零售学-第三章 零售选址

该法则的目的在于确定两个城市或社区之间
的无差异点，进而分别确定商圈。所谓无差
异点，是指两个城市（或地区）之间的地理
分界点，这里的顾客去哪儿购物都无所谓。
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这一地点到两商店的距离即是两商店吸引顾客的地 理区域。
式的里中程，衡Ｄ量ab:）a；城镇商圈的限度（以沿公路到b城镇
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1、商圈构成
。商店 主要商圈 次要商圈
边际商圈
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2、商圈的类型 微观商圈，指不同的业态店或业种店的商圈范
围；
中观商圈，又叫区域商圈，指区域内的不同的 商业业态聚集形成的商圈范围；
宏观商圈是指一个城市的商圈范围及其大小， 它是由区域商圈所形成的 。
Ｐa : a城镇人口； Ｐb : b城镇人口； ｄ : 城镇a和b的里程距离
假设：a城镇人口9万人，b城镇人口1万人，a距b20 公里。
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Dab=15 （公里）
Dba=5（公里）
根据雷利法则，许多顾客都被吸引到大城市或
大社区，因为那里商店多，商品种类多，即便
3、顾客来源 居住人口 工作人口 流动人口
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课堂讨论
影响商店商圈大小的主要因素 （以某小区某商店为例）(以小 组为单位发言)
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（三）影响商圈形成的因素 商店规模 经营商品的种类 商店经营水平及信誉 促销策略 家庭与人口因素 竞争对手的位置 交通状况
第二节 零售选址理论
店址选择是指零售企业对经营场所地 点的决策，它包含选择商店设立的地区
和选择商店设立的地点两个方面。 商店设立地区的决策，主要是决定
把商店设立在市一级商业中心，区一级 商业中心，街道一级商业中心，还是孤 立设立。
商店设立地点的决策，主要是决定 具体的设立地点，即设立在哪一个位置。
λ： 通过实际调研或运用计算机程序计算 的消费者对时间距离或空间距离敏感性的参 数；
吸力S；j /Tλij ：j商店或j商业区对i地区消费者的

∑： 同一区域内所有商业区或商店的
吸引力。
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例：假设一家百货商店在考虑三个选址位置。 在这三个区域，男士香水的总营业面积分别 为200平方英尺、300平方英尺和500平方英尺。 潜在顾客群的住所距离这三个区域分别为7分 钟、10分钟和15分钟。通过调研，顾客对旅 行时间的重视程度为2。
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第三节 零售商圈分析
一、商圈构成及影响因素 （一）商圈的概念
商圈是指商店吸引其顾客的地理区域，也就 是来店购买商品的顾客所居住的地理范围。
一个具体的商圈的构造应由“点、线、 面、流”四个方面构成： “点”，是指商圈的辐射源，是市场区 域的中心点。 “线”，是指市场区域内的各种买卖依存 关系。
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（三）集聚理论
解释同类零售企业集群现象。
早期的解释源自Hotelling的《最小差异原则》 （1929）一书，他认为零售企业在竞争对手 附近开店或转移到此类地段可以扩大商圈， 从而实现最大利润。
最新的解释认为零售企业在同一地段开店有 积极的溢出效应（效用），有利于吸引更大 的客流。
第三章 零售选址
零售业中三个最重要的因素是：选址， 选址，选址。

Sears的创立者CharlesClore
一步差三市

中国商谚
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一个商店至少有85%的业绩不是由内部 管理所能控制的，而是由当地和外部因 素决定。
——Collins
你可以是世界上最好的零售商，但是如 果你在错误的地方建店，你的生意就不 会再好了。如果你在一个错误的地方经 营，从一开始，手脚就被束缚住了。
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把超市开进中南海？
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一、零售选址的原则
沃尔玛的选址原则 1、选经济发达的城镇 2、通盘考虑连锁发展计划，防选址太分散 3、独立设置门店 4、选择城乡结合部
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二、零售选址模式理论
（一）中心地带理论
1、基本观点
是解释导致市区购物设施分级供应的经济因 素的模型。
——戴维斯
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案例：肯德基的选址秘密
零售商必须认真地选择商店位置，其原因 有两个：
1、顾客选择商店进行购物时，商店的位置 是所考虑的最重要的因素。
2、零售商可以利用商店的位置来开发可持 续的竞争优势。
思考:同一家零售企业不同业态的门店、不 同层次的门店其选址是否相同？
（二）报价——租金（或土地利用）理论 解释非规划的购物区的内部空间安排。
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理论假定：到达的方便程度是解释城市土地 利用模式的最重要因素。在城市环境中，市 中心是交通网络的交汇点，是易于到达的地 方，具有招揽客户和招聘劳动力的最大潜力。 对中心位置的竞争最激烈，土地归报价最高 的竞争者。因此，中心的租金最高，距离中 心越远租金就越低。对零售企业而言，能否 招揽到客户是头等重要的事情，他们愿意支 付市中心店址要求的高租金。但是，只有部 分零售企业有能力支付这些最佳位置的费用。
只能在人口密度高的“中心”地带出售，低
位商品则可以在本地供应，从而使购物中心
分成不同的等级，如区域性购物中心、本地
2购019/8物/2 中心和社区购物中心等。
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2、贡献与不足
贡献：提醒人们注意距离衰减效应的重要影 响，强调选址（不论是否中心地带）的适当 性取决于所售商品这一事实。
不足：可以部分地解释20世纪60年代以前的 选址模式，但已不能再用来解释目前的模式 或规划未来的模式。
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二、商圈划定方法
（一）零售引力法则——雷利法则（Reilly’s Law of retail gravitation）
1929年美国学者威廉•雷利提出:确定商圈要考
虑人口和距离两个变量，商店的吸引力由最 近商圈的人口和里程距离共同发挥作用。
1949年Converse 采用“断点” （无差异点） 重新阐释了雷利法则。
Pij=—j∑=—1n——（——T—Si—jj—）——λ =
—————————— 所有商店的价值(吸引力)
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式 购物中的，概P率ij：；i地区的消费者在j商业区或商店
区内S某j：类商j商品店总营的业规面模积（；营业面积）或j商业
空间T距ij：离；i地区的消费者到j商店的时间距离或
目前，我国商业布局在一些大城市已开始 向城郊结合部转移
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中心商业区（central business district，CBD） 是一座城市商业网点最密集的购物区，吸引着 来自整个市区的消费者，包括所有阶层的人。 百货店、专卖店首选地址。
次级商业区（secondary business district， SBD）是分散在一座城市的多个繁华程度较 低的购物区域，通常位于两条主要街道的交 叉路口。 至少一家大店，聚集许多小店
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营销视野 购物中心有多重要？
全美约有9.1万家购物中心，年收入超过 23 500亿美元，几乎占美国零售商店销售 总额（包括汽车和汽油销售）的50%。 在购物中心就业的人将近1 250万。18岁 以上的人中有85%每年至少光顾一次购 物中心。
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世界上最大的购物中心新华南Mall-生活城(原名华南Mall) 坐落在中国东莞，面积超过7,000,000平方英尺，可容下 2,350家商店以及类似过山车，鬼城和威尼斯圣马可广场 的钟楼仿制品等游乐观光设施。
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二、无规划商业区(unplanned business district)
指有两家以上的商店坐落在一起，或相距 极近，但不是事先规划的结果。
无规划商业区有四种类型：中心商业区、 次级商业区、邻里商业区以及商业街。
据预测，按照大城市发展趋势，尤其在人 口众多的国家，到２０１０年前后，城市 人口的４０％会分布于市区边缘，３０％ 在市区，３０％分布在郊县。
品有利可图所要求的最低人口。为了长期生
存，商品的辐射范围要超过产品的门槛。低
位（经常购买、低价格和便利的）产品取得
成功所要求的门槛较低，辐射范围较小，而
对比商品等高位（不经常购买、价格高的）
产品要有较大的辐射范围和较高的门槛才能
取得成功。为了比较和购买这些产品，购物
者愿意行走较远的路程。这意味着高位商品
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选址规划四步法
商圈分析
选择最合适 的店址类型
挑选大概 的地段
选择特定 的地点
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第一节 零售选址类型
一、独立店区(isolated store) 独立店区指仅有一家商店，不毗邻其他
商店。 通常最适合在独立店区开办商店的是大
型零售商店 也有一些小店铺只强调在孤立位置经营
计算该百货商店顾客前往的可能性：
注意:
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（三）商圈饱和度
商圈饱和度：衡量具体地区需求与零售建筑面积供 应量的对比关系，是产品需求除以该类产品零售建 筑面积总和所得的值，用IRS表示。用以帮助新设商 店经营者了解某个地区内同行业是过多还是不足。 一般来说，较低的IRS值表示该地区此类商店的数目 过 ?，较高的IRS值则说明数目偏 ? 。
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