万科未来主流市场划分及产品体系91135693

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万科市场调研报告

万科市场调研报告
尊敬的读者，
以下是我们进行的关于万科市场的调研报告，根据您的要求，我们将报告中的标题移除，确保文中没有重复的标题文字。

一、市场概况
1. 当前市场概况
调研显示，万科市场目前呈现稳定增长的趋势。

在经济持续发展、城镇化进程加快的背景下，万科公司在房地产行业的市场份额逐年增加。

2. 竞争环境分析
万科市场面临激烈的竞争环境，主要竞争对手包括华润地产、碧桂园等知名房地产开发商。

公司通过不断提高产品质量和服务水平来提升竞争力。

二、产品和服务分析
1. 产品多样化
万科公司推出的房地产产品种类繁多，涵盖住宅、商业、写字楼等多个领域。

产品定位明确，能够满足不同消费群体的需求。

2. 服务质量
万科公司注重提供优质的售前、售中和售后服务，以赢得客户的信任和口碑。

公司建立了完善的客户维护体系，提供个性化的服务，赢得了消费者的高度认可。

三、市场前景展望
1. 机会与挑战
未来，万科市场依然面临着机遇和挑战。

随着城市化进程的推进，居民购房需求仍将保持增长。

然而，近年来政府对房地产市场调控的加强，对企业的经营管理提出了新的要求。

2. 发展策略
为了应对市场变化和挑战，万科公司计划加大在二线和三线城市的布局，并逐步扩大在住宅、商业地产以及长租公寓市场的份额。

同时，公司还将加大科技创新力度，提高产品竞争力。

这是我们的调研报告，请您参考。

如有任何疑问或需要进一步了解的地方，请随时与我们联系。

谢谢！。

万科地产产品细分及品类规划

创新性策略
不断引入新技术、新材料和新设计理念，推动产品创新，提高产品的附加
值和市场竞争力。
高端化策略
在住宅和商业地产领域，注重高端产品的研发和推广，提高品牌形象和市场影响力。
合作共赢策略
与优秀的设计、施工、销售团队合作，共同研发和推广地产产品，实现资源共享和优势互补。
品类优化
优化产品线结构
万科地产产品细分及品类规划
目录
• 万科地产产品概述 • 产品细分 • 品类规划 • 市场定位与竞争分析 • 产品创新与差异化
01 万科地产产品概述
万科地产简介
01
万科企业股份有限公司成立于1984年，是中国最大的房地产开发商之一，总部位于深圳。
02
万科致力于提供优质的居住空间和城市生活服务，秉承“让生活更美好”的企业愿景。
商业产品
购物中心
集购物、休闲、娱乐于一体的商业中心，提供全方位的消费体验。
商业街区
具有独特风貌和历史文化的商业街区，吸引游客和消费者。
写字楼
为企业提供现代化、高效的办公环境，促进商务交流和发展。
酒店
提供高品质的住宿服务，满足商务和旅游需求。
产业园区
高新技术产业园
吸引高新技术企业入驻，促进科技创新和产业发展。
05 产品创新与差异化
产品创新
绿色建筑
万科积极推广绿色建筑理念，采用节能、环保材料和先进技术，打造高效节能、低碳排放的建筑。
智能化居住体验
万科将智能化技术融入产品中，提供智能家居、智能安防等服务，提升居住便捷性和安全性。
定制化服务
万科提供定制化服务，根据客户需求量身定制户型、装修风格等，满足个性化需求。
THANKS FOR WATCHING

万科城价值体系(产品篇1)

• 提升整体居住环境品质，让住户
与大自然共生。
• 让建筑与景观，景观与住户融为一体。 • 创造更多的绿化空间和公共休闲场所，实现理想和谐的人居环境。
• 强化项目的个性和形象，创造多
样化的邻里亲切空间。
二、建筑设计
一种生活万科城
• 项目吸收西班牙建筑元素，重点强
调宅和院，墅与景的呼应关系。
• 开阔的空间，精心的景观设计保护了个人的私密，这就是万科城的生活所在。 • 引入西斑牙小镇设计风格，在尊重
山水景墅改变一种生活
山水景墅在社区的安全管理上，不但保证了住户的安全，贴心的物业服务令您的居家生活带来便利和安全。
山水景墅七大领衔价值
人车分流：行人和车辆分别从不同空间入户，人车分流的交通组织系统，最大限度地降低噪声干扰，保证人车分流前提下尽量缩短业主停车后步行入户时长，结合宅间绿地，组团绿地共同营造出幽静深远的居住氛围，为步行者、运动者提供舒适安
山水景墅七大领衔价值
纯西班牙建筑元素：通过线脚，阳台，屋顶，栏杆等打破大片墙面造成的沉闷感，通过粗质感的石材体现建筑厚实的根基，创造怡人的亲切尺度，造型
丰富，每栋单体造型不仅考虑本身的完整及独立性，同时也满足组合成排后
的整体性效果，做到高低错落，丰富有序，拼合效果统一而有变化。
山水景墅七大领衔价值
把别墅还于山水
（产品解构）
1
一、项目规划
当景墅回归山水，才是居住的主流
项目集万科20年项目规划之大成，结合现代西班牙风情设计意念，创造一个健康舒适，安全宜人的人居环境，提供了集合交流、聚会、休息、运动、欣赏等五重多样化空间，充分领会佛山人对山水人居的实际
需求，倾力打造纯西班牙的山水景墅。
四大规划创造优质社区典范

万科住宅建筑产品分级

A
确定分级标准
根据市场需求、产品定位和客户群体等因素，制定明确的分级标准，如高端、中端、经济型等。
设计差异化方案
针对不同级别，制定相应的建筑设计、装修标准、配套设施等方案，以满足不同客户的需求。
B
C
资源调配与成本控制
根据分级方案，合理调配人力、物力等资源，确保项目按时按质完成，同时控制成本在合理范围内。
案例分析方法和过程
分析方法
采用SWOT分析法对万科城市花园进行深入剖析，了解其优势、劣势、机会和威胁。同时，结合市场调研和用户反馈，对项目进行综合评估。
收集资料
收集万科城市花园的相关资料，包括项目规划、建筑设计、施工过程、销售情况等。
市场调研
了解当地房地产市场状况，分析同类项目的优缺点和市场接受度。
持续改进与创新
鼓励各级别住宅建筑产品团队不断改进和创新，提高产品竞争力。
万科住宅建筑产品分级的市场 04 影响和未来发展
对市场的影响和作用
1 2 3
提升产品竞争力
万科住宅建筑产品分级有助于提升产品的竞争力，满足不同客户群体的需求，提高市场份额。
引导行业标准
万科住宅建筑产品分级的推出，有助于引导行业标准，推动住宅建筑行业向更高品质、更精细化方向发展。
各级产品的标准和要求
01 经济型
02 舒适型
03 豪华型
04 尊享型
05 定制型
经济型住宅在保证基本居住功能的同时，注重成本控制，采用经济适用的材料和工艺。
舒适型住宅在满足基本居住需求的基础上，注重居住舒适度的提升，采用品质较好的材料和工艺。
豪华型住宅在装修和配套设施上追求高端品质，采用高端材料和工艺，注重细节处理。

万科房地产产品规划定位解析

经过多年的发展，万科已经成为中国最大的房地产公司之一，业务遍布全国多个城市。
万科的业务涵盖了房地产开发、物业管理、商业地产等多个领域。
主要房地产项目介绍
万科城市花园系列
以城市为中心，打造高品质的居住环境，注重绿化、配套设施和社区文化建设。
万科金色系列
高端住宅项目，以豪华装修、完善配套和优质服务为特点，面向高端客户群体。
04
区域市场分析
城市发展与政策环境
城市发展
万科在选择房地产项目时，首先会考虑城市的整体发展趋势，包括人口增长、经济发展、基础设施建设等方面。同时，万科也会关注政府对房地产市场的政策导向，如土地供应、住房政策、房地产税收政策等，以便更好地把握市场机遇。
政策环境
万科在项目规划中会深入研究国家及地方的相关政策法规，如土地使用、环保标准、建设规范等，以确保项目符合政策要求，降低政策风险。同时，万科也会关注政策变化趋势，以便提前调整项目规划和市场策略。
05
产品线规划策略
住宅系列
城市住宅
01
满足城市居民对高品质居住环境的需求，注重社区配套设施和
物业服务。
郊区住宅
02
提供宽敞舒适的居住空间，适合家庭居住，注重自然景观和休
闲设施。
公寓住宅
03
针对年轻白领和学生群体，提供经济实惠的居住解决方案，注
重便利性和生活配套。
商业系列
购物中心
集购物、休闲、娱乐于一体的大型商业中心，吸引消费者并提供一站式服务。
人性化设计
万科注重从用户需求出发，提供人性化的居住空间和功能布局，满足不同家庭和人群的需求。
社区文化营造
通过丰富多彩的社区活动和文化建设，增强社区凝聚力和归属感，营造和谐友好的居住氛围。

万科的产品定位和规划解析(下)

晓园
.
41
外立面创造竞争力及盈利能力：
1、古典风格—新古典
.
42
古典法式
1
.
43
古典欧式
1
.
44
1 欧式风格
.
45
西班牙风格
1
.
46
英伦风格
1
.
47
黄金海岸公寓——浪
.
48
现代简约风格
.
49
现代中式风格
.
50
外立面创造竞争力及盈利能力：
2、现代风格—现代古典
福州万科
.
51
•不同的户型配比方案，相应的条件及结果
1、基于总体定位和发展战略
➢ 总体定位：主流？跟随？补缺？组合？
➢ 总体发展战略：低成本？差异性？
➢ 总体形象？在户型面积及特色上如何表现？
2、基于市场的户型特征、现状和趋势
➢ 市场前期及目前的户型种类：主流和非主流配比
➢ 周边即将推出的户型有几类
➢ 主流户型在最近两年的变化趋势
万科的产品定位与规划解析（下）
运营管理部整理分享
2014年6月
.
1
产品策划阶段客户的产品需求分析
.
2
08. 03. 26
产Page 3品价值的客户敏感点分析
精装修
户型
园林
智能化
产品
建筑风格
分支
社区配套
公共空间
社区规划
外立面
.
3
一、土地分析
一块地，划分为不同的土地等级。划分的意义在于：避免土地错配，最好的土地要建最好的房子、最贵的房子。设计强排：在特定容积率下如何排布能实现项目最大价值。

万科集团市场环境分析

万科集团市场环境分析1、顾客需求改革开放以来，中国居民的收入一直保持了较高速度的增长。

随着居民收入水平的提高，对于住房方面，居民需求表现出比较明显的变化趋势。

以前是有房可住则行，现在则是对住房的要求越来越高，不仅强调更安全、更方便、更舒适、更优美、更自然，甚至而且还些还强调在其里面添加自己的个性元素。

其次，以前的人们在购买的时候不太过于在意细节，只是注重产品的好坏。

现在的人们不单只在意住房的各种多样化需求，而且还比较在意企业在出售房屋的同时，所提供的各种服务，比如售楼人员的态度、企业房屋的信息完整性以及企业给出的各种惠民措施等。

再者，还有的就是随着人们的生活方式的改变，人们逐渐注重绿化环保、节约能源，对企业是否重视社会责任也是相当重视。

倘若住房能够围绕绿化环保、节约能源方面进行，则不仅吸引消费者们的兴趣，还会给企业带来相当不错的声誉。

2、消费方式在商品稀缺的时代，企业只需要生产出商品就可以满足消费者地需求，并不需要关注消费者在消费方式上的差异。

随着商品在总体上的供过于求，企业必须关注消费者接触、了解、购买、使用商品的方式，否则很难货值和满足消费者的需求。

现如今，随着信息技术的发展，消费者购买住房的方式也是多种多样。

现在购买房屋的方式有一下方式：通过媒体的广告或报道、房产中介公司、朋友介绍、房展会以及各种购房网站（链家网或58同城等）等。

25—30岁期间，属于消费者中的少壮派，正处于事业的上升期，月收入高，但不稳定，积蓄不多，但消费意识超前；思想前卫，乐意接受新生事物，愿意享受小资生活，追求独立空间，比较注重实惠和品质，因此选择的户型面积不会太大，但户型设计要个性化、特色化，追求时尚，偏爱电梯公寓。

由于工作节奏快，注重时间距离，因此对区位、交通、配套和物管要求较高。

他们大多学历较高，家庭成员较少，部分人士已婚，小孩年幼，在房屋功能上对书房和保姆房比较看重。

另外，30—45岁期间，他们是消费者中的黄金一族，个人事业蒸蒸日上，收入稳定，购买力强，子女正处于成长阶段，十分重视小孩教育。

万科万科产品线与客群细分汇总

市区或郊区，拥有稀缺资
源
便捷
配套
项目价值
生活配套便捷的城市
完善
生活
规划有完善的生活
配套
不完善
舒适居住 (第一居所)
低价格
舒适居住 (第二居所)
对配套无占有稀缺资
要求
源
品类细分
字母代称
中文名称
G1 商务住宅
G2 城市改善
G3 城市栖居
C
城郊改善
T1 T2 TOP1 TOP2
郊区栖居郊区享受城市豪宅郊区豪宅
主力户型
（平方米）
四房150-240 三房130-200 三房130-200 二房90-100 三房110-130 三房110-130
共性：位于城市边缘或新城区，可快速到达，基础配套齐备，居住密度较低，物业组成以别墅，类别墅及多层为主，带少量高层洋房
品类细分
• 郊区住宅（TOWN系列）——山水.悠然生活远离喧嚣与浮华的宜人居所
追求居住改约善和品质 2.0
2 3
4
10％ 40％ 40％ 10%
孩子三代后小太阳小太阳老年一代
35-45岁 40-45岁 35-39岁 45-50岁
改善改善改善空巢
四房三房三房二房
G3
城市
1.公共交通密集，站点在步行距离内
2.周边有较完善的生活配套
低总价优势
约 3.0
1
85％青年之家 25-35岁
2.没有完善的生活配套，但地块周边有休闲配套(或有条件做到)
丰盛又平和
品类细分
城郊住宅类（CITY系列）细分
品类
C 城郊改善
项目价值

万科产品系列全解析

万科产品系列全解析第一类别——高端类别TOP1系列：万科最最高端产品，特色是对自然资源资源的最大限度占有。

成都目前还没有。

代表作如深圳海景别墅——十七英里TOP2系列：万科城市最高端产品，成都有西岭别墅第二类别——城市系列金域系列：城市舒居最高级别——成都有金域蓝湾，金域西岭金色系列：坐拥城市繁华——成都有金色家园，金色海蓉，金润华府，万科加州湾第三类别——城市花园系列，特色是离尘不离城，有繁华又有宁静，城市中的花园城市花园系列：成都有万科城市花园魅力之城系列：成都有万科魅力之城第四类别——四季系列，特色是在远郊拥有宜人的环境四季系列：成都有万科双水岸，朗润园01 高端产品系列随着城市房地产市场的繁荣成熟，金字塔尖的阶层带动了高端房地产市场的旺盛。

高端住宅产品，从字面上可以理解为高品质、高质量、高内涵的住宅产品，但从延伸意义上来说，应该是在好地段拥有好环境、好建筑拥有好户型、好物业拥有好服务、好品质拥有好配置的住宅产品。

万科作为地产行业的领头羊，其高端产品系列从产品的品质、稀缺度、文化价值、生态环保、技术领先以及人文归属感等方面区别于其他产品系列。

008 北京万科·东第------------国家公园“第一区”的“临峰华宅”020 北京万科·西山庭院------------汇聚京西皇家古韵的深宅大院036 北京万科·紫台------------高档纯板社区048 上海万科·兰乔圣菲---------------古朴、典雅、自然而不张扬的高级别墅区064 上海万科·红郡---------------上海万科首个精装修别墅项目072 武汉万科·润园------------------让都市人重新开始庭院生活02 自然人文系列自2003年以来，在建筑文化的探寻上，万科开始确立自己的建筑观，在尊重自然、尊重文脉的原则上，主动创造住宅的产品新形式。

万科房地产产品规划定位解析

万科房地产产品规划定位解析近年来，房地产行业发展迅速，各大开发商纷纷推出各类产品以满足市场需求。

作为中国房地产市场中的领军企业，万科在产品规划定位上一直保持着独特而精准的眼光。

本文将从不同维度对万科房地产产品规划定位进行分析和解析。

第一维度：品质定位万科一直以来都将品质作为核心竞争力的体现，致力于打造高品质的房地产产品。

其产品在建筑质量、装修材料、环境设计等方面极为讲究，力求为购房者提供舒适、安全的居住环境。

无论是高端豪宅还是普通住宅，万科都以严苛的品质标准去要求自己，力争给消费者提供最好的产品。

第二维度：定价定位在中国地产市场，万科凭借其优质的物业管理服务和多年来稳定的市场表现，赢得了消费者的认可。

万科房地产产品定价相对较高，但并不妨碍其产品的销售。

这得益于万科在市场中树立的良好品牌形象和产品优势。

万科在产品定价上注重物有所值，不仅提供高品质的产品，同时也为购房者提供了可持续增值的潜力。

第三维度：市场定位万科根据不同地域、需求群体的多样性，灵活调整产品的市场定位。

针对一线城市，万科推出了高端豪宅和商业综合体等产品，以满足高收入人群的需求；而对于二线及以下城市，万科则推出中低价位的住宅产品，更好地服务于广大中产阶级家庭。

无论是高端还是中低价位产品，万科都秉持着以人为本的理念，致力于为不同消费群体提供具有市场竞争力的产品。

第四维度：创新定位万科在房地产产品规划中一直保持着对创新的追求。

无论是在建筑设计上，还是在配套设施上，万科都注重与时俱进的设计理念。

通过引入国际化的设计团队、采用先进的技术，万科不断地推陈出新，为购房者呈现出富有创意和个性化的房产产品。

这种创新定位使得万科能够在激烈的市场竞争中脱颖而出，并赢得了广大消费者的认可。

总结：万科作为中国房地产市场的领军企业，其产品规划定位准确且独特。

通过品质定位、定价定位、市场定位和创新定位，万科能够根据市场需求和消费者群体的多样性，灵活调整产品策略，为购房者提供全方位的选择。

万科新产品分析_四大产品(东郡、清林径、第五园、翡翠园)

主力户型分析

主要物业情况：

210～280m2田园别墅 60～150m2景观高层约60m2精品公寓
主力户型分析

双车位

阳台

阳台
入户花园
主人套间
晨曦墅（TA）户型分析：建筑面积： 280平方米（四房二厅三卫＋半地下室）开间尺寸：客厅：7.2、餐厅：3.9 主房：3.9、次房：3.9 设计情况：前中后三庭院设计。双车位设计独立主人层设计综合点评：优势：入户花园使庭院延伸到室内，形成公到私很好的过渡主人层功能完善，具有私密性和档次感餐厅跃式设计，体现了空间感超大露台设计，附送面积多卧室均带阳台。

建筑设计分析

别墅——三堂制设计布局分析：

后院

参照客家传统建筑的三堂制，实现为别墅庭院设计的前、中、后院，结合现代人的生活习惯，升华客家住宅区围合式设计的传统。三堂屋的基本型式是在中心轴线上沿纵深布置上、中、下三堂。三堂屋結構，中堂明顯比兩側橫屋低。
中院
前院
建筑设计分析

深圳万科▪清林径
项目分析
——规划设计分析
随坡就势
——建筑设计分析
南法与客家风格融合
——园林景观分析
自然生态的延伸
——主力户型分析
别墅、公寓、高层
规划设计分析

总体规划：

定位：森林公园生态住区，城市罕见田园风情：清林径主要以东部的花园别墅为主，及南部的公寓、西、北部景观高层围绕会所分布。第三期规划的是景观高层。
开发商
无锡新万科房地产有限公司

万科市场细分+目标市场+定位

万科市场细分由于消费者构成极为复杂，不便于市场把控。

因此，在这里我们以产品为细分对象，依据总价和单价指标，将市场细分为低端、中低端、中端、中高端及高端市场.产品价格指标比较表：低端中低端中端中高端高端总价15万以下 15~20万 20万~30万 30~50万 50万以上单价1500-2000 2000—2500 2500—3000 3000-3500 3500以上1．低端市场(戴福照）（1）市场特征：该类产品一般为低总价(15万以内）,低单价，或小户型;产品品质较低，大多为满足人们最基本的居住需要。

开发技术层面要求不高。

（2）目标客户群：年龄：主要集中在30周岁以下的未婚人士和其他年龄段的低收入者.收入：年收入大多在3。

5万以下。

家庭结构:2人及以下，比例为24%(2001年政府权威部门调查.受教育程度:他们大多受过较高的教育。

置业情况：大多为第一次置业，现在主要以租房为主。

购房目的:成家立业的需要，作为过渡性住房，解决基本的居住问题。

购买行为：注重产品的经济实用，对品牌基本没有要求。

2．中低端市场（郭豪铿）（1)市场特征：该类产品总价主要集中在15~20万，单价多为1500～2000元；产品品质一般，产品变现速度较快，对开发商市场运作能力要求不高，因此，竞争对手该市场较为容易。

（2）目标客户群：年龄：这个阶层的年龄范围较广，界定这个阶层主要以收入和购买能力为标准，年龄主要集中在40岁以下。

收入情况:年收入3万-5万.家庭结构：这部分人群大多已经成家，家庭人口以3人为主，或3人以上。

职业状况：企事业单位的普通职工、公司员工。

受教育程度:受教育程度普遍不高。

置业情况：第一次置业为主,二次置业为辅。

购房目的：家庭居住需要，迫切需要改变居住环境.购买行为：对价格特别敏感，注重产品的实用性和舒适性，对品牌基本没有要求.3．中端市场 (郭豪铿)（1)市场特征:该类产品总价大多在20~30万，单价在2000～2500元，产品品质较好，配套设施比较齐全，环境较好，因此销售速度一般较快。

万科地产客户细分及品类规划

万科地产客户细分及品类规划序有什么样的人，就有什么样的生活。

有多少种生活，就应有多少种居住空间。

万科，为生而不同的人设计各不相同的住宅，四大产品系列——GOLDEN CITY TOWN TOP，为四种不同的生活状态服务，全程关怀生命，相伴每段人生的居住理想。

五大类细分人群清晰、可识别的细分人群形象◆【家庭特征】–25-34岁的青年或青年夫妻，无孩子，家庭成员高学历◆【购房动机】–栖息：不喜欢租房，想拥有自己的房子–自己享受：买个房子自己享受◆【对房子的态度】–自我享受–品味体现：体现个人的品味、情调甚至个性–社交娱乐：房屋是一个重要的朋友聚会、娱乐场所◆【产品需求】–健身娱乐：对小区有较好健身场所、临近大型运动场所、娱乐休闲场所–要求较好的户型–喜欢的建筑风格品类划分◆品类划分及对应客户价值品类细分◆ 城市住宅（GOLDEN 系列）——都市.时尚生活适合都市人生活的多元化成熟居住模式– 万科GOLDEN 系列精品住宅，打造适合都市人生活的多元化成熟居住模式，锻造精细生活细节，营造成熟人文氛围与归属感，以更为先锋和现代的中心区域优越居住理念，引导着都市人居新时尚 – 万科GOLDEN ，让栖居在繁华中的都市居住更富细腻，温情，充实的生活质感，在核心版块引领主流生活◆2008年深圳GOLDEN 系列产品– 万科华府——商务住宅– 东方尊峪——城市改善– 金域东郡——城市栖居品类细分◆ 城市住宅类（GOLDEN 系列）细分城市住宅案例◆万科华府– G1商务住宅——品位与商务俱享的都市居所• 项目地处的龙华新城是―深圳城市中心轴带‖的北延段，未来将形成被称为―副都心‖的以大型交通枢纽为依托的城市中心功能拓展区– 基本信息• 位置：深圳市龙华金龙路与新区大道交汇处东北角• 项目占地：68300.63平米• 建筑面积：188934万平米• 物业组成：一期为84-88平米的精装高层，及少量LOFT 公寓和联排别墅– 设施及交通配套•西临新区大道，南临金龙路、东临轨道4号线•商业、教育、娱乐、医疗、公园等配套设施完备–项目定位•以便捷交通、时尚商业、简约建筑、新城规划，令项目充满积极进取、追求品位、掌握潮流以及国际视野和前瞻性思维的气质，更将成为汇聚品味与潮流的都市居所城市住宅案例◆万科华府–设计理念•规划上，宽敞的公共活动空间、人车分流设计以及开扬的外部景观带来的舒适感受，将使本项目居住者享受与福田区同等品质的繁华都市生活•建筑上，风格现代简约，高层建筑板塔结合，空间变化丰富，户型设计新颖，公共空间观感大气城市住宅案例◆东方尊峪–G2城市改善——城市型生态山居•项目东临梧桐山隧道口，西接仙桐体育公园，南靠罗沙路，与香港隔岸相望，北面的梧桐山是一个以山体和自然植被为景观主体的城市郊野型自然风景区，空气质量达国家一级标准，可俯瞰深圳市区及大鹏湾海面–基本信息•位置：深圳市罗湖区梧桐山半山风景区•地块描述：三面环山,南望香港大雾山•占地面积：11万㎡•建筑面积：33万㎡•容积率：2.12•覆盖建筑率：16.7%•绿化率：67.55%•楼层状况：11-26层•车位比：1.1：1•物管费：3.5元/㎡•开发节奏：整体开发城市住宅案例◆东方尊峪–交通规划•深盐第二快速干道•地铁8号线及公交车站–项目定位•上风上水之地，兼得宁静与繁华，生态与健康的城市休闲山居–设计理念•自然第一，建筑第二–整体规划•住宅：共21栋11-26层高层纯住宅•会所：6000平方米中央会所，设有室内恒温泳池、红酒雪茄吧、网球场、SPA水疗馆、中西餐厅、健身房等•泛会所：规划有亲子广场、生态游乐场等多个主题泛会所，并提供休闲器械•园林：8万㎡天然溪谷园林•商业：4000平米社区商业•学校：自身配备幼儿园，同时临近项目规划有公立小学城市住宅案例◆东方尊峪城市住宅案例◆金域东郡–G3城市栖居——都市经济的舒适居所–基本信息•位置：深圳市东部新城商务行政区中心•占地面积：104801㎡•容积率：一期3.0，二期A区2.8，二期B区3.0•覆盖建筑率：≤25%•建筑面积：316660㎡•车位规划：一期797个•开发节奏：2007年第一期，整体共3年–设计理念•整体风格上，突出展现了简洁、大方的整体项目形象，营造了具有城市感的项目整体界面，以创造怡人、舒适的住宅小区作为设计的诉求• 规划设计上，采用半围合的思路，为小区提供充分的公共活动空间，同时在每栋住宅的首层设置面积不等的架空层，用以改善小区内通风，并提供适应深圳炎热气候的活动场所• 建筑立面上，极具现代感，以面砖为主，加以一定量的质感涂料，以稳重大方的白色、灰色为主调，充分展现了项目整体典雅的气质• 户型设计上，力求户型的经济实用，通风采光良好，并在入户处设置了入户花园，增加空间层次及实用性城市住宅案例◆金域东郡– 整体规划• 住宅：共7栋高层纯住宅• 商业：1000余平方米社区广场及2100平方米棕榈风情商业街 • 生活配套– 教育：坪山中心小学、飞东小学、龙山学校、坪山中学、坪山机关幼儿园等– 购物：三和购物商场、万福佳、民乐福、泰华商场、国惠康百货– 医院：坪山人民医院– 邮政：深圳邮政局坪山支局– 银行：中国工商银行，中国农业银行，深圳发展银行等 – 休闲：大工业区体育中心、大工业区中心公园、聚龙高尔夫练习场等；城市住宅案例品类细分◆城郊住宅（CITY 系列）——大城.丰盛生活将城市边缘转化为主流人群聚集的高水准居住群落 – 万科打破城市固有居住观念和城市格局，打造新移民生活范本，将城市边缘转化为主流人群聚集的高水准居住群落，构建全新的城市板块体系，大城崛起，都市人居走向更广阔的方向，包容与丰盛成为新生活的表征– 万科CITY 系列，时尚元素融合原野的落叶芳，青草香，既富于城市的先锋精神，又表述着来自文明本源的质朴和亲切，繁华又静谧，丰盛又平和年深圳CITY系列产品◆2008–第五园–万科城城郊住宅案例◆第五园–C城郊改善——倡导中式居住理念的城郊舒适居所–基本信息•位置：布吉街道坂田雅园路•占地面积：约44万平方米•建筑面积：55万平方米•总建筑户数为5000户左右•容积率：1.48•开发节奏：分6期，由04年到08年–设计定位•大胆创新，糅合了中式传统居住理念的精华与现代建筑的简约，通过瓦屋面、石材墙面、村落空间的运用，创造乡村田园风格，人车分流更彻底，极力倡导对中式居住生活方式的理性回归–设计理念•建筑风格，原创现代中式建筑，主要建筑形式有庭院别墅、合院洋房、叠院HOUSE和高层•园林设计，以层次分明的多重―庭院空间‖为精髓，充分利用中国传统造园隔、抑、曲等手法，创造出富有―起、承、转、合‖完整变化的空间序列，配以灰色系基调的硬质铺装，将中国的人文精神与现代人的生活需求有机结合，全方位塑造社区文化和人居环境，达到自然景观与人文景观的融合，体现了人与自然的和谐与对话城郊住宅案例◆第五园–项目配套•五园书院，宁静致远–占地1500平方米，文化定位秉承中国四大书院，纵横古典与现代；打造深圳及全国第一家情景式社区图书馆•古色古香，徽州老屋–―老房子‖是万科为发掘和保护中国传统民居的一种尝试，将来的功能可能为博物馆、餐厅、茶馆、培训、文化活动等•中式特色，文化商业街–占地6000平方米，基本功能完备，汇聚了餐饮、华润万家超市、中国银行、便利店、一致药店等商户，极大地满足社区日常生活，形成现代中式特色文化的商业街•葱茏覆盖，园林泳池–在社区中已建成的大型游泳池能给你的夏天带来娱乐的好去处•便利为上，健身娱乐–在社区中各个架空层错落着各种健身娱乐设施，让饭后的家人拥有自由休闲的空间•成长乐趣，幼儿中心–高档幼儿园，幼龄教育机构，童年最大的乐趣城郊住宅案例◆第五园城郊住宅案例◆万科城–C城郊改善——配套完善的大型亲地社区–基本信息•项目位置：深圳龙岗区坂雪岗大道东侧•占地面积：约46万㎡•建筑面积：约53万㎡•容积率：1.1--1.3•建筑覆盖率：<<30%•绿化率：>>30%•物业组成：别墅及多层为主，带少量高层•开发节奏：1-3期已售完，4期别墅及高层正在发售–四期基本信息•总占地面积：96201.00m2• 总建筑面积：125816.45m2• 总商业面积：3.5万平方米• 容积率：1.31• 绿地率：35%• 总户数：827（TH 以及景院别墅157套，高层670套） • 停车位：827（地面420，地下407）城郊住宅案例◆万科城– 交通规划• 清平高速、梅观高速和南坪快速三条城市干线通达CBD • 附近规划有地铁4、5、16号线及BRT2号线站点– 项目定位• 依地势高低设计的低密度别墅大城，建筑风格糅合了西班牙和地中海建筑的精华，为深圳首创的亲地别墅社区– 设计理念• 大型别墅社区，教育及商业配套完善，足不出户可尽享城市生活• 户型大多为深圳万科首创或专利产品，绝大多数拥有自己的花园或露台，居住的舒适度得到极大满足– 项目配套• 景观：1.2万平方米市政广场及7000平米生态人工湖，可循环人工湿地系统• 运动：2200平米会所活动空间，约5000平米运动公园及康体中心• 教育：占地约3.6万平方米的实验学校，规划有3个幼儿园 • 商业：面积达3.5万平米，包括华润万家、肯德基、名典、丹桂轩等品牌商家城郊住宅案例◆万科城品类细分◆郊区住宅（TOWN 系列）——山水.悠然生活远离喧嚣与浮华的宜人居所– 未来奢侈，将告别非必需品，而追逐必需品，紧俏的，稀有的，受青睐和尊重的，将不再是哪些昂贵却随处可见的物品，而是宁静的时光，干净的水和新鲜空气–万科TOWN系列，反思城市人居模式，以卓越的远见与深度的人文关怀，为一颗颗山水田园的新，打造远离喧嚣与浮华的居所，建筑超凡脱俗的自然人居氛围，寻觅关于海的理想，山的文明，还有整座城市对于悠闲生活的向往年深圳TOWN系列产品◆2008–东海岸——郊区享受–清林径——郊区享受郊区住宅案例◆东海岸–T2郊区享受——背山面海的滨海居所•项目位于盐坝高速公路与周围的坡地间，距罗湖商业中心区约30公里，距离大梅沙海滩约1.5公里，背倚青山，面朝大海，自然环境极佳•项目用地属于山地类型，地形由东南向西北逐渐走高，东南侧地形比较平缓，西北部地形陡峭，沿盐坝高速公路呈弧形东西向带状分布–基本信息•总占地面积：约34.3万平方米•总建筑面积：27.5万平方米•容积率：0.8•总户数：1949户•开发节奏：共分4期，03-05年开1-3期，07年开售第4期–周遍配套：•娱乐：7个高级大梅沙酒店，2个游艇会，2个高尔夫球场，2个直升机停机坪，5个大梅沙高端项目，7大公园，4大沙滩，2所学校，6大高端餐饮•交通：深盐第二通道、盐坝高速、盐排高速、大梅沙公交总站•医疗：梅沙医院、社区健康服务中心郊区住宅案例◆东海岸–规划定位•城市之中的天然山海资源，成熟的大型滨海社区–设计理念•规划上，采用热带简约（Tropical Modern）的设计理念，选择自由生长形的―叶脉状‖布局形式进行社区规划•景观上，充分利用地形、山势及水体资源，引水入境，营造人工湖水景、溪水水系，依水建房，构筑了邻水生活的情趣和意境–项目配套•生态公园：小区内外有山脊公园、珊瑚公园、郊野公园、运动公园，还毗邻大梅沙海滨公园和华侨城生态公园•康体休闲：区内建有泳池、网球场、沙滩排球、足球场、室内篮球馆、乒乓球馆、棋牌室、会议室等休闲设施•商业配套：小区商业面积约5800平米，已建设海岸儿童天地、招商银行、华润超市、海岸咖啡厅、名厨饭堂及精品首饰店等郊区住宅案例◆东海岸郊区住宅案例◆清林径–T2郊区享受——与自然交融的养生居所–基本信息•位置：深圳龙岗清林径森林公园南侧山脚•总占地面积：约200000m²•总建筑面积：约360000m²•容积率：约1.8•商业配套：1.5万平方米山地情景商业街–一期基本信息•建筑面积：48760平方米•物业组成：80套260-300平方米别墅，2栋32层75-150平方米洋房及部分65-90平方米商业公寓郊区住宅案例◆清林径– 整体规划• 项目整个社区沿坡地自然排布，从入口到会所，从泳池到专用自行车道，从森林SPA 到田园风情，在这里，身体、自然、心灵、建筑相互融合品类细分◆高档住宅（TOP 系列）——墅庭.高尚生活独占稀缺资源，具有创造力的个性居所– 未随着城市居住空间的不断扩展，高端人群对居住的追求，已渐渐从空间，环境等物理层面剥离出来，转而追求精神的高贵，建立在不可复制的空间，独占型的稀缺自然资源上的那些独具创造力的个性居所，成为新时代顶级生活方式的象征– 万科TOP 系列，解读稀缺景观与城市资源的真正关系，以智慧，意志和知识，在物质与精神之间找寻最富诗意的建筑语言，让思想与心灵交融，品质与品位结合，打造满足顶层人士心灵追求的居住空间◆ 2008年深圳TOP 系列产品– 兰乔圣菲（推广名）——城市豪宅– 棠樾（推广名）——郊区豪宅高档住宅案例◆兰乔圣菲– TOP1城市豪宅——富于异域风情的家族式大宅• 项目位于宝安中心区核心位置，是深圳西岸稀有的纯别墅区，住所拥有完整私人院落，以卓越尺度完美演绎家族传承与大宅生活– 基本信息• 总占地面积：约72500平方米• 总建筑面积：约43500平方米•容积率：约0.6•绿化率：约63.4%•建筑覆盖率：约30%•物业组成：独栋及双拼别墅•总户数：94户–设计定位•项目着重强调人与环境的关系，营造人与自然的交流空间，坚持地方性和场所感并重，最大限度地利用和发挥环境资源优势，体现地域特色、人文精神和绿色生态建设的理念•在尊重周边环境的同时，突显建筑与生活、土地优雅舒适的关系，并使用有着时光斑驳印记、充满历史积淀感的石材来表现建筑原生特色，锻造一席可传承的家族领地高档住宅案例◆兰乔圣菲–设计理念•规划上，外围设置双拼大宅，划地为圈，形成强烈的领域感和不动声色的优雅气场；内部联院住宅排布巧妙自如，让所有建筑均获取最大的景观资源和开敞的气势•风格上，来自托斯卡纳与安德鲁西亚的欧洲风格建筑灵感，低调的尊崇于随意处自然流露，厚重的质感，大气的拙朴，原生建筑材质让生活衍生不凡气质•造型上，经典坡式屋顶设计，映托出―统一中有变化，变化中出特色‖的丰富而韵律的住宅造型，每一细节都能品味出时光的变幻与永恒•铺排上，采用单体造型局部处理，结合平面功能要求，设计出独栋和双拼别墅等主要产品形式，并运用交错围合组合方式，形成层次丰富的环境空间，让建筑具有生命般的起伏和旋律高档住宅案例◆棠樾–TOP2郊区豪宅——低密度的山水田园居所–基本信息•位置：深圳宝安区林坪大道以南•总占地面积：约60万平方米•建筑面积：约40万平方米•容积率：0.6（一期0.8，二期0.5）–一期基本信息•规划总用地：约110000m²•总建筑面积：约90000m²•住宅面积：约30000m²•容积率：约0.378•总户数：约124户–项目配套•观澜高尔夫（东莞）球会，大屏障国家森林公园，仙女湖水库，三正半山酒店等–设计定位•以―营造一种东方奢华为主的低密度现代居住氛围‖为设计核心，以水元素为主题，阐述东方居住美学中水的重要性，并运用中国文化特有的低调展现属于东方民族的奢华高档住宅案例◆棠樾–设计理念•布局方面，一期水城联排别墅，充分依托景观河道资源，将客厅、主卧等主要功能空间均布置于面水一侧，户户临水•户型方面，采用多层次院落设计，保证每家都能享有入户前院、户内中院和亲水后院，丰富了室外生活空间，使人与自然山水充分交融，同时传递出浓郁的现代东方韵味品类小结◆品类对比–结合品类案例，从项目地块条件分析有以下调整相近品类区分类与TOP2类在土地价值方面的比较◆T2。

万科产品线概况

➢ 休闲活动比较高端，健身、购物、国外旅游
➢ 通常是二次购房，改善居住条件和为孩子提供良好教育环境时主要的购房动机 ➢ 总价主要集中在100-400万，面积需求大都为100-150平米，户型需求为3室2
厅1卫和部分2室1厅1卫 ➢ 购房非常看重房屋品质、周边配套，其次是社区未来生活成本
➢ 区位选择主要考虑人文教育环境、景观环境和便利设施要素，如离父母近、离学校近
为子女购房，且不和子女共同居住，称为青年之家2 ➢ 青年持家：年龄25-34岁单身或者已经结婚的青年+父母
青年之家
➢ 受教育程度高，以本科和大专为主，60%是本科以上学历 ➢ 家庭年收入中等，集中在10-18万元 ➢ 多数在企业单位工作，职业等级以中等为主 ➢ 休闲活动非常年轻化：上网、健身、球类、唱歌跳舞、国内旅游都十分活跃
和部分2室1厅1卫
➢ 区位选择主要是考虑教育配套和人文环境、区域整体教育氛围
解决居住的太阳家庭
小太阳
➢ 受教育程度高，多数为本科以上学历；家庭年收入集中在15万，多数在企业单位工作，也有小规模的私营企业，职业等级不高
➢ 休闲活动偏年轻化，吃饭、购物、近郊旅游参与的较多
➢ 为孩子提供良好的成长和教育环境是主要购房动机，同时解决生活基本需求
改善居住和考虑父母是主要购房动机 ➢ 比较看重交通，生活配套和物业服务 ➢ 总价预算比青年之家高，平均为110万 ➢ 户型需求主要是3室1厅2卫和部分2室1厅1卫
➢ 区位选择标准：价位合理，交通方便，配套完善
考虑父母的青年家庭
客群分类
客户细分及描述|望子成龙
望子成龙 ➢ 小小太阳：0-5岁小孩+父母 ➢ 小太阳：5-11岁小孩+父母 ➢ 后小太阳：12-17小孩+父母 ➢ 孩子三代：老人+中青年服务+18岁以下孩子

万科房地产市场研究工具客户、土地、产品划分8大品类

家庭4月00入0
消费者
2000下
生命周期
已婚无子女已婚有子女
老年离异
西班牙土著黑人
农村
印第安人
2 客户－土地
城市地图标明不同的人群的区位分布。
北部
市中心
西部
东部
2 客户－土地
再细分子市场，进行土地属性评价。
市中心
2 客户－土地
为中国家庭寻找合适的土地。
土地属性需求清单
Diamond Bar XX年X月X日
空巢家庭
大龄单身贵族
成熟家庭单亲家庭有婴儿的夫妇
TCG4 富足成熟家庭
这一目标客户群的客户通常是从已经有了大房子，
已经有了更贵的房子的基础上，要改为更小一点更
TC便G宜1 一点房子的人群。这些人他们的孩子往往是已这一经目走标出客了户家群门的，客或户者往原往来是的第家一庭次老置人业或的亲人戚群已，不他再们包与括他单们身同的住年，轻他人们，愿新意近卖结掉婚他的们年更轻大夫更妇贵，的或房新子建，立的而家换庭更等小。的房子。
工作场所【房屋特征需求】与孩子成长相关的文化教育需求和安全需求
有高质量的幼儿园、小学；小区的安全能给孩子的健康成长创造条件
1
客户细分
客户是谁？土地属性清单
健康养老
【家庭特征】空巢家庭、有老人同住的家庭。【购房动机】孝敬老人：为了让老人就医更便利，父母年纪大了想
和他们住在一起。自我享受：老人辛苦了一辈子，想买个房子自己享受【对房子的态度】照顾老人：子女照顾老人的地方/ 让老人安享晚年的地方【房屋特征需求】看重外部环境，小区环境优美比较重要。靠近景色优美的风景，空气质量好；小区或周边有大规模的园林设计和良好绿化。

万科客户细分体系

“万科”把他们的客户群细分为5类：1、社会新锐，即工作3到5年，有一定的积蓄和经济基础的年轻人2、核心家庭，家庭有一个生活核心，所有的家庭抉择均优先考虑核心人物的生活，以“望子成龙型”为3、活跃长者，有着足够的经济的实力，退休的老人，同时又关心自己老年生活4、社会标签，成功人士，追求毫宅的人。

不是万科的主力目标客户。

5、经济务实型，拆迁后需要新的房子生活的人群。

家庭类型细分指标详细描述业主年龄子女年龄父母/老人青年之家 <45 —— —— 年龄在45岁以下的青年或青年伴侣（无孩子、无父青年持家 25-34 —— 有年龄在25-34岁青年或青年伴侣 + 父母（老人）小太阳无限制 0-11 —— 业主 + 0-11岁小孩后小太阳无限制 12-17 —— 业主 + 12-17岁小孩老人之家无限制 ≥18 有 45岁以上中年夫妻 + 18岁以上孩子 + 老年老人中年之家无限制 18-24 —— 中年业主 + 18-24岁的孩子富贵之家无限制无限制无限制收入（包括教育、职务等资源）远高于其一、富贵之家9%n基本状况：–这类家庭不到用户总体的9%，他们处于社会中高端阶层，家庭成员高学历，高收入，高社会地位是他们最大的特征。

–很多家庭有成员开办公司，或担任公司中高层管理人员，是社会所认同的成功人士。

n生活形态：–主要家庭成员一般工作都很忙碌，经常加班而没有自己的时间，希望可以有更多的空闲时间。

–他们经济实力雄厚，休闲娱乐活动的层次比其他家庭都要高很多。

比如去健身房，去一些高档体育场所，上美容院，去其他省市出n房屋价值：–他们把房屋的购买看成是自己事业上成功的标志，房屋成为一个社会标签，能够拉近或增加与周围同阶层人之间的联系，促使事业n房屋需求–他们希望小区里有完备的健身娱乐场所。

–因为大部分家庭都有汽车，因此希望小区有良好的停车硬件设施。

–高水平的物业管理，大规模的山水园林设计也是他们所看重的。

揭秘万科打造商业综合体的五大产品创新战略

揭秘万科打造商业综合体的五大产品创新战略揭秘万科打造商业综合体的五大产品创新战略作者：邹毅领易投资总经理白银时代的万科面对产业巨变，开始走向了产品创新和多元化的路线。

早期，市场对万科的熟悉更多停留在万科住宅的品牌和品质上，如今万科商业方面的创新也同样跑在了市场的前面。

下面就以上海万科所打造的首个持有型商业综合体——虹桥万科中心为例，分享万科在商业综合项目创新方面的实力。

这种实力主要体现在地段抢位、产品组合、业态定位、产品细节创新、高科技的应用等五大方面。

一、抢占一线地段，占领中长期资产升值的高地上海作为中国第一大金融、贸易服务业城市，其开放的经济模式将上海整个建在了车轮与飞机的翅膀上。

而虹桥商务区不仅是上海目前最热的战略领地，更是中国首屈一指的国家级综合交通枢纽，集航空、高铁、长途客运、城市公共交通于一体，成亿的客流量将带来无限的长尾效应。

在这里，还有着“长三角1小时经济圈”概念：驱车自由穿梭都市，高铁往来长三角区域，飞机直达不同省市。

便利的交通条件将虹桥商务区和1小时可通达的范围聚集起来，形成合力，构建更强大的竞争优势。

更妙的是，虹桥万科中心不仅是位于虹桥商务区，更处于其核心位置，与虹桥交通枢纽的直线距离只有500米。

当然，虹桥万科中心作为一个打算长线持有性的商业项目，最看重的还是长周期环境下资产的增值前景。

目前，大虹桥地区有瑞安虹桥天地、龙湖虹桥天街等项目，竞争相当激烈。

在如此环境下，虹桥万科中心所拿出的，是更高水准的产品能级。

那么，让我们在具体看看虹桥万科中心是如何凭借实力脱颖而出的。

二、商业办公特色组合开启无死角的消费模式底层商业+7栋写字楼+下沉广场 =钻石塔形结构虹桥万科中心总体量近20万平方米，其中办公体量近10万平方米，商业3.5万平方米。

通常情况下，开发商拿到这种体量的商办用地时，都会很自然地将商业与办公形态分开：沿街面尽量预留最佳商业展示面，内部配置写字楼。

然而虹桥万科中心却不是这样，有别于其它的商业综合体项目，它采用了“蛋糕+蜡烛”模式。

万科地产客户细分及品类规划,详细阐述了不同客户群体需求不同产品的对应关系。

– 项目定位 • 以便捷交通、时尚商业、简约建筑、新城规划，令项目充满积极进取、追求品位、掌握潮流以及国际视野和前瞻性思维的气质，更将成为汇聚品味与潮流的都市居所
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城市住宅案例

万科华府 – 设计理念 • 规划上，宽敞的公共活动空间、人车分流设计以及开扬的外部景观带来的舒适感受，将使本项目居住者享受与福田区同等品质的繁华都市生活 • 建筑上，风格现代简约，高层建筑板塔结合，空间变化丰富，户型设计新颖，公共空间观感大气
万科地产客户细分及品类规划
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序
有什么样的人，就有什么样的生活。
有多少种生活，就应有多少种居住空间。
万科，为生而不同的人设计各不相同的住宅，四大产品系列——GOLDEN CITY TOWN TOP，为四种不同的生活状态服务，全程关怀生命，相伴每段人生的居住理想。
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富贵之家
务实之家中年之家
家庭年收入业主和子女年龄
收入（包括教育、职务等资源）远低于其他家庭的家庭中年夫妇 + 18-24 岁的孩子
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万科客户细分成果分享万科品类规划成果分享
品类
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品类划分
土地属性产品系列核心理念品类细分配套项目价值字母代称
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清晰、可识别的细分人群形象
3.健康养老

【家庭特征】 – 空巢家庭、有老人同住的家庭【购房动机】 – 孝敬老人：为了让老人就医更便利，父母年纪大了想和他们住在一起 – 自我享受：老人辛苦了一辈子，想买个房子自己享受【对房子的态度】 – 子女照顾老人的地方 – 让老人安享晚年的地方【产品需求】 – 看重外部环境，小区环境优美比较重要 – 靠近景色优美的风景，空气质量好 – 小区或周边有大规模的园林和良好绿化

万科的市场观及产品策划

1、外立面创造竞争力及盈利能力 ………………………………………………………………………………………………P42
2、案例:万科城&第五园的建筑风格 …………………………………………………………………………………………………P50
九、户型 …………………………………………………………………………………………………………………………………………P54 1、户型配比：户型配比原则和评价标准 ……………………………………………………………………………………P55 2、户型的附加值空间：案例分析(偷面积) …………………………………………………………………………………P58 3、东莞－金众－金域中央案例分析 …………………………………………………………………………………………P61
13
【客户细分的三个纬度】通过三个纬度将客户分为5大类11小类
家庭生命周期
中老年核心老人＋青年中年三口之家小太阳自由青年－－－－－
低
购买动因
社会标志社交娱乐照顾老人工作场所独立空间－－－－
中
高
支付能力
14
划分5大类11 小类人群
1
客户细分
结论：5大类人群
1. 社会新锐 2. 望子成龙 3. 健康养老 4. 富贵之家 5. 务实之家
六、产品策划………………………………………………………………………………………………………………………………………………P32
1、客户的产品需求分析………………………………………………………………………………………………………………………P32 2、产品品类及产品线规划 …………………………………………………………………………………………………………………P32 3、产品建议的逻辑与方法 …………………………………………………………………………………………………………………P33 4、产品价值的客户敏感点分析 …………………………………………………………………………………………………………P34