2014年10月深圳市一手住宅市场综述

新房成交创新高超出二手近千套——2014年10月深圳市一手住宅市场综述一、月度市场概述10月新房市场果然没有令人失望，9月取得预售证的项目集中在10月入市，开盘及加推的项目达22个，推售量年内首破50万㎡。

央行930新政有效带动了市场情绪，项目推盘意愿高涨，客户购房积极性也受到提振，整体呈现出供需两旺的行情。

最终10月成交4783套，环比大增5成，超出了去年月均水平的20%。

随着政策的逐步消化，月底市场开始缓慢降温，5个入市项目中有4个推售量都不超过200套，销售率突破6成已属艰难。

整体成交量上扬，成交结构也随之变化，龙岗以其庞大的市场容量占据了大半份额，10月成交2783套，占全市的比重高达58%，环比提升13%，全市均价也因此被拉低2.6%至22198元/㎡。

二、供应分析——抓住时机入市供应再创新高2.1 批售量——高位回落10月有10个住宅项目取得预售许可证，环比减少了9个。

各项目在9月集中火力拿预售之后，10月市场开始回归常态，共有4207套住宅单位取得预售资格，面积为42.7万㎡，环比下降58%。

其中体量较大的项目有绿景虹湾和华晖云门，均超过了1000套。

图1 深圳市一手商品住宅每月批准预售情况（2013年10月—2014年10月）数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究中心2.2 推售量——达到年内巅峰10月有22个项目入市，推售量达5004套，环比上升13%，面积为52.1万㎡，超越9月创下的记录，冲至年内最高点。

在近两年也处于较高的水平，仅低于2013年4月的59万㎡。

受新政支撑，单个项目平均推盘量达227套，较9月提高了3成，但月底政策逐步被消化，10月最后一周项目推盘量开始走下坡路，平均不足150套。

图2 深圳市一手商品住宅每月推售情况（2013年10月—2014年10月）数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究中心2.3 各区批售及推售——7区均有推售从批售项目的区域分布来看，本月除龙华和南山外，其余5个区域均有项目取得预售资格。

龙华在8月华业玫瑰四季开盘之后连续2个月无新盘入市，接下来3个月将有中海锦城、星河传奇和港铁天颂3个项目陆续开盘。

本月南山和福田批售量最高，均超过了10万㎡，主力项目分别为华晖云门和绿景虹湾，目前都已入市销售。

龙岗9月批售量强力爆发以后，10月偃旗息鼓，仅京基御景印象和中南明珠香悦两个项目取得预售资格。

从各区推售量来看，10月可谓均衡发展，7区均有项目入市，且涵盖了高端及刚需各个层次。

龙岗以19.9万㎡的推售量继续领跑全市，包括祥祺滨河名苑、京基御景印象在内的12个项目举办了推售活动，其中信义嘉御山和中骏四季阳光2个项目推售量相对较大，达到300套以上。

宝安紧随其后，推售总量达15.7万㎡，其中西荟城三期和中海九号公馆二期高层推售量较大，都在400套以上。

另外，南山也维持在10万㎡以上，主力项目为华晖云门。

入市的项目不仅涵盖刚需楼盘，还包括半山道一号及深房传麒山2个项目的别墅这类高端单位，同时也有中通半山半海及大康福盈门等中高端项目。

表1 2014年10月各区一手商品住宅批售、推售情况2.4 推售户型——2房户型供应提升10月全市新推住宅共5004套（拼后套数），环比再增13%。

入市户型中，2房住宅供应达812套，占比15%，环比提升了7%。

其中天玺1号和信义嘉御山三期是2房户型的供应主力。

3房住宅供应量为2765套，占比达到55%，包括西荟城、华晖云门在内的15个项目都有供应；其中90㎡以上的大3房占比提升了3%，位于福田的大康福盈门是供应主力。

另外，90㎡以下的小4房和90㎡以上的复式户型占比分别下降了5%和4%。

表2 2014年10月深圳市新发售项目户型结构表（合拼后）数据来源：深圳中原研究中心2.5 营销动态——10月未盲目乐观项目多维持原优惠央行930新政对10月的市场形成了颠覆性的影响，新政刚刚发出时，就有部分开发商放出消息酝酿涨价。

而事实却并非如此，10月期间仅润恒尚园、天悦南湾等少数项目将折扣调低，相当于变相调高售价，其余绝大部分项目折扣都未有变动。

另外，还有少数进入尾盘阶段的项目甚至调高了折扣，例如熙景城、宝能悦澜山等。

新政将购房贷款利率再次引入大众视线，恒大国香山即借此机会推出7折利率优惠，持续时间达半个月。

表3 10月优惠变动楼盘汇三、成交分析——新政促新房爆发超二手住宅1000套3.1 成交量——环比增5成10月全市成交面积为44.83万㎡，环比增加52.7%，成交套数为4783套，超越二手住宅978套，这也是去年以来新房成交量首次超越二手住宅。

自2009年至今，二手住宅年度成交面积普遍超出一手住宅60%以上，这也是成熟市场的正常结构。

10月在新政的刺激下，正常格局被打破，原因有两点，一是新房供应暴增为客户提供了更多的选择，二是开发商在冲刺业绩的压力下，新项目涨价现象不多见，与二手业主迅速提价的行为形成对比，对客户形成了有效的吸引力。

图3 深圳市一手商品住宅成交量月度走势图（2013年10月—2014年10月）3.2 各区成交量——龙岗占据半壁江山分区来看，10月仅龙华和盐田成交量下降，其余各区均上升，其中罗湖、福田和龙岗成交量都增长了1倍多。

尤其是龙岗，原本基数就已领跑全市，10月成交量翻番后，更是以2783套的水平占据了全市58%的份额，较9月提高了13个百分点。

9、10两个月龙岗总入市量达38万㎡，位于坂田的佳兆业城市广场和信义嘉御山三期两个大体量项目的成交有效拉升了区域成交量。

罗湖和福田分别因四季御园和笔架山公馆集中备案，成交量分别上升了161%和108%。

10月成交量已经达到了全年的峰值，且受供应影响明显，各区在连续两个月的集中放量以后，新项目遍地开花，加之新政提升信心，刺激成交上升在意料之中。

但是同时也应看到，单个项目成交并不理想，10月入市的22个项目中，开盘销售率超过6成的项目不足10个；尤其是最后一周，开发商明显信心不足，推出的数量多不超过200套，两个主要项目的销售率甚至不足5成。

图4 10月各区一手商品住宅成交面积图5 10月各区一手商品住宅成交套数及占比数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究中心 注：以上数据为签预售合同数据3.3 成交价格——龙岗拉低全市均价10月深圳市一手商品住宅成交均价为22198元/㎡，环比回落2.6%。

龙岗成交占比提高对全市均价形成了显著的影响，该区成交面积占据全市55%的比重，导致总体均价向龙岗区高度倾斜。

图6 深圳市一手商品住宅成交均价走势图（2013年10月—2014年10月）15000175002000022500250001310131113121401140214031404140514061407140814091410元/㎡数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究中心 注：此数据为签预售合同数据3.4 各区成交价格——区域走势继续分化 表4 近期深圳市各区一手商品住宅成交均价对照表各区来看，福田、盐田、南山和宝安4区价格下降，其余各区价格上涨。

福田成交主力由9月的朗钜创公馆转为笔架山公馆，后者均价为3.7万/㎡，将福田的区域均价拉下了一个台阶。

盐田成交主力由蓝郡西堤转为浩海明珠，均价下降了15.7%。

均价上涨的区域中，罗湖继续上升10%，位于梧桐山的京基云景梧桐叠拼别墅10月成交6套，均价接近8万/㎡，带动区域均价直奔4万/㎡。

另外，龙岗均价上涨了6.7%，其中坂田的佳兆业城市广场、布吉的尚水天成和万科公园里三期3个项目的成交量就占据了3成的比重，这3个项目均价都在2.1万/㎡以上，将整个龙岗区域均价抬高6.7%至18526元/㎡。

10月已经有小部分楼盘借新政的东风调整价格，如尚水天成和信义嘉御山三期，10月新推的单位售价较前期上涨了2000元/㎡左右，而大部分项目仍以跑量为主，价格未有变动或者微幅上调。

10月有成交的楼盘中，备案均价下降的项目占比57%，较9月减少了5%。

图7 各区一手商品住宅成交均价走势图（2013年10月—2014年10月）1000020000300004000050000600001310131113121401140214031404140514061407140814091410罗湖福田南山盐田宝安龙华龙岗全市数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究中心 注：此数据为签预售合同数据3.5 新入市项目成交户型——3房独占鳌头从成交户型结构来看，10月3房住宅成交超3000套，占比高达65.7%，其中佳兆业城市广场三期和西荟城三期分别贡献了300余套。

9月入市的项目以刚需单位为主，供应的3房住宅占比提高13%至54%，目前供应结构的改变已经在成交中有所体现。

另外，别墅成交占比也微幅上升了0.4%，主要在于卓越皇后道、京基云景梧桐的别墅陆续备案。

在3房住宅的挤压下，其余各个户型成交占比都显著下降。

图8 10月份全市各户型成交结构表（合拼后）0%10%20%30%40%50%60%70%一房住宅二房住宅三房住宅四房住宅四房以上复式住宅别墅数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究中心从各户型面积段来看，90㎡以下的小3房增幅最大，达17.7%，目前占比为64.1%。

70㎡以内的小2房占比也上升了1.4个百分点，成交主要楼盘为尚水天成和中骏四季阳光。

另外，70-90㎡的2房住宅占比下降了10.4%。

售合同”、“已备案”为依据；不包括现楼发售楼盘推售户型的成交情况四、成交榜单分析——多项目齐头并进 西荟城略高一筹4.1 全市楼盘成交前十名——榜单差距收窄10月全市成交前十名楼盘总套数为2707套，占总成交量的56.6%，环比继续提升2个百分点。

和9月明显不同，10月前10楼盘成交量差距明显收窄，第一名和最后一名差距不足3倍，而此前这一值连续两个月攀升，9月高达6倍。

总成交量的上涨也推高了前十门槛，第十名的套数环比几乎上涨了1倍。

从区域分布来看，宝安上榜楼盘数量仅3个，较9月减少了2个，但凭借西荟城占据了冠军的位臵；龙岗有6个项目入围，再次成为榜单主力。

于十一入市的西荟城三期以354套的成绩夺得冠军，该项目推售量达620套，开盘当天基本售罄，截止10月底仅备案6成，随着后续成交单位陆续备案，预计11月将继续登榜。

榜单第二名为龙岗的佳兆业城市广场，此前该项目连续3个月无缘前十，随着9月中旬三期500余套单位的推出，该项目又重回榜单。

华业玫瑰四季本月继续登榜，夺得第三名，联投东方紧随其后，前4名平均差距仅为7套，可谓齐头并进。

图9 项目成交套数排行（top 10）本月上榜项目全部为2.5万/㎡以下的刚需盘，但2至2.5万/㎡之间的楼盘数量较9月增加了3个，而2万/㎡以下的纯刚需楼盘数量降为4个。