失物（有特殊规定除外），ABC是善意取得的构成要件，所以D错误。

3. 甲将房屋出租给乙，租期3年。

1年后，甲欲将该房屋出售给丙，下列说法正确的是（）A. 甲应提前通知乙，乙在同等条件下享有优先购买权。

B. 甲不必通知乙即可出售房屋。

C. 丙购买房屋后，乙与甲的租赁合同自动解除。

D. 乙的优先购买权不得对抗善意第三人丙。

答案：A。

解析：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利，A正确，B错误；租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，C错误；承租人的优先购买权是法定权利，可以对抗第三人，D错误。

4. 下列关于民事权利能力和民事行为能力的说法，正确的是（）A. 胎儿具有民事权利能力。

B. 八周岁以上的未成年人是无民事行为能力人。

C. 不能辨认自己行为的成年人是无民事行为能力人。

D. 十六周岁以上的未成年人，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为无民事行为能力人。

答案：C。

解析：胎儿娩出时为死体的，其民事权利能力自始不存在，A错误；八周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，B错误；不能辨认自己行为的成年人是无民事行为能力人，C正确；十六周岁以上的未成年人，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人，D错误。

不动产买卖合同无效的情形有

不动产买卖合同无效的情形有
不动产买卖合同无效的情形有：
一、未经法定程序，未依法取得土地使用权证、房屋所有权证等房地产所有权证书的，合同无效。

二、未依法履行房地产抵押注销手续的，合同无效。

三、未按照法律规定的标准，履行对房屋的鉴定、评估等手续的，合同无效。

四、未尽保障购房人合法权益的义务，或在合同中约定不利于购房人权益的条款，合同无效。

五、违反法律法规，擅自改变房屋用途的，合同无效。

六、购买、出售的房屋存在法定的限制或者存在纠纷的，合同无效。

七、以虚构、隐瞒事实的方式达成合同的，合同无效。

以上为不动产买卖合同无效的情形，根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规，合同的成立必须满足双方真实意愿、合法目的、合法形式和合法内容等要素，任何一项存在问题，都会导致合同无效。

因此，在签订不动产买卖合同时，双方必须严格遵守相关法律要求，明确各方的权力和义务，并规定相应的法律效力和可执行性，以避免可能出现的纠纷。

不动产登记中抵押权的从属性原理及应用

不动产登记中抵押权的从属性原理及应用作者：石晨谊来源：《中国房地产·综合版》2017年第12期不动产统一登记施行以来，各项操作规范逐步建立健全，但实际登记会遇到的情况多种多样，并不是拿着操作性的规范就可以按图索骥的。

不动产登记人员了解和掌握基本的法学原理十分必要。

登记人员掌握基本法理后，在遇到新情况时方可胸有成竹，从容面对，否则永远只能“每事问”。

本文试结合不动产登记实践，讨论如何应用抵押权的从属性原理指导抵押权登记。

一、抵押权从属性的含义及缓和抵押权的从属性指的是抵押权的发生、转移和消灭都应当从属于债权，是担保物权最重要的三个特性之一。

《担保法》第五条、《物权法》第一百七十二条规定也明确，担保合同是主债权债务合同的从合同。

传统民法认为，抵押权是为担保债权的履行而设定的，是从属于主权利即债权的从权利，从权利应随从主权利是基本的法理。

且抵押权是债权担保的手段，为债权将来得以满足而存在，因此债权和抵押权必须结合在一起。

抵押权成立上的从属性指的是抵押权的成立，必须以债权已存在为前提，债权若不存在，抵押权也不成立。

违反抵押权成立上的从属性，应属无效，即使已经登记，也仅有形式上的效力，债权人并未取得抵押权。

抵押人可向不动产登记机构申请注销该抵押权登记。

但是随着近代担保物权的发展和社会经济进步的需求，这种从属性的要求已经逐渐缓和。

现代民法一般认为，既然抵押权的目的是在于担保债权的清偿，只需将来实行抵押权、拍卖抵押物的时候，有被担保的债权存在就可以了，在抵押权成立时有没有债权存在并不影响抵押权的登记。

了解这个原理后，抵押权登记中遇到的许多情形都可以用抵押权成立上的从属性来解决。

二、一部抵押可以登记债权人以债权的一部分设立抵押权，比如债权合同金额是1000万元，仅以其中700万元设立抵押权，学界称之为一部抵押。

有观点认为一部抵押违反了抵押权的从属性，不能登记。

但既然抵押权成立上的从属性是要求抵押权成立时必须有债权的存在，则在一部抵押的情况下，主债权依然存在，可以认为不违背抵押权的从属性，不动产登记机构应可登记。

抵押合同的失效情形分析

抵押合同的失效情形分析一、抵押合同无效的情形抵押合同无效的情形主要包括以下几种：（一）主合同无效导致抵押合同无效根据我国《民法典》的规定，抵押合同是主合同的从合同，因此抵押合同的效力取决于主合同的效力。

如果主合同无效，则抵押合同从属于主合同，也归于无效。

如主合同被撤销或被确认违法，从合同也将无效。

（二）抵押人没有处分权而设定抵押权我国《民法典》规定：“无处分权人将不动产或者动产抵押的，应当承担侵权责任。

”因此，如果抵押人没有处分权而设定抵押权的，抵押合同无效。

（三）双方恶意串通签订的抵押合同根据我国《民法典》的规定：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的民事行为无效。

”因此，如果双方当事人恶意串通签订抵押合同的，该抵押合同无效。

（四）未经抵押权人同意而签订的抵押合同如果抵押人未经抵押权人同意而将抵押物进行再次抵押的，该抵押合同无效。

二、抵押合同解除的情形抵押合同解除的情形主要包括以下几种：（一）债务履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的。

债务履行期限届满前，如果债务人明确表示不履行债务的，债权人有权解除抵押合同。

同样，如果债务人以自己的行为表明不履行主要债务的，债权人也可以解除抵押合同。

（二）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的。

当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现抵押权的，债权人有权解除合同。

此时，债权人有权要求债务人返还抵押物并有权要求赔偿损失。

（三）法律规定的其他情形。

根据我国《民法典》的规定，如果当事人一方有其他违约行为致使不能实现抵押权的，债权人有权解除合同。

此外，如果抵押物被依法查封、扣押、监管等导致其价值不能正常变现的，也应当视为债权人解除合同的情形之一。

总之，如果抵押合同的双方当事人因各种原因无法继续履行合同的，双方可以通过协商或者向法院起诉等方式来解除合同。

此外，对于抵押物的处置方式也应该慎重考虑，因为不同方式可能会导致不同的法律后果和经济影响。

2024年常见协议担保形式详解

20XX 专业合同封面COUNTRACT COVER甲方：XXX乙方：XXX2024年常见协议担保形式详解本合同目录一览1. 担保形式的概述1.1 保证担保1.1.1 个人保证1.1.2 企业保证1.1.3 第三方保证1.2 抵押担保1.2.1 不动产抵押1.2.2 动产抵押1.2.3 权利抵押1.3 质押担保1.3.1 动产质押1.3.2 权利质押1.3.3 知识产权质押1.4 定金担保1.4.1 定金金额1.4.2 定金退还1.4.3 定金罚则2. 担保合同的订立2.1 担保人的资格2.2 担保物的权属2.3 担保范围2.4 担保期限2.5 担保的生效条件3. 担保责任的履行3.1 担保人责任3.2 反担保责任3.3 担保责任的免除3.4 担保责任的追究4. 担保合同的变更和终止4.1 担保合同的变更4.2 担保合同的终止4.3 终止后的权利义务处理5. 担保合同的违约处理5.1 违约情形5.2 违约责任5.3 违约纠纷的解决方式6. 担保合同的解除6.1 解除条件6.2 解除后的权利义务处理7. 担保合同的争议解决7.1 争议解决方式7.2 仲裁机构7.3 诉讼管辖8. 担保合同的效力8.1 合同效力的确认8.2 合同无效的情形8.3 合同效力待定的情形9. 担保合同的履行监督9.1 监督机构9.2 监督方式9.3 监督费用10. 担保合同的登记和备案10.1 登记机构10.2 备案机构10.3 登记和备案的效力11. 担保合同的转让11.1 转让条件11.2 转让程序11.3 转让后的权利义务处理12. 担保合同的解除12.1 解除条件12.2 解除程序12.3 解除后的权利义务处理13. 担保合同的终止13.1 终止条件13.2 终止程序13.3 终止后的权利义务处理14. 担保合同的附则14.1 合同的解释14.2 合同的修订14.3 合同的签署日期和地点第一部分：合同如下：第一条担保形式的概述1.1 保证担保1.1.1 个人保证甲方（保证人）承诺，如乙方不履行合同约定的债务，甲方愿意承担连带责任，向丙方履行相应的付款义务。

抵押合同的条款包括什么

抵押合同的条款包括什么抵押合同一般包括下列条款：1、被担保债权的种类和数额;2、债务人履行债务的期限;3、抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属;4、担保的范围。

签订抵押合同的，一般是在债权人与债务人或其他第三人之前单独签订的，一般抵押合同都是属于从合同。

但对于当事人来讲，其内容也是与自身利益密切相关的。

那通常情况下抵押合同的条款都有哪些呢？请跟随小编一起在下文中进行了解。

一、抵押合同的条款包括什么设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。

抵押合同一般包括下列条款：(一)被担保债权的种类和数额;(二)债务人履行债务的期限;(三)抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属;(四)担保的范围。

二、抵押合同无效的情形有哪些日常审判实践中，我们经常遇到一些当事人不懂法律或规避法律，所订立的抵押合同被法院确认为无效，其合法权益受到一定的侵害。

以下列财产设定抵押的，抵押合同无效：(一)土地所有权;(二)耕地、宅基地、自留地等集体所有土地使用权。

但抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押;以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押;(三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生和其它社会公益设施;(四)所有权、使用权不明或有争议的财产;(五)依法被查封、扣押、监管的财产。

《担保法》规定必须进行登记的抵押合同未登记的，如以航空器、车辆、船舶、林木、企业设备等动产，以城市房屋、土地使用权等不动产抵押的合同，必须到主管部门进行登记，未到主管部门登记的为无效合同。

破产企业在法院受理企业破产案件前6个月至破产宣告期间，对原没有设立抵押的债务设立抵押的合同无效。

债务人有多个债权人的情况下，债务人将其全部或大部分财产抵押给一个债权人，侵犯了其他债权人的利益，从而丧失履行其他债务能力的，抵押合同无效。

抵押合同是单务合同吗

抵押合同是单务合同吗根据我国法律规定，在向他人、银行或者其他金融机构的时候，会被要求一定的财物作为担保，并以书面形式订立约定，当债务人不履行债务时，债权人有权依法对该财产进行处理。

下面我为你整理了抵押合同是单务合同吗的相关知识，欢迎阅读。

一、抵押合同是单务合同吗抵押合同是抵押权人(通常是债权人)与抵押人(既可以是债务人，也可以是第三人)签订的担保性质的合同。

抵押人以一定的财物(既可以是不动产，也可以是动产)向抵押权人设定抵押担保，当债务人不能履行债务时，抵押权人可以依法以处分抵押物所得价款优先受偿。

根据《担保法》规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。

单务合同，“双务合同”的对称。

是指一方只享有权利而不尽义务，另一方只尽义务而不享有权利的合同。

单务合同的当事人的权利义务不存在对应关系。

例如赠与合同，赠送人只承担交付赠品的义务，而不享受任何权利；受赠人则只享有取得赠送人交付赠品的权利，而不承担任何义务。

其他如无偿借贷合同、无偿保管合同等。

抵押合同是有名合同、诺成合同、单务合同、无偿合同、要式合同、确定合同、从合同等。

二、抵押合同无效的情形有哪些1、债务人有多个债权人时，而将其全部财产抵押给其中一个债权人，因此丧失了履行其他债务的能力，损害了其他债权人的合法权益，这种抵押合同无效；2、对国有企业业已确认为关键设备、成套设备或重要建筑物设立抵押而未经政府主管部门批准的抵押合同无效；3、破产企业在法院受理企业破产案件前六个月至破产宣告期间，对原没有抵押的债务设定的抵押而签订的抵押合同无效；4、债务人与个别债权人恶意串通，将其大部分财产抵押给一个债权人，从而丧失履行其他债务能力的，该抵押合同无效。

法律依据：《中华人民共和国担保法》第四十条订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。