土地估价师考试《土地估价理论与方法Word文档

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19--36第四部分土地估价方法第二章收益还原法一、大纲要求：三、收益还原法(一)考试目的测试应考人员对收益还原法的基本原理及其应用的理解与掌握程度。

(二)考试范围1．收益还原法概念2．收益还原法的基本公式(1)公式的内涵(2)公式的表达式(3)公式各变量的含义3．收益还原法不同情况下的公式(1)预期纯收益不变情况下的公式(2)预期纯收益变化情况下的公式(3)还原率变化情况下的公式(4)收益年期不同情况下的公式(5)不同公式的应用条件4．收益还原法估价的基本步骤(1)总收益测算的项目和方法(2)总费用测算的项目和方法(3)不同条件下纯收益测算方法(4)还原率的概念、类型、主要影响因素及确定方法等(5)评估价格计算公式的选择和估价结果的确定5．土地年总收益的概念、测算方法，不同情况下总收益的测算。

(1)土地年总收益的概念(2)土地年总收益的构成及计算方法(3)不同条件下土地年总收益的计算要求及方法6．总费用的测算方法(1)土地年总费用的概念(2)土地年总费用的构成及计算方法(3)不同条件下土地年总费用的计算要求及方法7．土地纯收益的概念及测算方法(1)土地纯收益的概念(2)土地纯收益的计算方法(3)不同条件下土地纯收益的计算要求及方法8．土地还原率的概念及其确定方法(1)土地还原率概念(2)土地纯收益与土地价格比值调查确定还原率(3)安全利率加上风险值调整确定还原率(4)投资风险与投资收益率综合排序插入确定还原率(5)土地还原率和综合还原率、建筑物还原率的关系9．收益还原法的适用范围(三)考试基本要求掌握：收益还原法的概念、特点、公式、估价步骤、应用要求及各种参数确定方法；熟悉：收益还原法的适用范围。

二、本章知识汇总：2.1 收益还原法（一）收益还原法概念1、收益还原法的定义：收益还原法是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算待估土地价格的方法。

运用此方法在估价时，是把购买土地作为一种投资，即地价款作为购买未来若干年土地收益而投入的资本。

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2010土地估价师考试《土地估价理论与方法》第一部分一、判断题(共10题，题号1~10，请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“√”，错误涂“x”。

每题1分，共10。

判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为0)1.土地包括地下层、地表层以及地上空间。

(√)出处：(07大纲第一部分-土地概念)(04土地管理基础书――1章P1)解析：土地是地球表面具有固定位置的空间客体，具有立体的垂直剖面，它向上、向下的范围是现今人们利用土地的技术所能达到的范围。

2.土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外，还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。

(√)出处：(07大纲第十二部分-地上附着物及其它财产评估)解析：在土地所有权或者使用权发生转移的过程中，例如土地征收、拆迁等，需要对土地附着物进行评估。

所以土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外，还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。

3.采用成本逼近法评估地价时，由于税费是一种必须的支出，并不参与利润产出，所以成本计算时不计算利息。

(×)出处：(07大纲第四部分，土地估价方法)(04土地估价理论方法8章成本逼近法―P267)解析：在成本逼近法中，投资包括土地取得费、土地开发费和有关税费。

对土地评估时，投资者贷款，需要向银行偿还贷款利息，利息应计入成本;投资者利用自有资金投入，等于将自己的银行存款取出，损失了利息，从这种意义上看，也属投入，也应计人成本。

4.由于空间的状态最能反映土地的利用程度，所以采用剩余法估价中，确定土地最佳开发利用方式时，最重要的是选择最佳建筑容积率。

(×)出处：(07大纲第四部分，土地估价方法)(04土地估价理论方法7章剩余法―P245)解析：根据调查的土地条件、土地市场条件等，在政府规划及管理等限制所允许的范围内，确定地块的最佳利用方式，它包括确定用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等。

土地估价师《估价理论与方法》：克拉克的地租理论.docx

土地估价师《估价理论与方法》：克拉克的地租理论一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、初始土地登记的权属审核结果必须公告，公告期限一般为（）天。

A．15B．30C．45D．602、城市性质是城市主要职能的概括，即的体现。

A：共同特征B：个性特征C：整体特征D：主要特征E：时间因素3、资产阶级古典经济学家的地租理论的主要代表人物有__。

A．威廉·配第B．弗朗斯瓦·魁奈C．冯·杜能D．亚当·斯密E．托马斯·罗伯特·马尔萨斯4、在进行路线价评估过程中，估价师调查收集了若干临街商业宗地的租赁收益资料，在经过样点地价测算后统计得到下表数据，则对该表所做的分析正确的是（）。

A．由该表编制的路线价深度修正系数符合苏慕斯法则B．由该表编制的路线价深度修正系数符合霍夫曼法则C．以1m为级距，则2～3m级距内的地价为7～8m级距内地价的1.230倍D．表中数据可直接用于计算平均深度百分率5、《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权因__等原因而终止。

A．土地使用权抵押B．土地使用权出让合同规定的使用年限届满C．土地灭失D．提前收回E．土地使用权租赁6、按照市场体系的分类，钢材市场应该属于__。

A．要素市场B．技术市场C．商品市场D．产权市场7、土地价格水平由同一供需圈内具有的替代性土地的价格所决定．(2002年真题) A：相同区域B：相同性质C：相同级别D：相同用途E：合法性8、我国土地权利总体上可以分为三大类。

A：土地所有权、土地使用权和土地他项权利B：土地出让权、土地转让权和土地租赁权C：土地继承权、土地赠予权和土地买卖权D：土地使用权、土地处分权和土地收益权E：35％～50％9、根据国土资源部《规范国有土地租赁若干意见》，下列关于国有土地租赁的表述．正确的是__。

A．国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充B．国有土地租赁中，对用于修建临时建筑物的土地，可以实行长期租赁C．租赁期限三个月以上的国有土地租赁，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同D．国有土地租赁中，承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利E．国有土地租赁中，承租人转让土地租赁合同，租赁合同约定的权利义务随之转让给第三人，承租土地使用权由第三人取得，租赁合同经更名后继续有效10、从经济角度分析，我们可以将税率区分为__税率。

土地估价理论与方法

1、①土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产成本决定。

②土地价格是土地权利和收益的购买价格③地价主要有地产需求决定④地价具有明显的地区性个别性。

⑤地价呈明显上升趋势，上升的速度高于一般商品价格的上升速度。

2、地价的分类：①按土地权利分土地所有权及使用权，租赁权、抵押权；土地价格为所有权价格、使用权价格、租赁权价格及抵押权价格②按土地价格形成的方式：分为交易价格和评估价格；评估价格包括交易底价、基准地价和课税价格③按政府管理手段分为申报地价和公告地价；一般是征收土地增值税和征用土地补偿的依据④暗暗土地价格表示方法分为土地总价格、单位面积地价、楼面地价。

3、（1）一般因素是影响土地价格的一般、普遍、共同的因素。

主要包括①行政因素②人口因素③社会因素④国际因素⑤经济因素（2）区域因素是土地所在地区的自然条件与社会、经济条件。

主要包括①繁华程度②交通条件③基础设施和公共条件④环境质量⑤城市规划限制（3）个别因素是宗地本身的条件和特征①面积②宽度③深度④形状⑤坡度⑥宗地基础设施条件⑦宗地临街状况⑧城市规划限制⑨土地使用年限。

4、土地价格的形成最终取决于土地交易双方；土地价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影响所形成的。

一、土地估价原则；（1）替代原则；①土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定②土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场交易案例相互、比较后决定的价格③土地价格可通过比较地块的条件及使用价值确定。

（2）预期收益原则（3）最有效使用原则（4）报酬递增递减原则（5）需求与供给原则（6）竞争和超额利润原则；竞争原则也是收益还原法估价的基础之一（7）贡献原则（8）变动原则（9）协调原则。

5、（1）级差地租是租用较优土地所获得的归土地所有者所占有超额利润。

级差地租与土地等级相联系。

农产品的生产价格就只能由劣等地农产品的各别生产价格来决定。

；土地的有限性所引起的土地经营上的垄断，才是级差地租产生的原因。

土地估价师考试估价理论与方法完整版

第一部分地价理论第一章地价理论土地价格的内涵与外延土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权支付的代价，即地租的资本化。

对于土地来讲，购买土地实际上是购买土地的权利，不同的土地权利为购买者带来的收益不同，因此其价格也不同，实际中可以表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格我国土地价格的形式我国实行土地公有制，土地价格是以土地使用权出让、转让为前提、一次性支付多年地租再会的总和，是土地所有权在经济上的一种实现形式。

土地价格的主要特征1、土地价格是权益价格2、土地价格不由生产成本决定，主要是土地的投资与回收及其应得的投资收益，实质是地价的附加。

预期收益的高低和利息率大小3、土地价格主要土地需求决定4、土地价格呈上升趋势主要原因是社会有机资本有机构成的提高，社会平均利润的下降、土地的稀缺性、土地需求的增加5、土地价格具有明显的地域性土地的固定性与一般物价的区别1、表示方式不同土地除以价格表示外，还可以用租金表示2、价格基础不同基础是土地权利和收益的购买价格3、形成时间不同缺乏完整的市场，价格形成的时间长且相对比较困难4、土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不同生产成本决定土地价反映的主要是作为土地资源和资产的经济价值，产生的直接原因是土地所有权的垄断5、地价主要由需求决定6、地价具有明显的地区性和个别性7、地价呈明显上升趋势土地一般不具有折旧现象8、市场结构不同地产的个别性和不可移动性决定土地市场是不完全的市场9、折旧现象不同土地价格的类型1、按土地权利分类：所有权价格、使用权价格、抵押权价格、租赁权价格2、按土地价格形成的方式：交易价格、评估价格（交易底价、基准地价、课税价格）3、按政府管理手段：申报价格、公告（示）地价4、按土地价格表示方法分：土地总价格、单位面积地价、楼面地价楼面地价=土地总价格/总建筑面积单位地价=楼面地价x容积率5、按土地存在的形态分类：生态价格、熟地价格、毛地价格、净地价格6、按土地交易方式分：拍卖价格、挂牌价格、协议价格、招标价格7、按土地价格使用目的：买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价我国现行地价体系一系列不同名称、不同表现方式、满足不同用途的价格，构成了整个价格体系我国的地价体系以基准地价和标定地价为核心，以标定地介、交易地价或交易评估价为主要成分，具体包括以下集中形式，即：基准地价、标定地价、交易底价或交易评估价、成交价格、由以上4种类型衍生的抵押贷、税收、资产核算、土地转让等方便使用的地价等，标定地价、交易底价、成交地价属于宗地地价类型，基准地价是目前区域平均价最常见的形式，标定地价和交易底价是地产市场中最常见的地价形式。

土地估价理论与方法

与掌握程度
（六）成本逼近法：测试对成本逼近法的基本原理及其应用
的理解与掌握程度（七）剩余法：测试对剩余法的基本原理及其应用的理解与掌握程度

（八）路线价法：测试对路线价估价法的基本原理及其应用
的理解与掌握程度

（九）基准地价系数修正法：测试对基准地价系数修正法
的理解与掌握程度。
（十）确定土地价格方法：测试对在试算价格的基础上确定

房地产估价师：五个科目，四门试卷 1、房地产基本制度与政策 2、房地产估价相关知识 3、房地产开发经营与管理 4、房地产估价案例分析

（三）考试形式、时间、合格标准等形式：全国统考，每年考试，房地产估价师两年滚动有效、土地估价师三年滚动有效时间：房地产估价师-每年10月中旬的周末；土地估价师-时间变动大合格标准：所有科目合格土地估价师考试从06年发生较大变化：由以前的两年考一次改为每年考试合格标准由总分改为所有科目及格由一次通过改为三年成绩滚动有效考试科目由原来的四门改为五门各科目考试时间、分数变动较大
土地估价理论与方法
中国土地估价师执业资格考试之二
绪论
一、关于估价师考试介绍二、本科目考试大纲简介三、授课依据与原则四、本课程教授主要内容
一、关于估价师考试介绍

（一）类型：
土地估价师、房地产估价师、资产评估师
（二）考试性质：
国家设定的执业资格考试，全国统一考试，成绩合格颁发“中华人民共和国土地估价师或房地产估价师执业资格证书”，注册后颁发“中华人民共和国土地估价师或房地产估价师注册证书”，可以以估价师的名义从事土地或房地产估价活动，执业资格全国范围内有效，单位可根据需要按国家有关规定聘任经济师职务。

土地估价理论与方法

第一章土地估价概述一、地价的定义土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。

土地价格高低取决于可以获取的预期土地收益（地租）高低。

购买土地实际上是购买土地的权利。

我国实行土地公有制，土地价格的含义不同于一般土地私有制的国家，它是以土地使用权出让、转让为前提、一次性支付的多年地租的现值总和，而不是土地所有权的价格。

但在土地估价程序与方法上又与土地私有制国家相似。

[例题]判断题：我国实行土地公有制，因而在土地价格的含义及估价程序与方法上不同于一般土地私有制国家。

答案：√二、地价的特点1、表示方式不同。

既可以用价格表示，还可以用租金表示。

2、价格基础不同。

土地价格不是商品本身价值，而是土地权利和收益的购买价格。

3、形成时间不同。

土地个别差异较大，又缺乏完整的市场，价格形成时间长且相对比较困难。

4、土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产成本决定。

其产生的直接原因基于土地的所有权或使用权的垄断性。

而土地的开发性价格实质是地价的附加。

5、地价主要由地产需求决定。

这不同于一般商品的价格由供求双方决定。

6、地价具有明显的地区性和个别性。

地价很难形成统一的、标准化的市场价格。

7、地价呈明显上升趋势，并且上升速度往往高于一般商品。

8、市场价格不同。

土地市场不完全，需求及主观因素的影响很大。

9、折旧现象不同。

土地没有折旧，而且还有增值现象。

但我国的情况不同。

三、地价的分类（容易出多选题）1、按土地权利分类：土地权利是多个权利的集合，相应土地价格可分为所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格等。

2、按土地价格形成方式分类：分为交易价格和评估价格（包括交易地价、基准地价、课税价格）。

3、按政府管理分类：分为申报地价、公告（示）地价。

4、按土地价格表示方法分类：可分为土地总价格、单位面积地价、楼面地价等。

四、影响土地价格的因素分析（容易出选择和判断题）按因素与土地的关系及影响范围分为三大因素：1、一般因素指影响地价的一般、普遍、共同因素，对地价总体水平产生影响，是决定个各地块土地价格的基础。

剩余法(一)土地估价师理论与方法

一、大纲要求：(一)考试目的测试应考人员对剩余法的基本原理及其应用的理解与掌握程度。

(二)考试基本要求掌握：剩余法的概念、公式、估价步骤及各项参数的求取。

熟悉：剩余法的应用特点、适用范围；现金流量折现法和传统方法的区别。

了解：剩余法的应用领域。

(三)考试范围1．剩余法概念2．剩余法的基本公式(1)公式的内涵(2)公式的表达式(3)公式各变量的含义(4)各公式的适用条件3．剩余法估价步骤(1)最佳开发利用方式的确定(2)开发完成后不动产价值的测算(3)开发成本的计算(4)利息的计算(5)利润的计算(6)土地价格的计算4．最佳开发利用方式(1)最佳开发利用方式的选择依据(2)确定最佳开发利用方式所要确定的项目5。

开发完成后不动产价值的测算(1)开发完成后不动产价值的概念(2)不同条件下不动产总价值的计算要求及方法6．开发成本(1)开发成本的概念(2)开发成本的构成及计算依据(3)不同条件下开发成本的计算要求及方法7．利息(1)剩余法中利息计算方式及其区别(2)单利与复利的计算方法(3)传统方法和现金流量折现法(4)利息率的选取依据及确定方法8．利润(1)利润的概念(2)利润的计算依据(3)计算利润的参数确定、计算方法9．土地价格的计算(1)适用公式的选择(2)土地价格的计算公式与方法10．剩余法适用范围二、内容精选剩余法一、剩余法：剩余法又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。

从发展的观点看，土地之所以有价，完全在于其可以开发、利用、建房，并可从中获取收益。

为了获得土地而支付的地价，显然是在预计的不动产总价中扣除成本费用和社会平均预期收益后的“剩余价格”。

即地价等于土地与建筑出售价格减去建筑物本身的价格。

二、剩余法的特点根据剩余法的原理和计算公式，剩余法估价是从开发商的角度分析，测算其所能支付的最高场地购置费用。

土地估价师-理论与方法

第四章成本逼近法一、考试大纲要求：成本逼近法(一)考试目的测试应考人员对成本逼近法的基本原理及其应用的理解与掌握程度。

(二)考试基本要求掌握：成本逼近法的概念、公式、估价步骤及各项成本测算。

熟悉：成本逼近法的应用特点、适用范围及要求。

了解：成本逼近法的应用限制。

(三)考试范围1．成本逼近法概念2．成本逼近法的基本公式(1)公式的内涵(2)公式的表达式(3)公式各变量的含义(4)各公式的适用条件3．成本逼近法估价步骤(1)确定土地取得费(2)确定土地开发费(3)计算税费(4)计算利息(5)计算利润(6)确定土地增值(7)修正并确定土地价格4．土地取得费的概念、构成及计算方法(1)土地取得费的概念(2)土地取得费的构成及计算方法(3)不同土地取得情况下土地取得费的计算要求及方法5．土地开发费(1)土地开发费的概念(2)土地开发费的构成及计算方法(3)不同条件下土地开发费的计算要求及方法6．利息(1)利息的概念(2)利息计息方式及其区别(3)单利与复利的计算方法7．利润(1)利润的概念(2)利润的计算依据(3)利润的计算方法8．土地增值(1)土地增值的概念(2)土地增值的计算方法(3)不同条件下土地增值的计算要求及方法9．土地价格修正与确定(1)修正的原则及要求(2)修正的因素及修正公式(3)根据估价对象条件修正的要求10．成本逼近法适应范围二、本章知识汇总成本逼近法一、成本逼近法：根据城镇土地估价规程，成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。

需要注意的是，土地的成本逼近法与房地产估价中的成本法不同，后者是以建筑物或建筑改良物重新建造的费用，经减折旧后求得建筑物价格，然后加上已知的土地价格，最终得到整个不动产的价格。

而成本逼近法却是用来推算土地价格的，所以两者的实际应用范围和估价程序、方法都不同。

二、基本公式成本逼近法的基本思路，是把对土地的所有投资包括土地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益（税收体现），从而求得土地价格。

全国土地估价师《土地估价理论与方法》考试大纲Word文档

2013年全国土地估价师《土地估价理论与方法》考试大纲第一部分地价理论第一章土地价格的概念考点1：土地价格概念考点2：土地价格的主要特征考点3：土地价格的类型考点4：我国现行地价体系考点5：我国土地价格的主要类型考点6：我国土地价格理论的发展历史第二章土地价格影响因素考点1：一般因素考点2：区域因素考点3：个别因素考点4：主要地价影响因素的作用规律考点5：不同用途地价影响因素的特点第三章地租理论考点1：地租概念考点2：级差地租考点3：绝对地租考点4：垄断地租考点5：矿山地租考点6：建筑地段地租考点7：新古典城市地租理论考点8：地租与地价的关系考点9：地租理论在土地估价中的作用第四章区位理论考点1：区位概念考点2：区位的影响因素考点3：农业区位论考点4：工业区位论考点5：中心地理论考点6：区位理论在土地估价中的作用-第五章土地报酬递减规律考点1：土地报酬递减的含义考点2：土地报酬递减的基本原理考点3：土地报酬递减规律在土地估价中的应用第六章土地市场理论考点1：土地供给考点2：土地需求考点3：土地供需平衡原理第二部分土地估价方法第一章土地估价概念考点1：土地估价的定义考点2：土地估价的作用及现实意义考点3：土地估价的使用方向考点4：我国土地估价的产生背景和发展过程第二章土地估价的原则考点1：土地估价原则考点2：土地估价各原则的理论依据和产生背景第三章收益还原法考点1：收益还原法概念考点2：收益还原法的基本公式考点3：收益还原法不同情况下的公式考点4：收益还原法估价的基本步骤考点5：土地年总收益的概念、测算方法，不同情况下总收益的测算考点6：总费用的测算方法考点7：土地纯收益的概念及测算方法考点8：土地还原率的概念及确定方法考点9：收益还原法的适用范围第四章市场比较法考点1：市场比较法概念考点2：市场比较法的特征考点3：市场比较法的原理考点4：市场比较法的基本公式考点5：市场比较法的估价步骤考点6：调查与选择比较案例考点7：确定价格可比基准考点8：交易情况修正考点9：估价期日修正考点10：区域因素比较与修正考点11：个别因素比较与修正考点12：其他相关修正的类型及修正方法考点13：确定比准价格考点14：市场比较法的适用范围第五章成本逼近法考点1：成本逼近法概念考点2：成本逼近法的基本公式考点3：成本逼近法估价步骤考点4：土地取得费考点5：土地开发费考点6：利息考点7：利润考点8：土地增值考点9：土地价格修正与确定考点10：成本逼近法适用范围第六章剩余法考点1：剩余法的概念考点2：剩余法的基本公式考点3：剩余法估价步骤考点4：调查待估宗地情况和最佳开发利用方式考点5：开发完成后不动产价值的测算考点6：开发成本考点7：利息考点8：利润考点9：土地价格的计算考点10：剩余法适用范围第七章路线价法考点1：路线价法的概念考点2：与路线价估价法有关的概念考点3：路线价估价法的操作步骤考点4：路线价的深度修正方法考点5：其他宗地条件修正系数编制考点6：路线价估价法的适用范围考点7：路线价估价法的实际应用第八章基准地价系数修正法考点1：基准地价系数修正法概念与基本原理考点2：基准地价系数修正法的公式考点3：采用城镇基准地价系数修正法估价的步骤考点4：基准地价系数修正法的适用范围考点5：农用地基准地价系数修正法的类型与基本步骤第三部分地上附着物及相关财产评估第一章房屋建筑工程基础考点1：房屋建筑分类考点2：建筑物等级考点3：建筑物的主要材料与结构形式考点4：建筑的基本组成与建筑构造考点5：建筑工程图纸的概念与分类考点6：工程建设质量检测的概念与方法考点7：房屋建筑的评定与鉴定第二章建筑物估价考点1：建筑物与构筑物估价的概念考点2：建筑物与构筑物的价格特征和类型考点3：建筑物与构筑物估价的基本方法考点4：建筑物估价的基本原则考点5：建筑物估价的基本程序考点6：房屋质量缺陷损失评估第三章其他附着物估价考点1：土地附着物估价的概念考点2：土地附着物种类及价格特征考点3：土地附着物估价的基本原则考点4：不同土地附着物估价的程序考点5：土地附着物估价的基本方法第四章相关机器设备评估考点1：机器设备的含义考点2：机器设备的分类考点3：机器设备评估的特点考点4：机器设备评估的步骤、基本方法考点5：机器设备评估中成本的实体性贬值的估算方法考点6：机器设备评估中成本的经济性贬值的估算方法第四部分土地估价行业管理考点1：土地估价师资格考试考点2：土地评估机构考点3：土地估价行业协会考点4：土地估价行业自律的基本内容（注：素材和资料部分来自网络，供参考。

土地估价理论和方法(doc 13页)

土地估价理论和方法(doc 13页)土地估价理论与方法从目前掌握的资料来看，2011年全国土地估价师资格考试大纲沿用2010年版大纲，明确的考试范围和内容没有发生变化，考试委员会不指定考试教材。

2011年全国统一按照以下时间进行考试：9月17日土地管理基础与法规8∶30-9∶30土地估价理论与方法10∶30-12∶00土地估价实务基础14∶30-17∶009月18日土地估价案例与报告9∶00-11∶30土地估价相关知识14∶30-17∶00通过近几年来的考试总体情况来看，“土地估价理论与方法”科目考试重点考查考试大纲中的第三部分地价理论、第四部分土地估价方法、第七部分地上定着物及相关财产估价知识等方面的内容，也有极少量的涉及对土地分等定级、土地估价行业管理、相关统计知识等方面的知识，考题内容趋于灵活，考查的知识点更具综合性特点。

从考题类型上看，土地估价理论与方法科目考试，目前共考85题，题型分为判断、单选、多选、情景分析四个题型。

考试中一定要注意对判断题的慎重，该类题型规则是答对给分，答错扣分，扣至该题10分不得为止，就是说如果你答对5道，答错5道你还是得零分，这与你没做判断题效果一样，所以答该题型时切记只做有把握的，拿不准的，如果成功率感觉较高，可以冒下风险，如果只是想撞运气则建议慎重，以免无辜失分。

考试时间为一个半小时，土地估价理论与方法10∶30-12∶00。

本科目从考题涉及的知识面上看，考查的知识面主要是对土地估价理论和方法、地价基础理论、建筑物及地上附着物估价，其中重点是对估价理论方法的考查。

例如在2009年的考试中，估价理论方法的考点分值就占了将近70分，涵盖估价原理、收益还原法、市场法、成本逼近法、剩余法、路线价法、基准地价法等知识点，在45道单选题中，就有29道题。

其次是对地价基础理论的考查，在考试分值中占20分左右，以判断、单选的题型为主，多选中也会出现一到二道，涵盖价格概念、地价影响因素、区位理论、地租理论等方面知识。

土地估价师考试题(土地估价理论与方法)

土地估价师考试题（土地估价理论与方法）11·某开发公司取得xx年使用期的待开发空地兴建7000 m2商场，取得土地立即动工，预计开发期两年·出租率85％，年租金350元／m!，出租费占年租金20N，还原率为8％，开发商利润不低于开发总价的14％，则开发商至少可获利2842994元。

( )12．我国标定地价的内涵是土地使用权价格。

( )13、设某区域的土地取得费用为每亩6万元，开发费用为每亩5万元，平均开发期为2年，当地一年期贷款年利率为10%，两年期贷款年利率为12％(不计复利），投资回报率为10%，土地收益增值率为5%，则按成本逼迫法得出地价为13．86万元/亩。

14、袋地即为位于标准深度与临街线之间的宗地。

（）15、建筑物估价中，比较法就是把评估对象的客观条件与标准房价要求的条件相对照从中查出与评估对象条件相同等级的标准房价。

16、估价上的建筑物折旧与会计上的折旧有着本质的区别，估价上的折旧侧重于建筑物价值的减价修正。

17、样本数据的精度决定了基准地价的精度．为此，在收集样本后，要对所有异常数据进行剔除。

( )18．设有甲、乙、丙三块建筑用地，甲地上面已有建筑物，而且是在最有效使用状态，乙地上也有建筑物，但属于低度利用，丙地是一块空地。

在此种情况下，甲、乙、丙三块土地的估价方法应分别为市场比较法，市场比较法、土地残余法。

( )19．宗地地价评估，是根据已有宗地的收益资料、市场成交价格资料、征地拆迁成本费用资料及影响土地使用权价格的自然、社会、经济因素之间的相关关系，评估出宗地在特定时间、特定目的下的价格。

( )20．国家实行房地产成交价格申报制度，要求房地产权利人转让房地产时，只有向市级人民政府规定的部门如实申报成交价格才为有效。

( ) 。

>二、单项选择题(共100题，每题1分。

每题有“A”、“B”、“C”、“D”四个备选答案，其中只有一个最符合题意，请在答题卡上将所选答案对应的字母涂黑。

2019年全国土地估价师《土地估价理论与方法》考试大纲共7页word资料

2019年全国土地估价师《土地估价理论与方法》考试大纲第一部分地价理论第一章土地价格的概念考点1：土地价格概念考点2：土地价格的主要特征考点3：土地价格的类型考点4：我国现行地价体系考点5：我国土地价格的主要类型考点6：我国土地价格理论的发展历史第二章土地价格影响因素考点1：一般因素考点2：区域因素考点3：个别因素考点4：主要地价影响因素的作用规律考点5：不同用途地价影响因素的特点第三章地租理论考点1：地租概念考点2：级差地租考点3：绝对地租考点4：垄断地租考点5：矿山地租考点6：建筑地段地租考点7：新古典城市地租理论考点8：地租与地价的关系考点9：地租理论在土地估价中的作用第四章区位理论考点1：区位概念考点2：区位的影响因素考点3：农业区位论考点4：工业区位论考点5：中心地理论考点6：区位理论在土地估价中的作用-第五章土地报酬递减规律考点1：土地报酬递减的含义考点2：土地报酬递减的基本原理考点3：土地报酬递减规律在土地估价中的应用第六章土地市场理论考点1：土地供给考点2：土地需求考点3：土地供需平衡原理第二部分土地估价方法第一章土地估价概念考点1：土地估价的定义考点2：土地估价的作用及现实意义考点3：土地估价的使用方向考点4：我国土地估价的产生背景和发展过程第二章土地估价的原则考点1：土地估价原则考点2：土地估价各原则的理论依据和产生背景第三章收益还原法考点1：收益还原法概念考点2：收益还原法的基本公式考点3：收益还原法不同情况下的公式考点4：收益还原法估价的基本步骤考点5：土地年总收益的概念、测算方法，不同情况下总收益的测算考点6：总费用的测算方法考点7：土地纯收益的概念及测算方法考点8：土地还原率的概念及确定方法考点9：收益还原法的适用范围第四章市场比较法考点1：市场比较法概念考点2：市场比较法的特征考点3：市场比较法的原理考点4：市场比较法的基本公式考点5：市场比较法的估价步骤考点6：调查与选择比较案例考点7：确定价格可比基准考点8：交易情况修正考点9：估价期日修正考点10：区域因素比较与修正考点11：个别因素比较与修正考点12：其他相关修正的类型及修正方法考点13：确定比准价格考点14：市场比较法的适用范围第五章成本逼近法考点1：成本逼近法概念考点2：成本逼近法的基本公式考点3：成本逼近法估价步骤考点4：土地取得费考点5：土地开发费考点6：利息考点7：利润考点8：土地增值考点9：土地价格修正与确定考点10：成本逼近法适用范围第六章剩余法考点1：剩余法的概念考点2：剩余法的基本公式考点3：剩余法估价步骤考点4：调查待估宗地情况和最佳开发利用方式考点5：开发完成后不动产价值的测算考点6：开发成本考点7：利息考点8：利润考点9：土地价格的计算考点10：剩余法适用范围第七章路线价法考点1：路线价法的概念考点2：与路线价估价法有关的概念考点3：路线价估价法的操作步骤考点4：路线价的深度修正方法考点5：其他宗地条件修正系数编制考点6：路线价估价法的适用范围考点7：路线价估价法的实际应用第八章基准地价系数修正法考点1：基准地价系数修正法概念与基本原理考点2：基准地价系数修正法的公式考点3：采用城镇基准地价系数修正法估价的步骤考点4：基准地价系数修正法的适用范围考点5：农用地基准地价系数修正法的类型与基本步骤第三部分地上附着物及相关财产评估第一章房屋建筑工程基础考点1：房屋建筑分类考点2：建筑物等级考点3：建筑物的主要材料与结构形式考点4：建筑的基本组成与建筑构造考点5：建筑工程图纸的概念与分类考点6：工程建设质量检测的概念与方法考点7：房屋建筑的评定与鉴定第二章建筑物估价考点1：建筑物与构筑物估价的概念考点2：建筑物与构筑物的价格特征和类型考点3：建筑物与构筑物估价的基本方法考点4：建筑物估价的基本原则考点5：建筑物估价的基本程序考点6：房屋质量缺陷损失评估第三章其他附着物估价考点1：土地附着物估价的概念考点2：土地附着物种类及价格特征考点3：土地附着物估价的基本原则考点4：不同土地附着物估价的程序考点5：土地附着物估价的基本方法第四章相关机器设备评估考点1：机器设备的含义考点2：机器设备的分类考点3：机器设备评估的特点考点4：机器设备评估的步骤、基本方法考点5：机器设备评估中成本的实体性贬值的估算方法考点6：机器设备评估中成本的经济性贬值的估算方法第四部分土地估价行业管理考点1：土地估价师资格考试考点2：土地评估机构考点3：土地估价行业协会考点4：土地估价行业自律的基本内容。

土地估价师-理论与方法

第四章成本逼近法一、考试大纲要求：成本逼近法(一)考试目的测试应考人员对成本逼近法的基本原理及其应用的理解与掌握程度。

(二)考试基本要求掌握：成本逼近法的概念、公式、估价步骤及各项成本测算。

熟悉：成本逼近法的应用特点、适用范围及要求。

了解：成本逼近法的应用限制。

(三)考试范围1．成本逼近法概念2．成本逼近法的基本公式(1)公式的内涵(2)公式的表达式(3)公式各变量的含义(4)各公式的适用条件3．成本逼近法估价步骤(1)确定土地取得费(2)确定土地开发费(3)计算税费(4)计算利息(5)计算利润(6)确定土地增值(7)修正并确定土地价格4．土地取得费的概念、构成及计算方法(1)土地取得费的概念(2)土地取得费的构成及计算方法(3)不同土地取得情况下土地取得费的计算要求及方法5．土地开发费(1)土地开发费的概念(2)土地开发费的构成及计算方法(3)不同条件下土地开发费的计算要求及方法6．利息(1)利息的概念(2)利息计息方式及其区别(3)单利与复利的计算方法7．利润(1)利润的概念(2)利润的计算依据(3)利润的计算方法8．土地增值(1)土地增值的概念(2)土地增值的计算方法(3)不同条件下土地增值的计算要求及方法9．土地价格修正与确定(1)修正的原则及要求(2)修正的因素及修正公式(3)根据估价对象条件修正的要求10．成本逼近法适应范围二、本章知识汇总成本逼近法一、成本逼近法：根据城镇土地估价规程，成本逼近法是以开发土地所耗费的各项据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。

而成本逼近法却是用来推算土地价格的，所以两者的实际应用范围和估价程序、方法都不同。

土地估价理论与方法.

土地估价理论与方法第一章练习题一、判断题：（每题1分，用“√”表示正确，用“×”表示错误。

不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分）1、土地价格是土地权利和使用价值的购买价格。

2、对土地来讲，购买土地实际上是购买土地的权利。

3、土地价格是土地价值的货币表现，价格高低由生产成本决定。

4、在城市规划中，对用途、容积率和建筑密度的规定，对地价有重要的影响。

5、影响土地价格的因素分为一般因素、区域因素和社会因素。

6、土地价格实际上是土地使用价值的反映。

7、楼面地价高的地块，其土地单价也高。

9、土地制度直接制约土地价格的存在、上涨或下跌。

10、土地价格随着社会经济发展而自然升高，但土地仍存在折旧。

11、土地与一般商品均可通过市场进行交易，因而土地估价的原则与方法和商品价格评估的原理与方法基本相同。

12、土地估价要充分了解评估对象的各种权利状况，同样一宗地产，权利不同，其评估价格可能相差很大。

13、土地价格受供给与需求的双重影响，随着社会经济的发展，土地供给是影响地价的主要方面。

14、土地使用年期决定了一宗土地可以使用并从中获取收益的时间，因而是影响地价水平的重要因素之一。

15、区域因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，是同一区域内地价差异的重要原因。

16、合法原则是针对估价机构和估价人员而言。

17、替代原则是表示合理经济行为的基本原则之一。

18、土地价格是由土地的效用、相对稀缺性和有效需求三者互相作用、相互影响形成的。

19、土地估价所评估出的地价是该地产某一时点的价格。

20、预期收益原则对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。

二、单项选择题：（每题2分，每题的备选答案中只有一个最符合题意，请填上相应的编号）1、土地价格是（）在经济上的一种实现形式。

A.土地使用权B.土地所用权C.土地价值D. B和C2、土地所在地区的自然条件与社会、经济条件是指土地的（）。

A.区域因素B.一般因素C. 个别因素D.行政因素3、地价呈明显上升趋势，地价上升的速度（）一般商品价格的上升速度。

土地估价师考试理论与方法详解

第一章土地估价概述第一节地价的概念一、地价的定义土地价格实际上是土地经济价值的反映,是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。

换言之，土地价格高低取决于可以获取的预期土地收益（地租）高低.对于土地来讲，实际中可以表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等价格形式.我国土地价格的含义不同于一般土地私有制国家：它是取得多年土地使用权时支付的一种代价，而不是土地所有权的价格.与土地所有权价格相比，不仅量不同，而且有质的差别。

在估价程序与方法上与土地私有制国家又是相似的。

二、地价的特点1．表示方式不同2．价格基础不同土地价格是土地权利和收益的购买价格。

例题:判断题：土地价格是土地权利和收益的购买价格。

［r ]3．形成时间不同4．土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产成本决定。

现实中土地的开发是有成本的，在土地价格中应该得到体现。

实质是地价的附加。

5．地价主要由地产需求决定一定条件下，需求是影响地价的主要方面。

6．地价具有明显的地区性和个别性7．地价呈明显上升趋势,地价上升的速度高于一般商品价格的上升速度。

主要是由两方面的原因造成的。

首先,土地具有稀缺性，且对土地的需求总是持续增加的；其次，由于整个社会的资本有机构成的提高，使得社会平均利润率下降，导致利润有下降的趋势,从而使地价呈上升势态.8．市场结构不同土地价格受主观因素影响很大.9．折旧现象不同一般商品有折旧现象，其价值随使用年限增长而降低;但土地不仅没有折旧现象，而且还有增值现象，其价格常随社会经济发展而自然升高。

三、地价的分类从不同目的出发，可以将地价分成不同种类，各地价种类之间会有所交叉，同一块土地之上可能会有多种价格.(1）按土地权利分类。

土地权利是多个权利的集合,包括土地的所有权及使用权、租赁权、抵押权等。

相应地，土地价格可以划分为所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格等。

土地所有权价格，是一种土地所有权转移价格,或说为卖断价格.土地使用权价格，是在一定期限中拥有土地的使用权、收益权所形成的一种价格.同样，租赁和抵押权会形成租赁权价格和抵押权价格.例题：土地权利是多个权利的集合，包括土地的[ ]等。

土地估价理论与方法

2008土地估价师土地估价理论与方法考试试卷二土地估价理论与方法(总分100分)一、判断题(10题，题号l—10，共10分。

请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“、/”，错误涂“×”。

评分说明：每题1分，判断错误不得分并倒扣1分，最多扣至判断题总分为O)1.土地还原利率大小与待估宗地的土地权利、土地用途相关。

( )2.采用市场比较法评估宗地价格时，比准案例应处于同一供需圈，也就是“区域因素”所描述的范围。

( )3.土地估价是为交易双方进行土地交易提供价值参考。

( )4.采用成本逼近法评估城镇待拆迁国有土地使用权价格时，土地取得费可按拆迁安置费计算。

拆迁安置费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费及拆迁安置补助费。

( )5.采用剩余法估价时，应该把握好最佳开发利用方式的分析、开发总价值的预测，以及开发成本、开发期、利润等项的估算。

( )6.土地评估价格的高低与土地估价人员的水平关系很大，估价师水平越高，评估价格越高。

( )7.在规划限定的其他条件不变的情况下，单位地价与土地容积率呈正相关。

( )8.某待估宗地设定有他项权利后，会适当提高该宗地的市场价值。

( )9.相对于土地面积、土地形状等条件，交通条件对地价水平的影响最大。

( )10.在采用收益还原法计算附着有建筑物的土地价格时，需要遵循最有效使用原则，将土地收益从房地收益中分离出来。

( )二、单项选择题(45题，题号11—55，共45分。

每题有A、B、C、D 四个备选项，其中只有一个最符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。

评分说明：每题1分，选错不得分，不倒扣分)11.工业区位理论的核心就是对运输、劳力及( )相互作用的分析和计算。

A.道路因素B.区位因素C.集聚因素D.资金因素12.某城市二级住宅用地平均容积率为，以楼面地价为标准的基准地价为1200元/平方米。

现有一宗住宅用地位于二级地，其容积率为，除容积率外无须进行其他修正，则该宗住宅用地楼面地价最可能为( )元/平方米。