2009-2012年最新房地产信息

2009年-2012年房地产市场背景分析1）2009年海口市房地产市场状况2009年，海口市房地产市场运行变化较大，房屋销售价格是先抑后扬，呈现U型走势。

调查显示，2009年海口市房屋销售价格累计指数累计上涨2.3%，其中，新建房屋销售价格上涨2.9%，新建住宅同比上涨3.2%；二手房销售价格上涨1.1%。

全年，海口房屋销售价格同比指数分别为：103.1、100.7、100.0、99.0、99.6、99.6、101.0、101.1、102.8、103.9、106.7、109.9，呈现出U型走势。

从月环比来看，月环比涨幅在-0.5到2.9之间窄幅波动，呈现出较平稳的直线走势。

2009年海口市房屋销售价格指数同比上涨2.3%，但比2008年的涨幅相比，低了8.1个百分点。

1-3月，海口市房屋销售价格同比小幅上涨，涨势逐步回落；从4月份开始同比首次出现了下跌现象，这也是近些年来房屋销售价格同比指数首次出现的负值，下跌一直持续到6月份，但降幅已逐步收窄，上半年同比涨幅单边下滑的主要原因是金融危机对海口市房地产业的滞后影响。

到7月份则扭转下降趋势，价格开始回升上涨，并且涨幅在不断扩大，7月同比上涨1.0%，8月上涨1.1%，9月上涨2.8%，10月上涨3.9%，11月上涨6.7%，12月上涨9.9%，是全年最高涨幅。

2）2010年海口市房地产市场状况2000～2010年海口历年房地产开发投资走势及海口商品房市场历年趋势如下图所示：2010年全年具体情况：2010年初海南省《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》颁布之后，海口市房地产价格及海南省其他全体市县的房地产价格一起发生了较大幅度的上涨。

2010年4月后，中央以《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发…2010‟10号）为先导的抑制房价上涨政策相继出台，对全国房地产上涨市场带来了一定的打击，部分城市房价已经下滑，海南高速发展的旅游房地产市场已受到抑制房价政策的影响，随着政策影响的逐步深入，海南房地产市场价格已出现回落现象，其中海口市第二季度房价已是每月小幅回落,但是土地市场仍保持价格稳定局面。

2010年第三季度海口市房地产行情基本处于淡季，与年初相比，房价已有一定幅度的回落；进入第四季度之后，二手房价保持稳定并稍有回暖现象，但新建商品房销售情况并不理想，售价依旧保持回落后的价格。

第二、三季度的土地市场尽管交易量已降低，但根据海口市城市地价动态监测体系公布的有关数据显示，地价指数保持上涨趋势。

2010年全年海口市房地产施工面积874.24万平方米，自2001年以来新高，比2009年全年施工面积高出30%。

新开工面积也为近10年来最高，为240.68万平方米。

竣工面积在1-11月时仅为44.15万平方米，而进入12月后，猛增至111.4万平方米，海南2010年出台新规，为打击开发企业捂盘惜盘情况出现，竣工项目必须全额投入销售中，因此各大开发企业纷纷拖延竣工时间，为预计市场成交量的上升做准备。

海口2010年商品房成交量为209.76万平方米，同比增加10%，供求比为1:1.88。

市场供不应求局面仍然存在。

2010年海口商品房（新房）成交均价8014.97元/平方米，同比上涨56%，增长速度较去年明显加快，成交均价呈现逐年上涨的趋势。

中国房地产市场价格普遍过高、已具有相当成分的泡沫之状况将是房地产市场的较大隐患，海口市房地产市场行情与全国房地产行情一样存在较大不稳定因素。

受近期宏观政策调控，2010年海口市房产市场价格已出现一定程度的回落，但是调控效果并不显著。

而整体价位偏低的海口市房地产借助国际旅游岛建设之东风，其2010年下半年房产市场价格已基本平稳，而土地市场价格则是稳中略升。

3）2011年海口市房地产市场状况全年完成房地产开发投资145.14亿元，占全社会固定资产投资的35.9%，比上年增长39.8%。

商品房新开工面积433.77万平方米，增长80.2%；商品房施工面积1189.52万平方米，增长36.1%；商品房销售面积225.55万平方米，增长7.5%。

2011年1月份出台的“新国八条”、上海重庆开征房产税、2、3月份之后各大城市（包括海口市和三亚市）已连续就“新国八条”推出了具体实施细则（包括限购令）等政策正在抑制房地产市场上涨，2010年10月至2011年4月近半年内银行连续上调存贷款利率在抑制通货膨胀的同时也从金融领域限制了房地产市场的开发与销售，而2011年全年保障性住房的大规模立项和开发从供应方面更是对商品房价格上涨起了重要抑制作用。

本轮国家调控房地产市场决心之强和措施之重，已对市场产生了一定影响，2011年全年海口房产成交量已非常低迷，房价多月出现小幅回落，2011年底房价较2010年最高峰时期房价跌幅已达百分之十几。

土地市场上已不存在象一年前那样抢地及四处找地的现象，而是出现了囤地观望及放慢施工进度的诸多做法，土地市场需求和价格行情也跟随房产市场逐渐回落。

尤其2011年11月温家宝总理明确提出“下调房价是国家坚定政策决不动摇”和2011年12月9日中央政治局召开会议再次强调“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展”之后，政府抑制房价的决心进一步明朗化，市场上对房价、地价的看跌预期更加强烈。

4）2012年房地产发展形势、预测2011年底和2012年初，曾出现个别省市尝试出台一些缓和房价的措施，但受中央政府调控干预，很快就取消了相关措施，海南省政府始终落实国家抑制房价的调控政策。

2012年3月国家召开人大、政协两会，期间温家宝总理明确提出了“房价远没回到合理价位，调控不能放松”的政府决心，住建部部长姜伟新也提及“七八个大城市房价一定要降”，由此可见，依调控政策，2012年房地产市场行情预计应继续回落。

2012年初，海口市商品房市场行情受国家政策影响，保持2011年小幅回落的趋势，继续回落，预计2012年全年海口市房价将继续回落或保持适当稳定（主要指价位较低的二手房，跌幅空间较小），将出现更多房产开发商及房产投机者难以还贷之风险。

2012年上半年，海南全省共签约商品房24881套，较去年同期减少了605套，同比下降2%。

全省共11个市县有成交数据。

从图表统计来看，海口和三亚是上半年海南楼市签约量的主力贡献城市（见下图），其中海口更是以40%的份额位居榜首。

二线城市方面，琼海以15%的份额成为二线市县的领头羊，而其余市县的表现相对低迷。

海口、三亚表现强势今年上半年，海口和三亚分别签约商品房9922套和5959套，占全省总签约量的64%，是海南楼市行情的主要贡献力量，也正常反映了这两个海南较发达城市的市场地位，尽管海口和三亚有着限购令的束缚，但是更多的置业资金选择了这两个城市，还是因为更为完善的基础配套设施所影响，这也体现了当前楼市资金更趋向理性。

二线城市稳定地低迷今年上半年，海南9个有成交数据的二线城市，整体表现都比较低迷，而且低迷的表现一直都持续的稳定。

除了琼海、文昌和澄迈之外，其余6个二线市县上半年的签约量均未突破千套。

楼市均价高位徘徊据海南在线房产频道统计，今年上半年，海南楼市的均价整体依然偏高。

上半年的均价为11496元/平方，而逐月的均价表现则呈现高位徘徊的局面。

2012年8月20日海南新建商品住宅成交189套，成交量呈现大幅度上升。

环比前一天上涨250%；海南新建商品住宅成交均价环比前一天下跌21%；新建商品住宅成交面积环比前一天上涨200%。

在周末过后，海南省新建商品住宅成交迎来回暖势头，但成交价格下跌，出现了量升价跌的成交局面。

2011年底和2012年初，曾出现个别省市尝试出台一些缓和房价的措施，但受中央政府调控干预，很快就取消了相关措施，海南省政府始终落实国家抑制房价的调控政策。

2012年3月国家召开人大、政协两会，期间温家宝总理明确提出了“房价远没回到合理价位，调控不能放松”的政府决心，住建部部长姜伟新也提及“七八个大城市房价一定要降”，由此可见，依调控政策，2012年房地产市场行情预计应继续回落。

2012年初，海口市商品房市场行情受国家政策影响，保持2011年小幅回落的趋势，继续回落，预计2012年全年海口市房价将继续回落或保持适当稳定（主要指价位较低的二手房，跌幅空间较小），将出现更多房产开发商及房产投机者难以还贷之风险。

在国家调控政策、央行降息等政策的影响下，今年上半年海南土地市场一直不温不火，但从交易面积到交易金额都还是有一定程度上的上涨，且某段时间上涨幅度超过200%。

随着调控不动摇、6月8日央行降息政策出台以来，刚性需求快速入市，使得楼市状况有所好转，相继出现“红五月”“红六月”等。

楼市回暖是开发商的信心大增，6月出现疯狂拿地的现象。

据相关调查数据显示，2012上半年海南土地成交量达207宗，成交面积为9595400平方米，成交总额达1240041.02万元，成交均价为1292.33元/平米。

就上半年土地成交的总体情况而言，土地成交宗数同比上涨117.89%，成交面积同比上涨76.95%，成交金额同比上涨166.19%。

从海南各市县土地供销整体情况来看，进入6月份以来海南土地供销情况开始好转，土地供应和成交数量都开始逐渐上扬。

据相关部门调查数据显示，6月较5月海南土地市场成交面积增长了近200%，住宅面积达到138.5116公顷，占其总面积的41.10%。

随着，土地成交的逐渐增多，也给海南房地产带来更大的希望。

业内人士分析认为,央行降息促进刚需进入市场带动海南整个楼市的回暖，随着6月海南商品房成交量“节节攀升”，总体成交数据的上扬也给了海南政府推地的信心。

具体到各市县来说，6月份海南住宅土地挂牌主要集中在澄迈、万宁、文昌、五指山、临高等地。

而成交也主要集中在澄迈、文昌、五指山、临高等二三线城市，据相关部门调查数据显示，在6月份成交的56宗地块中，澄迈、临高成交土地均占10宗，总成交面积为74.7273、22.181公顷，跃居全省第一；文昌、三亚则成交土地均为8宗，总成交面积13.94948公顷、37.1814328公顷，位居全省第二。

6月份海南房地产市场成交量继五月成交量上扬趋势以后，增强了各地政府推地的信心，文昌、澄迈、万宁等城市将成为接下来海南房地产市场新的主角。

2012年上半年，海南全省共签约商品房24881套，较去年同期减少了605套，同比下降2%。

全省共11个市县有成交数据。

从图表统计来看，海口和三亚是上半年海南楼市签约量的主力贡献城市，其中海口更是以40%的份额位居榜首。

二线城市方面，琼海以15%的份额成为二线市县的领头羊，而其余市县的表现相对低迷。

今年上半年，海口和三亚分别签约商品房9922套和5959套，占全省总签约量的64%，是海南楼市行情的主要贡献力量，也正常反映了这两个海南较发达城市的市场地位，尽管海口和三亚有着限购令的束缚，但是更多的置业资金选择了这两个城市，还是因为更为完善的基础配套设施所影响，这也体现了当前楼市资金更趋向理性。