万达广州白云新城项目市场调研报告
广州白云万达广场5号停机坪广场高德置地广场市场调研报告
1700个 车位
2010.12
18个月
4元/小时， 沃尔玛消费 100% 100以上可 以免费1小 时
约7万人
东外广场面积 8000平方米
5号停机坪购 购物 物广场 中心
10万平方米
2000个
项共目3层所有楼层，4年6个月
车位， 没有地 下停车
场
2011.12
6个月
东广场：8万
70%
现暂时免费
约1万人
局，导致天花设计缺少层次感和立体感； 6、出入口单道门设计，且没有安装风幕机，
能量损失较大；
高德置地广场
• 不足： 7、商场内多种经营点位电源未提前做好预
留设计，导致电源线外露； 8、商场中庭电梯设置不合理，导致顾客只
能从3楼坐直梯上4、5层，导致4、5层 客流减少； 9、下沉式广场设置在商场正门口，不方便 顾客的进出。
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1、 总体概述—高德置地广场
➢珠江新城作为新的区域，商业还未够成熟。 ➢春、夏、中、秋、冬各个广场距离分散较远，导致商业不集中，不能有效的 聚集人流。 ➢缺少大型的活动广场。 ➢商场内人流动线不够明朗。 ➢零售业态较少，品牌不够丰富。 ➢大多数为附近写字楼的白领消费，家庭消费较少。
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2、工程规划
5
广州白云万达广场规划
人流动线
2、5号停机坪购物广场
8
5号停机坪购物广场
5号停机坪位于旧广州白云国际机场候机楼，属于旧机场改造项目，与广州白云万达广场 隔路相对，同处于白云新城区域。
机场路
云城西路
飞翔公园站
飞翔公园站
广州体育馆
广州白云国际会议中心
9
人流动线
3、高德置地广场
白云新城市民广场(更新)融资投资立项项目可行性研究报告(非常详细)
白云新城市民广场（更新）立项投资融资项目可行性研究报告(典型案例〃仅供参考)广州中撰企业投资咨询有限公司地址：中国〃广州目录第一章白云新城市民广场（更新）项目概论 (1)一、白云新城市民广场（更新）项目名称及承办单位 (1)二、白云新城市民广场（更新）项目可行性研究报告委托编制单位 .. 1三、可行性研究的目的 (1)四、可行性研究报告编制依据原则和范围 (2)（一）项目可行性报告编制依据 (2)（二）可行性研究报告编制原则 (2)（三）可行性研究报告编制范围 (4)五、研究的主要过程 (5)六、白云新城市民广场（更新）产品方案及建设规模 (6)七、白云新城市民广场（更新）项目总投资估算 (6)八、工艺技术装备方案的选择 (6)九、项目实施进度建议 (6)十、研究结论 (7)十一、白云新城市民广场（更新）项目主要经济技术指标 (9)项目主要经济技术指标一览表 (9)第二章白云新城市民广场（更新）产品说明 (15)第三章白云新城市民广场（更新）项目市场分析预测 (15)第四章项目选址科学性分析 (15)一、厂址的选择原则 (15)二、厂址选择方案 (16)四、选址用地权属性质类别及占地面积 (17)五、项目用地利用指标 (17)项目占地及建筑工程投资一览表 (17)六、项目选址综合评价 (18)第五章项目建设内容与建设规模 (19)一、建设内容 (19)（一）土建工程 (19)（二）设备购臵 (20)二、建设规模 (20)第六章原辅材料供应及基本生产条件 (21)一、原辅材料供应条件 (21)（一）主要原辅材料供应 (21)（二）原辅材料来源 (21)原辅材料及能源供应情况一览表 (21)二、基本生产条件 (23)第七章工程技术方案 (24)一、工艺技术方案的选用原则 (24)二、工艺技术方案 (25)（一）工艺技术来源及特点 (25)（二）技术保障措施 (25)（三）产品生产工艺流程 (25)白云新城市民广场（更新）生产工艺流程示意简图 (25)三、设备的选择 (26)（一）设备配臵原则 (26)（二）设备配臵方案 (27)主要设备投资明细表 (28)第八章环境保护 (28)一、环境保护设计依据 (28)二、污染物的来源 (30)（一）白云新城市民广场（更新）项目建设期污染源 (30)（二）白云新城市民广场（更新）项目运营期污染源 (30)三、污染物的治理 (31)（一）项目施工期环境影响简要分析及治理措施 (31)1、施工期大气环境影响分析和防治对策 (32)2、施工期水环境影响分析和防治对策 (35)3、施工期固体废弃物环境影响分析和防治对策 (36)4、施工期噪声环境影响分析和防治对策 (37)5、施工建议及要求 (39)施工期间主要污染物产生及预计排放情况一览表 (41)（二）项目营运期环境影响分析及治理措施 (42)1、废水的治理 (42)办公及生活废水处理流程图 (42)生活及办公废水治理效果比较一览表 (43)生活及办公废水治理效果一览表 (43)2、固体废弃物的治理措施及排放分析 (43)3、噪声治理措施及排放分析 (45)主要噪声源治理情况一览表 (46)四、环境保护投资分析 (46)（一）环境保护设施投资 (46)（二）环境效益分析 (47)五、厂区绿化工程 (47)六、清洁生产 (48)七、环境保护结论 (48)施工期主要污染物产生、排放及预期效果一览表 (50)第九章项目节能分析 (51)一、项目建设的节能原则 (51)二、设计依据及用能标准 (51)（一）节能政策依据 (51)（二）国家及省、市节能目标 (52)（三）行业标准、规范、技术规定和技术指导 (53)三、项目节能背景分析 (53)四、项目能源消耗种类和数量分析 (55)（一）主要耗能装臵及能耗种类和数量 (55)1、主要耗能装臵 (55)2、主要能耗种类及数量 (55)项目综合用能测算一览表 (56)（二）单位产品能耗指标测算 (56)单位能耗估算一览表 (57)五、项目用能品种选择的可靠性分析 (58)六、工艺设备节能措施 (58)七、电力节能措施 (59)八、节水措施 (60)九、项目运营期节能原则 (60)十、运营期主要节能措施 (61)十一、能源管理 (62)（一）管理组织和制度 (62)（二）能源计量管理 (62)十二、节能建议及效果分析 (63)（一）节能建议 (63)（二）节能效果分析 (63)第十章组织机构工作制度和劳动定员 (64)一、组织机构 (64)二、工作制度 (64)三、劳动定员 (65)四、人员培训 (65)（一）人员技术水平与要求 (66)（二）培训规划建议 (66)第十一章白云新城市民广场（更新）项目投资估算与资金筹措 (67)一、投资估算依据和说明 (67)（一）编制依据 (67)（二）投资费用分析 (69)（三）工程建设投资（固定资产）投资 (69)1、设备投资估算 (69)2、土建投资估算 (69)3、其它费用 (70)4、工程建设投资（固定资产）投资 (70)固定资产投资估算表 (70)5、铺底流动资金估算 (71)铺底流动资金估算一览表 (71)6、白云新城市民广场（更新）项目总投资估算 (71)总投资构成分析一览表 (72)二、资金筹措 (72)投资计划与资金筹措表 (73)三、白云新城市民广场（更新）项目资金使用计划 (73)资金使用计划与运用表 (74)第十二章经济评价 (74)一、经济评价的依据和范围 (74)二、基础数据与参数选取 (75)三、财务效益与费用估算 (76)（一）销售收入估算 (76)产品销售收入及税金估算一览表 (76)（二）综合总成本估算 (76)综合总成本费用估算表 (77)（三）利润总额估算 (78)（四）所得税及税后利润 (78)（五）项目投资收益率测算 (78)项目综合损益表 (79)四、财务分析 (79)财务现金流量表（全部投资） (81)财务现金流量表（固定投资） (83)五、不确定性分析 (84)盈亏平衡分析表 (84)六、敏感性分析 (85)单因素敏感性分析表 (86)第十三章白云新城市民广场（更新）项目综合评价 (87)第一章项目概论一、项目名称及承办单位1、项目名称：白云新城市民广场（更新）投资建设项目2、项目建设性质：新建3、项目承办单位：广州中撰企业投资咨询有限公司4、企业类型：有限责任公司5、注册资金：100万元人民币二、项目可行性研究报告委托编制单位1、编制单位：广州中撰企业投资咨询有限公司三、可行性研究的目的本可行性研究报告对该白云新城市民广场（更新）项目所涉及的主要问题，例如：资源条件、原辅材料、燃料和动力的供应、交通运输条件、建厂规模、投资规模、生产工艺和设备选型、产品类别、项目节能技术和措施、环境影响评价和劳动卫生保障等，从技术、经济和环境保护等多个方面进行较为详细的调查研究。
广州白云万达广场调查分析
调查分析——广州白云万达广场目录引言 (1)1发展现状 (1)2项目概况 (1)3项目分析 (2)3.1优势分析 (2)3.1.1品牌优势 (2)3.1.2主力店实力雄厚 (2)3.1.3业态丰富 (3)3.1.4交通便利 (3)3.2劣势分析 (4)3.2.1周边经济发展 (4)3.2.2竞争对手 (5)4展望 (5)5结论 (5)引言白云万达广场于2010年年底正式开业。
这几年引领消费水平飞速发展，更是为白云区的经济建设做出了突出贡献。
同时，还为广州市创造近万个稳定就业岗位，每年产生上亿元税收。
万达所到之处都能得到当地政府和群众多接受和欢迎，同时引领当地市场经济达到新高度，这和万达拥有自己独特的经商模式不无关系。
白云万达广场集购、物休、闲娱乐于一体，为顾客提供一条龙服务。
白云万达广场引进先进的设计理念，拥有众多高档品牌，投入巨资，成为万达集团产业中第一个A级旗舰店。
如广场内的万千百货将引入30多个国际国内一流品牌；投资近亿元的华南首块巨型高清天幕；面积达4.5万平方米的万达希尔顿酒店；另外还有三条步行街，虽然风格一样，但主题却大不相同；就是要把白云万达广场打造成消费者心中的购物天堂，成为广州新的消费圣地。
白云万达广场是万达集团目前已有的的60多座万达广场中A级旗舰店，共计投入资金近五十多个亿，目标就是把白云万达打造成为广州第一的商业地产。
1发展现状万达集团投资建设白云万达广场的初衷就是要让白云万达广场作为广州商业地区的表率，引领新一轮的经济风暴。
然而，几年时间过去了，白云万达广场出乎所有人预料，它并没有达到人们当初对它的期望。
有调查显示，在正常营业时间，本该火爆的商场却只有零零星星的消费者消费者，诺大的商场显得冷冷清清。
只有到了用餐时间，附近的顾客会陆续过来消费，这时候看上去才有点人气，零售业的情况确实不容乐观，顾客甚至可以用屈指可数来形容，完全没有大商场的景象。
而到了周末，周末休息的的顾客会来这里逛逛，这才是商场看到该有的景象，但是零售成交率依然低迷。
白云新市商圈调研分析报告
白云新市商圈一、新市商圈现状：片区界定：以新市墟商业圈辐射范围为界，北至黄石西路，南至三元里大道，西至石槎路，东至机场路，其中机场高速公路横穿新市镇。
片区背景分析：白云区新市及周边区域是广州市主要的生产制造区，也是珠江三角洲区域基层人才最为密集的工业区。
新市墟一带的基础配套设施齐全，但在整体规划上相对陈旧。
近年来，随着人们的环保意识加强，污染严重的加工工厂纷纷迁离，白云区的居住环境得到一定的改善。
另外，白云国际机场的搬迁、白云新城即将建成、萧岗村的旧城改造等，白云区新市居住环境、交通网络、商业氛围、文化氛围将会迎来一个新的提升，对其商业发展也会起到推到作用。
交通状况：做为白云区的区中心位置，其交通已形成网络状，机场高速贯穿整个新市，相连环城高速和华南快速干线，一般出行的公交线路有78、245、803、832等几十条，道路通达性强。
生活配套设施：家乐福超市、好又多超市、广百百货、国美电器、苏宁电器、百信广场、各大银行、学校等，白云区第一人民医院、新市医院等。
片区楼盘及居住消费群体：主要有金碧新城、汇侨新城、富力阳光美居、纵横缤城、元邦航空家园、百顺台花园、和罄雅居、紫薇花园、紫荆花园、白云花园、嘉裕园等，价格在5000-11000元/m2，比起白云区白云大道、同和镇的楼盘，这个价格水平较低的。
这里消费群体多为普通工薪阶层和生意人，属于中低档消费群体。
片区商场分布：主要以百信广场为中心，以及周边临街铺，辐射范围500m。
商圈周边：地理上新市与G5停机坪，万达广场所在的白云新城商圈邻近，直线距离分别需1.4公里和2.4公里。
（白云新城的商圈调研作为另外一个商圈调研，不在此文档呈现）白云商圈内居住氛围逐渐成熟，白云高尔夫花园、白云骏景花园、汇侨新城、海德花园、紫荆花园……众多高素质楼盘林立，消费能力巨大。
尤其是随着政府“北优”政策的实施、白云机场的搬迁，白云新城的人气将会更加旺盛，消费能力将会进一步提高！据保守估计，白云区居民可支配年消费收入达２３７亿元！广百与家乐福正是看中了白云商圈的巨大消费能力与升值潜力才会选择百信广场。
广州白云万达广场市场研究报告201114171245767
保证金 (万元)
成交价(万 元)
买受 人
白云区 云城西 路与云 城东路 之间
商业金 融业用 地(C2)
33900 35205 27431
112200
≤115260 ≤84492 ≤37581
2000 0
112200
大连 万达 商业 地产 有限 公司
• 属于万达第三代产品——盒子+街区+高层的组合形式
THE END
•
开业前先卖街铺位均价达到5万元/m2 ，被抢购一空 步行街租金220-280元/平米/月
•
开业前先卖街铺位均价达到5万元/m2 ，被抢购一空
•5月份,广州白云万达广场。不足400个80平方米 左右铺位,却引来了超过3000投资客的追捧。 •最低投资在500万元以上的商铺未曾开售,便已遭 遇超过7倍投资客的疯狂抢购。 •价格在5万~6万元/平方米。
广州白云万达广场 广州市白云区 云城西路广州白云万达广场 36688888 36686666 写字楼 商铺 广州万达广场投资有限公司 12.64万公顷 39.2万㎡ 甲级写字楼3栋4.6万㎡ 五星级酒店4.5万㎡ 综合大商业17.4万㎡ 室外步行街商铺5万㎡ 公寓式办公楼6.95万㎡ 商务酒店0.75万㎡ 均价50000元/㎡
•
地处广州副中心，白云新城
• “政府勾地”形式出让，底价成交 • 开工到满铺开业仅用时10个月
• 属于万达第三代产品——盒子+街区+高层的组合形式 • • 开业前先卖街铺位均价达到5万元/m2 ，被抢购一空 开业三日，总客流超过90万人次
•
地处广州副中心，白云新城
地理位置
项目简介
楼盘名称： 楼盘地址： 销售电话： 物业类别： 开发商： 占地面积：
【2019年整理】广州白云万达广场
交通便捷，四通八达
公共汽车 199 云城西路南站 479 云城南二路 或 云城东路（云城南三路口）站 741 云城南二路 或 云城东路（云城南三路口）站 和 云城 东路（云城南三路口）站 742 云城南二路 或 云城东路（云城南三路口）站 和 云城 东路（云城南三路口）站 975 云城南二路总站 980 云城南二路 或 云城东路（云城南三路口）站 981 云城南二路 或 云城东路（云城南三路口）站
周边环境
根据规划，全区域将建设4个区级公园和若干小的社区公园。构建四 层级公园绿地。5条宽约60~120米的绿廊像五指一样逐渐与白云山融合， 中部的白云公园和南部的飞翔公园是两大绿心，周边水源则将被引入白 云新城成为人工湿地。绿地率达到40.6%，人均公园面积达到10平方米， 居民在步行500米范围内可到达公园
直线条为主的构图元素
结合万达企业文化的特征以及经济 性的考虑，立面设计完全采用直线条 构图元素。
体块穿插为特色的设计手法
结合各种不同功能区域对于外立面 的不同要求，在建筑立面上形成不同 的材料体块。通过不同的材料体块互 相交织、穿插的设计手法，体现出城 市综合体内在的复杂与有序并存的特 性。
广州白云万达广场分析报告
目录
商业规划分析
项目介绍 区位地段、周边环境 交通配套 小结
建筑
总平面图 内部规划图 交通流线 立面 室外步行街 业态分布 品牌落位
商业规划分析
项目介绍
广州白云万达广场坐落于
广州白云新城。项目规划用 地面积约12.64公顷，总建 筑面积逾39.2万平米。广州 白云万达广场为万达第三代 城市综合体项目，购物、逛 街、看电影、打电玩、餐饮 、零售、文化、体育、娱乐 等多种享受都可“一站式” 完成。
广州白云新城地块市场分析34页PPT
谢谢！
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广州白云新城地块市场分析
56、死去何所道，托体同山阿。 57、春秋多佳日，登高赋新诗。 58、种豆南山下，草盛豆苗稀。晨兴 理荒秽 ，带月 荷锄归 。道狭 草木长 ，夕露 沾我衣 。衣沾 不足惜 ，但使 愿无违 。 59、相见无杂言，但道桑麻长。 60、迢迢新秋夕，亭得舒适、愉快，这是不可能的，因为人类必须具备一种能应付逆境的态度。——卢梭
▪
27、只有把抱怨环境的心情，化为上进的力量，才是成功的保证。——罗曼·罗兰
▪
28、知之者不如好之者，好之者不如乐之者。——孔子
▪
29、勇猛、大胆和坚定的决心能够抵得上武器的精良。——达·芬奇
▪
30、意志是一个强壮的盲人，倚靠在明眼的跛子肩上。——叔本华
广州市白云区白云新城项目可行性研究报告
14.2 2007
9.6 2008
9.2 2009
10.3 2010
中国经济仍然是全球经济发展中最具活力的国家之一，发展潜力被世人所看好。
广州市白云区白云新城项目可行性研究报告
良好的经济增长势头对国内房地产行业而言是长远的利好，有助于住宅地产和商 业地产的蓬勃发展。 国内经济整体发展良好，但也存在一定问题与风险。根据国家统计局的调查，经 济学家认为中国经济面临的主要问题与风险中，“通胀压力增大”、“房地产调控 难见成效”、“民间资本缺乏出路”分别占 78.5%、56.9%、52.3%。这三大问题与 风险，都能对国内房地产市场产生较大影响；从侧面可以看出，通胀、调控难见 成效、民间资本无出路都对目前普遍较高的房价有一定支撑作用。 因此，从经济发展势头或经济面临问题等方面判断，未来国内房价出现大幅下 降的可能性不大。
70 个大中城市房屋销售价格涨跌幅度（月度同比）
广州市白云区白云新城项目可行性研究报告
◆2010 年 10 月 19 日，央行突然宣布自 2010 年 10 月 20 日起上调金融机构
广州市白云区白云新城项目可行性研究报告
人民币存贷款基准利率，房贷利率相应提高。 ◆2010 年 10 月底，多家银行纷纷表示收到通知，将于 11 月 1 日起，全面
取消房贷 7 折利率，银行给予房贷客户的利率优惠下限调整为同档期基准利率的 85%。
2）文化中心区 功能定位：集中规划了市级文化休闲设施，主要包括广东画院、广州画院、 城市规划展览中心、岭南文化中心、广州博物馆和白云公园等。通过这些文化休 闲设施与便利公共交通相结合，从而大大提升了整个地区的城市功能和文化形 象。 3）商业中心区 功能定位：商贸综合体片区位于白云新城中部，是地铁二号线和地铁 14 号 线交汇地段——白云新城站公共交通枢纽，依托其突出的交通优势，发展商贸综 合体建筑，并通过步行系统连接老航站楼改建商业中心、步行商业街、西入口公 园等，使之形成具有现代特色的集商业贸易，酒店服务，休闲设施、公共休憩空 间于一体的现代新城综合体片区。 白云新城是广州城区内重点规划的新城，政府重点支持开发，成为继珠江新城外 广州城市最受瞩目的重点开发区域，其发展前景大好。合理的城市规划、有力的 政府支持、优越的居住环境、完备的商业配套、便利的轨道交通等，都是白云 新城未来价值之所在。现时，商业开发实力强劲的万达广场入驻开业，突显出白 云新城商业价值之高，对周边商业带动作用明显；而广州市新地王亦出现在白云 新城，由保利以 20605 元/㎡的楼面地价创造，预示着白云新城住宅市场充满机 遇，将大有可为。
[共享]广州白云万达广场
![[共享]广州白云万达广场](https://img.taocdn.com/s3/m/9d30604e2e3f5727a5e9620d.png)
A区：大型shopping mall，商业街
万达商业广场就坐落在此区域内，在6月11号的招商大会上，白云万达广场确定的主力店 共有8家，分别为万千百货、万达影城、沃尔玛购物广场、国美电器、大歌星KTV、大玩 家超乐场、奇乐儿儿童乐园、大椰丰饭。广州白云万达广场与沃尔玛、国美、诗芙兰、屈 臣氏、麦当劳、百盛餐饮、芙蓉楼、大渔等12家品牌签约；而广州精品万千百货也成功与 菲拉格慕、范思哲(皮具)、伊丽莎白· 雅顿、华斯度、周大福、嘉宝、莱尔斯丹等多个品牌 商代表进行了现场签约。其中万千百货商场拥有地上1—6层，建筑面积3.1万平方米，定 位为城市副中心旗舰店，经营辐射全市，将于今年12月11号开业。另外万达影院拥有9个 厅，是一个I—MAX影院。
居、百胜等结成了战略合作的伙伴关系，形 成了万达独特的“订单地产”模式。沃尔玛， 国美，屈臣氏等的进入会聚集大量人气，同 时也会引起更多投资者和商家的青睐。
（3）业态丰富。 万达这个项目涵盖了星级酒店、写字楼、酒店式公 寓（或SOHO）、SHOPPINGMALL、商业街区、 广场及高尚居住社区等； 商业的主力店为百货、超 市、专业卖场、影院、美食等，这些齐全的业态分 布不仅对消费者造成良好的吸引力，同时也很好地 阐释了其提出的口号——“一座万达广场，一个城市 中心”。
劣势
白云新城现况跟广州多个商圈比却仍处于起步 阶段。由于长期缺乏龙头商业的带动，现时该区域 的商铺以敞开式社区铺为主，均价约2万元/㎡。以 白云高尔夫花园某200㎡社区铺为例，租值为100150元/㎡，而白云大道附近的街铺则100元/㎡左右 有交易，至于白云新城周边的街铺售价则处于1.5万 -1.6万元/㎡的区间。 白云万达广场附近缺少高端消费人群，且周边 消费力欠缺。
白云广场调研报告
白云广场调研报告白云广场调研报告一、调研目的本次调研旨在了解白云广场作为广州市的一个重要商业中心的现状和潜力，为进一步的拓展和发展提供参考。
二、调研方法本次调研采用问卷调查法和实地观察相结合的方式进行。
问卷调查主要针对广场周边居民和商户进行，调查内容包括人流量、消费水平、购物偏好等；实地观察则主要着重于广场的商业布局、设施条件等。
三、调研结果1. 人流量：根据调查结果显示，白云广场每天的人流量非常庞大，尤其是在节假日期间，人流量更是超出预期。
白云广场周边居住区和交通枢纽的集聚，使得广场成为了居民购物、娱乐、休闲的首选地。
2. 消费水平：白云广场的消费水平较为中等，大部分顾客以中低收入人群为主。
根据调查结果，白云广场的消费者主要集中在购买日用品、服装、餐饮等方面。
较高-end的品牌店相对较少，因此较高收入群体在此方面的需求较难满足。
3. 购物偏好：根据问卷调查结果，白云广场的主要购物偏好集中在价格实惠、质量保证、种类丰富等方面。
顾客希望能够在广场中找到各类商品，而且价格也要相对合理。
4. 商业布局：白云广场的商业布局比较合理，各类商铺相对均衡。
除了服装、餐饮等常见商铺外，还配有超市、电器店、娱乐场所等。
然而，根据实地观察，一些商铺的经营状况并不理想，可能是因为竞争过于激烈或者经营管理不善导致。
5. 设施条件：白云广场内部的设施条件较为良好。
广场内设有免费停车场、卫生间、休息区等。
但还存在一些问题，如停车位不足、卫生间清洁不到位等，需要进一步改善。
四、调研结论1. 白云广场作为广州市一个重要的商业中心，吸引了大量的人流量，具有巨大的发展潜力。
2. 白云广场的消费水平以中低收入人群为主，需进一步引入高端品牌和服务，满足不同消费群体的需求。
3. 针对白云广场目前的购物偏好，可以进一步完善商业布局，引入更多的种类丰富的商铺。
4. 在设施条件方面，需要加大投入，改善停车位不足、卫生间清洁等问题。
五、建议1. 引入更多高端品牌和服务，提升白云广场的消费水平和吸引力。
广州白云万达广场
2、交通流线
蓝色——车行流线， 红色——人行流线。
3、立面
简洁明快的建筑形象
白云万达广场建筑群体形象应秉承 万达一贯的简洁、现代、大气的风格 ，充分体现万达高效、简炼的企业文 化特征。
增加近人尺度的空间丰富 性
万达广场功能复杂，体量巨大， 与城市之间的界面往往进行了简 化处理。在保持了整体感和大气 感的同时，也带来了与城市和人 接触的界面的单调感。
地铁 地铁2号线 飞翔公园站C出口 并配备有五条免费接送的巴士线路
公共交通： 从北至南，有华南快速路、白云三线、黄石路、白云二 线、白云一线和广园路东西横穿；从东往西，白云大道、两条规 划市政路、机场路南北打通；规划建设的地铁二号线北线由北至 南纵穿，地铁三号线、九号线也计划穿过。规划区内主要的干道 向西可接入机场快速路。
4、室外步行街
商业购物中心内部大部分为精品店，为 了达到内部采光的目的，外墙运用了大 面积金属板，使外立面有更多实体面积。 室外步行街的特色之一就在于其屋顶， 该屋顶为巨型高清天幕，投资近亿，为 华南首块巨型高清天幕。
5、业态分布
1楼
2楼
3楼
6、品牌落位
白云万达广场总用地面积约21.09公顷，总建筑面积56.3万 平米。地上建筑面积44.4万平米，其中大商业9.6万平米， 写字楼7.7万平米，酒店3.7万平米，室外步行街2.0万平米 。地下建筑面积11.9万平米，其中大商业地下7.4万平米， 甲级写字楼地下2.5万平米，酒店地下0.8万平米。
交通便捷，四通八达
公共汽车 199 云城西路南站 479 云城南二路 或 云城东路（云城南三路口）站 741 云城南二路 或 云城东路（云城南三路口）站 和 云城 东路（云城南三路口）站 742 云城南二路 或 云城东路（云城南三路口）站 和 云城 东路（云城南三路口）站 975 云城南二路总站 980 云城南二路 或 云城东路（云城南三路口）站 981 云城南二路 或 云城东路（云城南三路口）站
广州白云万达广场5号停机坪广场高德置地广场市场调研报告
春
夏
秋
冬
朱 美 拉 公 寓
二、项目对比分析
1、项目指标 2、业态规划 3、人员架构 4、主要大型活动
14
1、 项目指标
15
1、 项目指标
项目名称 项目 类型 总面积 商业楼层 工期 停车场 开业时间 运营时间 开业招 停车位及收 日客流量 商率 费情况 外广场面积
40万平方米，8层B2-6全层， 广州白云万 综合 1700个 商业面积为 B1部分为停车 1年4个月 达广场 体 车位 17万平方米 场
大多数为附近写字楼的白领消费，家庭消费较少。
36
2、工程规划
37
白云万达广场
• 优点：
1、项目主出入口靠近城市主干道，有利于 吸引客流到商场内消费； 2、广场视野开阔，既有利于吸引周边居民 前来休闲娱乐、又有利于企划活动的开 展； 3、项目四面楼顶都设有LOGO及夜景照明， 在进行品牌宣传同时也起到引导顾客的 作用；
白云万达广场
• 优点： 4、商场内部动线设计合理，每个铺位 都在主动线上，没有死角铺； 5、商场中庭、连廊采用玻璃设计，可 利用自然采光降低能耗； 6、商场二楼、三楼玻璃护栏及商铺门 楣高度设计合理，顾客可从一楼直 观看到二、三楼商家品牌信息；
白云万达广场
• 优点：
7、VI系统点位设计合理及内容准确； 8、连廊两侧设计有自动开启玻璃，可在 空调过渡季节开启调节通风，节约能耗。
零售, 40%
业态组合
主力店,44%
餐饮, 16%
23
2、 业态规划—5号停机坪购物广场
24
2、 业态规划—高德置地广场
业态 百货
商户名称
广 百 百 货 (1F-2F 建 面 约 15000m2) 影院 无 超市 吉之岛（负一建面约5000 m2） 电器 苏宁（二F建面约3000 m2） 电玩 无 KTV 匣 子 Kbox （ 3F 建 面 约 KTV3500 m2） 零售主要品牌 H&M 、 优 衣 库 、 苹 果 数 码 、 FOLIO皮具、时间廊、DAZZLE、 妍丽等 餐饮 和民居食屋、宴江南、味食尚、 牛亭烤肉山东老家、九毛九、 麦当劳、上一笼、吉野家、 其它主力店 小Q儿童城（负一建面约4000方）
广州万达广场高德置地广场市场调研报告
恒大中心 西塔
12
高德置地广场规划
高德置地广场由国际时尚购物中心（分春、夏、中、秋、冬五个主题板块）、 超甲级写字楼、高德酒店式公寓朱美拉及高级服务式公寓组成。
春
夏
秋
冬
朱 美 拉 公 寓
二、项目对比分析
1、项目指标 2、业态规划 3、人员架构 4、主要大型活动
14
1、 项目指标
15
1、 项目指标
5号停机坪购物广场 商户名称 天河城百货 嘉禾电影院 吉之岛 苏宁 天空之城 堂会 星期八小镇
胜道、FTV、MANGO 、哥弟、欧时力、 卡宾、屈臣氏、金 宝贝等 广州酒家天极品、 九毛九、肯德基、 必胜客、千味涮、 拉丁餐厅、长野拉 面等
高德置地广场 商户名称 广百百货 无 吉之岛 苏宁 无 匣子Kbox 小Q儿童城
零售, 40%
业态组合
主力店,44%
餐饮, 16%
23
2、 业态规划—5号停机坪购物广场
24
2、 业态规划—高德置地广场
业态 百货
商户名称
广 百 百 货 (1F-2F 建 面 约 15000m2) 影院 无 超市 吉之岛（负一建面约5000 m2） 电器 苏宁（二F建面约3000 m2） 电玩 无 KTV 匣 子 Kbox （ 3F 建 面 约 KTV3500 m2） 零售主要品牌 H&M 、 优 衣 库 、 苹 果 数 码 、 FOLIO皮具、时间廊、DAZZLE、 妍丽等 餐饮 和民居食屋、宴江南、味食尚、 牛亭烤肉山东老家、九毛九、 麦当劳、上一笼、吉野家、 其它主力店 小Q儿童城（负一建面约4000方）
机场路
云城西路
飞翔公园站
广州白云国际会议中心
飞翔公园站
广州市白云区区域房地产市场研究报告
白云现状及规划
教育资源
现有11所省一级小学 ，15所市一级小学。 全区共 70所普通中 学、183所小学、 308所幼儿园，所有 公办高中均为优质学 校。
第八十中学
第六十五中学
广雅实验学校 黄边小学
物广场、百信广场，白云绿地中心等商业 综合体，内部设施完善，有各类餐厅、大 型电影院、各大品牌服饰、大型超市进驻 。这几个大型的商业中心沿中轴线分布， 地铁串联，在数量和规模上已经满足了基 本的商业配套。 文化中心：区域架构已初步搭建，建设初 见成效，地铁站线、云城西路等部分主干 道已经建成，省画院在筹备建设中，而广 州市画院、广州当代美术馆与广州博物馆 新馆都将移址新中轴线南段。
重点片区现状与规划——白云新城
现状交通：虽然地铁线已经开通，但地 铁周边荒凉，而接驳于地铁和两侧大道 之间的公交也非常有限。事实上，白云 新城几乎所有的地铁站都建在一片荒地 上，附近并不能方便地找到接驳的公交 线路，例如地铁萧岗站外要走到最近的 公车站要花10分钟，而连接白云文化公 园站的公车也仅仅只有三条路线。
白云区民俗文化博物馆、三元里古庙、神农草堂、宝善山房等人文古迹，水果世界、亲亲农 庄等生态农业基地，星期八小镇、雕塑公园等主题公园。
白云现状及规划
白云 机场
白云区产业功能布局
产业亟需升级。白云区实 有经济业户20.27万户，近 占全市总量五分之一。但需 要加快经济结构调整，实现 集聚化、高端化、总部化发 展。
重点片区现状与规划——白云空港区
交通规划
利用北站高铁枢纽的优势，借助高速铁路网络，提升白云 机场对于湖南、湖北等周边省市的辐射能力；完善珠三角 城际轨道网络，加强白云机场对珠三角城市群的覆盖力度 ；建设白云机场与广州火车站之间的高速通道，提高机场 对广州中心区的出行服务水平。通过大田枢纽站建设，进 一步强化机场-大田间的物流功能，形成三港联动，辐射华 南的格局。
SWOT分析
S-优势：
1、本项目位于白云新城的云城东路西侧，毗邻白云山风景区，附近有飞翔公园，白云公园等稀缺景观资源
2、地块位于新城商业中心核心位置，直接辐射周边六大邻里社区，毗邻万达广场，未来商业气氛浓厚，升值潜力可期。
3、地块前有中心绿化区，绿地率占总用地面积的1/4以上，商业居住办公环境优越。
4、临近地铁2号线及规划中的地铁14号线，附近公交线路较多，重要地段以及主要住宅区的公交路线网已经基本打通
5、白云新城地块位于新城中轴核心之上，邻靠地铁二号线萧岗站和白云文化广场站，东侧的白云山风景区、白云国际会议中心赋予地块人文居住环境，而南侧以万达广场为主导的大型商圈则为地块提供了多样高端商业配套。
W-劣势：
1、新城筹划之初，除了机场旧址的一片处女地外，周边还有着大大小小的城中村。
虽然说在这样一个机场旧址上再规划有便捷之处，但同样伴随的问题是原来片区的生活配套不足。
再者，新规划区内有着大大小小的旧城区、城中村，旧区改造亟待解决
2、本项目所在区域并非当今广州的中心城区，人流量较少导致商业氛围差，人气不足
3、项目规模比较小，难于形成优势
O-机会：
1、政府赋予白云新城的发展定位，旧城的优化和改造将是白云新城未来重点发展的方向。
加上白云新城后发优势和生态优势，这些都为本项目提供有利的条件。
2、目前房地产刚性需求还是很大，房地产市场仍然有比较大的发展空间
T-威胁：
1、绿地集团、保利、中海等品牌的开发商相继在白云拿地，竞争对手相当
2、国家不断出台严厉的房地产相关政策为带来了很多不确定因素。
广州白云万达广场的市场定位分析
1摘要目前，国内理论界对商业房地产的研究和分析尚不明确，我们须做进一步探索商业房地产项目定位模型研究属于一片空白。
而因市场定位的不准确导致投资额巨大的商业地产开发项目失败不乏其例。
在此,广州白云万达广场的市场定位分析,用多维定位思想构建多维定位模型,对广州白云万达广场项目做出较为科学的定位,形成整套商业房地产定位全程案例,为新开发商业地产项目定位提供有益借鉴。
本文首先提出了项目研究的背景及意义,回顾总结了国内外研究文献。
通过对当前商业地产项目定位理论的评述和典型案例的分析,提出了商业地产项目多维定位模型。
然后,根据多维定位思想和基本模型对广东白云万达广场项目定进行了二个维度的定位分析范围定位分析、方法定位分析。
最后,根据项目多维定位分析对广州白云万达广场项目进行了三个层次的定位实践总体形象定位、建筑设计定位和项目经营定位,定位思想和定位模型能够有效地对商业地产项目进行定位。
关键词商业地产广州白云万达广场（商业地产）市场定位1目录1 绪论 (1)1.1研究的背景及意义 (1)1.1.1研究背景 (1)1.1.2研究意义 (1)1.2国内外研究文献综述 (1)1.3本文要解决的问题 (2)2 商业地产项目案例分析和多维定位模式 (3)2.1商业地产项目典型案例分析及其启示 (3)2.1.1省外城市典型案例 (3)2.1.2省内典型案例 (3)2.1.3商业房地产项目定位的误区 (4)2.2商业地产项目持续核心竞争力定位 (4)2.2.1当前商业地产项目定位理论缺陷 (4)2.2.2持续核心竞争力定位思想的提出 (5)2.3商业地产项目多维定位模式 (7)2.3.1商业地产项目多维定位的必要性 (7)2.3.2商业地产项目多维定位的模式 (7)2.4本章小结 (8)3 广州白云万达广场的市场定位多维分析 (9)3.1市场范围定位 (9)3.1.1国内外购物中心分析 (9)3.1.2购物中心定位评价指标 (10)3.1.3广州商业市场分析 (11)3.2项目方法定位 (11)3.2.1项目定位的目的 (12)3.2.2项目定位的具体方法 (12)3.3本章小结 (13)4 广东白云万达广场市场定位实践 (14)4.1广东白云万达广场市场定位实践 (14)4.1.1总体形象定位 (14)4.1.2建筑设计定位 (14)4.1.3项目经营定位 (14)4.2本章小结 (16)结论 (17)参考文献 (18)致谢 (19)1 1 绪论1.1研究的背景及意义1.1.1研究背景本课题来源于本人对广州白云万达广场项目全程开发过程的思考和研究。
白云新城楼市状况
白云万达广场
二手挂牌价18000
3
商业街、住宅底商
万达广场综合体商铺
369
2012-01-01
126400
-
392000
2号线飞翔公园400m
广州万达广场投资有限公司
二类居住用地
18998
53384
2.81
2010-12-16
110000
20605
保利广州房地产开发有限公司
保利云禧
11
白云区白云新城云城东路西侧
商业金融业用地
23311
137403
5.89
2010-11-01
67361
4902
中国南方航空集团公司
中国南方航空大厦
12
白云区云城东路西侧
商业金融业用地
豪华装修
认筹中
16909
5.03
130326
2号线白云公园400m
广东玉都房地产开发有限公司
白云绿地中心
28000
1.8
公寓、写字楼、商业
超高层塔楼、超甲级写字楼、8层商业综合体裙楼。
基本装修
2011-11
40000
7.50
300000
2号线白云公园100m
广州绿地房地产开发有限公司
中海云麓公馆
30000
萧岗200m
-
绿地·时代云都
40000
1.5
公寓、商铺
一座、二座为loft公寓，三座为平层公寓；南面四座为商铺。
-
2015-07-30
17480
3.40
59286
2号线萧岗1.7km
广州绿地房地产开发有限公司
广州白云新城地块市场分析共34页
40、学而不思则罔，思而不学则殆。——孔子
广州白云新城地块市场分析
6、法律的基础有两个，而且只有两个……公平和实用。——伯克 7、有两种和平的暴力，那就是法律和礼节。——歌德
8、法律就是秩序，有好的法律才有好的秩序。——亚里士多德 9、上帝把法律和公平凑合在一起，可是人类却把它拆开。——查·科尔顿 10、一切法律都是无用的，因为好人用不着它们，而坏人又不会因为它们而变得规矩起来。——德谟耶克斯
谢谢！
36、自己的鞋子，自己知道紧在哪里。——西班牙
Байду номын сангаас
37、我们唯一不会改正的缺点是软弱。——拉罗什福科
xiexie! 38、我这个人走得很慢，但是我从不后退。——亚伯拉罕·林肯
39、勿问成功的秘诀为何，且尽全力做你应该做的事吧。——美华纳
广州白云新城板块商圈调研
广州白云新城板块商圈调研白云新城商圈位于广州市白云区，范围为黄石路以南、白云大道以西、机场高速以东、北环高速以北的区域。
其定位是广州北部重要的商贸文化区、都市副中心、白云区新中心、白云山西麓的宜居新城。
本次调研范围包括百信广场、白云万达、5号停机坪、凯德广场•云尚、绿地•缤纷天地以及一线临街商铺。
白云新城商圈版块调研项目分布图白云新城商圈发展白云新城十多年的发展，最早从一座百信广场开始。
作为白云商圈内第一个大型综合类购物广场，百信广场在2004年开张后就创造了百货零售业当年开业即盈利583万元的成功范例，而广百百货则以主力百货店的身份正式将版图扩张到了白云区。
如今十多年过去了，百信广场也成为了白云区发展为成熟的商业体。
自2012年后，白云新城已形成了万达广场、五号停机坪、百信广场三大综合体项目三足鼎立的局面，然而从客流量及营业额上来说，百信广场均远超前两者。
数据显示，百信广场东区场内日均客流量超过20万，节假日超过50万。
近几年,随着多个商业地产的入驻,白云新城商圈逐渐热闹起来。
2015年以前,白云新城商圈已有白云万达广场、五号停机坪和百信广场三大购物中心,现如今绿地•缤纷天地及凯德广场•云尚的加入，白云新城商圈正式进入“五虎斗”时代。
百信广场、万达广场、5号停机坪定位为中端消费群体，而绿地•缤纷天地、凯德广场•云尚则选择了中高端路线。
白云新城商圈分析商业综合体百信广场百信广场位于广州北白云区双核心商圈交汇处，地处商业核心地带，是机场高速、北环高速、内环高速、广深高速等众多公路从北部卫星城市直通广州的必经之站。
百信广场最初的定位是社区型购物中心，更多的是满足周边居民生活的基本需求，随着人流量越来越大，百信广场在休闲、餐饮方面已经不能够满足消费者需求。
百信广场二期也就应运而出，打造了1.1万平方米的百信时尚街，其后的百信广场三期又进一步增加了2.5万平方米的商业面积，引入了麦当劳、绿茵阁、味千拉面等餐饮品牌，耐克、阿迪达斯、歌莉娅、匡威等服装鞋类，以及悠游堂亲子游乐园、发型设计、美体SPA等生活配套商家。
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单位：元/㎡
0
10000
12000
14000
2000
4000
6000
8000
以客户需求为导向癿持续创新
7
整体楼市解读｜供应分析 挃标
2007年整体供应叐市场拐点影响，出现大幅下滑，丌少项目放缓开収节奏。
以客户需求为导向癿持续创新
2008年整体供应出现回升，新增供应为823.4万平斱米，比2007年有所增加，增幅为18.66%。预
近三年广州十区商品住宅成交走势
单位：万㎡
1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 2006年 2007年 成交量 2008年 环比增幅 2009年1-9月 2.31% 0% 553.04 20% 896.01 801.57 644.59 72.49% 80%
附注：根据广州市政府表示，09年广州GDP预计增长为10%。
6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 1999年 总值 2057 2000年 2376 15.51% 2001年 2686 13.05% 2002年 3001 11.73% 2003年 3497 16.53%
15%
10%分割线
5% 2004年 4116 17.70% 2005年 5154 25.22% 2006年 6068 17.73% 2007年 7051 16.20% 2008年 8216 16.52% 0%
增速 11.67%
广州历年GDP产业结构图
100% 90%
广州三大产业结构中，第二、第
80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
15.19%
15%
10.08%
9.65% 8.30%
10%
5%
0% -1.64% -5% 2005年 2006年 房地产增长幅度 2007年 2008年 房地产投资
5
经济环境｜人口发化挃标
以客户需求为导向癿持续创新
挃标
近年来广州帯住人口持续上升，2007年首次突破千万以来，正式成为我国人口千万级现代化大都市。
3.02%
2.63%
2.53%
2.39%
4
经济环境｜房地产投资环境 挃标
广州近年房地产投资额出现较大幅度癿波劢，但整体增长呈现阶梯状。
单位：亿元 900
800 700 20% 600
以客户需求为导向癿持续创新
广州历年房地产投资与增幅图
26.39%
30%
25%
500
400 300 7.80% 5.25% 200 100 0 2001年 2002年 2003年 2004年
广州十区商品住宅量价走势图
但近期成交均价多次徘徊在八千癿水平线，价格整体波劢较大。
广州成交量在2008年低位徘徊后，亍2009年迅速复苏，幵三次创造新癿成交高峰。
成交面积 成交均价
八千左右徘徊近6个月
反弹后，创造成交量 三个历史高峰
85 70 87 93 56 107 65 60 62 70 67 72 75 76 60 71 59 87 76 69 70 58 58 43 35 23 38 40 39 67 61 61 51 36 54 49 56 86 119 101 141 112 83 169 85 11,574 10,433 10,586 9,766 9,303 9,316 10,997 10,529 9,569 9,122 9,078 8244 9469 9394 8012 8628 7790 8106 8485 9473 9386 10008 9314 10056
广州楼市分析 未来市场展望 宏观小结
3
经济环境｜宏观经济挃标
单位:亿元 9000 8000 7000 7051 6068 5154 4116 2057 2376 2686 3001 3497 20%
广州历年GDP走势图
8216 30% 25%
以客户需求为导向癿持续创新
广州GDP总量保持10年持续性癿 增长。增长幅度叐収展周期性影 响，呈一定觃律癿波劢，但增长 幅度稳定在10%以上。
第三产业
三产业卙据绝大癿比例，其中第
三产业癿卙比呈逐年上升癿趋势。
1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 第三产业 49.81% 52.59% 54.49% 55.68% 53.85% 57.19% 57.79% 57.60% 58.41% 59.02% 第二产业 45.67% 第一产业 4.51% 43.44% 3.97% 41.89% 3.62% 40.88% 3.43% 43.13% 40.18% 39.68% 40.01% 39.48% 38.94% 2.11% 2.00%
计2009年市场新增供应将有所回落，整体供应出现阶段性癿波劢。
近三年广州十区商品住宅供应走势图
单位：万平方米
900 800 700 600 500 400 300 200 100 -35.72% -30% 771.93 669.78 -13.23% 823.4 7.80% 529.26 10% 0% -10% -20% 22.94% 30% 20%
0
2006年 2007年 供应量 2008年 环比增幅 2009年1-9月
-40%
8
整体楼市解读｜成交分析
以客户需求为导向癿持续创新
挃标
叐金融危机影响，2008年广州楼市出现大幅度下滑，下降幅度环比超过30%。 在连续两年成交下滑后，2009年广州楼市出现大幅反弹，1-9月癿成交量已超过08年全年成交量。
以客户需求为导向癿持续创新
万达广州白云新城项目市场调研报告
克而瑞（中国）信息技术有限公司广州机极
2009.10
1
市场建议｜报告提纲
以客户需求为导向癿持续创新
宏观环境 项目属性 综合体介绍 住宅市场 商业部分 写字楼及公寓市场分析 附件
2
以客户需求为导向癿持续创新
经济环境分析
一、宏观环境
广州历年常住人口走势图
1030
附注：2008年末广州市帯住人口1018.20万人，户籍人口为760万人左史。
6
挃标
100
120
140
160
180
20
40
60
80
单位：万㎡
Байду номын сангаас
整体楼市解读｜量价走势分析
0
5564 5985 5997 6253 6097 6380 6848 6,500 6,427 7,029 7,033 7,439 7,140 7,729 7,029 7,581 7,823 7,896 8,490 8,849 9,686