物业管理实务第二章
物业管理与实务教案第2章
物业管理与实务教案第2章第2章物业管理与实务教案一、引言物业管理是指对房地产项目进行综合管理的一种管理方式，包括对房屋、设施、设备、环境等各个方面的管理。
物业管理的目标是提供一个舒适、安全、便利的居住和工作环境，满足业主和租户的需求。
本教案旨在介绍物业管理的基本概念、职责和实务操作，帮助学生理解物业管理的重要性和作用。
二、教学目标1. 了解物业管理的基本概念和职责；2. 掌握物业管理的实务操作技巧；3. 培养学生对物业管理的理解和应用能力。
三、教学内容1. 物业管理的定义和作用1.1 物业管理的定义1.2 物业管理的作用2. 物业管理的职责和要求2.1 物业管理的职责2.2 物业管理的要求3. 物业管理的实务操作3.1 业主关系管理3.2 设备设施管理3.3 安全管理3.4 环境管理3.5 维修保养管理四、教学方法1. 讲授法：通过教师讲解的方式介绍物业管理的基本概念、职责和实务操作。
2. 案例分析法：通过分析实际案例，让学生了解物业管理在实际工作中的应用和挑战。
3. 小组讨论法：将学生分成小组，让他们讨论和分享自己对物业管理的理解和经验。
五、教学流程1. 引入：通过提问和引用相关案例，引起学生对物业管理的兴趣和思考。
2. 讲解物业管理的定义和作用。
3. 分组讨论：让学生分组讨论物业管理的职责和要求，并汇报讨论结果。
4. 讲解物业管理的实务操作，包括业主关系管理、设备设施管理、安全管理、环境管理和维修保养管理。
5. 案例分析：通过分析实际案例，让学生了解物业管理在实际工作中的应用和挑战。
6. 总结：对本章内容进行总结，并提醒学生继续深入学习和实践物业管理。
六、教学评估1. 课堂讨论：通过学生的参与和回答问题的情况，评估他们对物业管理的理解和应用能力。
2. 作业：布置相关作业，让学生运用所学知识解决实际问题，评估他们的实际操作能力。
3. 考试：组织考试，测试学生对本章内容的掌握情况。
七、教学资源1. 教材：物业管理与实务教材第2章。
物业管理实务试题答案
2016年04月物业管理实务（2）复习指导物业管理实务（2）本课程复习资料包括四个部分：（一）、本门课程的考核说明（二）、复习应考资料（三）考核重点内容辅导（四）分章模拟试题及答案一、考核说明1．考试对象本次考核对象是中央广播电视大学开放教育物业管理专科专业的学员。
本次考试为中央电大出题，复习资料均以本资料和中央电大的复习指导为准。
同时参考重庆电大出的复习资料。
2．考试形式本课程的考核形式为形成性考核和期末考试相结合的方式。
考核成绩由形成性考核成绩和期末考试成绩两部分组成，考核成绩满分为100分，60分为及格。
其中形成性考核成绩占考核成绩的20%，期末考试成绩占考核成绩的80%。
3．考试范围《物业管理实务Ⅱ》，共16章，前5章是主要考核为物业分类管理的实操知识和技能，后11章主要为学生实习内容。
4．物业管理实务（2）试题类型与分值分布（1）填空题：20个空，每空1分，共20分（2）判断改错题：5个，每个3分，共15分（3）多项选择题：5个，每小题3分，共15分（4）问答题：4个，每小题5分，共20分（5）应用题：2个（案例分析、方案设计各1个），每个15分,共30分5．考试方式：闭卷笔试形式，卷面满分为100分，考试时间是：08年1月二、复习应考资料及注意本次考试有下列3种资料，可供学员复习应考考试用。
一是中央电大的复习指南和模拟题。
二是期末复习综合练习题三是本册末复习指导。
由于数学的学科特点，考试的时候一般不会出现原题，请在复习的时候一定要把模拟题看懂，看透。
考试的时候一定会有相同类型的题目出现。
期末复习综合练习是历年的考试真题，大家把它打印出来，对考试有很大帮助。
在答题时，一定要书写清楚工整，特别是行列式记号与矩阵记号。
碰上解答题，一定要写出过程即使结果不对也会有过程分. 如果确实答不上,请把资料上的相似题目的解题过程写上. 三. 考核重点内容与辅导考核内容分为物业管理实务（2）基础知识和实习知识两个部分，包括物业分类管理、居住、商务、工业、特种物业以及物业管理的实习等方面的知识。
《物业管理实务》电子文档教材
物业管理实务第一章物业管理企业第一节概述一、物业管理企业的概念和特征物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。
其特征可以归纳为以下三点：第一，是独立的企业法人。
物业管理企业严格遵循法定程序建立，拥有一定的资金、设备、人员和经营场所；拥有明确的经营宗旨和符合法规的管理章程，具备相应的物业管理资质；独立核算，自负盈亏，以自己的名义享有民事权利，承担民事的责任；所提供的服务是有偿的和盈利性的。
第二，属于服务性企业。
物业管理企业的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务，确保物业正常使用，为业主和物业使用人创造一个舒适、方便、安全的工作和居住环境。
物业管理企业本身并不制造实物产品，它主要是通过常规性的公共服务延伸性的专项服务、随机性的特约服务、委托性的代理服务和创造性的经营服务等项目，尽可能实现物业的保值和增值。
因此，物业管理企业的“产品”就是服务，与工业企业等其他经济组织是有区别的。
第三，具有一定的公共管理性质的职能。
物业管理企业在向业主和物业使用人提供服务的同时，还承担着物业区域内公共秩序的维护、市政设施的配合管理、物业的装修管理等，其内容带有公共管理的性质。
二、物业管理企业的分类物业管理企业的分类方法有很多种，本书只介绍其中具有代表性的几种分类方法。
页脚内容1（一）按照投资主体的经济成分来划分1.全民所有制物业管理企业全民所有制物业管理企业的资产属于国家所有。
这类企业从已有的全民所有制企业或行政事业单位中分离出来，以原有企业或行政事业单位的房屋管理和维修部门为基础，由原有企业或行政事业单位负责组建。
这类企业在刚成立时，往往依附于原来企业或行政事业单位，管理的物业一般是由原有企业或行政事业单位自建的，具有自建自管的特点。
随着物业管理市场的不断发育和全民所有制企业改革的不断深入，这类企业已逐步走上市场化发展的轨道。
2.集体所有制物业管理企业集体所有制物业管理企业的资产属于集体所有。
物业管理实务_第二章 第三节 物业管理方案的制定_2013年版
中大网校引领成功职业人生
中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： 1、物业管理招标是由多家物业服务企业或专业管理公司参与竞投，从中选择（）的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。
A:最符合条件
B:服务费用最低
C:服务标准最高
D:性价比最高
答案:A
解析:
2、物业管理正常运行后，一般以（）作为招标主体。
A:物业建设单位
B:业主代表
C:业主委员会
D:业主大会
答案:D
解析:
3、下列个项目，必须通过招投标方式选聘物业服务企业的是（）。
A:工厂集体宿舍
B:新建写字楼
C:新建商品住宅区
D:部队营房
答案:C
解析:。
第2章 物业管理企业
物业管理企业具体权利
（1）根据有关法规，结合实际制定管理办法 （2）依照物业管理委托合同和管理办法对物业实施 管理 （3）依照物业管理委托合同和有关规定收取管理费 （4）有权制止违反规章制度的行为 （5）有权要求业主委员会协助管理 （6）有权选聘专业公司承担专项管理业务，但不得
将整体管理责仸权力及利益转让给其他人或单位，
的专业公司
由物业管理企业与各专业公司签订合同 但全部代聘的专业公司均需试用，服务 如不能令委托方满意，可以随时更换
第二节 物业管理企业设立条件和程序
设立的条件
有限责仸公司 设立条件
股仹有限公司
资质条件
设立的程序
一、设立条件 (一)有限责任公司的设立条件
根据《公司法》第十九条规定的条件
股东符合法定人数
《物业管理实务 》
第2章 物业管理企业
本章讲授
– 物业管理企业的性质和类型
– 物业管理企业设立的条件和程序
– 物业管理企业的机构设置
– 物业管理处的组织架构与职责 – 物业管理企业的权利和义务
学习目的与要求
1．了解 物业管理企业的类型 物业管理处的职责 物业管理处的架构与运作模式 管理处主仸的基本素质和能力要求 2．掌握 物业管理企业的性质 物业管理企业的资质条件和审批程序 物业管理企业的权利和义务 物业管理企业组织机构的一般形式 3．重点掌握 物业管理企业机构设置的原则 矩阵式组织形式在物业管理企业中的应用
2.物业管理企业的资质等级及相应 标准
物业管理企业的资质等级及相应标准
《物业管理企业资质管理试行办法》（建住 房[1999]261号）把物业管理企业划分为： 一级、二级、三级等三个资质等级和临时 资质
3.关于临时资质
物业管理实务(课堂PPT)可修改全文
五、合同签订应遵循的基本原则 （一）主体平等 （二）合同自由 （三）权利义务公平对等 （四）诚实信用 （五）守法和维护社会公益
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第二节 前期物业服务合同
一、前期物业服务合同的概念 前期物业服务合同，是指物业建设单位与
物业管理企业就前期物业管理阶段双方的权利 义务所达成的协议，是物业管理企业被授权开 展物业管理服务的依据。
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第二章 物业管理招标投标 第一节 物业管理招标投标的内容与形式
一、物业管理招标投标的概念 二、物业管理招标的类型 三、物业管理招标投标的特点 四、物业管理招标的方式 五、物业管理招标的内容（以上P13-18）
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物业管理招标投标是招标投标双方运用价值规律 和市场竞争机制，通过规范有序的招标投标行为确定 物业管理权的活动。 1、物业管理招标的概念
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三、 合同的要件 P53 （一）当事人的缔约能力 （二）当事人的真实意思表示 （三）合同的内容合法 （四）合同的形式合法 四、口头合同、 书面合同、事实合同 口头合同的优点是简便易行，缺点是一旦发生纠纷难 以查据。 书面合同在发生纠纷时，可以形成比较可靠的证据。 事实合同主要指行为合同形式
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二、前期物业服务合同的主要内容 （一）合同的当事人 （二）位于基本情况 （三）房屋内容与质量 （四）服务费用 （五）物业的经营与管理 （六）承接查验和使用维护 （七）专项维修资金 （八）违约责任 （九）其他事项
P56-57 A
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三、签订前期物业服务合同应注意的事项 B （一）物业的承接验收 （二）物业服务的费用 （三）前期物业服务合同的解除或终止
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（二）制订物业管理方案的要点及方法 (P41)
1、招标物业项目的整体设想与构思 2、管理方式与运作程序 3、人员配备、培训与管理 4、管理指标与措施 5、管理制度的制订 6、档案资料的建立与管理 7、早期介入及前期物业管理服务内容 8、常规物业管理服务综述 9、工作计划 10、物资装备 11、费用测算 12、成本控制
物业管理实务第二章完整版本
业主委员会没有自己独立的财产，不享有《民 事诉讼法》中“其他组织”的独立诉讼主体资 格。
在涉及诉讼事务时，应由全体业主授权于业主 委员会，由其作为全体业主代表参加民事诉讼 活动。
业主大会会议形式Байду номын сангаас
一般为集体讨论的形式或者采用书面征求意见 的形式，但应当有物业管理区域内持有1/2以上 投票权的业主参加，业主大会会议才有效。
业主大会会议
业主大会会议的召开
应当于会议召开15日前通知全体业主，并将会议通知和有关材料 以书面形式在物业 管理区域内公告。
如果召开住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关居民委员 会。
缺点：事业部之间的协调困难，机构重叠，人员过多。
职能机构
总公司
职能机构
住宅管理事业部
租赁经营事业部
专业服务事业部
职能机构
职能机构
职能机构
职能机构 职能机构
职能机构
项目管理机构 项目管理机构
租赁部
经营部
电梯维修部 园林绿化部
事业部制组织结构图
（四）矩阵制
特点：同一组织中既设有纵向的职能部门，又建立横 向的管理系统；参加项目的成员受双重领导。
执行业主大会或者业主委员会的决定。 按照国家有关规定缴纳专项维修基金。 按时缴纳物业服务费用。 法律、法规规定的其他业务。
业主大会
业主大会是由物业管理区域内全体业主组成， 决定事关业主利益、有关物业使用与管理重大 事项的业主自治最高权力组织。
业主大会是对物业区域内的各项物业管理事务 有最高决策权。
物业管理实务教学课件鲁捷教材参考答案教材参考答案
教材参考答案第1章 参考答案[案例1-1] 参考答案：不同意案例中的分析。
只有标书C可以通过预审，因为其注明接管物业日期为物业竣工验收之后的一个月内，符合招标文件要求。
其他三个不能通过预审，因为标书A未按要求在部分文件上签字；标书B 以固定价格报价，但要求调整报价；标书D没有提出提供特殊服务的保证措施。
它们没有提供招标文件所要求的重要文件或没有就重要内容做出说明，并且这样的遗漏很可能导致投标者不能按业主或开发商的要求完成物业管理服务。
[案例1-2] 参考答案：物业公司虽然有权将保洁、绿化等某些专项服务业务转包给专业公司，但是应征求业主委员会的意见，征得同意。
物业公司现在的做法显然并不得当。
如果我是物业管理公司领导，在转包前，首先和业主委员会坐下来协商，将转包的想法、做法、目的等一一介绍清楚，求得共识与支持，然后再实施转包。
思考题参考答案1-1 参考答案：1．物业管理的招标活动中必须遵循“公开、公平、公正和诚实信用的原则”。
公开，就是说如果物业管理招标定为公开招标，就必须按公开原则，召开新闻发布会，在报刊、电台、电视上公开登出招标公告，把所需要达到的服务要求与条件公开告诉一切想投标的物业管理企业。
公平，就是指在招标文件中向所有物业管理企业提出的投标条件必须是一致的，也就是说所有参加投标者都必须在相同的基础上投标。
公正，就是在评定标书时要准确，物业管理企业进行管理服务现场答辩时的尺度对任何物业管理企业都应是一致的。
合理，是指在最后选择投标单位时，其确定的服务项目和收费价格必然合理、准确，不能接受低于正常管理服务成本的报价，也不能脱离实际市场的情况，提出不切实际的管理服务要求。
2．物业管理投标应遵守诚实信用的原则，即投标人的投标书内容要真实，不能弄虚作假。
实际操作中，招标人为保证投标真实，可要求投标人出具投标保证书，并交纳一定的保证金。
正当竞争原则，包含两方面的内容：一方面参加投标的物业管理企业要反对其他参与竞投的物业管理企业进行不正当竞争行为，倡导物业管理投标企业遵守商业道德；另一方面，参加竞投的物业管理企业要约束自己不为不正当竞争，如实编写投标书，反映自己真实的投标意愿、经营能力和技术水平，不与其他物业管理企业相互勾结，哄抬标价。
物业管理实务(1-2章)
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（二）按股东出资形式划分 1、有限责任公司 2、股份有限公司 3、股份合作型公司
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三、物管企业的常见模式
（一）房地产建设单位的附属子公司或部门 （二）独立运作的物管企业 （三）物管集团公司
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第二节 物业管理企业的设立
物管企业取得营业执照30日内，向 房管部门申请资质应准备如下资料：
（1）营业执照 （2）企业章程 （3）验资证明 （4）物管专业人员的资格证和劳动合同
管理和技术人员的职称证明和劳动合同
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第三节 物管企业的组织形式 与机构设置
一、组织形式
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（一）直线制
总经理 管阵制
在传统的直线职能制纵向系统 的基础上，按照业务内容，任务或 项目分而建立横向领导，纵横交叉， 构成矩阵的形式，其特点是管理处 的员工既受职能部门的领导，又受 项目组的领导。
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经理
人
管
工
事
理
程
部
部
部
管理处一
管理处二
管理处三
主要优点：1、职能部门作用得以充分发挥；
一、设立依据
《公司法》、《物业管理企业资质管理办法》
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二、物管企业的工商注册登记
（一）企业名称的预先审核 （二）公司地址 （三）注册资本
按公司法：注册资本最低10万元 按物管资质方法：注册资本最低50万元 （四）股东人数和法定代表人 （五）公司人员 （六）公司章程
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物业管理实务
物业管理实务各章重点内容：第一章物业分类管理概论一、物业分类管理的含义二、国外物业分类管理产生与发展的动因三、物业分类管理的趋向四、现代物业的分类管理意义五、物业分类标准及方法六、现代物业的主要特点第二章居住物业管理一、居住物业及其分类二、居住物业的特点三、居住物业管理的特性四、居住物业管理理念五、居住物业管理的目标六、居住物业管理的主要内容第三章商务物业管理一、商务物业的特点二、写字楼物业管理的内容三、写字楼物业管理预算分析四、商业场所物业租赁管理方法及注意的问题五、会员制会所产生发展的动因第四章工业物业管理一、工业物业的概念及特征二、工业园区物业的市场分析、营销三、工业物业获得能力分析三、仓储中心管理注意的问题四、物流配送中心物业管理的完善与发展第五章特种物业管理一、特种物业的含义和类别二、政府物业管理方式改革三、酒店物业管理的模式四、服务性公寓物业管理的内容五、会议展览中心物业的类型及管理的内容第六章物业管理实习概述本章重点介绍了十项重点实习(实训)的内容：(1)前期服务实习，即物业接管验收与收楼实务---必做(2)综合服务实习，包括房屋装修与维修管理、设备管理实操、智能化设施维护与管理、安全管理实务、绿化管理、清洁卫生管理等---至少选做两项(3)经营管理实习，包括服务管理、物业管理处管理收费管理实务和档案管理等---至少选做一项第七章物业接管验收与收楼实务1.前期介入不同阶段的工作重点2.接管验收各项准备工作第八章服务管理1．物业服务的意识2．顾客服务管理及流程3．服务项目监控4．有效投诉的工作要点和原则第九章房屋装修与维修管理1．装修管理报批程序2．装修中常见的违章行为及违章处理3．房屋维修处理的程序第十章设备管理实操1．设备技术资料管理2．物业设备经济运行管理3．能源消耗的经济核算工作内容4．设备更新改造与备用品配件管理5．物业设备管理制度第十一章智能化设施维护与管理1．智能化物业的基本知识2．建造设备自动化系统的基本功能3．小区智能安全防范系统组成4．小区电子信息服务第十二章安全管理实务1．治安安全管理基本知识2．治安管理制度编制3．消防基本原理4．消防培训与演习第十三章绿化管理1．环境绿化的基本要求2．绿化的日常养护和管理第十四章清洁卫生管理1．清洁管理的制度建设2．清洁管理清洁方法3．专业承包公司的选择及监督检查4．清洁工作应急措施第十五章物业管理处收费管理实务1．管理处成本费用的控制2．收费标准的确定3．管理费收取方法及催收4．业主拒缴物业管理费的原因第十六章档案资料管理1．物业档案在物业管理中的作用2．物业档案资料的采集处理物业管理实务(2) 作业评析(师生问答式)学生：物业管理实务(2)作业主要达到什么教学目的？老师：形成性考核作业是学生学好本课程的一项重要的、必不可少的工作。
物业管理实务笔记
第一章物业管理企业1、物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理香瓜活动的经济实体。
2、物业管理企业特征：第一，独立企业法人；第二，属于服务性企业；第三，具有一定的公共管理性质职能。
3、物业管理企业分类（多选）找不同分类方法按照投资主体的经济成分来划分：全民所有制；集体所有制；民营；外资；其他。
按照股东出资形式划分：物业挂你有限责任公司；物业管理股份有限公司；股份合作型物业管理企业。
4、物业管理企业常见模式：第一、房地产建设单位的附属子公司或部门；第二，独立的物业管理企业；第三，物业管理集团公司。
5、物业管理企业的设立：分为工商注册登记和资质审批。
6、物业管理企业的资质条件：资质等级分一、二、三级。
国务院建设主管部门负责一级资质证书的颁发管理；省、自治区人民政府建设主管部门负责二级资质证书的颁发管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级资质颁发管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。
设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级资质颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。
7、各资质等级物业管理企业条件：一级资质，注册资本人民币500万元以上；相关管理人员不少于30人。
中级以上职称不少于20人；管理2种以上物业，并建筑面积百分比之和不低于100％（多层200万m2、高层100万m2、别墅15万m2、办公等50万m2）。
二级资质，注册资本300万以上；管理人员不少于20人，中级不少于10人；管理2种以上物业，并百分比之和不低于100％（多层100万m2、高层50万m2、别墅8万m2、办公等20万m2）。
三级资质，资本50万以上；管理人员不少于10人，中级以上不少于5人；取得职业资质证书；有委托管理项目。
8、物业企业的组织形式有：直线制、直线职能制、事业部制、矩阵制。
直线制：优点，领导指挥和职能于一身；缺点，领导要通晓各种专业知识。
物业管理师考试各章节重要知识点(实务第二章-物业管理招标投标)
全国物业管理师执业资格考试名师讲义（物业管理实务）第二章物业管理招标投标考点一物业管理招标投标及其特点考点二物业管理招标投标的原则与要求考点三物业管理招标投标的策划与实施考点四物业管理招标的类型考点五招标的方式考点六招标的内容考点七招标的条件与程序考点八投标的条件考点九投标的程序考点十投标的策略技巧考点十一物业管理方案第二章物业管理招标投标考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理招标投标相关法规和物业管理招投标内容、步骤、要求，以及物业管理方案编写等知识的掌握程度和综合运用能力。
大纲要求掌握：物业管理招标投标相关法规，物业管理招、投标的内容、步骤和要求，物业管理投标文件及方案的编写。
熟悉：物业管理招标的条件和程序，投标的策略和技巧。
了解：物业管理招标投标的基本要求与原则。
考点精讲考点一物业管理招标投标及其特点(一)物业管理招标的概念物业管理招标是物业管理服务产品预购的一种交易方式，即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人根据物业管理服务内容，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业服务企业或专业管理公司参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。
(二)物业管理投标的概念物业管理投标，是对物业管理招标的响应，是指符合招标条件的物业服务企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。
(三)物业管理招标投标的特点物业管理招标投标具有综合性、差异性和特殊性等特点。
1.物业管理是综合性的服务，服务内容涵盖范围和领域较广，甚至在一个项目中有时会出现几种不同类型的物业，并要求投标人提供综合性的管理服务。
因此，物业管理招标投标具有明显的综合性特点。
【题例】物业管理招标投标具有明显的：(B)A.单一性B.综合性C.行政性D.福利性2.我国幅员辽阔，人口众多，各地经济、地理、人文等方面不尽相同，不同地区人们对物业管理的认知水平、消费观念、需求标准存在着较大差异；投标人在分析和策划投标活动时采取的方式和策略也会有差异。
物业管理师考试物业管理实务章节习题及答案
物业管理师考试物业管理实务章节习题及答案第一章物业管理企业的设立与组织机构一、单项选择题1、物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，根据( )从事物业管理有关活动的经济实体。
A、物业管理服务内容B、物业管理服务标准c、物业服务合同D、物业管理服务费用2、物业管理企业的( )登记内容包含：企业名称的预先审核、公司地址、注册资本、股东人数与法定代表人、公司人员与公司章程。
A、工商注册B、资质申请c、税务注册D、组织机构代码注册3、物业管理企业资质等级分为( )。
A、甲、乙、丙级B、一、二、三级c、初、中、高级D、A、B、c级4、物业管理企业组织机构设置的要求是：按照( )设置，统一领导、分层管理，分工协作.力求精干、高效、灵活。
A、组织规模B、组织任务c、组织名称D、规模与任务5、新设立的物业管理企业，其资质等级按最低等级核定，并设( )年的暂定期。
A、半B、一C、二D、三6、物业管理企业在领取营业执照之日起( )天内，向当地的房地产主管部门申请资质。
A、10B、20C、30D、607、企业各职能机构职责由各企业按( )设定。
A、自身需求B、有关规定c、领导要求D、同行的经验8、省、自治区人民政府建设主管部门负责( )物业管理企业资质证书的颁发与管理。
A、一级B、二级c、三级D、四级C A BD B C A B二、多项选择题1、物业管理企业的特征能够归纳为( )。
A、独立的企业法人B、具有一定的公共管理性质的职能c、实施标准化管理D、属于服务性企业2、物业管理企业按照投资主体的经济成分划分.可分为全民所有制物业管理企业、集体所有制物业管理企业、( )与其他物业管理企业。
A、物业管理有限责任公司B、外资物业管理企业c、民营物业管理企业D、物业管理股份有限公司3、物业管理企业按股东出资形式划分，可分为( )。
A、物业管理有限责任公司B、物业管理股份有限公司c、股份合作型物业管理企业D、外资物业管理企业4、物业管理企业常见模式有( )。
物业管理实务_第二章 第二、三节_2012年版
中大网校引领成功职业人生
中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： 1、物业管理招标的方式中，（ ）主要特点是招标人以公开的方式邀请不确定的法人组织参与投标。
A: 直接招标
B:间接招标
C: 邀请招标
D:公开招标
答案:D
2、采取邀请招标方式招标的，应向（ ）个以上物业管理企业发出投标邀请书。
A:10
B:6
C:5
D:3
答案:D
3、资格预审合格的投标人过多时，可以从中选择不少于（ ）家资格预审合格的投标申请人。
A:10
B:6
C:5
D:3
答案:C
4、招标人应当在投标有效期截止时限（ ）日之前确定中标人。
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业主委员会的职责（决策权、监督权、审 议权）
召集和主持业主（代表）大会，报告物业管理 的实施情况。 代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订 物业服务合同。 及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监 督和协助物业服务企业履行物业服务合同。 监督管理规约的实施。 业主（代表）大会赋予的其他职责。
二、物业服务企业的成立
成立物业服务企业前的筹备工作
人才的储备 企业章程的起草 企业经营资质的审批
物业服务企业的注册登记
物业服务企业的资质审批
物业服务企业的资质条件
一级资质 二级资质 三级资质
一级资质
1、注册资本人民币500万元以上； 2、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管 理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20 人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 3、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书； 4、管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别 占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％： 多层住宅200万平方米； 高层住宅100万平方米； 独立式住宅（别墅）15万平方米； 办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。 5、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建 立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。
物业管理公司的经营目标
信誉目标：良好的信誉是公司的无形资产， 物业管理公司应摆在首位，塑造良好的企 业形象，使业主和用户有信任感，从而为 企业在市场竞争中打下良好的基础。 盈利目标 发展目标 服务目标：提供的服务要达到让业主和用 户各方面都满意的标准。
物业管理公司组织机构设置的要求
公司经理
职能机构
职能机构
职能机构
职能机构
物业管理项目机构
物业管理项目机构
物业管理项目机构
职能人员 作业组
职能人员 作业组
职能机构 作业组
职能机构 作业组
直线职能制组织结构图
（三）事业部制
主要特点：实行分权管理；独立核算，自负盈亏。适 用于管理产品种类复杂、产品差别很大的大型集团。 优点：
经 理
服务部主任
维修部主任
组 长
组 长
组 长
组 长
组 长
组 长
直线制组织结构图
（二）直线职能制
特点：各级主管人员直接指挥，职能机构是直线行政 主管的参谋。职能机构对下面直线部门一般不能下达 指挥命令和工作指示，只是起业务指导和监督作用。 这种组织形式是目前物业管理机构设置中普遍采用的 一种形式。 优点：加强了专业管理的职能，适于涉及面广、技术 复杂、服务多样化、管理综合性强的物业服务企业。 缺点：机构人员较多，成本较高；横向协调困难，容 易造成扯皮，降低工作效率。
业主义务
遵守业主公约、业主大会议事规则。 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施 的使用、公共次序和环境卫生的维护等方面的 规章制度。 执行业主大会或者业主委员会的决定。 按照国家有关规定缴纳专项维修基金。 按时缴纳物业服务费用。 法律、法规规定的其他业务。
业主大会
业主大会是由物业管理区域内全体业主组成， 决定事关业主利益、有关物业使用与管理重大 事项的业主自治最高权力组织。 业主大会是对物业区域内的各项物业管理事务 有最高决策权。
业主委员会的性质
业主委员会无民事诉讼主体资格
按照《民事诉讼法》规定，公民、法人和其他 组织可以作为民事诉讼的当事人。“其他组织” 指合法成立，有一定组织机构和财产，但又不 具备法人资格的组织。 业主委员会没有自己独立的财产，不享有《民 事诉讼法》中“其他组织”的独立诉讼主体资 格。 在涉及诉讼事务时，应由全体业主授权于业主 委员会，由其作为全体业主代表参加民事诉讼 活动。
总经理 职能部 项目部 项目部 项目部 职能部 职能部
矩阵制组织结构图
第二节 业主、业主大会与业主委员会
业主
业主是指物业的所有人，即房屋所有权人和土 地使用权人，是物业的主人。业主可以是法人， 也可是享有民事权利的自然人。 业主独自拥有的物业 业主与同幢或同区域的其他业主共同拥有、使 用的物业，即公共部位
业主委员会的义务
执行业主大会的有关决议、决定，接受广大业主的监督。 支持、配合物业服务企业的工作，搞好物业管理。 配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理 区域内的社会治安等相关工作。 业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责， 支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。 遵守管理规约。 遵守有关物业管理的制度、规定。 按时交付分摊的物业管理、维修等费用。 业主委员会应当依法履行职责，不得做出与物业管理无关的决定， 不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会会议
业主大会会议类型
定期会议：由业主委员会按照业主大会议事规 则的规定定期组织召开。 临时会议：一般在物业管理区域内发生重大事 故或者紧急事件需要及时处理等情况时，由业 主委员会临时召集。 一般为集体讨论的形式或者采用书面征求意见 的形式，但应当有物业管理区域内持有1/2以上 投票权的业主参加，业主大会会议才有效。
物业服务企业的分类
按照投资主体的经济成分来划分
全民所有制物业服务企业 集体所有制物业服务企业 民营物业服务企业 外资物业服务企业 其它物业服务企业
按股东出资形式来划分
物业管理有限责任公司 物业管理股份有限公司 股份合作制物业服务企业
物业服务企业的常见模式
房地产建设单位的附属子公司或部门 独立的物业服务企业 物业管理集团公司
业主大会会议形式
业主大会会议
业主大会会议的召开
应当于会议召开15日前通知全体业主，并将会议通知和有关材料 以书面形式在物业 管理区域内公告。 如果召开住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关居民委员 会。
业主应亲自出席并参与物业管理有关事项的决定，当业主因故不 能亲自参加业主大会会议时，应当允许业主委托代理人参加业主 大会会议。代理人根据业主的授权在业主大会会议上行使业主的 权利，视同业主本人行使的权利。无民事行为能力或者限制民事 行为能力的业主，由其法定代理人参加业主大会会议。非自然人 业主派代表参加业主大会会议，其代表也应持有有效的委托证明。
具备服务性的功能 充分发挥公司员工的潜能 关系协调 效率与效益
物业管理公司组织机构设置的原则
目标原则 统一领导与层次管理原则
统一领导是各项工作协调进行和实现总目标的 决策保证，分级层次管理则是充分发挥各级管 理人员积极性的机制保障。
分工协作原则 责权对应原则 有效管理幅度原则
物业服务企业组织机构类型
强化决策机制，使最高领导摆脱繁杂的行政事务； 调动事业部门的积极性、责任性和主动性，增强企业活力； 促进内部竞争，提高公司的效率和效益； 有利于复合型人才的考核培养，便于优秀人才脱颖而出。
缺点：事业部之间的协调困难，机构重叠，人员过多。
总公司
职能机构
职能机构
住宅管理事业部
租赁经营事业部
第二章
物业服务企业及其相关者
第一节 物业服务企业
一、物业服务企业的概念
物业服务企业是指按合法程序建立并具备相应 资质条件的对物业进行管理服务的企业性经济 实体。
物业服务企业是营利性组织 物业服务企业必须具备物业管理资质 物业服务企业的服务范围广泛 物业服务企业的服务行为是依委托行为 物业服务企业承担着社会责任
三级资质
1、注册资本人民币50万元以上； 2、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相 关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其 中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、 财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 3、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业 资格证书； 4、有委托的物业管理项目； 5、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管 理制度和标准，建立企业信用档案系统。
物业权利：
物业使用人
使用人是指不拥有物业的所有权但通过某种形 式获得物业使用权并实际使用该物业的人。包 括： 与业主共同居住的亲友； 物业的租户 使用人没有对物业的最终处分权，例如对物业 的买卖和处置。
业主与使用人的区别：
业主权利
按照物业服务合同的约定，接收物业服务企业提供的服务。 提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议。 提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议。 参加业主大会会议，行使投票权。 选举业主委员会成员，并享有被选举权。 监督业主委员会的工作。 监督物业服务企业履行物业服务合同。 对物业共用部位、共用设备设施和相关场地使用情况享有知情权 和监督权。 监督物业共用部位、共用设备设施专项维修资金的管理和使用。 业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵 害的业主可以请求人民法院予以撤销。 法律、法规规定的其他权利。
（一）直执行全部 管理职能，按垂直系统直接领导，不设专门职 能机构。直线制的组织形式适用于业务量较小 的小型物业服务企业的初期管理。 优点：领导能够集指挥和职能于一身，命令统 一，责权分明，指挥及时。 缺点：要求领导者通晓各种专业知识，具备多 方面的知识和技能。