调研报告(正大广场) - 360文档中心

正大广场详解

1 29 28
2
21 30
满记甜品
10 15 4 26
5.
6. 7. 8. 9. 10.
皇家摄影
禾绿寿司金同小厨肯德基廊亦舫满记甜品
22.
23. 24. 25. 26. 27.
和民
吉野家季诺意式休闲餐厅老上海弄堂菜麦当劳名甲物语
廊亦舫
9 33 32 20 17 3 13
16
11 34 8
15 2
正大百货美妆源
11 13
正大百货美鞋苑
22
NEXT Esprit
12
2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11.
小南国日式烧栲
10 1 19 18
9
20
17
6
附-2
贰大广场楼层业态布局
F3
3F 1. 2. 3. 奥卡索爱茜茜里堡师龙 CnE Esprit Salon 凡妮交通银行楼兰 Luxman Spark mu on on Theme Urban Shock 无印良品夏娃的诱惑亦谷真锅咖啡馆 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26. 27. 28. 29. 30. 31. 32. 33. 34. AGATHA 艾格宝罗莉卡鼎泰丰 Elle Jack&Jones 卡佳 LAZO 莱尔斯丹 Only PIERRE GARROUDI TALLYWEIJL Vero Moda 星巴克优衣库 Z&A 正大百货伊殿 4. 5 5. 6. 7. 31 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17.
13 15 5
司凯特真冰滑冰场
好乐迪

上海正大广场项目调查报告

代表楼盘
楼盘名称金茂大厦上海证券大厦上海新建设大厦汇丰大厦中国保险大厦震旦国际大楼新上海国际大厦中银大厦环球金融中心
总建面积 28.9 3.7 8.1 11.68 7.3 10.245 8.1 12 37.7
万M2
上海信息大厦
10.1
涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密
12
陆家嘴CBD客群介绍 --- 常驻人群
身份深入人心，以致于人们一提到屈臣
氏便想到“个人护理专家”。
涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密
28
业态比例——B1
化妆品 15%
餐饮、食品 5% 服务 22%
家居、数码 58%
B1F主要以特定型消费业态为主，其中化妆品1家，食品1家，服务5家，家居1家，总共8家。特力屋为此层的业态亮点，家居饰品也是家庭型购物中心的一种重要业态。
涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密
6
建筑设计公司介绍
美国捷得国际建筑师事务所成立于1977年，目前已经成长为世界四大商业建筑设计事务所之一，捷得已在世界五大洲70多个城市完成了90多个建筑设计项目，其中包括洛杉矶会、拉斯维加斯百乐吉酒店赌场、圣地亚哥荷顿广场、日本东京六本木、博多水城、大阪难波城等世界知名项目。
涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密
5
介绍
正大广场是由泰国正大集团附属公司上海帝泰发展有限公司投资4.5亿美元兴建的大型商厦，总建筑面积达241，000平方米，楼层共 13层，地上10层，地下3层，是正大集团在中国最大的旗舰项目之一，同时也是集购物、饮食、娱乐、休闲与一体的超大型购物中心。正大广场于1993年开工建设，2002年10月18日开幕。正大广场位于浦东陆家嘴金融贸易区的核心地带，同时也是上海新兴的旅游中心：紧邻东方明珠电视塔、海洋馆、国际会议中心，香格里拉大酒店、金茂大厦和浦东滨江花园。正大广场的是由曾经负责设计美国洛城奥运会和拉斯维加斯比拉洁奥度假酒店的声誉全球的美国捷得国际建筑师事务所所设计。内部设计是由迪斯尼乐园形象设计师之一的Selbert Perkins所担当，在正大广场形象中融入了全新的“四季” 理念。

上海某项目考察报告

8
上海国金中心--楼层布局及品牌组合
时尚服饰：11个珠宝、钟表、饰物：3个餐饮：28个特色商店：2个服务2个
Байду номын сангаас
B2F共有品牌46个
9
上海国金中心--楼层布局及品牌组合时尚服饰：25个珠宝、钟表、饰物：7个美容、个人护理：7个餐饮：6个服务：1个 B1F共有品牌46个
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上海国金中心--楼层布局及品牌组合
• 主题：奢华、品质、时尚 • 客群分布特点：高端时尚消费人群 • 主力店：LV、香奈儿、爱马仕、卡地亚等国际一线奢侈品牌、苹果专卖店、百丽宫影城 • 次主力店：俏江南、利苑等 • 项目布局特点：负一、负二层餐饮分布如星巴克、哈根达斯、时尚港丽、日本料理、麦当劳等快速、时
尚休闲美食，娱乐配套：百丽宫影城；一层、二层多以国际一线奢侈品牌为主；三层、四层餐馆分布以利苑、俏江南、天泰、等高端餐馆为主。 • 项目借鉴点：项目规划设计合理，整个商场内部色调统一，以高贵浪漫的香槟色及淡米色为主要色调，装潢设计突出时尚、高贵与精致等特点，以国际级高端品牌旗舰店为卖点，流露高贵气派，让顾客感受不一样的尊贵购物享受。
百联集团所开发商业项目，均由集团旗下的上海友谊集团股份有限公司进行操作运营，目前总共拥有商业建筑面积超过600万平方米，年营业收入近500亿，经营网点遍布全国 20多个省市超过5000家，几乎涵盖了零售业现有的各种业态，如百货、标准超市、大卖场、便利店、购物中心、品牌折扣店、专业专卖店等。
35
16
概述篇--上海正大广场概述
上海正大广场
17
正大广场--项目简介
项目名称：正大广场项目位置：上海浦东新区陆家嘴西路168号项目类型：中高端大型国际化购广场所属商圈：陆家嘴金融贸易区建筑面积：25万㎡建筑形态及结构：地上10层，地下3层相关配套：提供约1900个停车位开发公司：泰国正大集团产权归属：物业全部自持合作模式：租赁管理公司：正大房地产商业管理有限公司开业时间：2002年开业

上海正大广场市调分析

7F楼层较高，且主要经营运动品牌，美容健身，展览，因此顾客群体较窄，人流相对于其它楼层也较少。但7楼还可以看到美发店，洗剪吹90 元，通常美发店很少开在这么高的楼层。可见该楼层平日的客流量也还不错

7F业态分布概况
7F以健身、文化教育及美容SPA为主主要餐饮、休憩品牌包括：港丽餐厅、广州蕉叶、喜多屋国际海鲜料理、威尔士健身中心、紫颖美胸美体专业连锁机构、佰草集SPA、艾维庭、纽悦伊人、史云逊护发、俊奥形象设计、大众书局、汤尼英盖美发培训学校、英孚教育
10被称为“东方华尔街”的上海浦东陆家嘴黄金地段，在地理位置上很有优势，总建筑面积接近25万平方米，地上10层、地下3层，是正大集团在中国最大的投资项目，也是华东地区最具规模的“现代家庭娱乐及购物中心”，并拥有大批忠实的家庭消费者。正大广场日常的日均人流量达18万人次，周末高峰期的日人流量更可达26万人次。正大广场面向陆家嘴最繁华地带，边上是东方明珠电视塔，对面是苹果上海旗舰店，距离地铁2号线也只有10分钟步行的路程，客流量非常巨大，除了每日大批来此旅游的外地游客，还有大量在周边写字楼上班的白领人员以及附近居住的居民。正大广场在其宽敞完备的空间里，除了为消费者提供超过80多家具国际水准的特色餐饮场所和令业内人士称羡的多元化娱乐和休闲场地外，引进超过一百家国际著名的优质时尚品牌，为消费者提供了高档次消费的便利。

1F业态分布概况
1F的业态分布是：东、中、西三个区，东区为生活休闲区（黄色）、中区为家庭生活区（橙色）、西区为时尚精品区（紫色）主要餐娱品牌有：美国猫头鹰餐厅、新元素、宜芝多、多乐星、星巴克、香啡缤、哈根达斯（滨江休闲街）。主要零售品牌有：希思黎、贝纳通、CK Jeans、Swatch、丝芙兰、波芒得、H&M、NOVO Concept、阿迪达斯经典、ZARA、LACOSTE、Tissot天梭、FANCL、HAZZYS、ENZO、天美钻、AMIAMO、西雅衣家

上海正大广场空调调研报告

上海正大广场空调调研汇报篇一：正大广场项目调研汇报正大广场调研汇报一、项目概况：1、概况正大广场是由泰国正大集团旗下旳上海帝泰发展有限企业投资兴建旳大型国际化都会购物中心，坐落在被称为“东方华尔街”旳上海浦东陆家嘴黄金地段，总投资亿美元，占地面积约31000平方米，总建筑面积约25万平方米，地上10层、地下3层，长270米、宽121米，层高5米，总高度57米，单层建筑面积为15000-24000平方米，是正大集团在中国最大旳投资项目之一。

正大广场旳是由曾经负责设计美国洛城奥运会和拉斯维加斯比拉洁奥度假酒店旳声誉全球旳美国捷得国际建筑师事务所所设计。

内部设计是由迪斯尼乐园形象设计师之一旳Selbert Perkins所担当，在正大广场形象中融入了全新旳“四季” 理念（不一样旳楼层采用不一样季节旳象征色）及贯穿二楼到五楼旳“黄金大道”旳设计。

正大广场定位为“现代家庭娱乐及购物中心”，广场平常旳日均人流量达18万人次，周末高峰期旳日人流量更可达26万人次。

正大广场将久负盛名旳中外品牌，环球美食和各式娱乐汇集一起，商场内设有主题百货、超市、各色美食、小朋友娱乐场所和多厅影城。

位于B1-B2层旳“易初莲花超市”满足了顾客旳平常生活需要；1F-4F正大百货提供了完整旳商品构造；5F旳饮食天地带给顾客独具特色旳异国风味；8F正大星美影城是国内首家超五星级主题影院。

2、交通状况正大广场位于浦东陆家嘴金融贸易区旳关键地带，具有非常便捷旳交通系统。

同步陆家嘴也是上海新兴旳旅游中心，正大广场紧邻东方明珠电视塔、海洋馆、国际会议中心，香格里拉大酒店、金茂大厦和浦东滨江花园。

3、辐射区域正大广场周围辐射半径5公里旳区域内集结了300万商住人口，同步上海正大广场处在浦东陆家嘴CBD，写字楼密集，关键商圈范围内有近10万人旳高收入群体尚有办公楼白领群体。

此外正大广场又处在上海旅游景点所在区域，流动游客又是一消费群体。

4、业态及分布（1）各楼层划分旳功能比例楼层楼层功能B3 停车场B2 100%购物B1 85%购物15%配套 1 93%购物，7%餐饮 2 90%购物，10%餐饮3 83%购物，16%餐饮，1%配套4 100%购物5 100%餐饮6 75%餐饮，22%休闲，3%购物7 58%休闲，28%餐饮，14%购物8 84%休闲，26%餐饮9 54%休闲，35%餐饮，11%购物10 100%餐饮（2）按面积划分旳功能比例购物餐饮休闲娱乐正大广场55% 26% 19%（3）业态比例零售：48％餐饮：33％休闲娱乐：18％服务配套：1％调整之前正大广场旳购物比例到达80%左右，调整后购物比例55%，休闲娱乐与餐饮类占到45%。

上海正大广场

百强商业项目案例之十一——上海正大广场正大广场是由泰国正大集团旗下的上海帝泰发展有限公司投资兴建的大型国际化都会购物中心，坐落在被称为“东方华尔街”的上海浦东陆家嘴黄金地段，总建筑面积接近25万平方米，地上10层、地下3层，是正大集团在中国最大的投资项目之一，并已于2004年整体通过了ISO9001质量认证体系。

在拥有丰富国际运营经验之管理团队的带领下，正大广场经过一年多的悉心调整和经营，已经成为名副其实的华东地区最具规模的“现代家庭娱乐及购物中心”，并拥有大批忠实的家庭消费者。

广场日常的日均人流量达18万人次，周末高峰期的日人流量更可达26万人次。

正大广场取得的优异成绩已得到业内专业人士和权威机构的认可和嘉许，并已先后荣获“2005年中国商业名牌”和全国唯一的一个“2006年度中国最佳购物中心进步奖”。

正大广场在其宽敞完备的空间里，除了为消费者提供超过70家具国际水准的特色餐饮场所和令业内人士称羡的多元化娱乐和休闲场地外，并已在2007年第一季度之前完成引进超过一百家国际著名的优质时尚品牌，以“时尚之都”的面貌来迎接消费者。

一、物业概况正大广场，坐落于美丽的黄浦江畔，毗邻东方明珠和金茂大厦，由泰国正大集团与其旗下的上海帝泰发展有限公司耗资4.5亿美元精心打造而成。

正大商业广场长270米、宽121米，占地面积约31000平方米，地下三层、地上九层（局部八层）、层高5米，单层建筑面积为15000-24000平方米，是一幢总高度57米，总建筑面积243000平方米，集商业、餐饮、娱乐、停车为一体的现代化综合建筑。

作为时尚潮流的先驱和全新商业标志，广场内24万平方米的空间汇集了久负盛名的中外品牌、环球美食及各式娱乐，每天吸引了数以万计的中外顾客.2．楼层简介B3：停车场，436个车位B1－B2：易初莲花超市1F：世界顶级品牌专卖及百货2F：国际知名品牌专卖及超市3F：新潮服装及百货4F：家庭生活艺术馆、儿童乐园及百货5F：美食天地6F：节日之旅、婚纱摄影及健康美容中心7F：展览空间、中国精粹8F：7厅星美影城、IT MALL、KTV和音乐餐厅9F：能容纳2000人的多功能会议厅和商务中心10F：大型餐厅由于实际招商方面遇到较大的难度，导致部分楼面招商计划并未付诸实施，目前招商及经营状况较好的楼面有：B1－B2的易初莲花超市及5F的美食天地。

合肥正大广场调研报告

合肥正大广场调研报告
合肥正大广场是合肥市一家知名的购物中心，位于繁华的市中心地带，占地面积较大，是合肥市最大的综合性商业体之一。

本次调研报告旨在分析合肥正大广场的目标消费群体、消费特点以及对其他购物中心的影响。

首先，合肥正大广场的目标消费群体主要集中在年轻人和家庭消费者。

年轻人作为广场的主要消费群体，他们具有较高的消费能力和消费需求，尤其对时尚潮流、新兴品牌和高端品质有较高的追求。

家庭消费者也是正大广场的重要消费群体，他们对生活品质和家庭用品有较高的要求。

其次，合肥正大广场具有丰富多样的消费特点。

正大广场内主要有服装、饰品、餐饮、电子产品等多个品类，涵盖了消费者的各个需求。

正大广场注重引进独特的品牌和特色店铺，以吸引消费者的眼球并创造更好的购物体验。

此外，正大广场还定期举办特色活动和促销活动，吸引消费者来店消费。

广场内购物环境干净舒适，服务态度良好，也为吸引消费者提供了良好的条件。

最后，合肥正大广场对其他购物中心产生了较大的影响。

正大广场以其较高的品质、独特的品牌和多样化的消费项目吸引了大量消费者。

这不仅促进了正大广场内商家的销售增长，同时也为周边购物中心带来了一定的竞争压力。

其他购物中心为了吸引更多消费者，不断提升自身的品质和服务水平，以与正大广场竞争。

综上所述，合肥正大广场面向年轻人和家庭消费者，拥有丰富多样的消费特点。

其提供的品质、服务和活动吸引了大量消费者，对其他购物中心产生了一定的竞争压力。

随着合肥市经济的不断发展，正大广场有望进一步扩大影响力，成为合肥市商业中心地带的重要组成部分。

上海港汇广场恒隆广场正大广场等案例研究报告

上海港汇广场恒隆广场正大广场等案例研究报告引言：随着城市化进程的加速发展，商业中心区的规模不断扩大，商业地产项目也成为了城市经济发展的重要引擎。

上海作为中国最大的经济中心城市，其商业地产项目更是备受关注。

本篇报告将针对上海港汇广场、恒隆广场和正大广场三个典型商业地产项目进行案例研究，分析其发展背景、成就和经验以及未来发展趋势，以期为商业地产项目提供一定的参考和借鉴。

一、上海港汇广场1.发展背景：2.成就和经验：3.未来发展趋势：随着电子商务的兴起，传统商业中心区将面临和更新的挑战。

上海港汇广场将继续创新经营模式，加大线上线下融合发展的力度，提供更加个性化、多元化的消费服务。

二、恒隆广场1.发展背景：恒隆广场位于上海外滩，总建筑面积约18万平方米，是一座集购物、餐饮、娱乐为一体的综合性商业地产项目。

2.成就和经验：恒隆广场以其独特的设计风格和高品质的业态打造，成功吸引了众多国际奢侈品品牌入驻。

广场更以打造“世界级精英社区”为目标，提供一流的服务和娱乐设施。

3.未来发展趋势：未来，恒隆广场将继续精耕细作，不断更新品牌结构，提供更丰富的消费选择。

同时，广场也注重在线购物和电子商务的发展，积极拓展新的商业模式。

三、正大广场1.发展背景：正大广场位于上海中心城区，总建筑面积约27万平方米，是一个集购物、休闲、娱乐、健身、办公于一体的大型商业综合体。

2.成就和经验：正大广场注重多样性和体验性，通过引进国内外知名品牌和主题餐饮等业态，吸引了广泛的消费者群体。

广场还注重社交和互动，打造了一系列有趣的活动，加强与顾客的互动。

3.未来发展趋势：未来，正大广场将进一步加大创新力度，提供更加智能化、个性化的服务。

广场计划引入更多的科技元素，以应对新的消费趋势，并加强与电子商务的整合。

结论：三个案例研究表明，上海港汇广场、恒隆广场和正大广场等商业地产项目均以其独特的定位、出色的设计和多元化的业态而取得了成功。

未来，针对电子商务发展的影响，商业地产项目应加大创新力度，融合线上线下发展，提供更个性化、多元化的消费体验，从而不断满足消费者的需求。

上海浦东证大大拇指广场管理运营研究报告

上海浦东证大大拇指广场管理运营研究报告Prepared on 22 November 2020上海浦东证大“大拇指广场”参考案例 Contents 证大现代艺术馆是上海证大集团投资建立的现代化艺术展览和学术交流平台。

证大现代艺术馆坐落在上海浦东证大大拇指广场，建筑面积3000平米，展览空间1500多平米。

现代化的设施和学术理念使它成为一个新的国际化的当代艺术平台。

馆内收藏了国内外优秀艺术家的作品，包括法国艺术家恺撒的雕塑《大拇指》和美国着名雕塑家罗伯特印第安那的雕塑――“LOVE”等一批艺术杰作。

艺术馆的功能包括展览、研究、收藏、学术交流、国际艺术家工作室等。

证大现代艺术馆将鲜明地对当代文化做出反应并提出建设性的策略，为未来的当代美术馆建设提供诸多新的可能性。

特色业态点评将文化元素的业态融入shopping mall中，已经是国内购物中心布局的一次概念革命，除了凸显品质又能带来一批新鲜的客源。

中心广场特卖区业态总结社区购物中心的核心元素：生活卖场、餐饮及配套服务（根据不同层次的社区而设定）布局特点：★东西两侧设定了家乐福超市及好乐迪KTV作为次主力店，吸引固定人流；★一层其他位置基本以中、西餐饮为主；★外围沿马路的区域，由于人流带动理由较少，设置了银行、诊所等社区服务类业态（银行及诊所也是较为能承受高租金的业态）；★项目具有一个2000平米左右的露天内广场，主要功能为儿童娱乐其次为集装箱摊位式的小型零售及零售特卖区。

中式餐饮区西式餐饮区业态总结续业态布局：★二层左侧的业态以零售为主，且都是大店的形式，天津凌志旗下的only、jackjones、veromoda以少有的集合店形式布置在广场的二层，零售业态的针对人群为16 ~ 35岁的年轻消费群体，右侧为美颂巴黎建材店及具有特色的证大现代艺术馆。

为了弥补建筑结构的弱势及满足业态的全面化，项目内引入了一家数码影院。

四、项目规划设计分析项目是一个广场式样的shopping mall，由22个建筑单体组成，建筑形式以地上两层为主，局部一层至三层，地下两层是停车场和配套设备用房，项目出入口分东、西各一个，另设有2000平米的中心广场，整个项目的结构是围绕广场与街区的概念而形成。

正大广场和港汇广场结构与造型分析

正大广场和港汇广场结构与造型分析郑剑彬 11123804摘要本文通过对正大广场和港汇广场独特的设计理念的解读，分析了正大广场和港汇广场结构和造型的特点。

关键词商业建筑结构造型正大广场上海正大广场项目始建于1995年，正大集团首先在建筑设计上就选择了在商业建筑设计领域的大佬——美国捷得建筑设计事务所。

捷得事务所接手此项目后，仔细调查了上海的人文环境，结合他们自身多年的设计实践以及对人类生活、社会行为的研究，决定把正大广场定位于“服务于当地所有的季节和所有的人们”。

与他们以往大多数由多重建筑组合而成的项目不同，正大广场是个单独的庞大建筑，捷得称之为“感受挑战实体”。

他们的目标是创造一个特别而新颖的外部设计，与此同时强调对内部空间环境体验性的塑造。

色彩立面设计上，捷得运用了红色、米色、金黄色、海蓝色、紫色等鲜亮、甚至对比的色系来装点正大广场，使她成为严肃正规的陆家嘴建筑群与灰色的黄浦江之间唯一的夺目色块。

正大广场的五个立面设计各异，但又互相融合、穿插在一起。

北立面大面积使用红色和米色砂岩，这在上海是第一次。

砂岩表面凹凸的波纹细部非常漂亮细腻，局部玻璃幕墙打破了石材重实感。

东南角大胆地采用紫色铝板，巨大的圆形金色店徽悬挂于此，在阳光照耀下熠熠生辉。

南立面凸出的半圆形黄色腰带，寓意中国古老的图腾——龙，菱形的页岩象征巨龙身上片片的鳞甲。

北入口是一个柔和的曲线门廊，沿街大块绿地将正大广场与滨江公园连成一片。

两根25m高的装饰柱与折线型的玻璃幕墙构成了它的东北入口，该入口与周围体量巨大的建筑相呼应。

西立面则呈鼓形，与柔和的黄浦江曲线相谐。

入夜，室内外灯光交相辉映，金黄色闪亮的“鼓”便成为一只巨大而充满喜庆意味的灯笼出现在江岸。

空间组合捷得没有刻意摹仿任何中国的建筑风格，但每处精心设计的细部都在透露着他们对中国的理解。

尽管正大广场的立面设计引发了多方不同的评论与争议，但她毕竟成为新的视觉焦点，并给我们提供了一个探索、借鉴与研究的方向。

商业购物中心案例分析—上海正大广场

17
知识回顾 Knowledge Review
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商场形态停车位周边地标开发商经营管理建筑设计
购物中心
总建筑面积 24.3万平方米
约800个
商场楼层 B3-10F
东方明珠、中银大厦、香格里拉大酒店等
泰国正大集团
上海帝泰发展有限公司（正大集团全资子公司）
美国捷得国际建筑设计事务所
教育和城市生活配套
外观夜景
内景
内景
2
综合案例分析/上海正大广场
定位与规划的整体调整
2002年-2005年初时的定位：众揽世界顶极品牌辐射浦东地区的大型顶级品牌购物中心
•全新定位： •现代家庭娱乐购物中心 •辐射全上海 •品牌定位针对中产阶级 •目标：将“面积大”这一劣势转变为优势 •调整：购物中心百货化实施平台
3
综合案例分析/上海正大广场
正大广场“变身”前后
原正大百货 1F-4F
商场形态商场定位主力厂商
人气厂商
品牌定位目标客层客源客流厂商入住
调整前（开业-2006年初）
购物中心
精品型
易初莲花、正大百货
易初莲花
精品品牌
白领，高收入人群本地居民
4.5万（平日）
60%（最低）
调整后（2006年初-至今）
购物中心
中等家庭娱乐消费及购物中心
易初莲花（面积约原1/2）
商业购物中心案例分析——上海正大广场
1
综合案例分析/上海正大广场
目前上海浦东新区量体最大，集零售、餐饮、娱乐、教育于一体的购
物中心
区域
浦东陆家嘴板块环线
内环内
区位属性：地处浦东陆家嘴，濒临黄浦江畔，距离轨道交通2号线陆家嘴站仅 100米。核心定位：中等家庭娱乐消费及购物中心主要功能：零售、餐饮、文化、娱乐、

大悦城-正大广场招商经验--商业论坛速记稿

下面有请香港SPACE商业经营管理集团副总经理许大金先生，许先生给我们带来演讲题目是近者悦，远者来，从大悦城看购物中心的运营。

大家掌声欢迎许大金先生！许大金：很高兴有机会跟大家交流，本来这次课程应该是由我们公司司徒文杰来给大家讲，但是由于一些原因他今天来不了，就由我代表SPACE公司跟大家做交流。

给我的题目以西单大悦城或者是中粮朝阳大悦城，这两个大悦城作为一个脉络，研究一下购物中心的招商、规划之间的关系。

一个购物中心它的生命周期实际上也有自己的规律，对于一些新开的项目和一些调整型的项目如何进行运作？我想从两个方面结合我们公司实际案例给大家做一个讲解。

主要分三个部分：SPACE案例解析、商用地产的定位与规划、招商策略与执行。

很多人会说购物中心的好坏如何去评判，实际上在整个的业界也有不同的标准。

有的说前期定位规划非常重要，前期定位规划正确了以后，购物中心就成功了一半。

也有的说能够顺利开业，开出来就是成功。

还有的说不管怎么样，即使前期有些磨合，只要我们租金达到预期或者高收益也是可以作为一个好的购物中心的评判标准。

更有人说，一个购物中心你是一个载体，真正的经营是由商户经营的，只有商户经营好了，人气旺了，也是一个好的购物中心。

不同的标准都有道理，但是不能单独评价一个因素，要综合评判。

所以要从动态眼光看购物中心发展，很多购物中心其实刚开始营业的时候都会有一个养成期，或长或短不一样。

国际上也有一个通行的做法。

一般三年做到持平、五年做到盈利这都是很好购物中心。

另外可能根据购物中心不同的生命周期我们在不同的阶段进行评判，可能也是比较合适的做法。

购物中心生命周期怎么评判呢？1、酝酿与准备，属于在胎儿阶段运营。

这里面实际包括前期的调研、策划、定位、规划等等。

2、诞生，就是筹备开业。

在开业过程中如何做好整个项目，这也是非常关键的；3、成长，实际上相当于幼儿到青春期的阶段。

在这个阶段实际上是购物中心最惊险的部分。

如果说开业是一个大关，就是说我们能够从一个胎儿变成一个新生儿，这是一个跳跃的话，实际上这一阶段是最困难的。

购物中心调研报告

购物中心调研报告购物中心调研报告3篇随着个人的文明素养不断提升，我们都不可避免地要接触到报告，不同的报告内容同样也是不同的。

一起来参考报告是怎么写的吧，下面是小编帮大家整理的购物中心调研报告，欢迎阅读与收藏。

购物中心调研报告1随着中国人均拥有车辆大幅提高，自驾购物占比日益增加，停车场这一配套设施在商业地产项目中的地位也越来越重要。

在ret睿意德中国商业地产研究中心监控的42个城市中，购物中心停车场车位数量达到58.6万个，停车场建筑面积为2280万平方米，几乎为总商业建筑面积的30%。

本报告以北京、上海、成都、沈阳、西安、郑州6个城市106个购物中心停车场作为重点研究样本，综合分析购物中心停车场现状及未来发展趋势。

八成购物中心有地下停车场购物中心停车场根据其结构特征分类，可分为地下停车场、地面停车场、楼层停车场和屋顶停车场;目前84% 的购物中心为地下停车场。

楼层停车场是新兴的停车场类型，停车场可以与购物中心各楼层直接接驳，增加每层客流的到达率，有效提升高区的租金水平;一般楼层数较高的购物中心会采用这种停车场类型，如北京朝阳大悦城、北京世纪金源购物中心等。

此外，为了在固定空间中增加更多的停车位，不少购物中心已增设机械式立体停车设备。

例如，沈阳大悦城在安装机械式立体停车设备后，车位数量大幅增加。

购物中心停车场车位配比分析一个设计合理、泊位充足、拥有良好管理的停车场能为购物中心带来更多的人流及商机。

根据国际惯例，每一百平方米商业建筑面积提供1个停车位比较合理。

因此购物中心能否提供充足、便利的停车服务，成为其提高竞争力的重要手段，近五年修建的购物中心车位配比已达到1.37个/100 平方米。

从城市来看，北京、沈阳的购物中心停车场建设最为完备，车位比超过1：100。

上海作为全国经济中心，商业地产起步较早，部分购物中心建于十年前，配备的车位数量不足，拉低了整体车位配比;郑州也面临同样问题。

成都近五年来新建购物中心配比了大量停车位。

调研报告

一、千姿百态1.低中端服装调研地点：上海七浦路调研内容：我们选择了七浦路的富联服饰商场和兴旺服饰商场两个地点，这两个商场属于批发类型，类似南通的轻纺城。

这里的服装品类较多，琳琅满目，鞋帽、内衣、毛衣、棉服，裙子，牛仔裤等，应有尽有，相对比而言，富联服饰商场的服装略比兴旺服饰商场精致。

下面就从色彩、面料、款式这三个方面，对这两个批发市场的今冬流行的服装进行总结。

1）色彩丰富多样，五彩斑斓，尤以温暖的红色，橙色，经典的黑色居多。

2）面料冬天的面料中，皮草一直是人们的宠儿，其次是各色各样的毛呢，今冬也十分流行针织面料。

3）款式下面总结了几款今冬流行的服装款式。

款式此款为无袖V 领的皮草中长外套，腰部有腰带做以配饰，起到收腰和提高腰节线的作用。

此款为经典款的女式大衣，小驳领，双排扣，腰部有少量的碎褶。

此款为宽松斗篷式的粗毛线外套，下摆呈圆弧型，长长的袖子，有街头的感觉。

此款为今年流行的羽绒服款式，简单的横条纹绗缝做装饰，简单而又有太空感。

2．中高端品牌调研地点：正大广场调研内容：上海正大广场是我们市场调研的第二站，正大广场是上海大型的国际化都会购物中心，坐落在被称为“东方华尔街”的上海浦东陆家嘴黄金地段，是著名的时尚之都。

正大广场的2楼、3楼和4楼都有国内外著名品牌女装的专柜售点，有伊华欧秀，on&on，Roem,WSM,ochirly,Honeys，H&M，亦谷等著名国际品牌,这些品牌具有浓郁的品牌文化，品牌风格十分鲜明，有甜美淑女风格，成熟妩媚风格，干练职场风格，舒适居家风格等，例如，on&on，Roem的风格属于甜美中略带小女人的的感觉，Honeys的风格属于校园甜美风，伊华欧秀，亦谷则属于浪漫奢华风格。

1）下面就以ochirly这个品牌为例，分析其2011年秋冬的流行元素。

（由于拍照受阻，以下图片部分为查找的资料）多彩毛衣图1 图2图3 图4这几款毛衣属于暖色系的糖果色，有今年大为流行的橙色，温暖的杏色，淡雅的紫色和蓝灰色，图1，图2，图3中的毛衣在正大广场的专卖店中有陈列出来，图1，图2中的毛衣是细棒织的，领口或衣身有类似珍珠的装饰，毛线的柔软和珍珠的温润碰撞出一样的感觉。

中粮2013年上海购物中心考察报告

B2现场熟食区环境→
成都大悦城 29
中粮置地有限公司
品牌组合亮点----特色商家分析
L4全层异域特色情调餐饮汇聚，充分烘托出K11品位格调
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中粮置地有限公司
岛柜及外摆亮点
利用造型独特的区域
利用电梯后部区域
咖啡店以开放式岛柜呈现
成都大悦城 31
中粮置地有限公司
岛柜及外摆亮点
门店落地玻璃全面开放，利用过道临街玻璃区域，节约空间的同时，提升门店时尚形象。
正大集团简介成都大悦城中粮置地有限公司65一考察项目分析正大广场简介65成都大悦城中粮置地有限公司66启示及借鉴意义成都大悦城中粮置地有限公司67整体业态分布图67这种多元化组合的业态结构迎合了不同顾客群体的消费需求转而诠释了正大广场家庭娱乐购物中心的定位成都大悦城中粮置地有限公司68楼层品牌分布68一层成都大悦城中粮置地有限公司69楼层品牌分布69二层成都大悦城中粮置地有限公司70楼层品牌分布70三层成都大悦城中粮置地有限公司71楼层品牌分布71成都大悦城中粮置地有限公司72楼层品牌分布72成都大悦城中粮置地有限公司73楼层品牌分布73成都大悦城中粮置地有限公司74楼层品牌分布74七层成都大悦城中粮置地有限公司75楼层品牌分布75八层成都大悦城中粮置地有限公司76楼层品牌分布76十层9f小南国10f俏江南成都大悦城中粮置地有限公司77楼层品牌分布77b1b2成都大悦城中粮置地有限公司78楼层品牌分布78十层9f小南国10f俏江南成都大悦城中粮置地有限公司79启示及借鉴意义成都大悦城中粮置地有限公司80主题区块亮点80儿童体验主题区域
成都大悦城
中粮置地有限公司
业态分布亮点
B3：3000平米的艺术中心免费提供不定期艺术作品展览

购物中心市调上海正大广场调研研究

10. mu
11. on on
12. Theme
13. Urban
Shock
14. 无印良品
15. 夏娃的诱惑
16. 亦谷
17. 真锅咖啡馆
18. AGATHA 19. 艾格 20. 宝罗莉卡 21. 鼎泰丰 22. Elle 23. Jack&Jones 24. 卡佳 25. LAZO 26. 莱尔斯丹 27. Only 28. PIERRE
平面图总结：三、业态占比
? 正大广场以“现代家庭娱乐中心” 的思路为中心，创建了自己的业态黄金分割比例：
? 商业：娱乐：餐饮＝52：18：30 ? 目标：让客户从停下来留下来、到乐意来
鉴借思考
? 正大起死回生的方法？
一、定位分析
开业初期：
? 众揽世界顶级品牌 ? 辐射浦东地区的大型顶级品牌购物中心 ? 人均滞留时间： 1.5小时 ? 日均客流： 5-6万人次
二层平面布局图
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2F
1. Azure Blu 2. EHomme 3. grosse 4. Hiroshima 5. leo 6. 曼古银 7. NEXT 8. Q'GGLE 9. 时间廊 10. 小南国日式
烧栲 11. 正大百货美
妆源
12. Esprit 13. 法文·箱子 14. guess 15. Honeys 16. 亮视点 17. 马克华菲 18. 欧时力 19. QUIKSILVER 20. Sinéquanon
NOVO 、Concept 、NEXT、ESPRIT 、名店运动城为主体、定位中高端。 ? 5层为集中型餐饮区域，以西式快餐、特色休闲餐饮为主 ? 6-8层规划功能区、定向型消费业态、以威尔士健身、汤姆熊电玩、司凯特正大真冰溜

上海正大广场购物中心市调报告

上海正大广场购物中心市调报告一、物业之商业环境特征及/或特色：正大广场是由泰国正大集团旗下的上海帝泰发展投资兴建的大型国际化都会购物中心，集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的一站式超大型购物中心。

其独特的建筑风格融入了全新的四季理念，令人耳目一新。

3挑免费班车线路。

上海浦东陆家嘴黄金地段高楼林立，各种风格的现代建筑鳞次栉比，这里有上海的标志性建筑――东方明珠，亚洲原第一高楼――金贸大厦，I F C国际金融中心。

上海国际会议中心等，每天约有20万左右的旅游观光客光顾陆家嘴地区。

正大广场刚开始营业的时候因为定位过高，招商做的并不好,各个功能区的规划较差,品牌吸引力不够,更换了规划团队和招商团队重新定位成<家庭娱乐休闲>,改变后取得了很好的效果。

超大的面积和陆家嘴区域内几乎唯一的社区型购物中心新定位都为正大广场的业绩奠定了基础。

3．客流分析、消费层次：广场日常的日均人流量达18万人次，周末高峰期的日人流量更可达26万人次，而分析客流量可主要分为三类。

A.上海本地居民正大广场1/3左右的客源来自于上海本地居民，虽然正大广场紧邻黄浦江的天然屏障，但由于正大广场的各条公共交通线路较为完善，并且卜蜂莲花超市的存在，本地的大众居民消费构成了正大广场的一部分客流消费特征：大众消费，周末集聚。

B.旅游客流陆家嘴是上海的金融贸易中心，这里高楼林立，各种风格的现代建筑鳞次栉比，这里有上海的标志性建筑――东方明珠，亚洲第一高楼――金贸大厦，上海国际会议中心等，每天约有20万左右的旅游观光客光顾小陆家嘴地区，使其成为正大广场消费群体的主要来源之一。

旅游客源占正大广场消费客源的1/3左右。

消费特征：旅游消费受假日经济的影响较大，节假日商品零售额会大幅上升，而平时的消费额就会比较平稳，旅游消费者一般对上海的特色产品及国际品牌商品情有独钟。

由于正大广场位于陆家嘴金融贸易区的内部，在鳞次栉比的高楼大厦中间并不十分显眼，对外展示及透明度不够，具有上海特色的商品或旅游纪念品较少因此，目前正大广场旅游消费尚存在较大可挖掘潜力。

正大广场营销报告

正大广场2005年8月——10月营销执行报告一、项目重新形象定位二、执行工作节点三、媒体推广计划四、直销计划五、其他传播途径六、销售前期准备工作明细一、项目重新形象定位正大广场通过2004年的媒体攻势后取得了一些销售业绩，但目前处于一个滞销状态。

现在正大广场品牌的认知度、知名度、美誉度较低，没有建立本区域高档品牌的品牌地位。

因此为加速正大广场项目销售的速度，并提高本项目认知度、知名度、美誉度，信达行对本案项目进行重新的定位及形象塑造。

在重新定位过程中我们利图使现行推广与前期的推广具有承接关系，在推广中我们以“二组团”的名义进行营销推广并结合项目本身所拥有独特的地理位置与香港的高层建筑“次”豪宅在产品形式上的相同（本案与真正的城市中心区的豪宅在产品户型面积段上存在着差别），我们提出了“港派次豪宅”这一定位，使本项目给目标消费者带来港派全新的生活方式，并重新制定了二组团的名称及广告语，作为正大广场的升级版。

形象定位语/广告语——港派摩登大宅广告语释义：“港派”将楼盘所具有的风格释放，摩登大宅的巧妙组合，具有新颖、刺破眼球的力量。

对于楼盘的形象传播力，具有四两拨千斤的作用。

同时展示出楼盘地处沈阳繁华中心的区位特征，如香港中环中的摩登大厦，处于繁华中，拥有无可比拟的地段价值。

加之，香港给世人的印象就是一个摩登城市，是中西融合的产物，而本项目之于太原街，就如同香港的中环。

摩登的太原街可以随时拥有。

而大宅则凸现出楼盘在总价上的价值界定。

与案名形成契合，市中心的大宅具有的价值和消费者归属感、荣耀感。

二组团案名——爵悦庭案名释义：“爵”为“爵士”、“公爵”是一种身份、地位的表征，给与人尊贵的彰显感受，体现出楼盘的高档性。

“悦”为喜悦、快乐之意。

“庭”为"门庭”、“高庭”意义。

“爵悦庭”意为城市中有身份、有地位的人们的快乐高庭。

展现出楼盘目标消费者的身份属性和楼盘自身的豪气。

并具有成熟、儒道的意味和港派案名的新颖、雅俗共赏的特点。

上海杭州商业综合体考察报告

2010年4月1日到4月6日，我公司组织人员对上海、杭州的近十个商业综合体项目进行了细致深入的调研工作，以期对我司所属1－10商业地块项目的开发有所裨益，考察结束后，我们认为上海大宁国际广场、浦东金桥商业广场、百联西郊购物中心和杭州大厦四个综合体项目在其开发过程、运营管理等诸方面对我公司1-10商业项目的开发具有较大的借鉴意义。

一、综合体要做大目前商业综合体作为最流行、最时尚的一种全业态整合的新地产开发模式，越来越被地产开放商青睐，其不同于住宅开发的最大方面是综合体本身具备的自我盈利能力和多种资源的整合能力，开发商不仅可以通过销售物业直接获利，同时可以通过自持物业，得到融资机会和后期更大的物业升值空间。

对开发商而言持有型物业是个机遇，同时也是极大的挑战，对其资源整合能力、资金实力、可持续性经营能力等都是很大的考验，最关键的问题是如何控制可销售物业和自持物业之间的合适比例。

在对沪杭这几个综合体细致分析后，我们认为商业综合体要做大、做强才会有出路，因为只有做到足够大的体量才有可能做出更丰富的业态来吸引更多的客流，才会具备日后经营中进行业态调整的可能以抵御市场风险。

对于中国铁建地产1－10地块而言，具备明显的做大、做强的优势：一是1-10地块本身所具有的26万平米的体量优势，加上当前的市场预期较好，开发资金不是制约地块发展的关键问题，开发商有足够的实力将开发工作做细，这是做大、做好综合体的先决条件;二是出于创建中国铁建商业地产品牌的考虑，务必以此为契机，坚持高起点、大成就，以承担深远的社会责任为已任，仿效中粮大悦城、华润万象城、万达广场和宝龙商业广场等成功案例，全国联动，走多物业形态开发的道路，做出属于中国铁建自己的商业地产品牌，以扩大社会影响力，提升品牌的价值；三是地块周边的环境日趋成熟，未来地块区域内将有非常丰富的人口资源以及较高的购买力，而类似本项目的地块资源在区域内却日渐稀缺，不可复制，应把眼光放长远。