慈溪市中心城区金轮北侧地块控制性详细规划

第一章总则

第一条为适应中国加入WTO后慈溪市的社会、经济进一步发展的需要，引导城市健康发展，改善投资环境，建立起经济、社会和生态环境可持续发展的合理空间结构，顺利实施慈溪市中心城区金轮北侧地块开发,特编制本次规划。

第二条本规划坚持以土地使用为控制重点,详细规定建设用地性质、使用强度和空间环境，强化规划设计与管理相结合，重视编制工作的整体性与延续性，指标数据定量的科学性，指标的规定性与灵活性相结合，协调发挥社会、经济、环境三大效益。

第三条规划依据

1、《中华人民共和国城市规划法》;

2、《城市规划编制办法》;

3、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）;

4、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93（2002年版））;

5、《慈溪市城市总体规划》(2002-2020);

6、《慈溪市土地利用总体规划》;

7、《慈溪市道路综合交通规划研究》;

8、《慈溪市骨干河网总体规划》;

9、国家相关规范及慈溪市和规划部门相关规定和设计要求。

第四条规划区内规划人口约6487人。

第五条规划范围和期限

本规划用地南临宗汉大道，北界宗兴路，东至西二环路，西抵鸣山路江,总用地面积约为51.34h a。

本规划期限：2006-2011年

第六条本规划由文本、图则、说明三部分内容组成,自批准之日起生效，文本与图则具有法律效力,且两者不可分割,说明则是对文本、图则作进一步解释。

第七条慈溪市中心城区金轮北侧地块范围内各类建设项目，均应符合文本和分图图则的规定和要求；本规划由慈溪市规划行政主管部门负责解释。

第二章用地布局及规划控制原则、要求

第八条用地布局原则

1、因地制宜原则

根据地块区位条件、自然环境等特点进行规划布局，同时充分考虑交通、地形等和水文地质条件，统筹规划。

2、可持续发展原则

合理利用土地资源，提高土地利用率，实现可持续发展战略。

3、以人为本原则

充分考虑人的不同需求和居民的居住生活习俗，协调居住区与绿地系统、河湖水系，营造生活便利、富有地方特色的人居环境，力求物质文明和精神文明共同进步和全面推进。

4、节约投资原则

在发挥区块正常功能的基础上，力求集中紧凑，减少道路和各类管线的长度，以节省土地和基础设施与能源的建设投资，区内应满足建设投资最少、效益最高的原则，使区域资源得到合理的配制。

5、成片保护原则

地块中的马宗汉故居和钟楼是保护建筑，在保留其正常功能的基础上，进行成片保护，使周边环境得到改善以及配套设施齐全。

第九条用地布局结构

1、规划片区根据地形结构的不同划分5个区：A区北至宗兴路、南到宗汉大道、西达鸣山路江、东抵史家路; B区北至宗兴路、南到规划横路、西达史家路、东抵庙山江；C区北至规划横路、南到宗汉大道、西达史家路、东抵庙山江；D区北至宗兴路、南到规划横路、西达庙山江、东抵西二环线；E区北至规划横路、南到宗汉大道、西达庙山江、东抵西二环线。五个区块以居住开发与村庄内部整理相结合。

2、A区由住宅、沿街商业组成。在地块中部设置了一个公共停车场，商业位于宗汉大道北侧。河流南侧区块布置多层，河流北侧区块以村庄内部梳理为主。

3、B区由住宅、1所幼儿园组成和一个公共停车场。住宅以多层与低层相结合，幼儿园位于区块南侧，规划横路北侧。

4、C区由商业、住宅以及一块中心绿地组成。住宅以低层为主，局部设多层。是该规划片区的重要商业行政地段, 商业楼位于宗汉大道北侧。区块内严格限制建筑高度,充分利用环境形成新区的具有活力的区域。

5、D区由住宅、文化娱乐、小学以及保护建筑组成。区块西侧基本保留原有建筑，内部进行梳理；区块河流北侧是所小学、河流东北侧是文化娱乐及保护建筑组成。

6、E区由住宅、保护建筑以及行政办公用房组成。在其南侧设商业和行政办公用房，东侧布置商业。

7、规划范围内保留旧村，条件允许的情况下进行原地改造，原则上建设多层住宅为主。

第十条规划控制原则和要求

1、按照高起点、高标准的要求,完善整个居住区的设计理念,发挥区位的优越性,将居住区的开发建设、环境保护以及可持续发展的要求统一考虑。

2、注重与周边片区建设的协调统一,包括用地功能布局、道路交通联系以及景观风貌建设等方面,使其成为城市的有机组成部分。

3、提供合理、优化的用地布局和便于操作的土地规划方案, 建设环境优美的生态居住窗口,体现居住区形象,提高居住区的综合实力,创造宜人的居住空间,突出新区形象。

第三章地块划分及指标控制

第十一条用地分类

按规划深度要求执行国标《城市建设用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90），用地一般细分至小类。针对本区实际情况，主要设有居住用地（R）、公共设施用地（C）、绿化用地（G）、道路交通用地（T）、水域和其他用地（E）五大类用地，其中商住混合用地为C/R。

第十二条地块大小根据总体规划当中路网布局情况和现状地形来协调划分，公共建筑用地按本区规模大小来确定，共有5.04ha，居住用地地块大小一般为1-4 ha，共有29.64ha。

第十三条建筑容量控制

1、区内各功能用地的建筑容量控制指标主要为建筑密度、容积率和绿地率。

2、各功能用地控制的建筑密度、容积率为最小值和最大值，绿地率为最小值。

3、各功能用地的通用建筑容量控制指标参见表一。

第十四条 据国家对住宅建设的政策要求，在本规划中加入住宅建筑套密度和住宅建筑面积净密度两项强制性控制指标。

第十五条 开发过程中，由于现实原因或特殊要求，确需变更用地性质时，按《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90），大类性质禁止变更；中类性质变更需要有关相关分析论证，方可变更；小类性质变更必须经规划主管部门核准。

（表一） 各类用地的建筑容量一般规定

第十六条

用地兼容

为了增加规划用地的适应性和灵活性，特作用地兼容性规定，具体详见表二: （表二） 用地兼容规定

注：

1、主项用地指规划图中所示的用地性质，兼容用地指改变主项用地后的用地性质，“√”、“△”、“×”分别表示允许兼容、有条件兼容和不容许兼容。

2、未列入主项用地的其它规划用地表示不容许兼容。

3、为了塑造本区的优美环境，规定所有用地可以兼容所布置的G 类用地，但对C 和R 类用地进行兼容时，必须在其它适当位置得到相应补偿。