淄川市调报告--最终稿

二、

三、当前房地产市场特征简述

✧在售项目分布较为分散，以上湖御园为核心，房价呈放射状下降。

✧主城区大型项目少，小规模项目多。——淄川大面积征地较难的体现。

✧当前市场处于房源稀少期。——原有项目（含分期开发的）都基本售罄，后续项目上市时间集中于10月前后。

✧短期内高档商品房价格上涨空间基本封死。——上湖御园已成为价格上限，其他项目均借势低开或补涨。

✧高层住宅开始普及。——征地难，成本高，导致高容积率。

✧户型设计普遍较差，有的高档楼盘户型也非常差。——例如翰林世家、金域豪庭，过于追求容积率的下场。

✧市场上小户型稀缺，存量房源多为缺陷户型或者附带车库的户型。——小户型客户均为首付敏感型客户。

✧经济适用房异常火爆，供不应求。——淄川房价在近一年中上涨过快，商品房与经适房差价巨大，经适房价格2400-2600。

✧未来可能的限购政策将会对淄川房价产生深远的影响。——当前购房者中外地户口的个体商户较多。

✧高档项目售楼处包装投入很大，档次感堪比大城市。——现场包装已成为客户预估项目价位的重要参考因素之一。

✧销售人员素质相对较低。——外地优秀的销售经理和售楼员不愿意来淄川，本地人才成长较慢。

四、当前淄川主要地产项目统计表（不含开发区）（一）、在售项目统计表：

（二）、潜在项目统计表：

五、淄川代表性楼盘解析

上湖御园

项目概况：

上湖御园位于淄川城区中心，般阳路以南、孝妇河以东、通济街以西、般阳河以北，总建筑面积约25万平米。产品类型包括三层联排别墅、五层退台花园洋房，18-25-32层高层住宅。项目分三期开发，第一期共开发建设1栋18层住宅（2个单元），2栋25层+32层（每栋2个单元），1栋情景洋房，预计于2012年完工；二期工程预计于2014年完工；三期工程预计于2015年完工。

上湖御园一期户型：

一期1#2#3#楼均由两个单元组成，每个单元都是“ABBA”的平面组合，端部户型面积略大于中间户型，基本布局相同。

⏹上湖御园特色建材：

✧英国进口品牌钢木装甲进户门，美

国KEYLOCK门锁。

✧外窗采用中空断桥铝合金窗，窗户

五金均采用“德国诺托”纯进口窗

配件，客厅、卧室窗型为平开内倒，

厨房、卫生间窗型为外悬开启。

✧玻璃采用夹胶安全玻璃，防弹防盗。

✧室内配置日本松下独立新风系统，分户独立安装。

✧上海三菱电梯，配置后备电源。

✧集中直饮水系统、美国科勒卫浴。

✧厨房采用博洛尼整体厨房，并配置食物垃圾粉碎处理系统。

✧8重安全防护：周界布控、摄像监控、门禁一卡通、可视对讲、家具报警、巡更等。

上湖御园销售情况：

上湖御园一期于2011年6月11日开盘，当天推出的是1#、2#楼的东单元，房源共计165套，当天成交率达到80%以上。

开盘前，开发商投入巨大资金对留仙湖公园进行了整体改造，大大提升了项目附加值。在现场包装上也不遗余力，售楼处豪华程度在淄川首屈一指。开盘当天创下了实际均价7600元/㎡的“淄川第一价”。到目前1#、2#楼剩余房源均为商铺上面的二层住宅或者顶楼总价特别高的房源，销售率达到95%。在后续房源不足的情况下，上湖御园7月份又推出了2#楼西单元与3#楼西单元房源（共192套），以消化未选房客户，不过由于均价逼近8000元/㎡，成交速度明显放缓。

翰林世家

⏹项目概况：

项目位于淄川区般阳路以南70号（育才中学以

东）。总建筑面积54090㎡，其中，12层公寓楼1栋、

18层住宅楼3栋、6层带电梯住宅楼4栋。一期开工6

栋，销售四栋多层电梯洋房，预计2011年10-11月开盘。

⏹产品设计：

户型面积90-180㎡，户型设计：96㎡两室两厅，125/118㎡三室两厅

及154-180㎡复式五室两厅两卫。

⏹项目简析：

老城区核心，生活配套齐全，多层洋房在市场上属于稀缺产品，再

加上大手笔的售楼处包装，一期畅销已成定局。不足之处是户型设计毫

无特色。

金域华庭

⏹项目概况：

该项目位于松龄东路以南，吉祥路以西，由淄博金梁城建开发有限

公司开发，项目占地7300㎡，总建筑面积35636㎡，规划两栋18层住

宅，其中1、2层为商铺，3-18层为住宅。预计2011年10月至11月开

盘。一期房源接受预约，交5万定金，每日获得100元购房基金。

⏹户型设计：

两栋楼户型相同，每栋楼两个单元，

每个单元采用一梯三户设计。户型面积：

86-126㎡，主要户型：86/101㎡两室两厅，

126.5㎡三室两厅。户型设计较差。

该项目地段优越，售楼处包装豪华，

离学校较近，吸引了不少客户关注。

阳光水岸

项目位于将军路以北、淄城东路以西，总占地面积1.78万㎡，总建

筑面积5.3万㎡，由淄博泰坤置业有限公司开发。

项目共7栋楼，其中4栋18层住宅，2栋9层住宅，1栋13层办公

楼。目前正在地基施工阶段，预计年底能面市。

怡安家园

该项目位于张博路以西，雁阳路以北，与雁阳美地隔路相望。规划6栋多层住宅楼，目前6层以下房源基本售罄，剩余的均为6层房源（6套），阁楼未出价格，2012年6月交房。户型面积92-119㎡。各楼层销售价格如下：

楼层一层二层三层四层五层六层车库储藏室

单价3550 3600 3600 3450 3300 3150 2200 1000

（注：该项目是距离我项目最近的楼盘，有一定的参考性）