2019年土地估价师土地估价理论与方法试题6

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2019年土地估价师《理论与方法》试题及答案(卷二)

2019年土地估价师《理论与方法》试题及答案（卷二）1、“统计表明，2002年4 月全国市场销售增幅继续提高，社会消费品零售总额为3052.2 亿元”，该指标属于( )。

A.总量指标B.平均指标C.相对指标D .变异指标标准答案：A解析：总量指标是反映社会经济现象总体规模或水平的一种综合指标，又称绝对指标。

其表现形式为有计量单位的统计绝对数。

在社会经济统计中，总量指标是最基本的统计指标，是计算相对指标、平均指标和变异指标的基础。

2、用于表明各会计要素之间的基本关系的是( )。

A.会计科目B.会计等式C.会计方法D .会计制度标准答案：B解析：会计等式又称会计平衡公式，是指表明各会计要素之间关系的恒等式。

3、为制定城镇基准地价而组织的城镇各类用房买卖及租赁收益调查属于( )。

A.动态调查B.静态调查C.统计报表D .专门调查标准答案：D解析：专门调查是为研究某类问题而组织的一种专项调查。

如为制定城镇基准地价而组织的城镇各类用房买卖及租赁收益调查。

各种普查、典型调查以及大部分抽样调查和重点调查都属于专门调查。

4、按房地产开发资金的占用形态划分，库存设备、材料等占用的资金属于( )。

A.流动资金B.固定资金C.企业负债D .银行借贷标准答案：A解析：储备设备、材料、低值易耗品所占用的资金;属于流动资金。

5、城市布局主要有( )两种基本形式。

A.多中心布局和单中心布局B.组团布局和星状布局C.带状布局和环状布局D .集中布局和分散布局标准答案：D解析：城市布局主要有集中和分散两种基本形式。

集中形式，即城市各项建设用地基本集中连片布置。

按照城市规模大小及其内部差异，又有简单集中式和复杂集中式两种不同情况。

分散布局形式，即城市各组成部分分散布置在城市规划用地范围内。

根据布局分散的程度和外部形态的差异，又有分散组团式、一城一区式、城镇组群式几种布局形式。

6、某企业6 月份销售A 产品一批，货款200000 元，下月才能收回，6 月份销售 B 产品一批，货款150000 元已收讫;6 月份收回上月赊销给思达公司的 A 产品货款300000 元，按权责发生制原则，该企业6 月份的收入应为( )元。

2019年土地估价师真题试卷答案与解析

2019 年土地估价师真题试卷答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。

判断错误每题倒扣 1 分，最多扣至判断题总分为零分。

1以授权经营方式获取国有建设用地使用权的国家控股公司，可以向其直属企业、控股企业、参股企业以作价出资（入股）或租赁方式配置土地，企业不需要办理变更土地登记手续。

（）（A）正确（B）错误2依据土地供应政策，别墅类项目用地属于《限制用地目录》所列范畴。

（）（A）正确（B）错误3全国、省级、地市级和县级土地利用总体规划属于宏观控制性规划，乡级土地利用总体规划是实施性、管理性规划。

（）（A）正确（B）错误4从2007 年起，依法由国务院分批次审批的农用地转用和土地征收调整为每年由省级人民政府汇总后一次申报，经国土资源部批准后实施，实施方案报国土资源部备案。

（）（A）正确（B）错误5依据《耕地占用税暂行条例实施细则》规定，占用园地建房或者从事非农业建设的，不再征收耕地占用税。

（）（A）正确（B）错误6依据《中华人民共和国物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

（）（A）正确（B）错误7土地闲置满1 年不满2 年的，按出让或划拨土地价款的20％征收土地闲置费。

（）（A）正确（B）错误8为确保供应出的土地能够及时开发建设，每宗地的开发建设时间原则上不得超过2 年。

（）（A）正确（B）错误9市、县人民政府可根据需要，为产权清晰、申请材料齐全的储备土地，办理土地登记手续，核发土地证书。

（）（A）正确（B）错误二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。

选错不得分，但不倒扣分。

10土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之（）。

（A）消亡（B）转移（C）不变（D）重新确定11根据作物吸收肥力的难易程度不同，可将土地肥力分为（）。

（A）自然肥力和人工肥力（B）经济肥力和有效肥力（C）经济肥力和潜在肥力（D）有效肥力和潜在肥力12按照马克思地租理论的观点，绝对地租形成的条件是（）。

2019年土地估价师土地估价相关知识考试真题word精品文档15页

2019年土地估价师土地估价相关知识考试真题一、判断题(20题，题号1 - 20，共10分。

请判断各题说法正确或错误.并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“、/”，错误涂“×”。

评分说明：每题0.5分，判断错误不得分并倒扣0.5分，最多扣至判断题总分为0)1.城镇土地使用税的征税对象范围是指在城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有的土地。

( )2.房主把房屋出租所获得的租金和自己居住所形成的虚拟租金均应计人GDP。

( )3.国家对于房地产企业已使用但未售出的商品房，暂不征收房产税。

( )4.外汇必须以外国货币来表示是外汇的基本特点。

( )5.保险除了具有分担风险和组织经济补偿的基本职能以外，还具有融资、防灾防损及分配等派生职能。

( )6.上市公司采取定向增发方式发行的有价证券属于私募证券( )7.会计主体一定都具有法人资格。

( )8.我国房产税实行定额税率。

( )9.企业的应付账款确实无法支付，经批准确认后转入营业外收入。

( )10.按照我国《城市规划基本术语标准》对城市基础设施的定义，狭义的城市基础设施主要包括工程性基础设施与社会性基础设施两大类。

( )11.资本公积是由企业形成的利润转化而来的。

( )12.住宅建筑是消费者的耐用品，在国民收入账户中，被作为消费支出处理。

( )13.用当年实现的利润弥补去年发生的亏损，不需要编制会计分录。

( )14.一般来讲，提高利率，用于投机的货币则会减少。

( )15.银行汇票只适用于异地之间各种款项的结算。

( )16.西方经济学生产论中，各种生产要素增加的比例大于产量增加的比例，称之为规模报酬递增。

( )17.按照相关法律规定，我国的城乡规划体系由城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划组成。

( )18.企业坏账准备的计提方法和计提比例由企业自行确定，不能随意变更。

( )19.房地产投资的系统风险包括通胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险等。

土地估价考试题库及答案

土地估价考试题库及答案一、单项选择题1. 土地估价的基本原理是（）。

A. 替代原理B. 最大最佳使用原则C. 预期原理D. 供求原理答案：C2. 土地估价中，土地的自然属性包括（）。

A. 土地位置B. 土地形状C. 土地面积D. 土地质量答案：D3. 土地使用权出让的最高年限为（）年。

A. 40B. 50C. 70D. 100答案：C4. 土地利用现状分类中，耕地属于（）。

A. 农用地B. 建设用地C. 未利用地D. 其他用地答案：A5. 土地估价报告有效期一般为（）。

A. 1年B. 2年C. 3年D. 5年答案：B二、多项选择题6. 土地估价中，影响土地价格的主要因素包括（）。

A. 土地位置B. 土地用途C. 土地面积D. 土地政策答案：ABCD7. 土地估价方法中，市场比较法的步骤包括（）。

A. 收集交易实例B. 比较因素分析C. 交易情况修正D. 估价结果确定答案：ABCD8. 土地估价中，成本法的步骤包括（）。

A. 确定土地取得成本B. 确定土地开发成本C. 确定土地增值D. 确定土地价格答案：ABCD9. 土地估价中，收益法的步骤包括（）。

A. 确定土地收益B. 确定土地资本化率C. 确定土地价格D. 确定土地剩余价值答案：ABC10. 土地估价中，剩余法的步骤包括（）。

A. 确定建筑物的重置成本B. 确定建筑物的折旧C. 确定建筑物的收益D. 确定土地价格答案：ACD三、判断题11. 土地估价中的比较法适用于所有类型的土地估价。

（）答案：错误12. 土地估价中的收益法适用于所有类型的土地估价。

（）答案：错误13. 土地估价中的成本法适用于所有类型的土地估价。

（）答案：正确14. 土地估价中的剩余法只适用于房地产开发项目。

（）答案：正确15. 土地估价中的市场比较法需要选取近期的交易实例。

（）答案：正确四、简答题16. 简述土地估价的目的和意义。

答案：土地估价的目的是为了确定土地在特定条件下的市场价值，为土地交易、抵押、征税等提供依据。

2019土地估价师考试练习24页word文档

成本逼近法的应用1、应用成本逼近法应注意的问题1 (1)土地取得费和土地开发费均应是评估期日的重置费用;2 (2)各项费用的取费标准应有足够的依据和充分的分析;3 (3)评估结果一般作为投入成本价格分析，慎用于市场交易价格。

2、成本比较法例题估价步骤：1 (1)计算土地取得费2 (2)计算土地开发费3 (3)计算投资利息4 (4)计算开发利润5 (5)计算土地增殖收益6 (6)计算土地价格(注意一般算出的为无限年期土地使用权价格)7 (7)进行出让比率、年期等各项修正8 (8)计算土地单价和总价格3、常见难点与问题9 (1)新增建设用地有偿使用费计算问题该费为中央或省级政府向市、县级政府收取的平均土地纯收益，实际上属于土地收益在各级政府间分配的一种方式，在成本逼近法中不能算入土地取得费中，虽然地方政府可能还是将成本转嫁给企业，但计算时还是需要按照规定来。

10 (2)利息计算错误，特别注意开发费以基础设施配套费标准计算11 (3)年期修正错误12 (4)注意单位的转换以及总价和单价的计算单位的转换方法：万元/亩转化为元/平方米(直接乘15)，万元/平方公里转化为元/平方米(直接乘100)， 1 公顷=15 亩=10000 平方米平方米换算市亩： 1 平方米=0.0015 亩一、简答题: 1、请思考，听完第十讲后完成该题并参照答案。

某开发区土地总面积5000 亩，已完成“七通一平”建设，公共设施和基础设施占地1000 亩。

完成土地开发后需要评估出让土地的底价，出让土地使用年限为50 年。

据测算，该开发区所在地征地费为15 万元/亩;土地开发费为10 万元/亩，土地开发周期为2 年，第一年投资额占40% ，各年内均匀投入，贷款季利率为2%;要求土地开发投资回报率和土地增值收益率均为20% ，土地还原率确定为8%。

请评估该开发区出让土地的底价。

(一)审题1、明确题目要求。

两个要求：编制地价指数表和计算宗地在评估时点的单位土地面积价格。

2019年土地估价师《理论与方法》试题及答案

2019年土地估价师《理论与方法》试题及答案1、随时保持供给与需求两者间的平衡，是市场经济的基本要求。

()标准答案：错误2、固定资产的特点是其价值在生产过程中逐渐损耗，并以折旧方式转移到产品中，通过产品的销售收回。

()标准答案：正确3、如果甲、乙两商业路段标准样点地价的平均差异程度分别为150元/平方米和300元/平方米，标准样点地价的平均值分别为860元/平方米和1650元/平方米。

则表明两商业路段平均样点地价的代表性甲高于乙。

()标准答案：正确解析：标准差系数是标准差与平均值的比值。

甲路段标准差系数为150/860=0.144，乙路段的标准差系数为300/1650=0.182，甲小于乙，说明甲高于乙.4、递延资产是指不能全部计入当年损益，应在以后年度内分期摊销的各种费用。

()标准答案：正确5、在建设项目中，建筑工程定额就是在正常的施工条件下，为完成一定计量单位的合格产品所必需的劳动力、机械台班、材料和管理费用的数量标准。

()标准答案：错误解析：在建设项目中，建筑工程定额就是在正常的施工条件下，为完成一定计量单位的合格产品所必需的劳动力、机械台班、材料和资金消耗的数量标准。

6、我国现行会计制度规定，房地产开发过程中所发生的各项间接费用不可计入产品成本，应直接列入当期损益。

()标准答案：错误解析：按照会计制度的规定，房地产开发企业核算开发产品成本，应设置“开发成本”和“开发间接费用”两个成本类科目，“开发间接费用”科目核算房地产企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用。

7、城市分区规划的主要任务是为详细规划和规划管理提供依据。

()标准答案：正确8、建设工程概算是建设工程设计预算和施工图概算的总称。

()标准答案：错误解析：建设工程概预算是建设工程设计预算和施工图概算的总称。

9、大量观察法是统计研究中的一种基本方法。

()标准答案：正确10、已知某市2001年商品房价格的逐月增长率，可采用几何平均数求取该年的月平均增长率。

2019年土地估价师考试《土地估价理论与方法》-12页文档资料

2019土地估价师考试《土地估价理论与方法》第一部分一、判断题(共10题，题号1~10，请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“√”，错误涂“x”。

每题1分，共10。

判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为0)1.土地包括地下层、地表层以及地上空间。

(√)出处：(07大纲第一部分-土地概念)(04土地管理基础书――1章P1)解析：土地是地球表面具有固定位置的空间客体，具有立体的垂直剖面，它向上、向下的范围是现今人们利用土地的技术所能达到的范围。

2.土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外，还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。

(√)出处：(07大纲第十二部分-地上附着物及其它财产评估)解析：在土地所有权或者使用权发生转移的过程中，例如土地征收、拆迁等，需要对土地附着物进行评估。

所以土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外，还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。

3.采用成本逼近法评估地价时，由于税费是一种必须的支出，并不参与利润产出，所以成本计算时不计算利息。

(×)出处：(07大纲第四部分，土地估价方法)(04土地估价理论方法8章成本逼近法―P267)解析：在成本逼近法中，投资包括土地取得费、土地开发费和有关税费。

对土地评估时，投资者贷款，需要向银行偿还贷款利息，利息应计入成本;投资者利用自有资金投入，等于将自己的银行存款取出，损失了利息，从这种意义上看，也属投入，也应计人成本。

4.由于空间的状态最能反映土地的利用程度，所以采用剩余法估价中，确定土地最佳开发利用方式时，最重要的是选择最佳建筑容积率。

(×)出处：(07大纲第四部分，土地估价方法)(04土地估价理论方法7章剩余法―P245)解析：根据调查的土地条件、土地市场条件等，在政府规划及管理等限制所允许的范围内，确定地块的最佳利用方式，它包括确定用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等。

2019年土地估价师《理论与方法》试题及答案(卷五)

2019年土地估价师《理论与方法》试题及答案（卷五）(1)当某一地块的边际报酬曲线达到最大值时，该地块的总报酬开始()。

A. 以递增的速度上升B. 以递减的速度上升C. 以递增的速度下降D. 以递减的速度下降(2)估价中的替代原理和区位论作为基本理论在()中得到体现。

A. 成本逼近法B. 剩余法C. 收益还原法D. 路线价法(3)用市场比较法评估某住宅用地H的价格，其容积率为 3.1。

经调查某一比较实例G的单位地价为2500：元/㎡，容积率为 3.5。

据统计分析，该城市此类土地，以容积率等于3为基准，容积率每增加0.1，宗地地价就提高5个百分点。

则比较实例G经容积率修正后的地价为()元/㎡。

A. 2000B. 2100C. 2625D. 2976(4)某临街深度100英尺的矩形宗地，总价为100万元，根据苏慕斯法则，该宗地临街前半部分的价格应为()万元。

A. 50.5B. 67.5C. 70.5D. 72.5(5)在西方古典经济学家的地租理论中，对马克思级差地租理论影响最大、思想脉络最为接近的是()的地租理论。

A. 威廉·配第B. 亚当·斯密C. 大卫.李嘉图D. 弗朗西斯·魁奈(6)某交易不动产的土地使用面积为200㎡，成交总价100万元人民币，使用面积占建筑面积的比率为75%，则该交易实例的单位建筑面积价格为()元。

A. 3750B. 4000C. 5000D. 5333(7)某宗地前三年每年的收益为15万元，以后每年的收益稳定为20万元，土地还原利率为6%，则该宗地50年使用权价格为()万元。

A. 286.03B. 301.87C. 351.88D. 355.33(8)采用剩余法评估土地价格时，一般不计算利息的项目是()。

A. 待估宗地价格B. 管理费用C. 销售税费D. 购地税费(9)某比较实例成交地价为1000元/㎡，对应使用年期为45年，而待估宗地使用年期为50年，土地还原率为7%，则年期修正后的地价为()元/㎡。

2019土地估价师考试-11页word资料

一、单选题（单项选择题（40题，题号11—50．共40分。

每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有一个最符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。

评分说明：每题1分，选错不得分，不倒扣分））1、土地总登记是按照( )进行的。

A．基准地价区B．土地利用总体规划的允许建设区C．行政辖区D．城市总体规划的规划区标准答案：c2、由于( )的特性，对一块土地的利用，常常同时产生两个以上用途的竞争，并可以从一种用途转换到另一种用途。

A．土地经济供给稀缺性B．土地用途多样性C．土地用途变更困难性D．土地增值性标准答案：b3、建设用地的主要功能是( )。

A．承载功能B．区位功能C．生产功能D．增值功能标准答案：a4、土地管理的基础是( )。

A．地价管理B．地籍管理C．土地执法监察D．土地用途管制标准答案：b5、按照全国开展的第二次土地利用现状调查采用的土地利用分类，田坎戈指宽度>/2米（北方）或≥1米（南方）的地坎。

其上一级分类属于( )。

A．耕地B．公共管理与公共服务用地C．交通运输用地D．其他用地标准答案：d6、2019年新修订的《工业项目建设用地控制指标》由投资强度、容积率建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比例、绿地率五项指标构成，下列说法错误的是(A．工业项目的建筑系数应不低于30%B．工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7% C．可以在工业项目用地范围内建造专家楼和培训中心等非生产性配耄设施D．工业企业内部绿地率最多不得超过20%标准答案：c7、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土援的，()应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让A．市、县人民政府C．省人民政府B．市、县人民政府土地管理部门D．国土资源部标准答案：a8、土地调查形成的成果不包括( )。

2019年土地估价师土地估价理论与方法考试真题答案共13页文档

2019年土地估价师土地估价理论与方法考试真题答案一、判断题(10题，题号l—10，共10分。

请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“、/”，错误涂“×”。

评分说明：每题1分，判断错误不得分并倒扣1分，最多扣至判断题总分为O)1.土地还原利率大小与待估宗地的土地权利、土地用途相关。

( )2.采用市场比较法评估宗地价格时，比准案例应处于同一供需圈，也就是“区域因素”所描述的范围。

( )3.土地估价是为交易双方进行土地交易提供价值参考。

( )4.采用成本逼近法评估城镇待拆迁国有土地使用权价格时，土地取得费可按拆迁安置费计算。

拆迁安置费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费及拆迁安置补助费。

( )5.采用剩余法估价时，应该把握好最佳开发利用方式的分析、开发总价值的预测，以及开发成本、开发期、利润等项的估算。

( )6.土地评估价格的高低与土地估价人员的水平关系很大，估价师水平越高，评估价格越高。

( )7.在规划限定的其他条件不变的情况下，单位地价与土地容积率呈正相关。

( )8.某待估宗地设定有他项权利后，会适当提高该宗地的市场价值。

( )9.相对于土地面积、土地形状等条件，交通条件对地价水平的影响最大。

( )10.在采用收益还原法计算附着有建筑物的土地价格时，需要遵循最有效使用原则，将土地收益从房地收益中分离出来。

( )二、单项选择题(45题，题号11—55，共45分。

每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有一个最符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。

评分说明：每题1分，选错不得分，不倒扣分)11.工业区位理论的核心就是对运输、劳力及( )相互作用的分析和计算。

A.道路因素B.区位因素C.集聚因素D.资金因素12.某城市二级住宅用地平均容积率为2.0，以楼面地价为标准的基准地价为1200元/平方米。

现有一宗住宅用地位于二级地，其容积率为4.0，除容积率外无须进行其他修正，则该宗住宅用地楼面地价最可能为( )元/平方米。

2019年土地估价师《土地估价理论与方法》真题共5页word资料

2019年土地估价师《土地估价理论与方法》真题一.判断题(共10题，每小题1分，在各小题后的括号内填入判断结果，用√ 表示正确，用×表示错误.。

不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至0分)1.土地价格具有明显的地区性和个别性。

(√)2.土地估价所评估出的地价是该地产某一时点的价格。

(√)3.土地与一般商品均可通过市场进行交易，因而土地估价的原理与方法和商品价格评估的原理与方法基本相同。

(×)4.土地估价要充分了解评估对象的各种权利状况，同样一宗地产，权利不同，其评估价格可能相差很大。

(√)5.区位是自然地理区位，经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。

(√)6.权重是指评价因素对评价目标的重要程度。

(√)7.城镇土地定级中，商服繁华影响度是指某一区域的商服繁华程度。

(×)8.土地使用者从土地上取得的收益称为地租。

(×)9.综合还原率是求取土地及其建筑物合为一体的价格所使用的还原率。

(√)10.成本逼近法一般适用于有收益的商业物业的评估。

(×)11.剩余法除适用于土地估价外，也可用来估测具体开发项目的预期利润。

(√)12.剩余法估价中，假设之一是预期的房地产租金或房地产价格随市场变化而变化。

(×)13.成本逼近法的一般公式为：土地价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益。

(×)14.路线价估价法适用于城市商业繁华区域土地估价。

(√)15.一条街道只能设一个路线价。

(×)16.重置成本是指采用当前的建筑材料，建筑技术和工艺水平等，重新建造与原有建筑物功能效果相等的新建筑物所需的成本。

(√)17.建筑物的重置价是决定建筑物价格的最基本因素。

(√)18.土地不同于一般商品，在不同的阶段满足不同的目的，具有不同的价格。

(√)19.宗地估价报告中，估价期日主要说明估价工作的起止日期。

(×)20.基准地价系数修正法是对一般比较法变形后的一种估价方法。

2019年土地估价师《理论与方法》试题及答案(卷四)

2019年土地估价师《理论与方法》试题及答案（卷四）(1)关于地租与地价的关系，()表述是正确的。

A. 类似利息和资本的关系B. 70年的地租相当于地价C. 地租的高低取决于地价的高低D. 地价是地租的资本化E. 地价与地租的变动成正相关(2)根据阿兰索的买价曲线，可以认为()是正确的。

A. 曲线P(t)上无论在什么距离，家庭对价格的满意度均相同B. 曲线P(t)与曲线BP相切时，企业达到区位平衡C. 企业满意度最高的点是切点 ED. 家庭在买价曲线BP1上的满意度比BP3低E. 企业在买价曲线BP2的利润比BP1低(3)采用成本逼近法评估宗地价格时，应根据()考虑是否进行个别因素修正。

A. 估价对象情况B. 估价目的C. 估价原则D. 估价步骤E. 土地增值(4)土地估价的替代原则具有广泛的适用性，在()中价格及相关参数求取中可以应用。

A. 收益还原法B. 成本逼近法C. 剩余法D. 路线价法E. 基准地价系数修正法(5)土地估价的供需原则应以()原则等原则为基础。

A. 预期收益B. 变动C. 贡献D. 竞争E. 报酬递增、递减(6)评估土地价值时，将地上附着物一并纳入估价范畴的原因在于()。

A. 地上附着物的利用对土地的利用价值影响很大B. 土地和地上附作物不可分离C. 地上附着物不能够单独评估D. 土地的价值由土地及地上附着物共同作用形成E. 地上附着物没有市场交易和收益资料(7)基准地价是一定条件下的土地使用权价格，下面()符合基准地价的条件设定技术要求。

A. 未来某一时点B. 完整权利状况下C. 平均容积率下D. 平均开发程度下E. 最佳利用方式下(8)当边际报酬从最高点变化到零时，下列描述正确的是()。

A. 总报酬上升的速度递减B. 总报酬先升后降C. 平均报酬单调增加D. 平均报酬先升后降E. 平均报酬单调减少(9)下列选项中，()是影响地价的经济因素。

A. 物价变动B. 财政收支状况C. 居民收入和消费水平D. 房地产投机E. 投资水平(10)土地价格形成的基础有()。

2019年土地估价师《土地估价实务》试题及答案

2019年土地估价师《土地估价实务》试题及答案单项选择题1.既属于一般因素、区域因素，又属于个别因素的是(B)。

A.环境因素B.宗地基础设施条件C.城市规划限制D.土地使用年限2.计算主次干道影响距离一般采用公式(B)。

A.d=2s/1B.d=s/2C.d=s/1D.d=2s13.土地估价时，可根据整个不动产价格及其他构成部分的价格，采用(C)估算土地价格。

A.收益还原法B.市场比较法C.剩余法D.成本逼近法4.预期收益原则可以在(D)估价方法中得以应用。

A.成本法和剩余法B.剩余法C.模型估价法D.剩余法和收益还原法5.在土地分等中，与土地质量呈负相关关系的因子有(B )。

A.区域人口密度B.区域农业人口人均耕地C.城镇商业活动强度D.城镇非农产业产出效果6.决定城市土地利用价值的重要因素是(D)。

A.经济发展状况B.交通状况及通达度C.人口密度D.区位7.城镇土地分等的对象是(C)。

A.城镇建成区和近郊区范围的所有土地及城镇附近的独立工矿等用地B.土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地C.城市市区、建制镇镇区土地D.城镇建成区和近郊区范围的土地8.对权重确定的方法中的因素成对比较法描述不正确的是(B)。

A.将因素两两之间都进行比较B.某一因素权重有可能是零C.为使结果更准确，可结合特尔斐测定法D.可在因素集合中设置一虚拟目标9.在城镇土地定级中，某市级商服中心的市级、区级、小区级商服功能对某评价单元均有影响，影响分值分别为15、10、20，但同时又受另一区级中心的区级功能和小区级商服功能影响，影响分值分别为12、21，则对应上述两个商服中心，该评价单元的商服繁华度作用分值为(C)。

A.33B.45C.48D.7810.已知某因子与土地质量等呈负相关，其指标值为80，已知该因子指标的极限高值和极限低值分别为130和20.则采用极值标准化进行标准化后得到的指标值为(A)。

A.45.5B.53.3C.54.5D.61.51.按照我国土地管理的政策规定，经营性必须采用招标、拍卖和挂牌的方式公开出让。

2019年土地估价师《土地管理基础》试题及答案(卷六).pdf-2019-10-25-15-28-56-760

2019 年土地估价师《土地管理基础》试题及答案（卷六）多项选择题1.县级以上地方政府出让土地使用权用于房地产开发的，须根据省以上政府下达的控制指标，拟定年度出让土地使用权总面积方案，按规定报 ()批准。

A.国土资源部B.国务院C.省级人民政府D.县级人民政府2.按照《土地登记规则》的规定，地产产权登记分为( )。

A.设定土地权利登记B.转让土地权利登记C.变更土地权利登记D.注销土地权利登记3.土地使用权出让的法定最高年限为( )年。

A.居住用地 70B.工业用地 60C.教育、科技、文化用地50D.商业、旅游、娱乐用地404.土地使用权出让合同，由()与土地使用者签订。

A.市人民政府B.市土地管理部门C.县人民政府D.县土地管理部门5.转让土地使用权， ()。

A.亦即转让土地所有权B.不得改变出让合同规定的土地使用用途C.出让合同载明的有关权利义务随之转移D.地上建筑物、其他附着物的所有权随土地使用权转让6.可以由县级以上人民政府依法批准划拨的土地使用权有( )。

A.国家机关用地和军事用地B.科教文化事业用地C.城市基础设施和公益事业用地D.国家重点扶持的能源、交通等项目用地7.转让以出让方式取得的土地使用权的，应当符合()条件。

A.按照出让合同约定，已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书B.已按照出让合同的约定进行投资开发。

属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的35%以上C.属于成片开发土地的，已形成工业用地或者其他建设用地条件D.转让房地产时，房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

8.可以设定抵押权的房地产有()。

A.依法取得的房屋所有权B.以出让方式取得的土地使用权C.以转让方式取得的土地使用权D.未设定租赁期限的出租住宅房屋9.以出让方式取得的土地使用权，()。

A.必须按出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地B.超过出让合同约定的动工开发日期 6 个月未动工开发的，可以征收土地出让金20%以下的土地闲置费C.超过出让合同约定的动工开发日期 1 年未动工开发的，可以征收土地出让金20%以下的土地闲置费D.满 2 年未动工开发的，可无偿收回土地使用权10.严格控制审批的高档房地产开发项目有( )。

2019年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(卷六)

2019年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷六）多选题1.评估基准地价时，应明确所评估的基准地价的内涵，包括( )等。

A.土地生熟程度B.土地使用权年限C.土地使用者D.土地利用条件答案：ABD2.房地产价格形成条件有( )。

A.房地产的需要B.房地产的有用性C.房地产的有效需求D.房地产的相对稀缺性答案：BCD3.路线价法用于宗地估价，其结果的可信度主要取决于( )的健全与否。

A.路线价B.深度百分率C.宗地形状D.临街状态答案：AB解析：简单来说，路线价法就是用路线价乘以深度百分率来得到估价对象的价格。

宗地形状和临街状态是用来对价格做加减修正的。

4.最高最佳使用是指估价对象的使用必须满足( )。

A.法律上允许B.程序上合理C.技术上可能D.经济上可行答案：ACD5.假设开发法中预期开发后的楼价可用( )求取。

A.市场比较法B.收益法C.成本法D.购买年法答案：ABD解析：预期开发后的楼价只能用与求取未来时点价格有关的方法，成本法恰恰不能求取未来时点价格。

6.建筑物的物质折旧包括( )。

A.功能衰退B.正常使用的磨损C.环境恶化D.意外的破坏损毁答案：BD解析：功能衰退属于功能折旧，环境恶化属于经济折旧。

7.运用市场法估价，选取的可比实例应符合下列条件( )。

A.使用性质相同B.地点相近C.价格相同D.交易日期与估价时点相近答案：ABD8.有限年期且其他因素不变的收益法公式可用于( )。

A.不同收益年限的类似房地产价格的相互转换B.资本化率的求取C.市场法中交易日期修正D.不同类型房地产不同使用年限价格高低的比较答案：AD9.影响房地产价格的社会因素，主要有( )。

A.政治安定状况B.社会治安程度C.房地产投资D.房地产投机E.城市化答案：ABDE10.收益法中的运营费用不同于会计上的成本费用，如前者不包含( )。

A.所得税B.土地摊提费C.改扩建费D.房屋火灾保险费答案：ABC解析：D是收益性房地产正常运营所必须的，所以要包含在运营费用当中。

2019年土地估价师真题word资料78页

第一部分案例分析(共2题，120分。

请认真阅读理解，并根据给定的条件，综合分析后回答有关问题。

请在题目下方空白处答题)案例(一)某土地估价师接到一项业务，委托方A公司要求就一宗土地补偿问题提出一个价格咨询意见，价格基准日确定在2008年6月30日。

下面是估价师与委托方交谈并到现场调查的记录要点，阅读后回答相关问题。

(1)A公司是一家国营公司，主要从事纺织品贸易，规模中等。

(2)委托估价的土地是A公司于2019年2月与B村委会签订协议取得的，面积共17亩，原计划兴建办公楼及宿舍，在签订协议时土地临近一条普通马路，周边为农地，距县城约1千米左右。

(3)与农民协商过程顺利，签订协议后修建围墙将土地圈起来但没有实质性使用。

(4)2019年5月，当地国土资源局查知，认为未经过批准属于违法用地，要求A公司补办土地征用手续，加上前期支付B村的费用，A公司累计支出征地费用100万元，向政府交纳17亩土地的出让金及处罚金各为20万元。

(5)2019年2月，囚修建环城道路和绿化带，县政府占用其中4亩土地，所占土地为带状，位于其东侧边缘，现已完成环城道路和绿化建设。

(6)与此同时，该县设置开发区，将A公司所占剩余的13亩土地纳入开发区内，A公司领取了国有土地使用证。

(7)目前开发区已经完成统一规划和建设，基础设施完善，为“六通一平”，并陆续有一些企业购买土地，其中，A公司北侧土地为寰宇电器公司所有，西侧土地为天天食品服务公司所有，南侧土地为时代医药公司所有，由于修建开发区内部道路占用了A公司l亩的土地。

(8)委托方提供了土地使用证书，但在土地证书中未看到关于土地使用年限说明，也没有能够提供政府核发的划拨土地决定书、建设用地许可证。

委托方还提供了县国土资源局2019年5月为A公司补开的出让金收据，但没有补签的土地出让合同书。

2019年5月，开发区曾经要求A公司交纳12亩土地共48万元的基础设施费，但没有落实。

(9)现场看见，土地东侧已经建设1栋办公楼，使用了5亩土地，建设时间为2019年4月；12亩地重新修建了通透式围墙，北侧与寰宇公司通过围墙隔开。