2019西安华润二十四城大盘营销策略_图文.ppt
ppt(华润二期文明工地) (8)
打造时代精品 铸就百年基业
中南集团 中南建设
江苏中南建筑产业集团有限责任公司
华润置地· 二期项目部
二零一四年八月
纲 要
第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 第五部分 第六部分 第七部分 第八部分 工程概况 施工现场管理与环境保护 施工现场亮点 施工安全达标 工程质量创优 办公、生活设施 营造良好文明氛围 新技术新材料的应用
特种设备制造许可证、出厂合格证、机械设 备使用证等相关证件有效齐全。
提升设备安装、拆卸方案均经过公司安全 和技术主管部门和监理审核批准，并对工人 进行安全技术交底。
中小型机械进场经过验收合格，安全装置齐全有效，定期进行维修、检查， 在机械旁悬挂安全措施标牌，项目部配备专职机械管理员进行检查。
一、工 程 简介
本工程建筑设计使用年限为50年，耐火等级为一级，屋面防水等级为II级， 抗震设防烈度为8度，结构形式为钢筋混凝土剪力墙结构。 本项目开工至今，严格执行安全质量标准化，不断规范现场管理，把好质 量安全关，及时消除质量安全隐患，有效地杜绝了质量安全事故的发生。
二、工程管理目标
本工程计划开工时间2013年8月10日，计划竣工日期2015年2月25日，总工期623天。 杜绝死亡、重伤、火灾事故，轻伤频率控制在千分之一以内，创“陕西省安全文明 工地”。 坚持 “少破坏、多保护，少扰动、多防护，少污染、多防治” 原则，使环保项目和检 测结果达到设计及政府主管单位的规定。
一次验收合格率达到100%;创“长安杯”
依据成本计划，对成本形成过程进行严格控制，确保成 本控制在目标范围之内。
三、项目组织机构
从工程开始项目部成立由项目经理领导的创建文明工地领导 小组，高起点、高标准、统一要求，明确分工、落实责任，在 认真策划的基础上扎扎实实工作，领导小组按照省级文明工地 标准经常与建设单位、监理单位保持紧密联系，及时了解信息、 征求意见，学习先进经验，提高项目创建文明工地的整体水平。
华润24城介绍
随着成都东门工业企业的迁移，特别是工厂宿舍区的改造，在东门二环周边到处可以看见成百上千亩的大盘地块，而对这些地块的改造将是一个重要的问题。
华润置地在拿到东郊420厂后，对该厂区的改造和保留都非常值得关注，特别是对原有历史的保留和保护。
一、项目概况二十四城位于成都市武侯区，北面临成都市南河，南面临成都信息工程学院，东面临开行国际大厦和人民南路，西面临居民住宅和万里桥。
二十四城采用通过建造高层住宅的规划方法，降低住宅密度，从而有效保留工厂内原生态景观、树木和部分工业厂房、工业机床、瞭望塔等原地块历史特征，营造独特的“五十年代老工业”主题文化氛围，引领城市新型生活方式。
项目档案物业类型：高层占地面积：840亩容 积 率：7总 户 数：20000户开 发 商：华润置地（成都）发展有限公司建筑类别：高层建筑面积：260万平方米物业地址：成都市成华区二环路东三段二、项目开发背景1.项目地块概况二十四城所在地块原属420厂，是城东的老工业基地。
整宗地块占地面积巨大，是07年城东的“地王”地块。
此地块内部环境优越，绿化和规划相对较好。
整个地块，需要大规模整理的地方不多，地块条件较为成熟。
2.开发商概况华润置地有限公司是内地最具实力的综合型房地产公司之一，主营业务为物业发展和物业出租，已进入北京、上海、深圳、成都、武汉、合肥、杭州、无锡、大连、宁波、长沙、苏州、重庆、沈阳、厦门、天津、绵阳、南宁等十八个城市，连续四年获得“中国蓝筹地产企业”的殊荣。
华润置地1996年于香港联合交易所上市，股票代码1109，被列为香港恒生指数100种成分股和恒生中企指数成分股。
截至2007年12月31日，市值为694亿港元。
截至2007年12月31日，华润置地有限公司的总资产达475亿港元，净资产达236亿港元，07年销售收入超过56亿港币。
三、产品开发策略1.“重塑城东文明”的开发理念二十四城的规划理念定为重塑城东文明。
2.“新城市居住模式”的定位二十四城将被打造成中国最具城市氛围、对原生态环境和建筑保留较好、富有独特人文氛围的城市生活社区，在成都东区形成一座现代化的新城市中心，为居住者提供一种新的城市居住模式。
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关于解构主义建筑理论
解构主义建筑理论认为应该把许多存在的现代 和传统的建筑因素重新构建，利用更加宽容的 、自由的、多元的方式来建构新的建筑理论构 架。
点亮解构主义的明灯
为什么解构420
从广义来看，就是为了实现项目对经济的控制，其目的就 是要打破已有的社会、环境和生活等各种秩序，包括置业 者的居住、思维等各种习惯，把它们统统打成碎片，再组 合成一种新的“秩序”。
2、开发商：小开发商淘汰，中开发商联合 ，品牌开发商成为主流
新政的颁布，对小开发商退出市场将是催化剂，资金成为衡 量开发商实力的唯一标准，中等开发商将更多寻求合作机会 ，利用其本地资源和市场熟悉度与实力开发商形成战略合作 关系。地产开发进一步集中到品牌开发商手中。
3、消费：徘徊于理性与感性之间，房产 依然是投资的主要渠道之一
为什么解构420
在这里，我们不是单纯的借用“解构”的概念，而是希 望在文化、思维和应用上实现对华润420项目的价值提升 。
为什么解构420
解构的基础源自于“城市运营”的城市发展理念。围绕这 个主题，把城市运营理念融入到项目推广中，着重传递华 润420项目的模式及内涵，全面解读并重组项目的优势条件 。
6、国际化社区泛滥
二、对新政的几点认识
1、囤房者喜，囤地者忧
新政颁布之后，各地房价并没有应声而跌，反而继续上扬， 尤其对于已经取得施工许可证的项目，这不但没有不利影响 ，反而成为利好消息。相反，持有土地的开发商则反对声一 片，如果新政真正强力实施，对持地者尤其是郊县土地持有 人将是一个重大的打击。
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二十四城专题07.18
二十四城专题提纲一、二十四城芙蓉花，锦官自昔称繁花成都·二十四城成都，这座城市由来就以包容的胸怀海纳百川。
在这座城市，生活着中国最懂生命价值的群体，在深入骨髓的道家文化的指引下，享受着自己的安逸与闲适。
这是全中国，唯一一个具有厚重文化传统，然而又是人们能够轻松与之交融的城市。
她似乎天生就是人们的精神归属，有着温和的心境而自得其乐的繁华。
因此，古人用这样的诗句来描写她：“二十四城芙蓉花，锦官自昔称繁花。
”一个城市的风格是自己的，是无法模仿的最有价值的东西，正如上海的大都市风格不是在一个城市建几栋高楼就可以模仿的，而成都有着几千年的文化底蕴，也不是其他城市可以模仿的。
城市风格体现在建筑上，从根本上说，是应该植根于本土文化中的。
2005年12月26日，成都三环路内最大的一宗土地——840亩的东地王公开拍卖。
最终落锤定音于华润置地。
这是一块有着不平凡的历史和记忆，倍受关注的土地，华润置地将会怎样打造它？一年多以后，华润置地将这座城市核心的超级大盘命名为”二十四城”，华润置地说，这将是一座深袭成都文脉的楼盘，在尊重城市文化的基础上而又面向未来的国际文化格调的楼盘，让我们拭目以待。
解读“二十四”“24”是一个包罗万象的数字，比如一天的二十四个小时，一年的二十四个节气，涵盖了人们工作和生活的全部时间。
二十四城作为一个综合性城市住区，庞大的开发体量中有着包括高品质住宅、丰富多样的商业业态和城市配套设施。
利用“24”这个数字所独有的寓意，正好恰如其分的反应出了项目多元并包的特性。
对中国人来说，二十四节气中包含着伦理与气象，浪漫与科学十二个月的一年是匆忙而潦草的，但数着二十四节气过完一年却是细致而温情的。
细致和温情也是二十四城致力营造的社区环境，让居住者每时每刻都能够享受到丰富的配套和舒适的居住环境，在日渐失语的城市中找到高质量、充满人情味的生活。
巧合的是，二十四城“2”与“4”的数字关系，正暗切了它的前身——拥有50多年历史的国营老厂420厂，也体现出华润置地作为开发商，对历史和土地的尊重。
XX魅力之城在售产品价格策略及销售办法(PPT39页)
成都市成华区建设路1号
111亩
30万㎡
5
30% 两梯五户35层
目前在售产品
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在售畅销户型解析
产品类型 畅销户型 表价 实收价
优惠方式
76w起
5600起
一次性1%；老带新 政策：老客户成功 推荐新客户成功认 购即可享受10000 元购物代金券，新 客户享受3%的优惠； 8月16日：下午3点 到8点，前十名签约 购买优惠4%
以5800为面均价，最高优惠幅 度为8%，实收均价为5336.
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房管局备案数据显示这两种户型上月共计销售17套。 实际上月翠微清波132和136这两种户型共计消化约40套。 成交均价区间在4900-5500元/平米
优惠措施
一次性1%
此户型本月初才推出来，之前是 一期封存的产品，现房发售，直 到现在共计销售约6套。
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橙郡一期
建筑形态 小高层，18F
龙湖翠微清波项目信息
占地面积
容积率
约126亩
3.1
6栋
7栋
在 售
8栋
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翠微清波
产品类型 畅销户型
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华润·翡翠城
项 建筑形态 目 信 占地面积 息
容积率
高层（30-33层） 1245亩 4.50
四期鸟瞰图
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华润·翡翠城
产 产品类型
成都_华润二十四城营销策划提案
成都建筑文脉之三：与生俱来的平民意识
成都不曾显赫过，也缺乏建筑专家们说的“一个城市的建筑底色”。成都虽然 在N年前做过刘备的都城，但三分天下仅得其一，而且是暂时的，根本来不及玩出一 个政权的派头来。历史上帝王宫殿、私家园林、豪宅大院，这类摆谱显洋的玩意儿要 么没有，要么是因过于稀少和另类而难以遗世孤立，被时间的洪峰迅速夷平。在民居 建筑和城市建设方面，成都没有北京那样独具特色的四合院和小胡同，也没有上海的 石库门和里弄。但是我们看到的，有什么样的居民，才有怎样的建筑，成都的每一寸 建筑渗透着与生俱来的平民意识。 ――所以，我们希望在华润420项目的建筑规划中看到这样平民意识。
回顾一下成都城市形成的历史：
1) 根据中国古史记载，最早生活在成都平原及周边山地的族群，是被称作“蜀”的 几个人类族体，分别叫做蚕丛、柏灌、鱼凫等“三代蜀王”，他们都是从岷江上 游高山峡谷地区，在夏代前后辗转迁入成都平原的。由于对土地与资源的争夺， 导致成都平原经济开发与族群保护相结合的古城群的诞生。 2) 约在公元前2500～1700年，成都平原开始进入城市起源时代，形成了以宝墩城为 代表的古城群。约在公元前1800年，以三星堆为代表的成都平原跨入青铜时代， 形成了以城市、青铜器、大型礼仪建筑为表征的辉煌灿烂的古蜀文明。 3) 到距今3000多年前的商代晚期，在今成都市区的西部，形成了一座大型都市，这 就是古城成都。成都依江山之形，沿郫江古道成新月形分布，城市聚合之初的核 心部分是今天成都市区西部的金沙村和十二桥。成都城市的规划布局完全不存在 中轴线，它最显著的特点是：一无城墙，二不成矩形。
策划缘起（一） 关于华润420九个问题的提出：
1.江湖地位——华润420项目在中国的诸多大盘中究竟靠什么占领一席之地？ 2.利润的来源——我们总是被不停的容积率困扰着，问题利润不是来自面积而是单价？ 3.卖点再反思——华润420项目究竟靠什么成为成都第一盘，是品牌、规模还是街区， 或者其它？ 4.持续销售力——如果销售周期为10年，华润420凭什么每年卖20万平方米？ 5.最头痛的问题——如何确定开发的产品的序列关系？ 6.大盘的通病——200万平方米的社区注定有多种户型，人们会将华润420项目归入中 档楼盘的印象？ 7.成功大盘的秘密——祈福新村、星河湾、四季花城这些成功大盘给华润的启示？ 8.品牌的关系——如何看待华润420项目与翡翠城的关系？ 9.创意无处不在——和声主张的大众传播策略！