房地产估价案例与分析试卷及标准答案
房地产估价案例与分析真题与解析
2021年房地产估价案例与分析真题与解析一、问答题〔共3题，每题10分。
请将答案写在答题纸对应的题号下〕〔一〕某房地产开发公司拟将其开发建立中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。
注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体构造已封顶，后续建立工程正在进展，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。
请问：1.假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差异？【参考答案】1.假设开发法的估价前提有3种：〔1〕估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提〞；〔2〕估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提〞；〔3〕估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提〞。
本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提〞。
参见?房地产估价理论与方法?教材P341～342。
房地产抵押估价与房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提〞。
2.在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差异包括：〔1〕预测出的后续开发经营期的长短不同。
自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建立期；而自愿转让开发前提与被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。
〔2〕后续开发的必要支出不同。
自行开发前提下，只考虑后续开发的必要支出；而自愿转让开发前提与被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用〞，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这局部“前期费用〞。
〔3〕测算出的待开发房地产价值不同。
一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。
参见?房地产估价理论与方法?教材P341～342。
第三科教材的某一表达，可能就是案例与分析的一个问答题答案的关键。
房地产估价案例与分析考试试题及答案解析
2021年房地产估价案例与分析考试试题及答案解析一、问答题〔共3题，每题10分。
请将答案写在答题纸对应的题号下〕〔一〕甲房地产估价机构〔以下简称甲机构〕于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。
2021年1月，因借款人不能如期归还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进展复核估价。
请问：1．复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况?2．复核估价的估价目的和价值定义应如何表述?〔二〕甲公司为购置某在建工程工程委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为7500万元。
购得该工程后，甲公司对原设计方案进展了修改并取得了政府主管部门的批准。
该工程重新开工半年后，甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为9000万元。
请问：假设上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些?〔三〕某城市规划建立一条环城公路，经过某商品住宅小区南侧。
该小区已建成使用3年，共有15幢多层住宅楼，总建筑面积为14000㎡。
建立环城公路需占用该小区500㎡绿地，并撤除一幢面积为900㎡的住宅楼。
政府拟按规定进展有关补偿和赔偿，委托房地产估价机构进展评估。
请问：理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面?二、单项选择题〔共3大题，10小题，每题2分。
每题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内〕〔一〕某商品住宅开发工程，征收土地面积5000㎡，其中建立用地面积4500㎡，代征地面积500㎡，规划建筑面积为15000㎡。
甲房地产开发公司〔以下简称甲公司〕于2008年10月18日以出让方式取得该工程用地，支付了地价款和3%的契税，取得了国有土地使用证。
至2009年10月18日，该工程已投入70%的建立资金，完成了主体构造，预计1年后可全部竣工。
一九九九年《房地产估价案例与分析》试卷及标准答案
一九九九年《房地产估价案例与分析》试卷及标准答案第一部分：案例选择与分析案例一：某城市的一处住宅小区现有10栋楼房，每栋楼含有5层，每层有5个房间，每个房间的建筑面积均为100平方米。
该小区的建造年代为1990年，总共占地面积为2000平方米。
请根据以上信息回答以下问题：1. 请选择适当的房地产估价方法，并解释为什么选择这种方法。
2. 通过使用所选的房地产估价方法，计算该小区目前的市场估价。
3. 列举可能影响该小区市场估价的因素，并简要解释每个因素对估价的影响。
4. 假设该小区所在城市的房地产市场未来几年可能发生变化，请描述可能对该小区市场估价带来的影响。
答案：1. 房地产估价方法选择：成本法。
解释：选择成本法的主要原因是该小区的建筑年代相对较新，且不存在租金收入等附加价值，适合使用成本法进行估价。
2. 计算市场估价：小区总建筑面积 = 10栋楼 × 5层 × 5个房间× 100平方米 = 25000平方米。
根据该地区的市场行情，每平方米建筑价格为5000元。
因此，总市场估价 = 25000平方米× 5000元/平方米 = 125000000元。
3. 影响市场估价的因素：- 地段：该小区所在的城市区域是否处于交通便利、生活配套完善的地段，以及未来规划中是否会有更多公共设施的建设。
这些因素会直接影响房地产的市场需求和价值，从而对估价产生影响。
- 房屋状况：小区的整体建筑质量、装修情况和维护程度等因素，会直接影响房地产的使用价值和市场竞争力，进而影响估价。
- 市场供需关系：如市场上同类型房产的供应量、购房需求、租金水平等，都会对估价产生影响。
如果市场上类似房产供应过剩或购房需求不足，可能会导致价格下降。
4. 城市房地产市场变化对市场估价的影响：- 房地产市场上涨：如果市场上涨，小区的市场估价可能随之增加。
这是因为市场需求的增加会推动房产价格上涨。
- 房地产市场下跌：如果市场下跌，小区的市场估价可能下降。
房地产估价案例与分析试题及答案
房地产估价案例与分析试题及答案一、问答题（共3题，每题10分）。
（一）某评估公司接受甲公司委托，对其拥有的一处自建房产进行评估。
估价目的为抵押。
该房地产占地面积为3500m2，总建筑面积为4500 m2，2002年1月竣工。
评估公司的评估结果为850元/ m2。
甲公司拿到报告后颇感不解，因为其实际投入的成本已达960元/ m2，而且还未考虑开发利润和利息，而评估公司认为自己的评估报告是合理的。
请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的？（二）某企业购得一已停工五年的在建工程，结构封顶，其中1-4层为商业裙楼，2-20层为住宅，裙楼部分已完成部分设备安装。
现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5-8层的住宅部分向银行申请抵押贷款。
请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时的主要因素。
（三）有一临街商铺要转让，建筑面积500 m2，土地使用年限40年，自2000年10月13日起计。
该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为2年，自2001年10月13日计。
当地商业房地产租赁的综合税率为租金收入的10%，现转让价格为510万元。
假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10%。
请回答根据上述资料你能否决定购买？为什么？二、单项选择题（共10题，每题2分）。
（一）甲房地产公司拟投资开发一大型居住区，预计工程全部完工需要三年时间，目前市场对该类房地产的需求较旺，但由于周围正在规划或建设较多的住宅小区，预计在今后三年内的住宅空置率会从目前的2%上升至10%左右。
问：甲公司拟将其所拥有的该项目的部分土地向银行申请抵押贷款，以下判断中正确的是（）。
A、因为目前房地产市场需求较旺，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计未来房屋售价，可适当比同类房屋售价高。
B、因为预计空置率会有较高的升幅，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计未来房屋售价，可适当予以降低。
C、该部分土地的价值等于该部分土地占全部土地的份额乘以项目全部土地的价值。
2023年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案
2023年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案单选题（共48题）1、从模块独立性角度看，以下几种模块内聚类型中，()内聚是最好的。
A.巧合B.逻辑C.信息D.功能【答案】D2、在公有继承的情况下，基类的成员在派生类中的访问权限为（）。
A.公有B.私有C.保持不变D.受保护【答案】C3、UML中有4种事物：结构事物、行为事物、分组事物和注释事物。
类、接口、构建属于（请作答此空）事物；依附于一个元素或一组元素之上对其进行约束或解释的简单符号为（）事物。
A.结构B.行为C.分组D.注释【答案】A4、骨度分寸为6寸的是A.两乳之间B.两肩胛内缘之间C.两肩胛冈之间D.两肩胛下角之间【答案】B5、著作权法中，计算机软件著作权保护的对象是（）。
A.硬件设备驱动程序B.计算机程序及其开发文档C.操作系统软件D.源程序代码【答案】B6、如果计算机断电，则（）中的数据会丢失。
A.ROMB.EPROMC.RAMD.回收站【答案】C7、IT企业对专业程序员的素质要求中，不包括（）。
A.能千方百计缩短程序提高运行效率B.与企业文化高度契合C.参与软件项目开发并解决所遇到的问题D.诚信、聪明、肯干【答案】A8、甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的××酒楼的市场价值进行评估。
该酒楼位于××市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。
根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为5320万元，其中老字号品牌带来的收入占8%；年主营业务成本和税金为2260万元，管理费用为130万元，财务费用为250万元，市场推广及销售费用为210万元。
根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为10%。
该酒楼归属于房地产的年经营收入为（）万元。
A.4362.40B.4788.00C.4894.40D.5320.00【答案】A9、某保险公司推出的电脑损坏保险业务如下所述：每台参保电脑每年需交付200元，当电脑损坏时，可以获得理赔金额1700元。
2024年房地产估价师之房地产案例与分析题库附答案(典型题)
2024年房地产估价师之房地产案例与分析题库附答案（典型题）单选题（共45题）1、某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。
该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。
估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。
A.该两幢建筑物抵押评估价值之和B.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金C.该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格D.该两幢建筑及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格【答案】 B2、Outlook Express是一个（）处理程序。
A.文字B.表格C.电子邮件D.幻灯片【答案】 C3、完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。
A.建立受法律保护的委托与受托关系B.明确委托人和房地产估价机构的权利和义务C.载明估价的有关事项D.作为估价机构内部存档管理的凭据【答案】 D4、（）是指系统或其组成部分能在其他系统中重复使用的特性。
A.可扩充性B.可移植性C.可重用性D.可维护性【答案】 C5、The （） in e-mail messages has affected almost every computer around the world and has caused the damage of up to US$1 billion in North AmericAA.illnessB.virusC.weaknessD.attachment【答案】 B6、在程序运行过程中，（）时可能需要进行整型数据与浮点型数据之间的强制类型转换。
①访问数组元素②进行赋值运算③对算术表达式求值④进行递归调用A.②③B.①②C.①③D.②④【答案】 A7、在“Excel 2000”表处理中，假设A1=2， A2=2.5，选择A1:A2区域，并将鼠标指针放在该区域右下角填项充柄上，拖动至A10，则A10=（），SUM（A1:A10）=（）。
2022年-2023年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案
2022年-2023年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案单选题（共30题）1、A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。
B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向规划部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。
现开发公司已完成商业中心的建设，住宅已建至地上10层，欲以该在建工程申请抵押贷款，委托C二级房地产估价机构，进行了在建工程评估。
A.自己开发B.溢价转让C.被迫转让D.自愿转让【答案】 C2、在高级程序设计语言中，对程序员来说，数据类型限定了（）。
A.变量的值域和操作B.变量的存取方式C.数据的存储媒体D.过程中参数的传递方式【答案】 A3、患儿男，7岁，智力正常，平素好动，注意力不集中，记忆力差，学习成绩差，兼见躁扰不宁，脾气暴躁，动辄出手打人，胸中烦热，便秘尿赤，舌质红，苔黄腻，脉滑数。
该患儿针灸治疗宜首选的经穴是A.任脉、手厥阴经、手足少阴经穴B.督脉、手足厥阴经、手少阴经穴C.任脉、手少阴、手足厥阴经穴D.任脉、督脉、手少阴经穴【答案】 B4、由于设计缺陷和编码缺陷对已经运行的软件系统进行修改，此行为属于（）维护。
A.改正性B.适应性C.完善性D.预防性【答案】 A5、以下关于C/C++程序变量的叙述中，错误的是（）。
A.变量实际上是存储位置的名字B.变量都具有类型属性C.变量必须先声明，然后才能引用D.除了赋值运算，其他运算都不能改变变量的值【答案】 D6、房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。
能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。
A.句子简洁，概括性强B.搭配得当C.逻辑严密D.用词简练、标准【答案】 D7、CD-ROM盘中的信息存储在（）中A.内外圈磁道B.螺旋形磁道C.内外圈光道D.螺旋形光道【答案】 D8、若一个栈以向量V[1..n]存储，且空栈的栈顶指针top为n+1，则将元素x 入栈的正确操作是（）。
房地产估价师估价案例与解析考题试卷及答案
房地产估价师估价案例与解析考题试卷及答案(总分：100.00，做题时间：90分钟)一、问答题(总题数：3，分数：30.00)1.某估价公司于1999年8月1日对一宗房地产进行了估价，估价目的为抵押贷款，按当时正常市场价格评估的结果为1000万元，银行据此贷款给其业主800万元。
10月1日，因该业主无力偿还贷款，银行申请，经法院判决将该房地产拍卖。
拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上业主已偿还给银行的部分本金及利息，业主仍欠银行100万元。
为此，银行要求估价公司赔偿该100万元的损失，而估价公司认为自己没有责任。
请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因?（分数：10.00）正确答案：()解析：1．银行按估价值的八成贷款给业主，对风险考虑不够。
2．抵押估价时点为1999年8月1日，拍卖的时间为10月1日，由于时间变化，房地产价值会发生变化。
3．由于短期(快速)和强制性变现因素，拍卖价格可能会低于公开市场价值。
4．房地产拍卖所得扣除各项税费后得款可能低于公开市场价值。
5．如果估价公司当时的估价结果是客观合理的，就没有赔偿责任。
2.某公司欲将其位于商业区的一栋自建4层厂房，转让给某集团改建为百货超市。
根据该公司提供的房地产权证，该厂房为框架结构，建筑面积为6000m2，竣工日期为1980年5月。
现委托某估价公司评估其转让价格，请问该估价公司应搜集哪些资料?（分数：10.00）正确答案：()解析：1．对该地区房地产价格有普遍影响的资料。
2．有关估价对象的实物、权益、区位等资料。
3．了解城市规划是否允许该房地产改变为商业用途。
4．如果城市规划允许改变为商业用途，需了解商业用途下的类似房地产的租金、售价等资料。
5．改变用途所需投入的改建费用等资料。
6．需要补交的土地使用权出让金的标准等。
3.商业区某商场共6层，每层建筑面积3000m2，土地使用年限为40年，从1996年5月18日起计。
2023年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案
2023年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案单选题（共30题）1、某C语言程序中，x是一个浮点型变量，m是一个值为正整数的整型常量，表达式x%m(x被m除取余数)在（请作答此空）时会报错，这是一种（）错误。
A.编译B.预处理C.编辑D.运行【答案】 A2、程序中的局部数据结构测试通常在（）阶段进行，而全局数据结构测试通常在（）阶段进行。
A.单元测试B.集成测试C.确认测试D.系统测试【答案】 A3、估价对象为工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业用房，自主经营服装生意。
A.建筑品质及内部格局B.建筑层高C.集聚程度D.装饰装修【答案】 C4、商务办公楼是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。
商务办公房地产及其估价都有其特殊之处。
A.多为现代化的高层建筑B.所处区位好C.自营为主D.功能齐全.配套设施完善【答案】 C5、电子政务的应用模式有3种，其中不包括（）。
A.G2GB.B2BC.G2BD.G2C【答案】 B6、在“Excel 2000”表处理中，假设A1=2， A2=2.5，选择A1:A2区域，并将鼠标指针放在该区域右下角填项充柄上，拖动至A10，则A10=（），SUM（A1:A10）=（）。
A.30B.42.5C.46.5D.48.5【答案】 B7、旅馆房地产有其自身特点，对旅馆房地产进行估价时需结合自身特点选择适宜的估价方法，进而进行分析、测算。
A.旅馆房地产一般较少在市场上转让，而旅馆房地产一旦转让，一般是整体转让B.旅馆房地产估价时，需要单独估算旅馆大堂等部分房地产的价值C.旅馆房地产估价时应根据其具有的不同功能及其经营状况.收益能力分别估价D.供求变化对酒店房地产的价格变动影响很大【答案】 B8、黑盒测试不能发现（）。
A.不正确或遗漏的功能B.初始化或终止性错误C.程序的某条路径存在逻辑错误D.错误的处理结果【答案】 C9、对具有n个元素的有序序列进行二分查找时，（）。
2023年房地产估价师之房地产案例与分析精选试题及答案一
2023年房地产估价师之房地产案例与分析精选试题及答案一单选题（共30题）1、A Web（）is one of many software applications that function as the interface between a user and the Internet.A.displayB.browserC.windowD.view【答案】 B2、甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商业，于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。
现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。
经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。
A.估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让B.估价对象法定用途为工业，现状用途为商业，遵循最高最佳使用原则，设定估价对象用途为商业C.该地区房地产市场状况保持稳定，未发生重大变化或实质性改变D.本次评估假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题【答案】 B3、文法G产生的（）的全体是该文法描述的语言。
A.句型B.终结符集C.非终结符集D.句子【答案】 D4、某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。
该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。
估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。
A.采用房地合估方法，计算两栋房屋的重置价格B.采用房地分估方法，计算两栋房屋的重置价格扣除折旧C.该两幢建筑物及其出让土地的评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金D.采用房地合估方法，该两幢建筑物及其出让土地的评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金，扣减物质折旧、功能折旧和经济折旧的值【答案】 C5、软件的结构化设计(SD.方法中，一般分为概要设计和详细设计两阶段，其中详细设计主要是要建立( )。
2023年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案
2023年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案单选题（共30题）1、程序中的局部数据结构测试通常在（）阶段进行，而全局数据结构测试通常在（）阶段进行。
A.单元测试B.集成测试C.确认测试D.系统测试【答案】 A2、创建型设计模式抽象了实例化过程，它分为面向类和面向对象两种。
其中，（）模式是保证一个类仅有一个实例，并提供一个访问它的全局访问点。
A.工厂（Factory）B.构建器（Builder）C.原型（Prototype）D.单例（Singleton）【答案】 D3、已知X=－73，若采用8位机器码表示，则[X]原=（），[X]补=（）。
A.10110111B.01001001C.10100111D.01011001【答案】 A4、系统测试计划应该在软件开发的 ( ) 阶段制定。
A.需求分析B.概要设计C.详细设计D.系统测试【答案】 A5、甲方和乙方采用公钥密码体制对数据文件进行加密传送，甲方用乙方的公钥加密数据文件，乙方使用（）来对数据文件进行解密。
A.甲的公钥B.甲的私钥C.乙的公钥D.乙的私钥【答案】 D6、以下关于软件测试的叙述中，不正确的是( )。
A.测试能提高软件的质量，但软件的质量不能完全依赖测试B.一般，难以做到彻底的测试，也不允许无休止地测试C.经测试并改正错误后，发现错误较多的模块比发现错误较少的模块更可靠D.软件测试的困难在于如何有效地进行测试，如何放心地停止测试【答案】 C7、若n表示问题的规模、O（f（n））表示算法的时间复杂度随n变化的增长趋势，则算法时间复杂度最小的是（）。
A.O(n2）B.O（n）C.O（log n）D.O（n log n）【答案】 C8、某C语言程序中，x是一个浮点型变量，m是一个值为正整数的整型常量，表达式x%m(x被m除取余数)在（请作答此空）时会报错，这是一种（）错误。
A.编译B.预处理C.编辑D.运行【答案】 A9、张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。
房地产估价师测试《房地产估价案例和分析》真题和答案
房地产估价师测试《房地产估价案例和分析》真题和答案笔者房地产评估师考试频道为大家整理的历年真题，供大家学习参考。
一、问答题（共3题，每题10分。
请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。
租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。
乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。
请问：1．拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？2．拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？3．拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？（二）近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？（三）某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。
最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。
请问：1．评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？2．政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？3．评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。
每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）（一）甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。
商业楼分为A座、B座，规划总建筑面积分别为66000㎡、69000㎡.总层数为地上4层，地下1层，2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案。
其中A座总建筑面积为65000㎡，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元/（㎡·D）；地上一～四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为10年，租金为2.50元/（㎡·D）；B座总建筑面积为67500㎡，办理了销售许可证，其中8000㎡已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方按合同约定支付了工程款5％的质量保证金，截至目前已付工程款93％。
房地产估价师考试房地产估价案例与分析试卷及答案
2007年全国房地产估价师执业资格考试——房地产估价案例及分析试卷一、问答题〔共3题，每题10分〕〔一〕李某有一处房产，其房屋所有权证记载的建筑面积为300m2，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。
李某于2005年2月将该房屋改为商店并经营，于2006年6月以3000元/m2的价格将其卖给张某。
由于融资的需要，张某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的低押价值，估价结果为2300元/m2。
请问：1.张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性2.2007年9月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进展拆迁估价，估价结果为2800元/m2。
张某认为该估价结果偏低，因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/m2。
你认为应如何解释该估价结果的合理性〔二〕甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进展评估。
甲公司提供了临街地段构造、请问：1.你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料2.假设将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进展个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素〔说明：答复假设超过5个，只按前5个评分〕〔三〕2003年8月甲公司购置了某幢写字楼的第6～8层，2005年5月甲公司及乙公司签订了一个10年期、固定租金、租金按年支付的租赁合同。
现要求房地产估价机构分别对出租人权益价值和承租人权益价值进展评估，估价时点为2007年10月15日。
请问：1.评估出租人权益价值时，承租人是否毁约对房地产价值影响较太。
仅就租赁合同分析承租人会从哪些方面考虑是否毁约。
2.说明评估承租人权益价值的技术路线。
二、单项选择题〔共3大题，10小题，每题2分〕〔一〕某公司有一钢筋混凝土构造厂房，于1997年12月31日建成投入使用，经济寿命为50年。
《房地产估价案例与分析》试卷及标准答案(pdf 12页)
一九九九年全国房地产估价师执业资格考试《房地产估价案例与分析》试卷及标准答案一、问答题（共３小题，每题１０分。
）（一）张某看中了一处房地产，该房地产位于城市边缘，紧靠一条新兴商业街。
虽然是城市边缘，属于城市四级地段，但该区域极具发展潜力，商业用地的基准地价为每平方米建筑面积８００元。
该房地产的建筑物为三层，总建筑面积为７００平方米。
张某拟购入后将一楼用于开设商铺，二、三楼用于居住。
原业主开出的售价为总价１４０万元，张某为摸清该售价的合理性，我估价师进行估价咨询。
请问估价师接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况？答：估价师在估价前需要了解估价对象的情况有：１．土地权属状况；２．房屋产权状况；３．该房地产是否符合规划要求；４．土地使用基本状况；５．建筑物基本状况。
（二）甲公司１９９３年通过有偿出让方式获得某宗地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为３５００元/平方米。
甲公司拟分两期建设８０栋别墅。
当第一期４０栋于１９９６年１２月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖２０栋还债。
拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为３８００元／平方米。
拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出６栋，平均价格为３８６０元／平方米，其余１４栋无人承接，退还给甲公司。
当１９９９年６月第二期工程竣工后，建成的别墅以每平方米５２００元售出，甲公司因此指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低，而且别墅的拍卖底价竟然只比楼面地价高３００元／平方米，远低于其投入的建筑成本，很不合理。
而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。
请问，乙房地产估价所坚持当时估价结论的理由有哪些？答：乙房地产估价所坚持当时估价结论的理由有：１．拍卖时的时，发与二期工程竣工时的时点相距有二年半，市场情况已发生了变化；２．为还债而强制拍卖的成交价格可能会低于正常市场交易价格；３．拍卖时只卖出２０栋中的６栋，说明在当时的拍卖成交价格水平上，市场的需求并不旺盛，需求少也会导致成交价格低；４．整个别墅区一期工程竣工时和二期工程竣工时的环境状况与开展程度已不相同。
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1999《房地产估价案例与分析》试卷及标准答案一、问答题（共３小题，每题１０分。
）（一）张某看中了一处房地产，该房地产位于城市边缘，紧靠一条新兴商业街。
虽然是城市边缘，属于城市四级地段，但该区域极具发展潜力，商业用地的基准地价为每平方米建筑面积８００元。
该房地产的建筑物为三层，总建筑面积为７００平方米。
张某拟购入后将一楼用于开设商铺，二、三楼用于居住。
原业主开出的售价为总价１４０万元，张某为摸清该售价的合理性，我估价师进行估价咨询。
请问估价师接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况？答：估价师在估价前需要了解估价对象的情况有：１．土地权属状况；２．房屋产权状况；３．该房地产是否符合规划要求；４．土地使用基本状况；５．建筑物基本状况。
（二）甲公司１９９３年通过有偿出让方式获得某宗地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为３５００元/平方米。
甲公司拟分两期建设８０栋别墅。
当第一期４０栋于１９９６年１２月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖２０栋还债。
拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为３８００元／平方米。
拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出６栋，平均价格为３８６０元／平方米，其余１４栋无人承接，退还给甲公司。
当１９９９年６月第二期工程竣工后，建成的别墅以每平方米５２００元售出，甲公司因此指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低，而且别墅的拍卖底价竟然只比楼面地价高３００元／平方米，远低于其投入的建筑成本，很不合理。
而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。
请问，乙房地产估价所坚持当时估价结论的理由有哪些？答：乙房地产估价所坚持当时估价结论的理由有：１．拍卖时的时，发与二期工程竣工时的时点相距有二年半，市场情况已发生了变化；２．为还债而强制拍卖的成交价格可能会低于正常市场交易价格；３．拍卖时只卖出２０栋中的６栋，说明在当时的拍卖成交价格水平上，市场的需求并不旺盛，需求少也会导致成交价格低；４．整个别墅区一期工程竣工时和二期工程竣工时的环境状况与开展程度已不相同。
５．１９９３年获取土地时的市场状况与１９９６年拍卖别墅时不同，不能拿１９９３年的地价与１９９６年的别墅售价比较。
（三）甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资１０００万元，经营收益各按５０％分成。
到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。
项目的总建筑面积１００００平方米，售价３０００对平方米，销售税费为售价的７％。
销售过程中，乙拿出一套建筑面积１００平方米的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。
该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款２７６２．１万元。
甲提出本应双方各分得１３８１．０５万元，现因乙拿走一套价值３０万元的房屋，故乙实得万元；乙则认为该套房屋的成本为２５万元，故只应从自己的应得收入中扣除１２．５万元，自己应分得１３６８．５５万元。
若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理？应该怎样分配？为什么？答：１．甲、乙的分配方案均不合理。
２．甲应分得１３９５万元，乙应分得１３６７．见万元。
３．因为，如果乙拿走的房屋用于销售，共同回收价款２７卿万元，双方可各分得１３９５万元；由于送礼是乙的个人行为，不应让甲的收入受到影响，甲仍应获得１３９５万元，乙尚可获得１３６７．１万元。
二、选择题（共２小题，每题１０分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在备题相应的括号内。
）（一）某酒店一楼有一空调机房，建筑面积２５０平方米。
空调主机１９９０年购入，当时的购入价为５００万元，同型号空调主机现行市价为４５８万元。
现该空调主机已累计折旧２２５万元，市场价值为２５０万元，拆除费用５万元。
如改换新式空调主机（其他配套设备不需改动），则购置、安装新式空调主机和机房改造费用为７００万元，新式空调主机的占地面积５０平方米，节约的２００平方米面积可以提供１６０平方米的营业面积供出租。
酒店经理委托估价师提供改换空调主机和置换空调机房用于出租的经济分析。
估价师经调查得知，将部分空调机房置换用于出租不违反规划要求，附近酒店一楼出租的年客观净收益为每平方米营业面积４０００元，出租面积的装修改造费用由承租方自负。
问：１．若不考虑新！日空调主机的年运营费用、折旧年限等的区别，改换空调主机的净支出为（）万元。
Ａ、530Ｂ、472Ｃ、455Ｄ、450答：Ｃ２．如年资本化率为５．２５％，则至少需签订（）年的租约，方能确保在该租期内能够通过置换空调机房回收改换空调主机的净支出。
Ａ、７Ｂ、８Ｃ、９Ｄ、１０Ｅ、１１年答：Ｄ（二）甲公司以每平方米建筑面积８０００元的价格从乙公司购得一栋建筑面积为５０００平方米的写字楼，随之办妥了权属转让手续，又花费１０万元在该写字楼外墙涂饰了本公司的标志。
１．至此为止，正常情况下，若没甲公司的实际花费为Ｃ，则（）。
Ａ、Ｃ＜４０００万元Ｂ、Ｃ＝４０００万元Ｃ．Ｃ＝４０１０万元Ｄ、Ｃ＞４０１０万元答：Ｄ２．之后，上级分甲公司售出写字楼，这期间写字楼市场价格未发生任何变化，设此时该写字楼的售价为Ｐ，在正常市场条件下，Ｐ最可能的取值为（）。
Ａ．Ｐ＜４０００万元Ｂ、Ｐ＝４０００万元Ｃ、４０００万元＜Ｐ＜４０１０万元Ｄ、Ｐ＝４０１０万元Ｅ、Ｐ＞４０１０万元符：Ａ三、下列估价报告存在多处错误，清指明其中的１３处。
将错误内容写在答题处的序号后面的空格处，每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空相处的不得分。
每指明一处错误得３分，本题全对的得４０分。
房地产估价报告（封面及目录略）致委托估价方固（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件《略）ＸＸ酒店房地产估价结果报告一、委托方ＸＸ酒店有限公司，法定代表人：ＸＸＸ，住所：ＸＸ市ＸＸ路ＸＸ号。
二、估价方ＸＸ房地产估价事务所，法定代表人：ＸＸＸ，住所：ＸＸ市ＸＸ路ＸＸ号，房地产估价机构资质等级：壹级。
三、估价对象１、地理位置及概况（略）２．估价对象概况估价对象：酒店第１、２、１０－１３、２０层建筑面积：１１２７５平方米土地使用权年限：４０年（１９８８年８月２０日起至２０２８年８月１９日止）竣工日期：１９９１年８月估价对象用途：酒店客房、餐饮、娱乐建筑结构：框架上地使用权来源：协议出让建筑物装修情况：（略）四、估价目的为银行抵押贷款提供依据。
五、估价时点１９９９年８月20 日六、估价依据（略）七、估价原则（略）八、估价方法将估价对象分为三部分进行估价，与第１、2 层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第１０-１３层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价；第２０层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。
九、估价结果估价对象的总价值为２０８，５２１，０５０元（大写人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整）。
十、估价人员（略）十一、估价报告应用的有效期（略）ＸＸ酒店房地产估价技术报告一、个别因素分析（略）二、区域因素分析（略）三、市场背景分析（略）四、最高最佳使用分析（略）五、估价方法选用将估价对象分为三部分进行估价，与第１龙层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第１０-１３层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价；第２０层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。
六、估价测算过程（一）酒店第一、二层估价酒店第一层为酒店大堂，第二层出租给某公司经营酒楼。
第一、二层建筑面积均为２８３０平方米。
在当地房地产市场上此类房地产的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价。
可比实例一，国际中心商场１９９９年８月的市场售价为：一层４５０００元/平方，二层３００００元/平方可比实例二，世贸大厦商场１９９９年８月的市场售价为：一层３９０００元／平方，二层２５０００元／平方可比实例三，世纪广场商场１９９９年８月的市场售价为：一层３８０００元／平方，二层２４０００元／平方确定可比实例修正系数的依据（略）。
修正计算：可比实例一二三一层市场售价45000 39000 38000交易情况修正90/100 100/100 100/100交易日期修正100/100 100/100 100/100区域因素修正100/110 100/105 100/106个别因素修正100/108 100/108 100/105修正后的单价34091 34392 34142可比实例一二三二层市场售价30000 25000 24000交易情况修正90/100 100/100 100/100交易日期修正100/100 100/100 100/100区域因素修正100/110 100/105 100/106个别因素修正100/117 100/110 100/105修正后的单价20979 21645 21563一层比准价格为：（３４０９１＋３４３９２＋３４１４２）÷３=３４２０８（元／平方）二层比准价格为：（２０９７＋２１６４５＋２１５６３）÷３=２１３９６（元／平方）第一、二层价值为：（３４２０８＋２１３９６）ｘ２８３０=１５７，３５９，３２０（元）（二）酒店第１０-１３层估价酒店第１０-１３层为客房，建筑面积为４５００平方米。
因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。
选用收益法公式：Ｖ＝a/r ×[1-1/(1+r)n]式中：Ｖ为房地产价格；ａ为年净收益；ｒ为资本化率；ｎ为尚可使用年限。
１．尚可使用年限ｎ的确定该酒店建筑物耐用年限为对年，已使用８年，故尚可使用年限为４２年，即ｎ-４２年。
２．年净收益ａ的确定酒店第１０-１３层共有客房１０４间。
根据该公司提供的１９９６至１９９８年的经营情况分析表及财务报表，平均每间客房日租金为人民币４００元，一年３６５天，则：年总收入=１０４×４００×３６５=１５，１８４，０００（元）酒店客房收入中税、营业支出、管理费、维修费。
保险费等总支出占４５％。
年净收益=１５，１８４，０００×（１-４５％）=８，３５１，２００（元）３．资本化率ｒ的确定以安全利率加风险调整值作为资本化率，安全利率选用一年期贷款年利率，再考虑风险调整值，选定ｒ-８％。
酒店第１０-１３层价值V=8,351,200/8% ×[1-1/(1+8%)42]=100,270,342(元）（三）酒店第２０层估价酒店第２０层为卡拉ＯＫ室、酒吧，建筑面积为１１２５平方米，现已出租经营，租期尚余５年。
因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。
按税约规定，第２０层的年租金收入在尚余的５年租期内分别为１００万元、１１０万元、１２０万元、１３０万元、１４０万元，租赁税费占租金收入的２０％。
计算年净收益：年净收益ａ一［１００／（1＋８％）＋１１０／（１＋８％）2＋１２０／（１＋８％）3＋１３０／（＋８％）4＋１４０／（１＋８％）5]５×（１－２０％）=７５６，７９２（元）酒店第２０层价值V=756792/8% ×[1-1/(1+8%)5]＝３，０２１，６５１（元）（四）估价对象的总价值157，359+100，270，342+3，021，651=260，651，313（元）（五）应扣折；口额的确定经实地考察，该酒店的成新率为八成，因此估价对象的现值为：２６０，６５１，３１３Ｘ８０％=２０８，５２１，０５０（元）七、估价结果确定估价对象的总价值为人民币２０８，５２１，０５０元（大写人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹任零伍拾元整）。