中国房价分两次崩溃 2013年必有一大跌(图)
房地产拐点在2013年已明显出现
陈淮：房地产拐点在2013年已明显出现经观地产 - 张雅楠 08:21 8650 84养老地产 | 陈淮 | 城镇化 | 保障房 | 万科A-A+从今年三月开始，房地产市场一直蔓延着寒意，在政策因素不断变小，市场逐渐发挥作用的情况下，房地产企业的现实困境和转型方向是整个房地产领域最受关注的话题。
为此，经济观察报联合新浪乐居邀请业内权威专家解析房地产企业在拐点下的生存之道。
经济观察报：应该怎样理解房地产的拐点？陈淮（中国城乡建设经济研究所所长）：拐点2013年已经明显出现了。
2013年上半年，每隔一个月的价格增速在提高，下半年起每隔一个月的增速在下降，房价上涨的速度越来越慢，甚至不上涨了。
这就是拐点。
所有的工业固定资产，不管用不用，都会越来越便宜，钢铁、石油、化工，包括铁路、矿山，实际的贬值没有记在账面上，账面上只记了折旧，技术进步带来的无形损耗在账面是反映不出来的，需要一定的时间。
开发商手里的只有优质资产，不管破产不破产，破产了手里也是优质资产，只有三种：土地、在建项目和现金。
城市固定资产的质量和哪个开发商建的房子没有多大关系，我们假设建的都是达到标准的，资产质量的改善取决于旁边修不修地铁，有没有人种树，开不开购物中心，优质学校搬不搬到那里去，只要城市的这些外部投入不断增加，房子就一定涨钱。
工业化、城市化在一起就是固定资产大规模添置的时期，有人用增发货币说事，但实际上，过去我们只卖产品，周转原材料、半成品，现在要周转产权，当然需要占用大量的货币，企业兼并重组，老百姓持有房子就要负债，货币量增加是在补充维生素。
经济观察报：现在很多城市的库存都非常大。
陈淮：在过去十年，包括省会级城市在内，三分之二的城市始终是供大于求的，这不是今天的新鲜事。
供大于求没有那么可怕，供大于求不等于卖不出去。
房地产的供和求，从来不是步步均衡的，因为影响供求的节奏不一样，需求在两个月就产生，比如出一个国五条就等于说，赶紧买房吧，不买明天就要收税了，需求立刻就出现了。
2013年全国房价走势
2013年全国房价走势根据《百名经济学家调查报告》显示，45.4%的经济学家认为2013年全国房价走势趋稳。
根据监控的288个主要城市中，共有229个城市一手房交易价格出现上涨，仅有59个城市指数环比出现不同程度下跌。
据统计，从2013年全国20个重点城市新建商品住宅及二手住宅成交情况看，20城市一二手房价全线飘红，新建商品住宅成交均价较上一年年明显上涨，涨幅最高的城市依次为深圳、杭州、郑州、北京;从成交量看，北京、无锡、郑州、威海2013年新建商品住宅成交出现下降，其余城市均呈现上涨态势。
2013年北京新建商品住宅均价居20城首位，为23616元/平方米，较2012年均价上涨12.9%。
上海和深圳房价分别为24129元/平方米和21626元/平方米，位列其后。
2013年北京二手住宅成交均价达到28800元/平方米，单价地王楼面价则冲破35500元/平方米。
据某地产数据显示，2013年全国主要的54城市合计住宅签约套数为305万套，同比2012年的276万套上涨幅度达到了10.3%。
创造历史第二高点，仅次于2009年的322万套。
上海房地产研究院副院长杨红旭表示，如果说2013年房价总体特征是一条线震荡上行的话，那么对2014年，可以形容为“退烧年”：高位震荡，渐趋降温。
他认为，2014年在宏观经济尚未明显好转之时，房地产投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续扮演，房价也会依旧稳中有升。
实际上，国家统计局发布《2013年全国房地产开发和销售情况》，数据显示，2013年全国城镇商品房销售面积130551万平方米，比上年增长17.3%，商品房销售额81428亿元，增长26.3%。
由此计算商品房6237元/平，比2012年5791元/平增长7.7%。
此数据与2013年年GDP增长7.7%相同。
而据统计发布的12月房价数据，实行严厉限购政策的北上广深四大一线城市，房价却分别上涨20.6%、21.9%、20.4%、20.3%。
中国楼市崩盘的12个原因
中国楼市崩盘的12个原因1）供应过剩中国住房供应增速令人咋舌。
根据国家统计局公布的建筑企业统计数据，2000年，居民住房建筑新竣工面积仅为4.97亿平方米，但是到2013年，该数字上升到25.96亿平方米，激增423%（图3）。
这意味着在此期间每年平均增长13.6%，而城镇人口年平均增速仅为3.7%。
这种趋势似乎将在2014年继续，因为2013 年土地出售和新屋开工回升，在建建筑面积不断上升。
迅速增长是否已经导致中国房屋供应过剩？如果与其他经济体相比，中国似乎确实存在供应过剩的问题。
我们估计，2009年城市人均住房建筑面积为23.4平方米，接近俄罗斯（22平方米），但低于日本（35平方米）、英国（33 平方米）和意大利（31 平方米）等发达国家（图4）。
可以认为2009年房屋市场供应不足，而自那时以来房地产投资的快速增长也是有情可原。
但近几年投资速度如此之快，以至于当前房地产市场确实已经出现供过于求，我们估计人均住房建筑面积从2009 年的23.4平方米上升31%至2013年的30.6平方米。
这已经接近日本和英国等发达经济体的水平。
如果按目前房地产投资趋势继续，人均住房建筑面积将在2017年达到41.2平方米，大幅高于日本和英国2009年的水平。
日本也是在其“经济奇迹”时期经历了住房面积的快速上升（图5）。
人均住房面积从1978年的24平方米上升至1988年的29平方米，随后日本在1989年遭遇金融危机，房地产泡沫破灭。
今天的中国和20世纪80年代末的日本有着相似之处，这应该引起我们的警惕。
我们估计中国人均住房面积也在2013年跨过日本1988的水平（约30平方米）。
中国的供应过剩局面实际上可能会更加严重，因为2013 年有2.7 亿农民工从农村来到城市工作，他们占据的住房面积非常低。
据中国社会科学院和相关地方统计部门调查数据（高文书和R. Smyth 2010 年文章），2005 年包括上海在内的12 个城市的农民工占据的人均住房建筑面积仅为13.7 平方米。
从2013年开始中国房地产创富潮结束
从2013年开始中国房地产创富潮结束尽管中国的改革开放从1980年就开始，但是，中国的第一轮财富的大爆发是与美元指数上线时一同起步的，这不仅仅只是一个历史的巧合，更不完全是一个偶然，而在内涵上是一种历史的必然。
起码我是这样认为的。
实际上美元指数建立时间比较早，但是，因为科技水平的问题，一直没有上线。
当时的华尔街，有很多黄马甲承担的是为投资人进行交易的职责，因为当时还没有网络，交易所的交易由交易员来完成。
电子技术的发展，使华尔街出现电子显示屏，才促使了美元指数在1985年上线，按照美国的财年来算，应该是1986年2月4日。
这一历史性的时刻，决定了人类经济生活发生巨变。
这是经济上的一个小拐点，不是大的变局。
这个时候，中国最热闹的是每年两次的广交会，人山人海，非常繁华，世所罕见。
广交会在中国从1957年就开始举办，被称为中国商品交易会，后因为老毛反对封资修被绞杀。
我国设立深圳特区后，随着对外交易的进一步活跃，广交会开始重新开锣。
邓小平对中国有贡献吗？有，这个就是，不仅活跃了经济，而且，由此产生了中国的第一批富豪阶层。
那时，只要在广交会拿到那怕是一个小订单都能发大财。
珠三角从此成为新中国第一批富人的诞生地，也成为全国很多内地省份向往的地方，从此，开始了中国历史上第三次人口大迁徙，湖南、湖北、江西、安徽、四川、山东等省开始了蔚为壮观的前往南方的打工潮，催生了一轮经济的繁荣。
可以说，那个时候，珠三角遍地黄金，很多移民找到一把金钥匙，落地生根，成为一代新贵，到处是创富的传奇。
这个机会可以说是千载难逢。
但是，花开总有花落时。
经济的发展必然带来思想的活跃，因为世界的窗口一但打开，新的思想新的思维新的方法顿时涌进中国，用当时官方的话来说那就是，打开窗户把蚊子苍蝇都放进来了，那时，谁也不知道，官方的“蚊子苍蝇”究为何物，因为镀金时代大家都在赚钱，没有人会考虑很多。
但是，不幸的是，因为经济的发展当时中国发生了通胀，这一次是中国改革开放发生的第二次通胀，第一次通胀是在80年代初期发生的，因为当时中国商品短缺，一遇到进口商品大家都去哄抢，当时，汇率是管制的，没有人有外汇，只有外汇兑换券，在黑市上都卖很高价钱，引发了商品价格的普遍上涨；这一次是通胀受害最大的是大学生，他们感受最深的就是学校食堂饭菜都涨价了，而很多人是穷人家的孩子，读书本来就没有钱，生活发生困难，怨气顿生。
2013年中国高房价或将崩溃
货 币政策 会放 松 ，可 以提 供给 他 们更 多资 金 ，货 币也 可 能 因货 币 政策 放松 而 流入 房地 产 ； ０ ２ ２１ 年
价 尤 其对年 轻人 危 害最大 ，年 轻 人也 是最容 易愤怒 和对 政府最 不 满 的群体 。新 一 届政府 将开 始未 来 １ ０年工作 ，在 中国社 会矛盾激 化的今天 ，从维 护这 １ ０年的稳定 来 讲 ，我 相信 新一 届政 府会 火烧 高房价的。 没有 一个 国 家 ，可 以依 靠房
度、 改革户籍制度 、 缩小贫富差距 、
提 高公 平 、增加 民 生投入 、降低 行政 成本 和政 府寻 租 、增加 民众 对权 力 制约 的能 力、提高 民主 法 制水 平等 ，以此对 冲短 期房 地产 暴跌的损失。
在 一年 内，最好在 几个 月内，
完 成这 次 房地 产 暴跌 。然 后 ，房 地 产 暴 跌 见 底 ，开 始 慢 慢 反 弹 ， 整个 经 济就 会步 入一 个新 的更 加 良性 的 发展 轨道 ，新一 届领 导人 赢 了一个 新 的经 济开 局。如 果不
贷款 １９ 亿元 ，增长 １ ％。 ２６ ． ２
也许 有人 认 为 ，新 一届 政府 为 了稳 定 和经济 发 展 ，可能 不会
从 统计 局的 数据 中我 们 可以 看 出，房地 产投 资 与施 工 、竣 工 面积在 快 速增 加 ，而 销售 面积在 快速 的下 降 ，据 此可 以估 计房地 产 的库存量在 ２ １ 年将 更快速 的 ０２ 增长 。 由于 价格 下 降 ，房 地产 销 售 金 额 比 销 售 面 积 更 快 的 下 降。 房地 产 资金来 源增 长 的速度 不仅
抛售。
2013年全国房价降价因素分析
2013年全国房价降价因素分析作者：刘枭楠来源：《财经界·学术版》2013年第02期摘要：房地产业传说的“金九银十”在今年没有没有九月和十月却没有体现出来，因此众多开发商开始使出各种招数来吸引眼球，各种不同形式的降价出售，让购房者越来越疑惑，难道2013年房价真的要下降吗？下面本文就对2013年全国房价降价因素进行分析。
关键词：2013全国房价降价因素分析房价关系到我国的民生大计问题，中国的房子一直是世界上最贵的，上海的房价在最高的时候已经是日本东京的10～14倍，但是日本东京的房价已经下降了22年。
我国房价从近两年国家统计局的的统计来看，已有众多大中城市住宅的销售价格出现下降趋势，全国房地产开发景气指数也有所下降，更有新华社引入专业人士分析称“全国房价已经进入了下行区间”。
那么在2013年中国房价是否会降下来呢？我们就要从房价的不同影响因素进行分析。
我们首先来看看2012年各地市的房价：无锡太湖新城“金融第一街”最南端，出现了一次令人惊叹的房子大降价，直接从1.6万/m2降到了0.69万/m2，这一楼盘名为无锡嘉业国际城，开发商是无锡嘉启房地产开发有限公司，但是这一报价为“限时特惠”，直到7月份活动结束，目前这一楼盘仍处于暂停销售状态，没有最新报价；另外有“炒房”大本营之称的温州，也上演了一幕房价下降画面，矗立在温州市中心最繁华地段的国际豪庭，自开盘就有人称其住宅均价为50747元/m2，甚至还有最高价达到了10万元/m2，但是一直无人问津，当有记者就这一报价向这一楼盘售楼处进行询问的时候，其有关负责人称，那些高房价只是个别房源，网上所显示的是原价，现在可以打折优惠出售；还有珠海，由于“限购”+“限价”的双重限制，珠海的房子成交量直线下降，从珠海市统计局所发布的数据局称，珠海楼市已经进入了冰点时期，成交量也已经陷入的最低谷。
中国房价一直是最受关注的，特别是在各大中城市纷纷出现大降价之后，越来越多的专家称在2013年全国房价即将出现大跌。
房价或像股市一样暴跌 要小心这5大黑天鹅事件
房价或像股市一样暴跌要小心这5大黑天鹅事件2016年08月04日17:26 综合来源：米筐投资公众号前言：一个人不能左右的是自己的命运，所有人不能左右的是趋势。
过去的十余年，房子是增值最快的资产，如果你买了房，就相当于登上了一趟开往财富彼岸的高速列车，这是大趋势；2013年后，城市房价开始分化，结束了过往大城市、中小城市普涨的格局，钱开始往一线城市和部分二线城市汇集，如果你买对了房，就相当于搭乘了财富升天的火箭，从此天各一方，这是更精准的趋势。
趋势面前，所有人概莫能助，无法改变。
1钱是如何印出来的？关于钱是怎么印出来的，米筐投资之前推送过相关文章。
为保证本篇文章的连贯性，有必要再阐述一遍。
首先要明确，市场中流通的钱几乎都不是印钞机印出来的，大家日常消费支付的纸币只是市场中货币的极小一部分。
市场中流通的货币，我们可以简单的看作M2，公式可简单认为：M2最大值=基础货币*货币乘数，这跟另一个公式M2=M0+M1+定期存款二者不矛盾。
基础货币是央行（在我国就是中国人民银行）创造的，通过外汇占款、逆回购、中期借贷便利、商业银行在央行的再贷款等方式“生产”出来，如果你觉得复杂难理解，可以简单认为基础货币是央行不花成本、凭空制造出来的好了。
创造出来的基础货币被投放到商业银行系统当中，商业银行就可以把这些货币对外放贷，贷出去后，贷款人又会以存款的形式存入商业银行，商业银行此时可以把这些存款（不能把存款全放贷完，留存的一部分即是存款准备金）再对外放贷，如此反复循环，市场中大量的货币就这样“贷款变存款、存款变贷款、贷款再变存款”创造出来，并形成了M2。
商业银行能创造多少货币，取决于存款准备金率——这一指标是央行确定的，公式中的货币乘数就是存款准备金率的倒数，按目前存款准备金率是16.5%，货币乘数就是6.06。
所以，你应该明白：1．市场中货币供应多少、放水多少，几乎全是央行决定的；2．央行决定的只是货币供应量的最大值，实际多少还要看商业银行是否愿意放贷、及是否有足够多的贷款人愿意借贷，这才是创造钱的根本。
2013年北京房价走势
2013年北京房价走势北京房价走势2013超过去年同期微电影插画文艺青年手工制作百度影音在买二手房的各项费用中，除了房款这一主要费用外，各项税费也是一笔不小的支出。
尤其是在去年12月10日北京市二手房最低计税价正式上调后，各区域最低过户指导价上调幅度在三倍左右。
这也就意味着买房人要支付的税费比之前增加三倍左右。
由于当时楼市正处低迷期，业主要想尽快出手只有降低房价为买房人分担一部分费用。
但到今年年中，二手房价出现了迅速反弹，已超过去年年底，与去年同期基本持平。
再加上上涨了三倍左右的税费，现在买二手房的总费用实际已经超过去年同期。
微电影插画文艺青年手工制作百度影音海淀区中关村一小区的二手房，最低计税价由7600元/平方米涨到了23500元/平方米，涨幅超过3倍。
六里桥区域的最低计税价由6200元/平方米涨到了17000元/平方米，望京的二手房最低计税价由6200元/平方米涨到了18000元/平方米。
这两区域的二手房最低计税价涨幅接近三倍。
微电影插画文艺青年手工制作百度影音尤其是对于不满五年和面积超过140平方米的房产税费增加较多，因为这类房产都需要交纳营业税和个税。
去年年底楼市低迷卖方降价为买房分担税负从全市范围看，二手房的交易税增加了两到三倍，无异于给原本低迷的市场又泼了一盆冷水，导致全市二手房网签迅速陷入谷底。
去年12月12日是新计税价执行的首个工作日，北京二手房住宅网签仅为82套。
根据当时北京市住建委公布的网签数据显示，去年12月12日至18日，北京二手住宅网签总量为581套，环比前一周的8502套大幅下跌了93.2%。
成交量创新低使当时的买方市场趋势得到了进一步强化。
在这种情况下，卖方只有降价为买方分担税负才能促成交易。
去年年底，业主张先生的一套房产原本想以480万的价格出售，税费全部由买方承担。
但最低计税价上调后，该房产过户需要交纳的税款比以前增加了20多万。
买方表示无力承担如此高的税费。
易经哥关于房价的预言
易经哥”的预言中国楼市崩盘具体时间表(2011-08-08 10:57:29)转载▼标签：分类：经济金融房产中国楼市《易经》预言财经美国纽约大学斯特恩商学院的经济学教授鲁里埃尔-鲁比尼（NourielRoubini），曾经以精准预言美国住房市场崩盘及随后的全球信贷危机而闻名。
他于2011年4月间，给出了“毁灭性”的预言：中国经济很可能在2013年后硬着陆。
另外，国际上还有许多经济学家也早就看出中国楼市存在泡末，都预感到这个泡末最终会破灭。
寄情于山水之间，就个人修为而言，当然是最高境界。
但是，民族的荣誉感还是不能丢。
在预测方面，绝对不能让孙辈把头功抢走。
同时，也不能就这么轻易地让孙辈出尽风头从而把老祖宗的脸丢了。
由此，我今天不揣冒昧，按照中国独有的预测理论，即《易经》的理论，来为大家预测中国的楼市崩盘的具体时间。
2012年，岁次壬辰(时间为中国阴历时间，（以下同），房价将真正有所下降。
但是，下降的幅度，应该不会很大。
就全国平均数而言，大概是下降10%左右。
同时，雅玛人的预言，将会破灭。
到了年底，你会发现，2012年并不是世界末日。
至少在中国，并没有特大的灾害发生。
2013年，岁次癸巳，房价将继续下跌。
这一点，跟鲁比尼的预言基本上相似。
但是，也并不是他所说的“毁灭性”的硬着陆。
其下降的幅度，也不会太大。
在2011年的基础上，顶多是下降20%左右。
2014年，岁次甲午，政府很可能会取消2011年之前的种种房屋限购措施。
甚至，个别地方政府还会出台优惠购房政策。
从而导致楼房成交量及成交价的双双上涨。
这一年，是被限购的城市那些拥有许多房子的富有炒房者卖房变现的最好时机。
这就是我在《易经人人可学，看完此文就会预测》一文中所提到的“重病之人突然清醒、突然胃口大增，这就是马上要去世的征兆”。
所以，这是回光返照的一年，是楼市繁荣昙花一现的一年。
或者说，这是自杀性房价暴涨的一年。
这之后，也就是2015年，岁次乙未，这是在2014年房价的基础上，略微有所下降的一年。
2013年中国楼市在磕绊中大涨
2013年8月28日，北京师范大学房地产研究中心主任董藩分析称，过去10年里，中国的房价按照11.6%的平均增速增长。
北京这样的大城市房价增速每年超过15%。
按照这个速度，25年后，北京每平方米房价将超过80万元。
如此评价真的让“小伙伴们”都惊呆了，未来房价真的会继续以如此令人“惊悚”的速度飙升吗？过去的2013年，房地产市场发生了哪些变化？新一届政府提出的调控方式又有哪些新动态，意义何在？2014年的房地产市场又会朝什么方向发展？带着一系列问题，《经济》记者对国家发改委国土开发与地区经济研究所所长肖金成进行了专访。
2013年中国楼市在磕绊中大涨——访国家发改委国土开发与地区经济研究所所长肖金成文/本刊记者 刘稚亚. All Rights Reserved.14|15|回顾2013年：稳中求进《经济》：您作为房地产和城镇化方面的专家，如何看待2013年房地产发展情况？肖金成：可以说在2013年，中国楼市是在磕磕绊绊中大步上涨。
这一年，热点城市房价上涨很快，各级城市分化加剧，新型城镇化和土地改革成了业内外人士谁都要讨论两句的热点，预计今后将对房地产市场产生深远影响；这一年，最大的变化是中央对房地产市场的政策思路和管理方式的转变——引领市场自主发展变成了主旋律。
《经济》：那么您对2013年，政策、新房、二手房、土地、企业5个方面的发展情况怎么看？肖金成：从政策环境来看，“宏观稳、微观活”是2013年房地产政策的关键词。
2013年年初国家就出台了“国五条”以及各地也有相应的细则，说明中央将继续调控房地产市场。
而不同的城市由于市场走势分化，政策取向也会各有不同：比如对于北京、上海这样的高房价城市，中央会抑制其房价的上涨，而对于温州、芜湖等市场持续低靡的城市，在不突破调控底线的前提下，中央会微调当地调控政策以促进需求释放。
从新房方面来看，百城价格指数已经连续上涨18个月了，北京、广州、深圳等十大城市的涨幅明显高于百城平均水平。
反思中国楼市五次低谷
反思中国楼市五次低谷房地产是一个周期性很强的行业，中国大陆楼市虽然还没有经历过完整的大周期，但小周期调整却已经发生过很多次了。
随着“930”后各地楼市调控政策的密集出台，明年很可能又将迎来一次或大或小的调整。
展望未来之前，我们不妨先回顾一下过去几次的楼市低谷。
历史不一定会重复，但至少能给我们一些参考。
我经历过的第一次楼市低谷不是在大陆，而是在香港。
2003年我在港大读MBA，当时香港刚从SARS疫情中恢复，也是楼市的最低谷。
房价比之前的高位（1997年）下跌了70%。
由于房价暴跌，很多购房者的资产抵不上欠银行的贷款，而成为“负资产”。
此次房价大跌的主要原因是1997年的亚洲金融风暴，但香港政府的“八万五建屋计划”也被认为是造成楼价下跌的重要原因。
由于1997年之前香港房价连续上涨，为了抑制过高的房价，特区政府首任行政长官董建华在1997年发表的首份施政报告中提出，计划每年供应不少于85000个住宅单位（当年香港建成的住宅单位是64400个）。
由于施工周期的原因，首批“八万五“时期新建的单位在2000年面市。
2001年又建成了10万个住宅单位。
经济低迷加上供应充足，使得此后的房价继续下跌。
根据经济学的基本原理，增加供应是降低价格的正确办法。
但正确的政策在不适当的时机推出，也不能取得理想的效果。
当年我接触的很多香港市民都对“八万五“颇多怨言。
这一政策随后也逐步淡出，2002年以后，港府大幅降低了住宅供应数量，2010年仅有19800个住宅单位建成，不到1997年的三分之一。
不过，到今天，香港的房价已经比此前的峰值1997年高出40%。
当然这已经是后话了。
港大毕业后我回到上海，加入了中原地产，很快就遇到了又一次楼市低谷。
刚进公司时，我就听到很多关于上海楼市火爆的传闻。
和现在那么多的限购限贷政策相比，当时对投资需求完全没有限制。
二手房交易中，除了印花税、契税之外，没有任何其他税收；还可以做“转按揭“，即上家没有还完的贷款，可以直接转给下家继续还。
2013年的房地产泡沫
谁将成为大陆楼市博弈中的“最大笨蛋”?10月22日，中共国家统计局发布大陆70个大中城市9月份住宅销售价格统计数据，宣称同比价格下降的城市只有温州1个。
北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅价格环比平均上涨1.4%，北京同比涨幅高达20.6%，位列第一。
无论报纸、电视、网络，都充斥着房价依然上涨的态势。
给人的感觉都是只涨不跌。
更有业内专家、地产大佬且有“大炮”之称的任志强放言：如果土地政策不发生变化，公共资源配置情况不改变的话，继续涨的情况，还会延续很长时间。
换句话说，房子还没到真正贵的时候。
与此相反，大陆知名财经评论员、财经专栏作家牛刀，针对日前深圳罕见针对楼市政策的一系列调整发表评论文章称，深圳从来都是中国房地产市场的风向标之一，要警惕房价一夜生变。
牛刀表示，房地产的崩盘往往都是一夜产生的，就像日本的海啸，半个小时前，还是阳光灿烂，风平浪静；半小时后，狂风大作，山呼海啸，毁灭一切。
牛刀还称：“泡沫破灭最大的高潮必将发生在北京和上海。
因这两大城市是资金炒作最密集的城市，并且，还在继续。
”一名署名陶克强得大陆媒体人在其文章中表示，当前房价高企，除非的确是刚需必须购房，也要尽可能延迟一下购房时间。
方向不明，最忌出手。
否则，无论是刚需者，还是投资客，都极有可能成为楼市博弈中的“最大笨蛋”。
用凯恩斯的“最大笨蛋理论”看当今中国楼市被经济学界视为超级大师的凯恩斯，因在20世纪初期的的一系列投机活动而给后人留下了极富魅力的赌经——被马尔基尔归纳为“最大笨蛋理论”。
“你之所以完全不管某个东西的真实价值，即使它一文不值，你也愿意花高价买下，是因为你预期有一个更大的笨蛋，会出更高的价格，从你那儿把它买走。
投机行为的关键是判断有无比自己更大的笨蛋，只要自己不是最大的笨蛋就是赢多赢少的问题。
如果再也找不到愿出更高价格的更大笨蛋把它从你那儿买走，那你就是最大的笨蛋。
”这就是“最大笨蛋理论”也称之为“博傻理论”。
中国当年的房价趋势
中国当年的房价趋势
中国房价的趋势可以分为以下几个阶段：
1. 1979年至1997年：中国的住房市场在这一时期相对较为稳定，房价较为平稳，主要受到政府的控制和安排。
个人购房需通过缴纳一定的住房公积金，政府提供低价公房的方式获得住房。
2. 1998年至2002年：中国住房市场开始向市场化转型，房地产开发商逐渐增多。
由于需求增加和贷款政策放宽，房价开始上涨，尤其是在大城市。
3. 2003年至2008年：中国加入世贸组织后，经济快速发展，城镇化进程加快，房地产市场迎来了快速增长的时期。
房价在此期间大幅上涨，尤其是一线城市和部分二线城市。
4. 2008年至2011年：全球金融危机对中国房地产市场造成了冲击。
政府出台了一系列调控政策，限制房地产投机和抑制房价过快上涨。
房价稳定并开始回调。
5. 2012年至2016年：政府推出了一系列鼓励购房的政策，房价重新上涨。
一线、部分二线城市房价特别是热门地区出现较大幅度上升。
6. 2017年至今：随着政府加强楼市调控，房价开始出现分化。
一线城市和热门城市房价趋于稳定，而部分三线及以下城市的房价增长较快。
政府也出台政策鼓
励租赁市场的发展，推动房地产市场更加健康稳定。
总的来说，中国房价在过去几十年间经历了快速上涨、调控和分化的过程。
房地产市场受到宏观经济、政策调控、城镇化进程等多种因素的影响。
中国楼市具体崩盘时间表
美国纽约大学斯特恩商学院的经济学教授鲁里埃尔-鲁比尼(Nouriel Roubini)，曾经以精准预言美国住房市场崩盘及随后的全球信贷危机而闻名。
他于2011年4月间，给出了“毁灭性”的预言：中国经济很可能在2013年后硬着陆。
另外，国际上还有许多经济学家也早就看出中国楼市存在泡末，都预感到这个泡末最终会破灭。
其实，单就预测而言，中国却是这方面的老祖宗，还由不得建国才两百多年的美国这样的小字辈来给中国预测。
不信的话，大家可以去翻翻中国的史书。
若论小说或传说的影响，对于预测方面的传奇人物，那更是妇孺皆知了。
然而，在媒体上出尽风头的预测，为什么都只是外国人呢？（虽然有少数中国的经济学家也同样在预测，但是，也不是按照老祖宗创立的预测理论来分析判断的）。
这是因为：第一、国人普遍都存在崇洋的思想。
第二、这是几千年的封建专制造成的。
士子们都秉承明哲保身的原则，尽量避免因言获罪。
所以，西汉大儒司马迁在他的《史记》里为预测高人就这样描述道：有居山舞泽者，有居民间闭口不言者。
寄情于山水之间，就个人修为而言，当然是最高境界。
但是，民族的荣誉感还是不能丢。
在预测方面，绝对不能让孙辈把头功抢走。
同时，也不能就这么轻易地让孙辈出尽风头从而把老祖宗的脸丢了。
由此，我今天不揣冒昧，按照中国独有的预测理论，即《易经》的理论，来为大家预测中国的楼市崩盘的具体时间：2012年，岁次壬辰（时间为中国阴历时间，以下同），房价将真正有所下降。
但是，下降的幅度，应该不会很大。
就全国平均数而言，大概是下降10%左右。
同时，雅玛人的预言，将会破灭。
到了年底，你会发现，2012年并不是世界末日。
至少在中国，并没有特大的灾害发生。
2013年，岁次癸巳，房价将继续下跌。
这一点，跟鲁比尼的预言基本上相似。
但是，也并不是他所说的“毁灭性”的硬着陆。
其下降的幅度，也不会太大。
在2011年的基础上，顶多是下降20%左右。
2014年，岁次甲午，政府很可能会取消2011年之前的种种房屋限购措施。
2013房价何处去
2013房价何处去？十大理由暴跌派PK上涨派暴跌派房价暴跌的十大理由第一条理由：限购令延续预计限购令将持续十年不变，有钱人前些年买房的炒房的家家都有两三套房子，现在根本没有对房子的购买需求。
第二条理由：政府下决心打破泡沫政府已经下决心打破房地产泡沫，这是政府规划的重点，政府已经意识到房地产过热对经济的负面影响，再不下重手就会错失良机。
第三条理由：“房奴”生活很累全国的“房奴”活得很累，房子让有些人失去很多，所以政府坚决加大对房地产的调控，就是文化大发展中针对房地产的重要措施。
第四条理由：保障房解决3-6亿人需求保障性住房未来五年至十年可能还要建设1亿-2亿套，将可以解决3-6亿人的需求，2012年开始对商品房尤其是高价商品房的需求会逐年加速下降。
第五条理由：楼市刚性需求降低有买房子想法的人放弃买房，因为他们知道房子会越来越不值钱。
第六条理由：炒房者急需脱手买房人前六年都是低价购买的房子，现在是房价的最高位，炒房人急需脱手。
第七条理由：老房子供应量很多城市房子的库存量和供应量是需求量的几倍甚至几十倍，很多城市新房子加上老房子的供应量都在几十万套以上。
第八条理由：购买力下降房价也下降中国经济增速将继续回落，人们购买力大幅下降，尤其是对房子等大宗商品的需求。
第九条理由：经济放缓致房产需求萎缩欧美经济衰退和中国经济放缓，必然导致世界性对大宗商品如黄金、房产的需求继续萎缩，中长期的趋势基本形成。
第十条理由：老人留下房子年轻人不必买随着中国人口老龄化的加剧，老年人留下的房子后代都可以住，完全不用再买，尤其是上世纪90年代以后出生的人。
上涨派房价上涨的十大理由第一条理由：经济发展的需要“十二五”规划坚持扩大内需战略，实现经济平稳较快发展目标，必然要求房价稳中有升。
同时，在经济向上的前提下，如果房价迅速下降，会造成很大的负面效应。
第二条理由：土地财政的结果土地财政和土地垄断的现状不可能有根本性的改变，只要地方政府对土地财政的高度依赖不变，房价就不可能大幅下跌。
2013年的楼市将视股市脸色而脉动起伏
2013年的楼市将视股市脸色而脉动起伏众所周知，股市与楼市都是需依靠资金所推动的市场，两者之间犹如巨大管道相通的资金蓄水池，当其中一方的液面在利益博弈下明显上升时，就会产生了一定的液位差，西安新开楼盘通过高处向低处溢流来逐渐达到新的资金平衡。
由于中国股市的长期走熊并在前一段时期是迭创出历史的新低，造成股市的液位相对更低，于是就引来不少的资金虎视眈眈，甚至有些人宁愿抛售住房而选择买入股票。
由于经济数据的回暖和融资扩容的需要，导致中国股市在年末突然发飙，仅一个半月左右时间，上证股指便摧枯拉朽般地横扫了压制2012年股市一整年的阴霾，其最大涨幅已超过400点，而沪深股市中上涨幅度超过70％的股票可以说是比比皆是，让股民们都很难得地笑逐颜开，同时也带动了全国各地的楼市在“蛇首兔尾”之际着实地红火了一把，这是因为有不少住房的刚性需求者抛售了股票而选择改善住房的结果，如没有股市的助推作用，楼市很难会有像样的起色，很可能同2012年其他大部分时间的表现一样、处于波澜不惊的局面。
回顾07年与09年那2波楼市的大行情，我们就能清晰的发现，其产生的背景恰恰都有股市暴涨的因素，如06～07年时，上证股指从1000点上涨到6000点，而09年其则是从1700点上涨到3400点，南京新开楼盘导致在股市获利资金中的有很大一部分迅速涌入楼市，最终才带动了楼市的量价齐升。
在过去很多年的楼市放量过程中，已让相当多的人都购买并拥有了住房，因此可以判断购房的黄金时节已经过去，随着人口的不断老化和住房条件的改善，住房已不再像以往那么紧俏，关键是房价已今非昔比，远超绝大多数人的承受能力，除此之外还有不容小视的房产税及附加费用都会额外加重购房者的负担。
虽有业内人士预测，2013年的楼市涨幅将与GDP同步，那是基于股市将会有很好表现为前提的，若没有此前提，在现有限购、限贷等政策的基本面下，会使购房的资金相对更显匮乏，现除有刚性需求的还对住房有兴趣外，那些将住房用于投资的人数则是逐年快速减少，这是因房价的租售比已越来越严重失衡，与此相反的则是抛售住房的却愈发的踊跃。
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中国房价分两次崩溃2013年必有一大跌(图)
2012年04月17日21:31:56 [财经新闻]
编者按：近日，关于未来中国房价是要大跌还是要报复性的上涨，两种观点大战起来。
温家宝总理在4月13日国务院会议上说：“巩固房地产市场调控成果。
坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。
采取有效措施增加普通商品房供给。
推进保障性安居工程建设，完善公租房、廉租房的配套设施。
”
刘忠良：中国房价分两次崩溃
对此信息，有人理解为房地产报复性上涨的可能性很大，有人理解为中央会坚定房价调控导致房价下跌。
我依然坚持我以前的观点：由于中国房价泡沫严重，此泡沫必然破裂，房价必有一大跌，大约在2013年左右开始；由于“80后”和城市化的买房支撑及中国经济的较快发展，中国房价在近几年不会跌到底部，或许在大跌后有小幅反弹；等到2025年左右或更早，由于购房年轻人口大幅减少，此时中国经济增速已大为下跌，中国房地产将如日本一样跌入底部；中国房价会2013-2015年左右和2025年左右形成两次大跌，在后一次永不翻身，中国房价最终会呈现两次阶梯崩溃的局面；不要相信“以房养老”，已经购房准备“以房养老”的人尽量在2020年之前抛售房子。
根据这样的预计，我的建议是：对于房地产投资者和房地产商，在2012年18大前或最晚2013年“两会”前尽快售房，越快越好；对于准备购房者，建议2012年和2013年尽量不要买房。
比如一套现价200万的房子，如果房价下跌5%那就节约
10万，下跌10%就节约20万，下跌20%就节约40 万，下跌50%就节约100万(如在偏远郊区和泡沫严重地区)！多等一两年节约N个万，你等不等？特别是，现在新房多在郊外，郊外房价下降空间最大，多等一两年甚至有可能省去一半钱。
比如鄂尔多斯，鄂尔多斯新城康巴什在2010年楼市均价为10000元，在2011年高利贷危机之后，康巴什房价至2011年11月底暴跌至3000多元，下跌六七成。
如果说鄂尔多斯缺乏人居住，那外来人口云集的温州呢？2011年8-12月温州房价慢慢下跌了起来，今年正月过完，温州房价基本跌去30%-40%，许多房子价格跌去50%。
鄂尔多斯房价大跌，鄂尔多斯完蛋了吗？没有，除非鄂尔多斯的煤矿挖完了。
温州房价大跌，温州完蛋了吗？没有，温州人照样生活，只不过是晚接手的投机客和买房房贷者大倒霉了。
房价大跌是有可能的，比如20%-30%左右或严重地区40%-50%左右。
房价大跌也没有那么可怕。
既然官方说中国银行业可以承受50%的房价大跌，那大跌20%-30%是不会有多大危害的。
中国以国有大银行为主体，房价大跌根本不会像某些人说的那么可怕。
可怕的根本不是大跌，而是慢跌。
在房价慢跌的情况下，房价仍较高，多数有住房需求的人仍买不起。
购房出租的投资者而言，房地产投资仍缺乏意义。
由于“买涨不买跌”的心里，在房价慢跌的情况下，无论是真正的房屋需求者和房地产投资者，还是投机者，多数都不愿出手买房。
没有人买房，谁来愿意继续建房？不继续建房，那房地产的GDP、就业、税收、土地出让金哪里来？还怎么带动相关的行业？所以房价慢跌危害最大。
政府所做的不应该在房价下跌的情形下去救市，而应该更有力度更有效果的推进房地产调控，一次性的将房价暴跌至合理位置(好处见下面的分析).
对于我认为2013年房价会大跌的观点，有些人认为我不懂中国经济。
是的，中国经济问题向来不仅仅是经济问题，而是经济规律加政治需要。
但经济规律终究是经济规律，政府或者说一些地方政府是拗不过经济规律的大腿的，地方官员也不会在中央要求把房价降低到合理水平的政策尺度下大越界。
有人问我，你知道房地产的后台老板是谁吗？土地出让金最高时(2010年)接近地方财政收入的7成，不少政府人员也直接是高房价获益者，据此有人认为地方政府就是房地产的后台老板。
不过我不这样认为，房地产的最终后台老板不是地方政府，而是中央。
关于地方政府的财政收支问题，这最终还是中央政府的问题，因为地方政府如果无法偿还，中央总要承担一部分。
土地出让金收入占地方财政收入比例过大，这跟中央与地方的收入项目分配相关，同样在支持方面也是中央和地方的支出分配不同罢了。
房价大跌，银行坏账增加，这主要在国有银行，也是中央政府的问题。
影响房价关键的土地政策，这主要也在中央要什么养的土地政策。
在高房价高物价高民生压力及发展稳定方面与短暂房地产泡沫下的GDP增长、就业、财政收入，中央如何取舍，由此决定房价调控的力度与方式，这还是中央政府的问题。
所以，中国房地产的最终后台老板是中央。
高房价对民生与经济社会发展危害极大。
房价高，地价高，房租、租金高，那经济运行成本和居民生活成本必然高，危害经济社会健康发展、创新和经济的转型升级。
比如街道两旁的商店，房租高，商品价格被迫太高，同时利润和员工工资受到挤压，危害就业和民众收入增长，降低内需，拉大贫富差距。
同样，租用写字楼的创业者或创新者，由于房租成本高，必然危害创业和创新。
商店或写字楼后面的居民房，不是购房时价格高，就是租金高，提高民众生活成本且危害内需。
由于过多资金流向房地产，房地产过多透支消费购买力，则危害经济的转型升级。
高房价的必然结果是高经济运行成本、高创业创新成本、高生活成本、低就业、低收入、经济低端化和贫富差距的持续扩大。
高房价达到顶端，泡沫达到顶峰时，由于此时房价无法继续较快上涨，向下压力巨大，房地产在此时已经无法创造很多GDP、就业和财政收入了，且此时高房价已经达到危害最大化。
比如2012年1月，京、沪、广三大一线城市土地出让金同比
降幅惊人，上海1月土地出让金同比缩水达七成，北京则为去年同期的三分之一，广州更是由28亿降至2.9亿，缩水幅度达九成。
2012年1-3月份，房屋新开工面积仅增长0.3%，而住宅新开工面积下降5.2%，房地产泡沫所创造的就业与GDP已经后继乏力。
这时候，高房价的危害持续，同时高房价创造的利益却大幅下滑，作为房地产的最终后台决策者，面对持续的高房价危害和民生抱怨，应该痛杀已经被榨干利益的房地产泡沫，所以中央的房价调控力度只会越来越大。
比如过去中央说“防止房价过快上涨”，现在是“调控到合理水平”。
温家宝总理对房价调控的决心比以往更坚决的多。
比如，4月13日《每日坚决新闻》报道，至少两名房企人士向《每日经济新闻》记者透露，有关政府部门内部有人提议，具体项目的上一期房源去库存率达70%以上，项目开发商才可以申请推出新房源，否则预售证申请将不会被批准。
上述人士认为，有关部门试图通过此举促使房企加大以价换量的压力，减少地产调控效果显现中附带的包括金融风险在内的相关风险。
据今年网上流传，一些央企内部发文通知全国各地分公司，不惜降价也务必要在今年7月前卖完手上所有存量房，6、7月中央或将出台重磅型的调控政策。
对于下一届政府，由于房地产泡沫的利益已经被榨干，而高房价对经济社会和发展稳定的危害持续存在或持续增加，调控力度只会更强。
到2012 年的18大和2013年的“两会”，由于中央换届前的稳定诉求结束，“新官上任三把火”，为了表示对民生的重视，房价调控手段将更具火力。
对于下一届政府，我相信会更努力调控房价，也相信会把房价调控的更好。
习近平副主席在不到16岁时下乡，从那时就和贫苦的农民一起生活过。
相信有这样的经历，对中下层人民的利益会更照顾。
比如他要求增加工人和农民代表的比例。
对于对民生危害极大的高房价，估计习近平副主席更具有调控的决心。
李克强总理出身基层干部家庭，北大经济学博士毕业。
对于高房价对民生和经济的危害，我相信北大高材生总理更清楚。
如何调控调控房价，如何让房价降低，相信经济学博士总理应该更有对策。
现在李克强副总理已经负责保障房建设，那明年“两会”后，中央政府应该会更给力的解决民生住房问题，房价调控只会更强。