招商地产财务报表分析
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
招商地产
04
Situation
PAST
DEVELOPMENT
PRESENT
创立
招商局是中国民族工商业的先驱，创立于 1872年晚清洋务运动时期。开创了中国近代 民族航运业和其它许多近代经济领域，在中 国近现代经济史和社会发展史上具有重要地 位。
招商地产
发展
1984蛇口工业区房地产公司成立 1993年6月在中国深圳证券交易所上市 1997更名为“深圳招商房地产有限公司 2001港口业务从上市公司中剥离 2009 由联合国授予“人居最佳范例奖” 2013 招商地产控股子公司东力实业上市
0.04 0.19
0.04 0.12
0.03 0.19
0.32
0.13
0.27
0.13
0.36
0.11
招商地产
15
Analysis
发展能力的行业比较分析
招商地产与同行财务指标的比较（2013年度） 财务指标名称 销售收入增长率 净利润增长率 招商地产 保利地产 金地集团 泰禾集团
0.29 0.27
财务指标 流动比率
招商地产
保利地产
金地集团
泰禾集团
1.64
1.82 0.38
1.83
2.04
速动比率
0.59
0.71 2.45 7.66
0.56
0.69 2.26 29.18
0.66
0.86 6.01 342.10
招商地产的流动比率为同行业最低， 表明其短期偿债能力是同行业最低的， 其资产变现能力最弱，同时招商地产的 速动比率处于100%以下，表明招商地产 的短期偿债能力确实不足。而招商地产 的资产负债率还低于100%，表明其还拥 有着一定的净资产。
利息保障倍数在2012年下降了3.5个点。由上表可以看 到利息费用在2012年的增长1.44倍，税前利润却同比下 降了13个百分点，可以说明公司2012年可能面临财务危 机。2013年公司该财务指标有所上升，原因在于税前利 润的拉升，但利息费用仍然在上涨，同比增长17%，可 以说明公司仍负债持续增加。从该指标总体说明公司的 偿债能力较弱。
招商地产
10
Analysis
历史比较分析——营运能力分析
招商2011-2013营运能力对比
财务指标
总资产周转率 固定资产周转率 应收账款周转率 存货周转率
2011
21.67 26.3322 155.6598 15.96
2012
26.79 58.0584 199.458 20.7
2013
26.77 26.3322 272.5751 25.04
1
财务报表历史比较分析
2
财务报表行业比较分析
3
财务报表结构比较分析
招商地产
07
Analysis
2011 流动比率 速动比率
1.86 0.57
历史比较分析——偿债能力分析
2012
1.58 0.45
Байду номын сангаас
2013
1.64 0.59
资产负债率
产权比率 利息保障倍数
0.70
2.28 6.41
0.73
2.71 2.93
1.64 0.3 1.58
0.2 0.1 0
2011
2012
2013
招商地产
08
2011
2012
103,072,135,426.85 0.39
2013
122,852,155,635.23 0.19 74,834,927,060.19
Analysis
流动资产 同比增长率 流动负债
73,942,764,475.00
现状
奖项：最具影响力品牌 奖项：沪深A股上市房企TOP20 奖项：连续九年荣获中国蓝筹地产称号 奖项：2013中国房地产开发企业20强 奖项：中国房地产开发企业经营绩效10强 奖项：中国房地产开发企业综合发展10强
05
招 商 地产 “三维矩阵”
招商地产 ·
家 在情
在
招商地产
Analysis
财务报表分析
招商地产的产权比率低于行业平均 水平，说明招商地产的长期偿债能力高 于同行业，其财务结构基本处于稳健。 而利息保障倍数来说，招商地产有属于 同行业最低，表明招商地产可能有面临 亏损、偿债安全性与稳定性下降的风险。
资产负债率
0.78
3.54 17.34
产权比率
利息保障倍数
招商地产
17
Analysis
从以上表格可以看出，公司盈利 能力总体呈下降趋势。
招商地产
12
历史比较分析——发展能力分析
招商2011-2013发展能力对比 财务指标 营业收入增长 率 净利润增长率 总资产增长率 2011 9.6423 2012 67.4022 2013 28.743 1.营业收入增长率：从表格中我们可以 看到，公司2012 营业收入同比增长 67.40%，致使营业收入增长率大幅度增 加。主要是由于2011年营业绩效差，先 抑后扬的房地产市场在危机中也蕴藏了 机会，公司适时调整开发节奏和销售策 略，全年实现营业收入总额 252.97 亿 元，归属于上市公司股东的净利润 33.18 亿元，较上年同期增长 28.03%。 2.2013年总资产周转率相比2012年有大 幅度下降，主要是由于2011年和2012年 流动资产增加较多。从公司2012、2011 年财务报告获知，2011、2012年公司流 动资产同比增加37.92%和39.39%。
历史比较分析——盈利能力分析
招商2011-2013盈利能力对比 财务指标 资产净利（ROA） 权益净利（ROE） 2011 4.75 14.59 2012 4.53 15.93 2013
4.53 16.12
销售毛利率
销售净利率
52.3906
21.9236
48.8273
16.9094
41.5217
16.9134
”
使命：
筑造绿色家园 推动社会进步
招商地产
02
目录
4.可持续增长 能力分析
1.公司简介
5.财务战略矩阵分析
2.财务指标及 “三维分析”
6.未来发展展望
3.价值创造 能力分析
Introduction
招商地产
text Dece 2014 招商局地产控股股份有限公司（简称“招商地产”）是央企 招商局集团三大核心产业之房地产版块的旗舰公司。是中国最早 的房地产公司之一，国家一级房地产综合开发企业，是具备综合 开发能力、物业品类丰富、社区管理完善的大型房地产开发集团 ，总资产达1300多亿元。公司总部设于深圳，公司A股、B股在 深圳证券交易所上市，B股在新加坡证券交易所第二上市，招商 置地（HK.978）在香港联交所新上市。 招商地产因倡导“社区综合开发模式”、“绿色地产开发 理念”、“全程服务体系”，被誉为中国地产界“城市运营”、 “可持续发展”最早的实践者和成功典范。公司因合理的业务结 构布局所带来的丰厚经常性利润，被誉为“最具抗风险能力的开 发商”。 公司现已形成自身发展的核心价值体系：可持续发展的绿色 生态开发理念、综合的社区资源整合开发能力、租售并举的产品 结构形态、完善的全程服务体系，同时以优良的资金运作保证及 招商局集团的大力支持，使招商地产不断赢得市场认同。
09
Analysis
2011 税前利润 685,676,741.00 2012 597,522,288.99 2013 1,057,343,950.92
同比增长率
利息费用 同比增长率 126,673,719.00
-0.13
309,642,154.10 1.44
0.77
360,885,008.65 0.17
总资产周转率
0.27
0.33
0.30
0.25
房地产业需要稳定的负债和资产业务，其总资产周转率普遍较低。招 商地产应收账款周转率较高，表明公司收账速度教快，平均收账期短，坏 账损失少，资产流动快，偿债能力强；而其应收账款周转天数，相对较小， 说明其应收账款变现的速度较快，营运管理的效率较高。招商地产存货周 转率较同行业低，说明企业经营能力较同行业低，同时存货周转天数都高 于同行业，表明其与同行业相比，销售状况较低。
39,681,351,131.00
65,249,112,251.14
同比增长率
存货 同比增长率 51,440,184,642.00
0.64
73,637,940,073.11 0.43
0.15
78,476,507,470.78 0.07
根据上图可以知道招商地产在2012年流动负债大幅度增长，同比增长达到 64%，超过流动资的同比增长率25个百分点，存货同比上涨了43%，并在 2013年保持较高水平。2013年招商地产的流动资产的增长率下降了20个 百分点，流动负债相比2011年保持在较高水平。从流动比率和速动比率的 变动可以说明招商地产的偿债能力总体呈下降趋势。 流动比率和速动比率的变动存在差别源于公司存货增加的速度在放缓，不 能说明偿债能力在提高。
招商地产资产负债表的结构分析
2013结构比率 0.18084436 0.00057344 0.58546886 0.91653048 0.01520751 1.00000000 0.03170685 0.00020343 0.08960603 0.27989814 0.55830109 0.70966102 0.01281181 0.11442038 0.19938386 1.00000000 2012 1,823,927.22 16,209.92 7,363,794.01 10,307,213.54 43,519.50 10,919,724.27 210,500.00 4,761.07 1,179,689.89 2,846,396.64 6,524,911.23 7,975,796.37 171,730.05 1,217,310.06 2,339,351.55 10,919,724.27 2012结构比率 0.16703052 0.00148446 0.67435714 0.94390786 0.00398540 1.00000000 0.01927704 0.00043601 0.10803294 0.26066561 0.59753443 0.73040273 0.01572659 0.11147810 0.21423174 1.00000000 2011 1,448,379.80 9,155.58 5,144,018.46 7,394,276.45 43,622.99 7,966,649.44 184,630.00 0.00 455,931.90 1,688,230.20 3,968,135.11 5,538,950.07 171,730.05 925,804.60 2,041,821.48 3,683,060.15 2011结构比率 0.18180539 0.00114924 0.64569409 0.92815386 0.00140000 1.00000000 0.05012951 0.00000000 0.12379160 0.45837704 1.07740166 1.50389889 0.04662700 0.25136831 0.55438179 1.00000000
总资产周转率、应收账款周转率和存货周转 率连续三年上涨，说明公司的资产利用效率以及 企业的销售能力在逐年增长。其中应收账款周转 率2012年、2013年同比增幅超过28%，公司营业 收入2012年同比增幅67.40%，2013年同比增幅 28.74%，说明公司的营业能力大幅度增加。
招商地产
11
Analysis
28.8548 33.1809
28.0304 37.068
26.637 22.7508
招商地产
13
Analysis
营运能力的行业比较分析
招商地产与同行财务指标的比较（2013年度） 财务指标名称 应收账款周转率 存货周转率 应收账款周转天数 存货周转天数 固定资产周转率 招商地产 272.58 0.25 1.32 1,437.70 26.33 保利地产 43.85 0.29 8.21 1,234.04 54.92 金地集团 4937.74 0.35 0.07 1,028.57 136.90 泰禾集团 15.93 0.33 22.59 1,090.30 114.58
单位：万元 货币资金 应收账款 存货 流动资产 固定资产合计 总资产 短期借款 应付票据 应付账款 预收账款 流动负债 负债合计 股本 未分配利润 股东权益合计 负债和股东权益合计 2013 2,424,045.88 7,686.48 7,847,650.75 12,285,215.56 203,842.10 13,404,044.70 425,000.00 2,726.76 1,201,083.25 3,751,767.16 7,483,492.71 9,512,327.98 171,730.05 1,533,695.86 2,672,550.20 13,404,044.70
0.71
2.44 3.93
流动、速动比率走势图
1.9 1.8 1.7 1.6 1.5 1.4
0.57 0 1.86 0.45
0.59 0.6
0.5 0.4 流动比率 速动比率
左图是流动比率和速动比率走势图。 由图中可以看出流动比率在2012年大 幅度下降之后虽有所上涨，但没有回 到2011年的水平，速动比率在2012年 下降之后回到了2011年的水平，两者 之间的变动产生了差距。
0.34 0.19
0.06 -0.05
1.33 1.40
总资产增长率
招商地产的销售收入增长率、净 利润增长率、总资产增长率三者都处 于同行业中等水平，表明招商地产的 未来成长较为一般，不甚突出，其发 展能力只处于中等水平。
0.23
0.25
0.17
1.62
招商地产
16
析
偿债能力的同行业比较分
招商地产与同行财务指标的比较（2013年度）
招商地产
14
Analysis
盈利能力的行业比较分析
招商地产的资产净利 率与同行业相比，高出很 多，表明企业的资产盈利 能力高，有较高的获取收 益水平。 招商地产的销售毛利 率以及销售净利率都高于 同行业，表明招商地产拥 有足够多的毛利额，拥有 相对较高的盈利水平。
招商地产与同行财务指标的比较（2013年度） 财务指标名称 资产净利率（ROA） 权益净利率（ROE） 销售毛利率 销售净利率 招商地 产 4.53 16.12 0.42 0.17 保利地产 金地集团 泰禾集团
04
Situation
PAST
DEVELOPMENT
PRESENT
创立
招商局是中国民族工商业的先驱，创立于 1872年晚清洋务运动时期。开创了中国近代 民族航运业和其它许多近代经济领域，在中 国近现代经济史和社会发展史上具有重要地 位。
招商地产
发展
1984蛇口工业区房地产公司成立 1993年6月在中国深圳证券交易所上市 1997更名为“深圳招商房地产有限公司 2001港口业务从上市公司中剥离 2009 由联合国授予“人居最佳范例奖” 2013 招商地产控股子公司东力实业上市
0.04 0.19
0.04 0.12
0.03 0.19
0.32
0.13
0.27
0.13
0.36
0.11
招商地产
15
Analysis
发展能力的行业比较分析
招商地产与同行财务指标的比较（2013年度） 财务指标名称 销售收入增长率 净利润增长率 招商地产 保利地产 金地集团 泰禾集团
0.29 0.27
财务指标 流动比率
招商地产
保利地产
金地集团
泰禾集团
1.64
1.82 0.38
1.83
2.04
速动比率
0.59
0.71 2.45 7.66
0.56
0.69 2.26 29.18
0.66
0.86 6.01 342.10
招商地产的流动比率为同行业最低， 表明其短期偿债能力是同行业最低的， 其资产变现能力最弱，同时招商地产的 速动比率处于100%以下，表明招商地产 的短期偿债能力确实不足。而招商地产 的资产负债率还低于100%，表明其还拥 有着一定的净资产。
利息保障倍数在2012年下降了3.5个点。由上表可以看 到利息费用在2012年的增长1.44倍，税前利润却同比下 降了13个百分点，可以说明公司2012年可能面临财务危 机。2013年公司该财务指标有所上升，原因在于税前利 润的拉升，但利息费用仍然在上涨，同比增长17%，可 以说明公司仍负债持续增加。从该指标总体说明公司的 偿债能力较弱。
招商地产
10
Analysis
历史比较分析——营运能力分析
招商2011-2013营运能力对比
财务指标
总资产周转率 固定资产周转率 应收账款周转率 存货周转率
2011
21.67 26.3322 155.6598 15.96
2012
26.79 58.0584 199.458 20.7
2013
26.77 26.3322 272.5751 25.04
1
财务报表历史比较分析
2
财务报表行业比较分析
3
财务报表结构比较分析
招商地产
07
Analysis
2011 流动比率 速动比率
1.86 0.57
历史比较分析——偿债能力分析
2012
1.58 0.45
Байду номын сангаас
2013
1.64 0.59
资产负债率
产权比率 利息保障倍数
0.70
2.28 6.41
0.73
2.71 2.93
1.64 0.3 1.58
0.2 0.1 0
2011
2012
2013
招商地产
08
2011
2012
103,072,135,426.85 0.39
2013
122,852,155,635.23 0.19 74,834,927,060.19
Analysis
流动资产 同比增长率 流动负债
73,942,764,475.00
现状
奖项：最具影响力品牌 奖项：沪深A股上市房企TOP20 奖项：连续九年荣获中国蓝筹地产称号 奖项：2013中国房地产开发企业20强 奖项：中国房地产开发企业经营绩效10强 奖项：中国房地产开发企业综合发展10强
05
招 商 地产 “三维矩阵”
招商地产 ·
家 在情
在
招商地产
Analysis
财务报表分析
招商地产的产权比率低于行业平均 水平，说明招商地产的长期偿债能力高 于同行业，其财务结构基本处于稳健。 而利息保障倍数来说，招商地产有属于 同行业最低，表明招商地产可能有面临 亏损、偿债安全性与稳定性下降的风险。
资产负债率
0.78
3.54 17.34
产权比率
利息保障倍数
招商地产
17
Analysis
从以上表格可以看出，公司盈利 能力总体呈下降趋势。
招商地产
12
历史比较分析——发展能力分析
招商2011-2013发展能力对比 财务指标 营业收入增长 率 净利润增长率 总资产增长率 2011 9.6423 2012 67.4022 2013 28.743 1.营业收入增长率：从表格中我们可以 看到，公司2012 营业收入同比增长 67.40%，致使营业收入增长率大幅度增 加。主要是由于2011年营业绩效差，先 抑后扬的房地产市场在危机中也蕴藏了 机会，公司适时调整开发节奏和销售策 略，全年实现营业收入总额 252.97 亿 元，归属于上市公司股东的净利润 33.18 亿元，较上年同期增长 28.03%。 2.2013年总资产周转率相比2012年有大 幅度下降，主要是由于2011年和2012年 流动资产增加较多。从公司2012、2011 年财务报告获知，2011、2012年公司流 动资产同比增加37.92%和39.39%。
历史比较分析——盈利能力分析
招商2011-2013盈利能力对比 财务指标 资产净利（ROA） 权益净利（ROE） 2011 4.75 14.59 2012 4.53 15.93 2013
4.53 16.12
销售毛利率
销售净利率
52.3906
21.9236
48.8273
16.9094
41.5217
16.9134
”
使命：
筑造绿色家园 推动社会进步
招商地产
02
目录
4.可持续增长 能力分析
1.公司简介
5.财务战略矩阵分析
2.财务指标及 “三维分析”
6.未来发展展望
3.价值创造 能力分析
Introduction
招商地产
text Dece 2014 招商局地产控股股份有限公司（简称“招商地产”）是央企 招商局集团三大核心产业之房地产版块的旗舰公司。是中国最早 的房地产公司之一，国家一级房地产综合开发企业，是具备综合 开发能力、物业品类丰富、社区管理完善的大型房地产开发集团 ，总资产达1300多亿元。公司总部设于深圳，公司A股、B股在 深圳证券交易所上市，B股在新加坡证券交易所第二上市，招商 置地（HK.978）在香港联交所新上市。 招商地产因倡导“社区综合开发模式”、“绿色地产开发 理念”、“全程服务体系”，被誉为中国地产界“城市运营”、 “可持续发展”最早的实践者和成功典范。公司因合理的业务结 构布局所带来的丰厚经常性利润，被誉为“最具抗风险能力的开 发商”。 公司现已形成自身发展的核心价值体系：可持续发展的绿色 生态开发理念、综合的社区资源整合开发能力、租售并举的产品 结构形态、完善的全程服务体系，同时以优良的资金运作保证及 招商局集团的大力支持，使招商地产不断赢得市场认同。
09
Analysis
2011 税前利润 685,676,741.00 2012 597,522,288.99 2013 1,057,343,950.92
同比增长率
利息费用 同比增长率 126,673,719.00
-0.13
309,642,154.10 1.44
0.77
360,885,008.65 0.17
总资产周转率
0.27
0.33
0.30
0.25
房地产业需要稳定的负债和资产业务，其总资产周转率普遍较低。招 商地产应收账款周转率较高，表明公司收账速度教快，平均收账期短，坏 账损失少，资产流动快，偿债能力强；而其应收账款周转天数，相对较小， 说明其应收账款变现的速度较快，营运管理的效率较高。招商地产存货周 转率较同行业低，说明企业经营能力较同行业低，同时存货周转天数都高 于同行业，表明其与同行业相比，销售状况较低。
39,681,351,131.00
65,249,112,251.14
同比增长率
存货 同比增长率 51,440,184,642.00
0.64
73,637,940,073.11 0.43
0.15
78,476,507,470.78 0.07
根据上图可以知道招商地产在2012年流动负债大幅度增长，同比增长达到 64%，超过流动资的同比增长率25个百分点，存货同比上涨了43%，并在 2013年保持较高水平。2013年招商地产的流动资产的增长率下降了20个 百分点，流动负债相比2011年保持在较高水平。从流动比率和速动比率的 变动可以说明招商地产的偿债能力总体呈下降趋势。 流动比率和速动比率的变动存在差别源于公司存货增加的速度在放缓，不 能说明偿债能力在提高。
招商地产资产负债表的结构分析
2013结构比率 0.18084436 0.00057344 0.58546886 0.91653048 0.01520751 1.00000000 0.03170685 0.00020343 0.08960603 0.27989814 0.55830109 0.70966102 0.01281181 0.11442038 0.19938386 1.00000000 2012 1,823,927.22 16,209.92 7,363,794.01 10,307,213.54 43,519.50 10,919,724.27 210,500.00 4,761.07 1,179,689.89 2,846,396.64 6,524,911.23 7,975,796.37 171,730.05 1,217,310.06 2,339,351.55 10,919,724.27 2012结构比率 0.16703052 0.00148446 0.67435714 0.94390786 0.00398540 1.00000000 0.01927704 0.00043601 0.10803294 0.26066561 0.59753443 0.73040273 0.01572659 0.11147810 0.21423174 1.00000000 2011 1,448,379.80 9,155.58 5,144,018.46 7,394,276.45 43,622.99 7,966,649.44 184,630.00 0.00 455,931.90 1,688,230.20 3,968,135.11 5,538,950.07 171,730.05 925,804.60 2,041,821.48 3,683,060.15 2011结构比率 0.18180539 0.00114924 0.64569409 0.92815386 0.00140000 1.00000000 0.05012951 0.00000000 0.12379160 0.45837704 1.07740166 1.50389889 0.04662700 0.25136831 0.55438179 1.00000000
总资产周转率、应收账款周转率和存货周转 率连续三年上涨，说明公司的资产利用效率以及 企业的销售能力在逐年增长。其中应收账款周转 率2012年、2013年同比增幅超过28%，公司营业 收入2012年同比增幅67.40%，2013年同比增幅 28.74%，说明公司的营业能力大幅度增加。
招商地产
11
Analysis
28.8548 33.1809
28.0304 37.068
26.637 22.7508
招商地产
13
Analysis
营运能力的行业比较分析
招商地产与同行财务指标的比较（2013年度） 财务指标名称 应收账款周转率 存货周转率 应收账款周转天数 存货周转天数 固定资产周转率 招商地产 272.58 0.25 1.32 1,437.70 26.33 保利地产 43.85 0.29 8.21 1,234.04 54.92 金地集团 4937.74 0.35 0.07 1,028.57 136.90 泰禾集团 15.93 0.33 22.59 1,090.30 114.58
单位：万元 货币资金 应收账款 存货 流动资产 固定资产合计 总资产 短期借款 应付票据 应付账款 预收账款 流动负债 负债合计 股本 未分配利润 股东权益合计 负债和股东权益合计 2013 2,424,045.88 7,686.48 7,847,650.75 12,285,215.56 203,842.10 13,404,044.70 425,000.00 2,726.76 1,201,083.25 3,751,767.16 7,483,492.71 9,512,327.98 171,730.05 1,533,695.86 2,672,550.20 13,404,044.70
0.71
2.44 3.93
流动、速动比率走势图
1.9 1.8 1.7 1.6 1.5 1.4
0.57 0 1.86 0.45
0.59 0.6
0.5 0.4 流动比率 速动比率
左图是流动比率和速动比率走势图。 由图中可以看出流动比率在2012年大 幅度下降之后虽有所上涨，但没有回 到2011年的水平，速动比率在2012年 下降之后回到了2011年的水平，两者 之间的变动产生了差距。
0.34 0.19
0.06 -0.05
1.33 1.40
总资产增长率
招商地产的销售收入增长率、净 利润增长率、总资产增长率三者都处 于同行业中等水平，表明招商地产的 未来成长较为一般，不甚突出，其发 展能力只处于中等水平。
0.23
0.25
0.17
1.62
招商地产
16
析
偿债能力的同行业比较分
招商地产与同行财务指标的比较（2013年度）
招商地产
14
Analysis
盈利能力的行业比较分析
招商地产的资产净利 率与同行业相比，高出很 多，表明企业的资产盈利 能力高，有较高的获取收 益水平。 招商地产的销售毛利 率以及销售净利率都高于 同行业，表明招商地产拥 有足够多的毛利额，拥有 相对较高的盈利水平。
招商地产与同行财务指标的比较（2013年度） 财务指标名称 资产净利率（ROA） 权益净利率（ROE） 销售毛利率 销售净利率 招商地 产 4.53 16.12 0.42 0.17 保利地产 金地集团 泰禾集团