2020北京古北水镇开发运营模式详解
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延庆区
慕田峪长城
AAAAA 1982年 怀柔区
交通区位 景区串联
特色
S2市郊铁路，北京至八达岭1.5h可达； 2001年八达岭高速通车，北京至八达岭74.7公里， 1.5小时
明十三陵——八达岭
• 开发时间最早，几乎成为长城旅游的代名词； • 易与北京至八达岭游线上的，十三陵景区串联， 形成北京旅游精品一日游路线； • 年游客量庞大，景区容量紧张，交通线路拥堵。
2013年10月
开发商 北京古北水镇旅游有限公司
投资商 运营商
由中青旅控股股份有限公司、乌镇旅游股份有限公司、 北京京能投资（集团）有限公司、北京和谐成长投资中 心、IDG-Accel基金控股的两家香港公司共同投资
北京古北水镇旅游有限公司
核心功能 高端观光+休闲度假+商务会议相结合的复合经营模式
运营目标
提升为休闲度假，对比与明十三陵景区形成一日游游线串联的八达岭长城更具留客功能。 ➢ 游览质量优势：自2014年1月31日起，对单独游览司马台长城的游客实行预约分批次游览，每日
仅限两批次游客进入景区，保证了游览安全性，观光体验舒适度提高。
景区等级 开发时间 所属地
八达岭长城 （八达岭—居庸关）
AAAAA 1981年
北京古北水镇 ——项目概况
“北方长城下的南方水乡”，京郊罕见山水城结合的高端度假区
全称 区位 规模 开业时间
北京密云.古北水镇（司马台长城）国际旅游度假区
位于北京市密云县古北口镇司马台村，是北京的东北门 户。距北京市区120公里，首都机场98公里，密云县城 区60公里，承德市区80公里。紧邻京承高速、京通铁路、 101国道三条主要交通干线。 总占地面积9平方公里，拥有民国风格的山地四合院建筑 43万平方米
景区建成并进入成熟运营期后，实现年接待游客400万
人次，旅游综合收入10亿元，成为北京会议、度假和节 庆旅游的重要目的地
古北水镇 120公里
1
北京古北水镇——开发历程
注册 资金 8亿元
资金
增至10 亿元
资金 增至
13.02 亿元
资金
增至15 亿元
2010年
• 2010.06，与密云县 政府签署正式战略合作 协议； • 成立项目公司、项目 筹备。
江 南 水 乡 的 封 面 乌镇
古
镇 开 发 的 标 杆
古北水城
13
北京古北水镇——四大优势之“乌镇模式”·复合多元运营
专业化的团队——乌镇原班人马，全权负责古北水镇打造及运营管理
运营优势 专业化的团队 古北水镇由乌镇旅游公司以陈向宏为首的专业团队负责打造和运营，包括中青旅和其他战略投资者在
2009年京承高速开通，北京至慕田峪75公里， 1.5小时
孤立
• 植被覆盖率达96%以上，享有“万里长城慕田峪 独秀”美誉； • 全长5400米，是中国目前最长长城； •“北京十六景”之一。
雄伟壮丽的司马台长城
司马台长城 （金山岭—司马台）
AAAA 1990年 密云县
2009年京承高速，北京至司马台120公里，1.5小 时
2011年
2012年
• 一期土地获取并开建；
• 2011.11，二期土地 获取。
• 一期项目建设
2013年
• 2013.10.28 ，一期 试营业。
2014年
• 2014年元旦，一期开 业。
一期获得土地：717亩，为旅游设施用地，使用年限40年，土地价格36万元/亩； 二期获得土地：359亩，为旅游设施用地，使用年限40年；二类居住用地，使用年限70年；商业用地，使用年 限40年，平均土地价格54万元/亩。
产权和社区优势： 社区整体规划，“古北新村”成为吸纳低端游客的“景区配套” 原有居民全部搬迁，由公司出资在景区附近建设“古北新村”，住房为青砖
仿古建筑，主要户型为连排、独栋、板房，与景区和谐统一，社区环境优质， 具备接待功能，目前古北新村可提供床位1000多个，收费在150~250元/夜 不等；
“直营模式”保证经营质量，提升游客体验 古北水镇旅游度假区享有项目的独家经营权，通过招拍挂形式获得土地 1076亩，全资买断所有原商铺和住家的房屋产权，大部分的店铺均为公司直营， 避免景区商铺过于雷同、控制景区商业化程度。
3
北京古北水镇——开发运营优势之“资源优势”
“限量版”长城游览+水镇组成景区集群，面向少数人的高端体验。
八达岭长城之“人患”：八达岭长城游客量增速迅猛，远超其最佳承载能力，旅游旺季日均接待量 达8万人次，峰值超过10万人次，人均占有空间不足1m²，如厕难、停车难、交通拥堵等状况频出。 司马台长城之“机遇”：司马台长城的雄伟壮丽，不亚于八达岭长城，并具备以下几点优势： ➢ 交通优势：2009年，京承高速全线通车，北京市区至司马台长城时间由原来的3小时缩短至1.5小 时，与八达岭距离差距不复存在； ➢ 景区集群优势：古北水镇高端休闲度假区的建设使司马台长城景区不再孤立，景区功能从观光游览
汤河古寨区
卧龙堡民俗文化区
水街历史风情区
民国街区
景区主体
ຫໍສະໝຸດ Baidu
5
3.古北水镇 ——开发运营优势之“乌镇模式”·整体产权开发
“乌镇模式”——古北水镇项目的核心优势
“整体产权开发，复合多元运营、度假商务并重、资金全面增值”——“乌镇模式” 核心。
“中青旅+政府+战略投资者”的开发模式：以旅游公司主要股份的，集政 府、企业和基金公司为一体开发主体。通过集合中青旅公司的旅游资源、IDG （创业基金）的资金实力和政府的政策实力整合在一起，此三驾马车共同推动 古镇开发。
景区一期业态配比
类型
面积 （㎡） 占比
景点 19550 18%
演艺 3630 3%
细分
业态
—
—
商业
住宿
16655
74195
14%
65%
特色餐饮：休闲购
物=1:1（除2050
—
平方暂未招商店铺）
根据《中青旅2014运营报告》，古北水镇景区二期预计以旅 游度假公寓住宅为主，占地面积约300亩。
司马台长城
古北水镇——司马台长城
•唯一一段保留明长城原貌的古长城，最险峻。 • 长城旅游吸引力大，精品度假区容纳游客，两者 形成互补。
7
北京古北水镇——产品布局与业态配比
景区沿主一路呈东北-西南向条带状分布。古镇与保 护区严格分离，古北水镇包含景区主体和司马台长城 两大板块。其中，景区主体主要包括以下四大板块： 民国街区 水街历史风情区 卧龙堡民俗文化区 汤河古寨区
慕田峪长城
AAAAA 1982年 怀柔区
交通区位 景区串联
特色
S2市郊铁路，北京至八达岭1.5h可达； 2001年八达岭高速通车，北京至八达岭74.7公里， 1.5小时
明十三陵——八达岭
• 开发时间最早，几乎成为长城旅游的代名词； • 易与北京至八达岭游线上的，十三陵景区串联， 形成北京旅游精品一日游路线； • 年游客量庞大，景区容量紧张，交通线路拥堵。
2013年10月
开发商 北京古北水镇旅游有限公司
投资商 运营商
由中青旅控股股份有限公司、乌镇旅游股份有限公司、 北京京能投资（集团）有限公司、北京和谐成长投资中 心、IDG-Accel基金控股的两家香港公司共同投资
北京古北水镇旅游有限公司
核心功能 高端观光+休闲度假+商务会议相结合的复合经营模式
运营目标
提升为休闲度假，对比与明十三陵景区形成一日游游线串联的八达岭长城更具留客功能。 ➢ 游览质量优势：自2014年1月31日起，对单独游览司马台长城的游客实行预约分批次游览，每日
仅限两批次游客进入景区，保证了游览安全性，观光体验舒适度提高。
景区等级 开发时间 所属地
八达岭长城 （八达岭—居庸关）
AAAAA 1981年
北京古北水镇 ——项目概况
“北方长城下的南方水乡”，京郊罕见山水城结合的高端度假区
全称 区位 规模 开业时间
北京密云.古北水镇（司马台长城）国际旅游度假区
位于北京市密云县古北口镇司马台村，是北京的东北门 户。距北京市区120公里，首都机场98公里，密云县城 区60公里，承德市区80公里。紧邻京承高速、京通铁路、 101国道三条主要交通干线。 总占地面积9平方公里，拥有民国风格的山地四合院建筑 43万平方米
景区建成并进入成熟运营期后，实现年接待游客400万
人次，旅游综合收入10亿元，成为北京会议、度假和节 庆旅游的重要目的地
古北水镇 120公里
1
北京古北水镇——开发历程
注册 资金 8亿元
资金
增至10 亿元
资金 增至
13.02 亿元
资金
增至15 亿元
2010年
• 2010.06，与密云县 政府签署正式战略合作 协议； • 成立项目公司、项目 筹备。
江 南 水 乡 的 封 面 乌镇
古
镇 开 发 的 标 杆
古北水城
13
北京古北水镇——四大优势之“乌镇模式”·复合多元运营
专业化的团队——乌镇原班人马，全权负责古北水镇打造及运营管理
运营优势 专业化的团队 古北水镇由乌镇旅游公司以陈向宏为首的专业团队负责打造和运营，包括中青旅和其他战略投资者在
2009年京承高速开通，北京至慕田峪75公里， 1.5小时
孤立
• 植被覆盖率达96%以上，享有“万里长城慕田峪 独秀”美誉； • 全长5400米，是中国目前最长长城； •“北京十六景”之一。
雄伟壮丽的司马台长城
司马台长城 （金山岭—司马台）
AAAA 1990年 密云县
2009年京承高速，北京至司马台120公里，1.5小 时
2011年
2012年
• 一期土地获取并开建；
• 2011.11，二期土地 获取。
• 一期项目建设
2013年
• 2013.10.28 ，一期 试营业。
2014年
• 2014年元旦，一期开 业。
一期获得土地：717亩，为旅游设施用地，使用年限40年，土地价格36万元/亩； 二期获得土地：359亩，为旅游设施用地，使用年限40年；二类居住用地，使用年限70年；商业用地，使用年 限40年，平均土地价格54万元/亩。
产权和社区优势： 社区整体规划，“古北新村”成为吸纳低端游客的“景区配套” 原有居民全部搬迁，由公司出资在景区附近建设“古北新村”，住房为青砖
仿古建筑，主要户型为连排、独栋、板房，与景区和谐统一，社区环境优质， 具备接待功能，目前古北新村可提供床位1000多个，收费在150~250元/夜 不等；
“直营模式”保证经营质量，提升游客体验 古北水镇旅游度假区享有项目的独家经营权，通过招拍挂形式获得土地 1076亩，全资买断所有原商铺和住家的房屋产权，大部分的店铺均为公司直营， 避免景区商铺过于雷同、控制景区商业化程度。
3
北京古北水镇——开发运营优势之“资源优势”
“限量版”长城游览+水镇组成景区集群，面向少数人的高端体验。
八达岭长城之“人患”：八达岭长城游客量增速迅猛，远超其最佳承载能力，旅游旺季日均接待量 达8万人次，峰值超过10万人次，人均占有空间不足1m²，如厕难、停车难、交通拥堵等状况频出。 司马台长城之“机遇”：司马台长城的雄伟壮丽，不亚于八达岭长城，并具备以下几点优势： ➢ 交通优势：2009年，京承高速全线通车，北京市区至司马台长城时间由原来的3小时缩短至1.5小 时，与八达岭距离差距不复存在； ➢ 景区集群优势：古北水镇高端休闲度假区的建设使司马台长城景区不再孤立，景区功能从观光游览
汤河古寨区
卧龙堡民俗文化区
水街历史风情区
民国街区
景区主体
ຫໍສະໝຸດ Baidu
5
3.古北水镇 ——开发运营优势之“乌镇模式”·整体产权开发
“乌镇模式”——古北水镇项目的核心优势
“整体产权开发，复合多元运营、度假商务并重、资金全面增值”——“乌镇模式” 核心。
“中青旅+政府+战略投资者”的开发模式：以旅游公司主要股份的，集政 府、企业和基金公司为一体开发主体。通过集合中青旅公司的旅游资源、IDG （创业基金）的资金实力和政府的政策实力整合在一起，此三驾马车共同推动 古镇开发。
景区一期业态配比
类型
面积 （㎡） 占比
景点 19550 18%
演艺 3630 3%
细分
业态
—
—
商业
住宿
16655
74195
14%
65%
特色餐饮：休闲购
物=1:1（除2050
—
平方暂未招商店铺）
根据《中青旅2014运营报告》，古北水镇景区二期预计以旅 游度假公寓住宅为主，占地面积约300亩。
司马台长城
古北水镇——司马台长城
•唯一一段保留明长城原貌的古长城，最险峻。 • 长城旅游吸引力大，精品度假区容纳游客，两者 形成互补。
7
北京古北水镇——产品布局与业态配比
景区沿主一路呈东北-西南向条带状分布。古镇与保 护区严格分离，古北水镇包含景区主体和司马台长城 两大板块。其中，景区主体主要包括以下四大板块： 民国街区 水街历史风情区 卧龙堡民俗文化区 汤河古寨区