2012-013、浏阳市东沙3—01号地块用地土地使用权挂牌出让价格评估报告-新太阳

土地估价报告项目名称：浏阳市东沙1-03号地块用地土地使用权挂牌出让价格评估受托估价单位：123456土地估价报告编号：长浏阳源土估字（2012）第013号提交估价报告日期：二○一二年一月十五日土地估价报告第一部分摘要一、估价项目名称：浏阳市东沙3-01号地块用地土地使用权挂牌出让价格评估二、委托估价方：浏阳市土地储备中心联系人：戴仲和联系电话：三、受托估价方：123456机构地址：浏阳市白沙路（市国土资源局院内）资质级别：B级资格证书号：C201143011有效期限：至2012年8月底止法人代表：柳力武联系人：谢敬锋联系电话：四、估价目的：为浏阳市土地储备中心拟将位于浏阳市东沙村的一宗规划用途为商服、住宅用地的土地使用权进行挂牌出让，提供其价格参考依据。

五、估价依据1、《中华人民共和国土地管理法》和《土地管理法实施条例》2、城镇土地估价规程；3、《'2008浏阳市城市基准地价更新技术报告》；4、《浏阳市土地利用总体规划》；5、土地权属来源；6、由委托方提供的其他资料；7、评估人员现场踏勘与调查所获取的资料。

六、估价基准日：2012年1月15日七、估价日期：2012年1月14日至2012年1月15日八、地价定义根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，此次评估的价格是指估价对象在评估基准日为2012年1月15日，规划利用条件下，设定开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、通水、排水）及红线内场地未平整，土地规划用途为商服、住宅用途，评估设定用途为商服、住宅用途，土地使用年限设定为40、70年的土地使用权价格现值。

九、估价结果：浏阳市土地储备中心委托评估的土地，土地面积为13713.51平方米，在2012年1月15日，“地价定义”所界定的条件下的土地使用权价格为人民币壹仟肆佰叁拾万零叁仟壹佰玖拾壹元整[￥14303191.0元]，土地平均单价为1043.0元/平方米。

价格详见土地估价结果一览表（表1）。

十、土地估价师签字：土地估价师：土地估价师证书号：签名：土地估价师：土地估价师证书号：签名：十一、土地估价机构盖章：估价机构负责人签字：二○一二年一月十五日表1 土地估价结果一览表估价单位：长沙浏阳源土地评估咨询有限公司估价报告编号：长浏阳源土估字（2012）第013号估价基准日：2012年1月15日一、上述土地估价结果的限定条件1、土地权利限制：无2、基础设施条件地面平整状况：红线内场地未平整供电状况：通工业用电、生活用电、供电保证率为99%周围道路状况：临规划道路排水状况：市政排水网供水状况：市政供水网电讯状况：通直拨电话、通讯线路畅通供热状况：无3、规划限制条件：容积率和用途限制4、影响土地价格的其他限制条件：无二、其他需要说明的事项：无估价机构：二○一二年一月十五日4第二部分估价对象界定一、委托估价方：浏阳市土地储备中心联系人：戴仲和联系电话：二、估价对象：浏阳市土地储备中心委托评估的土地位于浏阳市东沙村，宗地土地使用权于2011年3月经湖南省人民政府批准，由浏阳市国土资源管理局依法征用，农用地转用、土地征用审批单为（2011）政国土字第224号，用地面积为88246.0平方米。

现浏阳市土地交易中心根据浏阳市城乡规划局颁发的编号为2012-002号《浏阳市地块规划条件书》，将其中13713.51平方米土地使用权挂牌出让，规划用地性质为商服、住宅用地，土地规划容积率为2.8，土地使用年限设定为40、70年，土地四至详见红线图。

三、估价对象概况：1、土地状况待估宗地的编号、宗地名称、宗地位臵、用途、使用年期、土地面积、四至、他项权利、土地权属来源等土地状况详见表2表2 估价对象土地状况表2、土地权利状况：估价对象的宗地土地所有权属于国家所有，宗地土地使用权于2011年3月经湖南省人民政府批准，由浏阳市国土资源管理局依法征用，农用地转用、土地征用审批单为（2011）政国土字第224号，用地面积为88246.0平方米。

现浏阳市土地交易中心根据浏阳市城乡规划局颁发的编号为2012-002号《浏阳市地块规划条件书》，将其中13713.51平方米土地使用权挂牌出让，规划用地性质为商服、住宅用地，土地规划容积率为2.8，土地使用年限设定为40、70年，土地四至详见红线图。

3、土地利用状况：根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，待估宗地已进行规划利用，规划利用方向主要为商住楼等。

根据浏阳市城乡规划局颁发的编号为2012-002号地块规划条件书，其规划建、构筑物及其用途、建筑层数等情况详见《土地规划利用表》。

表3 估价对象土地规划利用状况表四、地价影响因素分析（一）一般因素一般因素是影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，主要指影响城镇用地的地价总体水平的自然、社会、经济和行政等因素，通过对土地供给和需求两方面的不同作用，影响城市地价的总体水平。

1.城市资源状况浏阳市位于湖南省东部偏北，东邻江西省铜鼓、万载、宜春，南接江西省萍乡及湖南省醴陵，西倚省会长沙，北界湖南省平江。

其处于长沙、株洲、湘潭三市“金三角”地带，距省会长沙60公里，距黄花国际机场40公里，距京珠高速公路50公里，浏阳市地域东西宽105.8公里，南北长80.9公里，总面积5007.75平方公里，耕地面积59.19千公顷。

全市年末户籍总人口139.35万人，年内出生人口18928人，出生率为13.65‰,人口自然增长率5.15‰。

年平均气温为17.9度，比历年同期平均偏高0.6度；年极端最低气温为-5.2度，年极端最高气温为39.0度，年降水量为1489.6毫米，比历年同期平均偏少87.6毫米，年雨日148天。

全年日照时数1877.2小时，比历年平均值偏多316.1小时。

2.房地产制度与房地产市场状况从20世纪90年代开始，浏阳市逐步改变住房实物分配制为住房分配货币制、市场制，推行住房公积金、经济适用房、城市廉租住房等一系列住房保障制度，培育和规范房地产金融市场和交易市场，实行土地有偿有限期使用制度，严格实行土地招、拍、挂供给体制，除国家机关用地和军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地以及法律、行政法规规定的其它用地外，均采取划拨等有偿使用方式。

这些政策和措施极大的解放了房地产业的生产力，使得房地产业逐步成为国民经济的支柱产业，带动了建筑、金融、钢铁、运输等一大批产业的繁荣。

2009年共办理招拍挂出让或转让土地50宗，总面积159公顷，总成交价4.9亿元，增值2863万元。

储备土地302.2公顷，代地173公顷。

在未来一段时期内，浏阳的房地产业仍将具备较大的发展空间，住宅产业的社会需求仍将保持持续的旺盛，尽管不可避免的要受到国家的房地产业宏观调整政策影响，但由于浏阳房地产市场的个性化、地区性特征、稳定的房价等健康的基本面，仍将支持浏阳的房地产市场持续、健康、平稳地发展。

3.产业结构2009年全市实现工业总产值635.2亿元，增长27.8%。

长沙国家生物产业基地总产值和财税收入分别达到130亿元和4亿元，增长30%和20.9%，制造产业基地总产值和财税收入分别达到50.3亿元和3.1亿元，增长44.1%和30%；花炮产业集群销售总额和税收分别达到111亿元和9.1亿元，增长10.2%和5.2%；大瑶再生纸基地、镇头纺织基地、荷花工业小区发展壮大，永安家具制造园、沙市工业小区、北盛回乡创业园等特色工业小区来势喜人。

2009年全市实现农业总产值70.4亿元，增长7.6%。

全面深化农村土地流转和集体林权制度改革，巩固遏制耕地抛荒，大力整治河道采砂，福寿螺防控成效明显。

大力推广优质稻种植，粮食产量稳中有升，温家宝总理亲临永安考察指导超级杂交稻生产。

创新推行油菜浅耕直播技术，成为国家油菜生产重点县（市）和油菜机械化生产示范基地县（市）。

烤烟、花木、蔬菜、油茶、水果等种植业和生猪、黑山羊、蜜蜂等养殖业效益提升。

森林防火工作被中宣部作为全国唯一的县级先进典型进行推介。

2009年全市第三产业实现增加值84.4亿元，增长13%。

以大围山为龙头的旅游开发稳步推进，成为全省县级最大漂流目的地，全年实现旅游接待440.3万人次，旅游收入26.4亿元。

通程商业广场、人人乐商业广场顺利开业，金沙北路农贸市场、城东生鲜市场、永和农贸市场提质改造工程顺利完成，“万村千乡”市场工程有序推进，外贸出口总量稳居全省前列。

成功举办第九届中国浏阳国际花炮节、省禅宗文化活动开幕式、长沙市首届漂流节、长沙市首届杜鹃花节、第二届城市商务节、第五届房交会、浏阳（杭州）旅游招商推介会、浏阳（北京）招商推介会、纪念宋任穷同志诞辰100周年等重大节会活动。

金融、保险、通信、中介、物流等服务业健康发展。

4.城市规划与发展目标按照城市规划目标，2010年我市国民经济和社会发展的预期目标是：地方生产总值增长15%；财政总收入增长13%；地方一般预算收入增长14%；全社会固定资产投资增长25%；社会消费品零售总额增长18%；招商引资到位资金增长15%；城镇登记失业率控制在4.2%以内；人口自然增长率控制在5.1‰以内；城乡居民可支配收入分别增长12%和14%。

围绕“两个富裕”目标，按照“两型社会”要求，坚持转方式、调结构、强基础、促和谐的方针，着力布局高速经济、民生民利，创造新优势、实现新跨越，全力开创浏阳发展的高速时代。

5.城市社会经济发展状况2009年，全年实现地区生产总值359.8亿元，增长15.6%;完成财政总收入28.6亿元，增长13%，其中地方一般预算收入12.4亿元，增长15.5%；。

全社会固定资产投资221亿元，增长29.3%；社会消费品零售总额103.2亿元，增长17.4%；城乡居民人均可支配收入分别达到18870元和9017元，增长11.8%和17%；金融机构存贷款余额达172.5亿元和146.8亿元，增长32.9%和49.9%；三次产业比重调整为12.0:64.5:23.5。

全年引进招商项目160个，其中过亿元项目12个，到位资金72.4亿元（其中外资8706万美元）；全市高新技术企业45家，规模工业企业735家，产值过亿元企业64家。

市域经济基本竞争力跃居全国百强第74位。

（二）区域因素影响估价对象作为商服、住宅用地区域因素主要：1、区域概况待估宗地位于浏阳市城市规划区内，浏阳市城区总面积约18平方公里，现辖4个街道办事处，共28个行政村、16个居委会。

人口密度大，该区域主要以房地产业为主，地产市场发展程度较大。

2、交通条件公路：待估宗地临规划道路，为城市主干道，有1条公交线路通过，交通便利。

铁路：主要依托长沙火车站，长沙火车站可直达北京、上海、广州、昆明等大中城市。