房地产估价原则
《房地产估价规范》——总则、估价原则)
2.0.1 房地产的市场价值评估，应遵循下列原则：
1 独立、客观、公正原则；
2 合法原则；
3 价值时点原则；
4 替代原则；
5 最高最佳利用原则。
2.0.2 房地产的抵押价值和抵押净值评估，除应遵循市场价值评估的原则外，还应遵循谨慎原则。
6）上述前提的某种组合或其他特殊利用最为合理的，应选择上述前提的某种组合或其他特殊利用前提进行估价。
2.0.6 当估价对象的实际用途、登记用途、规划用途之间不一致时，应按下列规定确定估价所依据的用途，并应作为估价假设中的不相一致假设在估价报告中说明及对估价报告和估价结果的使用作出相应限制：
1 当估价对象的权利人和意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利不相同时，应先根据估价目的确定从估价对象的权利人角度或意向取得者角度进行估价，再根据其对估价对象依法享有的开发利用权利，确定估价对象的最高最佳利用状况；
2 当估价对象已为某种利用时，应在调查及分析其利用现状的基础上，对其最高最佳利用和相应的估价前提作出下列判断和选择，并应在估价报告中说明：
2.0.3 房地产的投资价值、现状价值等其他价值和价格评估，应根据估价目的和价值类型，从市场价值评估的原则中选择适用的原则，并可增加其他适用的原则。
2.0.4 遵循不同估价原则的评估价值，应符合下列规定：
1 遵循独立、客观、公正原则，评估价值应为对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。
1）维持现状、继续利用最为合理的，应选择维持现状前提进行估价；
2）更新改造再予以利用最为合途再予以利用最为合理的，应选择改变用途前提进行估价；
4）改变规模再予以利用最为合理的，应选择改变规模前提进行估价；
房地产估价规范(GB_T50291-1999)
中华人民共和国国家标准房地产估价规范简介中华人民共和国国家标准房地产估价规范 GB/T50291一1999（1999年6月1日起实施）中华人民共和国国家标准房地产估价规范 GB/T50291一1999（一九九九年六月一日起执行）总则1．0．1为了规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定，制定本规范。
1．0．2本规范适用于房地产估价活动。
1．0．3房地产估价应独立、客观、公正。
1．0．4房地产估价除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准、规范的规定。
术语2．0．1房地产real estate，real property 土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
2．0．2房地产估价real estate appraisal，property valuation 专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
2．0．3估价对象subject property 一个具体估价项目中需要估价的房地产。
2．0. 4估价目的appraisal purpose 估价结果的期望用途。
2．0．5估价时点appraisal date，date of Value 估价结果对应的日期。
2．0．6客观合理价格或价值value 某种估价目的的特定条件下形成的正常价格。
2．0．7公开市场open market 在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。
2．0．8公开市场价值open market value 在公开市场上最可能形成的价格。
房地产评估的原则是什么
房地产评估的原则是什么
1、供需原则：商品的价格由该商品供给和需求的均衡点来决定。
供⼩于求时，则价格上升，否则下降。
房地产的价格由类是房地产的供求状况决定。
2、替代原则：在同⼀市场上效⽤相同或相似的房地产，价格趋于⼀致。
3、最有效使⽤原则：以最佳使⽤所能带来的收益评估房地产的价格。
4、贡献原则：它是收益法和剩余法的基础
5、合法原则：房地产评估要在法律规定的条件下进⾏。
测算房地产的纯收益时，不能以临时建筑或违章建筑的收益为测算基础。
6、估价时点的原则：估价时点⼜称：估价基准⽇、估价期⽇、估价时间，是⼀个具体的⽇期，通常年、⽉、⽇表⽰，估价额是该是该⽇期的价格。
房地产市场是不断变化的，房地产价格有很强的时间性，它是某⼀时点的价格，不同的时点，同⼀宗房地产往往会有不同的价格，也就是说，估价实际上只是求取某⼀时点上的价格，所以估价⼀宗房地产的价格时，必须假定市场情况停⽌在估价时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点的状况为准。
房地产估价(第3章)房地产估价的原则与程序
3.3 房地产估价业务委托合同范本
估价委托合同 ××评字[ 甲方（委托评估方）： 乙方（受托评估方）： 一、评估范围 住所： 住所： ]号
根据甲方的委托，本项目评估对象和评估范围为：
二、评估的目的 甲方设定本次评估目的为： 三、评估内容（价值类型） 本次委托评估内容为： 四、评估基准日 甲方设定本次评估基准日是： 五、甲乙双方的责任 （一）甲方的责任 年 月 日。 。 。
3.1 房地产估价原则
• 3.1.1 独立、客观、公正原则 • 独立、客观、公正原则是房地产估价的基本原则，要求估 价结果对各方估价利害关系人都是公平合理的价值。 • 3.1.2 合法原则 • 合法原则要求估价结果为在依法判定的估价对象状况下的 价值，包括合法产权（如房屋属于单独所有还是共同所有 ，属于完全物权还是限制物权）、合法使用权（如用途、 容积率、建筑密度、绿地率等是否符合城市规划要求）、 合法处分权（如买卖、租赁、抵押等房地产处分行为是否 符合法律规定）等方面。 • 3.1.3 价值时点原则 • 价值时点指所评估的估价对象价值或价格对应的某一特定 时间。由于房地产价格不断变化，不同时点的房地产对应 的价值也会有所不同。
十一、违约责任和争议解决
1．在本委托合同执行过程中如因委托方的变更或延误，本委托合同的履行将顺延；如甲单方终止本委托合同，甲方应支付受托 方已付出的相应费用，但不得高于本项目收费总额。 2．乙方如无特殊原因和正当理由，不得迟于本合同规定的时间交付估价报告书,每逾期一日未交付估价报告书应赔偿甲方估价服 务费 ‰；甲方如不按本合同规定的时间向乙方提交前述有关文件、图纸、凭证等资料，乙方可按耽误时间顺延估价报告书的 交付时间。
• • • • • • • •
实践训练
• 卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合 同（以下称合同1）和房屋装修合同（以下称合同2），合同1规定甲必须于5 月25日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按合同2进行装修，装修工程共2 个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房 款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向当地房地 产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择 正确的答案： 1. 估价的价值时点是（ ）。 A.2002年4月25日 B.2002年5月25日 C.2002年7月25日考 D.2002年7月25日以后的某一天 2. 估价的价值范围应是（ ）。 A.合同1规定的房款 B.合同1规定的90%购房款和合同2规定的装修费的10% C.合同1规定的购房款和合同2规定的装修费的70% D.合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费
房地产估价规范
房地产估价规范来源：-系统管理员日期：2016-01-08 10:01:35点击：38（GB/T 50291-2015）总则1.0.1 为了规范房地产估价行为，统一房地产估价程序和方法，保障房地产估价质量，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关法律、法规的规定，制定本规范。
1.0.2 本规范适用于各类房地产估价活动，以及与房地产估价相关的管理、教学、科研和其他相关领域。
1.0.3 房地产估价机构和注册房地产估价师必须依法独立、客观、公正地进行估价，并对自己出具的估价报告负责。
1.0.4 房地产估价除应符合本规范的规定外，尚应符合国家标准《房地产估价基本术语标准》和国家现行有关强制性标准的规定。
2 估价原则2.0.1 评估市场价值，应遵循下列原则：1 独立、客观、公正原则；2 合法原则；3 价值日期原则；4 替代原则；5 最高最佳利用原则。
2.0.2 遵循独立、客观、公正原则，应站在中立的立场上实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值。
2.0.3 遵循合法原则，估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值。
2.0.4 遵循价值日期原则，估价结果应是在根据估价目的确定的某一特定日期的价值。
2.0.5 遵循替代原则，估价结果应与类似房地产在同等条件下的价值偏差在合理范围内。
2.0.6 遵循最高最佳利用原则，估价结果应是在估价对象最高最佳利用状况下的价值。
最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次等，应按法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选和判断确定。
确定估价对象的最高最佳利用状况，应了解、分析估价对象权利人或意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利。
若两者的开发利用权利不同，应根据估价目的确定是从估价对象权利人的角度还是从意向取得者的角度进行估价，相应确定最高最佳利用状况。
当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳利用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并在估价报告中说明：1 维持现状前提：分析、判断维持现状、继续利用最为合理的，应以维持现状为前提进行估价；2 更新改造前提：分析、判断更新改造再予以利用最为合理的，应以更新改造为前提进行估价；3 改变用途前提：分析、判断改变用途再予以利用最为合理的，应以改变用途为前提进行估价；4 扩大规模前提：分析、判断扩大规模再予以利用最为合理的，应以扩大规模为前提进行估价；述估价资料可采用纸介质，也可采用符合要求的电子介质，保存期限自估价报告出具之日起不得少于十年。
房地产评估规范
房地产评估规范GB/T50291-19991总则1.0.1为了规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定，制定本规范。
1.0.2本规范合用于房地产估价活动。
1.0.3房地产估价应独立、客观、公正。
1.0.4房地产估价除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准、规范的规定。
2术语2.0.1房地产real estate，real property 土地、建造物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
2.0.2房地产估价real estate appraisal，property valuation 专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或者价值进行估算和判定的活动。
2.0.3估价对象subject property 一个具体估价项目中需要估价的房地产。
2.0. 4估价目的appraisal purpose 估价结果的期望用途。
2.0.5估价时点appraisal dete，date of Value 估价结果对应的日期。
2.0.6客观合理价格或者价值value 某种估价目的的特定条件下形成的正常价格。
2.0.7公开市场open market 在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。
2.0.8公开市场价值open market value 在公开市场上最可能形成的价格。
采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或者价值应是公开市场价值。
2.0.9类似房地产similar property 与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建造结构等方面与估价对象相同或者相近的房地产。
最新房地产估价师理论与方法第四章思考题参考答案
行估价。 所谓“客观”，是要求估价师和估价机构在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，应按照事 物的本来面目、实事求是地进行估价。所谓“公正”，是要求估价师和估价机构在估价中不偏 袒估价利害关系人中的任何一方，应坚持原则、公平正直地进行估价。 市场价值评估等鉴证性估价之所以要遵循独立客观公正原则，是因为评估出的价值或价格如果 不公平合理，就会损害估价利害关系人中某一方的利益，也有损于估价师、估价机构以至整个 估价行业的公信力和声誉。 为了保障估价机构和估价师独立、客观、公正地估价， 一是要求估价机构应是一个不依附于他人、不受他人束缚的具有独立的法人地位的机构。 二是要求估价机构和估价师应与委托人及估价利害关系人没有利害关系，与估价对象没有利益 关系。当估价机构或估价师与委托人或估价利害关系人有利害关系或者与估价对象有利益关系 的，应当回避。 三是要求任何单位和个人不得干预估价活动，包括不得干预估价过程和结果。当然，在遇到干 预时，估价机构和估价师不应屈从，应“我行我素”。 5、 在估价中要求估价师与委托人等估价相关当事人没有利害关系，但为何又要求估价师自己 设想为各方估价利害关系人的角色或心态来思考评估价值? 在估价操作层面，为了评估出公平合理的价值或价格，估价师 首先应基于以下假设进行估价：各方估价利害关系人均是利己且理性的， 其次，应“换位思考”，即估价师以各方估价利害关系人的角色和心态来思考评估价值，把自 己分别设想为各方估价利害关系人时评估价值是怎样形成的， 然后，再以独立第三方的专家身份来权衡评估价值：评估价值的高低会对各方估价利害关系人 有何影响，假如是卖方会怎样，是买方又会怎样，在此基础上便可得出一个不偏袒任何一方估 价利害关系人的评估价值。 6、 合法原则对房地产估价有何要求?房地产估价为何要遵循该原则? 合法原则要求评估价值是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。合法原则中所讲的 “法”，是广义的“法”。有关法律、行政法规、合同等 房地产估价之所以要遵循合法原则，是因为房地产状况不同，特别是实物状况、区位状况相同 的房地产，如果权益状况不同，评估价值会有所不同。但是，估价对象状况不是委托人或估价 师可以随意假定的，甚至不是根据估价对象实际状况确定的，而必须依法判定。 遵循合法原则是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产，就应将其作为那种状况的房地产来 估价。从理论上讲，任何状况的房地产都可以成为估价对象，只是必须做到评估价值与依法判 定的房地产状况相匹配。由此可知，评估价值虽然通常大于零，但也可能等于或小于零，只不 过如果等于或小于零，则在一般情况下人们就不会委托估价了。另外，遵循合法原则还体现在 法律法规和政策规定不得以某种方式处分的房地产，就不能成为以该种处分方式为估价目的的 估价对象。例如，法律法规和政策规定不得抵押的房地产，就不能成为以抵押为估价目的的估 价对象；不得作为出资的房地产，就不能成为以出资为估价目的的估价对象。 依法判定的估价对象状况通常是估价对象实际状况，但也可能是设定的状况。例如，在建设用 地使用权招标出让估价中，拟招标出让的土地实际状况为地上物尚未拆除的毛地或“三通一
2020年房地产估价理论与方法-第四章
一、房地产估价八大原则：●（1）独立客观公正原则-首要原则（2）合法原则（3）价值时点原则（4）替代原则（5）最高最佳利用原则（6）谨慎原则（7）一致性原则（8）一贯性原则市场价值遵循——独立客观公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则。
抵押价值和抵押价值评估遵循——谨慎原则投资价值评估——不一定要遵循独立客观公正原则现状价值评估——不应遵循最高最佳利用原则●房地产估价原则的作用：房地产估价原则可以使不同的估价师对房地产估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或近似。
二、合法原则●合法原则要求评估价值是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。
●《物权法》规定，下列财产不得抵押：（1）土地所有权（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权、但法律规定可以抵押的除外。
（3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施。
（4）所有权、使用权不明或者有争议的财产。
（5）依法被查封、扣押、监管的财产。
《城市房地产抵押管理办法》规定，下列房地产不得设定抵押：（1）权属有争议的房地产。
（2）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产。
（3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物。
（4）已依法公告列入拆迁范围的房地产。
（5）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产。
●法律法规和政策规定抵押无效的房地产，不应作为以抵押为估价目的的估价对象。
●法律法规和政策规定应符合一定条件才能转让的房地产，评估其抵押价值时应符合转让条件。
不符合转让条件的房地产，不应作为以抵押为估价目的的估价对象。
●评估再次抵押的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含已抵押担保的债权数额。
●评估尚未竣工或者虽然竣工但自竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起六个月内的房地产的抵押价值的，在评估出假定未设立法定优先受偿权下的价值后减去房地产估价师所知悉的法定优先受偿款这一步骤时，应首先考虑扣除拖欠建设工程欠款。
房地产估价应遵循的原则
房地产估价应遵循的原则
房地产估价是指对房地产进行评估，确定其市场价值的过程。
在进行房地产估价时，需要遵循一些原则，以确保估价结果的准确性和公正性。
第一原则是客观性。
房地产估价需要客观、公正地进行，不受个人主观意见的影响。
评估师需要根据客观的数据和事实，进行科学的分析和判断，以确保估价结果的准确性。
第二原则是综合性。
房地产估价需要综合考虑多种因素，包括房屋的位置、面积、建筑质量、周边环境、市场需求等因素。
评估师需要对这些因素进行全面的分析和评估，以确定房地产的市场价值。
第三原则是时效性。
房地产估价需要及时进行，以反映当前市场的实际情况。
评估师需要及时收集和分析市场数据，以确保估价结果的时效性和准确性。
第四原则是可比性。
房地产估价需要进行可比性分析，即将估价对象与同类房地产进行比较。
评估师需要考虑同类房地产的市场价值和特征，以确定估价对象的市场价值。
第五原则是透明性。
房地产估价需要公开透明，评估师需要向客户提供详细的估价报告，包括估价方法、数据来源、分析过程等信息。
客户需要了解估价过程和结果，以便做出正确的决策。
房地产估价需要遵循客观性、综合性、时效性、可比性和透明性等原则，以确保估价结果的准确性和公正性。
评估师需要具备专业知识和技能，进行科学的分析和判断，以为客户提供准确、可靠的估价服务。
第五章第 房地产估价原则
（2）在运用成本法估价时，不应高估土地取得成 本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧。 （3）在运用收益法估价时，不应高估收入或者低 估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。 （4）在运用假设开发法估价时，不应高估未来开 发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利 润。
第一节 房地产估价原则概述
一、房地产估价原则的含义
人们在房地产估价的反复实践和理论探索中， 逐渐认识了房地产价格形成和变动的客观规律，总 结、提炼出了一些进行房地产估价应当依据的法则 或标准——房地产估价原则。
二、房地产估价原则的种类
①独立、客观、公正原则 ——— 基本原则 ②合法原则 ③最高最佳使用原则 普适技术 性原则 ④估价时点原则 ⑤替代原则 ——— 特殊原则 ⑥谨慎原则
（2）不能孤立地思考估价对象的价值，要考虑到 相近效用的房地产价格的牵掣。
第七节 谨 慎 原 则
谨慎原则是评估房地产抵押价值时应当遵守的一 项原则，它要求在存在不确定性因素的情况下作出 估价相关判断时，应当保持必要的谨慎。 遵守谨慎原则的要求： （1）在运用市场法估价时，不应选取成交价格明 显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对 可比实例进行必要地实地查看。
三、房地产估价原则的作用
房地产估价原则可以使不同的房地产估价师对于 房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对于 同一估价对象在同一估价目的和同一估价时点的评 估价值趋于相同或近似，帮助房地产估价师如何去 思考和衡量估价对象的价值，如何把估价对象的评 估价值首先界定到一个合理的较小的范围内，然后 结合估价方法的测算，就可以评估出一个更加精确 的价值。
③适合原理。是以估价对象与其外部环境是否协调， 来判定估价对象是否为最高最佳使用。它可以帮助 确定估价对象的最佳用途。 适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理， 即当估价对象与其外部环境最为协调，同时其内部 各构成要素的组合最为均衡时，便为最高最佳使用。
房地产估价的基本原则
1．合法性原则
合法性原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进⾏。
房地产的权益不同，价格也不同。
房地产的权益要通过法律、法规、契约来规范、确认和保障。
房地产经纪⼈只有在遵循合法原则下评估出来的价格才对委托⼈有真正参考意义。
2．、使⽤原则
房地产是⼀种稀缺资源，⽆论是社会还是权利⼈都希望能发挥其的效益，并根据这种期望确定⼟地利⽤⽅式。
因此要以委估房地产，主要是地产的区位、特性、等级等客观条件所决定的使⽤效益的使⽤⽅式或⽤途为前提进⾏估价。
3．均衡原则
房地产的各个组成部分，如⼟地与建筑物、建筑物的结构、设备与装修等相互之间须达到⼀个均衡的⽐例关系，才能达到房地产整体的使⽤状态。
均衡原则就是要求评估⼈员在评估房地产的某⼀个组成部分时，须充分考虑因其与其他组成部分之问的结构关系⽽决定的房地产整体⽤途。
4．适合原则
每⼀宗房地产总是处于某个特定的环境之中，只有当⼀宗房地产与其所处环境适合才能达到使⽤状态。
因此，估价⼈员在评估⼀宗房地产的价格时，须详细分析该宗房地产与其周围环境的关系，审慎确定使⽤状态。
房地产估价的原则
房地产估价的原则
房地产估价的原则主要包括以下几点：
1.比较原则：根据市场上类似物业的成交价格进行比较，进行
相对估价。
2.收入原则：通过估计物业的未来收益来确定其价值，适用于
租赁物业。
3.成本原则：通过计算建筑物和土地的成本，包括建设和维护
费用，来确定其价值。
4.市场原则：依据市场供求关系和需求趋势，判断物业价值的
变动。
5.权益原则：根据物业的法律权益来确定其价值，包括产权、
使用权和抵押权等。
6.专业原则：依据专业的房地产估值方法和评估师的专业判断，进行估价。
第三章房地产估价原则第一节合法原则第二节最高最佳使用
原理二：规模报酬规律 假定以相同的比例来增加所有的投入 量(即规模的变化)，产出量一般是先 经过一个规模的收益递增阶段，然后 经过一个规模的收益不变阶段，再经 过一个规模的收益递减阶段。
原理应用举例： 在一块160英尺×172英尺的土地上投 资建造写字楼，当楼高为5层时，预 期投资利润率为4.36，在5~20层之间， 每增高一层，投资利润率上升0.18%， 而在20~30层时，每增高一层，投资 利润率下降0.14%。
3000万元，至建成还需投入建筑费6600 万元，自用住宅改为商品住宅需补交 土地使用权出让金，为每平方米建筑 面积1000元，并在办理过户手续时直 接向土地管理部门缴纳，不包含在拍 卖价款中。经调查，该项目附近同类 土地使用权出让的最新拍卖熟地楼面 地价为每平方米1500元。该项目整体 拍卖时竞买人最可能的出价是（ ） A、已完工程的建筑费3000万元+已交的 土地使用权出让金1400万元 B、已完工程的建筑费3000万元+已交的 土地使用权出让金1400万元+需补交 的土地使用权出让金1500万元
情况1：建筑物减损土地价值 某宗房地产的土地面积为300m2，建筑 面积为250m2，建筑物的外观及设备 均已陈旧过时，有待拆除重建，测算 拆迁费用为每平方米建筑面积300元， 残值为每平方米建筑面积50元。试计 算该宗房地产相对于空地的减价额。
情况2：土地减损建筑物价值
某建筑物的建筑面积为5000m2，坐落 的土地面积为2000m2，土地价格为 1500元/m2，用成本法测算出的该建筑 物的重置价格为1600元/m2，市场上该 类房地产的正常房地价格为1800元/m2， 试计算该建筑物的单价现值。
根据相关法律法规，下列房地产不得抵 押： （1）耕地、宅基地、自留山、自留地 等集体所有土地的土地使用权 （2）用于教育、医疗、市政等公共福 利事业的房地产 （3）列入文物保护的建筑物和有重要 纪念意义的其他建筑物 （4）已依法公告列入拆迁范围的房地 产 2006年新规定：对空置3年以上的商品 房，商业银行不得接受其作为贷款的 抵押物
房地产估价师考点：房地产估价原则
房地产估价师考点：房地产估价原则2016房地产估价师考点：房地产估价原则房地产估价原则的含义：基本规律。
房地产价格在总体上、从某种意义上讲，是客观存在的，不会因个别市场参与者希望它多高或多低，它就会有那么高或那么低。
因此，房地产估价师要评估出合理的房地产价值，就不能把自己主观随意认定的某个"价值"强加给估价对象，而应遵循房地产价格形成和变动的客观规律，通过对这些规律的认识和掌握，采用科学的估价方法，把客观存在的房地产价值"发现"或"探测"出来。
人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和变动的客观规律，在此基础上总结和提炼出了一些简明扼要的进行房地产估价应依据的法则或标准。
这些法则或标准就是房地产估价原则。
因此，如果给房地产估价原则下个定义，则它是指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，在认识房地产价格形成和变动客观规律的基础上，总结和提炼出的一些简明扼要的进行房地产估价所依据的法则或标准。
房地产估价原则主要有：①独立、客观、公正原则;②合法原则;③估价时点原则;④替代原则;⑤最高最佳利用原则;⑥谨慎原则。
房地产估价原则的作用：房地产估价原则可以使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值趋于相同或近似，帮助房地产估价师如何去思考和衡量估价对象的价值，如何把估价对象的评估价值首先框定在一个基本合理的范围内，然后结合估价方法的测算，就可以评估出一个更加精准的价值。
因此，房地产估价师应熟知并正确理解房地产估价原则，以此作为估价时的指南。
一旦正确掌握了房地产估价原则，可以收到事半功倍的效果。
如果违背了房地产估价原则，就不可能评估出正确的房地产价值。
因此，评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是检查估价机构和估价师是否遵循了应遵循的估价原则。
但值得注意的是，不同估价目的的估价或评估的价值类型不同，应遵循的估价原则可能有所不同。
房地产估价原则
（三 ）某种使用状况下的最高最佳选择
最高最佳使用原则要求评估价格应在合法使用方式 下，各种可能的使用方式中，能够获得最大收益的 使用方式的估价结果。但当估价对象已做了某种使 用，则在估价时应根据最高最佳原则对估价前提做 下列之一的判断和选择，并应在估价报告中说明：
合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分 等方面。
二、合法原则的内容
1．在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属 档案的记载或者其他合法证件为依据。
2. 在合法使用方面，应以使用管制(如城市规划、 土地用途管制等)为依据。
3. 在合法处分方面，应以法律、行政法规或合同 等允许的处分方式为依据。
4. 在其他方面，评估出的价格必须符合国家的价 格政策。
同一供求范围：是指与估价对象具有替代关系，价格会相
互影响的其他房地产的区域范围。
二、替代原则的内容
1.原理
在同一市场上(同一供求范围内)，相同的商品， 具有相同的价值。就理论上来说，任何经济主体在 市场上的行为，是要以最小的代价(花费或成本)取 得最大的效益(效用或利润)。
如果有两个以上相同的商品同时存在时，则明智 的买者会选择价格最低的；如果有两个以上价格相 同的商品同时存在时，则明智的买者会选择效用最 大的。
1、房地产估价的技术性原则主要有哪几项?掌握这些原 则有何实际意义?
2、遵循合法原则包括哪几个方面? 3、什么是最高最佳使用?如何衡量及如何寻找最高最佳
使用? 4、什么是均衡原理? 5、在实际估价中如何根据最高最佳使用原则确定估价
前提? 6、什么是估价时点原则? 7、估价时点与估价作业期有何区别?在估价报告中写明
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合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。
合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。
遵循合法原则，具体来说应当做到下列几点：
(1)在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属档案的记载或者其他合法证件为依据。
现行的房地产权属证书有房屋权属证书、土地权属证书或者统一的房地产权证书。
房屋权属证书有《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》三种。
土地权属证书有《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》和《土地他项权利证明书》四种。
当县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可能制作、颁发统一的房地产权证书。
统一的房地产权证书有《房地产权证》、《房地产共有权证》和《房地产他项权证》三种。
(2)在合法使用方面，应以使用管制(如城市规划、土地用途管制等)为依据。
例如，如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。
(3)在合法处分方面，应以法律、行政法规或合同(如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依据。
处分方式包括买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等。
(4)在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。
最高最佳使用原则
最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。
最高最佳使用必须同时符合4个标准：①法律上许可；②技术上可能；③经济上可行；④价值最大化。
最高最佳使用具体包括3个方面：①最佳用途；②最佳规模；③最佳集约度。
寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式：然后从下列4个方面依序筛选：
(1)法律上的许可性。
对于每一种潜在的使用方式，首先检查其是否为法律所允许。
如果是法律不允许的，应被淘汰。
(2)技术上的可能性。
对于法律所允许的每一种使用方式，要检查它在技术上是否能够实现，包括建筑材料性能、施工技术手段等能否满足要求。
如果是技术上达不到的，应被淘汰。
(3)经济上的可行性。
对于法律上允许、技术上可能的每一种使用方式，还要进行经济可行性检验。
经济可行性检验的一般做法是：针对每一种使用方式．，首先预测其未来的收入和支出流量，然后将未来的收入和支出流量用现值表示，再将这两者进行比较。
只有收入现值大于支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应
(4)价值是否最大。
在所有具有经济可行性的使用方式中，能使估价对象的价值达到最大的使用方式，才是最高最佳的使用方式。
收益递增递减原理可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。
均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳使用。
它也可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。
以建筑物与土地的组合来讲，建筑物与土地比较，如果规模过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的组合不是均衡状态，该房地产的效用便不能得到有效发挥，从而会降低该房地产的价值。
例如，某宗土地上有建筑物，但该建筑物不是在最高最佳使用状态，如已过时；破旧、现状容积率低，则会对该宗土地的有效利用构成妨碍，在对该宗土地进行估价时就需要做减价调整。
这种情况在现实中经常遇到，如在旧城区有一块空地，另有一块有建筑物的土地，这两块土地的位置相当，而有建筑物的土地上的建筑物已破旧(无利用价值)，此时对于买者来说，空地的价值要高于有建筑物的土地价值。
因为买者购得该有建筑物的土地后，还需花代价拆除建筑物，从而该建筑物的存在，不仅增加不了土地的价值，还降低了土地的价值。
适合原理是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用。
它可以帮助我们确定最佳用途。
适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当房地产与外部环境最协调，同时内部构成要素的组合最适当时，便为最高最佳使用。
当估价对象已做了某种使用，则在估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提做下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：
(1)保持现状前提。
认为保持现状、继续使用最为有利时，应以保持现状、继续使用为前提进行估价。
现有建筑物应予保留的条件是：现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。
(2)装修改造前提。
认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提进行估价。
对现有建筑物应进行装修改造的条件是：预计装修改造后房地产价值的增加额大于装修改造费用。
(3)转换用途前提。
认为转换用途再予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提进行估价。
转换用途的条件是：预计转换用途所带来的房地产价值的增加额大于转换用途所需的费用。
(4)重新利用前提。
认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除现有建筑物后再予以利用为前提进行估价。
(5)上述情形的某种组合。
最常见的是第三种转换用途与第二种装修改造的组合。
估价时点原则
估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。
在实际估价中，通常将“估价作业期”(估价的起止年月日，即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日)或估价人员实地查勘估价对象期间的某个日期
定为估价时点，但估价时点并非总是在此期间，也可因特殊需要将过去或未来的某个日期定为估价时点。
因此，在估价中要特别注意估价目的、估价时点、估价对象状况和房地产市场状况四者的内在联系。
不同估价目的的房地产估价，其估价时点与估价所依据的估价对象状况和房地产市场状况的见下表
替代原则
替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
类似房地产是指其实物、权益、区位状况均与估价对象的实物、权益、区位状况相同或相当的房地产。
具体一点说，类似房地产是在用途、规模、档次、建筑结构、权利性质等方面与估价对象相同或相当，并与估价对象处在同一供求范围内的房地产。
同一供求范围是指与估价对象具有替代关系，价格会相互影响的其他房地产的区域范围。
替代原则对于具体的房地产估价，指明了下列两点：
(1)如果附近有若干相近效用的房地产，且知其价格，则可以依据替代原则，由这些相近效用的房地产的价格推算出估价对象的价格。
在通常情况下，由于估价人员很难找到各种条件完全相同、可供直接比较的房地产的价格作依据，因此，实际上是寻找一些与估价对象具有一定替代性的房地产作为参照物来进行估价，然后根据其间的差别对价格做适当的调整修正。
(2)不能孤立地思考估价对象的价格，既不能“情人眼里出西施”，也不能“下里巴
人”，而要考虑相近效用的房地产的价格牵掣。
特别是作为同一个估价机构，在同一个城市、同一时期，按同一估价目的，对不同位置、档次的房地产的估价结果应有一个合理的价格差，尤其是好的房地产的价格不能低于差的房地产的价格。
在现实中有时会出现这种情况：单就一宗房地产的估价结果来看似乎有道理，但当把它与其他房地产的价格或估价结果放到一起比较时却显得不合理，没有一个合理的价格差，甚至高低颠倒。