山水新城技术标演讲稿20100421

胶南市山水新城二期营销策划及销售代理（技术标）
报告内容
开发目标
PART 1 项目定位
宏观环境分析 / 房地产市场环境分析 项目区位分析 / 项目市场定位
思 维 导 图
开发战略
PART 2
物业发展建议
开发策略与项目规划 / 户型设计建议 物管服务建议 / 开发风险评估
营销执行
PART 3
项目营销推广策略
市场需求特征
价格定位 价格定位
胶南市山水新城二期营销策划及销售代理（技术标）
PART 3
项目定位分析
定位推广宣扬 项目主题定位语
项目vi系统表现 项目vi系统表现 亲情系列表现 山水主题系列表现
胶南市山水新城二期营销策划及销售代理（技术标）
PART 4
产品建议
产品类型及区域划分建议 组团、户型配比、户型创新 组团、户型配比、 建筑材料与设备建议
4000余万元，内部收益率约18%（税前） 4000余万元，内部收益率约18%（税前） 余万元 投资额、收益率计算 投资额、 以良好的工程形象合理的价格定位快速启动销售
市场风险规避
胶南市山水新城二期营销策划及销售代理（技术标）
PART 6 营销推广策略
本项目SWOT分析 本项目SWOT分析 优劣相当 碧桂园模式
行业政策方面
胶南市山水新城二期营销策划及销售代理（技术标）
PART 2
竞争市场环境分析
胶南市住宅市场存量 胶南市住宅市场存量5557套位居青岛七区五市之首 存量5557套
房地产市场景气程度分析 以60—120㎡左右的中小户型为主呈刚性需求特征 60—120㎡左右的中小户型为主呈刚性需求 中小户型为主呈刚性需求特征
案例借鉴
营销战略体系
营销策略纲要
胶南市山水新城二期营销策划及销售代理（技术标）
PART 6 营销推广策略
认购期高度积聚到集中爆发销售的多个波段循环营销
营销推广节奏安排
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THANKS
环保节能健康
社区配套建议 功能性、 功能性、景观性
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PART 4
产品建议
园林景观建议 功能性、景观性 功能性、

不需要奢华，以功能性为主，兼顾形象展示 不需要奢华，以功能性为主，
售楼处选址建议
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PART 5 经济测算与风险评估
市场需求特征
项目位于新老城区的联结点城市“南展” 项目位于新老城区的联结点城市“南展”先头启 动区 项目地段分析
胶南市山水新城二期营销策划及销售代理（技术标）
PART 3
项目定位分析
打造以解决胶南基本居住需求为目的的民生楼盘 打造以解决胶南基本居住需求为目的的民生楼盘 基本居住需求为目的的 项目客户群定位 二期定位：一期产品的升华与延续 二期定位：
谨呈： 胶南市国有资产经营管理有限公司 青岛灵山湾开发建设有限公司
胶南市山水新城二期营销策划及销售代理（技术标）
胶南市山水新城二期 营销策划及销售代理服务
（技术投标文件）
2010年 2010年4月
胶南市山水新城二期营销策划及销售代理（技术标）
胶南市山水新城二期营销策划及销售代理（技术标）
胶南市山水新城二期营销策划及销售代理（技术标）
营销市场分析 / 营销推广策略 营销推广执行 / 财务分析
目标实现
胶南市山水新城二期营销策划及销售代理（技术标）
汇报主要内容 PART 1 PART 2 PART 3 PART 4 PART 5 PART 6 PART 7 市场环境分析 竞争市场环境分析 项目定位分析 视觉平面表现 产品建议 经济测算与风险评估 营销推广策略
开发愿景
城市运营先锋， 城市运营先锋，民生地产倡导者 政府主导、市场化运作、 政府主导、市场化运作、企业化经营 民生工程 / 品牌工程 / 阳光政务工程
城市导入型社区
改善区域可居性
吸引投资
提升区域价值
实现安居乐业
山水新城 建筑无限美好生活
胶南市山水新城二期营销策划及销售代理（技术标）
销售目标
快速回笼资金，实现高效的资本运营： 快速回笼资金，实现高效的资本运营：
胶南市山水新城二期营销策划及销售代理（技术标）
PART 1
经济发展方面
市场环境分析
经济增长速度仍然保持着10%以上的 经济增长速度仍然保持着10%以上的较快增长 以上的较快增长
青岛市确立“一主三辅多组团” 青岛市确立“一主三辅多组团”城市发展框架
城市发展方面
国家已开始不断出台政策对供需双方进行多重调控 国家已开始不断出台政策对供需双方进行多重调控
推广目标：树立胶南第一盘形象，建立项目超高美誉度; 推广目标：树立胶南第一盘形象，建立项目超高美誉度 运用超越现在、展示未来的推广策略，进行全景营销， 运用超越现在、展示未来的推广策略，进行全景营销，使项目在快速去 化的同时，全面建立高度知名度和极佳美誉度，形成极强的市场影响力。 化的同时，全面建立高度知名度和极佳美誉度，形成极强的市场影响力。
开盘3个月内销售完成可销售面积的 开盘 个月内销售完成可销售面积的50% 个月内销售完成可销售面积的 开盘6个月内销售完成可销售面积的 开盘 个月内销售完成可销售面积的70% 个月内销售完成可销售面积的 开盘12个月内销售完成可销售面积的 开盘 个月内销售完成可销售面积的90% 个月内销售完成可销售面积的 开盘18个月内销售完成可销售面积的 开盘 个月内销售完成可销售面积的95% 个月内销售完成可销售面积的