商品房预售资金监督管理办法

商品房预售资金监督管理办法

第一章总则

第一条为了加强商品房预售资金监督管理，保障商品房交易双方的合法权益，维护房地产市场秩序，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）等法律法规和政策规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于大连市中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区新建商品房项目预售资金的收存、支取、使用及监督管理。其他区市县、先导区可参照本办法执行。

实施预售资金监管的商品房项目，其投入开发建设资金应达到项目工程建设总投资的25%以上，且已完成工程主体结构地上1层以上（含1层）。

对7层以下（含7层）、完成主体结构封顶和8层以上（含8层）、完成主体结构2/3以上（不少于7层）的商品房项目，其进度管理仍按照《大连市人民政府关于进一步规范商品房预售管理的通知》（大政发〔2010〕63号）有关规定执行。

第三条本办法所称商品房预售资金，是指购房人按照商品房预售合同约定支付的定金、一次性付款、首付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款以及其他形式的购房款。

第四条商品房预售资金监管应当遵循政府指导、银行监管、多方监督、专款专用的原则。

第五条大连市国土资源和房屋局（以下简称市国土房屋局）负责指导商品房预售资金监管工作。

中国人民银行大连市中心支行（以下简称人民银行大连中支）负责管理商业银行办理商品房预售资金监管专用账户开立、变更和撤销业务。

中国银行业监督管理委员会大连监管局（以下简称大连银监局）负责指导商业银行开展商品房预售资金监管工作，对资金监管业务的合规性进行监督检查。

从事监管业务的商业银行（以下简称监管银行）负责对专用账户资金收存、支取等按本办法规定进行监管。

第二章基本程序

第六条房地产开发企业应当选择本市范围内的商业银行作为商品房预售资金的监管银行，签订《大连市商品房预售资金监管协议书》，开立专用账户，并到市国土房屋局备案。《大连市商品房预售资金监管协议书》由市国土房屋局、人民银行大连中支和大连银监局共同制定。

房地产开发企业取得商品房预售许可后，应在售楼场所的显著位置公示《大连市商品房预售资金监管协议书》。

第七条商品房预售资金应全部存入专用账户，由监管银行对重点监管额度实行重点监管，用于保障完成本工程建设所必需的建筑材料、设备购置款，支付工程建设的施工进度款及本工程其他相关费用。

第八条按照项目主体结构地上1层以上（含1层）完工、主体结构完工、配套安装工程完成、竣工验收通过、初始登记完成5个环节设置商品房预

售资金支取节点。主体结构在地上10层以上（含10层）的，可在建设层数达到2/3时增设一个资金支取节点。

前款所称配套安装工程完成，包括商品房项目的外立面完工、门窗安装完毕、水电气暖管线安装工程完毕。

第九条房地产开发企业办理监管专用账户对应的建筑工程进行房地产初始登记后，可以向监管银行申请撤销对专用账户资金的监管。经核对无误的，监管银行应当撤销对专用账户资金的监管。

第三章账户开立

第十条开立监管专用账户，应当遵循“一个《商品房预售许可证》对应一个账户”的原则。

已取得开发贷款的商品房项目，应优先选择贷款银行作为监管银行。同一地块分期预售的商品房项目，原则上应在同一家银行开立监管专用账户。

第十一条申请开立监管专用账户的房地产开发企业，应当向监管银行提供以下基础材料：

（一）工程总包合同；

（二）工程预算清册；

（三）监管银行要求的其他资料。

第十二条监管专用账户开立后不得擅自变更。因特殊原因需变更监管专用账户的，应当由房地产开发企业和监管银行向市国土房屋局提出申请。变更期间，暂停该项目网上签约。项目暂停网上签约后，房地产开发企业应重新选定监管银行，开立新的监管专用账户，签订预售资金监管协议，与原监管银行解除监管协议，并将原监管专用账户内资金全部转入新开立的监管专用账户，撤销原监管专用账户。上述事项办理完毕后，房地产开发企业应到市国土房屋局办理变更备案手续，变更备案后恢复该项目网上签约。

第四章预售资金收存和支取

第十三条房地产开发企业收取的商品房预售资金应当全部存入监管专用账户。收取的定金应在完成商品房签约后5个工作日内存入监管专用账户。

购房人按揭贷款购房的，贷款银行或住房公积金管理机构应将贷款直接发放至监管专用账户。贷款银行不得截留按揭贷款用于本行存款。

第十四条按照保障项目后续工程建设资金的原则，重点监管资金额度按照工程预算清册总额的110%计算。

第十五条监管项目符合下列条件的，房地产开发企业可以根据建设进度节点申请支取使用重点监管额度内商品房预售资金，专用账户内资金超出剩余工程建设节点用款额度后，房地产开发企业可以向监管银行申请支取超出部分的资金优先用于工程建设：

（一）主体结构地上1层以上（含1层）完工的，重点监管资金额度75%以外的资金可以支取使用；

（二）主体结构地上10层以上（含10层）、建设层数达到2/3时增设资金使用节点的，重点监管资金额度40%以外的资金可以支取使用；

（三）主体结构完工的，重点监管资金额度25%以外的资金可以支取使用；

（四）配套安装工程完成的，重点监管资金额度5%以外的资金可以支取

使用；

（五）通过竣工验收的，重点监管资金额度2%以外的资金可以支取使用；

（六）完成房地产初始登记后，可以提取剩余资金。

第十六条房地产开发企业向监管银行申请提取重点监管资金，应当按照监管节点分别提供以下材料：

（一）主体结构地上1层以上（含1层）完工的，提交《商品房预售许可证》；

（二）主体结构地上10层以上（含10层）、建设层数达到2/3时增设资金使用节点的，提交建设、施工、监理单位三方出具的证明材料；

（三）主体结构完工的，提交《主体结构分步验收报告》；

（四）配套安装工程完工的，提交建设、施工、监理单位三方出具的证明材料；

（五）通过竣工验收的，提交《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；

（六）完成房地产初始登记的，提交初始登记证明。

第十七条监管银行收到房地产开发企业的申请材料后，应当认真进行审核。符合条件的，应当自受理之日起3个工作日内进行拨付；不符合拨付条件的，应当向房地产开发企业出具《商品房预售资金不予拨付通知书》并载明原因。

第十八条房地产开发企业可凭非监管银行出具的担保时间截至房地产初始登记时的现金保函，抵顶同等额度的商品房预售监管资金。

第十九条房地产开发企业与购房人解除购房合同时，监管专用账户内预售资金未达到节点监管额度的，房地产开发企业可持不动产登记部门出具的商品房合同注销回执，向监管银行申请退回已入账相应购房款，监管银行应在2个工作日内拨付；监管专用账户内预售资金超过节点监管额度的，房地产开发企业可自行结算退款。

第五章监督管理

第二十条监管银行应指定专人负责预售资金监管工作，定期到不动产登记部门查询监管企业的商品房合同网签情况。房地产开发企业有下列情形之一的，监管银行应及时将相关情况书面报送市国土房屋局，由市国土房屋局责令其限期改正，未按期改正的暂停项目网上签约，同一项目分期开发的停止办理项目后期商品房预售许可；人民银行大连中支可以对房地产开发企业违规行为予以处理并向社会公示，按照《征信业管理条例》的有关规定纳入金融信用信息基础数据库：

（一）未按本办法规定开立监管专用账户的；

（二）未按本办法规定在监管专用账户收存、支取商品房预售资金的；

（三）以收取其他款项为由逃避商品房预售资金监管的；

（四）提供虚假证明材料申请使用重点监管资金的；

（五）其他违反商品房预售资金监管规定的行为。

第二十一条有关部门依法对商品房预售资金监管专用账户进行冻结和扣划的，监管银行有义务按照监管协议约定，向有关部门提供商品房预售资金监管有关文件规定及监管协议等文件，以说明新建商品房预售资金及监管专用账户的性质。