地下人防商业 PK 地下房地产商业
人防工程——地下防空城经济商业圈
人和地产:“地下”生存即使正经历搬迁的命运，汉正街依然车水马龙，商家大多挂着大甩卖的揽客招牌，淘货的板车在汽车间穿梭。
在这动迁的关口，汉正街的繁荣还维持着许多人的生计。
而地下6米，“地一大道”没能延续汉正街的人气，它的另一个名字——“汉正地下商业街”或许试图唤起人们对汉正街的熟悉感。
但运营半年多来，“地一大道”对于大多数武汉人而言，仍然很陌生。
这个由人和商业公司开发运营的人防地下商城，正以独特的商业地产模式搅动武汉商圈。
“防空洞模式”江城掘金43岁的哈尔滨商人戴永革，用近20年时间在中国构建了庞大的地下商城王国。
该公司2008年在香港上市时，更是轰动业界。
根据上市前的利润评估，它把万科、碧桂园等大型地产企业远远抛在后面。
“拿着人防工程到香港上市，我确实没搞明白，到今天为止也没搞明白。
”有记者问潘石屹如何看人和的商业模式时，潘直言。
不止潘，大多数人对其很陌生。
所谓人防工程，是指为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。
根据中国法规，在和平时期，投资者有权使用、经营、管理开发的设施，并取得其产生的盈利。
人和商业属于特殊形式的房地产行业，其商业模式独特：开发人民防空工程作为地下商场。
由于地下空间未被归类为房地产开发，不受诸多适用于房地产行业的法律、法规、税收或政策的限制，无需缴纳土地出让金及土地增值税，可降低开发成本，飞速扩张。
众所周知，土地出让金及土地增值税是房地产商开发成本的主要构成部分，占比通常超过50%，而且城市黄金地段的土地出让金更是价格高昂。
显然，相比传统的房地产开发业务，人防工程设施当中蕴含着巨大的商机。
作为目前国内最大的地下商城开发运营商之一，人和商业来武汉选择在汉正街地下开发、运营地一大道，项目进驻伊始，其便与武汉市人防办、发改委、城市规划局等政府相关部门建立合作关系。
在公司提出选址并获政府批准后，可拥有40年的经营权，通过出租商铺或转让商铺经营权的方式获取回报。
浅谈人防工程建筑设计与地下空间利用
浅谈人防工程建筑设计与地下空间利用人防工程建筑设计与地下空间利用是现代城市建设中十分重要的内容之一、随着城市化进程的加快，城市地上空间日益受限，地下空间的合理利用成为解决城市发展瓶颈的有效手段。
人防工程建筑设计与地下空间利用的密切关系，不仅可以提高城市的安全性和抗灾能力，还可以优化城市空间结构，满足城市群众的多样化需求。
人防工程建筑设计是指针对城市防空需求，设计、建造和改造符合人防要求的地上或地下工程。
人防工程建筑设计的主要目的是提供人们在战争或灾害发生时的避难场所，保护城市居民的生命安全。
人防工程的设计应符合国家的相关规范和标准，结构设计要具备一定的抗震、抗爆和抗冲击能力，内部设施要满足人员疏散、通风、供水、排污等基本需求。
同时，人防工程建筑设计要兼顾城市美观和实用性，结合周边环境进行合理布局和设计，避免对城市整体形象和历史风貌的破坏。
地下空间利用是指在地下建设各种功能设施，满足城市功能需求的同时，有效利用地下资源，提高城市空间利用效率。
地下空间的利用可以分为生活空间、商业空间、交通空间等多个方面。
在人防工程建筑设计中，地下空间利用可以作为人防工程的一部分，提供避难场所以外的其他功能，如地下购物中心、地下停车场、地下公园等。
地下空间利用还可以通过建设地下交通系统，缓解地面交通压力，提高城市交通效率。
此外，地下空间还可以用于城市能源、供水、排水等基础设施的布局，提高城市的自给自足能力。
人防工程建筑设计与地下空间利用的关系密切，相互促进。
地下空间利用可以提供人防工程建设所需的场地，为人防工程的建设提供保障。
同时，人防工程可以通过合理设计将地下空间利用起来，充分发挥其多功能属性，提高城市空间利用效率。
人防工程的建设还可以为地下空间利用提供必要的安全保障，保护地下设施和人员的安全。
然而，在实际设计与利用过程中，还存在一些问题和挑战。
首先，人防工程建筑设计需要兼顾安全性和美观性，要尽量避免对城市整体形象和环境的破坏。
人防地下空间平战结合商业开发防火设计研究
人防地下空间平战结合商业开发防火设计研究人防地下空间是指以地下为构筑物主体，并具有一定抗爆抗震性能，用于防空、防火、避险和人员疏散等功能的地下建筑。
在建设人防地下空间时，除了满足防空、防震、密封等基本要求外，还需要考虑商业开发防火设计，以确保人防地下空间在商业运营中的安全性。
本文将从商业开发角度出发，探讨人防地下空间的防火设计。
首先，人防地下空间的防火设计需要考虑商业运营中的人员疏散。
在商业场所中，人员密集度较高，因此必须保证人员在火灾发生时能够快速疏散至安全区域。
为此，应设置充足的疏散通道和安全出口，并采用防火隔墙和防烟排烟系统，以确保人员的安全疏散。
其次，人防地下空间的商业开发防火设计需要考虑火灾的扩散控制。
在人防地下空间中，防火隔离是最基本的防火措施之一、应根据空间功能的不同，合理设置防火墙、防火门等防火设施，将整个空间划分为相应的防火分区，限制火势的扩散。
此外，还应加强对易燃物品的管理，尽量减少燃烧物的存放，以减少火灾的发生和扩大。
再次，人防地下空间的商业开发防火设计还需要兼顾消防设施的设置。
应根据空间功能和面积，合理布置消防设施，包括自动喷水灭火系统、手动报警器、灭火器等。
人防地下空间还应配备监控系统，以及一定数量的防火员和消防器材，以及定期对设备进行维保和检查，确保消防设施的正常运行和有效性。
此外，人防地下空间商业开发防火设计还需考虑电气设施的防火安全。
电气设备是商业场所火灾的重要因素之一，人防地下空间应采用防火电缆、防火电箱等防火电气设备，以减少电气设备引发火灾的风险。
对于电线、电缆等需要穿越隔墙的部位，应设置防火围堰，确保火灾时火势无法通过电缆扩散。
此外，人防地下空间的商业开发防火设计还需综合考虑其建筑材料的防火性能和消防控制。
在设计和选择建筑材料时，应注重材料的隔热性能和耐火性能，以增强人防地下空间的防火性。
此外，还应配备自动喷水灭火系统和火灾探测系统，对火灾进行及时的监测和扑灭。
人防工程地下商业运作方案
人防工程地下商业运作方案一、前言随着城市建设的不断发展，地下空间的利用越来越受到重视。
人防工程地下商业作为一种新型的商业运作模式，不仅可以有效利用城市地下空间，还可以提高城市地下空间的利用率，促进城市商业发展。
本文将针对人防工程地下商业运作方案进行分析和研究，以期为相关人员提供参考。
二、人防工程地下商业的特点1. 安全性高：人防工程地下商业作为位于地下的商业设施，其本身就具有很高的安全性，可以有效保护商业设施的安全。
2. 空间利用率高：地下空间相对较为稀缺，而人防工程地下商业可以充分利用这些空间，提高城市地下空间的利用率。
3. 交通便利：人防工程地下商业通常与地铁、公交等交通枢纽相连，可以提供便捷的交通条件，吸引更多的消费者前来消费。
4. 环境舒适：地下商业对于环境的要求较高，通常会进行空气净化、温度调节等设施设计，提供舒适的购物环境。
5. 绿色环保：地下商业可以有效减少地上的建筑和交通压力，有利于城市环境的改善。
三、人防工程地下商业运作方案1. 选址规划在进行人防工程地下商业的选址规划时，需要充分考虑周边的交通、居民、商业环境等因素。
首先需要对周边的交通枢纽进行分析，选择靠近地铁、公交站等交通便利的地段；其次需要了解周边的居民结构和消费习惯，选择适合目标消费群体的地段；最后需要考虑周边的商业环境，避免与已有商业设施形成过多竞争。
2. 商业模式设计在进行人防工程地下商业的商业模式设计时，需要充分考虑消费者需求和市场调研结果。
首先需要确定商业模式，例如是传统零售、餐饮、娱乐等，还是创新型商业模式；其次需要进行市场调研，了解目标消费群体的需求和消费习惯，确定经营品类和服务内容；最后需要进行商业模式设计，包括店铺布局、装修风格、人员配置等。
3. 地下空间设计在进行人防工程地下商业的地下空间设计时，需要充分考虑地下环境的特点和商业需求。
首先需要进行地下空间的设计规划，确定地下商业的布局和功能划分；其次需要进行地下空间的装修设计，包括地下空间的采光、通风、排水等设施设计；最后需要进行地下空间的安全设计，包括防火、防盗、逃生通道等设施设计。
城市人防地下商业街规划设计研究
城市人防地下商业街规划设计研究1.1研究背景及意义1.1.1研究背景中国的经济发展和城市化进程已经步入了快速发展阶段，越来越多的人涌入城市，而城市的土地资源却在短时间内不会随着人口的增加而增加，在这样的情况下，城市只能纵向发展，城市有限的空间里挤满了高层建筑，原有的空间品质也早已经逝去，同时出现的问题还有绿化空间的减少和原有的城市风貌被破坏，而这些都衍生出了现代城市发展的一个问题——向天空要空间。
面对这一系列的问题，向天发展总有其极限，为了扩展城市发展空间，人们转而将发展目光投向地下空间开发利用，地下空间产业得以迅速发展，其中以综合管廊和地下建筑、地铁的发展最为突出。
在短短几十年之间，我国的地铁建设无论是运行里程还是运行速度都远超英美等发达国家。
同时，如何将地下空间开发运用到更多的方面，如何科学合理地开发利用地下空间也成为了新的课题。
2016年建设部正式发布了《城市地下空间开发利用“十三五”规划》，地下空间的开发利用和管理规划第一次被正式划入到五年计划当中。
这一举措标志着我国有关部门对地下空间的开发利用给予了足够的重视。
本文所指城市人防地下空间主要是指可以为人提供活动的地下空间，同时可以具有与人的活动相关的功能，如停车场、地下商业街、地下人行通道、地铁等。
目前关于城市人防地下空间规划设计方面，还有部分制度欠缺、规划设计较为单一、功能设计缺乏多样性、战时功能不足、平战转换不便、防护等级较弱、防护面积较小等问题。
本文认为，规划和设计城市人防地下空间需要将城市轨道及道路交通、城市商业等综合利用起来，是城市地下空间的利用范围更加广泛。
在规划设计城市人防地下空间中主要结合了城市人防地下商业街规划设计理论基础，以铜陵市长江路人防地下商业街建设为研究案例，阐述了具体的设计要点，最后对铜陵市长江路人防地下商业街的规划设计进行研究，整理出规划设计中遇到的难点和问题，并逐一分析在该案例中是如何解决的。
1.1.2研究意义城市在快速发展过程中也产生了一系列问题，比如说交通拥堵、环境污染、建筑空间狭窄等。
地下人防商城在现代经济中的发展方向
地下人防商城在现代经济中的发展方向潘信刚 济南市人防工程管护中心摘 要：随着城市现代化建设的发展，结合人防工程建设，开发利用城市地下空间已经成为必然趋势。
利用社会资金修建人防工程，战时保护人民生命财产安全，平时作为商业建筑使用，为经济建设服务，为城市居民生活服务，还可以缓解城市用地建设紧张、交通拥堵的状况。
在人防工程平时利用的多种形式中，从投入使用后的经济效益分析，以作为商场使用、从事商业经营活动的效益为最高。
因而，建设地下商场还是必要的，这是市场经济发展的必然结果。
关键词：人防商城 经济 发展方向如今，土地资源日益紧张，向地下要空间，推动城市建设地上地下立体发展，是解决城市人口、环境、资源难题，实现城市可持续发展的有效途径。
目前，很多城市的地下空间开发建设还没有形成规模，还没有形成完善的体系，地下商业街网建成后，可以有效缓解目前拥堵的交通；可以扩大市民的就业创业；可以增加政府财政税收；可以节约城市用地；对推进城市文化名城、经济强城的建设，构建经济发展型、资源节约型、环境友好型的和谐社会意义重大。
一、我国地下商业街开发的现状随着我国城市经济的不断发展、人口的不断增长和居民消费的需求的持续提升，有很多城市如成都、厦门、南昌、青岛等，都开发了各种类型的人防商业街。
蓝光作为成都商业地产老大，2004年开发CP香槟广场负１层的四方街地下商业街。
主要以彩妆、女性饰品为主题，定位于“打造一条由主题卖场和主题广场为主的女人街”。
2008年，香港特区嘉堡集团在南昌投资八一大道地下商业街。
八一大道地下商业街项目，是合理开发利用城市地下空间，进行人防商业街建设的一个新尝试。
地下商业街两边是店铺，供市民休闲购物。
同时，这里也是人防工程，战时可以作为物资库和人员掩蔽部，提升战时的城市防御能力。
地处西部的西宁市，也开发了大十字地下商业街，东西长度大约为700m，主体地下一层，呈十字形。
青岛的地下商业街已经形成了一定的规模。
商业综合体人防地下室设计要点
商业综合体人防地下室设计要点摘要：如今的商业综合体体量大，功能复杂全面，开发商粗放管理模式已成为过去式，现如今项目方案阶段需进行比选，可行性更为精准，项目需在前期方案设计阶段对工程造价、使用的舒适便捷、安全、绿色环保、室外景观等等提出了更高要求。
地下工程是项目的基础，现人防工程大部分结合平时地下工程一并考虑，平战结合，人防地下室重点考虑的几个问题包含人防地下室位置、人防口部布置、出地面楼梯风井、平战转换。
本文即结合具体工程案例详细阐述了商业综合体人防地下室设计要点。
关键词：商业综合体；人防地下室；载荷；平战结合1.工程概况某商业综合体，规划地块位于区域中心区，是公共服务体系的重要组成部分，交通便捷，规划建设为集商业办公、文化娱乐、高端商务等功能为一体的城市中心区综合功能区和标志性门户空间。
项目由三个地块组成，总用地面积约76 863.4 m2，项目总投资约60亿元，人防主要布置在商业下方地下室，上部建筑基本贴着建筑退让线，对外立面要求极高，想要增加出室外楼梯基本很难，地下室平时功能为汽车车库、非机动车停车库、设备房间，场地内设置3个汽车坡道。
战时功能为二等人员掩蔽所，物资库，救护站，专业队及固定电站，人防总面积31229 m2。
二、商业综合体人防地下室设计要点（一）人防主口本项目共有15个防护单元，依据GB 50038—2005《人民防空地下室设计规范》每个防护单元至少有两个口部，其中一个主要口一个次要口，主要口部需直通室外；地上建筑基本按退让线做满，没有多余室外空间加人防楼梯，无疑人防主要口楼梯成为本项目的难点。
考虑解决方案是，尽量结合平时原有楼梯坡道作为战时主要口，平时加固处理，并考虑人员掩蔽及物资库在满足规范的前提下，合用一个楼梯或坡道，高等级5级区单独一个主要口，专业队装备掩蔽部利用平时汽车坡道，坡道净高按轻型车考虑；为减少出地面楼梯，首层轮廓外有下至负一层的下沉广场，下沉广场出地面楼梯在倒塌范围外，可以利用下沉广场楼梯作为战时疏散楼梯，通过加设的人防楼梯跑至负一层下沉广场旁，加设楼梯不出室外地面，然后通过负一层下沉广场楼梯出室外地面，这样就减少几个出室外的楼梯，弱化了战时功能给平时带来的影响（二）平战结合设计因地面功能复杂，建筑物基本占满红线，依据平战结合的原则。
商业综合体地下室人防设计探讨 商业综合体地下室人防设计探讨
商业综合体地下室人防设计探讨商业综合体地下室人防设计探讨摘要：随着城市经济的发展，大量人口在城镇中聚集，加强城市防御建设成为保障国家经济与安全的必要工作，在现行的建筑设计尤其是大型项目中，人防地下室设计更是不可缺少的一项设计任务。
本文结合棕科云端大厦工程实例，对商业综合体地下室人防设计进行了分析探讨。
关键词：商业综合体；地下室；人防设计人防地下室的设计需满足《人民防空工程战术技术要求》，平战转换设计的合理性与安全性是人防地下工程的主要设计工作。
常规项目的人防设计中，以单一功能、单一级别的单层人防工程居多，例如5级或6级人员掩蔽所，或6级物资库等。
随着人防区域规划的不断完善，项目综合性与规模的不断扩大，多种防护功能同时出现在一个人防工程设计中的情况越来越多，如何解决好不同防护要求之间的复杂关系成为考验建筑师综合设计水平的一项要求。
建筑功能的复杂性和确保最大的土地开发强度，促使建筑在向上发展的同时，也不断的向下延伸；尽管技术难度大，造价高，多层地下室的建设仍是近年来不可避免的选择。
而多层地下室中的人防设计更是重中之重，难中之难。
满足人防防护效益的同时，应尽可能的结合地下室的使用效益和商业效益，选择合理的人防设计方案和人防设计节点，能极大的降低地下室造价和方便地下室的平时使用功能。
1、棕科云端大厦地下室人防设计通过棕科云端大厦项目的实践，对功能复杂的人防地下室设计建议采用如下策略：首先应判断好人防地下室的设置位置，根据平时的使用功能和消防设计划分好防护单元、抗爆单元、做好疏散口数量和宽度计算，再根据不同抗力等级的要求做好口部设计，并与平时功能妥善结合，最后处理好人防设计中的逐项细节，完成人防设计。
以下就以棕科云端大厦项目为例（图1），分析一下如何将复杂的人防设计与平时的正常使用功能进行合理有效的结合。
图1 效果图棕科云端大厦位于位于深圳市龙岗区布吉街道德兴社区，用地东侧为德兴花园，南侧及西侧为西环路，北侧为环德路（规划路）及雨水处理厂，是中大型的商业综合体。
人防地下空间平战结合商业开发防火设计研究
四、平战结合人防工程的未来发 展
随着科技的不断进步和城市发展需求的变化，平战结合人防工程的未来发展将 面临新的挑战和机遇。一方面，随着城市地上空间的日益紧张，人们对于地下 空间的开发需求将不断增加，这为平战结合人防工程的发展提供了更广阔的空 间；另一方面，随着战争形式的多样化，人防工程也需要不断进行创新和升级， 以适应新的战争形态和防御需求。
背景
人防地下空间开发利用始于20世纪中期，旨在应对战争威胁。随着城市化进程 加快，地下空间资源日益紧张，人防地下空间平战结合商业开发逐渐成为城市 发展的重要方向。防火设计在保障此类空间的安全性方面起着至关重要的作用。
理论
人防地下空间具有防护能力强、隐藏性好、容量大等优势和特点。在商业开发 防火设计方面，应遵循国家有关规范和标准。具体而言，应注重以下几个方面：
人防地下空间平战结合商业开发防火设 计研究
01 引言
03 理论 05 结论
目录
02 背景 04 实践 06 参考内容
引言
人防地下空间平战结合商业开发是一种高效利用城市空间的模式，将地下人防 工事与商业设施相结合，既满足了战时防护需求，又实现了平时的商业价值。 然而，这种模式的防火设计具有重要意义。本次演示将探讨人防地下空间平战 结合商业开发防火设计的现状、理论及实践，并展望未来的发展趋势和挑战。
总之，人防地下空间平战结合商业开发防火设计是一个充满挑战和机遇的领域。 通过不断研究和探索，我们将更好地应对城市发展带来的挑战，实现城市空间 的可持续发展。
参考内容
随着城市化进程的加快，城市地下空间的开发和利用越来越受到人们的。城市 平战结合人防地下空间设计作为一种集平时使用和战时防护于一体的地下空间 设计模式，正逐渐成为城市规划和建设的重要内容。本次演示将围绕城市平战 结合人防地下空间设计进行研究，旨在为相关领域的设计和研究提供参考。
人防地下商场建设中的有关问题及对策
人防地下商场建设中的有关问题及对策随着城市现代化建设的发展，结合人防工程建设，开发利用城市地下空间已经成为必然趋势。
近十几年来，我省新建了几十项平战结合的人防工程，其中，地下商场占85%以上。
这些项目为社会经济发展，完善城市功能奠定了基础。
但由于种种原因，部分项目在建设过程中也出现了一些问题，直接影响到工程建设的效果和经济指标。
另外还将对城市人防规划，投资效益以及未来发展起到举足轻重的作用。
一、人防地下商场建设中的主要问题1、影响人防建设的总体布局。
人防建设是国防建设的组成部分，城市人防工程建设规划要求，高科技局部战争状态下应在不同的地域配套建设各种用途的人防工程，如通信工程、医疗救护工程、人员掩蔽工程及疏散干道等。
这些工程的建设，首先要求根据城市规模、地理位置、目标分布等因素确定合理的总体布局。
而地下商场仅适宜修建在城市商业中心区，建设地域十分有限。
在城市中心区建设大量的地下商场，将使工程过分集中，影响人防建设的总体布局。
另外，由于地下商场的设备设施和平面布局所限，一般在战时只适用于做人员掩蔽工程和物资库。
大量建设地下商场的结果，将导致城市人防工程体系的不配套。
2、降低了人防工程的防护等级。
地下商场的建设，为满足平时商业经营活动的需要，在设计时均要求采用大跨度布置，形成宽敞的内部空间。
而人防工程为满足抗力要求，宜采用较小的跨度和柱距，以减小结构构件尺寸，节省投资。
在相同的抗力等级下，大跨度结构必然增加工程造价，如要降低造价，只能降低工程的防护等级。
近几年，有些城市在主要交通干道或路口建设六级掘开式人防工程，就是受到以上因素的制约。
3、平战功能转化不落实。
地下商场是人流集中的场所，为方便人员出人并满足消防安全疏散的要求，一般均设置了较多的出人口，其数量远远超过战时需要。
这些平时使用的出人口(包括通风口)，大部分采用平战功能转换设计，预留防护设施的位置，待临战之前安装。
这样，地下商场建得越多，临战前转换的工程量就越大，客观上增加了国家在战争时期的经济负担。
平战结合人防地下商业街的设计重点
平战结合人防地下商业街的设计重点一、平战结合人防地下商业街概念1、防空(civil air defense)是指国家根据国防需要，动员和组织群众采取防护措施，防范和减轻空袭灾害，简称“人防”。
人民防空工程(简称人防工程)是战时掩蔽人员、物资，保护人民生命和财产安全的重要场所，是实施人民防空最重要的物资基础。
2、地下街是建设在城市地表以下，能为人们提供交通、公共活动、生活和工作的场所，并相应具备配套一体化综合设施的地下空间建筑。
许多地下街都是与人防工程结建而成,人防地下街平时的主要功能和作用，一类为交通，另一类是商业。
例如重庆沙坪坝三峡广场地下街，哈尔滨红博地下商业街，成都顺城街地下商业街等。
3、平战结合包含两个方面的含义：一是平时的使用与战时的需求相结合；二是战时的防空与平时的防灾、减灾相结合。
也就是在确保战争效益的前提下，兼顾社会效益、经济效益。
二、平战结合人防地下商业街特点1、外界环境影响小包围着地下建筑的岩石和土壤具有良好的热稳定性和密闭性。
因此人防地下商业街可以少受或不受严寒、酷暑和风沙等恶劣气象的影响，也便于形成恒温、恒湿、超净或防震的内部环境。
同时降低能源损耗。
此特点有不利的一面，包括自然采光与通风难以实现，内部发生灾害时人员的疏散和扑救困难等。
2、较好的防护能力岩石和土壤是天然的防护层，足够深度的覆土层及能实现对弹片、热辐射、毒剂和射线辐射等的防护。
同时，由于工程暴露征候少，因而掩蔽性强。
3、施工复杂、造价较高防地下商业街需要大量开挖或覆土，才能获得必要的空间。
在软土或破碎的岩石中，特别是在地面建筑的密集区的软土中开挖，技术更为复杂，其防水问题尤为重要和复杂。
三、平战结合人防地下商业街设计重点在对平战结合人防地下商业街进行设计时，重点应考虑的问题是战时的防护平时的消防设计以及如何通过设计手段解决两者之间的矛盾：1、结合人防地下商业街首先是人防工程，因此必须严格进行防护设计，这也是与普通地下商业街的不同之处。
地下人防工程地价评估
地下人防工程地价评估随着城市建设的不断发展，城市中心地带开发建设的用地越来越紧张，国家对地下人防工程土地的审批、划拨程序也越来越严格。
目前国内一些地区地下人防工程地价评估普遍存在价格评估内容不明确、评估方法模糊、底限确定不准等问题。
因此，需要结合房地产市场及政府土地管理的相关规定，进行科学合理的地下人防工程地价评估。
地下人防设施是为防空防灾、救灾、事故救援等服务的基础设施，所以必须要将其作为一种重要的土地价值来对待；而对于城市中心地带土地价值，则可以根据其地上住宅（商业）与地下人防相结合（即：平战结合）特征来确定。
一、现状分析近年来，随着城市建设的不断发展，城市中心地带逐渐成为城市发展和建设的中心，作为城市重要支柱产业的商业、服务业蓬勃发展，同时作为传统基础设施之一的地下人防工程受到了越来越多的重视。
一方面因为地下人防工程是为防空防灾、救灾、事故救援等服务而建设的基础设施；另一方面由于地下人防工程本身具有相对较高的投资价值或者说利用价值。
因而国家越来越重视对地下人防工程价格评估工作以及评估方法提出了更高更严格的要求。
那么目前中国各地在建立和完善相应管理体制和制度方面如何来看待地下人防工程价格评估问题呢？二、价值评估从整个城市来看，无论是住宅还是商业，其产权登记都是以建筑物、土地使用年限和土地性质来确定的，因此地下人防工程所带来的价值差异以及未来可能出现的问题是不可忽视的。
由于地下人防工程是在城市中心地带开发建设，而该地块是以商品房住宅为主，因此其土地价值应结合地上建筑（商业）与地下人防特征进行科学合理的确定。
从评估时点来看，应在市场上确认其未来合理市场价值和转让价值。
根据现有实践经验，其市场价值应以土地使用年限为标准确定。
同时依据国家相关政策法规以区域市场为主导进行评估。
三、基准地价确定方式对比目前，我国的基准地价是根据国家或省级政府发布的土地估价指导价、基准地价、建设用地基准地价确定的，且这些地价均是随着地价指数以及相应城市规划而变化，这些基准地价的调整规则没有固定下来。
地下人防的理解
地下人防的理解地下人防是指在城区或者其他易受攻击地方建设的，具备抵抗空袭、核爆等各种灾害的地下防御设施。
它是国家安全体系中重要的一个部分，也是国家应对灾害、保障公共安全的重要措施。
地下人防的建设与管理充分体现了国家的军民结合，它可以为人们提供一定的避难场所，让人们在灾害中得到保护，同时也为国家的安全稳定提供了坚实的后盾。
地下人防的建设人防工程可以分为地下和地上两种，其中地下人防是一种建在地下的防空洞、地下室等用于避难、防护和保护人民财产的防护设施。
地下人防的建设不仅仅是一个简单的防护设施，更是充分展现国家军民融合力量的建设。
地下人防的建设有以下几个步骤：1. 安全评价：根据城市特点、位置、环境、周边建筑物等因素进行相应的安全评价，选择合适的位置建设。
一般来说，应该选择地理条件优越、易于施工、容易维护管理等要素优良的区域。
2. 设计：在安全评价的基础上，根据工程建设需求进行设计，选择合适的制图软件或地下施工平台，制定细节方案和施工指南；3. 勘察：地下人防工程的建设需要进行复杂的勘察，包括土壤的性质、地下水位和地质构造等细节问。
4. 施工：在勘察完成之后，根据设计方案，选择合适的施工方案，进行地下掘进、维修和加固等工作；5. 维护：维护是地下人防工程的关键环节，随着时间的推移，需要进行定期的检查和维护管理，以保障设施的顺畅运转。
地下人防的作用地下人防在现代社会中，具备不可替代的作用。
对于保障公共安全，抗击灾难有着重要作用。
1. 救灾避难在自然灾害、核灾等灾难面前，地下人防可以提供一定程度的避难场所，保障人民财产的安全和人命的安全。
2. 防御和保障地下人防的建设，可以为国家和人民提供更加牢固的防御力量，保护国家的经济、文化和民生产业的安全。
3. 民用设施地下人防作为一个完善的大型设施，可以用于组织近代医学、缓解城市交通流量等。
4. 军事用途地下人防可以用作军事用途，保障国家的防御体系，支援国家安全、公共安全的建设等。
人防工程用于商业可以吗
人防工程用于商业可以吗人防工程一般是指战争时修建的建筑，为了躲避战乱。
但是现在和平时期，人防工程不是那个意思了。
它主要是指按照人防工程修建的地下室，一般来说小区都会有。
最近，人防工程用于商业引起了大众们的热议。
那么人防工程可以用于商业吗?▲一、人防工程可以用于商业吗《中华人民共和国人民防空法》第二十六条规定：国家鼓励利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务，但不能影响其防空效能。
从上世纪80年代起，北京结合地面建筑建立起大量的地下人防工程，但很多都处在闲置状态。
因缺少专项基金维护，又缺少专人管理，许多地下人防工程垃圾成堆，日渐破败。
为了改变地下人防工程这种脏乱差的状况，上世纪90年代，政府提出“以用促管，以洞养洞”的方针，鼓励大家使用人防工程，并收取一定的使用费。
当时的承租人开始利用人防工程开办地下旅馆，但数量并不多。
到了上世纪90年代末，随着大量外来人口的涌入，这种局面变得大为不同。
到2004年，北京形成了人防工程出租的高峰，并逐年递增。
▲二、人防工程的使用方法人防工程具有良好的防护性能，然而要发挥其应有的作用，还必须掌握正确的使用方法和要求，才能达到防护目的。
待蔽人员，应注意以下几个方面。
1、在得到转入战时状态的预警号令后，要保持沉着镇静，服从城市人防指挥部的统一指挥，迅速而有秩序地做好防护准备。
2、准备好进入人防工程掩蔽应携带的物品：包括密闭存放不易腐烂的食品和饮用水，个人常用药品，手电筒，可用作个人防毒的器材，个人生活必需品以及证件等。
切忌携带有味、易燃易爆物品。
带入工程的包裹体积不能过大，要便于进出工程。
3、要懂得各种防空警报信号及其相应的行动内容，熟悉自己待蔽工程的位置、通往工程最短的路线，以及人防工程入口白天、黑夜的识别标志。
4、听到空袭警报后，要以最快的速度进入附近的人防工程。
进入人防工程时，要保持镇静，服从人防工作人员的组织指挥，切忌在工程口部造成人员混乱和拥挤，影响进入工程的速度。
地下人防工程作为商业服务设施建筑设计规定
地下人防工程作为商业服务设施建筑设计规定
平时作为地下商店应符合下列规定：
1 不应经营和储存火灾危险性为甲、乙类储存物品属性的商品；
2 营业厅不应设置在地下三层及三层以下；
3 当总建筑面积大于20000m2时，应采用防火墙进行分隔，且防火墙上不得开设门窗洞口，相邻区域确需局部连通时，应采取可靠的防火分隔措施，可选择下列防火分隔方式：
1)下沉式广场等室外开敞空间，下沉式广场应符合本规范第3．1．7条的规定；
2)防火隔间，该防火隔间的墙应为实体防火墙，并应符合本规范第3．1．8条的规定；
3)避难走道，该避难走道应符合本规范第5．2．5条的规定；
4)防烟楼梯间，该防烟楼梯间及前室的门应为火灾时能自动关闭的常开式甲级防火门。
▲收起条文说明
本条规定了平时作为地下商店使用时的具体要求和做法。
1 火灾危险性为甲、乙类储存物品属性的商品，极易燃烧，难以扑救，故规定不应经营和储存。
2 营业厅不应设置在地下三层及三层以下，主要考虑如果经营和储存的商品数量多，火灾荷载大，再加上垂直疏散距离较长，一旦发生火灾，火灾扑救、烟气排除和人员疏散都较为困难。
3 为最大限度减少火灾的危害，同时考虑使用和经营的需要，并参照国外有关标准和我国商场内的人员密度和管理等多方面情况，对地下商店的总建筑面积规定了：“当总建筑面积大于20000m2时，应采用防火墙进行分隔，且防火墙上不得开设门窗洞口”；但考虑到地下人防工程战时需要连通，平时开发使用也需要连通，故对局部需要连通的部位，提出了几种可供选择的防火分隔技术措施。
当然在实际工作中，其他能够确保火灾不会通过连通空间蔓延的防火分隔技术措施，经过论证后均可采用。
总建筑面积包括营业、储存及其他配套服务等的建筑面积。
地下综合和地下商业评估值
地下综合和地下商业评估值地下综合和地下商业是现代城市发展中的重要组成部分，具有巨大的经济和社会价值。
地下综合是指在地下空间中建设各种设施和设备，如地下购物中心、地下车站、地下停车场等，为城市居民提供便利的服务。
而地下商业则是指在地下空间中开展各种商业活动，如零售、餐饮、娱乐等，为人们提供各种商品和服务。
地下综合和地下商业的评估值是衡量其经济效益和社会效益的重要指标。
评估值的高低直接影响到地下综合和地下商业的发展和运营。
评估值的计算是一个综合性的过程，需要考虑多个因素。
地下综合和地下商业的评估值与地理位置密切相关。
地理位置的优劣直接影响到地下综合和地下商业的客流量和市场竞争力。
位于繁华商业区或交通枢纽附近的地下综合和地下商业评估值通常较高，因为这些地方人流量大、商业活动繁荣。
地下综合和地下商业的评估值与建筑规模和设计特点相关。
规模越大、设计特点越突出的地下综合和地下商业评估值通常较高。
大规模的地下综合和地下商业能够容纳更多的商家和消费者，增加了商业机会和潜在收益。
地下综合和地下商业的评估值还与设施设备的完善程度和管理水平相关。
设施设备的完善程度直接关系到地下综合和地下商业的服务质量和用户体验，而管理水平的高低直接影响到地下综合和地下商业的经营效益。
因此，设施设备的先进性和管理水平的优秀性是评估值较高的重要条件之一。
地下综合和地下商业的评估值还与租金和销售额等经济指标相关。
租金和销售额是地下综合和地下商业的主要经济收入来源，直接反映了其经济效益。
租金和销售额的增长意味着地下综合和地下商业的发展潜力和吸引力。
地下综合和地下商业评估值是评价其经济和社会价值的重要指标。
评估值的高低与地理位置、建筑规模和设计特点、设施设备的完善程度和管理水平、租金和销售额等因素密切相关。
只有综合考虑这些因素并加以合理权衡，才能准确评估地下综合和地下商业的价值，为其发展和运营提供科学依据。
地下综合和地下商业的发展离不开评估值的指导，只有通过不断提高评估值，才能实现地下综合和地下商业的可持续发展和提升城市品质。
人防工程商铺买卖合同效力
人防工程商铺买卖合同效力我们需要明确人防工程商铺的定义。
人防工程，即人民防空工程，是指为防御敌人空袭，保护人民生命财产安全而建设的防护设施。
这些工程在和平时期多被改造为商业用途，如商场、停车场等。
由于人防工程的特殊性，其产权归属和使用性质可能与普通商业物业有所不同，因此在进行买卖时，合同的法律效力也有所区别。
在法律层面，人防工程商铺的买卖合同是否有效，主要取决于以下几个因素：1. 权属清晰：买卖双方必须对人防工程商铺的所有权有明确的认识。
如果该物业属于国家所有，那么任何个人或企业无权进行买卖。
只有当物业的所有权属于合法的民事主体时，买卖合同才可能具有法律效力。
2. 合法转让：人防工程商铺的转让必须符合国家关于人防工程管理的相关法律法规。
这意味着，即使买卖双方都愿意进行交易，但如果该交易违反了国家对人防工程管理的规定，那么合同同样是无效的。
3. 合同内容：买卖合同的内容必须合法、公正，不能违反法律禁止性规定。
例如，合同中不得包含损害国家利益、社会公共利益或者第三方合法权益的条款。
4. 登记备案：根据我国法律规定，房地产交易需要进行登记备案。
人防工程商铺的买卖也不例外，只有经过法定程序登记备案后，合同才能发挥其法律效力。
5. 遵守程序：在进行人防工程商铺的买卖时，还必须遵循一定的程序，如评估、公示等，确保交易的公开、透明。
人防工程商铺买卖合同的效力并非一概而论，它需要综合考虑物业的权属、法律法规的限制、合同内容的合法性以及交易程序的合规性等多个方面。
只有在确保所有这些要素都符合法律要求的情况下，买卖合同才能被认为是有效的。
对于投资者而言，了解人防工程商铺买卖合同的法律效力至关重要。
这不仅关系到投资的安全性，也关系到日后可能发生的纠纷处理。
因此，建议在进行此类交易前，投资者应咨询专业律师，对合同的各项条款进行仔细审查，确保交易的合法性和自身权益的保护。
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地下人防商业 PK 地下房地产商业
作者:吴德云行业分析 2009-8-9
随着城市核心商业区用地资源的稀缺，越来越多的开发商和运营商批量加入地下商业项目的开发经营行列中去。
富智商业顾问除了近二年内参与了5家国内地下商业项目操作和目前正在接洽3家地下商业项目外，今年以来更是为多家境外知名投资基金提供过地下商业项目的咨询服务，这也说明了国内的地下商业项目正吸引着境外资金的眼球。
虽然开发商的操作方式不尽相同，有的是以申请人防项目来立项，有的则是通过招牌挂方式获取地下项目而走房地产开发之路，但其最终都以企业获利为主要目的。
由于立项的不同，在开发地下人防商业项目与地下房地产商业项目时，其项目获取途径、设计要求、开发费用、盈利模式、社会责任等内容是不一样的。
地下房地产商业项目的开发流程则与一般的房地产项目开发流程是一样，如不按要求建造部分人防面积，也可以选择缴纳人防易地费，在此不详述。
城市地下人防商业项目一般由市政府立项，再报省人防办审批。
富智商业顾问认为，这类项目的设计要求较高。
这类项目一般都是由投资开发商联合市人防办、省人防办商量总体方案，再由省或市具备人防设施设计资质的设计院设计。
投资开发商开发这类项目时一般都不需要缴纳土地使用权转让费，但也只能拥有项目的经营权（指和平时期），期限一般也是40年，按照相关法律规定，在战争时期，政府有权力无条件收回这些项目的使用权以用于备战。
由于开发这类项目不算房地产项目开发，因而开发商也无法向银行申请房地产开发贷款，其开发出来的商铺也无法通过正常的产权销售向银行申请按揭贷款，开发商也只能与个别银行协商变通处理，因而融资渠道远远比不上地下房地产商业项目的开发。
由此，其盈利模式相对于地下房地产商业项目，选择余地就不多，从而导致了其对企业的融资能力要求特别高。
但是，这类项目也逼使运营商注重项目的经营管理，争取项目获取长期的良好的经济效益。
而地下房地产商业项目则因其短期利益导致以销售商铺回笼资金的盈利模式为主，产权分散及不太重视经营团队的建设也导致项目经营不容易成功。
在香港联交所上市的人和商业（03187.HK）就是一家开发经营大型地下人防商业项目非常成
功的国内企业，其08年运营中的商业面积有30多万平方米，而09年新开发的在建项目也接近80万平方米。
富智商业顾问认为，随着其国际融资力度的加大，只要管理团队壮大及磨合的速度跟得上业务扩张的步伐，相信拥有独特的地下设施工程管理技术和经营秘方的人和商业（03187.HK）可以在国内的地下人防商业开发经营上大放光彩。
一般地下人防项目立项审批及设计审查需要的材料如下：。