土地税收管理法规与政策(二)土地估价师考试复习

第三部分城镇土地使用税城镇土地使用税(以下简称土地使用税)是以城镇土地为课税对象，向拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。

一、纳税人土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人。

拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方划分使用比例分别纳税。

例题：下列关于土地使用税的纳税人的说法，不正确的是()。

A．土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人B．土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位，不包括个人C．土地使用权共有的，由共有各方划分使用比例分别纳税D．拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳答案：B解析：土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位，也包括个人。

二、课税对象土地使用税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。

课税对象是上述范围内的土地。

三、计税依据土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积。

纳税人实际占用的土地面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。

例题1：我国城镇土地使用税征收的主要计税基础是()。

（2007年《土地管理基础与法规》试题）A．标定地价B．土地交易价格C．土地登记面积D．实际占用土地面积答案：D解析：法规考核点。

土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积。

例题2：在征收城镇土地使用税时，应当按照()征收。

A．土地上房屋建筑总面积B．建筑物基地面积C．纳税人实际占用的土地面积D．纳税人自己测定的土地面积答案：C解析：土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积。

纳税人实际占用的土地面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。

四、适用税额和应纳税额的计算适用税额和应纳税额的计算：土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。

根据国务院令第483号《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》，每平方米的年幅度税额按城市大小分4个档次：①大城市1．5至30元；②中等城市1．2至24元；③小城市0．9至18元；④县城、建制镇、工矿区0．6至12元。

城市、县城、建制镇和工矿区中的不同地方，其自然条件和经济繁荣程度各不相同，情况复杂。

据此，国家规定，城市、县城、建制镇和工矿区的具体适用税额幅度，由各省、自治区、直辖市人民政府确定。

考虑到一些地区经济较为落后，需要适当降低税额以及一些经济发达地区需要适当提高税额的情况，但降低额不得超过最低税额的30％；经济发达地区可以适当提高适用税额标准，但必须报经财政部批准。

五、纳税地点和纳税期限(1)纳税地点土地使用税由土地所在的税务机关征收。

土地管理机关应当向土地所在地的税务机关提供土地使用权属资料。

纳税人使用的土地不属于同一省(自治区、直辖市)管辖范围的，应由纳税人分别向土地所在地的税务机关缴纳；在同一省(自治区、直辖市)管辖范围内，纳税人跨地区使用的土地，其纳税地点由省、自治区、直辖市税务机关确定。

(2)纳税期限土地使用税按年计算，分期缴纳。

各省、自治区、直辖市可结合当地情况，分别确定按月、季或半年等不同的期限缴纳。

例题：土地使用税，按()计算，分期缴纳。

A．年B．季C．月D．旬答案：A解析：土地使用税，是按年计算，分期缴纳。

六、减税、免税(1)政策性免税对下列土地免征土地使用税：1)国家机关、人民团体、军队自用的土地；2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；4)市政街道、广场、绿化地带等公共用地；5)直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；6)经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年；7)由财政部另行规定的能源、交通、水利等设施用地和其他用地。

(2)由地方确定的免税下列几项用地是否免税，由省、自治区、直辖市税务机关确定：1)个人所有的居住房屋及院落用地；2)房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地；3)免税单位职工家属的宿舍用地；4)民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地；5)集体的个人举办的学校、医院、托儿所、幼儿园用地。

(3)困难性及临时性减免税纳税人缴纳土地使用税确有困难需要定期减免的，由省、自治区、直辖市税务机关审批，但年减免税额达到或超过10万元的，要报经财政部、国家税务总局批准；对遭受自然灾害需要减免税的企业和单位，省、自治区、直辖市税务机关，可根据受害情况，给予临时性的减税或免税照顾，以支持生产帮助企业和单位渡过难关。

例题：下列土地符合免征土地使用税的包括()。

A．国家机关、人民团体、军队自用的土地B．由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地C．宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地D．不直接用于农、林、牧、渔业的生产用地E．经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起，免缴土地使用税10年至20年答案：ABC解析：直接用于农、林、牧、渔业的生产用地，属于免征土地使用税的范围；同时经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起，免缴土地使用税5年至10年。

第四部分契税契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。

例题1：甲于2005年2月l日购买一商铺，2007年5月将其转卖，在办理相关交易、过户手续过程中，甲不需缴纳()。

（2007年《土地管理基础与法规》试题）A．土地增值税B．营业税C．印花税D．契税答案：D解析：法规考核点。

契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。

《契税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属；承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。

甲不是产权承受人，而是产权转让人。

例题2：契税的课税对象为()。

（2002年房地产估价师制度试题）A．房地产的出售人B．房地产的购买人C．房地产的使用权人D．发生权属转移的房地产答案D解析：契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。

一、纳税人《契税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。

(1)转移土地、房屋权属是指下列行为：1)国有土地使用权出让；2)土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；3)房屋买卖；4)房屋赠与；5)房屋交换。

(2)下列方式视同为转移土地、房屋权属，予以征税：1)以土地、房屋权属作价投资、入股；2)以土地、房屋权属抵债；3)以获奖方式承受土地、房屋权属；4)以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。

例题1：在下列行为中，应缴纳契税的有()。

（2007年房地产经纪人制度试题）A．房屋抵押B．房屋买卖C．房屋等值交换D．国有土地使用权出让E．土地使用权转让答案：BCDE解析：在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。

以下情况为转移土地、房屋权属：(1)国有土地使用权出让；(2)土地使用权转让(包括出售、赠与和交换)；(3)房屋买卖；(4)房屋赠与；(5)房屋交换。

例题2：下列行为中，应当缴纳契税的有()。

（2003年房地产估价师制度试题）A．房屋赠与B．房屋继承C．以土地、房屋权属抵债D．以土地、房屋权属投资、入股E．房地产抵押答案ACD解析：房屋继承、房地产抵押，不用缴纳契税。

二、课税对象契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。

三、计税依据契税的计税：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。

为了保护房屋产权交易双方的合法权益，体现公平交易，避免发生隐价、瞒价等逃税行为，征收机关认为有必要时，也可以直接或委托房地产估价机构对房屋价值进行评估，以评估价格作为计税依据。

在房地产交易契约中，无论是否划分房产的价格和土地的价格，都以房地产交易契约价格总额为计税依据。

例题1：崔某所拥有的房屋价值150万元，肖某所拥有的房屋价值250万元，若税率按照3％计算，则崔某与肖某进行房屋交换时当事人应该缴纳的契税金额为()万元。

（2008年房地产经纪人制度试题）A．3．0B．4．5C．7．2D．12．0答案：A解析：（250－150）×3％=3万元。

例题2：房屋交换时，以所交换房屋的评估价格作为契税的计征依据。

()（2008年房地产估价师制度试题）答案：×解析：契税的计税中，土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。

例题3：下列关于税收的表述中，正确的是()。

（2004年房地产估价师制度试题）A．房产税的课税对象是房产B．房地产转让，必须按照交易合同上载明的价格征收契税C．农村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用税D．城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地是城镇土地使用税的计税依据答案：A解析：征收契税，一般以契约载明的买价、现值价格作为计税依据。

为避免发生隐价、瞒价等逃税行为，征收机关认为有必要时，也可以直接或委托房地产估价机构对房屋价值进行评估，以评估价格作为计税依据。

农村居民占用耕地新建住宅，按规定税额减半征收。

城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地是城镇土地使用税的课税对象。

四、税率契税的税率为3％～5％，各地适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府按照本地区的实际情况，在规定的幅度内确定，并报财政部和国家税务总局备案。

例题：国家规定的契税税率是()。

(2005年房地产经纪人制度试题)A．1％～3％B．1％～6％C．3％～5％D．4％～6％答案：C解析：契税的税率为3％一5％。

各地具体适用税率，由省级人民政府在规定的幅度内根据本地的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。

五、纳税环节和纳税期限契税的纳税环节是在纳税义务发生以后，办理契证或房屋产权证之前。

按照《契税暂行条例》，由承受人自转移合同签订之日起10日内后办理纳税申报手续，并在征收机关核定的期限内缴纳税款。

六、减税、免税有下列行为之一的，减征、免征契税：(1)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；(2)城镇职工，按规定第一次购买公有住房的，免征；(3)因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征；(4)土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征；(5)纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征；(6)依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征。